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Présentation #matinalesie - n°1-bail commercial-23102015
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Présentation #matinalesie - n°1-bail commercial-23102015

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Support de présentation de la 1ère édition des matinales de l'Immobilier d'Entreprise au Maroc.
#matinalesie
Evénement organisé par Business Realties, Le Centre Regional d'Investissement à Casablanca et Green Archangel.

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Présentation #matinalesie - n°1-bail commercial-23102015

  1. 1. Organisateurs   Partenaires   Jeudi  23  Avril  2015  
  2. 2. Les  Ma?nales  de  l’Immobilier  d’Entreprise   Le  Concept     Ma#nées  qui  couvrent  une  théma#que  intéressant  les  professionnels  de  l’immobilier  au  Maroc.   Les  mots  clés  sont:   •  Interac#vité   •  Partage  d’expérience   •  Convivialité   Avec  à  chaque  fois,  un  panel  d’intervenants  mêlant  théorie  et  pra#que  sur  un  domaine  par#culier.     La  1ère  édi#on  sous  le  thème  «  Le  Bail  commercial  »  
  3. 3. Les  intervenants   Mr.  Mohamed  Charif  Houachmi   Directeur  Associé  à  Business  Real#es  
  4. 4. Les  intervenants   Mr.  Mohamed  El  Ouagari     Docteur  en  Sciences  Juridiques   Directeur  de  l’ICH  Rabat     Professeur  en  enseignement  supérieur  à  l’INAU   Président  de  l’Associa#on  ICH-­‐Plus  Maroc    
  5. 5. Les  intervenants   Mr.  Mounir  Benyahya     Directeur  des  Parcs  Industriels  à  la  CFCIM.  
  6. 6. Le  Bail  Commercial  -­‐  défini?on  
  7. 7. Par?cularités  du  bail  commercial   •  Le  «  bail  commercial  »  est  u#lisé  dans  un  sens  général  comme  s’appliquant  aux  immeubles  ou  locaux  abritant   un  commerce,  mais  également  à  une  industrie  ou  à  une  entreprise  ar#sanale.   •  Le  droit  des  baux  commerciaux  (Dahir  du  24  mai  1955)  laisse  subsister  les  disposi#ons  de  droit  commun   (D.O.C.)  rela#ves  aux  baux  qui  ne  sont  point  contraires  à  ses  règles.   •  Ce  droit  des  baux  commerciaux  pose  des  règles  d’ordre  public,  mais  laisse  à  la  liberté  contractuelle  un  champ   considérable.   •  Le  Dahir  de  1955  a  été  conçu  pour  protéger  le  fonds  de  commerce.  Toutefois,  le  bénéfice  de  ce]e  protec#on   profite  à  certaines  entreprises  publiques  ou  privées  qui  ne  cons#tuent  pas  un  fonds  de  commerce,  
  8. 8. Champ  d’applica?on  du  statut  des  baux  commerciaux     Condi'ons  de  l’art.  1er  du   Dahir  de  1955   Un  immeuble   ou   un  local   Un  bail   U n   f o n d s   c o m m e r c i a l ,   i n d u s t r i e l   o u   ar'sanal  
  9. 9. Le  Bail?  
  10. 10. Champs  d’applica?on  du  statut  des  baux   commerciaux   •  Le  bail  est  celui  répondant  à  la  défini#on  de  l’art.  627  du  D.O.C.   •  Conven#ons  loca#ves  exclues  du  statut  des  baux  commerciaux.   §  L’emphytéose;   §  Immeubles  ou  locaux  cons#tués  en  Habous;   §  Baux  d’une  durée  inférieure  à  la  durée  légale  de  l’art.  5;   §  Le  crédit-­‐bail  (Art.  434  du  C.  de  Com.);   §  La  loca#on  –  gérance.  
  11. 11. Le  Bien?  
  12. 12. Ques?on  1:   Pour  quels  types  de  bien,  le  bail  commercial  s'applique-­‐t-­‐il?    
  13. 13. Champs  d’applica?on  du  statut  des  baux   commerciaux   •  Immeuble  ou  local  :  Construc#on  immobilière  présentant  un  caractère  de  Solidité,  de  fixité  et  cons#tuée  d’un   volume;   •  Local  principal  :  En  général,  «Siège  de  l’entreprise,  le  lieu  où  est  reçue  la  clientèle  et/ou  dans  lequel  sont   accomplis  les  actes  de  commerce;   •  Extension  aux  locaux  accessoires  dépendant  du  fonds  et  indispensables  à  l’exploita#on  commerciale   (entrepôts  …);   •  Terrains  loués  nus  et  bâ?s  par  le  preneur  (Art.  1er  al.  2  et  3).  
