Impôts locaux des entreprises

Poids des impôts locaux pour les entreprises (en Mds d’€) *
2020 2021
Taxes foncières 16,1 15,7
Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises 15 7,5
Cotisation foncière des entreprises 7,1 5,7
Impositions forfaitaires sur les entreprises de réseaux 1,4 1,4
Taxes pour frais de CCI 0,6 0,5
Taxes pour frais de chambre des métiers et de
l’artisanat
0,2 0,2
• Source Insee « Les comptes de la Nation en 2021 » Principaux impôts par catégorie (publication du 31/05/2022)
Impôts locaux des entreprises
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Impôts locaux des entreprises :
points de vigilance et solutions
Cotisation foncière des entreprises (CFE)
Taxes foncières
Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE)
Taxe sur les logements vacants
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CFE et taxes foncières :
points de vigilance et solutions
 Activités immobilières (CFE)
 Valeur locative des locaux professionnels et des établissements
industriels (CFE et taxes foncières)
 Cotisation minimale de CFE
 Obligations déclaratives :
- CFE : création d’établissement 1447 C et modification 1447 M ;
- taxes foncières : déclarations H1 et H2 et 6660-REV
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CFE : activités immobilières
Deux bases légales différentes pour l’imposition à la CFE des activités de location immobilière
1°) Définition générale des activités taxables : réunion de 3 critères (CGI art. 1447, I. al. 1) :
1. activité à caractère habituel
2. activité exercée à titre professionnel
3. activité non rémunérée par un salaire
2°) Présomption irréfragable d’activité taxable des activités de location ou de sous-location
d’immeubles, autres que d’immeubles nus à usage d’habitation, qui procurent des recettes brutes
d’au moins 100 000 € au titre de la période de référence (CGI art. 1447, I. al. 2).
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CFE : Activités immobilières
Caractère professionnel d’une activité de location d’un
immeuble nu par son propriétaire, au sens du 1er alinéa du I
de l’article 1447 du CGI, si, à travers cette location, le bailleur
ne se borne pas à gérer son propre patrimoine mais (CAA
Paris 24 juin 2020, n° 19PA02045) :
- - poursuit, selon des modalités différentes, une
exploitation commerciale antérieure,
- - ou participe à l’exploitation du locataire
Caractère professionnel des locations s’accompagnant d’un
nombre important de prestations avec des moyens en
personnel et en matériel excédant largement ceux
habituellement employés dans le cadre de la simple gestion
d’un patrimoine privé (CAA Lyon 13 juillet 2005, n°
99LY00609).
Gestion par le bailleur de son patrimoine
Gestion du patrimoine personnel ou
d’autrui
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Activités immobilières (CFE/CVAE) (1/2)
Bien donné
en location
à usage
d’habitation
Modalités de location
Locaux nus Locaux meublés ou aménagés
NON (gestion d’un patrimoine privé) OUI (a)
OUI (mise en œuvre de moyens ou
participation à l’exploitation) (a)
NON
 Exonération de droit (CGI art. 1459, 1° et 2°) :
- location accidentelle de l’habitation personnelle ;
- location ou sous-location d’une partie de
l’habitation principale
 Exonération, sauf délibération contraire de la
commune ou de l’EPCI à fiscalité propre (CGI
art. 1459, 3°) :
- locations de meublés de tourisme compris dans
l’habitation personnelle ;
- locations ou sous-locations de tout ou partie de
l’habitation personnelle si elles ne sont pas
exonérées de plein droit de CFE
(a) Activité passible de la CFE sur le fondement du 1er alinéa du I de l’article 1447 du CGI, si les conditions
sont réunies (3 critères), quel que soit le chiffre d’affaires ou le montant des recettes.

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Activités de location ou sous-location d’immeubles nus à usage d’habitation
Exonération quel que soit le montant des recettes :
 des activités consistant, pour le propriétaire ou le locataire d’un bien immobilier, à le louer ou le sous-
louer nu à, respectivement, un preneur ou un sous-locataire dans le cadre d’un bail d’habitation (CE 4
mai 2018, n° 402897)
Se référer à l’utilisation faite des locaux par le preneur pour déterminer s’ils sont loués par le bailleur à
usage d’habitation
Exemple Est soumise à la CFE la société qui consent un bail commercial à l’exploitant d’une maison de retraite
(CE 4 mai 2018, n° 402897).
 des activités de sous-location d’un immeuble pris en crédit-bail (CE 4 mai 2018, n° 403027). Dans ce
cas, il faut se référer à l’utilisation faite des locaux par le sous-locataire pour déterminer
s’ils sont sous-loués par le crédit-preneur à usage d’habitation

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Activités de location ou sous-location de locaux d’habitation meublés
 La location et la sous-location de locaux d’habitation meublés constituent, par nature, une activité
professionnelle passible de la CFE (BOFiP-IF-CFE-10-30-10-50-§ 1-12/09/2012).
Les loueurs en meublé sont imposables à la CFE, quelle que soit l’importance du chiffre d’affaires qu’ils
retirent de cette activité, sous réserve de l’exonération de la cotisation minimum si le CA est d’au plus 5.000 €
Exonération des locations ou sous-locations de l’habitation principale
ou de l’habitation personnelle (voir tableau)

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Activités immobilières (CFE/CVAE) (2/2)
Bien donné
en location
à usage
autre que
l’habitation
Modalités de location
Locaux nus Locaux meublés ou aménagés
OUI (a) OUI (a)
OUI par détermination de la loi si
chiffre d’affaires ou recettes au
moins égal à 100 000 € (CGI art.
1447, I.al. 2)
NON (chiffre d’affaires ou recettes
inférieur à 100 000 €) (CGI art. 1447,
I.al. 2)
(a) Activité passible de la CFE sur le fondement du 1er alinéa du I de l’article 1447 du CGI, si les conditions
sont réunies (3 critères), quel que soit le chiffre d’affaires ou le montant des recettes

