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Introduction :
La présente étude concerne le P.O.S. de Dar El Beïda qui est
référencié au niveau du PDAU d’Oran par la dénomination P.O.S. « zone n°
15 »
Il concerne deux grands quartiers à savoir « Haï Chouhada » et « Dar
El Beïda »
Le périmètre d’étude englobe plusieurs sous-ensembles : Saint
Grégoire, Saint Georges, Cité Jourdain, Les Castors, et enfin Dar El Beïda
Les limites du périmètre d’intervention sont :
 Nord : Avenue Aspirant Hammou Mokhtar
 Est : 3ème
Boulevard Périphérique
 Ouest : L’avenue Maalem Larbi
 Sud : Pénétrante de délmonte
Il est à noter que la limite du périmètre est considérée suivant l’axe
des voies citées dans la délimitation, ainsi la superficie d’intervention est
de 147 ha.
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CHAPITRE - I - : Rappel des données physiques socio-
démographiques et urbaines de l’agglomération d’Oran
I-1) Contexte physique de l’agglomération oranaise :
I-1-1. Commune d’Oran :
La commune d’Oran s’étend sur une superficie de 6400 ha, elle est
limité à l’ouest par la commune de Misserghine, au nord-ouest par celle de
Mers El Kebir, au nord par la mer méditerranée, au nord-est par Bir El Djir à
l’est par sidi Chahmi et au sud par la commune d’Es Senia.
Le territoire de la commune d’Oran s’allonge du Sud-ouest au Nord-
est sur une distance de 5 km
La topographie de la commune est constituée essentiellement d’un
plateau uni, marqué au nord par le talus qui domine la mer avec un
commandement de plus de 100m, et dont le tracé va du sud-ouest (du
ford Lamoune), au nord-est à la pointe de Canastel.
L’occupation du sol est à dominance urbaine. L’espace bâti de la
commune se confond presque avec les limites communales, il occupe près
de 40000 ha soit 60% de la superficie totale.
Il est noter qu’Oran est le chef lieu de Wilaya, c’est une capitale
régionale. En 1995 la population de la ville commune est estimée à 670
000 habitants, pour un parc logement à plus de 100 000 logements.
I-1-2. Les unités physiques :
La ville d’Oran s’insère dans un ensemble physique plus vaste et très
hétérogène. Toutefois certains éléments lui sont propres et
l’individualisement, à savoir :
 La zone littorale oranaise avec ses caractères topographiques, une
longue et vaste dépression limitée au sud par des reliefs du tell et occupée
dans sa partie nord par de petits massifs littoraux.
 Des unités stratigraphiques, tectoniques et géomorphologiques
variées qui déterminent une mosaïque de milieux ou de paysages.
 Des ressources en eau de surface et souterraine limité et
conditionnées par le climat, le substrat et ses jeux tectoniques, les
formations superficielles et leurs évolutions morphologiques.
6
Les unités topographiques :
La caractéristique majeure de la zone est la grande dépression du
Sud-ouest vers le nord-est sur 150 Km, toutefois, et en général, l’orsque le
littorale est connue pour les larges plaines mais aussi ces massifs littoraux
comme c’est le cas du MURDJADJO qui culmine à 576 m, et enfin les
plateaux, comme celui du plateau d’Oran qui surplombe la mer avec un
commandement de 200 à 250 m.
I-1-3. Géologie et Morphologie :
Les différentes unités topographiques qui constituent le paysage
correspondant chacune à une entité litho stratigraphique ou tectonique
bien distincte.
Les éléments extrêmes de la topographie correspondent à des blocs
tectoniques affaissés, soulevés ou basculés. Le relief actuel est le résultat
de jeux de la succession de phases tectoniques anciennes, récentes et
même actuelles.
I-1-4/ le Climat :
Les caractères du climat de l’oranie littorale, sont bien connus depuis
fort longtemps déjà. C’est un régime méditerranéen, avec une opposition
nette de deux saisons bien tranchées
 Une saison entièrement sèche et chaude avec des surchauffements
estivaux (de juin à, octobre)
 Une saison fraîche et pluvieuse qui concentre ¾ des précipitations
(novembre à, mai)
Il est à noter le déficit pluviométrique, avec une moyenne annuelle de
300 à 500 mm. Ce déficit est d’autant plus occasionné par l’irrégularité des
précipitations.
En ce qui concerne les températures La moyenne annuelle dépasse
les 18° C, alors que la moyenne maximale est observée en Août et
dépasse les 28° C. En fin la moyenne minimale est en janvier et descend
rarement au-dessous de 8°.
L’influence maritime se traduit par des précipitations occultes
(brouillard, rosée) fréquentes et abondantes, surtout en hiver. Cette
influence ne dépasse guère 40 Km de profondeur dans les terres du
continent.
I-1-5. Atouts et contraintes du milieu :
Les potentialités de la région oranaise, est effective grâce à plusieurs
caractéristiques :
 Sites naturels ouverts par la présence de la mer et des différentes
baies, donc sites favorables à l’implantation d’infrastructures portuaires et
des agglomérations.
 Le terroir environnant de l’agglomération oranaise avec des
potentialités appréciables, notamment les plaines, les bandes côtières
En contre partie la contrainte majeure est liée à une réduction, ou un
épuisement de la ressource naturelle (le cas de l’eau)…
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II. Données socio-démographiques :
La présentation de ces données se base sur les ressources suivantes :
 Le dénombrement réalisé avant 1962
 Le recensement de 1966 – 1987 – 1998
II-1. Évolution de la population oranaise :
Le dernier recensement (1998) montre qu’à l’instar de la population
nationale, la population oranaise a pratiquement doublé sur une période
de 32 ans. Elle était de 612240 en 1987 pour atteindre en 1998 634112
Habitants, soit un accroissement de 2,88 % Légèrement supérieur à la
moyenne nationale.
Agglomération POPULATION
Taux d’accroissement
moyen
annuel en %
1966 1977 1987 1998 66/77 77/87 87/98
ORAN 327032 504000 612240 634112 4,06 1,94 2,88
NATIONNAL 12022000 16948000 23038000 29100867 3,21 3,08 2,12
II-2. Perspectives démographiques à l’horizon 2015
Selon les orientations du PDAU du groupement d’Oran, et selon les
critères retenus notamment ceux liés aux nouvelles dispositions
économiques relatives au désengagement de l’état en tant
qu’entrepreneur, et au ralentissement des investissements, donc une
accentuation du chômage ce qui nous ramène à un renforcement de la
ligne de l’exode en direction de la ville d’Oran. Ceci dit un taux
d’accroissement de 3% est envisagé.
ANNEES 1987 1995 1998 2000 2005 2015
684742 9906573 634112 1050967 1218358 1637372
Caractéristiques actuelles et prévisibles de la population d’Oran.
En 1998, la répartition de la population selon le sexe de
l’agglomération d’Oran était la suivante :
 Sexe masculin : 49,59 %
 Sexe féminin : 50,41 %
Ce rapport a tendance à être stable, donc aucun changement
considérable n’est à signaler à l’horizon 2015.
En ce qui concerne la distribution par groupe d’âge, et selon les
données du dernier recensement (1998), la frange d’âge du 10 à 29 ans
représente un poids important puisque celle ci à elle seule dépasse 41,33
%
Il est à constater du point de vue de l’évolution par âge, que la
tranche d’âge (00 ans à 04 ans) est en nette diminution. Ce qui implique
une diminution de taux de natalité du essentiellement aux difficultés
économiques, au chômage et à la baisse du pouvoir d’achat…
1I-3. Répartition de population de la commune d’Oran par
tranche d’âge
SEXE
Total
Masculin Féminin
0-4 ANS 29230 28018 57248
5-9 ANS 29162 28173 57335
10-14 ANS 32049 31570 63619
15-19 ANS 33585 33273 66857
20-24 ANS 33551 33876 67428
25-29 ANS 32112 32114 64226
30-34 ANS 29382 28425 57807
35-39 ANS 21949 21541 43490
40-44 ANS 16827 17737 34564
45-49 ANS 14047 14805 28853
50-54 ANS 9685 11298 20983
55-59 ANS 9227 10016 19243
60-64 ANS 8348 9689 18037
65-69 ANS 6535 7371 13906
70-74 ANS 3989 4673 8662
75-79 ANS 2529 3335 5863
80 ANS & + 2289 3687 5976
ND 7 10 17
Total 314501 319611 634112
Source ONS (RGPH 1998)
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II-4. Population scolarisée :
Le PDAU d’Oran s’est penché particulièrement sur la population
scolarisée.
Selon le recensement de 1987, le groupement d’Oran comptait
152763 personnes scolarisables soit 22,6% de la totalité de la population
du groupement. Oran à elle seule on comptait (en 1987) 22,3% de
personnes scolarisables pour une population de 603931 habitants.
Population scolarisable de la commune d’Oran 1987
Comm
une
Population %
Oran 603931 22,30
Source ONS RGPH 1997
Toutefois Oran a subi une baisse plus au moins considérable de la
population scolarisable.
