earlegal #8 - Vente d’un bien en infraction urbanistique : conséquences ?

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Common sense. Innovative solutions.
VENTE D’UN BIEN
EN INFRACTION URBANISTIQUE : CONSÉQUENCES ?
Point sur les actions judiciaires possibles et sur la portée des clauses d'exonération et de garantie
Stéphane DELANGE – Notabis – notaire à Liège
Sandrine RAXHON– Lexing - avocate au barreau de Liège

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Groupe Larcier / Lexing
Présentation et informations pratiques
Présentation co-organisée par Larcier et Lexing Belgium (Liège,
Namur, Bruxelles et Charleroi)
La présentation vous est envoyée par courriel
Les vidéos sont disponibles en ligne quelques jours plus tard :
https://lexing.be/academie/earlegal/
Quatre questions – un fil conducteur
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Quatre questions
abordées
Sur quelles bases l’acquéreur d’un bien en
infraction urbanistique peut-il agir en
nullité ?
Quelle protection offre la clause
d’exonération de la garantie des vices
cachés ?
Quels sont les effets d’une clause de
garantie de conformité urbanistique
l’acte authentique de vente ?
Introduction
Quelles conséquences, dans le chef du
vendeur, du notaire, ou de l’agent immobilier
?

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Notre fil conducteur
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Bernard et Catherine viennent
d’acheter la maison de leurs rêves

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Avant-propos :
les différents types d’infractions
urbanistiques
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Ils découvrent que l’annexe a été construite
par le précédent propriétaire sans
autorisation.
Sont-ils responsables ?

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Les infractions urbanistiques
Les infractions urbanistiques (art. D.VII.1§1 CODT)
 Infractions instantanées (concerne le vendeur)
 Exécuter des actes et travaux sans permis // D.IV.4 du Codt
 Enfreindre les prescriptions urbanistiques (plans de secteur, permis, etc.)
 Infractions continues (concerne l’acquéreur)
 Poursuivre des actes et maintenir des travaux infractionnels
Infraction suit l’immeuble en quelque main qu’il passe
 Exceptions: (3)
o les actes et travaux réalisés ou érigés avant le 1er mars 1998 : présomption irréfragable de
conformité
o le maintien des actes et travaux au terme d’un délai de dix ans après leur achèvement +
conditions cumulatives
o le maintien des actes et travaux qui ne remplissent pas les conditions visées à l’article D.VII.1, § 2,
au terme d’un délai de vingt ans après leur achèvement.
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Quel est le régime de l’amnistie
urbanistique ?
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Les infractions urbanistiques (art. D.VII.1§1 CODT)
 Principe: acquéreur bien en infraction = lui-même passible de
sanction, quand bien même:
 il n’est pas à l’origine de l’infraction ;
 il n’est même pas en courant de l’état infractionnel.
Il est coupable ou coauteur d’une infraction de maintien
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Sur quelles bases
l’acquéreur d’un bien en
infraction urbanistique peut-il
agir en nullité ?
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Quelles sont les possibilités juridiques
de Bernard et Catherine ?

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Sur quelles bases l’acquéreur d’un bien en infraction
urbanistique peut-il agir en nullité ?
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 Vente nulle à défaut d’objet licite ? (A) ;
 Obligation de délivrance d’une chose
conforme (B);
 Garantie des vices cachés (C) ;
 Garantie d’éviction (D);
 Les vices de consentements (dol et
erreur) (E).

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A. Vente nulle à défaut d’objet licite ?
 La validité des conventions subordonnée au caractère licite de
leur objet et de leur cause (art. 6, 1108 et 1128 du Code civil)
 Objet illicite si crée ou maintient une situation illégale
Exemple : une maison érigée en zone agricole
 Objet de la vente = transfert de propriété
 Vente d’un bien en infraction urbanistique  acquéreur =
auteur de l’infraction
 MAIS cela ne change rien à la l’infraction que la vente laisse
intacte!
CA Mons 8 janvier 2008 : « Le caractère illégal d’une partie de la
chose vendue en raison de l’absence d'un permis de bâtir ne rend
pas cette chose illicite ou hors commerce »
La vente d’un bien en infraction urbanistique est valable!