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➡ Exonération des activités de locations d’immeubles professionnels procurant moins de 100 000 € de
recettes brutes ou de chiffre d’affaires
Si le seuil de recettes ou de chiffre d’affaires n’est pas franchi, exonération de CFE :
du propriétaire, personne physique, dont l’activité relève des revenus fonciers pour l’impôt sur le revenu
de la société dont l’activité est limitée à la gestion des immeubles dont elle est propriétaire, quels que
soient sa forme et son objet social

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Activités de location ou sous-location de locaux (autres que l’habitation ) meublés ou aménagés
Sont soumises à la CFE les activités de location :
 d’un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son
exploitation
 d’un fonds de commerce

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Activités de location d’immeubles professionnels procurant au moins 100 000 € de recettes :
imposables à la CFE par détermination de la loi (présomption irréfragable)
 Recettes brutes ou chiffre d’affaires, au sens de la CVAE, se rapportant à l’activité imposable
appréciés, hors taxes :
au niveau du redevable, quel que soit le nombre d’établissements ou d’immeubles loués
pendant la période de référence de la CFE (ajustement si période différente de 12 mois)
sans déduire aucune charge
 Activités de location ou de sous-location soient opérées à titre principal ou secondaire

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Appréciation du seuil de 100 000 € (1/2)
Titulaires de revenus fonciers et de BNC (comptabilité de caisse)
Montant des loyers
+ Montant des dépenses incombant normalement à l’assujetti (propriétaire ou locataire), mais mises par convention à la
charge des locataires (taxe foncière, par exemple)
+ Subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles de l’impôt sur le revenu
+ Revenus accessoires (recettes de location du droit d’affichage ou du droit de chasse, de concession du droit d’exploitation
des carrières, redevances tréfoncières ou autres redevances analogues ayant leur origine dans le droit de propriété ou
d’usufruit)
+ Certaines recettes exceptionnelles (droits d’entrée ou pas-de-porte)
+ Valeur des avantages en nature stipulés au bail.

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Appréciation du seuil de 100 000 € (2/2)
Autres personnes (entreprises BIC-IS, BNC avec comptabilité commerciale, SCI à l’IS et SCI avec au
moins un des associés à l’IS)
Ventes de produits fabriqués, prestations de
services et marchandises (diminué du montant
des rabais, remises et ristournes)
Comptes 701 à 709 du PCG (2059-E, ligne OA)
Redevances pour concessions, brevets, licences,
marques, procédés, logiciels, droits et valeurs
similaires
Compte 751 du PCG (2059-E, ligne OK)
Plus-values de cession d’immobilisations
corporelles et incorporelles, lorsqu’elles se
rapportent à une activité normale et courante
Parmi les plus et moins-values comptabilisées dans
les comptes 675 et 775 du PCG (2059-E, ligne OL)
Seules les plus-values sont retenues, sans
compensation avec les moins-values
Refacturations de frais inscrites au compte de
transfert de charges
Ensemble des produits enregistrés aux comptes 791 à
797 du PCG correspondant à des refacturations de
frais préalablement engagés par l’entreprise (2059-E,
ligne OT)

Dépendance d’une habitation sans prestations de
services d’une durée suffisante (location au mois)
L’activité de location n’est pas réputée professionnelle
Elle n’est pas soumise à la CFE
Autres
Imposition à la CFE des locations :
- quelle que soit leur durée, accompagnées ou non de prestations de
services, si le montant des recettes brutes ou du chiffre d’affaires tiré
de cette activité est au moins égal à 100 000 €
- de courte durée (moins d’un mois, par exemple)
- assorties de certaines prestations de services (entretien ou lavage
des véhicules, distribution de carburant, …)
Locations de garages et d’emplacements de stationnement
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Bases d’imposition : points de vigilance
Sur les bases d’imposition, nous aborderons notamment 3 points qui doivent attirer votre
attention :
 Le classement du local dans sa catégorie et la surface déclarée pour les locaux
professionnels
 La juste qualification d’un établissement industriel, les biens d’équipement spécialisés
susceptibles d’exonération pour les établissements industriels et la valeur locative plancher
 La base minimum établie au lieu du principal établissement
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2017 : révision de la méthode de détermination de la valeur locative des locaux professionnels
Relèvent du mode d’évaluation des «locaux professionnels », c’est-à-dire d’une méthode tarifaire :
 les locaux commerciaux (magasins, ateliers, restaurants …)
 les locaux à usage professionnel (cabinets de médecins et, de manière générale, tous les locaux des professions
libérales, au sens de l’article 92 du CGI),
 les biens divers (locaux des associations, des administrations publiques …)
 les locaux à usage professionnel spécialement aménagés pour l’exercice d’une activité particulière (salles de
spectacle, équipements sportifs …)
La valeur locative des locaux artisanaux et des bâtiments et terrains de certains « petits établissements
industriels » est déterminée comme pour les locaux professionnels
Valeurs locatives (taxe foncière/CFE)
Locaux professionnels
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2017 : révision de la méthode de détermination de la valeur locative des locaux professionnels
Valeur locative révisée brute
=
Surface pondérée du local
x tarif (mis à jour annuellement) de la catégorie à laquelle est rattaché le local pour le secteur d’évaluation
(*)
x Coefficient de localisation
(Secteurs, grilles tarifaires et coef de localisation accessibles par département sur « impots.gouv.fr > Professionnel >
Révision des valeurs locatives des locaux professionnels » )
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Schéma en 4 étapes (valeur locative brute) :
 Classement de chaque local en fonction de sa nature et sa destination dans un sous-groupe (magasin,
bureau, atelier, parcs de stationnement,…..) et à l’intérieur de chaque sous-groupe, dans une catégorie
de locaux (magasin sur rue, grande surface, très grande surface,…)
Tableau (p. 2 et 3) de la déclaration 6660-REV
 Rattachement du local à un secteur d’évaluation défini au niveau départemental (pas de changement
depuis 2017).
 Application au local du tarif de sa catégorie dans son secteur d’évaluation. La grille tarifaire est mise à
jour chaque année à partir des déclarations DECLOYER.
 Application du coefficient de localisation. Il permet d’augmenter ou de diminuer la valeur locative
pour tenir compte de la situation géographique du local au sein du secteur d’évaluation.
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Recours contre les décisions relatives aux paramètres collectifs (délimitation des secteurs
d’évaluation, tarifs, définition des parcelles auxquelles s’applique le coefficient de localisation)
Elles ne peuvent être contestées que par la voie du recours pour excès de pouvoir (REP)
(CGI art. 1518 F ; CE 18 février 2022, n° 453443)
Dépôt du recours dans les 2 mois suivant la publication, au recueil départemental des actes
administratifs, des décisions prises par les commissions départementales des valeurs locatives.
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● le local principal dont la surface réelle est répartie
entre :
– la surface principale (P1), pondérée à 1
– la surface des parties secondaires couvertes (P2),
pondérée à 0,5
– la surface des parties secondaires non couvertes (P3),
pondérée à 0,2
● les espaces de stationnement (parkings) :
–couverts (Pk1), pondérés à 0,5
–non couverts (Pk2), pondérés à 0,2
Surface pondérée calculée à partir des surfaces réelles déclarées (6660-REV et/ou cadre C de la déclaration 1447-M-
SD), en distinguant
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Surface pondérée totale = P1 + (P2 x 0,5) + (P3 x 0,2) + (Pk1 x 0,5) + (Pk2 x 0,2)

