Vietnam - Secteur de l’immobilier - Problèmes actuels et solutions pour l'investissement et les perspectives sur les principaux accords commerciaux CPTPP et EUVNFTA

1. Vietnam - Secteur de l’immobilier - Problèmes actuels et solutions pour l'investissement et
les perspectives sur les principaux accords commerciaux CPTPP et EUVNFTA
Auteur : Docteur Oliver Massmann
A. INTRODUCTION
Le cadre juridique pour le secteur de l’immobilier au Vietnam est défini par la loi sur le commerce
immobilier de 2014 (LREB), la loi sur les logements résidentiels de 2014 (LRH) (tous deux en vigueur
depuis le 1er juillet 2015). La LREB est régi par le décret n ° 76/2015 / ND-CP, la LRH est
respectivement guidé par le décret n ° 99/2015 / ND-CP. En outre, le décret n ° 01/2017 / ND-CP, attendu
depuis longtemps, a été rendu public le 6 janvier 2017 et modifie trois décrets régissant la loi foncière de
2013.
Les dispositions des règlements mentionnés ont attiré plus d'investissement dans le marché immobilier au
Vietnam. Ils ont réduit les obstacles à l'investissement et élargi l'accès aux propriétés au Vietnam.
B. ENJEUX
Cependant, tous les problèmes ne sont pas encore résolus.
1. Retard dans la délivrance du certificat d'utilisation des terres (LURC) pour les investisseurs étrangers
La délivrance du certificat de droit d'utilisation des terres aux étrangers est une exigence essentielle pour
le développement de projets sur des terres achetées. L'article 75 du décret n ° 95/2015 prévoit l'obligation
pour le Département de la construction de délivrer la "Liste des projets interdits de propriété étrangère".
Cependant, la liste n'est pas encore publiée. Par conséquent, le ministère des Ressources naturelles et de
l'Environnement s'abstient de délivrer des permis de conduire étrangers aux étrangers.
En conclusion, la Liste des projets interdits de propriété étrangère devrait être publiée dès que possible
afin que les étrangers qui achètent des terres au Vietnam puissent obtenir le LURC et soient en mesure de
développer leurs projets.
2. Que sont les « entreprises à capitaux étrangers » ?
La LREB, la loi foncière et la loi sur l'investissement de 2014 (LOI) régissent les « entreprises à capitaux
étrangers ». Il reste des incertitudes sur ce terme.
La LREB ne fournit aucune définition des entreprises à capitaux étrangers. En outre, la loi foncière
prévoit que les entreprises conjointes, les entreprises à capital 100% étranger et les entreprises
vietnamiennes dont les étrangers achètent des actions, les fusionnent et les acquièrent sont considérées
comme des entreprises à capitaux étrangers sans aucune indication quant au pourcentage de propriété. En
vertu de la loi sur l’investissement, une organisation économique dont les investisseurs étrangers sont
membres ou actionnaire doit être une entreprise à capitaux étrangers si la part de l'étranger dans
l'organisation économique est égale à 51% ou plus. D'autre part, les organisations ayant des membres ou
des actionnaires étrangers détenant moins de 51% ne sont pas classées comme des entreprises nationales
en vertu de la Loi sur l’investissement.

