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Comment transformer
un immeuble en
immeuble de
rendement ?
Programme
Comment diviser un immeuble unifamilial
en plusieurs logements ?
Comment transformer un immeuble de
bureaux en logements ?
Quand doit-on solliciter un permis de
location ?
Comment partager votre espace
commercial pour mieux le louer ?
Notre fil conducteur
Madame et Monsieur HOME sont
propriétaires :
o d’un immeuble
o situé en Région Wallonne
o qu’ils souhaitent transformer en un
immeuble de rendement
o ils s’interrogent : « Quelles sont les
démarches juridiques et administratives ? »
Comment diviser un immeuble
unifamilial en plusieurs logements ?
Comment transformer un immeuble de
bureaux en logements ?
Quand doit-on solliciter un permis de
location ?
Comment partager votre espace
commercial pour mieux le louer ?
Diviser une habitation unifamiliale en plusieurs
logements
• Maison unifamiliale en Région Wallonne
• 4 appartements distincts
→ Faut-il déposer une demande de permis d'urbanisme ?
RW → CODT → Article D.IV.4
« Sont soumis à permis d’urbanisme préalable écrit et exprès,
de l’autorité compétente, les actes et travaux suivants :
6° créer un nouveau logement dans une construction
existante »
Notion de "création de logement" au sens
du CODT
➢ Il faut réunir 6 conditions cumulatives :
• Un nouvel ensemble composé d'une ou
plusieurs pièces de vie ;
• Comprenant les fonctions de base de l'habitat
(cuisine, salle de bain ou salle d'eau, wc,
chambre) ;
• Occupé à titre de résidence habituelle ou de
kot ;
• Réservé en tout ou partie à l'usage privatif ou
exclusif d'une ou plusieurs personnes ;
• Des personnes vivant ensemble, avec ou sans
lien familial.
• Créé avec ou sans travaux.
Faut-il un permis d'urbanisme pour diviser une
maison unifamiliale en 4 appartements ?
➢Oui SI réunion des 6 conditions
Exercices
Vous aménagez dans votre habitation, au dernier étage,
deux chambres pour des jeunes travailleurs,
qui disposent d'une salle de bain et d'une cuisine commune mais
propres à eux.
Correspond à la création d'un logement au sens du CODT ?
→ OUI
Exercices
• Si les locataires partagent les pièces de vie
communes avec l'habitant :
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→ NON
• Si ces chambres ne sont occupées que de
manière occasionnelle :
Correspond à la création d'un logement (CODT)?
→ NON
Suis-je obligé de faire appel à un architecte ?
➢ Arrêté du Gouvernement Wallon
▪ R.IV.1-2 : actes et travaux qui ne requièrent pas l'intervention
d'un architecte ;
▪ D.IV.4, 6° "création de logement
OUI, la création d'un nouveau
logement nécessitera TOUJOURS le recours à un
architecte.
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Dépendra :
➢ Du travail de l'architecte
(complexité du projet);
➢ De la commune;
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Combien coûte un permis d'urbanisme?
Dépendra :
➢ Des honoraires de l'architecte ;
➢ De la commune ;
➢ De la situation urbanistique du bâtiment ;
➢ ….
En conclusion
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d'urbanisme
obligatoire
Recours à
l'architecte
obligatoire
Délai variable Coût variable
Quelles différences pour un logement
touristique ?
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▪ D.IV.4 6° CODT : 6 conditions réunies ?
• Un nouvel ensemble composé d'une ou plusieurs pièces de vie ;
• Comprenant les fonctions de base de l'habitat (cuisine, salle de bain ou salle
d'eau, wc, chambre) ;
• Occupé à titre de résidence habituelle ou de kot ;
▪ D.IV.4, 7° CODT ?
7° « La modification de la destination de tout ou partie d'un bien, en ce compris par la
création dans une construction existante d'un hébergement touristique ou d'une
chambre occupée à titre de kot si cette modification figure sur une liste arrêtée par
le Gouvernement »
▪ R.IV.4 - 1 de l'arrêté ?
= " Logement touristique "
→ Permis d'urbanisme ? OUI
Quelles différences pour une location
touristique ?
▪ Recours obligatoire à l'architecte ?