Point de vigilance : Vérifier l'unité d'évaluation (1/2)
La valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière doit être déterminée pour chaque propriété ou
fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte
Fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte : tout local qui, en raison de son
aménagement, ne peut être mis à la disposition permanente que d'un seul occupant.
Dans les immeubles utilisés par plusieurs occupants, il y a autant d'unités d'évaluation qu'il y a
d'occupants donc autant de valeurs locatives que d'occupants, plus une évaluation pour les parties
communes.
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Point de vigilance : Vérifier l'unité d'évaluation (2/2)
 CFE : chaque occupant ne doit être imposé à la CFE que sur la seule valeur locative des locaux
dont il a la disposition privative.
Il ne doit pas être taxé sur la valeur locative des locaux communs
 Taxe foncière : le propriétaire est imposé sur la somme de toutes les valeurs locatives qui
composent l'immeuble
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Point de vigilance : Surfaces déclarées et classement dans la catégorie
Vérifier, dans les déclarations 6660-REV et 1447-M-SD de CFE :
 l’affectation des pièces entre celles qui ont un caractère principal et celles assimilables à des
annexes pour la juste application des coefficients de pondération aux surfaces déclarées
 le périmètre de l’occupation
Une erreur ou un changement de catégorie peut être corrigé par le biais d'une réclamation et la
souscription d'une déclaration rectificative 6660-REV
au délai de réclamation (31 décembre de la 2e année suivant
celle de la mise en recouvrement du rôle)
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Point de vigilance : parties communes
Les parties communes des immeubles dont disposent les entreprises qui exercent une activité de location
ou de sous-location d’immeubles sont exonérées de CFE (CGI art. 1467, al. 4)
Attention : cette exonération concerne exclusivement les biens en copropriété
Vérifier que les parties communes ne sont pas retenues dans les bases de la CFE
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Sociétés civiles de moyens (SCM)
Imposition :
 de la SCM sur la valeur locative des locaux à
usage non privatif de ses membres (local du
secrétariat ou salle d’attente servant à l’ensemble
des membres de la SCM)
 de chaque membre de la SCM sur la valeur
locative des seuls locaux dont il a la jouissance
exclusive.
Loueurs de fonds de commerce
Le bailleur ne dispose pas du bien, au sens de la
CFE, passible de la taxe foncière
La plupart du temps, la CFE due par le bailleur est
la cotisation minimum
Solutions particulières
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Établissements industriels
Définition légale des établissements industriels
Revêtent un caractère industriel les bâtiments et terrains servant à l’exercice (CGI art. 1500, I.A) :
 soit d’une activité de fabrication ou de transformation de biens corporels mobiliers qui nécessite
d’importants moyens techniques
 soit d’activités, autres que celles de fabrication ou de transformation mentionnées ci-dessus, qui
nécessitent d’importants moyens techniques lorsque le rôle des installations techniques, matériels et
outillages mis en œuvre est prépondérant
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Point de vigilance : l’établissement est-il vraiment industriel ?
Un établissement disposant d’importants moyens techniques n’est pas nécessairement industriel
Si l’activité exercée dans l’établissement est autre qu’une activité de fabrication ou de transformation
encore faut-il que le rôle de ces moyens soit prépondérant pour l’exercice de son activité
Pour apprécier le caractère prépondérant des moyens techniques, il faut :
 rechercher le poids respectif des différents facteurs de production dans le processus d’exploitation mis en oeuvre
dans l’établissement (CE 9 octobre 2013, n° 354632)
 prendre en compte la part respective des surfaces dédiées aux différentes composantes
de l’activité exercée dans l’établissement (CE 27 juillet 2021, n° 443376)
30

Pour apprécier l’importance des moyens techniques mis en œuvre permettant de qualifier un
établissement d’industriel, seuls les installations techniques, matériels et outillages doivent être pris en
compte
Le prix de revient des constructions ne doit pas être retenu (CE 17 novembre 2021, n° 444614)
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Les biens des entreprises industrielles relevant du secteur de l’artisanat doivent être évalués selon la
méthode tarifaire (CGI art. 1499-00 A)
En pratique, sont visées les entreprises inscrites au répertoire des métiers
En cas de cessation d’activité, la méthode tarifaire reste applicable tant que le bien ne fait pas l’objet
d’une nouvelle affectation ou d’une nouvelle utilisation
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« Petits établissements industriels » (1/3)
Les terrains et locaux dans lesquels la valeur des moyens techniques affectés à une activité entrant dans le champ de la CFE ne dépasse
pas 500 000 € ne peuvent pas être qualifiés d’industriels et doivent être évalués selon la méthode tarifaire (CGI art. 1500, I.B)
 Appréciation de la limite de 500 000 € : terrains et locaux retenus pour leur valeur d’origine
 Biens détenus par l’exploitant ou le propriétaire ou mis à sa disposition, à titre onéreux ou gratuit, pendant une durée totale d’au
moins 6 mois au cours :
- soit de l’année civile précédant celle au titre de laquelle l’imposition est établie
- soit, en cas de clôture d’un exercice de 12 mois au cours de cette même année,
au cours de cet exercice
33