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B. Obligation de délivrance d’une chose conforme
 1604 du Code civil: le vendeur doit mettre à disposition de l’acheteur
une chose conforme à la chose vendue, à ce qui a été
contractuellement convenu
 Pas à proprement parler d’obligation de mise en conformité
urbanistique au titre de l’obligation de délivrance
 Utile seulement si :
 l’acte décrit précisémment le bien quant à son utilisation ou sa
destination, Ex: immeuble comprenant x unités de logement
 L’acte reprend une clause de garantie de conformité urbanistique.
 Que entre compromis et AA: l’agréation éteint l’action en délivrance
conforme, a lieu à l’AA
 Conséquences: résolution de la vente + des dommages et
intérêts

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B. Obligation de délivrance d’une chose conforme
Ex: CA Liège, 11 mars 2014, Inédit.
« Dès lors que l’obligation de délivrance d’un immeuble comprend les accessoires de
la chose, c-à-de. Tous les éléments matériels ou juridiques indivisibles ou inséparables
de la chose vendue et tout ce qui est destiné à son usage, il faut constater qu’en 2010,
X ne pouvait délivrer une chose exempte de vice puisque la situation urbanistiques du
bien n’était pas conforme au permis qui avait été octroyé ; ce n’est qu’en 2013 que le
bien sera régularisé, après paiement d’une amende ».
« C’est à bon droit que les acquéreurs imputent la responsabilité de la résolution de la
convention à X qui n’a pu, par son fait fautif, délivrer une chose conforme à celle qui
avait été convenue ».
Délivrance non conforme car situation urbanistique du bien pas conforme au
permis octroyé
 Résolution + 10% du prix de vente conformément à la clause prévue dans le
compromis.

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C. Garantie des vices cachés
Article1641 du Code civil
« le vendeur est tenu de la garantie
à raison des défauts cachés de la
chose vendue qui la rendent
impropre à l’usage auquel on la
destine, ou qui diminuent tellement
cet usage que l’acheteur ne l’aurait
pas acquise, ou n’en aurait donné
qu’un moindre prix s’il les avait
connus. »

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Une infraction urbanistique est-elle un vice caché ?
Oui
C’est un vice fonctionnel de la chose = vice qui même
s’il n’affecte pas intrinsèquement la chose, la rend
impropre à l’usage auquel, à la connaissance du
vendeur, l’acheteur la destine
Possibilité donc d’invoquer la garantie des vices cachés

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 Quelles sont les conditions requises afin d’invoquer valablement la garantie des vices
cachés
1. Il faut un vice caché = vice qui n’a, lors
de la prise en possession de la chose, pas
raisonnablement pu apparaître à l’acheteur
qui s’est livré à une vérification normale
Appréciation juge fond !
2. Le vice doit être grave = un vice qui
diminue considérablement l’usage du bien
ou qui le rend impropre à l’usage auquel, à
la connaissance du vendeur, l’acheteur la
destine
3. Le vice doit être antérieur à la vente = il
doit exister, au moins en germe, avant la
vente
4. Absence de clause d’exonération de la
garantie des vices cachés
5. L’action en garantie des vices cachés doit
encore être introduite dans un bref délai =
6 mois à 2 ans à dater de la découverte des
vices

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 Sanction en cas d’application de la garantie
L’acheteur lésé par un vice caché a le choix entre deux
actions :
- l’action rédhibitoire
- l’action estimatoire
+ DOM & INT

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D. Garantie d’éviction
Article 1626 du Code civil: le vendeur doit
garantir l’acquéreur contre l’éviction, à
savoir:
Troubles tant de fait que de droit
causés par le vendeur lui-même
Troubles uniquement de droit causé par
des tiers Ex: administration réclame amende