En terme de projection de la population scolaire, le taux est donnée
dans le suivant tableau jusqu’à l’horizon 2015
Perspective et évolution de la population scolarisable du groupement
d’Oran
1987 1995 2000 2005 2010 2015
Groupement
D’Oran
22,7 21,7 20,0 18,1 16,9 16,9
National 24,3 23,2 21,0 19,5 18,1 18,1
source (PDAU d’Oran1997)
Pour la seule agglomération oranaise l’évolution de la population
scolarisable (en valeur absolue) jusqu’à l(horizon 2015 est la suivante.
Perspective et évolution de la population scolarisable de l’ACL d’Oran
2000 2005 2015
Oran 174630 184994 240150
source (PDAU d’Oran1997)
Le taux d’occupation par classe (TOC)
Le nombre d’élève par classe est en baisse régulière depuis l’année
scolaire 1987/1988.
Le suivant tableau met en évidence cette amélioration
Oran 87/88 88/89 89/90 93/94 94/95
TOC 46,7 43,0 41,3 36,7 36,1
source (PDAU d’Oran1997)
1
2
Toutefois le TOC n’est pas encore arrivé à la moyenne toléré pour
deux raisons essentielles :
D’une part le ralentissement de la concrétisation des projets relatifs
aux établissements scolaires, mais d’autre part à un exode de population
vers l’agglomération oranaise.
Pour dire, que la population scolarisable (des trois cycles), selon le
PDAU d’Oran, à l’horizon 2015 serait de 326909 élèves pour la seule
agglomération d’Oran.
Enfin, tout cela nous ramène à estimer les besoins en salles de classes
pour les 03 cycles, pour la ville d’Oran dans le suivant tableau.
Besoins en salles de classes / Oran ville
1996 2000 2005 2015
1er
+ 2ème
cycle 862 688 784 1303
3ème
cycle 3368 1135 1401 2794
source (PDAU d’Oran1997)
II-5. Population active :
Le PDAU d’Oran a pris comme référence pour le calcul de la
population active, une enquête réalisée par l’O.N.S. (office national des
statistiques), en 1993 pour l’agglomération d’Oran. Il en a résulté ce qui
suit :
161 502 occupés
63 129 chômeurs
soit une population active de 224 631 personnes.
Il reste à signaler que le rapport actif / inactif est relativement resté
stable, soit une (01) personne sur quatre (04)
Le taux de chômage pour la commune d’Oran selon le sexe (O.N.S.
1993)
Ensemble Masculin Féminin
Oran 28,66 % 28,82 % 28,18 %
Source (PDAU d’Oran1997)
Il reste à noter que selon toujours l’enquête de l’O.N.S. le chômage se
concentre dans les tranches d’âges allant de 15 ans à 29 ans soit 81,69 %
du taux de chômage global.
L’offre d’emploi régresse fortement du fait de la fermeture de bon
nombre d’entreprises soumises à la concurrence exercée par les produits
importés.
Il est à indiquer que la branche d’activité qui, prédomine dans la
répartition de la population occupée est incontestablement le tertiaire
(administration, service…), qui représente près de 75 %.
En 1993 le taux de chômage enregistré était de 28,6 % plus élevé que
le taux de Wilaya (25,10 %)
Ainsi, les besoins en emplois à l’horizon 2015 serait pour Oran à la
hauteur de 388208 emplois.
II-6. Analyse urbaine de l’agglomération oranaise :
II-6-1. Densité :
L’agglomération d’Oran occupe une superficie de 6400 ha (selon
PDAU) dont près de 4000 urbanisées.
Le PDAU a dégagé quatre (04) classes de densité :
Classe 1 : très forte densité, supérieure à 600 habitants/ha
Classe 2 : Forte densité, entre 260 à 600 habitants /ha
Classe 3 : Moyenne densité, entre 150 et 210 habitants /ha
Classe 4 : Faible densité, moins de 150 habitants / ha
La classe 1 : Intègre les quartiers connus par leur fort peuplement tel
que Derb, St Pierre et les plateaux St Michèle, où les densités est due
essentiellement pour son cachet de transit (le cas de Derb), mais aussi
pour la sur occupation des logements, où les salles de bains, les terrasses,
et les buanderies ont été transformées en logements.
Dans cette même classe on trouve les quartiers de Lamur, Médioni, et
Victor Hugo
La classe 2 : Où la densité est de (260 à 600) habitants /ha, elle
concerne ce qui est désigné par le « hyper centre ». Cette partie de la ville
n’a pas atteint la densité de la classe 1 pour la raison du départ de sa
population vers la périphérie, et aussi pour le vieillissement de son parc
logement.
Dans cette classe on trouve les quartiers Haï el Amir (548 habitants
/ha), Médina Djédida, St Antoine, Haï Louz, Okba, et sidi El Houari…
La classe 3 : Où la densité est de (150 à 210) habitants/ha. Cette
densité est dominante dans la ville d’Oran, elle concerne les quartiers ; Cité
Petit, Choupôt, Sidi Snoussi, Boulanger, Cavaignac, St Eugène,
Hippodrome, Ras El Aïn, Casbah, Eckmühl, Brunie, Delmonte, Gambetta,
Castor, Carteaux, et Cité Jean D’Arc
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La densité de cette classe s’explique par la typologie de l’habitat ;
logements individuels, maisons de maître, villas.
La classe 4 : Où la densité est (moins de 150 habitants /ha), elle
englobe la zone comprise entre le 2ème
et 3ème
boulevard périphérique, à
savoir les (ZHUN) de Maraval, Seddikia, Dar El Beïda. Toutefois il faut y
ajouter les cités construites dans les années 1960 (Victor Hugo, lauriers
roses, Bastie, grande terre).
Ainsi, et en résumé, l’agglomération d’Oran ne présente pas une
homogénéité du point de vue de la répartition de la population.
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III-1. Réseau Urbain d’Oran :
Sur le plan morphologique et fonctionnel, la structuration affirmée de
la ville d’Oran concourt à pérenniser sa dominance et son attractivité. Ses
limites franches, son poids historique, sa taille, son tracé viaire
géométrique permettent une desserte facile. La compacité de ses tissus et
leur diversité, le large éventail d’activité renforce sa centralité.
Cependant, la situation du tissu du centre, surtout celle relative à la
saturation a fait reporter l’essentiel de la croissance sur la périphérie.
Ces rapports qui s’expriment à la fin des années 1970 par une
dichotomie ville campagne sont passés en l’espace de quelques années à
des rapports entre un centre métropolitain et une multitude
d’agglomérations de banlieux essaimées sur la couronne périphérique mal
équipé non structuré, à caractère presque d’habitat et sans rapport
hiérarchique prédéterminé.
III-2. Grands tracées et tissus urbains :
Grand tracées urbaine de la ville d’Oran est de type radial où le beau
dessin semi-radidio-concentrique n’a pas d’écho sur le plan des formes
urbaines ni sur la modalité et le fonctionnement général dans les deux
sens radial et concentrique pour n’accueillir en fait qu’un fonctionnement
hypercentrique-périphérique.
Ceci est particulièrement perceptible au niveau des quartiers de la
ville, où la juxtaposition des trames en damiers irréguliers est générale,
empêchant toute solidarité fonctionnelle à l’intérieur des couronnes.
Ainsi les quartiers périphériques sont généralement désarticulés, sans
forme ni hiérarchie ou autre interactivité centre périphérie.
III.3. L’habitat :
Habitat et évolution :
Les résultats du recensement de 1998 de la population et l’habitat
évaluent le parc logement total de l’agglomération d’Oran à 107464 dont
une partie non négligeable soit 1,7% Représente des logements
inoccupés soit utilisée à des fins autres que résidentielles (notamment par
les fonctions libérales). Ainsi le nombre de logement habité est estimé à
105573
17
III-4. Alimentation en eau potable :
Selon le rapport du PDAU d’une part, et les données du recensement
de 1987, une population de 564754 de personnes est rattachée au réseau
d’alimentation en eau potable. Cette quantité représente un taux de
raccordement de 92,24%
Il est à noter que l’insuffisance en matière d’eau a favorisé le recours
aux puits, ainsi 1 ;56% des logements ) Oran possèdent un puits.
III-5. Réseau d’assainissement :
L’agglomération oranaise est raccordée au réseau d’assainissement à
l’ordre de 92,13% (selon le PDAU)
Il est à signaler que l’extension à l’Est de l’agglomération d’Oran a
posé un sérieux problèmes. Autant de problèmes ont été signalés au
centre ville dus essentiellement à la vétusté au réseau.