Effets du franchissement du plafond de 500 000 €
 à la hausse : changement de méthode d’évaluation si la valeur d’origine des installations techniques, matériels et
outillages dépasse 500 000 € pendant 3 ans > passage à la méthode comptable la 4e année
 à la baisse : changement de méthode d’évaluation si la valeur de ces installations, matériels et outillages ne dépasse
pas 500 000 € pendant 3 ans > retour à la méthode tarifaire la 4e année
➜ EXEMPLE Soit un bâtiment à usage d’entrepôt dans lequel la valeur des installations techniques, matériels et
outillages destinés à l’activité est de 450 000 € au 1er janvier 2022. La valeur locative de ce bâtiment relève de la
méthode tarifaire.
La valeur de ces installations, matériels et outillages passe à 520 000 € au 1er janvier 2023 et reste stable les années
suivantes. Ce bâtiment relève de la méthode comptable à compter de 2025.
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Effets du franchissement du plafond de 500 000 € en cas de construction nouvelle ou de début d’activité en N
Si la valeur d’origine des installations techniques, matériels et outillages dépasse 500 000 € en N + 1 ce franchissement
est pris en compte dès N + 2 (CGI art. 1500, I.B.1.dernier al.)
EXEMPLE Soit une construction nouvelle achevée en mai 2022. À cette date, et jusqu’au 31 décembre 2022, la valeur des
installations techniques, matériels et outillages destinés à l’activité est de 450 000 €.
En 2023, le bâtiment est évalué selon la méthode tarifaire. La valeur des installations, matériels et outillages destinés à
l’activité passe à 700 000 € en 2023.
La valeur locative de ce bâtiment relève de la méthode comptable dès 2024.
35

Point de vigilance
Pour la taxe foncière sur les propriétés bâtie et la CFE des établissements industriels, la valeur locative est
déterminée à partir du prix de revient des immobilisations passibles de taxe foncière
Il convient d’être très attentif aux immobilisations à retenir
En cas de vérification, l’administration retiendra l’intégralité des investissements comptabilisés aux comptes 211,
212, 213 et 214.
Elle ira également rechercher, dans les comptes 2154 et 2181, quelles immobilisations pourraient être retenues
 La qualification de chaque immobilisation doit donc faire l’objet d’une analyse afin de déterminer si elle
présente ou non le caractère d’un bien passible de taxe foncière.
 Un inventaire permet d’identifier les immobilisations inscrites encore à tort à l’actif alors qu’elles n’existent
plus.
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Outillages et autres installations et moyens matériels
d’exploitation des établissements industriels (CGI art. 1382, 11°
et 1467, al. 1), dits biens d’équipement spécialisés
=
Définition administrative
Biens qui sont intégrés directement et matériellement dans le
processus de fabrication, de transformation ou de manutention
et qui servent spécifiquement à l'exercice de l'activité
professionnelle
Définition précisée par une jurisprudence de principe récente
Biens destinés à la production d’électricité d’origine
photovoltaïque (en pratique, panneaux photovoltaïques)
(CGI art. 1382, 12° et 1467, al. 1)
Biens exonérés de CFE
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1. Décision de principe du Conseil d’État (Gkn Driveline)
2. Les biens d’équipement spécialisés susceptibles d’exonération sont ceux qui à la fois (CE 11 décembre 2020, n° 422418) :
 relèvent d’un établissement qualifié d’industriel, au sens de l’article 1499 du CGI
 sont spécifiquement adaptés aux activités susceptibles d’être exercées dans un tel établissement
 et ne sont pas des biens mentionnés aux 1° et 2° de l’article 1381 du CGI.
Sont exclus de l’exonération de CFE, et sont donc imposables :
– les installations destinées à abriter des personnes ou des biens ou à stocker des produits (CGI art. 1381, 1°) auxquelles sont
assimilés les ouvrages en maçonnerie présentant le caractère de véritables constructions (cheminées d’usine, réfrigérants
atmosphériques, formes de radoub, ouvrages servant de support aux moyens matériels d’exploitation)
– les ouvrages d’art et les voies de communication (CGI art. 1381, 2°).
38

Point de vigilance : classification des biens entre
 accessoires immobiliers d’un bâtiment, imposables
Il s’agit de ceux qui présentent des dimensions ou des conditions d'assemblage telles qu'elles empêchent tout déplacement sans
l'emploi de procédés techniques ou moyens de levage exceptionnels
Ils sont pris en compte pour la taxe foncière sur les propriétés bâties, et donc pour la CFE, lorsqu’ils font corps avec la
construction
 biens d'équipements spécialisés, exonérés
La jurisprudence récente nous permet, semble-t-il, de faire une distinction entre :
- les installations standard (installations électriques ou de climatisation, par exemple), imposables
- les installations spécifiques à l’activité (équipements relevant d’une obligation règlementaire de sécurité
ou d’hygiène, par exemple), exonérées
39

