earlegal #6 - Que change la réforme du bail commercial pour mon entreprise ?

All over the worldCommon sense. Innovative solutions.
#earlegal - Quelles nouveautés
en matière de bail en Région wallonne
Jean-François DERROITTE et Nathalie HOGNE

www.lexing.beCommon sense. Innovative solutions.
Notre fil conducteur
• Ingénieur architecte, elle travaille au sein d’un bureau de
construction
• A passé ses soirées d’été à concevoir des nœuds papillon et
cravates permettant à celui qui les porte d’y dissimuler ses
effectifs (carte bancaire, téléphone, monnaie, …)
• Souhaite se reconvertir et se lancer dans la création et la
vente de ces accessoires pour hommes
Emily CORNE

Programme
Tout contrat de bail professionnel est-il un bail
commercial?
Concept/pop-up stores : baux commerciaux (de
courte durée)?
Le loyer commercial : avec ou sans TVA?
Les dispositions nouvelles sont-elles applicables à
mon contrat de bail commercial?
3

Common sense. Innovative solutions. www.lexing.be
❝
Tout contrat de bail
professionnel est-il un bail commercial?
4

Un peu d’histoire – avant 1951
Uniquement les dispositions du Code civil (1714 à 1751)
Pas de règles pour poursuivre l’occupation d’un espace
commercial à l’issue de la période de location
20 novembre1946 – dépôt du projet de texte destiné à
régler les relations entre bailleurs et locataires
commerçants
30 avril 1951 : fixation d’un point d’équilibre
5

Loi du 30 avril 1951 – dès règles particulières aux baux
commerciaux
Loi impérative – objectif de protection du fonds de commerce, de la
valeur clientèle
Champ d’application
Bail
Chose
Affectation à l’exercice d’un commerce de détail ou artisanat
Directement en contact avec le public
Affectation commerciale
Accord des parties
Dès entrée en jouissance
Affectation principale
6

Exemples
Agence de voyage
Pharmacien
Restaurateur
Ardoisier / couvreur
Coiffeur rue des Guillemins
Coiffeur dans le hall de la gare des Guillemins
7

Extension versus exclusion
Extension :
Application automatique si conditions réunies
Juge n’est pas tenu par la qualification : application de la loi de l’accord des
parties si conditions non réunies
Exclusion :
Juge n’est pas tenu par la qualification de bail commercial si les conditions du
champ d’application ne sont pas réunies et si la volonté des parties n’est pas
certaine
Location gérance
Location d’un fonds de commerce
8

❝
Concept/pop-up stores :
baux commerciaux (de courte durée) ?
9

Concept/pop-up stores : notion et intérêts
Concept/pop-up stores : le traditionnel point de vente revisité
Concept/pop-up stores et tendances des consommateurs et de
l’entreprenariat : « It’s a match ! »
Consommateurs : tendances et exclusivités
Entrepreneurs : garanties et rencontre avec le public
10

Concept/pop-up stores en Région wallonne
Constat récent en Région wallonne
Bail commercial de 9 ans : baisse de popularité
Nombre croissant de locaux commerciaux vides
Situations précaires en floraison
Concept/pop-up stores : coup de boost pour les centres-villes
11

Pourquoi le Décret régional wallon ?
Le concept/pop-up store n’est pas :
Bail commercial avec clause d’essai
Bail de circonstances
Convention d’occupation à titre précaire
12

Concept/pop-up stores et Décret relatif au bail commercial de courte
durée
Concept/pop-up store : bail commercial
Affectation principale = commerce de détail ou activité d’un artisan
directement en contact avec le public
Quid des architectes et avocats (etc.) dans tout ça ?
13

durée
Concept/pop-up store : bail de courte durée
≤ 1 an
Prend fin de plein droit à l’échéance du terme
Ok reconduction
Accord exprès écrit des parties
Mêmes conditions de loyer
Durée totale = 1 an max
Reconversion en bail de 9 ans
Si maintien dans les lieux au-delà d’1 an
Sans opposition du bailleur dans le mois
Respect obligations bail commercial classique
14