III-6. Électrification :
Dans la wilaya d’Oran, le taux d’électrification varie d’une wilaya à une
autre. Ainsi le taux le plus élevé est enregistré dans la commune d’Oran
qui est de 92,3% (selon le PDAU)
III-7. l’alimentation en gaz de ville :
Le seul chiffre en notre disponibilité est le taux de raccordement au
réseau de gaz de ville dans la wilaya d’Oran qui est de 47,20%
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I-1. L’évolution du périmètre de Dar el Beida :
Le quartier de Dar el Beida à connu une extension spatiale de
différente type, ce qui est le cas pour la quasi-totalité des espaces
péricentraux du groupement d’Oran.
Cette extension à été développée à partir d’un noyau colonial et elle
peut être schématisée en trois grandes étapes :
I-1-1. l’occupation de l’époque coloniale :
a) Les coopératives immobilières de type colonial :
Elles se situent sur le long de la partie Est du périmètre d’étude, c’est
un ensemble de maisons individuelles de type pavillonnaire destiné à la
population française, cela se traduit aujourd’hui par un tracé en damier, et
une typologie caractéristique de l’habitat de l’époque colonial, il occupe
une superficie de 34 Ha dénommés aujourd’hui par « cité les castors » ou
bien HAI ECHOUHADA, la nouvelle dénomination.
L’espace mitoyen, comporte quelques immeubles destinés également
à l’hébergement de la population coloniale pris en charge par le plan de
Constantine de 1958 .
B) Promotion de l’habitat musulman :
Parallèlement à l’habitat colonial il existait également un autre
programme pour la population indigène, il s’agit de la promotion de l’habitat
musulman, qui se localise dans la partie Ouest du périmètre du POS.
Caractérisé dans notre étude par un ensemble d’îlot, ( les îlots de 60 à 65)
disposés d’une manière anarchique et irrégulière, que ce soit dans le tracé des
lotissements ou dans la disposition des îlots en générale. (voir la carte
d’occupation du sol).
I-I-2. l’occupation de la période –Post-indépendance :
La période 1962—1978 est jugée, très lente en matière de construction
de logements, cela est identique pour toute l’agglomération Oranaise, et
spécialement pour le périmètre de Dar el Beida, car aucune opération de
construction ne fut inscrite.
I-I-3. L’occupation des deux dernières décennies
C’est au cours des deux dernières décennies que notre périmètre à connu
sa plus grande extension, où la superficie urbanisée a dépassé les 140 Ha. Dont
le phénomène majeur qui à poussé l’occupation du sol, est celui de la création
des grands ensembles de l’habitat collectif, ou les zones d’habitation urbaine
nouvelle « ZHUN », planifiées par le PUD de 1975. le dossier de création de la
ZHUN de Dar el Bida, à été approuvé en octobre 1978, et les réalisations furent
achevées au cours des années 80.
Alors que les années 90 ont été caractérisées plutôt par des
lotissements, ou la création des coopératives immobilières a fortement marqué
l’espace, nous citons quelques unes :
Coopératif EL NOUR, coopératif ISSAT IDIR, 10 Logement CNL….
I-2. le périmètre d’étude dans l’agglomération oranaise
Nombre
construct
ion
Nombre
logement
s
nombre
ménage
pop mas pop
fem
total
POPULATI
ON
ACL Oran - 107464 109136 314501 319611 634112
périmètre
d'étude
1302 3996 3998 9768 9558 19326
Source ONS RGPH 98 + enquête sur
terrain 2001
Le périmètre du POS se situ au Nord–Est de l’agglomération Oranaise,il
fait l’objet, d’une fusion de deux quartiers, hai el Chouhada et la moitié de hai
Dar El Beida, contiens 1302 constructions , 3996 logements occupées par 3998
ménages
Ces limites sont définies comme suit :
Au Nord : Hai Tafna et Hai el Mactaa
Au Sud : Hai ibn Sina et Hai el D’haia
A l’Est : la cité Djamal et Hai Filaoussen
A l’Ouest : Hai el Makarri
Le périmètre du POS de Dar el Beida constitue un point de convergence
non négligeable, surtout qu’il est traversé par deux voies jugées par mis les les
plus importantes dans le groupement d’Oran, ces voies sont, le deuxième
boulevard périphérique et l’avenue Hammou Mokhtar, ex avenue St Eugène,
qui représente un très grand flux depuis et vers les différentes destination.
 Est – ouest : Le flux est envisagé par deux principaux voies l’avenue
Hammou Mokhtar, Ouest vers le centre ville, et Est vers le 3éme
boulevard périphérique. Une deuxième voie, assure également le
transport des gents et de la marchandise, vers les deux destination
précitées, il s’agit de la rue Degar Fodil (la pénétrante).
 Sud – Nord : le flux est considérable, sur le long du 2éme boulevard
périphérique, au nord, vers Seddikia, Usto, Kanastel jusqu’à Arzew, au
sud, vers el Hamri , El Othmania, les amandier jusqu'à Misserghine.
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1
I-3. composition urbaine du périmètre :
Le périmètre du POS couvre prés de 95 îlots, répartie en quartiers, (el
Chouhada et Dar El Beida) et qui se différent d’une partie à l’autre, dont les
formes géométriques ont des tailles très variables.
 La partie d’el Chouhada :
Les îlots ont en majorité rectangulaire, parfois triangulaire, tracées en
damier avec une typologie typiquement colonial.
La voirie est rectiligne, avec une largeur pouvant atteindre les 14 m dans
les voies principales, cette voirie est fortement hiérarchisée.
 La partie de Dar el Beida :
Ce quartier est marqué essentiellement, par la ZHUN ou les îlots sont
généralement adaptés à la disposition des bâtiments, dont les
aménagements ont des formes très différentes.
La voirie est plus u moins hétérogène, les trottoirs, sont parfois étroits,
spécialement au niveaux des îlots qui comporte, l’habitat spontané.
Les équipements et les espaces publics sont implantés dans des
îlots, d’une superficie, plus importante.
Le quartier se structure autour d’un repère urbain, qui fait l’objet d’un
rond points comportant un monument, (le rond point de Dar el Beida).
L’analyse formelle conjuguée, à celle de l’occupation du sol, et des
formes architecturales, permet de distinguer quatre unités d’analyses :
1) Les castors familiaux : il est composé de 48 îlots assez homogènes de
points de vue de taille et de forme. Au delà de ces îlots des extensions
se sont développés, dans les directions, Est, Nord-est et Sud-est
2) La zone de la ZHUN : (les grandes ensembles de l’habitat collectif).
A l’Est de la rue « Berouhi Bourikat » les îlots devient, plus importants,
avec des formes irrégulières, et font l’objet d’un découpage, qui fait
apparaître une voirie tertiaire.
3) La zone d’activité : au Sud Est du 2ème
boulevard périphérique, les îlots
devient immense, vue la nature des équipements implantés.
4) La zone militaire : c’est une zone intra-muros occupe environs 15.17Ha,
comportant deux fonctions, la première est académique, représentée
par l’école des cadets, la deuxième est résidentielle, représentée par
l’habitat collectif destiné exclusivement a héberger les familles des
militaires.
2
3
I-4. ETAT DE FAIT :
L’état de fait du périmètre de Dar el Beida, sera analysé selon différents
aspects susceptibles d’aboutir à un diagnostique pertinent de cet espace.
Il comprendra en particulier : l’occupation du sol, les caractéristiques du
cadre bâti, l’analyse de la population, l’état de différents réseaux et
infrastructures, les équipements, la nature juridique du foncier, ainsi que la
place du quartier dans l’agglomération.
I-4-1. L’occupation du sol :.
La majorité du périmètre est à vocation résidentiel, le nombre d’îlots
occupés par de l’habitat dépasse les 90% du nombre total des îlots dans le
quartier.
L’espace est marqué surtout par deux axes importants concentre
certains, équipements structurants.
Le premier est celui de l’avenu Hammou Mokhtar au Nord-ouest du
périmètre et qui contient les équipements suivants : URBOR, les PTT, Usine BIC,
EDIPAL…
Le deuxième est celui de la rue Bourikat Berouihi ou se localisent la
SETOR, la gare routière, le complexe omnisport, et souk el felah.
Les autres équipements publics sont répartis à travers le tissu urbain du
périmètre tel que: APC, écoles, surtée urbaine, marché couvert, stade…
Les espaces verts sont pratiquement inexistant, dans le quartier, mais
cette situation, est relative à la délimitation donnée par le PDAU sinon
lorsqu’on dépasse un peux les bornes de cette délimitation, nous enregistrons,
un jardin assez important qui limite notre espace du coté Nord-est, mais cela
ne veux certainement pas dire que le périmètre est suffisamment équipé en
matière d’espace vert, car il y’a un manque flagrant concernant cette matière.
Les axes de Dar el Beida sont généralement ponctués par des activités
commerciales et de services, leur densité de plus en plus croissante et qui
témoigne d’un dynamisme souvent mal adapté au exigence du rôle dévolu
dans ce genre de quartiers
L’occupation du sol fait ressortir des différentiations par unité d’analyse.