Valeur locative plancher (1/3)
 Application aux biens (CGI art. 1518 B) :
- acquis dans le cadre de restructurations d’entreprises (apports, fusions, scissions ; TUP à compter de
2010) et de cessions d’établissements ;
- transférés dans le cadre d’opérations intragroupe ;
- repris à des entreprises en difficulté ;
- compris dans certaines opérations réalisées entre entreprises liées ;
- cédés entre entreprises liées.
 Application dans le cadre d’opérations de lease-back ou de location
après cession
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Valeur locative plancher (2/3)
 Imposition à la CFE sur la plus élevée des deux valeurs locatives suivantes :
– d’une part, 80 % (ou, le cas échéant, 50 %, 90 % ou 100 %) de la valeur locative pour laquelle les
immobilisations ayant fait l’objet de l’une des opérations visées ont été imposées l’année de l’opération ;
– d’autre part, la valeur locative de ces mêmes biens telle qu’elle résulte, après l’opération, de l’application
des règles de droit commun.
 Valeur locative plancher appliquée seulement à la CFE ou à la fois à la CFE et à la taxe foncière, mais
pour des montants différents.
De plus, au titre de l’année de référence, des biens soumis à une taxe peuvent ne pas être imposés à
l’autre.
Exemple : addition de construction achevée en 2021. Imposition à la taxe foncière dès 2022,
mais seulement en 2023 à la CFE.
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Valeur locative plancher (3/3) : points de vigilance
 S’assurer que les biens acquis ou construits l’année de l’opération (année N) ou l’année précédente
(année N – 1) n’ont pas été retenus dans la valeur locative plancher en CFE
 Seuls doivent être retenus les biens directement concernés par l’opération et qui étaient inclus dans les
bases d’imposition à la CFE (ou à la taxe professionnelle pour les impositions antérieures à 2010) au
titre de l’année de l’opération
 Si des biens sont cédés ou démolis, demander une réduction de la valeur locative plancher à due
concurrence
 Pour les biens repris en cession-bail ou en location après cession, comparer la valeur locative plancher à
la valeur locative déterminée à partir du prix de revient de ces biens pour le crédit-preneur.
42

Valeurs locatives (CFE)
Base minimum
(recettes ou Caff > 5.000 €)
Les redevables de la CFE sont (peuvent être) assujettis à une cotisation minimum établie au lieu de leur
principal établissement (CGI art. 1647 D).
Cette cotisation est due seulement :
 si la base nette du principal établissement est inférieure à la base minimum
 dans la commune où l’entreprise a son principal établissement
Définition du principal établissement pour la CFE minimum
Celui dont le redevable dispose pour l’exercice de son activité professionnelle dans lequel il réalise son
activité à titre principal (CE 10 juillet 2019, n° 413946) -
43

Base minimum
(recettes ou Caff > 5.000 €)
L’établissement principal est
nécessairement l’établissement unique
La cotisation minimum est établie au lieu
d’exercice de l’activité imposable
La cotisation minimum est établie au lieu de
l’établissement où le redevable exerce son activité
à titre principal
Ce lieu peut être différent du lieu du siège social ou
du lieu de dépôt des déclarations de résultats
En pratique, le principal établissement est, selon la
nature des opérations réalisées, par
l’établissement apportant la contribution la plus
importante à cette activité
Un seul établissement dans une seule commune Entreprise multi-établissement
44

Base minimum
Point de vigilance (1/3)
 Une seule cotisation minimum est due, quel que soit le nombre des établissements de l’entreprise (cas
des loueurs en meublé, par exemple)
En pratique, l’administration met presque systématiquement en recouvrement une cotisation minimum de
CFE en cas d’immatriculation d’un établissement
Il faut en contester la régularité s’il s’agit d’un établissement secondaire
 En début d’activité, attention à l’exercice effectif de l’activité au 1er janvier de l’année
Le début d’activité est caractérisé par la seule condition relative au versement de salaires ou à la
réalisation d’un chiffre d’affaires ou de recettes
45

Base minimum
La base minimum est calculée d’après un barème par tranche de chiffre d’affaires ou de recettes, hors taxes,
réalisé au cours de la période de référence
 Si la période de référence de la CFE ne correspond pas à une période de 12 mois, le montant du chiffre
d’affaires ou des recettes doit être ajusté pour correspondre à 12 mois
 Redevances de collaboration. Pour les praticiens libéraux exerçant leur activité dans le cadre d’un contrat de
collaboration, ces redevances constituent des rétrocessions d’honoraires. Ces redevances doivent :
– être déduites des recettes des praticiens collaborateurs,
– symétriquement, être comprises dans les recettes des praticiens titulaires
46

Base minimum
Redevables exerçant des activités de remplacement
et ne disposant pas de locaux ou de terrains dans une commune
Le principal établissement correspond aux locaux professionnels dans lesquels le redevable a exercé des
activités de remplacement de façon prépondérante au cours de l’année d’imposition
Prépondérance appréciée en fonction de la durée de chaque remplacement au cours de l’année (et non
du Caff selon le BOFiP)
Bien vérifier ce point, compte tenu des différences de taux entre collectivités
47

Obligations déclaratives
CFE
Deux catégories de situation donnent lieu au dépôt d’une déclaration
 création d’établissement ou changement d’exploitant : déclaration initiale 1447-C-SD au plus tard le 31/12 de l’année de
création ou du changement
 déclaration modificative 1447-M-SD au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai de l’année précédant celle de
l’imposition à la CFE en cas :
- de variation de la consistance des locaux (modification de la surface occupée)
- de modification de la valeur locative (changement d’affectation des locaux)
- de demande du bénéfice d’une exonération facultative de CFE et/ou de CVAE
- de modification du prorata de la base imposable en cas d’exercice conjoint d’une activité imposable et d’une activité non
imposable
- de franchissement (à la hausse ou à la baisse) du seuil de recettes de 100 000 € pour les activités immobilières
48

Taxes foncières
49
Cas de dépôt de la déclaration 6660-REV, par le propriétaire, dans les 90 jours de leur réalisation
définitive (CGI art. 1406) (1/2)
 constructions nouvelles (et reconstructions)
 changements de consistance des propriétés bâties ou non bâties
Toute transformation de la composition d’un local préexistant et qui a pour effet d’en modifier le volume
ou la surface
➜ EXEMPLE Agrandissement, démolition totale ou partielle, division ou réunion de locaux préexistants,…