2. Cependant, cette question est cruciale en raison du traitement différent des entreprises à capitaux
étrangers et des entreprises nationales. Par exemple, les entreprises nationales peuvent transférer des
droits d'utilisation des terres sous forme de division, alors que cela est interdit aux entreprises à capitaux
étrangers.
En outre, le document n ° 386 / BXD-QLN (28 février 2017) publié par le Ministère de la construction
indique que la LREB n'a pas besoin de fournir des dispositions relatives aux entreprises à capitaux
étrangers comme l'a déjà fait la lettre d'intention. Cependant, le Document 386 n'indique pas que la LREB
peut adopter la même définition d'entreprise à capitaux étrangers, le terme reste ambigu en vertu de la
LREB.
3. Restrictions sur les sources de capital
En raison de la limitation des sources de capital pour le logement résidentiel par la LRH, les promoteurs
étrangers ne peuvent plus obtenir de prêts auprès d'établissements de crédit offshore et d'institutions non-
crédit. Cette mesure réduit la capacité et l'opportunité de lever des capitaux efficacement et la
compétitivité pour les développeurs étrangers. Même si, il n'est pas nécessaire de limiter les possibilités
de mobiliser des capitaux auprès de sources légitimes.
4. Changement des droits d'utilisation des terres en cas d'acquisition d'actions / d'apport en capital
L'article 2.27 du décret 01/2017 prévoit l'obligation pour les entreprises de céder des droits d'utilisation du
sol ou d'enregistrer des changements dans le terrain et les biens attachés au terrain lorsqu'il y a un
changement d'utilisateur foncier en cas d'acquisition d'actions ou de contribution droits d'utilisation
inclus. En cas d'acquisition de terres, la terre reste toujours avec la même entreprise. De plus, le processus
d'attribution peut imposer des obligations financières. Cette question peut entraîner des difficultés pour
les investisseurs lorsqu'ils acquièrent des actions ou apportent du capital dans des entreprises.
5. Approbations d'investissement
L'approbation principale pour les développements résidentiels est une décision d'investissement de
principe (IID) ou l'approbation de principe de l'investissement (IAA). En outre, un investisseur souhaitant
établir une société au Vietnam a besoin d'un certificat d'enregistrement d'investissement (IRC).
a. Circonstances nécessitant un IID :
L'article 32 de la loi sur l’investissement régit l'exigence de l'IID qui ne s'applique qu'aux projets dans
lesquels les promoteurs reçoivent des droits fonciers de l'État directement par attribution ou location de
terres sans enchères, appels d'offres ou transferts. En outre, la loi foncière stipule que la seule façon dont
les promoteurs peuvent recevoir des terres de l'État est d'attribuer ou de louer des terres. En conséquence,
il est incertain de quelle manière le promoteur peut recevoir des terres par transfert.
b. Approbation de l'investissement pour la contribution en capital au titre des droits d'utilisation des sols:
Dans le cadre d'une coentreprise entre un investisseur national et un investisseur étranger pour développer
des projets de logements résidentiels, l'investisseur national apportera du capital sous forme de droits
d'utilisation des terres. Dans ce cas, l'IID n'est requis que dans les cas d'attribution ou de location de
terrains par l'Etat sans appel d'offres ou transfert. Il n'est pas certain que l’IIA sera requis en cas d'appel
d'offres ou de transfert.

3. En vertu de la loi sur la construction de 2014, le promoteur doit obtenir le permis de construction avant de
pouvoir commencer le projet. Il n'est pas clair si l'IIA est nécessaire pour obtenir le permis de construire.
Cette exigence pourrait entraîner un manque de capacité à mener le projet dans les cas où l'obtention de
l’IIA a échoué.
D'un autre côté, si l'IID est requis, le développeur aura plus d'assurance en raison de la possibilité
d'obtenir l'IID avant que le droit d'utilisation des terres soit apporté.
c. Contourner les approbations d'investissement
Comme mentionné ci-dessus, la Loi sur l’investissement fournit l'exigence de l'IRC en dehors de l'IID et
de l'IIA. Pour les projets nécessitant l'IID, l'IRC sera automatiquement délivré après 5 jours ouvrables à
compter de la délivrance de l'IID. Le contenu de l'IID est similaire à l'IRC et aucun document
supplémentaire n'est nécessaire pour l'émission de l'IRC. Par conséquent, l'IRC n'est pas nécessaire
lorsque le IID est émis.
Pour les projets nécessitant l'IIA, le développeur doit d'abord obtenir l'IRC, puis mettre en place
l'entreprise avant d'obtenir l'IIA. Comme mentionné ci-dessus, le développeur est incapable de développer
le projet dans les cas d’échec de l’obtention de l'IIA. En outre, l'IIA et l'IRC traitent avec les autorités et
leurs approbations et l'IIA est délivré sur la base de l'approbation de planification au 1/500, de sorte que la
nécessité de l'IRC n'est pas requise.
6. Contribution du capital sous forme de droit d'utilisation des terres
La loi foncière et la loi sur les entreprises de 2014 prévoient la possibilité de verser des droits d'utilisation
des terres par des individus d'une terre à titre de capital à une entreprise pendant une certaine période.
En vertu de l'article 80 du décret no 43/2014 / ND-CP (15 mai 2014) relatif à l'orientation de la loi
foncière, la contribution en capital sous forme de droits d'utilisation des terres prend fin en cas de décès
du contributeur individuel. En conséquence, si le contributeur de capital est en train de disparaître,
l'accord de contribution en capital sera résilié, ce qui affectera le LURC de l'entreprise et de ses droits
d'utilisation des terres. D'autre part, la loi sur les entreprises de 2014 stipule que si une personne apporte
des terres en tant que capital, l'entreprise aura le droit sur la terre.
Par conséquent, l'article 80 du décret no 43/2014 / ND-CP a causé de la confusion et de l'incertitude chez
les promoteurs au cas où ils envisageraient de recevoir des droits d'utilisation des terres de particuliers.
7. Conduite d'affaires immobilières sur des terrains apportés en capital
En vertu de la Loi foncière, les entreprises à participation nationale et étrangère ont le droit de recevoir
une contribution en capital sous forme de droits d'utilisation des terres. Cependant, il n'y a aucune
disposition dans la LREB concernant les contributions en tant que capital pour les organisations et les
individus. Par conséquent, les organisations n'ont pas le droit de recevoir une contribution en capital au
titre des droits d'utilisation des terres pour développer des projets immobiliers. Cela provoque des
inégalités et une concurrence déloyale dans le secteur immobilier.
C. PERSPECTIVES SUR LES PRINCIPAUX ACCORDS COMMERCIAUX CPTPP (TPP 11) ET
EUVNFTA