  14. 14. Le  Fonds  Commercial?  
  15. 15. Champs  d’applica?on  du  statut  des  baux   commerciaux   •  Un  fonds  commercial,  industriel  ou  ar?sanal   §  Qualité  de  commerçant  /  Actes  de  commerce  (Art.  6  du  C.  de  Com.);   §  Exploita?on  d’un  fonds   Ø   Auquel  la  clientèle  est  a]achée  de  manière  autonome;   Ø   Sans  autonomie  de  ges#on  (liberté  et  indépendance  d’accès,  liberté  de  fixa#on  d’horaires   d’ouverture  par  ex.)  il  n’y  a  pas  de  fonds  de  commerce.  
  16. 16. Champs  d’applica?on  du  statut  des  baux   commerciaux   •  Extension  par  analogie  du  domaine  d’applica?on  du  Dahir  de  1955  :   §  Baux  consen#s  à  l’Etat,  C.  L.  et  E.  P.  exploités  en  régie;   §  Etablissements  d’enseignement;   §  Baux  consen#s  sur  des  immeubles  ou  locaux  appartenant  au  domaine  privé  de  l’Etat  (aux   condi#ons  de  l’art.  40  du  D.  de  1955).  
  17. 17. Les  Parcs  Industriels  de  la  CFCIM?  
  18. 18. Etat  des  lieux  
  19. 19. Que  puis-­‐je  faire?  Acheter?  
  20. 20. Que  puis-­‐je  faire?  Louer?  
  21. 21. Après  l’état  lieux?  
  22. 22. Formule  retenue  
  23. 23. Services  pra?ques  
  24. 24. Implanta?on  des  projets  
  25. 25. Implanta?on  des  projets  
  26. 26. Quels  types  de  contrats  pour  les  PI  de  la  CFCIM?  
  27. 27. Types  de  contrats  u?lisés  
  28. 28. Révision  et  droit  au  renouvellement  
  29. 29. Ques?on  2:     A  qui  revient  le  droit  au  renouvellement  d'un  contrat  de  bail  commercial?    
  30. 30. Révision  et  droit  au  renouvellement   •  La  révision  du  bail  est  réglementée  par  la  loi  n°07-­‐03  (Dahir  du  30  novembre  2007).   •  Le  droit  au  renouvellement:   §  Le  bail  commercial  ne  cesse  pas  par  l’arrivée  du  terme  contractuel;   §  Si  aucune  des  par?es  ne  se  manifeste,  le  bail  se  poursuit  au-­‐delà  de  son  terme  (Art.  6,  al.  2)  pour   une  durée  indéterminée  aux  condi?ons  précédentes;  
  31. 31. Révision  et  droit  au  renouvellement   • Renouvellement  ini?é  par  le  bailleur  :   •  Délivrance  d’un  congé  avec  offre  de  renouvellement;   •  N’est  pas  obligatoire,  mais  lui  permet  de  formaliser  sa  demande  avec  augmenta?on  de  loyer.  
  32. 32. Révision  et  droit  au  renouvellement   • Renouvellement  sur  demande  du  locataire  :   •  Effectué  dans  les  formes  prévues  par  le  C.P.P.  ou  par  lere  recommandée  avec  accusé  de   récep?on  +  reproduc?on  de  l’art.  8  du  Dahir  de  1955;   •  Dans  les  3  mois  de  la  significa?on,  le  bailleur  doit  faire  connaître  ses  inten?ons  :  accepta?on  +   condi?ons  ou  refus  +  mo?fs  +  reproduc?on  de  l’art.  27;   •  Caractère  d’ordre  public  du  renouvellement  (Art.  36,  D.  1955);   •  Procédure  visant  la  protec?on  du  droit  au  bail  :  procédure  de  concilia?on  /  ac?on  de  l’art.  32.  
  33. 33. Révision  et  droit  au  renouvellement   • Le  refus  de  renouvellement  :   §  Refus  de  renouvellement  avec  paiement  de  l’indemnité  d’évic?on  (Art.  10);   §  Refus  de  renouvellement  sans  indemnité  d’évic?on  :   Ø  Congé  pour  mo?f  grave  et  légi?me  (Art.  11);   Ø  Immeubles  insalubres  ou  dangereux  (Art.  11);   §  Refus  de  renouvellement  avec  indemnité  par?elle  :   Ø  Démoli?on  et  reconstruc?on  de  l’immeuble  où  sont  situées  les  lieux  loués  (Art.  12);   Ø  Pour  suréléva?on  de  l’immeuble  (Art.  15);   Ø  Pour  l’habita?on  (Art.  16);   Ø  Pour  reconstruc?on  sur  terrain  loué  nu  (Art.  17).    