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 La garantie d’éviction peut-elle valablement
être invoquée en cas d’infraction urbanistique ?
Controverse:
 Cour d’appel de Liège, arrêt du 10 mai 2012 : lorsqu’un bien
immeuble est affecté d’une infraction d’urbanisme, ce sont les
règles relatives à la garantie des vices cachés – car aucune
éviction / aucun trouble
 Cour d’appel de Liège, arrêt du 7 février 2011 : fait droit à ce
moyen d’action - la Cour a vu une éviction parce que le bien
n’était pas régularisable et devait être détruit.
La cour de cassation, arrêt du 31 mars 2017 : va dans le même sens
: « Il en découle (de l’article 1626 du Code civil) que le vendeur doit
garantir l’acheteur quand un tiers prétend posséder un droit en
rapport avec le bien vendu et que ce droit porte préjudice à la
jouissance paisible de l’acheteur. C’est le cas lorsque le tiers peut
exercer une l’action en remise en état suivant les articles (…) pour
défaut de permis d’urbanisme. »

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 Conséquences:
 Prendre fait et cause
Ex: introduire permis régularisation
 Éviction consommée ou inévitable :
indemnisation
Ex: pas de régularisation possible

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E. Les vices de consentements
Pour être valide, un contrat suppose la réunion
de quatre conditions, dont le consentement
(art. 1108 Code civil).
L’article 1109 du Code civil stipule qu’ « il n'y a
point de consentement valable, si le
consentement n'a été donné que par erreur,
ou s'il a été extorqué par violence ou surpris
par dol. ».

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1) Le dol
Article 1116 du code civil : « le dol est une cause
de nullité de la convention lorsque les manœuvres
pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il
est évident que, sans ces manœuvres, l'autre
partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas,
et doit être prouvé. ».

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1) Le dol
Conditions
1. Des manœuvres frauduleuses – but = amener l’acquéreur
à contracter – l’induire en erreur (réticence dolosive =
retenir info qu’on sait déterminante)
2. Influence déterminante = si avait su n’aurait pas conclu/ à
d’autres conditions
3. La volonté de tromper – élément intentionnel =
démontrer la volonté de tromper // OBLIGATION
d’information dans le chef du vendeur (Devoir général
d’info + D.IV.99 Codt)

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1) Le dol
Conditions
1. La volonté de tromper
 Vendeur qui connait infraction a obligation de le dire à
l’acquéreur
 Démontrer la connaissance de l’élément tu - pas facile –
surtout si vendeur a lui-même acquis le bien en infraction
 Vendeur professionnel = présumé avoir connaissance de
l’infraction – doit prouver son ignorance invincible

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1) Le dol
Conséquences:
 En cas de dol principal : l’acquéreur
demandera l’annulation de la vente
 En cas de dol incident : l’acquéreur
obtiendra, non pas la nullité du contrat,
mais l'allocation de dommages-intérêts
si un préjudice a été causé, ou une
diminution de prix.

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1) L’erreur
 Pas de volonté de tromper
 Si on arrive pas à prouver la connaissance du vice
 Erreur = vice non provoqué par une autre personne mais commise involontairement pas
une personne qui se trompe
Ex: je pense acquérir un terrain à bâtir et ce n’est pas le cas
 Conséquences : annulation

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Comment les vendeurs peuvent-ils se
protéger ?

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Quelle protection offre
la clause d’exonération de la garantie
des vices cachés ?
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Quelle protection offre la clause d’exonération de la
garantie des vices cachés ?
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 Principe : validité de cette clause
La Cour de cassation a eu l’occasion de
rappeler que le vendeur est en droit de
s’exonérer contractuellement de cette
garantie. (Cass. 25 mai 1989, J.T. 1989,
p.620).
= Clause de style

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 Exceptions à la validité de cette clause
 Première limite : la mauvaise foi
- Connaissance du vice
 « nul ne peut s’exonérer de sa mauvaise foi »
 DONC les clauses limitatives ou exonératoires de la garantie des vices cachés ne
sont admises que pour autant que le vendeur ignore le vice de la chose au
moment de la vente. S’il connaît le vice, le vendeur sera tenu à la garantie,
nonobstant toute clause de non-garantie.
- Présomption de connaissance du vice
Cependant, si le vendeur est un vendeur fabriquant ou spécialisé de l’immobilier,
sa mauvaise foi est présumée.
Ex : Une société qui vend un immeuble et dont les statuts l’autorisent à mener des activités immobilières
n’est pas nécessairement un vendeur spécialisé >< vendeur dont activité = promotion immobilière = vendeur
spécialisé
Un simple revendeur, un marchand de bien, ne l’est pas nécessairement. Il faudra chaque fois examiner cette
qualité concrètement.
Une société qui fait rénover un bien et qui le revend, mais dont l’activité est ailleurs, n’est pas un vendeur
spécialisé, même si elle réalise une deuxième opération.

