Fidaquitaine et Tourny Meyer ont répondu à la question suivante lors d'un petit déjeuner organisé par Hauts de Garonne Développement à Floirac le 20 mars 2017. ZRR / ZFU / Bordeaux Métropole / Immobilier professionnel Bordeaux / Acheter ou Louer

1. ENTREPRENEURS,
faut-il acheter ou
rester locataire ?
20/03/2017

2. AU PROGRAMME :
✓ La location de locaux professionnels
✓ L’achat de locaux professionnels
✓ Tableau de synthèse

3. LOCATION DE
LOCAUX
PROFESSIONNELS

4. LOCATION DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Les différentes formes de location :
- la location individuelle : formule la plus usitée,
- la location partagée : les locataires partagent entre
eux les frais liés à la location (loyer, téléphone,
électricité),
- des structures d’accueil spécialisées : les pépinières
d’entreprises, couveuses, incubateurs proposent
des baux précaires à prix attractif.

5. LOCATION DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Les principaux baux de location :
- le bail commercial, strictement encadré par les
dispositions du Code de Commerce, s’adresse à ceux
qui exercent une activité commerciale, artisanale ou
industrielle,
- le bail professionnel, moins règlementé que le bail
commercial, concerne uniquement les Professions
Libérales,
- le bail de courte durée, appelé aussi bail précaire

6. LOCATION DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Principales caractéristiques du bail commercial :
- durée minimale de 9 ans,
- droit au renouvellement du bail à terme,
- montant du loyer initial non règlementé,
- révision du loyer triennale plafonnée. Attention au
déplafonnement possible lors du renouvellement du bail !
- versement éventuel d’un pas-de-porte(= droit d’entrée)
définitivement acquis au bailleur.

7. LOCATION DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Principales caractéristiques du bail
professionnel :
- contrat obligatoirement écrit,
- durée minimale de 6 ans ; reconduction tacite,
- montant du loyer initial non règlementé,
- révision du loyer annuelle
- pas de droit automatique au renouvellement
- préavis de 6 mois en cas de départ du locataire ou à
expiration du contrat si non renouvellement.

8. LOCATION DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Principales caractéristiques du bail de courte
durée :
- contrat obligatoirement écrit, défini aux articles L.145-1
et suivants du Code de Commerce,
- durée maximale portée à 2 ans,
- obligation de quitter les lieux au terme du contrat,
- sinon, possibilité de convertir le contrat en bail
commercial à échéance.

9. LOCATION DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Les frais de locations sont-ils déductibles ?
- Les frais liés à la signature du bail sont déductibles
fiscalement : pas-de-porte (quand il s’agit d’un
surloyer), honoraires du rédacteur du bail,
- Les loyers et charges locatives sont également
déductibles fiscalement,
- En revanche, le droit au bail éventuellement reversé au
cédant du fonds de commerce antérieur n’est pas
déductible fiscalement. C’est une immobilisation non
amortissable.

10. ACHAT DE LOCAUX
PROFESSIONNELS

11. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Les différentes formes d’acquisition :
- L’acquisition par la structure professionnelle,
- L’acquisition par le dirigeant en son nom ou par le
biais d’une société constituée à cet effet,
- Une solution hybride entre location et achat : le
crédit-bail immobilier.

12. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
L’acquisition par la structure professionnelle :
- Au niveau juridique, c’est l’entreprise qui achète le
bien immobilier. C’est donc elle qui en est le
propriétaire face aux tiers.
- Au niveau comptable, la société pourra constater
des amortissements calculés sur la base de la
construction acquise (hors terrain).

13. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
L’acquisition par la structure professionnelle :
- Au niveau fiscal, tous les frais liés à l’acquisition
sont déductibles. Sont également déductibles les
intérêts des emprunts souscrits pour acheter le
bien, les frais d’assurance, la taxe foncière, les
dotations aux amortissements, ainsi que les frais
d’entretien et de réparation.

14. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
L’acquisition par le dirigeant ou une SCI :
- Au niveau juridique : c’est le dirigeant ou la SCI qui
est propriétaire du bien. Il doit donc signer un bail
avec la société d’exploitation qui deviendra locataire
des locaux professionnels.
- Au niveau fiscal : le propriétaire ou la SCI ne peut
pas déduire les amortissements ni les frais
d’acquisition. Cependant les intérêts d’emprunt restent
déductibles.

15. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
L’acquisition par le dirigeant ou une SCI à
l’IR :
- Au niveau comptable :
- le dirigeant doit tenir la comptabilité de ses
revenus fonciers en détaillant charges et
produits, de manière à faciliter sa déclaration
d’IR.
- La Sci doit tenir une comptabilité et établir un
bilan

16. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
L’acquisition par une SCI :
- A noter
- La SCI peut opter à l’impôt sur les sociétés
- Dans ce cas, la détermination du résultat fiscal
est la même que pour une société
commerciale.

17. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Le crédit-bail immobilier :
Principe : il s’agit d’un contrat double : le preneur
bénéficie d’un contrat de location et d’une option d’achat
sur le bien loué.
Attention : si le locataire n’honore pas ses échéances
dans les délais, le contrat peut être rompu et la quote-
part du prix payé par le biais des redevances sera perdue
(définitivement acquis au bailleur).

18. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Le crédit-bail immobilier :
Au niveau juridique, le crédit-preneur est locataire du
bien immobilier.
Au niveau fiscal, les loyers sont intégralement
déductibles pendant toute la période de location, y
compris la part du loyer affectée à l’acquisition du
bien.

19. ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
Le crédit-bail immobilier :
Lors de la levée de l’option d’achat :
Le locataire devient propriétaire du bien.
Il doit alors immobiliser le bien.
Une partie des redevances payées peut être non
déductible fiscalement.

20. SYNTHESE

21. SYNTHESE
LOCATION ACHAT DIRECT
ACHAT INDIRECT
SCI OU
CRÉDIT-BAIL
IMMOBILIER
Charges
déductibles
Toutes
sauf droit
au bail
Toutes
Uniquement
travaux
d’entretien,
charges
courantes et
intérêts
d’emprunts (si IR)
Toutes
Imposition
PV
NA
IS : taux IS
réduit ou normal
IR :
PV court-terme :
taux marginal,
PV long-terme :
31,5%
PV immobilière
IS : taux IS réduit
ou normal
IR : PV court-
terme : taux
marginal,
PV long-terme :
31,5%

22. SYNTHESE
LOCATION
ACHAT DIRECT OU
VIA UNE SCI
CRÉDIT-BAIL
IMMOBILIER
Avantages
Souplesse
en cas de
changement
Possibilité de se
constituer un
capital
Garantie plus
importante de
l’organisme financier
donc financement
plus facile
Inconvénients
On paie un
loyer de
manière
constante
Pas de souplesse
en cas de
développement de
l’entreprise
Contrat notarié
compliqué à
renegocier en cas de
difficultés
financières de
l’entreprise