 Zone des castors familiaux :
En dehors des deux premiers îlots et quelques équipements publics,
cette unité à un caractère exclusivement résidentiel, il concentre cependant les
activités commerciales et des services intégrés à l’habitat, qui profite de la
positon de cette unité.
2
4
 Zone des grands ensembles de l’habitat collectif :
Composée de 37 îlots, elle est typiquement résidentielle, comportant, de
différent type d’habitat, passant du collectif vers l’individuel, avec la
propagation de quelques équipements, et d’autre activité de proximité, La
forme de l’îlots devient moins précise et la voirie perd son tracé régulier, jugé
d’une part, par l’existence de l’habita spontané dans la partie Sud-ouest du
périmètre, à la proximité du 3éme boulevard périphérique, et d’autre part par
la mal disposition des bâtiment de la ZHUN
Zone d’activité :
Cette zone contient 10 îlots , répartis comme suit :
 6 îlots occupés par la coopérative immobilière, « el Nour », dont les
tailles des îlots sont très variées, voir même très hétérogène.
 4 grands îlots contenant des équipements de différente nature
(complexe Omnisport, gare routière, lycée Mustapha Hadam, La SETOR, souk el
fellah. Aussi on enregistre l’existence de l’habita collectif a l’intérieur de
l’enceinte de la SETOR.
Zone militaire : cette zone n’a pas été traitée par notre étude, vu sa
nature de zone bleue.
2
5
I-4-2. ANALYSE DEMOGRAPHIQUE
a) Analyse de la population :
Population
1998
(Source ONS)
Taux
d’accroiss
.
2001
(enquête
)
Taux
d’accroiss.
2006 taux 2011
18929 2% 20088 2% 22179 2%
2448
7
Source ONS plus enquête
sur terrain
Rappelons que l’analyse de la population se fait essentiellement sur la
base de 02 principales sources, les données de l’ONS qui nous ont fournis les
résultats de RGPH 1998 et l’enquête ménage réalisé par nos soin en 2001.
Concernant l’enquête ménage, il est à signaler 127 cas d’absence et de
refus qui peuvent pratiquement fossés nos estimation en matière de
population, la raison pour laquelle nous avons pris l’initiative d’intégré ces
absences en utilisant un TOL de 06 personnes par logement.
L’enquête ménage à donné les résultats suivants :
Répartition de la population par sexe
POP féminine POP
masculine
Totale
9768 9558 19326
Source enquête ménage
2001
Nous remarquons que la répartition de population par sexe est plus au
moins équilibrée quant à la répartition par zone les résultats sont comme suit :
Répartition de la population par zone
Zone Population Pourcentage
01 6196 32,06
02 226 1,17
03 12904 66,77
Total 19326 100%
Source enquête ménage
2001
Nous constatons que l’assiette du périmètre d’étude est largement
suffisante pour contenir la population résidente, l’enquête à fait ressortir une
densité de 586 habitants/h que nous estimons moyennement dense, le cas est
identique pour les populations futures qui atteindront les 22179 habitants en
moyen terme avec une densité de 672 habitants/ha et 24487 habitants à long
terme avec une densité de 742 habitants/ha
b. Densité :
N° de
Zone
Nbr
e
îlot
Nbre de
logement
total
Nbre de
logement
enquêté
Nbre de
pièces
Population
Totale
TOL TOP
Zone I 48 899 22,4
9%
872 22,5
3%
3816 30,8
4%
6196 30,0
6%
7 2
Zone II 10 52 1,30% 52 1,34% 216 1,74% 226 1,16% 4 1
Zone III 37 3045 76,2
0
2945 76,1 8341 67,41 1290
4
66,7
7
4 2
95 3996 100% 3869 100% 1237
3
100% 1932
6
100% 5 2
Source enquête ménage
2001
Rappelons que toute densité peut être obtenue grâce au traitement
informatique.
L’analyse thématique a été faite dans le bute de déterminer la répartition
des logements par îlot afin de définir les zones les plus dense en matière
d’habitat (voir carte de nombre de logements)
L’enquête nous montre que le taux d’occupation par logement est plus ou
moins raisonnable, car il est nettement inférieur à 6 (le TOL national ). Les TOL
différents d’une zone a l’autre, le plus élevé est celui de la zone I est cela a un
rapport direct avec la typologie d’habitat, des constructions de type individuel
(villa) contenant un nombre important de pièces, et puis une densité non
négligeable en matière de population, la raison pour la quelle, le T.OL apparaît
plus ou moins élevé dans cette zone (7 habitants/logement). En enregistre
également une légère, variation des TOL dans la même zone, il s’agit de la 3éme
zone ou une ségrégation socio spatial est remarquée, entre l’habitat illicite de
type Chalier d’une part qui comporte un taux d’occupation par logement
supérieur à 7, et d’une autre part ; la ZHUN qui héberge une strate de société
plus ou moins instruite, dont la taille du ménage ne dépasse pas les 6
personnes, dans la plus part des cas.
Situation de l’emploi dans le périmètre Dar El Beida
ANNEE
Population
Totale
Population
Occupée
Taux des
Occupées
2
6
1998 18929 4256 22,48%
2001 19326 4320 22,35%
Source enquête URBOR 2001
Le périmètre d’étude de Dar El Beida a enregistré des taux d’occupation
de l’ordre de 22% au cours des trois dernières années
La population occupée atteinte les 4256 en 1998, en 2001 nous
enregistrons 4320 occupées, il est claire que le nombre des occupées s’est
élevées mais avec un taux très faible 0,5% quant à la population totale le taux
d’accroissement est à l’ordre de 02%.
2
7
c. Statut des occupants
ZONE I ZONE II ZONE III
Nbre % Nbre % Nbre %
Propriétaire 742 97,89 25 83,33 289 61,88
Locataire 02 0,26 0 20 4,28
Logt de
fonction
03 0,64
Varié 03 0,41 0 100 21,41
Non
Identifié
11 1,45 05 16,67 09 1,93
Illicite 46 9,85
TOTAL 758 100 30 100 467 100
Le périmètre de Dar El Beida se caractérise par la présence des plusieurs
familles propriétaires. L’enquête à révéler en effet que toutes les unités
d’analyses (Les zones) sont concernées par cette situation, il est à signaler que
la catégorie variée cité dans le tableau au-dessus représente les constructions
qui contiennent des familles dont le statut se varie entre propriétaires et
locataires, ce cas est présent spécifiquement dans les habitations de type
collectif, on enregistre également l’existence de 46 familles dont l’occupation
est illicite.
I-4-3. Qualité immobilière
a) Etat du bâti
Zone I Zone II Zone III Total %
Nbre % Nbre % Nbre %
BON 745 67 30 2,69 337 30,30 1112 100
MOYEN 12 12,37 - - 85 87,62 97 100
VETUST
E
02 3,92 - - 49 96,07 51 100
En cours 18 56,25 05 15,62 9 28,12 32 100
Terrain
L.
06 60 01 10 03 30 10 100
Source enquête ménage 2001
L’état du bâti et une analyse thématique, qui fait l’objet d’un support
important, permettant d’orienter avec précision, le choix d’intervention
(démolition, réhabilitation).
En fonction de cette base , l’enquête exhaustive réalisée par l’URBOR a
permis de constaté que l’unité qui comporte le pourcentage le plus élevé de
vétusté, est bien la zone III, qui représente 96% des construction vétuste du
périmètre.
Les deux premières unités (zone I et zone II) sont caractérisées par un
très faible taux de vétusté.
Nous voyons nécessaire de rajouter, que l’habitat pavillonnaire de la
première unité a pu garder son esthétique et sa fiabilité, malgré que son
existence date de plus de 50 ans ; cela est grâce à l’originalité des matériaux de
constructions, mais aussi le savoir faire des constructeurs.
b/Etat des hauteurs
répartition des constructions selon l’état des hauteurs
zone I zone II zone III total
niveau % % %
RDC 39 5,28 3 8,33 108 22,36 150
R+1 649 87,94 16 44,44 130 26,92 840
R+2 12 1,63 7 19,44 25 5,18 44
R+3 9 1,22 1 2,78 35 7,25 45
R+4 et
+
5 0,68 3 8,33 173 35,82 181
En cours 18 2,44 5 13,89 9 1,86 32
Terrain
L.
6 0,81 1 2,78 3 0,62 10
Total 738 100,00 36 100,00 483 100,00 1302
Source enquête ménage 2001
A propos des hauteurs ; on constate que l’unité qui comporte les
constructions les plus hautes est la partie Nord-est (zone III). Cet état est
justifié par l’existence de l’habitat collectif atteignant les R+13.
Les deux autres zone sont caractérisées par un niveau plus ou moins bas,
où le R+1 représente la plus grande masse 88% dans la Zone I et 44% dans la
zone II.
c/ Typologie d’habitat :
Les typologies de l’habitat sont préalablement définies :
1. Des constructions regroupant des habitations de type pavillonnaire à
caractère individuel, avec généralement des cours assez importantes, ce
type d’habitat se localise au niveau de Haï el Chouhada, le quartier est
résidentiel, datant plus de 50 ans, est organisé de façon géométrique, il
2
8
faut noter qu’actuellement, les densifications successives du bâti a entraîné
des modifications morphologiques à l’intérieur des parcelles.
