Le régime des baux commerciaux a été soumis à d’importantes évolutions législatives et jurisprudentielles impactant directement les sociétés locataires de locaux tertiaires (bureaux, commerce, entrepôt, …) Ces changements ont contribué à rééquilibrer les rapports bailleurs/locataires au profit de ces derniers. Il est donc possible pour les locataires de diminuer les coûts immobiliers tout en préservant de bonnes relations avec les bailleurs. • Quelles sont les dernières évolutions du régime des baux commerciaux ? • Quels sont les points de vigilance à connaître ? • Comment réduire ces coûts immobilier ? Autant de questions qui seront abordées lors de ce web-séminaire, animé par Pierre-Emmanuel ARANDA, Consultant Baux Commerciaux & Charges locatives aux tertiaires (bureaux, commerce, entrepôt, …).

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Baux commerciaux et
Charges locatives :
Comment réaliser des
économies ?
Web-séminaire du 4 mai 2017

2. Plan
1. Présentation du secteur de l’immobilier tertiaire
a. Définition
b. Les principaux acteurs
2. Baux commerciaux et charges locatives
a. Définition des charges locatives
b. Le transfert des charges locatives
3. Les leviers d’économie
a. Le contexte
b. De la jurisprudence…
c. …A la pratique

3. - Immeuble
haussmannien
- Immeuble
récent
- Immeuble de
grande hauteur
L’IMMOBILIER TERTIAIRE
BUREAUX
Quatre principaux types d’immeubles
COMMERCE ACTIVITE
- Boutique en pieds
d’immeuble
- Centre commercial
- Retail park
LOGISTIQUE
- Locaux en pieds
d’immeuble
- Indépendants
- Parc d’activité ou hôtel
d’activité
- Entrepôt de
stockage
- Entrepôt industriel

4. 4
PROPERTY
MANAGER
Facturation et
encaissement des
loyers et charges
(rémunération par %
sur les montants
quittancés)
Gestion des travaux
(rémunération par %
sur montant des
travaux) et contrats de
maintenance
Gestion des relation
bailleurs - locataires
Propriétaires : investisseurs
institutionnels ou privés
LA GESTION LOCATIVE
MANDAT DE GESTION

5. LA GESTION LOCATIVE DES IMMEUBLES DE
BUREAUX

6. Immobilier de BUREAUX

7. LA GESTION LOCATIVE DES CENTRES
COMMERCIAUX

8. Immobilier Commercial

9. LA GESTION LOCATIVE DES IMMEUBLES
LOGISTIQUES

10. Immobilier LOGISTIQUE

11. Les charges locatives dans les baux commerciaux
3 composantes
- Les charges de fonctionnement : dépenses engagées par le bailleur pour l'entretien et le
fonctionnement de l'immeuble (électricité, eau, gaz, entretien ascenseur, entretien
climatisation, nettoyage des parties communes, charges de copropriété, travaux
d’entretien et réparations…)
- Les impôts et taxes (impôts fonciers, TEOM, taxes sur les bureaux/locaux
commerciaux/entrepôt/stationnement, taxe balayage, …)
- Les travaux de grosses réparations relevant de l’article 606 du Code Civil (ne sont plus
récupérables auprès du locataire depuis la loi PINEL sauf cas particulier)

12. Le transfert des charges dans les baux commerciaux
Situation des baux signés ou renouvelés avant le 05/11/2014 :
 Absence de réglementation
 Liberté contractuelle des parties aboutissant en pratique à une prise en charge de
l’intégralité des charges par le locataire = baux « triple net » (loyer net de charges,
impôts et travaux)
 Liberté contractuelle tempérée par une abondante jurisprudence adoptant une
interprétation restrictive des clauses de charges

13. Le transfert des charges dans les baux commerciaux
Situation des baux signés ou renouvelés après le 05/11/2014
 Obligation pour le bailleur d’établir dans le bail un inventaire précis et limitatif des
catégories de charges, impôts, taxes et redevances, et de la répartition
bailleur/locataire.
 Les charges dues par le locataire doivent être limitativement énumérées dans le bail
 Toujours soumis aux règles dégagées par la jurisprudence antérieure relative à
l’interprétation restrictive des clauses

14. LE CONTEXTE DE L’ANALYSE DES CHARGES LOCATIVES
14
Seuls 10 % des
locataires
auditent leurs
charges
locatives
Le coût des charges
immobilières = 2ème
poste de dépenses
des entreprises
tertiaires
ET POURTANT
Etude des charges
locatives =
gisement
d’économie réel
Remboursement sur les
5 dernières années en cas
d’erreur de facturation

15. LE COÛT DES CHARGES IMMOBILIERES
15

16. LE TRANSFERT DE CHARGES ET LA JURISPRUDENCE
La Cour de Cassation considère que les clauses générales de transfert de
charges ne sont pas suffisantes. Certaines charges doivent être expressément
visées dans le bail pour pouvoir être refacturées :
Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM)
Taxe foncière
Frais de chauffage collectif
Frais de ravalement
Vétusté

17. REACTION DES BAILLEURS FACE A CETTE
JURISPRUDENCE
Face à la multiplicité des arrêts de la Cour de Cassation imposant une mention
explicite des charges dans le bail, plusieurs réactions ont pu être constatées
du côté des bailleurs :
Ne rien faire et attendre une éventuelle demande de remboursement des locataires
Se rapprocher des locataires afin de signer un avenant au bail permettant de modifier
la rédaction de la clause litigieuse et insérer une clause de renonciation à tout recours
au titre des loyers et charges facturés lors des années antérieures
Profiter de l’opacité des régularisations de charges pour insérer les charges non
refacturables

18. Opacité des régularisations de charges : nécessité
d’obtenir les détails

19. CALCUL DU LOYER :
 Erreur sur le calcul de la revalorisation du
loyer en fonction de l’évolution de l’indice
prévu au bail (ILC, ICC, ILAT, …)
LES PRINCIPAUX
LEVIERS D’ECONOMIE
REGULARISATION DES CHARGES
 Opacité de la facturation
 Erreur sur la répartition et la nature de certains
postes de charges non prévus au bail (travaux
article 606 du Code civil, …)
IMPOTS ET TAXES NON PREVUS AU BAIL :
 Impôts fonciers,
 Taxe enlèvement des ordures ménagères,
 Taxe bureaux/commerce/stockage/stationnement
 Etc, …
REFACTURATION DES HONORAIRES DE GESTION
 Erreur sur le calcul des honoraires de gestion

20. « Votre croissance, notre ambition »
—
Pierre-Emmanuel
ARANDA
Consultant
146 Bureau de la Colline
912213 SAINT CLOUD
CEDEX
Mob : 06.58.36.39.41
pearanda@leyton.com
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