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 Deuxième limite : le droit de la consommation
 Article VI.83 CDE : « dans les contrats conclus entre une entreprise et un
consommateur, sont en tout cas abusives, les clauses et conditions ou les
combinaisons de clauses et conditions qui ont pour objet de : (…) 14°
supprimer ou diminuer la garantie légale en matière de vices cachés, prévue
par les articles 1641 à 1649 du Code civil, ou l’obligation légale de délivrance
d’un bien conforme au contrat, prévue par les articles 1649bis à 1649octies du
Code civil ; »
 Article VI.84, § 1 : « toute clause abusive est interdite et nulle. Le contrat
reste contraignant pour les parties s’il peut subsister sans les clauses
abusives. »
 qu’il soit ou non spécialiste, le vendeur professionnel ne
peut s’exonérer de la garantie des vices cachés lorsqu’il vend à
un consommateur.

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 En résumé
Le vendeur professionnel peut s’exonérer
de la garantie des vices cachés sauf :
 s’il est fabriquant,
 s’il est spécialisé,
 s’il traite avec un consommateur.

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Quelle protection offre la clause d’exonération de la garantie des
vices cachés ?
Être attentif ! Interprétation stricte
Ex: Cour d’appel de Liège, arrêt du 18 janvier 2021, la Cour d’appel de Liège a considéré que la clause
suivante :
« L’acquéreur prendra les biens vendus dans leur état actuel, ainsi qu’ils existent et se comportent, avec les
servitudes actives et passives de toute nature dont ils peuvent légalement jouir ou être grevés, sans que la
présente clause puisse conférer à qui que ce soit d’autres et plus amples droits que ceux fondés sur titres
réguliers et non prescrits ou sur la loi, sans recours contre le vendeur de ce chef, non plus que pour droits
de mitoyenneté, vices apparents ou même cachés du sol, du sous-sol ou des constructions, vétusté ou
dégradations de bâtiments, ni pour erreur dans la désignation, l’établissement de propriété ou la
contenance , la différence de mesure pouvant exister excédât-elle un vingtième au profit ou à la perte de
l’acquéreur ».
ne permettait pas d’exonérer le vendeur du vice que constitue une infraction urbanistique affectant le bien
vendu.
La Cour a en effet interprété strictement la clause et considéré qu’elles ne concernaient que les vices
limitativement énumérés à savoir :
Les vices apparents ;
Les vices cachés du sol ;
Les vices cachés du sous-sol ;
Les vices cachés des constructions.
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Conseils de rédaction

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Intéressant d’introduire une clause
d’exonération de la garantie des vices
cachés ?

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Quels sont les effets
d’une clause de garantie de conformité
urbanistique ?
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Quels sont les effets d’une clause de garantie de
conformité urbanistique ?
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 Qu’est-ce qu’une clause de garantie de conformité urbanistique?
Elle consiste pour le vendeur à affirmer aucune infraction urbanistique
n’affecte le bien vendu.
Elle porte:
 soit sur les travaux réalisés personnellement par le vendeur
 soit, plus largement, sur tous les travaux réalisés sur l’immeuble, peu
importe leur l’auteur.
Ex : Le vendeur déclare garantir à l’acquéreur la conformité des actes et
travaux qu’il a personnellement effectués sur l’immeuble ou fait exécuter par
des tiers avec les prescriptions du CoDT Le vendeur déclare en outre qu’à sa
connaissance, l’immeuble n’est affecté par le fait d’un tiers, d’aucun acte ou
travail irrégulier. »
Ex : « à sa connaissance, le bien ne recèle aucune infraction à l’urbanisme,
ni dans son chef, ni dans celui des anciens propriétaires » ;
« Le vendeur déclare n’avoir réalisé aucune construction ni aucune
modification à la construction ou aux annexes en contravention aux
prescriptions applicables en matière d’urbanisme et d’aménagement du
territoire ». (CA Liège 18 janvier 2021)