Taxes foncières
50
Cas de dépôt de la déclaration 6660-REV, par le propriétaire, dans les 90 jours de leur réalisation
définitive (CGI art. 1406) (2/2)
 changements d’affectation des propriétés bâties ou non bâties (imprimé 6704 modèle IL)
Tout changement de destination d’un immeuble.
➜ EXEMPLE Transformation d’un local d’habitation en local commercial ou pour l’exercice d’une activité
indépendante
 changements d’utilisation des locaux professionnels (CGI, ann. III art. 321 E)
Tout changement qui conduit à changer de catégorie ou de sous-groupe dans la grille tarifaire
➜ EXEMPLE Transformation d’un MAG 1 en bureau BUR 1 ou d’un atelier ATE en magasin
 changement de méthode de détermination de la valeur locative des locaux artisanaux et des petits
établissements industriels (passage de la méthode comptable à la méthode tarifaire ou inversement)

CFE/Taxes foncières
Délais de réclamation
Peu de temps pour contrôler les avis de CFE
La réclamation doit être présentée, au plus tard, le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en
recouvrement du rôle (LPF art. R* 196-2).
➜ EXEMPLE Pour la CFE due au titre de 2022 mise en recouvrement par voie de rôle général, le délai de
réclamation expire le 31 décembre 2023 si le rôle a été émis en 2022
Retenir la date de mise en recouvrement. Pas la date limite de paiement
Les avis mis en recouvrement en décembre N sont payables 45 jours plus tard (15 février N+1)
51

CFE
Demande de plafonnement à 2 % de la VA
Réclamation contentieuse
En pratique, la demande de plafonnement au titre de N ne peut être déposée qu’après la déclaration 1329-DEF de solde
de la CVAE (début mai N+1)
Elle doit être présentée, au plus tard, le 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle de CFE
(CGI art. 1647 B sexies, I).
➜ EXEMPLE Pour le plafonnement de CFE et de CVAE dues au titre de 2022, la demande de plafonnement doit être
effectuée après le versement du solde de CVAE début mai 2023 et au plus tard le 31 décembre 2023
La réception d’un rôle supplémentaire de CFE peut entraîner :
- soit une demande complémentaire de plafonnement pour l’entreprise qui bénéficiait déjà
du mécanisme,
- soit une première demande si la nouvelle charge globale de CFE permet à l’entreprise d’en
bénéficier
52

CFE
Demande de plafonnement à 2 % de la VA
Points de vigilance
 Valeur ajoutée
Durée de l’exercice différente de 12 mois : corriger le montant de la valeur ajoutée pour correspondre à une année
pleine (sauf cession ou cessation d’entreprise en cours d’année)
La valeur ajoutée (VA) retenue pour le plafonnement ne coïncide pas avec celle retenue pour la
CVAE qui n’est pas proratisée
 Cotisation de CFE à plafonner. Ne pas tenir compte :
- des taxes consulaires et des frais de gestion correspondants
- de la cotisation minimum due, le cas échéant, au lieu du principal établissement
Aucun ajustement de la cotisation de CFE en cas de restructuration (TUP, fusions…),
de cession ou de cessation d’entreprise
53

54
CVAE
Calcul de la valeur ajoutée
Liste (limitative) des catégories d’éléments comptables qui doivent être pris en compte dans le calcul de la valeur ajoutée pour la CVAE
Fixée par la loi (CGI art. 1586 sexies)
Pour déterminer si une charge ou un produit se rattache à l’une de ces catégories, se reporter aux normes comptables :
 dans leur rédaction en vigueur lors de l’année d’imposition
 applicables aux comptes sociaux individuels (CE 20 avril 2021, n° 431224)
Entreprises relevant du régime de droit commun
Chiffre d’affaires
+ Produits
- Charges

CVAE
Chiffre d’affaires
55
Le Caff CVAE a été vu à propos des activités de location immobilière présumée imposable à la CFE
Quelques solutions particulières
Des sommes perçues par une holding en rémunération de l’exercice des tâches se rapportant à la
présidence de ses filiales (CAA Douai 3 juin 2021, n° 19DA00873)
Plus-values :
- référence aux règles comptables : différence entre le prix de cession de l’immobilisation cédée et sa
valeur nette comptable
- caractère normal et courant de la cession : s’attacher au modèle économique de l’entreprise, c’est-
à-dire au mobile économique dans lequel s’inscrit la cession (BOFiP-CVAE-BASE-20-10-§ 40-
07/07/2021)

CVAE
Produits à ajouter au chiffre d’affaires
Production immobilisée
La production immobilisée comptabilisée dans les comptes 721 (immobilisations incorporelles) et 722
(immobilisations corporelles) est comprise dans les produits à hauteur des seules charges afférentes à cette
production qui peuvent être déduites de la valeur ajoutée (CGI art. 1586 sexies, 4.a)
Il faut donc se livrer à une analyse rigoureuse des charges comprises dans la production immobilisée
pour ne retenir que celles déductibles de la valeur ajoutée
➜ EXEMPLE Une production immobilisée de 800 est composée :
– pour 500 de dépenses de personnel. Ces dépenses ne sont pas déductibles de la valeur ajoutée ;
– pour 300 de prestations externes déductibles de la valeur ajoutée.
Production immobilisée à retenir dans la valeur ajoutée : 300
56