2. Les extensions récentes :
sont de type individuel sous forme de lotissement, le type villa est
prépondérant, le cas des coopératives immobilières tel que (ISSAT Idir, EL
NOUR, les 10 logements CNL)
3. des constructions regroupant des habitations individuelles par fois
collectifs, de type Haouch, se localisent surtout au niveau de la zone III,
souvent mal structuré avec des voies étroite et des impasses.
3. L’habitat collectif :
Représenté par la ZHUN de Dar El Beida dans la zone III, ainsi que
quelques immeubles de l’époque coloniale.
2
9
I-4-4. Nature juridique :
Cette analyse thématique à pour but de faire ressortir la répartition des
différentes catégories des natures juridiques; Notre classification a été basée
sur des données fournis par le CADASTRE et l’OPGI
La carte des natures juridiques nous montre les interprétations
suivantes :
1- Les domaines communaux (privés et publics)
2- les domaines de l’état ( privés et publics)
3- les domaines wilayales (privés et public)
4- les propriétés privées
5- les biens Wakf (privés et publics)
La répartition juridique du foncier est comme suite :
1- La zone - I - :
elle est dominée par les propriétés privées avec l’existence de quelques
constructions qui appartiennent à l’OPGI dont le transferts n’a pas encore été
effectué
L’assiette foncière à proximité de l’avenue Hammou Mokhtar est
propriété de l’état répartis entre domaine public et domaine privé
2- La zone - II - :
La totalité de l ‘assiette foncière de cette zone est un bien public de l’état
3- la zone - III - :
La nature juridique dominante dans cette zone est les domaines privés
de l’état représenté par l’OPGI, l’organisme qui gère la ZHUN de Dar El Beida
et quelques constructions individuelles.
Les établissements éducatifs EFE et EFS sont des domaines publics gérés
par la commune, quant au lycée (Mustapha Haddam) est considéré comme un
domaine public de l’état car il est géré par le ministère de l’éducation.
Nous enregistrons également l’existence de 02 biens WAKF (mosquée)
le premier est privé, et le deuxième est public
I-4-5. - Équipements et activités commerciales
Le périmètre de Dar El Beida est doté d’une grille d’équipements très
importante, du point de vu superficie, mais aussi du point de vu nombre et
variation.
3
0
* Les équipements éducatifs
Cette catégorie d’équipement contient dans sa grille 08 établissements
scolaires dont 06 écoles primaires, un CEM et Un lycée
Etat du secteur de l’éducation
Cycle Nom établissement
Nombr
e
fille
Nombr
e
garçon
Total
élève
Nombr
e
classe
TOC
Ecole
primaire
Tadjeddine tayeb 163 204 367 17 21,6
Hai zitoune djadida 171 212 383 12 31,9
Mazari Med 191 219 410 13 31,5
Dhiba houari 257 153 410 12 34,8
Ben zerdjeb 132 301 433 15 28,9
Tayebi Boumediene 170 150 320 13 24,6
École
moye
n
CEM Benzerdjeb 460 450 510 21 43,3
Lycée
Mustapha haddam 898 502 1400 38 36,8
TOTAL 2442 2191 4233 141 33
Source enquête URBOR 2002
En fonction des données fournis par le tableau au-dessus, nous
constatons que l’état du secteur éducatif est comme suit :
Le TOC est nettement inférieur au taux national estimé par 35 élèves par
classe, mais cela n’exclus pas qu’un TOC de 33 élèves par classe, est un peu
élevé, surtout si en analyse chaque niveau scolaire à par, le TOC du CEM
Benzerdjeb atteint les 43 élèves/classe, le TOC du lycée Mustapha Haddam
dépasse les 36 élèves/classe.
Tableau des équipements
Nature d’équipement Zone Superficie
Lycée II 2,9 ha
Gare routière II 1,1 ha
SETOR II 0,73 ha
Complexe sportif II 6 ha
galerie II 1,5 ha
URBOR I 1 ha
Usine Bic I 0,08 ha
CNR I 0,10 ha
PTT I 0,88 ha
EDIPAL I 0,37 ha
Garage PTT I 0,4 ha
Station d’essence I 0,017 ha
Mosquée I 0,036 ha
EPTVO I 0,4 ha
École Benzerdjeb I 0,41 ha
Stade OPGI I 0,6 ha
CEM Benzerdjeb I 0,48 ha
Mosquée I 0,23 ha
École Tadj eddine Tayeb III 0,8 ha
APC III 0,20 ha
Station d’essence III 0,07 ha
Service des forêts III 1,8 ha
Parking III 0,6 ha
Parking III 0,03 ha
STE Mail’Or III 0,16 ha
Stade III 0,8 ha
Agence OPGI III 0,041 ha
Service technique APC III 0,056 ha
Marché couvert III 0,08 ha
École Tayebi boumediène III 0,46 ha
Crèche El Amel III 0,25 ha
École Haï Zitoune III 0,37 ha
École Mazari Med III 0,50 ha
Mosquée III 0,043 ha
Source enquête URBOR 2002
3
2
Mis a part le secteur éducatif le périmètre de Dar El Beida concentre un
nombre important d’équipements de différente nature, qui sont situés
généralement dans la périphérie sur des superficies plus au moins importante
L’armature commerciale et les activités de service sont caractérisés par la
prés dominance du commerce des pièce de rechange d’automobile, cette
répartition fait apparaître une densité linéaire importante ainsi qu’une
spécialisation commerciale très ressortissante, surtout sur le long de l’axe
Maalam Larbi, cette densité linéaire est surtout localisé dans la zone I
I -4-6. Réseaux divers
a) Alimentation en eau potable
Le site de Dar El Beida est alimenté par une conduite en fonte 500, le
ré »seau d’alimentation en eau potable existant est de type ramifié. Toutes les
conduites sont en fonte
b) Assainissement :
Le réseau d’assainissement existant est de type unitaire, il sert à la
collecte de l’évacuation des eaux usées et pluviales.
Le rejet se fait vers la cheminée de petit Lac.
3
3
E
E
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II-1. P
P
Pr
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n
na
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g
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e
em
m
me
e
en
n
nt
t
t
Ce chapitre se consacre à définir les principes fondamentaux de
l’aménagement projeté dans la zone du POS
Les références d’aménagement sont :
 Les dispositions du PDAU
 Les dispositions de l’état de fait
II-2. Rappel des références du PDAU :
Le PDAU considère la zone d’intervention comme étant un sous secteur
urbanisé portant le n° 15 (SU 15), il est concerné par Haï Chouhada et Haï Dar
El Beida
Le secteur est à dominance résidentielle renfermant un nombre limité
d’équipements
Le PDAU rappelle que ce sous secteur ne dispose pas d’un espace central
générateur d’animation urbaine
Le PDAU autorise pour ce sous secteur ce qui suit :
 Toute densification en hauteur
 Toute amélioration de façades le long des axes principaux
 Toute ouverture de commerces le long des axes principaux
Le PDAU interdit pour le sous-secteur ce qui suit :
 Toute activité nuisante (bruit, pollution)
 Tout changement de vocation des espaces verts et des aires de jeux
Le PDAU autorise le coefficient d’occupation du sol (COS) comme cela
suit :
 COS = 1,4 le long des axes principaux
 COS = 1 à l’intérieur des tissus
Le PDAU rappelle dans l’article n° 134 les emprises de certaines voies,
comme cela suit :
 Le CW 35 entre le 2ème et 3ème périphérique : emprise 40m
 La rue Djellal Ahmed : emprise 20m
Nb : Le PDAU ne fait référence à la servitude du 3ème périphérique
ni au 2ème périphérique.
3
II-3. Référence à l’état de fait :
Les différentes réalités relatives à la zone d’intervention que se soit sur le
plan urbanistique, architectural, socio-démographique et réglementaire nous
ramène à remarquer ce qui suit :
 Désorganisation spatiale au niveau de la ZHUN
 Limites informelles des espaces verts et espaces de jeux au niveau
de la ZHUN
 Interaction des espaces de stationnement des véhicules
mécanique avec ceux de jeux et piètons
 Déficit en terme d’équipements
 Utilisation rationnelle de l’espace au sein de la ZHUN ce qui nous
ramène vers l’option de la densification
 Existence de poches d’habitation illicites précaires et non
conformes aux règles élémentaires d’urbanisme
 Trafic routier intense au niveau du giratoire El Bahia, giratoire Cité
Djamel et le Rond-point « les Castors »
iI-4. Principes d’aménagement :
Suivant les références du PDAU d’une part, et les résultats de l’analyse de
l’état de fait d’une autre part, nous avançons les principes d’aménagement
comme cela suit :
1°/Préserver la vocation résidentielle de la zone d’intervention
2°/ Renforcer la structure urbaine actuelle
3°/ Réorganiser les îlot résidentiels au niveau de la ZHUN de manière à
dégager des formes géométriquement gérables
4°/ Redéfinir la notion de l’espace vert, et l’espace de jeux, au sein des
îlots résidentiels de la ZHUN, en créant, une ségrégation spatiale entre eux, et
les espaces de parking pour véhicules mécaniques, de façon à que ces
derniers, soient toujours à la limite de l’îlot
5°/ Densifier au sein de la ZHUN en injectant notamment du logement
collectif et individuel ainsi que des équipements
6°/ Le déficit en terme d’équipement nous emmène vers l’utilisation de
la grande majorité de la potentialité foncière pour le renforcement de la liste
d’équipement déjà existante.
