FIDDAYS - Faut-il acheter ou louer son immobilier d'entreprise ? N°13 - Salle A - 18h30 / 19h30 TOURNY MEYER - Fabrice JOLIVET Consultant en immobilier d'entreprise FIDAQUITAINE - Martin SCHNAPPER - Expert-comptable et Commissaire aux comptes

1. Fidaquitaine© - TOURNY MEYER ©
Faut-il acheter ou louer son
immobilier d'entreprise ?
N°13

3. AU PROGRAMME :
• Préambule point marché
• La location de locaux professionnels
• L’achat de locaux professionnels
• Tableau de synthèse

4. LE POINT MARCHÉ*
* Source OIEB 2017

5. LE MARCHÉ ANNÉE IMMOBILIÈRE 2017*
LES BUREAUX
Un marché dynamique :
Bureaux : 323 transactions – 165 000 m2
(hausse de 30%)
Valeurs locatives en hausse
-Valeur locative moyenne en neuf centre-ville :
190 € HT/HC/m2/an
-Valeur locative moyenne en seconde main centre-ville :
155 € HT/HC/m2/an
* Source OIEB 2017

6. LE MARCHÉ ANNÉE IMMOBILIÈRE 2017*
-Valeur locative moyenne en neuf périphérie:
148 € HT/HC/m2/an
-Valeur locative moyenne seconde main périphérie:
118 € HT/HC/m2/an
Nouveaux territoires de projets :
Regain d’intérêt pour les secteurs:
-Euratlantique
-Bassins à Flot
-Mérignac
* Source OIEB 2017

7. LE MARCHÉ ANNÉE IMMOBILIÈRE 2017*
Un marché sous-offreur :
Raréfaction des offres à la vente
Un marché essentiellement locatif:
Peu d’offres de bureaux à la découpe sur l’agglomération
malgré une demande soutenue
-Locatif : 84 %
-Vente : 16%
* Source OIEB 2017

8. LE MARCHÉ ANNÉE IMMOBILIÈRE 2017*
* Source OIEB 2017
LES LOCAUX D’ACTIVITÉS
172 transactions – 382 000 m2 (hausse de 60%)
Valeurs locatives aux écarts importants
-Autres entrepôts neuf : 50 - 65 € HT/HC/m2/an
-Autres entrepôts seconde main : 40 - 45 €
HT/HC/m2/an
-Bâtiment d’activités neuf : 65 - 85 € HT/HC/m2/an
-Bâtiment d’activités seconde main : 50 - 65 €
HT/HC/m2/an

9. LE MARCHÉ ANNÉE IMMOBILIÈRE 2017*
* Source OIEB 2017
Un marché sous-offreur en produits neufs
L’offre se compose majoritairement d’actifs anciens
Nécessité de développer de nouveaux programmes

10. LOCATION
DE LOCAUX
PROFESSIONNELS

11. LOCATION DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Les différentes formes de location :
- La location individuelle : formule la plus usitée
- La location partagée : les locataires partagent
entre eux les frais liés à la location (loyer,
téléphone, électricité)
- Des structures d’accueil spécialisées : les
pépinières d’entreprises, couveuses, incubateurs
proposent des baux précaires à prix attractif
(flexibilité)

12. LOCATION DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Les principaux baux de location :
-Le bail commercial, strictement encadré par les
dispositions du Code de Commerce, s’adresse à
ceux qui exercent une activité commerciale,
artisanale ou industrielle,
-Le bail professionnel, moins règlementé que le bail
commercial, concerne uniquement les Professions
Libérales,
-Le bail de courte durée, appelé aussi bail
dérogatoire

13. LOCATION DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Principales caractéristiques du bail commercial :
- Durée minimale de9 ans,
- Droit aurenouvellement du bail àterme,
- Montant du loyer initial non règlementé,
- Révision du loyer triennale plafonnée.Attention au
déplafonnement possible lors du renouvellement du bail !
- Versementéventueld’un pas –de–porte (=droit
d’entrée) définitivement acquisau bailleur.