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 Exemple de clause complète
Le vendeur déclare que le bien vendu ne fait l'objet d'aucun litige à sa
connaissance.
Sur interpellation du notaire le vendeur déclare qu’à sa connaissance et sans que
des investigations complémentaires ne soient exigées de lui, SOIT le bien
concerné par la présente vente n’a pas fait l’objet de travaux soumis à permis,
depuis qu’il a acquis la maîtrise juridique de celui-ci. S’agissant de la
période antérieure à celle-ci, le vendeur déclare qu’il ne dispose pas
d’autres informations que celles reprises dans son propre titre de propriété,
SOIT le bien concerné par la présente vente a fait l’objet de travaux suivants « * »,
achevés le *, pour lesquels SOIT le permis susmentionné a été obtenu SOIT aucun
permis n’a été obtenu à ce jour

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 Quels sont les effets de cette clause ?
 accueillie favorablement par la jurisprudence
 validité fondée sur principe de convention-loi -1134 du Code civil
 la clause se suffit à elle-même et doit être distinguée des autres
garanties légales, de sorte qu’elle ne dépend ni de l’agréation, ni du
bref délai, ni des autres conditions des garanties et obligations du
Code civil.
 Acquéreur tire de la clause un droit propre et peut agir sur cette
base contre le vendeur

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 Quels sont les effets de cette clause ?
Ex: Cour d’appel de Mons, arrêt du 21 avril 2016 : « En l’espèce, les appelantes se sont
expressément engagées à délivrer un immeuble exempt de toute infraction
urbanistique puisque l’acte qui lie les parties indique que « ‘Le vendeur déclare garantir à
l’acquéreur la conformité des actes et travaux qu’il a personnellement effectués sur
l’immeuble ou fait exécuter par des tiers avec les prescriptions du CWATUPE. Le vendeur
déclare en outre qu’à sa connaissance, l’immeuble n’est affecté par le fait d’un tiers,
d’aucun acte ou travail irrégulier. »
Il résulte des pièces (…) qu’au moment de sa délivrance, l’immeuble vendu n’était pas en
conformité avec les prescriptions du CWATUPE, de sorte que les appelantes ont manqué à
leur obligation de délivrance, ce qui a causé aux intimés un dommage consistant dans le
coût des prestations et travaux nécessaires pour supprimer la situation infractionnelle de
l’immeuble. »
(…) En conséquence, c’est à juste titre que les premiers juges ont dit que les
manquements des appelantes devaient être réparés par l’octroi d’une indemnité aux
intimés. »
Acte contient un clause de garantie de conformité urbanistique – infraction
urbanistique - droit propre – une indemnité doit être accordée à l’acquéreur sur base
de cette clause

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 Articulation avec la clause d’exonération de la garantie des vices cachés ?
Fréquent qu’actes contiennent les deux clauses – combinaison des deux clauses : incidence importante !
 Jurisprudence majoritaire: la clause de garantie de conformité fait obstacle à l’application de cette clause
d’exonération:
 Cour d’appel de Liège, arrêt du 26 juin 2014: « la clause de non garantie des vices cachés contenue dans l’acte
de vente ne peut sortir ses effets dès lors que les vendeurs pouvaient et devaient connaître le vice dont la
chose vendue était affectée. Ils ne pouvaient dès lors, sans mauvaise foi, vendre comme normale et
régulière une chose qui ne l’était pas. »
 Cour d’appel de Liège, 16 janvier 2017: rejette l’argument tiré du non-respect du bref délai au motif que le
vendeur avait expressément garanti l’absence de toute infraction d’urbanisme
 Cour d’appel de Liège, arrêt du 18 janvier 2021 : « il est de jurisprudence et de doctrine constante que
lorsque le vendeur a expressément garanti l’inexistance d’une infraction urbanistique dans l’acte
authentique, la condition du bref délai ne peut s’appliquer ».
CCL: contradictoire dans un même acte de dire « je garantis la conformité urbanistique » +
« je ne garantis par l’absence de vice caché (< infraction urbanistique) ».