Toutefois la situation stratégique de la zone d’étude par rapport aux axes
routiers importants notamment le 2ème Bd périphérique, la pénétrante reliant
El Bahia au giratoire « les Castors » nous guide vers l’option de la création
d’équipements à échelle de tout le secteur urbain allant jusqu’aux secteurs
limitrophes, sinon à l’échelle de la ville.
3
Hormis ce type d’équipement, il est principalement important d’injecter
des équipements à l’échelle de la zone d’étude d’une part, d’une autre part et
réaménager les équipements existants d’une autre part
7°/ Régler le problème de l’habitat illicite précaire, et celui qui est en
contradiction avec les règles fondamentaux d’urbanisme et d’architecture
L’option de la démolition s’avère l’un des moyens incontournables pour
la résorption de l’informel
8°/ Améliorer la situation du trafic routier aux limites de la zone
d’intervention par la projection d’ouvrage notamment au niveau des giratoires
« Cité Djamel », « El Bahia » et « Les Castors »
9°/ Doter tous les parties de la zone d’intervention de règles d’urbanisme
dans le but d’arriver à une harmonie sociale, économique et culturelle
II-5. Variante d’aménagement N°1 :
La variante d’aménagement n°1 s’inscrit dans les principes
d’aménagements sus-cités. Elle intervient comme cela suit :
 Réaménagement des îlots de la ZHUN
 Délimitation rigoureuse des espaces verts et espaces de jeux au sein
des îlots
 Délimitation des espaces parkings et les insérer au sein des îlots
 Densification en injectant de l’habitat collectif ainsi que l’individuel
sans pour autant omettre les équipements
 Renforcement de la structure urbaine
 Réaménagement de certains équipements existants, tels que les aires
sportifs en de stades que nous dotons de plus d’espaces et en injectant des
vestiaires
L’intervention d’aménagement prend plusieurs allures suivant, la zone
homogène concernée, ainsi la zone d’étude à fait l’objet de :
 Réaménagement des espaces existants
 Restructuration quand il s’agissait de démolition et reconstruction
 Réglementation quand il s’agissait de respecter les alignements et les
servitudes.
3
7
II-5-1. Implication de la variante -I
En terme d’aménagement, la variante I implique ce qui suit :
1) Projection de l’habitat collectif :
La superficie totale plus emprise au sol, destinée à l’habitat collectif est
de 4495 m². Cette superficie nous permet d’injecter environ 190 logements de
type moyen.
La totalité de la projection de l’habitat collectif s’effectue dans le cadre
de densification des îlots après leurs aménagements
2) Projection de l’habitat individuel :
La grande majorité de l’habitat individuel injecté est suite à la démolition
proposée (voir carte de démolition), en terme de quantité foncière, 4045 m²
sont destinés à l’habitat individuel soit environ 20 logements individuels
3) Projection d’équipements :
Les équipements, ainsi que les surfaces qui leur sont destinées sont
mises en évidences dans le suivant tableau :
Désignation
Superficie
(m²)
Observations
Services
484
490
8150
Parking à étage
2480
1320
Marché couvert 3760 R + 1
Centre
commerciale
12280
Issu du réaménagement
de l’ex souk el Fellah
Services sport 628
Centre de santé 350 R + 1
Projection d’infrastructures routières :
Le schéma de structure suivant la variante n°1 (carte de schéma de
structure) repose fondamentalement sur prise en considération des
infrastructures routières comme cela suit :
1°/ le Nœud « Trèfle à 04 boucles » au niveau de l’actuel giratoire « Cité
Djamel »
2°/ le Nœud « Trèfle à 03 boucles » au iveau de l’actuel giratoire
« Station El Bahia »
3°/ La brettelle reliant le CW 35 au 3ème Boulevard Périphérique au
sortant de la zone du POS
4°/ L’ouverture du giratoire « Les Castors »
5°/ Élargissement de la voie (rue sans nom) longeant le lycée « Mustapha
Haddam » Cet élargissement élaboré par le retrait de 2,8 m du mur de clôture
du dit lycée dans le but d’un alignement au niveau de cette rue.
6°/ Création des voies :
La création des voies a été adoptée dans le cadre du réaménagement
des îlots au niveau de la ZHUN, toutefois nous préciserons la création d’une
voie longeant la façade latérale est de l’A.P.C.
Projection d’espaces verts :
Nous distinguerons deux types d’espaces verts :
1°) Les espaces verts issus du réaménagement des îlots notamment au
niveau de la ZHUN, où globalement ils représentent 6750 m²
2°) Les espaces verts crées lors de la présente proposition
d’aménagement qui totalisent 2250 m²
3
9
Zone de démolition :
La variante n°1 d’aménagement se penche réellement sur le problème de
l’habitat illicite précaire, et celui qui est en désaccord fondamental avec règles
d’urbanisme.
Ainsi on fait l’objet de démolition, les données « chalets » qui
représentent une infraction aux règles urbanistiques, et sont en conflits avec la
ZHUN
Au total 34 habitations à démolir pour 81 familles touchées par la
démolition (voir carte de démolition)
Hormis les chalets 05 habitations (à proximité du giratoire el Bahia) sont
touchées par la démolition pour des raisons relatives aux dispositions
urbanistique notamment l’alignement par rapport à la servitude du 3ème
boulevard périphérique, 11 habitations dont 05 en démolitions partielles sont
touchées aussi par la démolition :
* Une construction accrochée à la barre d’habitation (R+13) de la cité
« Merfat » qui ne respecte la plus élémentaire règle d’urbanisme ou de
construction
* Une partie de hangar (à proximité des chalets)
* L’atelier OPGI pour pouvoir agrandir l’aire sportive
Récapitulatif : Implication variante I-
 Projection de 190 logements collectifs pour 0,44 ha
 Projection de 20 logements individuels pour 0,40 ha
 Projection des équipements suivant pour 2,99 ha
 Équipement de service 9124 m²
 Parking à étage 3800 m²
 Marché couvert 3760 m²
 Centre commercial 12280 m²
 Service de sport 628 m²
 Centre de santé 350 m²
 Projection d’un nœud « Trèfle à 03 boucles » cité Djamel
 Projection d’un nœud « Trèfle à 04 boucles » El Bahia
 Projection d’une brettelle reliant CW33 au 3ème
Bd Périphérique
 Ouverture du giratoire « les Castors »
 Démolition de 45 habitations
4
II-6.Variante d’aménagement n°2:
Elle s’articule sur les principes d’aménagement sus cités, et s’adapte au
schéma de structure au même titre que la variante n°1. toutefois cette
présente variante examine certains éléments autrement :
 Un besoin en équipement scolaire à long terme s’avère argumenter
par l’analyse de l’état de fait, ce qui nous amène à proposer dans la variante
n°2 un établissement scolaire pour les classes scolaires allant jusqu’à la 9ème
fondamentale
Ainsi une superficie de 4800 m² sera consacrée pour ce dit établissement
scolaire
 Un renforcement plus accentué de la structure urbaine et préconisée
dans cette variante n°1 et ajouter en tant qu’élément structurant, le
prolongement de la rue Djellal Ahmed jusqu’à la jonction avec le CW 35 (voir
schéma de structure n°2)
 Favoriser la projection de l’habitat collectif au détriment de
l’individuel, ce qui est le cas dans cette variante pour ce qui concerne la
reconstruction de l’espace issu de la démolition des chalets
II-6-1.mplication de variante n°2 :
En terme d’aménagement la variante n°2 reprend les implications de la
variante n°1, sauf pour les éléments suivants :
 Projection de l’habitat individuel issu du réaménagement d’un îlot
résidentiel, soit une superficie de 880 m² pour 05 logements individuels
 Projection de l’habitat collectif issu de réaménagement de la
densification et la reconstruction après démolitions, soit une superficie de 7560
m² pour 322 logements (hauteur moyenne R+4)
Projection d’équipements :
Les équipements, ainsi que les surfaces qui leurs sont destinées sont
suivant le tableau qui suit :
DESIGNATIO
N
SUPRFICIE OBSERVATIONS
Services
484
490
3350
Parking à
étage
2480
1320
Ecole
fondamentale
4800 Pour 03 cycles
Marché 3760 R + 1
couvert
Centre
commerciale
12280
Issu du réaménagement de l’ex
Souk El Fellah
Service sport 628
Centre de
sport
350 R + 1
4
1
CONCLUSION
L’étude de la première phase du POS de Dar El Beida, à permis d’établir
un diagnostic mettant un relief les différentes caractéristiques des
composantes du site.