➢ R.IV.1-2 – PAS de recours à l'architecte pour :
2° la modification de la destination de tout ou partie d’un bien visée à
l'article D IV.4, alinéa 1er, 7° (…) et à la condition que les actes et
travaux envisagés ne portent pas atteintes aux structures portantes du
bâtiment (…) ;
Si pas de modification sur construction existante,
PAS obligatoire de recourir à un architecte, MAIS :
▪ Justifier son activité par une déclaration d’exploitation
▪ Justifier d’une attestation de Sécurité Incendie
Et un kot ?
➢ D.IV.4 6° ? 6 conditions?
➢ Si oui Permis
➢ Architecte obligatoire
➢ + Permis de location !
Comment diviser un immeuble
unifamilial en plusieurs logements ?
Comment transformer un immeuble de
bureaux en logements ?
Quand doit-on solliciter un permis de
location ?
Comment partager votre espace
commercial pour mieux le louer ?
Notre fil conducteur
Monsieur et Madame HOME sont
propriétaires :
➢ d'un immeuble de bureaux
➢ en Région Wallonne
➢ Souhaitent créer 10 appartements
distincts pour les mettre en location
Un immeuble de bureaux ?
• Faut-il déposer une demande de permis
d'urbanisme ?
➢ RW → CODT → Article D.IV.4
« Sont soumis à permis d’urbanisme préalable écrit et exprès,
de l’autorité compétente, les actes et travaux suivants :
• 6° créer un nouveau logement dans une
construction existante »
Respect des 6 conditions ?
• Un nouvel ensemble composé d'une ou plusieurs pièces de vie ;
• Comprenant les fonctions de base de l'habitat (cuisine, salle de
bain ou salle d'eau, wc, chambre) ;
• Occupé à titre de résidence habituelle ou de kot ;
• Réservé en tout ou partie à l'usage privatif ou exclusif d'une
ou plusieurs personnes ;
• Des personnes vivant ensemble, avec ou sans lien familial.
• Créé avec ou sans travaux.
Si OUI, alors permis d'urbanisme obligatoire
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Wallon)
• Délai : variable
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Comment diviser un immeuble
unifamilial en plusieurs logements ?
Comment transformer un immeuble de
bureaux en logements ?
Quand doit-on solliciter un permis de
location ?
Comment partager votre espace
commercial pour mieux le louer ?
Notre fil conducteur
➢ Monsieur et Madame HOME ont
obtenu leur permis pour créer un
logement dans leur immeuble.
➢ Doivent-ils solliciter une autre
autorisation administrative ?
Exercice
Vous aménagez dans votre
habitation, au dernier étage,
un kot étudiant.
Faut-il un permis de location ?
• OUI
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Coexistence des polices de l’urbanisme et
du logement
• Principe d’indépendance des
polices administratives
• Principe de cumul des polices
administratives
Coexistence des polices de l’urbanisme et
du logement – exception des critères
minimaux d’éclairage
• Protection des habitations dans des logements par le
respect des critères minimaux d'éclairage naturel
= seule articulation organisée des polices
Quand demander un permis de location ?
• Toute mise en location d’un logement collectif ;
• Toute mise en location d’un petit logement individuel ;
➢ Critère de distinction du petit logement ?
= logement inférieur à 28 m2
Qu’est-ce qu’un logement collectif ?
• Le concept de logement collectif :
➢ Ce sont des immeubles (ou parties d'immeubles) comportant un ou
plusieurs locaux que les différents ménages locataires peuvent utiliser à
titre collectif
Exceptions à l’obligation de demander un
permis de location
• PAS nécessaire de demander un permis de location pour :
➢ le logement de type unifamilial occupé par moins de 5
personnes ne constituant pas un ménage et liées par un contrat
de colocation ;
➢ le logement situé dans l'immeuble où habite le bailleur,
pour autant que l'immeuble comprenne :
▪ au maximum 2 logements loués
▪ et au maximum 4 locataires.
Conditions d’obtention du permis de
location
• Respect des critères de salubrité ;
• Respect des surfaces minimales ;
• Equipement en matière d’incendie ;
• Luminosité minimale ;
• Disposer d’un certificat PEB ;
• ….
Comment diviser un immeuble
unifamilial en plusieurs logements ?
Comment transformer un immeuble de
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Quand doit-on solliciter un permis de
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Comment partager votre espace
commercial pour mieux le louer ?
