La fiscalité liée à la détention et/ou l'exploitation de locaux professionnels s'avère souvent complexe pour les entreprises. Opacité du système, création de nouvelles taxes par le Législateur… Comprendre, analyser et optimiser cette fiscalité devient dès lors un enjeu pour les contribuables. > Quels sont les mécanismes des taxes actuelles ? > Comment faire face aux évolutions récentes ? > Quels leviers activer pour réduire la charge fiscale qui pèse sur le patrimoine immobilier ?

1. FRANCE | BELGIQUE | ROYAUME-UNI | ESPAGNE | CANADA | ITALIE | MAROC
Immobilier et foncier :
Les nouveaux enjeux
fiscaux

2. PLANPLAN
1. Méthodes actuelles
a. Etablissement industriel
b. Etablissement commercial
2. Evolutions
a. Révision des valeurs locatives des
locaux commerciaux
b. Jurisprudences nouvelles
1. Taxe sur les bureaux, locaux
commerciaux et de stockage (TSBCS)
2. Taxe sur les stationnements (TSS)
3. Taxe sur les surfaces commerciales
(TASCOM)
4. Taxe d’aménagement (TA)
BASES FONCIÈRES
TF / CFE
TAXES SPÉCIFIQUES
1 2

3. LES BASES FONCIÈRES : MÉTHODES ACTUELLESLES BASES FONCIÈRES : MÉTHODES ACTUELLES
La Taxe foncière sur
les propriétés bâties
(TFPB)
Les bases foncières servent à l’établissement de plusieurs impôts locaux dont :
La Taxe foncière sur
les propriétés non-
bâties (TFPNB)
La cotisation foncière
des entreprises (CFE)
> Ces trois impôts ont pour base commune la Valeur Locative des biens passibles d’une
taxe foncière (Valeur Locative Cadastrale)
Par définition
Loyer annuel théorique tiré d’une location dans les conditions normales de marché (i.e.
Date de référence = 01/01/1970)

4. MÉTHODES ACTUELLES : DÉFINITION
• Méthode définie par l’activité réalisée au sein de l’établissement :
Attention à la déclaration initiale !
• Activité industrielle : Transformation de matières premières / Prépondérance
des ITMO
Pas de définition légale de l’activité industrielle  CE 27/07/2005 n°261889 Stés des Pétroles Miroline
> Article 1499 CGI : déclarations modèles U et/ou IL
• Prise en compte des Prix de revient des éléments passibles d’une TF
(Terrains, Bâtiments, Agencements) : peu importe l’enregistrement
comptable !
 En propriété : base de la TFPB
 En propriété et/ou exploité : base de la CFE  Retraitement des immobilisations
non utilisées
• Leviers :
1.Apurer son listing des immobilisations : mises au rebus, méthode par composant…
2.Retraitement : définir les éléments passibles d’une TF (scellement, non
spécialisation)
3.Tenir compte de l’historique : fusion, acquisition, cession, levée CBI… (valeur
locative plancher)

5. MÉTHODES ACTUELLES : DÉFINITION
• Activité commerciale : Par déduction, ce qui n’est pas industriel
> Article 1498-2° CGI : déclarations modèles CBD (avec -REV-K depuis 2011)
et/ou IL
Prise en compte des Surfaces : surfaces réelles dites de « plancher »
 En propriété : base de la TFPB
 En propriété et/ou exploité : base de la CFE  Retraitement des surfaces non exploitées
Leviers :
1.Détermination des surfaces : ventilation par type de pièce de la surface globale
2.Contrôle des éléments de calcul : local-type, encadrantes, environnement …

6. ÉVOLUTIONS : RÉVISION DESÉVOLUTIONS : RÉVISION DES
VALEURS LOCATIVESVALEURS LOCATIVES
Introduction par la Loi de Finances Rectificative 2010 (art.Introduction par la Loi de Finances Rectificative 2010 (art.
34) :34) :
réforme du système d’évaluation des locaux commerciaux
(évalués via 1498 du CGI)
• Nouvelle date de référence des évaluation : 1er
Janvier
2013
Abandon de la notion de local-type
Découpage en secteur d’évaluation pour représenter
le marché locatif
Création des catégories de locaux (39)
Mise en place d’une grille tarifaire par catégorie
Une méthode plus simple et plus réaliste qui tientUne méthode plus simple et plus réaliste qui tient
compte de l’évolution importante du marché decompte de l’évolution importante du marché de
l’immobilierl’immobilier
• VLC = Surface Pondérée * Tarif de la catégorie *
Coefficient de situation
Lissage de l’évolution de l’impôt +
« Planchonnement »
• Rehaussement ou diminution de l’impôt si
variation sur 10 ans
• Ecrêtement si variation supérieure ou inférieure à
50%
Intégration des nouvelles bases : 2017 (LFR
2015 / Art. 48)
Leviers d’anticipation des effets :
Détermination des surfaces, catégorie

7. ÉVOLUTIONS : JURISPRUDENCES À NOTER
• Changement de méthode : (CAA Lyon du 27 août 2015) précisions sur le
caractère industriel d’un bâtiment au sens de l’article 1499 du CGI.
• RAPPEL : CE du 27 juillet 2005 : Pétrole Mirolines : introduit la notion de matériel et
outillage prépondérant pour déterminer le caractère industriel des établissements.
•Revêtent le caractère industriel des établissements dont l’activité nécessite
d’importants moyens techniques :
- Ou activités de fabrication ou transformation des biens corporels mobiliers
- Ou lorsque le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre
est prépondérant
• Application du 1499 du CGI à un entrepôt de stockage :
- Montant total des installations techniques, matériels et outillages représentait
environ 23.16% du montant total des immobilisations utilisées pour l’activité
développée.
- Matériel et outillage ayant un caractère important et prépondérant pour
l’exercice de cette activité.
•Contrôle récurrent de l’administration visant à modifier la méthodologie de
calcul des VLC