4. En janvier 2017, le président américain Donald Trump a décidé de retirer les Etats-Unis de l’accord TPP.
En novembre 2017, les membres restants du TPP se sont rencontrés lors des réunions de l'APEC et ont
conclu à la promotion de l'actuel CPTPP (TPP 11) sans les États-Unis. L'accord doit être signé par tous
les États membres au premier trimestre de 2018. Ensuite, il doit être ratifié dans chaque État membre
avant d'entrer en vigueur.
Les effets du TPP 11 promettent de grands avantages pour le secteur immobilier au Vietnam. Le TPP 11
vise à éliminer les lignes tarifaires et les droits de douane entre les États membres sur certains biens et
produits à 100%. Cela rendra le marché vietnamien plus attractif et pourrait inciter les entreprises
étrangères à s'installer au Vietnam pour construire des entrepôts, des bureaux, installer des usines ou
même investir dans le secteur immobilier car le marché devient plus dynamique avec le TPP.
Un autre accord commercial important est l'accord EUVNFTA entre l'Union européenne et le Vietnam.
L'EUVNFTA offre une excellente opportunité d'accéder à de nouveaux marchés pour l'UE et le Vietnam.
Cela aidera à apporter plus de capitaux au Vietnam. En outre, l'EUVNFTA stimulera les secteurs les plus
économiques au Vietnam. Les établissements dans d'autres secteurs économiques au Vietnam auront un
impact sur le secteur immobilier en raison de son association avec ces secteurs tels que la santé, la
technologie ou l'éducation.
En outre, le Règlement des différends entre investisseurs et États (ISDS) garantira les normes les plus
strictes de sécurité juridique, d'applicabilité et de protection pour les investisseurs. Nous alertons les
investisseurs pour qu'ils utilisent ces standards! Nous pouvons vous conseiller sur la meilleure façon de le
faire! Il va être appliqué dans le cadre du TPP 11 et de l'EUVNFTA. En vertu de cette disposition, pour
les litiges liés aux investissements, les investisseurs ont le droit d'introduire des demandes
d'indemnisation auprès du pays hôte au moyen d'un arbitrage international. La procédure d'arbitrage doit
être rendue publique par souci de transparence dans les cas de conflit. En ce qui concerne le TPP, la
portée de l'ISDS a été réduite en supprimant les références aux « accords d’investissement » et aux «
autorisations d’investissement » suite à la discussion sur l'avenir du TPP lors des réunions de l'APEC les
10 et 11 novembre 2017.
D'autres titres sont assortis de l'Accord sur les marchés publics (GPA) qui fera partie du TPP 11 et de
l'EUVNFTA.
Le GPA dans les deux accords, traite principalement de l'exigence de traiter les soumissionnaires ou les
soumissionnaires nationaux avec du capital d'investissement et les soumissionnaires vietnamiens
également quand un gouvernement achète des biens ou des demandes de service valant au-delà du seuil
spécifié. Le Vietnam s'engage à publier en temps opportun les informations sur l'offre, à laisser
suffisamment de temps aux soumissionnaires pour préparer et soumettre leurs offres, maintenir la
confidentialité des offres. Le GPA dans les deux accords exige également que ses Parties évaluent les
offres sur la base de principes objectifs et équitables, évaluent et attribuent les offres uniquement sur la
base des critères énoncés dans les avis et les documents d'appel d'offres, créent un régime efficace pour
les plaintes et règlement des différends.
Cet instrument assurera une concurrence loyale et des projets de développement de qualité et efficaces.
D. CONCLUSION
Les problèmes mentionnés affectent la compétitivité dans le secteur immobilier. Les restrictions données,
les obligations supplémentaires pour les investisseurs étrangers, l'absence de directives claires sur les
règlements d'application constituent des obstacles pour les investisseurs qui cherchent à investir dans ce

5. secteur au Vietnam. Compte tenu des engagements du gouvernement à assurer la croissance et les
problèmes mentionnés ci-dessus, il est nécessaire de créer des lignes directrices claires pour éliminer la
confusion pour les investisseurs et les acheteurs immobiliers. En outre, les principaux accords
commerciaux à venir auront un impact important sur le développement du secteur immobilier au
Vietnam. D'un autre côté, le gouvernement vietnamien doit encore améliorer l'environnement juridique
pour assurer la mise en œuvre des accords.
***
Si vous avez des questions sur ce qui précède, n'hésitez pas à contacter Dr. Oliver Massmann à l’adresse
suivante : omassmann@duanemorris.com. Dr. Oliver Massmann est le directeur général de Duane Morris
Vietnam LLC.
Merci beaucoup!