Earlegal du 20 octobre 2023 - Comment diviser un immeuble unifamilial en plusieurs logements ? - Comment transformer un immeuble de bureaux en logements ? - Cohabitation des polices de l’urbanisme et du logement : quand doit-on solliciter un permis de location ? - Comment partager votre espace commercial ? par Nicolas Duchatelet, Ismaël Oulouan et Maris Gilis

1. ALL OVER THE WORLD
Comment transformer
un immeuble en
immeuble de
rendement ?

2. Programme
Comment diviser un immeuble unifamilial
en plusieurs logements ?
Comment transformer un immeuble de
bureaux en logements ?
Quand doit-on solliciter un permis de
location ?
Comment partager votre espace
commercial pour mieux le louer ?

3. Notre fil conducteur
Madame et Monsieur HOME sont
propriétaires :
o d’un immeuble
o situé en Région Wallonne
o qu’ils souhaitent transformer en un
immeuble de rendement
o ils s’interrogent : « Quelles sont les
démarches juridiques et administratives ? »

4. Comment diviser un immeuble
unifamilial en plusieurs logements ?
Comment transformer un immeuble de
bureaux en logements ?
Quand doit-on solliciter un permis de
location ?
Comment partager votre espace
commercial pour mieux le louer ?

5. Diviser une habitation unifamiliale en plusieurs
logements
• Maison unifamiliale en Région Wallonne
• 4 appartements distincts
→ Faut-il déposer une demande de permis d'urbanisme ?
RW → CODT → Article D.IV.4
« Sont soumis à permis d’urbanisme préalable écrit et exprès,
de l’autorité compétente, les actes et travaux suivants :
6° créer un nouveau logement dans une construction
existante »

6. Notion de "création de logement" au sens
du CODT
➢ Il faut réunir 6 conditions cumulatives :
• Un nouvel ensemble composé d'une ou
plusieurs pièces de vie ;
• Comprenant les fonctions de base de l'habitat
(cuisine, salle de bain ou salle d'eau, wc,
chambre) ;
• Occupé à titre de résidence habituelle ou de
kot ;
• Réservé en tout ou partie à l'usage privatif ou
exclusif d'une ou plusieurs personnes ;
• Des personnes vivant ensemble, avec ou sans
lien familial.
• Créé avec ou sans travaux.

7. Faut-il un permis d'urbanisme pour diviser une
maison unifamiliale en 4 appartements ?
➢Oui SI réunion des 6 conditions

8. Exercices
Vous aménagez dans votre habitation, au dernier étage,
deux chambres pour des jeunes travailleurs,
qui disposent d'une salle de bain et d'une cuisine commune mais
propres à eux.
Correspond à la création d'un logement au sens du CODT ?
→ OUI

9. Exercices
• Si les locataires partagent les pièces de vie
communes avec l'habitant :
Correspond à la création d'un logement (CODT) ?
→ NON
• Si ces chambres ne sont occupées que de
manière occasionnelle :
Correspond à la création d'un logement (CODT)?
→ NON

10. Suis-je obligé de faire appel à un architecte ?
➢ Arrêté du Gouvernement Wallon
▪ R.IV.1-2 : actes et travaux qui ne requièrent pas l'intervention
d'un architecte ;
▪ D.IV.4, 6° "création de logement
OUI, la création d'un nouveau
logement nécessitera TOUJOURS le recours à un
architecte.

11. Quel délai prévoir ?
Dépendra :
➢ Du travail de l'architecte
(complexité du projet);
➢ De la commune;
➢ ….

12. Combien coûte un permis d'urbanisme?
Dépendra :
➢ Des honoraires de l'architecte ;
➢ De la commune ;
➢ De la situation urbanistique du bâtiment ;
➢ ….