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 Articulation avec la clause d’exonération de la garantie des vices cachés ?
Conclusions:
La clause est donc interprétée par la Cour
comme une présomption de
connaissance de vice, excluant
l’exonération de la garantie des vices
cachés stipulée dans une autre clause de
l’acte.

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 Conseil de rédaction
Être prudent !
Ex: Tribunal de Première Instance de Bruxelles 16 janvier 2009 : « la clause, dans un compromis de vente, aux termes de
laquelle « les vendeurs déclarent avoir obtenu toutes les autorisations nécessaires pour les constructions qu'ils auraient fait
ériger et garantissent la destination, l'affectation et la conformité du bâtiment au regard de la législation urbanistique en vigueur
et qu'aucune infraction urbanistique ne leur a été signifiée » ne permet pas à l'acheteur de demander la résolution de la
vente aux torts du vendeur lorsque le vendeur n'est pas à l'origine des travaux exécutés sans permis et qu'il n'est pas
prouvé qu'ils avaient connaissance d'une situation infractionnelle au moment de la vente ».
Clause garantie : vendeur a obtenu toutes autorisations nécessaires et garanti qu’aucune
infraction ne lui a été signifiée – ne peut être invoquée par acquéreur lorsque le vendeur n’est
pas à l’origine de ces travaux et que sa MF n’est pas démontré

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 Conseil de rédaction
Intérêt d'y ajouter la clause "Travaux"
« Le vendeur déclare que le bien vendu ne fait l'objet d'aucun litige à sa
connaissance.
Sur interpellation du notaire le vendeur déclare qu’à sa connaissance et sans
que des investigations complémentaires ne soient exigées de lui, soit le bien
concerné par la présente vente n’a pas fait l’objet de travaux soumis à
permis, depuis qu’il a acquis la maîtrise juridique de celui-ci. S’agissant de
la période antérieure à celle-ci, le vendeur déclare qu’il ne dispose pas d’autres
informations que celles reprises dans son propre titre de propriété, soit le bien
concerné par la présente vente a fait l’objet de travaux suivants « * », achevés
le *, pour lesquels soit le permis susmentionné a été obtenu soit aucun permis
n’a été obtenu à ce jour ».

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46
Intéressant d’introduire une clause de
garantie de conformité urbanistique ?

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Quelles sont les conséquences
de la vente d’un bien en
infraction urbanistique?
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Que risquent les vendeurs ?

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Quelles sont les conséquences de la vente d’un
bien en infraction urbanistique?
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 Conséquences pour le vendeur
Fondement Cause d’extinction Restitutions réciproques Dommages et intérêts complémentaires
Obligation de délivrance
d’une chose conforme
Résolution Oui : (Ex tunc)
- Restitution de l’immeuble
- Restitution du prix de
vente
Oui : (Frais d’acte, droit d’enregistrement, frais de
crédit, etc.)
- Soit clause prévue dans compromis (souvent
10%)
- Soit démontrer son préjudice réel
Fondement : ?
Garantie des vices cachés
(1641 du Code civil)
- Soit : action rédhibitoire :
résolution
- Soit : action estimatoire :
restitution d’une partie du prix
de vente
Si action rédhibitoire oui : effet
ex tunc
vente
Oui en cas de mauvaise foi (connaissance des vices/
présomption de connaissance)
10%)
Fondement : ?
Garantie d’éviction Le vendeur doit prendre fait et cause
pour l’acheteur et ne doit
l’indemniser que lorsque la
dépossession est prononcée par
jugement – La vente peut subsister
jusqu’à la régularisation éventuelle
Si la régularisation n’est pas
possible : oui
Si pas de régularisation possible, possibilité de
réclamer des dommages et intérêts – la bonne foi du
vendeur n’a pas d’incidence
Dol (1108 du Code civil) - Soit dol principal : l’annulation
- Soit dol incident : diminution
du prix
Oui : (Ex tunc)
vente
Oui en cas de mauvaise foi
10%)
Fondement : ?
Erreur (1110 du Code civil) Annulation de la vente Oui : (Ex tunc)
vente
Oui (Frais d’acte, droit d’enregistrement, frais de
crédit, etc.)
10%)
Fondement : ?