14. LOCATION DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Principales caractéristiques du bail
professionnel :
- Contrat obligatoirement écrit,
- Durée minimale de6ans; reconduction tacite,
- Montant du loyer initial non règlementé,
- Révision du loyer annuelle
- Pasdedroit automatique aurenouvellement
- Préavisde6mois encasdedépart du locataire ou à
expiration du contrat sinon renouvellement.

15. LOCATION DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Principales caractéristiques du bail de courte durée :
-Contrat obligatoirement écrit, défini aux articles
L.145 -1 et suivants du Code de Commerce,
-Durée maximale portée à 3 ans (possibilité de
signer plusieurs baux successifs, durée totale
<36 mois)
-Obligation de quitter les lieux au terme du contrat,
-Sinon possibilité de convertir le contrat en bail
commercial à échéance.

16. LOCATION DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Les frais de locations sont-ils déductibles ?
- Les frais liés à la signature du bail sont déductibles
fiscalement : pas-de-porte (quand il s’agit d’un
surloyer), honoraires du rédacteur du bail,
- Les loyers et charges locatives sont
également déductibles fiscalement,
- En revanche, le droit au bail éventuellement reversé au
cédant du fonds de commerce antérieur n’est pas
déductible fiscalement. C’est une immobilisation non
amortissable.

17. ACHAT DE LOCAUX
PROFESSIONNELS

18. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Les différentes formes d’acquisition :
- L’acquisition par la structure professionnelle,
- L’acquisition par le dirigeant en son nom ou
par le biais d’une société constituée à cet
effet,
- Une solution hybride entre location et achat
: le crédit-bail immobilier.

19. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
L’acquisition par la structure professionnelle :
- Au niveau juridique, c’est l’entreprise qui
achète le bien immobilier. C’est donc elle qui
en est le propriétaire face aux tiers.
- Au niveau comptable, la société pourra
constater des amortissements calculés sur la
base de la construction acquise (hors
terrain).

20. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
L’acquisition par la structure professionnelle :
- Au niveau fiscal, tous les frais liés à
l’acquisition sont déductibles. Sont également
déductibles les intérêts des emprunts
souscrits pour acheter le bien, les frais
d’assurance, la taxe foncière, les dotations
aux amortissements, ainsi que les frais
d’entretien et de réparation.

21. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
L’acquisition par la structure professionnelle :
- En cas de cession du bien, si l’entreprise réalise une
plus-value, cette plus-value sera taxée comme suit :
Entreprise IR : si PV à court terme alors imposition
au taux marginal d’IR + charges RSI calculées sur la
base du résultat imposable; si PV à long terme alors
imposition au taux de 16%+17,2% de prélèvements
sociaux.
Entreprise IS : PV imposée au taux IS de droit
commun soit 15% taux réduit ou 28% ou 33,33% taux
normal.

22. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
L’acquisition par la structure professionnelle :
Exonération de la plus-value possible
uniquement pour les entreprises à l’IR :
-Article 151 septies B du CGI : concerne uniquement
la PV à long terme € abattement de 10% par an à
compter de la 5ème année de détention, exonération
totale au bout de 15 ans.
-Article 151 septies du CGI : concerne les entreprises
dont les recettes sont inférieures à 350 K€ (ventes) ou
126 K€ (prestations).

23. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
L’acquisition par le dirigeant ou une SCI :
-Au niveau juridique : c’est le dirigeant ou la SCI
qui est propriétaire du bien. Il doit donc signer un
bail avec la société d’exploitation qui deviendra
locataire des locaux professionnels.
-Au niveau fiscal : le propriétaire ou la SCI ne peut
pas déduire les amortissements ni les frais
d’acquisition. Cependant les intérêts d’emprunt
restent déductibles.

24. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
L’acquisition par le dirigeant ou une SCI
à l’IR :
- Au niveau comptable :
 Le dirigeant doit tenir la comptabilité de ses
revenus fonciers en détaillant charges et
produits, de manière à faciliter sa déclaration
d’IR.
 La SCI doit tenir une comptabilité et établir un
bilan

25. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
L’acquisition par une SCI :
- A noter
- La SCI peut opter à l’impôt sur les
sociétés
- Dans ce cas, la détermination du résultat
fiscal est la même que pour une société
commerciale.

26. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
L’acquisition par le dirigeant :
- En cas de cession dubien et si l’immeuble est inscrit à
l’actif, exonération possible de la plus-value :Abattement de 10%
par an à compter de la 5ème année de détention, exonération totale
au bout de 15 ans. (article 151 septies B du CGI)
-Si l’immeuble est dans lepatrimoine privé, exonération
possible de la plus-value :Abattement progressif à compter de la
5ème année de détention, exonération totale au bout de 22 ans. (art.
150 VC, I du CGI)

27. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Le crédit-bail immobilier :
Principe : il s’agit d’un contrat double : le preneur
bénéficie d’un contrat de location et d’une option
d’achat sur le bien loué.
Attention : si le locataire n’honore pas ses
échéances dans les délais, le contrat peut être
rompu et la quote-part du prix payé par le biais des
redevances sera perdue (définitivement acquis au
bailleur).

28. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Le crédit-bail immobilier :
Au niveau juridique, le crédit-preneur est
locataire du bien immobilier.
Au niveau fiscal, les loyers sont intégralement
déductibles pendant toute la période de location,
y compris la part du loyer affectée à l’acquisition
du bien.

29. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Le crédit-bail immobilier :
Lors de la levée de l’option d’achat :
Le locataire devient propriétaire du bien.
Il doit alors immobiliser le bien.
Une partie des redevances payées peut être non
déductible fiscalement.

30. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Le crédit-bail immobilier :
- En cas de cession du contrat à un tiers, si
l’entreprise réalise une plus-value, cette plus-value sera
taxée comme suit :
Entreprise IR : si PV à court terme alors imposition au taux
marginal d’IR + charges RSI calculées sur la base du
résultat imposable,
Entreprise IS : PV imposée au taux IS de droit commun
soit 15% taux réduit ou 33,33% taux normal.

31. SYNTHESE

32. SYNTHESE
LOCATION ACHATDIRECT ACHATINDIRECT
SCIOU
CRÉDIT-BAIL
IMMOBILIER
Charges
déductibles
Toutes
sauf droit
au bail
Toutes
Uniquement
travaux
d’entretien,
charges
courantes et
intérêts
d’emprunts (si IR)
Toutes
Imposition
PV NA
IS: taux IS réduit
ou normal
IR :
PVcourt-terme :
taux marginal,
PVlong-terme :
31,5%
PVimmobilière
IS: taux ISréduit ou
normal
IR:
PVcourt- terme :
taux marginal,
PV long-terme :
31,5%

33. SYNTHESE
LOCATION ACHATDIRECTOUVIA
UNESCI
CRÉDIT-BAIL
IMMOBILIER
Avantages
Souplesse en cas de
changement
Possibilité de se
constituer un
capital
Garantie plus importante
de l’organisme financier
donc financement plus
facile
Inconvénients
Onpaie un loyer de
manière constante
Pasde souplesse
en cas de
développement de
l’entreprise
Contrat notarié compliqué
à renegocier en cas de
difficultés financières de
l’entreprise

34. FIDAQUITAINE - Confidentiel
34
TOURNY MEYER
37, Allées de Tourny
33000 BORDEAUX
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35. FIDAQUITAINE - Confidentiel
35

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26 rue Chanzy 24000 PERIGUEUX
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ENSEMBLE,
C U L T I V O N S V O T R E R É U S S I T E !