CVAE
Les subventions d’exploitation reçues doivent être prises en
compte
Subventions comptabilisées aux comptes 74 et 7715 du PCG
pour celles qui permettent à l’entreprise de compenser
l’insuffisance de certains produits d’exploitation ou de faire face
à certaines charges d’exploitation (subventions d’équilibre)
(2059-E, ligne OF)
➜ EXEMPLE Aides à l’emploi perçues sous forme de subventions
de fonctionnement (alors même que les charges de personnel
ne sont pas déductibles pour le calcul de la valeur ajoutée)
Une subvention reçue pour compenser des frais d’établissement
conserve son caractère de subvention d’exploitation, même
lorsque ces frais d’établissement sont inscrits à l’actif
Les subventions ayant le caractère de subventions
d’investissement ne doivent pas être prises en compte
Exclure toute subvention qui, ayant pour contrepartie la
création ou l’acquisition d’éléments d’actif immobilisé ou le
financement d’activités de long terme, a le caractère d’une
subvention d’investissement (CE 20 octobre 2021, n° 450268)
Subventions d’exploitation ou d’équilibre Subventions d’investissement
57

CVAE
58
Quels transferts de charges faut-il retenir dans les produits ?
Refacturations de frais Transferts de charges non compris dans le CA
Non
Veiller à ne pas les prendre
en compte 2 fois
Les transferts de charges qui
font l’objet d’une
refacturation sont toujours
pris en compte dans le
chiffre d’affaires, quelle que
soit la nature de la charge
refacturée. Peu importe que
les charges correspondantes
soient ou non déductibles
de la valeur ajoutée.
Les charges correspondantes sont-elles déductibles de la
valeur ajoutée ?
Oui
Inclure les transferts de
charges dans les produits
Non
Ne pas inclure les transferts
de charges dans les produits
➜ EXEMPLE Perception
d’indemnités journalières de
la sécurité sociale en
subrogation des droits du
salarié en cas de maintien
du salaire

CVAE
Ne doivent pas être retenues :
 Si elles ont pour objet de compenser une charge non
déductible de la valeur ajoutée
➜ EXEMPLE Frais de personnel ou transfert de charges visant
au reclassement d’une charge financière ou exceptionnelle
en charge d’exploitation
 ou si elles correspondent à la valeur nette comptable
d’une immobilisation volée ou totalement détruite
Doivent être retenues lorsqu’elles ont pour objet de compenser
des charges déductibles de la valeur ajoutée
➜ EXEMPLE Remboursement d’un sinistre ayant entraîné des
frais de réparation d’un véhicule accidenté
Indemnités d’assurances comptabilisées en transferts de charges
59

60
CVAE
Charges à déduire
Règles générales
Retenir les charges nées au cours d’un exercice pour calculer la valeur ajoutée de la CVAE due au titre de cet
exercice, même si elles n’ont pas encore été payées au moment de la clôture de cet exercice
L’administration peut contrôler l’exactitude des montants déclarés en charges d’exploitation pour remettre en
cause le bien-fondé d’une écriture comptable et exclure du calcul de la valeur ajoutée de l’entreprise des
sommes qui ne pourraient être regardées comme de telles charges (CE 6 juin 2018, n° 409645)
Les dépenses comptabilisées en charges alors qu’elles doivent être immobilisées ne sont pas déductibles (CAA
Lyon 28 janvier 2020, n° 18LY02939).

CVAE
Charges à déduire
Dépenses incombant au propriétaire et mises
contractuellement à la charge du locataire, sous-locataire ou
locataire-gérant
= compléments de loyer non déductibles (CE 28 novembre 2012,
n° 336157 ; CE 7 décembre 2012, n° 349913).
➜ EXEMPLE Honoraires de gestion du syndic, frais d’assurance
ou remboursement d’impôts (impôts fonciers, taxe sur les
bureaux)
Dépenses incombant effectivement au locataire
Elles doivent être rattachées aux charges locatives déductibles (CAA
Versailles 7 juillet 2015, n° 13VE03776)
➜ EXEMPLE Remboursement au propriétaire de la taxe d’enlèvement des
ordures ménagères qui incombe à l’occupant (CAA Marseille 20 décembre
2016, n° 15MA00482).
Charges locatives
61

CVAE
Charges à déduire
Ils ne sont pas déductibles de la valeur ajoutée
➜ EXEMPLES
 Dépenses liées aux pensions de retraite, qu’elles découlent
d’une obligation législative ou réglementaire, d’engagements
conventionnels ou d’une décision unilatérale de l’employeur.
Elles ont toujours, pour la société qui les verse, le caractère
de dépenses de personnel (CE 28 novembre 2018, n°
413121). Peu importe que l’entreprise confie à un prestataire
extérieur le soin d’en assurer le préfinancement et la gestion
de leur versement (CAA Versailles 5 novembre 2019, n°
18VE00667)
 Frais de médecine du travail (CAA Versailles 19 mars 2013, n°
11VE00481) ;
 Dépenses de médaille du travail
Points de vigilance
S’assurer que les dépenses de personnel n’englobent pas certaines
dépenses qui pourraient être comptabilisées parmi les charges
déductibles de la valeur ajoutée
➜ EXEMPLES
 Achat de vêtements de travail des salariés, qui peuvent être
enregistrés au compte 602 ou 606 (CAA Versailles 18 juillet
2013, n° 11VE03979)
 Frais de mission et de réception (compte 625). Les
remboursements de frais de déplacement versés aux salariés
calculés sur la base du barème kilométrique sont déductibles
 Les dépenses de formation professionnelle du personnel sont
des services extérieurs déductibles
Frais de personnel
62

CVAE
Charges à déduire
Ne sont pas déductibles de la valeur ajoutée CVAE les loyers et
redevances afférents aux biens :
 corporels, meubles et immeubles, pris en location ou en sous-
location pour plus de 6 mois
 corporels pris en crédit-bail auxquels sont assimilées les
conventions de location ou de sous-location prévoyant une
option d’achat sont assimilées à des conventions de crédit-bail
 pris en location-gérance
Sont assimilées à des loyers ou des redevances non déductibles :
 toute somme attribuée en contrepartie de la mise à disposition,
quelle que soit la qualification donnée par les parties
 toute contre-valeur en l’absence de flux financier : échange de
biens ou échange d’un bien contre un service
Restent déductibles de la valeur ajoutée :
 les loyers et redevances portant sur des biens incorporels
(brevets, marques, licences, logiciels, …) sauf si ces dépenses
correspondent à l’acquisition d’un actif incorporel
 les loyers des biens pris en location pour 6 mois au plus
Lorsque les biens pris en location sont donnés en sous-location
pour plus de 6 mois, les loyers dus par le locataire principal sont
déductibles à concurrence du produit de la sous-location
En pratique, lorsque le locataire donne un bien corporel en
sous-location pour plus de 6 mois, il doit retenir :
 dans sa valeur ajoutée, le loyer qu’il facture à son
sous-locataire
 dans ses charges, le loyer qui lui est facturé
Loyers et redevances
63