  34. 34. Les  Parcs  Industriels  de  la  CFCIM  
  35. 35. La  cession  du  bail  
  36. 36. Ques?on  3:   Peut-­‐on  céder  un  bail  commercial?    
  37. 37. Cession  de  bail  avec  le  fonds  de  commerce   • Le  bailleur  n’a  pas  le  droit  d’interdire  la  cession  du  bail  à  l’acquéreur  du  fonds  de  commerce  exploité;   • Toute  conven?on  tendant  à  l’interdire  est  nulle  (Art.  37)  «  règle  d’ordre  public  »;   • Possibilité  de  restric?on  de  ce  droit  par  de  simples  clauses  limita?ves  ou  restric?ves  (Jurisprudence   française  et  marocaine).  
  38. 38. Cession  de  bail  avec  le  fonds  de  commerce   • Exemples  de  clauses  autorisées   •  L’agrément  du  bailleur  (C.A.R.  1959,  GTM,  du  25  mars  1957);   •  Clause  de  l’accord  exprès  du  bailleur  (C.A.R.  1959,  GTM,  du  25  janvier  1960,  p.7);   •  Clause  de  la  présence  effec?ve  du  bailleur  à  la  cession  (Arrêt  n°  1875  du  14  janvier  1983,  dossier   civil  n°940026,  non  publié);   •   Dans  ces  cas,  le  bailleur  est  appelé  à  l’acte  de  cession,  mais  il  ne  peut  pas  refuser  la  cession   sans  mo?f  légi?me  et  jus?fié.  
  39. 39. Cession  de  bail  avec  le  fonds  de  commerce   • Formalités  à  remplir  vis-­‐à-­‐vis  du  bailleur:   §  Pour  rendre  la  cession  du  bail  opposable  au  bailleur,  il  est  nécessaire  qu’elle  lui  soit  signifiée  ou   qu’il  l’ait  acceptée  dans  un  acte  à    date  certaine  (Art.  673  et  195  du  D.O.C.);   §  Le  but  est  de  l’informer  et  non  pas  d’avoir  son  accord  (C.A.R.  Arrêt  du  4  mars  1960,  GTM  du  25   novembre  1961,  p.105);   §  Sanc?ons  de  l’absence  de  significa?on:   Ø  Le  locataire  cédant  est  tenu  de  toutes  les  obliga?ons  du  bail;   Ø  Le  cessionnaire  est  occupant  sans  droit  ni  ?tre  (C.S.  Arrêt  du  13  mars  1985,  Revue  de  la   Jurisprudence  de  la  Cour  Suprême  n°39,  nov.  1985,  p.24).  
  40. 40. Cession  de  bail  sans  le  fonds  de  commerce   •   Art.  668  du  D.O.C.  :  liberté  de  cession  du  bail  s’il  n’y  a  pas  de  clause  contraire  dans  le  contrat  du  bail;   •   Il  est  d’usage  d’interdire,  dans  les  baux  commerciaux,  la  cession  du  bail  seul  (sous  toute  forme  de   muta?on,  de  dona?on  ou  d’apport  en  Société)  ↔    clause  fréquente  ≠  mais  négociable.  
  41. 41. La  sous-­‐loca?on  du  bail  
  42. 42. La  sous-­‐loca?on   •   Art.  22  du  D.  de  1955  :  «  Par  déroga?on  à  l’ar?cle  668  du  D.O.C.  toute  sous-­‐loca?on  totale  ou  par?elle  est   interdite  sauf  s?pula?on  contraire  du  bail  ou  accord  du  bailleur…  »;   §  Condi?ons  de  la  sous-­‐loca?on  régulière   Ø  L’autorisa?on  du  bailleur  (expresse  et  écrite,  art.  23);   Ø  Concours  du  bailleur  à  l’acte.  
  43. 43. Les  Parcs  Industriels  de  la  CFCIM  
  44. 44. Ques?ons/Réponses  
  45. 45. 2  derniers  points…Save  the  date  
  46. 46. Save  the  date   •   Retenez  la  date  du  22    Mai  2015  pour  le  séminaire  ICH   • Retenez  la  date  du  4  Juin  2015  pour  la  2ème  édi?on  des  ma?nales  de  l’Immobilier  d’Entreprise  sous  le   thème  «    l’Immobilier  Industriel  »  
  47. 47. Merci,  

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