8. ÉVOLUTIONS : JURISPRUDENCES À NOTER
• Validité des évaluations foncières rétroactives (Conseil Constitutionnel 2 mars
2016) concernant les locaux-types :
• Arrêt Conseil d’Etat de 2014: invalide la comparaison de locaux avec un local type
qui a été détruit, qui a changé de consistance ou d’affectation suite à son inscription au
Procès-verbal.
• Loi de finance rectificative pour 2014: validation rétroactive des évaluations
faites par comparaison jusqu’au 1er
janvier 2015 fermant ainsi la possibilité de
réclamations sur les années antérieures.
 Pas de contestation possible pour les contribuables des évaluations foncières
• Conseil constitutionnel du 2 mars 2016: invalide la loi :
Comparaison avec un local type démoli, détruit ou ayant changé de
consistance ou d’affectation en cours de temps, au 1er
janvier de l’année
d’évaluation est irrégulière.

9. TAXES SPÉCIFIQUES : TAXES SUR LES BUREAUX LOCAUX COMMERCIAUX ET DE STOCKAGE
• Forfaitaire : surface * tarif de la
catégorie
• Tarif fixé selon : localisation
(circonscription) & catégorie
(bureaux, commerces, stockage,
stationnements)
• Locaux à usage de bureaux >
100m²
• Locaux à usage commercial de
plus de 2500 m²
• Locaux à usage de stockage de
plus de 5000 m²
• Locaux destinés au
stationnement (clos et couverts)
• Détermination de la surface :
prise en compte des surfaces
taxables, déduction des parties
communes, …
• Vérification catégories :
validation des seuils d’imposition,
ventilation, …
• Recherche des cas de
minoration : dotations des
collectivités
Taxe applicable en Ile de France
et due par le propriétaire ou
titulaire du droit réel au 1er
janvier :
Champs d’application Leviers

10. TAXE SUR LES SURFACESTAXE SUR LES SURFACES
DE STATIONNEMENTSDE STATIONNEMENTS
Instituée à partir du 1Instituée à partir du 1erer
janvier 2015 en Ile de France etjanvier 2015 en Ile de France et
payée le 1payée le 1erer
mars de chaque année.mars de chaque année.
• S’ajoute à la taxe sur les bureaux, locaux commerciaux et
de stockage :
 Champ d’application identique (seules surfaces
de stationnements) : article 231 ter du CGI
• Surface de stationnement couvertes ou non couvertes
d’au moins 500 m²
• Personnes publiques ou privées propriétaires de ces
aires de stationnement. Exonération pour association et
fondation reconnues d’utilité publique.
• Tarif au m² en fonction de la circonscription.
Leviers :
• Détermination de la surface : prise en compte
des surfaces taxables, déduction des parties
communes, …
• Vérification catégories : validation des seuils
d’imposition, ventilation, …
• Recherche des cas de minoration : dotations des
collectivités, zonage,

11. TAXE SUR LES SURFACES
COMMERCIALES
Définition de la TASCOM :
• Redevable : Etablissement commerciaux permanents de
vente au détail
• Taxe assise sur un critère « technique » et un critère
« comptable » :
 Surface de vente au détail : surface à imposer
 Chiffre d’affaires au mètre carré (vente au détail) :
permet de connaître le tarif
• Détermination de la base : Tarif * Surface
Conditions paiement de la taxe :
• Les établissements ouverts avant 1960 (Attention : activité
précédente à prendre en compte !)
• Une surface de vente > 400 m² (Attention à la notion
d’entreprise de réseau !)
• Un C.A. supérieur à 460 000 €
Leviers :Leviers :
• Calcul du C.A. : retraitement comptable
• Détermination des surfaces : exclusion des surfaces
non concernées
• Recherches des cas de majorations / minorations :
activité, surface, localisation

12. TAXE D‘AMÉNAGEMENTTAXE D‘AMÉNAGEMENT
Leviers :
• Application des exonérations et abattement :
Industriels, stockages, locaux mixtes…
• Vérification des taux et tarifs appliqués
• Calcul de la surface taxable : intervention d’un
géomètre
Définition de la taxe d’aménagementDéfinition de la taxe d’aménagement
• Se substitue à partir du 1er
mars 2012 à la TLE et autres
taxes annexes. Intégrée au code de l'urbanisme aux
article L 331-1 et suivants et R331-1 et suivants.
• La taxe s’applique à toute nouvelle construction et est
ventilée en plusieurs part :
 Exigibilité : 2 versements  12 mois après
obtention du Permis de Construire puis 12 mois
après 1er
versement
 Trois parts : Communale + Régionale (en IDF)+
Départementale
• Base : surface taxable à laquelle est appliquée un tarif
par mètre carré ainsi que le taux voté par la collectivité
concernée

13. FRANCE | BELGIQUE | ROYAUME-UNI | ESPAGNE | CANADA | ITALIE | MAROC
« Votre compétitivité, notre priorité »
—
LEYTON FRANCE
146 Bureau de la
Colline
912213 SAINT CLOUD
CEDEX
+33 1 55 39 11 00
contact@leyton.com
www.leyton.com
—
Patrice CHOUAIEB
Manager Consultant
pchouaieb@leyton.com
—
Anaïs LIOT
Chargée de recherche
et développement
aliot@leyton.com