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#earlegal - Quelles nouveautés
en matière de bail en Région wallonne
Jean-François DERROITTE et Nathalie HOGNE
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Notre fil conducteur
• Ingénieur architecte, elle travaille au sein d’un bureau de
construction
• A passé ses soirées d’été à concevoir des nœuds papillon et
cravates permettant à celui qui les porte d’y dissimuler ses
effectifs (carte bancaire, téléphone, monnaie, …)
• Souhaite se reconvertir et se lancer dans la création et la
vente de ces accessoires pour hommes
Emily CORNE
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Programme
Tout contrat de bail professionnel est-il un bail
commercial?
Concept/pop-up stores : baux commerciaux (de
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Le loyer commercial : avec ou sans TVA?
Les dispositions nouvelles sont-elles applicables à
mon contrat de bail commercial?
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professionnel est-il un bail commercial?
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Un peu d’histoire – avant 1951
Uniquement les dispositions du Code civil (1714 à 1751)
Pas de règles pour poursuivre l’occupation d’un espace
commercial à l’issue de la période de location
20 novembre1946 – dépôt du projet de texte destiné à
régler les relations entre bailleurs et locataires
commerçants
30 avril 1951 : fixation d’un point d’équilibre
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Loi du 30 avril 1951 – dès règles particulières aux baux
commerciaux
Loi impérative – objectif de protection du fonds de commerce, de la
valeur clientèle
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Affectation à l’exercice d’un commerce de détail ou artisanat
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Affectation commerciale
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Dès entrée en jouissance
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6
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Exemples
Agence de voyage
Pharmacien
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Coiffeur rue des Guillemins
Coiffeur dans le hall de la gare des Guillemins
7
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Extension versus exclusion
Extension :
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Juge n’est pas tenu par la qualification : application de la loi de l’accord des
parties si conditions non réunies
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Juge n’est pas tenu par la qualification de bail commercial si les conditions du
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certaine
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l’entreprenariat : « It’s a match ! »
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Concept/pop-up stores et Décret relatif au bail commercial de courte
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Affectation principale = commerce de détail ou activité d’un artisan
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Concept/pop-up stores et Décret relatif au bail commercial de courte
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≤ 1 an
Prend fin de plein droit à l’échéance du terme
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Le loyer commercial :
avec ou sans TVA?
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Location immobilière et TVA
Principe européen : exonération de TVA pour la location immobilière
Faculté laissée aux états membres
de taxer la location immobilière
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L’exonération de la location
immobilière reste la règle
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Code TVA : l’option
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L’option
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L’option
Type de location :
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20
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Conséquences
Déduction totale de la TVA dans le chef du bailleur
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Les dispositions nouvelles
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22
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Application des nouvelles dispositions dans le temps
Principe = non-rétroactivité des lois
Entrée en vigueur au 1er mai 2018
23
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Annexe - Art 44, §3, 2°, d) du Code TVA (voté le 04/10/2018 et
publié au MB le 25/10/2018)
§ 3. Sont encore exemptés de la taxe:
2° l’affermage, la location et la cession de bail de biens immeubles par nature, à l'exception:
d) de la location d’un bâtiment ou fraction d’un bâtiment, que le preneur utilise exclusivement pour son activité
économique lui conférant la qualité d’assujetti, pour autant que le loueur et le preneur aient opté conjointement pour
la taxation de cette location. Lorsqu’un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment est donné en location en même temps
que le sol y attenant, l’option doit être exercée conjointement par rapport aux deux biens immeubles.
L’option vaut pour toute la durée du contrat.
L’option ne peut être exercée que pour des contrats relatifs à des bâtiments ou fractions de bâtiments pour lesquels
les taxes grevant les opérations visées à l’article 19, § 2, alinéa 2, relatives aux bâtiments mêmes et qui concourent
spécifiquement à leur construction sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018. Cette
condition n’est pas applicable pour les contrats de mise à disposition d’emplacements pour l’entreposage de biens
visée au point a), deuxième tiret pour lesquels l’option peut être exercée.
Pour l’application de l’alinéa 1er , on entend par “sol y attenant”, la parcelle cadastrale ou les parcelles cadastrales sur
lesquelles le bâtiment ou la fraction de bâtiment a été érigé et qui est donnée ou sont données en location
simultanément avec ce bâtiment ou fraction de bâtiment par la même personne.
Le Roi détermine le moment auquel l’option doit être exercée et les formalités à observer.