durée
Concept/pop-up store : bail commercial de courte durée, mais
encore?
Résiliation anticipée?
Preneur : OUI (!! Pas si reconversion)
À tout moment
Préavis d’1 mois
Recommandé
Bailleur : NON
Preneur + bailleur : OUI
Accord écrit
15

durée
Concept/pop-up store : bail commercial de courte durée, mais
encore?
Modifications apportées au bien loué par (sous-)locataire?
Utiles pour le commerce
Coût ≤ 1 an de loyer
Compromettant sécurité, salubrité, valeur esthétique du bâtiment
Info bailleur (et preneur) avant début travaux
Aux risques et périls du (sous-)locataire : possibilité exigence assurance
Acquis au bailleur sans indemnité si supprimés
Possibilité opposition pour juste motifs dans les dix jours
Quid si cession du bien loué?
Respect du bail enregistré
16

❝
Le loyer commercial :
avec ou sans TVA?
17

Location immobilière et TVA
Principe européen : exonération de TVA pour la location immobilière
Faculté laissée aux états membres
de taxer la location immobilière
En Belgique :
L’exonération de la location
immobilière reste la règle
Mise en œuvre de la taxation de la
location immobilière: insertion d’une nouvelle exception à l’exemption dans
Code TVA : l’option
18

L’option
Intérêt : pour le bailleur
À partir de quand :
1er janvier 2019
Date butoir :
1er octobre 2018
Pour première déduction
Nouvelle construction
Rénovation en profondeur
19

L’option
Type de location :
Location bâtiment ou partie bâtiment
Durée six mois au moins
Utilisation exclusive par preneur pour activité économique conférant qualité
assujetti
Option conjointe
Qualité des parties
20

Conséquences
Déduction totale de la TVA dans le chef du bailleur
Révision
Cession de bail à titre onéreux soumise à TVA
21

❝
Les dispositions nouvelles
sont-elles applicables
à mon contrat de bail commercial?
22

Application des nouvelles dispositions dans le temps
Principe = non-rétroactivité des lois
Entrée en vigueur au 1er mai 2018
23

Annexe - Art 44, §3, 2°, d) du Code TVA (voté le 04/10/2018 et
publié au MB le 25/10/2018)
§ 3. Sont encore exemptés de la taxe:
2° l’affermage, la location et la cession de bail de biens immeubles par nature, à l'exception:
d) de la location d’un bâtiment ou fraction d’un bâtiment, que le preneur utilise exclusivement pour son activité
économique lui conférant la qualité d’assujetti, pour autant que le loueur et le preneur aient opté conjointement pour
la taxation de cette location. Lorsqu’un bâtiment ou une fraction d’un bâtiment est donné en location en même temps
que le sol y attenant, l’option doit être exercée conjointement par rapport aux deux biens immeubles.
L’option vaut pour toute la durée du contrat.
L’option ne peut être exercée que pour des contrats relatifs à des bâtiments ou fractions de bâtiments pour lesquels
les taxes grevant les opérations visées à l’article 19, § 2, alinéa 2, relatives aux bâtiments mêmes et qui concourent
spécifiquement à leur construction sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018. Cette
condition n’est pas applicable pour les contrats de mise à disposition d’emplacements pour l’entreposage de biens
visée au point a), deuxième tiret pour lesquels l’option peut être exercée.
Pour l’application de l’alinéa 1er , on entend par “sol y attenant”, la parcelle cadastrale ou les parcelles cadastrales sur
lesquelles le bâtiment ou la fraction de bâtiment a été érigé et qui est donnée ou sont données en location
simultanément avec ce bâtiment ou fraction de bâtiment par la même personne.
Le Roi détermine le moment auquel l’option doit être exercée et les formalités à observer.
24

earlegal #6 - Que change la réforme du bail commercial pour mon entreprise ?

Recommandé

Recommandé

Contenu connexe

Similaire à earlegal #6 - Que change la réforme du bail commercial pour mon entreprise ?

Similaire à earlegal #6 - Que change la réforme du bail commercial pour mon entreprise ? (20)

Plus de Lexing - Belgium

Plus de Lexing - Belgium (20)

earlegal #6 - Que change la réforme du bail commercial pour mon entreprise ?