Le POS entend qu’instrument réglementaire, s’il aide à la définition d’une
stratégie d’intervention en évaluant ces effets induits ne peut cependant
occulter le fait qu’ils s’agissent d’abord de déterminer des choix et des
moyens en matière de politique urbaine.
Aussi sans orientation préalable des autorités locales et de services
techniques, sans concentration soutenue pour impliquer et faire participer les
opérateurs et la population concernée, cet instrument ne peut dépasser le
stade de la réglementation administrative.
Dans cette optique les esquisses d’aménagement proposées dans le
cadre de cette 1ère phase de l’étude ne constitue qu’une étape dans
l’élaboration du projet POS. Elles sont le résultat d’une analyse spatiale qui a
traité les différents aspects du site, elles sont également le résultat des
conclusions de l’état de fait qui ont définit des orientations en terme
d’aménagement, elle tente de répondre enfin aux prescriptions du PDAU en
conciliant les contraintes les exigences des autorités locales et les difficultés
d’intervention.
Il s’agit en conclusion de dépasser la mention conceptuelle de centralité
urbaine pour aboutir à des applications réalistes et réalisables
4
2

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  • 1. Introduction : La présente étude concerne le P.O.S. de Dar El Beïda qui est référencié au niveau du PDAU d’Oran par la dénomination P.O.S. « zone n° 15 » Il concerne deux grands quartiers à savoir « Haï Chouhada » et « Dar El Beïda » Le périmètre d’étude englobe plusieurs sous-ensembles : Saint Grégoire, Saint Georges, Cité Jourdain, Les Castors, et enfin Dar El Beïda Les limites du périmètre d’intervention sont :  Nord : Avenue Aspirant Hammou Mokhtar  Est : 3ème Boulevard Périphérique  Ouest : L’avenue Maalem Larbi  Sud : Pénétrante de délmonte Il est à noter que la limite du périmètre est considérée suivant l’axe des voies citées dans la délimitation, ainsi la superficie d’intervention est de 147 ha. 1
  • 3. CHAPITRE - I - : Rappel des données physiques socio- démographiques et urbaines de l’agglomération d’Oran I-1) Contexte physique de l’agglomération oranaise : I-1-1. Commune d’Oran : La commune d’Oran s’étend sur une superficie de 6400 ha, elle est limité à l’ouest par la commune de Misserghine, au nord-ouest par celle de Mers El Kebir, au nord par la mer méditerranée, au nord-est par Bir El Djir à l’est par sidi Chahmi et au sud par la commune d’Es Senia. Le territoire de la commune d’Oran s’allonge du Sud-ouest au Nord- est sur une distance de 5 km La topographie de la commune est constituée essentiellement d’un plateau uni, marqué au nord par le talus qui domine la mer avec un commandement de plus de 100m, et dont le tracé va du sud-ouest (du ford Lamoune), au nord-est à la pointe de Canastel. L’occupation du sol est à dominance urbaine. L’espace bâti de la commune se confond presque avec les limites communales, il occupe près de 40000 ha soit 60% de la superficie totale. Il est noter qu’Oran est le chef lieu de Wilaya, c’est une capitale régionale. En 1995 la population de la ville commune est estimée à 670 000 habitants, pour un parc logement à plus de 100 000 logements. I-1-2. Les unités physiques : La ville d’Oran s’insère dans un ensemble physique plus vaste et très hétérogène. Toutefois certains éléments lui sont propres et l’individualisement, à savoir :  La zone littorale oranaise avec ses caractères topographiques, une longue et vaste dépression limitée au sud par des reliefs du tell et occupée dans sa partie nord par de petits massifs littoraux.  Des unités stratigraphiques, tectoniques et géomorphologiques variées qui déterminent une mosaïque de milieux ou de paysages.  Des ressources en eau de surface et souterraine limité et conditionnées par le climat, le substrat et ses jeux tectoniques, les formations superficielles et leurs évolutions morphologiques. 6
  • 4. Les unités topographiques : La caractéristique majeure de la zone est la grande dépression du Sud-ouest vers le nord-est sur 150 Km, toutefois, et en général, l’orsque le littorale est connue pour les larges plaines mais aussi ces massifs littoraux comme c’est le cas du MURDJADJO qui culmine à 576 m, et enfin les plateaux, comme celui du plateau d’Oran qui surplombe la mer avec un commandement de 200 à 250 m. I-1-3. Géologie et Morphologie : Les différentes unités topographiques qui constituent le paysage correspondant chacune à une entité litho stratigraphique ou tectonique bien distincte. Les éléments extrêmes de la topographie correspondent à des blocs tectoniques affaissés, soulevés ou basculés. Le relief actuel est le résultat de jeux de la succession de phases tectoniques anciennes, récentes et même actuelles. I-1-4/ le Climat : Les caractères du climat de l’oranie littorale, sont bien connus depuis fort longtemps déjà. C’est un régime méditerranéen, avec une opposition nette de deux saisons bien tranchées  Une saison entièrement sèche et chaude avec des surchauffements estivaux (de juin à, octobre)  Une saison fraîche et pluvieuse qui concentre ¾ des précipitations (novembre à, mai) Il est à noter le déficit pluviométrique, avec une moyenne annuelle de 300 à 500 mm. Ce déficit est d’autant plus occasionné par l’irrégularité des précipitations. En ce qui concerne les températures La moyenne annuelle dépasse les 18° C, alors que la moyenne maximale est observée en Août et dépasse les 28° C. En fin la moyenne minimale est en janvier et descend rarement au-dessous de 8°. L’influence maritime se traduit par des précipitations occultes (brouillard, rosée) fréquentes et abondantes, surtout en hiver. Cette influence ne dépasse guère 40 Km de profondeur dans les terres du continent.
  • 5. I-1-5. Atouts et contraintes du milieu : Les potentialités de la région oranaise, est effective grâce à plusieurs caractéristiques :  Sites naturels ouverts par la présence de la mer et des différentes baies, donc sites favorables à l’implantation d’infrastructures portuaires et des agglomérations.  Le terroir environnant de l’agglomération oranaise avec des potentialités appréciables, notamment les plaines, les bandes côtières En contre partie la contrainte majeure est liée à une réduction, ou un épuisement de la ressource naturelle (le cas de l’eau)… 8
  • 7. II. Données socio-démographiques : La présentation de ces données se base sur les ressources suivantes :  Le dénombrement réalisé avant 1962  Le recensement de 1966 – 1987 – 1998 II-1. Évolution de la population oranaise : Le dernier recensement (1998) montre qu’à l’instar de la population nationale, la population oranaise a pratiquement doublé sur une période de 32 ans. Elle était de 612240 en 1987 pour atteindre en 1998 634112 Habitants, soit un accroissement de 2,88 % Légèrement supérieur à la moyenne nationale. Agglomération POPULATION Taux d’accroissement moyen annuel en % 1966 1977 1987 1998 66/77 77/87 87/98 ORAN 327032 504000 612240 634112 4,06 1,94 2,88 NATIONNAL 12022000 16948000 23038000 29100867 3,21 3,08 2,12 II-2. Perspectives démographiques à l’horizon 2015 Selon les orientations du PDAU du groupement d’Oran, et selon les critères retenus notamment ceux liés aux nouvelles dispositions économiques relatives au désengagement de l’état en tant qu’entrepreneur, et au ralentissement des investissements, donc une accentuation du chômage ce qui nous ramène à un renforcement de la ligne de l’exode en direction de la ville d’Oran. Ceci dit un taux d’accroissement de 3% est envisagé. ANNEES 1987 1995 1998 2000 2005 2015 684742 9906573 634112 1050967 1218358 1637372 Caractéristiques actuelles et prévisibles de la population d’Oran. En 1998, la répartition de la population selon le sexe de l’agglomération d’Oran était la suivante :  Sexe masculin : 49,59 %  Sexe féminin : 50,41 % Ce rapport a tendance à être stable, donc aucun changement considérable n’est à signaler à l’horizon 2015.