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earlegal #6 - Que change la réforme du bail commercial pour mon entreprise ?

  • 1. All over the worldCommon sense. Innovative solutions. #earlegal - Quelles nouveautés en matière de bail en Région wallonne Jean-François DERROITTE et Nathalie HOGNE
  • 2. www.lexing.beCommon sense. Innovative solutions. Notre fil conducteur • Ingénieur architecte, elle travaille au sein d’un bureau de construction • A passé ses soirées d’été à concevoir des nœuds papillon et cravates permettant à celui qui les porte d’y dissimuler ses effectifs (carte bancaire, téléphone, monnaie, …) • Souhaite se reconvertir et se lancer dans la création et la vente de ces accessoires pour hommes Emily CORNE
  • 3. www.lexing.beCommon sense. Innovative solutions. Programme Tout contrat de bail professionnel est-il un bail commercial? Concept/pop-up stores : baux commerciaux (de courte durée)? Le loyer commercial : avec ou sans TVA? Les dispositions nouvelles sont-elles applicables à mon contrat de bail commercial? 3
  • 4. Common sense. Innovative solutions. www.lexing.be ❝ Tout contrat de bail professionnel est-il un bail commercial? 4
  • 5. www.lexing.beCommon sense. Innovative solutions. Un peu d’histoire – avant 1951 Uniquement les dispositions du Code civil (1714 à 1751) Pas de règles pour poursuivre l’occupation d’un espace commercial à l’issue de la période de location 20 novembre1946 – dépôt du projet de texte destiné à régler les relations entre bailleurs et locataires commerçants 30 avril 1951 : fixation d’un point d’équilibre 5
  • 6. www.lexing.beCommon sense. Innovative solutions. Loi du 30 avril 1951 – dès règles particulières aux baux commerciaux Loi impérative – objectif de protection du fonds de commerce, de la valeur clientèle Champ d’application Bail Chose Affectation à l’exercice d’un commerce de détail ou artisanat Directement en contact avec le public Affectation commerciale Accord des parties Dès entrée en jouissance Affectation principale 6
  • 7. www.lexing.beCommon sense. Innovative solutions. Exemples Agence de voyage Pharmacien Restaurateur Ardoisier / couvreur Coiffeur rue des Guillemins Coiffeur dans le hall de la gare des Guillemins 7
  • 8. www.lexing.beCommon sense. Innovative solutions. Extension versus exclusion Extension : Application automatique si conditions réunies Juge n’est pas tenu par la qualification : application de la loi de l’accord des parties si conditions non réunies Exclusion : Juge n’est pas tenu par la qualification de bail commercial si les conditions du champ d’application ne sont pas réunies et si la volonté des parties n’est pas certaine Location gérance Location d’un fonds de commerce 8
  • 9. Common sense. Innovative solutions. www.lexing.be ❝ Concept/pop-up stores : baux commerciaux (de courte durée) ? 9
  • 10. www.lexing.beCommon sense. Innovative solutions. Concept/pop-up stores : notion et intérêts Concept/pop-up stores : le traditionnel point de vente revisité Concept/pop-up stores et tendances des consommateurs et de l’entreprenariat : « It’s a match ! » Consommateurs : tendances et exclusivités Entrepreneurs : garanties et rencontre avec le public 10
  • 11. www.lexing.beCommon sense. Innovative solutions. Concept/pop-up stores en Région wallonne Constat récent en Région wallonne Bail commercial de 9 ans : baisse de popularité Nombre croissant de locaux commerciaux vides Situations précaires en floraison Concept/pop-up stores : coup de boost pour les centres-villes 11
  • 12. www.lexing.beCommon sense. Innovative solutions. Pourquoi le Décret régional wallon ? Le concept/pop-up store n’est pas : Bail commercial avec clause d’essai Bail de circonstances Convention d’occupation à titre précaire 12
  • 13. www.lexing.beCommon sense. Innovative solutions. Concept/pop-up stores et Décret relatif au bail commercial de courte durée Concept/pop-up store : bail commercial Affectation principale = commerce de détail ou activité d’un artisan directement en contact avec le public Quid des architectes et avocats (etc.) dans tout ça ? 13
  • 14. www.lexing.beCommon sense. Innovative solutions. Concept/pop-up stores et Décret relatif au bail commercial de courte durée Concept/pop-up store : bail de courte durée ≤ 1 an Prend fin de plein droit à l’échéance du terme Ok reconduction Accord exprès écrit des parties Mêmes conditions de loyer Durée totale = 1 an max Reconversion en bail de 9 ans Si maintien dans les lieux au-delà d’1 an Sans opposition du bailleur dans le mois Respect obligations bail commercial classique 14