CVAE
Charges à déduire
Principe : les dotations aux amortissements ne sont pas
déductibles de la valeur ajoutée CVAE
Exception
Elles sont déductibles lorsque les biens corporels auxquels les
dotations se rapportent :
 sont donnés en location ou en sous-location pour une durée
de plus de 6 mois,
 sont donnés en crédit-bail
 ou font l'objet d'un contrat de location-gérance
quelle que soit la situation du locataire, du sous-locataire, du
crédit-preneur ou du locataire-gérant au regard de la CFE
Points de vigilance pour l’exception
 Seuls les amortissements pour dépréciation peuvent être
pris en compte
 Un prorata de déduction doit être retenu lorsque la période
de location ne couvre pas l'intégralité de la période de
référence
Amortissements
64

CVAE
Charges à déduire
Sont déductibles de la valeur ajoutée CVAE :
 la TVA et les taxes qui, en application des normes
comptables, grèvent le prix des biens et des services vendus
par l’entreprise
 les contributions indirectes
 la taxe intérieure de consommation sur les produits
énergétiques
Ex : TGAP, taxe de séjour, contribution Éco-emballage
Impôts et taxes non déductibles de la valeur ajoutée :
 les droits d’enregistrement, droits de timbre, cartes grises,
vignettes
 la taxe d’aménagement
 la taxe foncière
 la taxe annuelle sur les locaux en Île-de-France
 la taxe sur les surfaces de stationnement
Impôts et taxes
65

CVAE
Charges à déduire
Oui si elles ont un caractère récurrent
L’entreprise mécène doit comptabiliser ses dépenses de
mécénat en charges d’exploitation au compte 6238 «
divers (Pourboires, dons courants…) » du PCG lorsque, en
raison de leur caractère récurrent, elles peuvent être
regardées comme relevant de l’activité habituelle et
ordinaire de l’entreprise (CE 17 octobre 2018, n°
405414).
Non si elles sont exceptionnelles
Si elles ne relèvent pas de l’activité habituelle et ordinaire
de l’entreprise les dépenses de mécénat doivent être
comptabilisées en charges exceptionnelles au compte
6713 du PCG (Dons, libéralités).
Elles ne sont pas déductibles pour le calcul de la valeur
ajoutée (CE 9 mai 2018, n° 388209 ; CE 28 novembre
2018, n° 413121).
Dépenses de mécénat
66

Échapper à la taxe sur les logements vacants
 Est considéré comme vacant un logement libre de toute occupation depuis au moins 1 an au 1er janvier de l'année
d'imposition (CGI art. 232, II)
Un logement occupé momentanément pendant moins de 30 jours au cours de l’année reste vacant
Un logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année de référence n’est pas vacant
 La taxe n’est pas due lorsque la vacance résulte de circonstances étrangères à la volonté du bailleur si ces
circonstances
- ne permettent pas une occupation durable dans des conditions normales d’habitation
- ou empêchent leur occupation dans des conditions normales de rémunération du bailleur
67

Vérifier qu’il s’agit d’un local à usage d’habitation (appartements ou maisons) :
- habitable , c’est-à-dire clos, couverts et pourvus des éléments de confort minimal (installation électrique,
eau courante, équipement sanitaire) ;
- non meublé et, par conséquent, non assujetti à la taxe d’habitation.
La taxe sur les logements vacants et la taxe d’habitation (THRS à partir de 2023) sont exclusives l’une de
l’autre
68

Pour savoir si la TLV est due au titre d’une année N, vérifier si le logement :
- était vacant au 1er janvier N-1
- est vacant au 1er janvier N,
- et n'a pas été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année N-1
Si ces 3 conditions ne sont pas réunies, la taxe n’est pas due
➜ EXEMPLES
Un logement vacant au 1er janvier 2022 est imposable à la TLV 2022 s’il est vacant au moins depuis le 1er janvier 2021
Un logement vacant depuis le 1er juillet 2021 et occupé à partir du 1er août 2022 n'est imposable ni au titre de 2022
(moins d'un an de vacance au 1er janvier 2022), ni au titre de 2023 (non vacant au 1er janvier 2023).
69

En cas de vente d’un logement vacant :
 le délai de vacance pour le nouveau propriétaire commence le 1er janvier de l’année suivant celle de la
cession.
En cas de cession en 2022, le délai de vacance pour le nouveau propriétaire commence le 1er janvier 2023.
La TLV 2022 ne peut pas être réclamée au nouveau propriétaire (elle peut l’être à l’ancien propriétaire)
 si le logement reste vacant, la taxe sera due par le nouveau propriétaire au titre de la 2e année à
compter de celle de la vente
La TLV sera due par le nouveau propriétaire si le logement reste vacant au 1er janvier 2024
70

La taxe n'est pas due, notamment :
 pour les logements vacants détenus par les organismes d'HLM et les sociétés d'économie mixte et
destinés à être attribués sous conditions de ressources. En revanche, les logements mis gracieusement
à la disposition des associations y sont soumis, si les conditions d'exigibilité de la taxe sont remplies
 pour les logements ayant vocation rapidement à disparaître ou à faire l’objet de travaux de
réhabilitation ou de démolition (CAA Nancy 3 février 2022, n° 20NC00463)
 pour les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou
acquéreur ;
 par les propriétaires de logements occupés illégalement par des personnes dont la justice a ordonné
l’expulsion
71

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