13. En conclusion
Permis
d'urbanisme
obligatoire
Recours à
l'architecte
obligatoire
Délai variable Coût variable

14. Quelles différences pour un logement
touristique ?
Permis ?
▪ D.IV.4 6° CODT : 6 conditions réunies ?
• Un nouvel ensemble composé d'une ou plusieurs pièces de vie ;
• Comprenant les fonctions de base de l'habitat (cuisine, salle de bain ou salle
d'eau, wc, chambre) ;
• Occupé à titre de résidence habituelle ou de kot ;
▪ D.IV.4, 7° CODT ?
7° « La modification de la destination de tout ou partie d'un bien, en ce compris par la
création dans une construction existante d'un hébergement touristique ou d'une
chambre occupée à titre de kot si cette modification figure sur une liste arrêtée par
le Gouvernement »
▪ R.IV.4 - 1 de l'arrêté ?
= " Logement touristique "
→ Permis d'urbanisme ? OUI

15. Quelles différences pour une location
touristique ?
▪ Recours obligatoire à l'architecte ?
➢ R.IV.1-2 – PAS de recours à l'architecte pour :
2° la modification de la destination de tout ou partie d’un bien visée à
l'article D IV.4, alinéa 1er, 7° (…) et à la condition que les actes et
travaux envisagés ne portent pas atteintes aux structures portantes du
bâtiment (…) ;
Si pas de modification sur construction existante,
PAS obligatoire de recourir à un architecte, MAIS :
▪ Justifier son activité par une déclaration d’exploitation
▪ Justifier d’une attestation de Sécurité Incendie

16. Et un kot ?
➢ D.IV.4 6° ? 6 conditions?
➢ Si oui Permis
➢ Architecte obligatoire
➢ + Permis de location !

17. Comment diviser un immeuble
unifamilial en plusieurs logements ?
Comment transformer un immeuble de
bureaux en logements ?
Quand doit-on solliciter un permis de
location ?
Comment partager votre espace
commercial pour mieux le louer ?

18. Notre fil conducteur
Monsieur et Madame HOME sont
propriétaires :
➢ d'un immeuble de bureaux
➢ en Région Wallonne
➢ Souhaitent créer 10 appartements
distincts pour les mettre en location

19. Un immeuble de bureaux ?
• Faut-il déposer une demande de permis
d'urbanisme ?
➢ RW → CODT → Article D.IV.4
« Sont soumis à permis d’urbanisme préalable écrit et exprès,
de l’autorité compétente, les actes et travaux suivants :
• 6° créer un nouveau logement dans une
construction existante »

20. Respect des 6 conditions ?
• Un nouvel ensemble composé d'une ou plusieurs pièces de vie ;
• Comprenant les fonctions de base de l'habitat (cuisine, salle de
bain ou salle d'eau, wc, chambre) ;
• Occupé à titre de résidence habituelle ou de kot ;
• Réservé en tout ou partie à l'usage privatif ou exclusif d'une
ou plusieurs personnes ;
• Des personnes vivant ensemble, avec ou sans lien familial.
• Créé avec ou sans travaux.
Si OUI, alors permis d'urbanisme obligatoire

21. Architecte, délai, coût ?
Idem que question 1
• Architecte : Oui (R.IV.1-2 arrêté du Gouvernement
Wallon)
• Délai : variable
• Coût : variable

22. Sanctions ?
Non-respect = infraction urbanistique
Remise en état
Invitation à régularisation
Obtention d'un PU

23. Comment diviser un immeuble
unifamilial en plusieurs logements ?
Comment transformer un immeuble de
bureaux en logements ?
Quand doit-on solliciter un permis de
location ?
Comment partager votre espace
commercial pour mieux le louer ?

24. Notre fil conducteur
➢ Monsieur et Madame HOME ont
obtenu leur permis pour créer un
logement dans leur immeuble.
➢ Doivent-ils solliciter une autre
autorisation administrative ?