Notre fil conducteur
➢ Monsieur et Madame HOME sont
propriétaires d'un immeuble avec une
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chaussée en région Wallonne
➢ Comment augmenter le rendement
de l’espace commercial ?
Pourquoi partager son espace commercial ?
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Inflation immobilière
Augmentation du taux d’intérêt
Accès au crédit restreint
Avantages de la colocation commerciale ?
Avantages pour les locataires :
Réduction des coûts :
• Dépenses liées à la location
• Frais d’entretien
• Frais de réparations et travaux
Entraide et solidarité entre les
différents commerçants
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les entreprises
• Diversification des activités
• Augmentation du chiffre
d'affaires
Avantages de la colocation commerciale ?
Avantages pour le bailleur :
• Limiter le risque de vide locatif
• Limiter le risque de faillite du
locataire
• Clause de solidarité
• Meilleur rendement potentiel
• Attrait pour les locataires d’une
formule innovante
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• Pas de dispositions propres à la colocation commerciale
• Plusieurs types de contrats à adapter, en fonction des besoins
→ Grande liberté contractuelle
Les différentes options contractuelles
Bail commercial
Bail d’immeuble
Affecté à l’exercice d’un commerce
Durée minimale de 9 ans
Contrat rigide
Possibilité de plusieurs preneurs
Bail commercial de courte durée
Durée égale ou inférieure à 1 an
Permet aux pop-up stores de se
développer.
Possibilité de plusieurs preneurs
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Les différentes options contractuelles
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Plusieurs preneurs
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La colocation
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Plusieurs types de
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Liberté
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Permet de
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  • 1. ALL OVER THE WORLD Comment transformer un immeuble en immeuble de rendement ?
  • 2. Programme Comment diviser un immeuble unifamilial en plusieurs logements ? Comment transformer un immeuble de bureaux en logements ? Quand doit-on solliciter un permis de location ? Comment partager votre espace commercial pour mieux le louer ?
  • 3. Notre fil conducteur Madame et Monsieur HOME sont propriétaires : o d’un immeuble o situé en Région Wallonne o qu’ils souhaitent transformer en un immeuble de rendement o ils s’interrogent : « Quelles sont les démarches juridiques et administratives ? »
  • 4. Comment diviser un immeuble unifamilial en plusieurs logements ? Comment transformer un immeuble de bureaux en logements ? Quand doit-on solliciter un permis de location ? Comment partager votre espace commercial pour mieux le louer ?
  • 5. Diviser une habitation unifamiliale en plusieurs logements • Maison unifamiliale en Région Wallonne • 4 appartements distincts → Faut-il déposer une demande de permis d'urbanisme ? RW → CODT → Article D.IV.4 « Sont soumis à permis d’urbanisme préalable écrit et exprès, de l’autorité compétente, les actes et travaux suivants : 6° créer un nouveau logement dans une construction existante »
  • 6. Notion de "création de logement" au sens du CODT ➢ Il faut réunir 6 conditions cumulatives : • Un nouvel ensemble composé d'une ou plusieurs pièces de vie ; • Comprenant les fonctions de base de l'habitat (cuisine, salle de bain ou salle d'eau, wc, chambre) ; • Occupé à titre de résidence habituelle ou de kot ; • Réservé en tout ou partie à l'usage privatif ou exclusif d'une ou plusieurs personnes ; • Des personnes vivant ensemble, avec ou sans lien familial. • Créé avec ou sans travaux.
  • 7. Faut-il un permis d'urbanisme pour diviser une maison unifamiliale en 4 appartements ? ➢Oui SI réunion des 6 conditions
  • 8. Exercices Vous aménagez dans votre habitation, au dernier étage, deux chambres pour des jeunes travailleurs, qui disposent d'une salle de bain et d'une cuisine commune mais propres à eux. Correspond à la création d'un logement au sens du CODT ? → OUI
  • 9. Exercices • Si les locataires partagent les pièces de vie communes avec l'habitant : Correspond à la création d'un logement (CODT) ? → NON • Si ces chambres ne sont occupées que de manière occasionnelle : Correspond à la création d'un logement (CODT)? → NON
  • 10. Suis-je obligé de faire appel à un architecte ? ➢ Arrêté du Gouvernement Wallon ▪ R.IV.1-2 : actes et travaux qui ne requièrent pas l'intervention d'un architecte ; ▪ D.IV.4, 6° "création de logement OUI, la création d'un nouveau logement nécessitera TOUJOURS le recours à un architecte.