  • 15. www.lexing.beCommon sense. Innovative solutions. Concept/pop-up stores et Décret relatif au bail commercial de courte durée Concept/pop-up store : bail commercial de courte durée, mais encore? Résiliation anticipée? Preneur : OUI (!! Pas si reconversion) À tout moment Préavis d’1 mois Recommandé Bailleur : NON Preneur + bailleur : OUI Accord écrit 15
  • 16. www.lexing.beCommon sense. Innovative solutions. Concept/pop-up stores et Décret relatif au bail commercial de courte durée Concept/pop-up store : bail commercial de courte durée, mais encore? Modifications apportées au bien loué par (sous-)locataire? Utiles pour le commerce Coût ≤ 1 an de loyer Compromettant sécurité, salubrité, valeur esthétique du bâtiment Info bailleur (et preneur) avant début travaux Aux risques et périls du (sous-)locataire : possibilité exigence assurance Acquis au bailleur sans indemnité si supprimés Possibilité opposition pour juste motifs dans les dix jours Quid si cession du bien loué? Respect du bail enregistré 16
  • 17. Common sense. Innovative solutions. www.lexing.be ❝ Le loyer commercial : avec ou sans TVA? 17
  • 18. www.lexing.beCommon sense. Innovative solutions. Location immobilière et TVA Principe européen : exonération de TVA pour la location immobilière Faculté laissée aux états membres de taxer la location immobilière En Belgique : L’exonération de la location immobilière reste la règle Mise en œuvre de la taxation de la location immobilière: insertion d’une nouvelle exception à l’exemption dans Code TVA : l’option 18
  • 19. www.lexing.beCommon sense. Innovative solutions. L’option Intérêt : pour le bailleur À partir de quand : 1er janvier 2019 Date butoir : 1er octobre 2018 Pour première déduction Nouvelle construction Rénovation en profondeur 19
  • 20. www.lexing.beCommon sense. Innovative solutions. L’option Type de location : Location bâtiment ou partie bâtiment Durée six mois au moins Utilisation exclusive par preneur pour activité économique conférant qualité assujetti Option conjointe Qualité des parties 20
  • 21. www.lexing.beCommon sense. Innovative solutions. Conséquences Déduction totale de la TVA dans le chef du bailleur Révision Cession de bail à titre onéreux soumise à TVA 21
  • 22. Common sense. Innovative solutions. www.lexing.be ❝ Les dispositions nouvelles sont-elles applicables à mon contrat de bail commercial? 22
  • 23. www.lexing.beCommon sense. Innovative solutions. Application des nouvelles dispositions dans le temps Principe = non-rétroactivité des lois Entrée en vigueur au 1er mai 2018 23
  • 24. www.lexing.beCommon sense. Innovative solutions. Annexe - Art 44, §3, 2°, d) du Code TVA (voté le 04/10/2018 et publié au MB le 25/10/2018) § 3. Sont encore exemptés de la taxe: 2° l’affermage, la location et la cession de bail de biens immeubles par nature, à l'exception: d) de la location d’un bâtiment ou fraction d’un bâtiment, que le preneur utilise exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d’assujetti, pour autant que le loueur et le preneur aient opté conjointement pour la taxation de cette location. Lorsqu’un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment est donné en location en même temps que le sol y attenant, l’option doit être exercée conjointement par rapport aux deux biens immeubles. L’option vaut pour toute la durée du contrat. L’option ne peut être exercée que pour des contrats relatifs à des bâtiments ou fractions de bâtiments pour lesquels les taxes grevant les opérations visées à l’article 19, § 2, alinéa 2, relatives aux bâtiments mêmes et qui concourent spécifiquement à leur construction sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018. Cette condition n’est pas applicable pour les contrats de mise à disposition d’emplacements pour l’entreposage de biens visée au point a), deuxième tiret pour lesquels l’option peut être exercée. Pour l’application de l’alinéa 1er , on entend par “sol y attenant”, la parcelle cadastrale ou les parcelles cadastrales sur lesquelles le bâtiment ou la fraction de bâtiment a été érigé et qui est donnée ou sont données en location simultanément avec ce bâtiment ou fraction de bâtiment par la même personne. Le Roi détermine le moment auquel l’option doit être exercée et les formalités à observer. 24