25. Exercice
Vous aménagez dans votre
habitation, au dernier étage,
un kot étudiant.
Faut-il un permis de location ?
• OUI
• NON

26. Coexistence des polices de l’urbanisme et
du logement
• Principe d’indépendance des
polices administratives
• Principe de cumul des polices
administratives

27. Coexistence des polices de l’urbanisme et
du logement – exception des critères
minimaux d’éclairage
• Protection des habitations dans des logements par le
respect des critères minimaux d'éclairage naturel
= seule articulation organisée des polices

28. Quand demander un permis de location ?
• Toute mise en location d’un logement collectif ;
• Toute mise en location d’un petit logement individuel ;
➢ Critère de distinction du petit logement ?
= logement inférieur à 28 m2

29. Qu’est-ce qu’un logement collectif ?
• Le concept de logement collectif :
➢ Ce sont des immeubles (ou parties d'immeubles) comportant un ou
plusieurs locaux que les différents ménages locataires peuvent utiliser à
titre collectif

30. Exceptions à l’obligation de demander un
permis de location
• PAS nécessaire de demander un permis de location pour :
➢ le logement de type unifamilial occupé par moins de 5
personnes ne constituant pas un ménage et liées par un contrat
de colocation ;
➢ le logement situé dans l'immeuble où habite le bailleur,
pour autant que l'immeuble comprenne :
▪ au maximum 2 logements loués
▪ et au maximum 4 locataires.

31. Conditions d’obtention du permis de
location
• Respect des critères de salubrité ;
• Respect des surfaces minimales ;
• Equipement en matière d’incendie ;
• Luminosité minimale ;
• Disposer d’un certificat PEB ;
• ….

32. Comment diviser un immeuble
unifamilial en plusieurs logements ?
Comment transformer un immeuble de
bureaux en logements ?
Quand doit-on solliciter un permis de
location ?
Comment partager votre espace
commercial pour mieux le louer ?

33. Notre fil conducteur
➢ Monsieur et Madame HOME sont
propriétaires d'un immeuble avec une
surface commerciale au rez-de-
chaussée en région Wallonne
➢ Comment augmenter le rendement
de l’espace commercial ?

34. Pourquoi partager son espace commercial ?
Crise du covid
Crise de l’énergie
Inflation immobilière
Augmentation du taux d’intérêt
Accès au crédit restreint

35. Avantages de la colocation commerciale ?
Avantages pour les locataires :
Réduction des coûts :
• Dépenses liées à la location
• Frais d’entretien
• Frais de réparations et travaux
Entraide et solidarité entre les
différents commerçants
• Création d’une synergie entre
les entreprises
• Diversification des activités
• Augmentation du chiffre
d'affaires

36. Avantages de la colocation commerciale ?
Avantages pour le bailleur :
• Limiter le risque de vide locatif
• Limiter le risque de faillite du
locataire
• Clause de solidarité
• Meilleur rendement potentiel
• Attrait pour les locataires d’une
formule innovante

37. Que prévoit la loi ?
• Pas de dispositions propres à la colocation commerciale
• Plusieurs types de contrats à adapter, en fonction des besoins
→ Grande liberté contractuelle

38. Les différentes options contractuelles
Bail commercial
Bail d’immeuble
Affecté à l’exercice d’un commerce
Durée minimale de 9 ans
Contrat rigide
Possibilité de plusieurs preneurs
Bail commercial de courte durée
Durée égale ou inférieure à 1 an
Permet aux pop-up stores de se
développer.
Possibilité de plusieurs preneurs
Sous-location
Possibilité de sous-louer une partie de
la surface commerciale en continuant
à exploiter le reste
Le bail principal doit l'autoriser

39. Les différentes options contractuelles
Contrat de prestations de
service
Local clé sur porte
Contrat flexible
Prestations de services :
- Service de nettoyage
- Maintenance informatique
- Mobilier de bureau
- Secrétariat
- Partage de l'espace
Bail de bureau
Activités non commerçantes
Pas accessibles au grand public sans
rendez-vous
Plusieurs preneurs
Partage de l'espace

40. En conclusion
La colocation
commerciale
permet de réduire
ses frais
Plusieurs types de
contrat
Liberté
contractuelle
Permet de
transformer un
local en
un immeuble à
rendement

41. Merci
pour votre attention !
Des questions ?
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cybersécurité : quels défis pour
votre entreprise ?
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Imprévus sur chantier en
marché public : comment
s’adapter ?