  • 11. Quel délai prévoir ? Dépendra : ➢ Du travail de l'architecte (complexité du projet); ➢ De la commune; ➢ ….
  • 12. Combien coûte un permis d'urbanisme? Dépendra : ➢ Des honoraires de l'architecte ; ➢ De la commune ; ➢ De la situation urbanistique du bâtiment ; ➢ ….
  • 14. Quelles différences pour un logement touristique ? Permis ? ▪ D.IV.4 6° CODT : 6 conditions réunies ? • Un nouvel ensemble composé d'une ou plusieurs pièces de vie ; • Comprenant les fonctions de base de l'habitat (cuisine, salle de bain ou salle d'eau, wc, chambre) ; • Occupé à titre de résidence habituelle ou de kot ; ▪ D.IV.4, 7° CODT ? 7° « La modification de la destination de tout ou partie d'un bien, en ce compris par la création dans une construction existante d'un hébergement touristique ou d'une chambre occupée à titre de kot si cette modification figure sur une liste arrêtée par le Gouvernement » ▪ R.IV.4 - 1 de l'arrêté ? = " Logement touristique " → Permis d'urbanisme ? OUI
  • 15. Quelles différences pour une location touristique ? ▪ Recours obligatoire à l'architecte ? ➢ R.IV.1-2 – PAS de recours à l'architecte pour : 2° la modification de la destination de tout ou partie d’un bien visée à l'article D IV.4, alinéa 1er, 7° (…) et à la condition que les actes et travaux envisagés ne portent pas atteintes aux structures portantes du bâtiment (…) ; Si pas de modification sur construction existante, PAS obligatoire de recourir à un architecte, MAIS : ▪ Justifier son activité par une déclaration d’exploitation ▪ Justifier d’une attestation de Sécurité Incendie
  • 16. Et un kot ? ➢ D.IV.4 6° ? 6 conditions? ➢ Si oui Permis ➢ Architecte obligatoire ➢ + Permis de location !
  • 17. Comment diviser un immeuble unifamilial en plusieurs logements ? Comment transformer un immeuble de bureaux en logements ? Quand doit-on solliciter un permis de location ? Comment partager votre espace commercial pour mieux le louer ?
  • 18. Notre fil conducteur Monsieur et Madame HOME sont propriétaires : ➢ d'un immeuble de bureaux ➢ en Région Wallonne ➢ Souhaitent créer 10 appartements distincts pour les mettre en location
  • 19. Un immeuble de bureaux ? • Faut-il déposer une demande de permis d'urbanisme ? ➢ RW → CODT → Article D.IV.4 « Sont soumis à permis d’urbanisme préalable écrit et exprès, de l’autorité compétente, les actes et travaux suivants : • 6° créer un nouveau logement dans une construction existante »
  • 20. Respect des 6 conditions ? • Un nouvel ensemble composé d'une ou plusieurs pièces de vie ; • Comprenant les fonctions de base de l'habitat (cuisine, salle de bain ou salle d'eau, wc, chambre) ; • Occupé à titre de résidence habituelle ou de kot ; • Réservé en tout ou partie à l'usage privatif ou exclusif d'une ou plusieurs personnes ; • Des personnes vivant ensemble, avec ou sans lien familial. • Créé avec ou sans travaux. Si OUI, alors permis d'urbanisme obligatoire
  • 21. Architecte, délai, coût ? Idem que question 1 • Architecte : Oui (R.IV.1-2 arrêté du Gouvernement Wallon) • Délai : variable • Coût : variable
  • 22. Sanctions ? Non-respect = infraction urbanistique Remise en état Invitation à régularisation Obtention d'un PU
  • 23. Comment diviser un immeuble unifamilial en plusieurs logements ? Comment transformer un immeuble de bureaux en logements ? Quand doit-on solliciter un permis de location ? Comment partager votre espace commercial pour mieux le louer ?
  • 24. Notre fil conducteur ➢ Monsieur et Madame HOME ont obtenu leur permis pour créer un logement dans leur immeuble. ➢ Doivent-ils solliciter une autre autorisation administrative ?