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Dommages et intérêts complémentaires?
(frais d’acte, droits enregistrement, frais bancaires, etc.)
 Sur quel fondement ?
Controverse: contrat résolu/annulé – peut-on
considérer que des obligations « post-
contractuelles » subsistent ? Est-ce que la loi règle
la question ? Ex: garantie éviction
Conseil: régler contractuellement le sort des
relations post contractuelles

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 Quel est le montant ?
- Prouver étendue et préjudice
- Ou demander l’application de la clause pénale = forfait
destiné à dédommager les conséquences de
l’inexécution (ex: 10%)

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 Clause pénale ou clause de dédit ?
- Clause pénale
- Incidence: le juge peut contrôler le caractère indemnitaire de
la clause pénale sur le fondement de l’article 1231, § 1er, du
Code civil, et la réduire le cas échéant.

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Que risque le notaire ?

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 Conséquences pour le notaire
• Article 9 de la Loi de Ventôse : devoir d’information sur droits,
obligations et charges découlant des actes juridiques dans lesquels il
intervient + conseiller les parties en toute impartialité + notaire prudent
et diligent + obligation d’information découlant du CoDT
• Ce devoir de conseil et d'information comprend-il également un devoir
de recherche et d'enquête ?
• Obligation de moyen // Notaire prudent et diligent placé dans même
circonstances
• On tient compte :
 des connaissances et de l'expérience des parties, de
leur comportement, de leur
qualité (professionnel ou non)
 de leurs attentes légitimes,
 des informations dont dispose le notaire.

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• Ex: Cass. 7 mai 2020 : « Les juges d'appel ont décidé que, dans le
cadre des obligations qui incombent au notaire en application de
l'article 9, § 1er de la loi sur le notariat , on ne peut attendre du
notaire, lors de la description du bien immobilier concerné dans les
actes qu'il doit établir, qu’il vérifie si elle est conforme aux plans
de l'immeuble tels qu'ils ont été approuvés, même s'il dispose
de ces plans, sans vérifier concrètement si cela s'applique
également à l'établissement des actes relatifs à la construction
d'un immeuble à appartements. Dans la mesure où les juges
d'appel estiment que la responsabilité du notaire n'est pas engagée
parce que la société AB elle-même a été négligente et doit donc
supporter les conséquences de sa propre négligence, l’arrêt n'est
pas non plus justifié en droit. La Cour de cassation annule l’arrêt
attaqué et renvoie la cause devant la cour d’appel de Bruxelles ».
 Le notaire doit vérifier si la description du bien est
conforme aux plans de l'immeuble tels qu'ils ont été
approuvés, s'il dispose de ces plans

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La vente d'un bien en infraction urbanistique est possible mais il est indispensable de prévoir une clause
sécurisée.
Ex: de clause dans le cas d'une véranda construite sans permis :
« La vente est faite sous la condition suspensive que le vendeur obtienne, à ses frais, auprès de
l’urbanisme la régularisation inconditionnelle de la véranda.
A cet égard, le vendeur déclare qu’il introduira à ses frais et dans les 15 jours de la signature des
présentes, la demande de régularisation auprès des autorités compétentes.
En cas de non obtention de cette régularisation, ou du refus de l’administration d’octroyer celle-ci, dans
un délai de deux mois à dater de la réception de recevabilité du dossier par l’administration, .......
soit : la vente sera considérée comme nulle et non avenue et l’acompte versé sera restitué à l’acquéreur.
La présente clause est stipulée en faveur de l’acquéreur qui pourra seul s’en prévaloir et en demander
l’application. Les intérêts produits par l’acompte jusqu’à la réalisation de la condition suspensive
resteront la propriété de l’acquéreur.
L'acquéreur pourra également à tout moment renoncer à la condition suspensive et acquérir le bien en
l'état, en sorte qu'il sera subrogé dans les droits et obligations découlant de cette situation et fera son
affaire personnelle de la décision qui sera rendue.
soit : l’acquéreur déclare qu’il en fera son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur ni l'agent
immobilier. Il est expressément fait remarqué que la présente stipulation n'est pas destinée à
encourager le maintien de la situation infractionnelle ».

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57
Que risque l’agent immobilier ?

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58
 Conséquences pour l’agent immobilier
Articles 12 et 53 du Code de déontologie des agents immobiliers
:
• « L’agent immobilier réclamera à son commettant les documents
et informations nécessaires à la réalisation de sa mission et
procédera si nécessaire et dans la mesure de ses possibilités aux
vérifications adéquates, de manière à lui permettre notamment
de transmettre une information fiable aux personnes concernées
par ladite mission. Il précisera, s’il y a lieu, les réserves sur les
points à propos desquels il ne peut obtenir d’informations. »
• « L’agent immobilier (courtier) ne peut, dans sa publicité et ses
annonces, induire en erreur les personnes sur la disponibilité et les
caractéristiques essentielles des biens qu’il présente. »

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59
• Obligations d’investigation et d’information = obligations
personnelles qui pèsent sur l’intermédiaire = des obligations
précontractuelles qu’il exécute pour le compte du vendeur
• L’agent a-t-il l’obligation de se faire remettre le permis de
construire et d’aller contrôler sur place si des constructions
n’ont pas été érigées en violation du permis ? Controversé -
dépend toujours des circonstances
• MAIS si l’agent immobilier constate que des travaux ont été
réalisés, et que cela est manifeste, il lui appartient de
demander à son client si les travaux sont couverts par un
permis d’urbanisme et si tel n’est pas le cas, il doit exprimer
des réserves auprès de son client et dans son dossier de
commercialisation. (Ex: une pergola qui a été fermée, une
piscine, une écurie réhabilitée en annexe de logement, etc.).

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60
• L’agent immobilier supporte encore une
obligation d’information spécifique en
matière urbanistique : ainsi, dans sa
publicité, il doit indiquer sans équivoque : «
la destination urbanistique la plus récente et la
plus précise de ce bien, en utilisant la
dénomination prévue aux différents plans
d’affectation du sol et, le cas échéant, en se
conformant à l’article 110. Elle doit également
mentionner si le bien est repris dans un
périmètre de préemption ou fait l’objet d’un
arrêté de classement ou d’inscription sur la liste
de sauvegarde, d’un arrêté ouvrant la
procédure de classement ou d’inscription sur la
liste de sauvegarde ou d’un arrêté d’inscription
à l’inventaire des sites d’activité inexploités ».

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61
Ex-jurisprudence : Mons (12e ch.), 23 janvier 2018 : « La responsabilité et les obligations d’un agent
immobilier chargé de la vente d’un immeuble doivent s’apprécier à l’aulne de sa qualification
professionnelle. […] L’agent immobilier ne peut se satisfaire des seules affirmations de son commettant
candidat vendeur et doit solliciter activement tous les renseignements urbanistiques nécessaires de la
part de son client, notamment le permis d’urbanisme. Il ne peut proposer un immeuble en vente et faire
signer un compromis de vente à un candidat acquéreur sans s’assurer que le bien est conforme aux
prescriptions urbanistiques. Lorsqu’un compromis de vente est annulé en raison de la situation
infractionnelle de l’immeuble vendu, l’agent immobilier ne peut prétendre avoir accompli sa mission dans les
règles de l’art et avoir respecté toutes ses obligations contractuelles à l’égard de son client candidat vendeur
et du candidat acquéreur. Il ne peut par conséquent prétendre avoir droit à sa commission.
Ne pas se satisfaire de simples affirmations – doit solliciter tous les renseignements urbanistiques nécessiares – doit
s’assurer que le bien est conforme aux prescriptions urbanistiques

❝
Nous vous remercions
pour votre attention !
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https://www.eventbrite.fr/o/lexing-et-larcier-8369795298
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earlegal #8 - Vente d’un bien en infraction urbanistique : conséquences ?

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