  • 25. Exercice Vous aménagez dans votre habitation, au dernier étage, un kot étudiant. Faut-il un permis de location ? • OUI • NON
  • 26. Coexistence des polices de l’urbanisme et du logement • Principe d’indépendance des polices administratives • Principe de cumul des polices administratives
  • 27. Coexistence des polices de l’urbanisme et du logement – exception des critères minimaux d’éclairage • Protection des habitations dans des logements par le respect des critères minimaux d'éclairage naturel = seule articulation organisée des polices
  • 28. Quand demander un permis de location ? • Toute mise en location d’un logement collectif ; • Toute mise en location d’un petit logement individuel ; ➢ Critère de distinction du petit logement ? = logement inférieur à 28 m2
  • 29. Qu’est-ce qu’un logement collectif ? • Le concept de logement collectif : ➢ Ce sont des immeubles (ou parties d'immeubles) comportant un ou plusieurs locaux que les différents ménages locataires peuvent utiliser à titre collectif
  • 30. Exceptions à l’obligation de demander un permis de location • PAS nécessaire de demander un permis de location pour : ➢ le logement de type unifamilial occupé par moins de 5 personnes ne constituant pas un ménage et liées par un contrat de colocation ; ➢ le logement situé dans l'immeuble où habite le bailleur, pour autant que l'immeuble comprenne : ▪ au maximum 2 logements loués ▪ et au maximum 4 locataires.
  • 31. Conditions d’obtention du permis de location • Respect des critères de salubrité ; • Respect des surfaces minimales ; • Equipement en matière d’incendie ; • Luminosité minimale ; • Disposer d’un certificat PEB ; • ….
  • 32. Comment diviser un immeuble unifamilial en plusieurs logements ? Comment transformer un immeuble de bureaux en logements ? Quand doit-on solliciter un permis de location ? Comment partager votre espace commercial pour mieux le louer ?
  • 33. Notre fil conducteur ➢ Monsieur et Madame HOME sont propriétaires d'un immeuble avec une surface commerciale au rez-de- chaussée en région Wallonne ➢ Comment augmenter le rendement de l’espace commercial ?
  • 34. Pourquoi partager son espace commercial ? Crise du covid Crise de l’énergie Inflation immobilière Augmentation du taux d’intérêt Accès au crédit restreint
  • 35. Avantages de la colocation commerciale ? Avantages pour les locataires : Réduction des coûts : • Dépenses liées à la location • Frais d’entretien • Frais de réparations et travaux Entraide et solidarité entre les différents commerçants • Création d’une synergie entre les entreprises • Diversification des activités • Augmentation du chiffre d'affaires
  • 36. Avantages de la colocation commerciale ? Avantages pour le bailleur : • Limiter le risque de vide locatif • Limiter le risque de faillite du locataire • Clause de solidarité • Meilleur rendement potentiel • Attrait pour les locataires d’une formule innovante
  • 37. Que prévoit la loi ? • Pas de dispositions propres à la colocation commerciale • Plusieurs types de contrats à adapter, en fonction des besoins → Grande liberté contractuelle
  • 38. Les différentes options contractuelles Bail commercial Bail d’immeuble Affecté à l’exercice d’un commerce Durée minimale de 9 ans Contrat rigide Possibilité de plusieurs preneurs Bail commercial de courte durée Durée égale ou inférieure à 1 an Permet aux pop-up stores de se développer. Possibilité de plusieurs preneurs Sous-location Possibilité de sous-louer une partie de la surface commerciale en continuant à exploiter le reste Le bail principal doit l'autoriser
  • 39. Les différentes options contractuelles Contrat de prestations de service Local clé sur porte Contrat flexible Prestations de services : - Service de nettoyage - Maintenance informatique - Mobilier de bureau - Secrétariat - Partage de l'espace Bail de bureau Activités non commerçantes Pas accessibles au grand public sans rendez-vous Plusieurs preneurs Partage de l'espace
  • 40. En conclusion La colocation commerciale permet de réduire ses frais Plusieurs types de contrat Liberté contractuelle Permet de transformer un local en un immeuble à rendement
  • 41. Merci pour votre attention ! Des questions ? Nos prochaines formations earlegal : Vendredi 24 novembre : La cybersécurité : quels défis pour votre entreprise ? Vendredi 15 décembre : Imprévus sur chantier en marché public : comment s’adapter ?