  • 8. En ce qui concerne la distribution par groupe d’âge, et selon les données du dernier recensement (1998), la frange d’âge du 10 à 29 ans représente un poids important puisque celle ci à elle seule dépasse 41,33 % Il est à constater du point de vue de l’évolution par âge, que la tranche d’âge (00 ans à 04 ans) est en nette diminution. Ce qui implique une diminution de taux de natalité du essentiellement aux difficultés économiques, au chômage et à la baisse du pouvoir d’achat… 1I-3. Répartition de population de la commune d’Oran par tranche d’âge SEXE Total Masculin Féminin 0-4 ANS 29230 28018 57248 5-9 ANS 29162 28173 57335 10-14 ANS 32049 31570 63619 15-19 ANS 33585 33273 66857 20-24 ANS 33551 33876 67428 25-29 ANS 32112 32114 64226 30-34 ANS 29382 28425 57807 35-39 ANS 21949 21541 43490 40-44 ANS 16827 17737 34564 45-49 ANS 14047 14805 28853 50-54 ANS 9685 11298 20983 55-59 ANS 9227 10016 19243 60-64 ANS 8348 9689 18037 65-69 ANS 6535 7371 13906 70-74 ANS 3989 4673 8662 75-79 ANS 2529 3335 5863 80 ANS & + 2289 3687 5976 ND 7 10 17 Total 314501 319611 634112 Source ONS (RGPH 1998) 1 0
  • 9. II-4. Population scolarisée : Le PDAU d’Oran s’est penché particulièrement sur la population scolarisée. Selon le recensement de 1987, le groupement d’Oran comptait 152763 personnes scolarisables soit 22,6% de la totalité de la population du groupement. Oran à elle seule on comptait (en 1987) 22,3% de personnes scolarisables pour une population de 603931 habitants. Population scolarisable de la commune d’Oran 1987 Comm une Population % Oran 603931 22,30 Source ONS RGPH 1997 Toutefois Oran a subi une baisse plus au moins considérable de la population scolarisable. En terme de projection de la population scolaire, le taux est donnée dans le suivant tableau jusqu’à l’horizon 2015 Perspective et évolution de la population scolarisable du groupement d’Oran 1987 1995 2000 2005 2010 2015 Groupement D’Oran 22,7 21,7 20,0 18,1 16,9 16,9 National 24,3 23,2 21,0 19,5 18,1 18,1 source (PDAU d’Oran1997) Pour la seule agglomération oranaise l’évolution de la population scolarisable (en valeur absolue) jusqu’à l(horizon 2015 est la suivante. Perspective et évolution de la population scolarisable de l’ACL d’Oran 2000 2005 2015 Oran 174630 184994 240150 source (PDAU d’Oran1997) Le taux d’occupation par classe (TOC) Le nombre d’élève par classe est en baisse régulière depuis l’année scolaire 1987/1988. Le suivant tableau met en évidence cette amélioration
  • 10. Oran 87/88 88/89 89/90 93/94 94/95 TOC 46,7 43,0 41,3 36,7 36,1 source (PDAU d’Oran1997) 1 2
  • 11. Toutefois le TOC n’est pas encore arrivé à la moyenne toléré pour deux raisons essentielles : D’une part le ralentissement de la concrétisation des projets relatifs aux établissements scolaires, mais d’autre part à un exode de population vers l’agglomération oranaise. Pour dire, que la population scolarisable (des trois cycles), selon le PDAU d’Oran, à l’horizon 2015 serait de 326909 élèves pour la seule agglomération d’Oran. Enfin, tout cela nous ramène à estimer les besoins en salles de classes pour les 03 cycles, pour la ville d’Oran dans le suivant tableau. Besoins en salles de classes / Oran ville 1996 2000 2005 2015 1er + 2ème cycle 862 688 784 1303 3ème cycle 3368 1135 1401 2794 source (PDAU d’Oran1997) II-5. Population active : Le PDAU d’Oran a pris comme référence pour le calcul de la population active, une enquête réalisée par l’O.N.S. (office national des statistiques), en 1993 pour l’agglomération d’Oran. Il en a résulté ce qui suit : 161 502 occupés 63 129 chômeurs soit une population active de 224 631 personnes. Il reste à signaler que le rapport actif / inactif est relativement resté stable, soit une (01) personne sur quatre (04) Le taux de chômage pour la commune d’Oran selon le sexe (O.N.S. 1993) Ensemble Masculin Féminin Oran 28,66 % 28,82 % 28,18 % Source (PDAU d’Oran1997) Il reste à noter que selon toujours l’enquête de l’O.N.S. le chômage se concentre dans les tranches d’âges allant de 15 ans à 29 ans soit 81,69 % du taux de chômage global. L’offre d’emploi régresse fortement du fait de la fermeture de bon nombre d’entreprises soumises à la concurrence exercée par les produits importés.
  • 12. Il est à indiquer que la branche d’activité qui, prédomine dans la répartition de la population occupée est incontestablement le tertiaire (administration, service…), qui représente près de 75 %. En 1993 le taux de chômage enregistré était de 28,6 % plus élevé que le taux de Wilaya (25,10 %) Ainsi, les besoins en emplois à l’horizon 2015 serait pour Oran à la hauteur de 388208 emplois. II-6. Analyse urbaine de l’agglomération oranaise : II-6-1. Densité : L’agglomération d’Oran occupe une superficie de 6400 ha (selon PDAU) dont près de 4000 urbanisées. Le PDAU a dégagé quatre (04) classes de densité : Classe 1 : très forte densité, supérieure à 600 habitants/ha Classe 2 : Forte densité, entre 260 à 600 habitants /ha Classe 3 : Moyenne densité, entre 150 et 210 habitants /ha Classe 4 : Faible densité, moins de 150 habitants / ha La classe 1 : Intègre les quartiers connus par leur fort peuplement tel que Derb, St Pierre et les plateaux St Michèle, où les densités est due essentiellement pour son cachet de transit (le cas de Derb), mais aussi pour la sur occupation des logements, où les salles de bains, les terrasses, et les buanderies ont été transformées en logements. Dans cette même classe on trouve les quartiers de Lamur, Médioni, et Victor Hugo La classe 2 : Où la densité est de (260 à 600) habitants /ha, elle concerne ce qui est désigné par le « hyper centre ». Cette partie de la ville n’a pas atteint la densité de la classe 1 pour la raison du départ de sa population vers la périphérie, et aussi pour le vieillissement de son parc logement. Dans cette classe on trouve les quartiers Haï el Amir (548 habitants /ha), Médina Djédida, St Antoine, Haï Louz, Okba, et sidi El Houari… La classe 3 : Où la densité est de (150 à 210) habitants/ha. Cette densité est dominante dans la ville d’Oran, elle concerne les quartiers ; Cité Petit, Choupôt, Sidi Snoussi, Boulanger, Cavaignac, St Eugène, Hippodrome, Ras El Aïn, Casbah, Eckmühl, Brunie, Delmonte, Gambetta, Castor, Carteaux, et Cité Jean D’Arc 1 4
  • 13. La densité de cette classe s’explique par la typologie de l’habitat ; logements individuels, maisons de maître, villas. La classe 4 : Où la densité est (moins de 150 habitants /ha), elle englobe la zone comprise entre le 2ème et 3ème boulevard périphérique, à savoir les (ZHUN) de Maraval, Seddikia, Dar El Beïda. Toutefois il faut y ajouter les cités construites dans les années 1960 (Victor Hugo, lauriers roses, Bastie, grande terre). Ainsi, et en résumé, l’agglomération d’Oran ne présente pas une homogénéité du point de vue de la répartition de la population. 1 5
  • 15. III-1. Réseau Urbain d’Oran : Sur le plan morphologique et fonctionnel, la structuration affirmée de la ville d’Oran concourt à pérenniser sa dominance et son attractivité. Ses limites franches, son poids historique, sa taille, son tracé viaire géométrique permettent une desserte facile. La compacité de ses tissus et leur diversité, le large éventail d’activité renforce sa centralité. Cependant, la situation du tissu du centre, surtout celle relative à la saturation a fait reporter l’essentiel de la croissance sur la périphérie. Ces rapports qui s’expriment à la fin des années 1970 par une dichotomie ville campagne sont passés en l’espace de quelques années à des rapports entre un centre métropolitain et une multitude d’agglomérations de banlieux essaimées sur la couronne périphérique mal équipé non structuré, à caractère presque d’habitat et sans rapport hiérarchique prédéterminé. III-2. Grands tracées et tissus urbains : Grand tracées urbaine de la ville d’Oran est de type radial où le beau dessin semi-radidio-concentrique n’a pas d’écho sur le plan des formes urbaines ni sur la modalité et le fonctionnement général dans les deux sens radial et concentrique pour n’accueillir en fait qu’un fonctionnement hypercentrique-périphérique. Ceci est particulièrement perceptible au niveau des quartiers de la ville, où la juxtaposition des trames en damiers irréguliers est générale, empêchant toute solidarité fonctionnelle à l’intérieur des couronnes. Ainsi les quartiers périphériques sont généralement désarticulés, sans forme ni hiérarchie ou autre interactivité centre périphérie. III.3. L’habitat : Habitat et évolution : Les résultats du recensement de 1998 de la population et l’habitat évaluent le parc logement total de l’agglomération d’Oran à 107464 dont une partie non négligeable soit 1,7% Représente des logements inoccupés soit utilisée à des fins autres que résidentielles (notamment par les fonctions libérales). Ainsi le nombre de logement habité est estimé à 105573 17
  • 16. III-4. Alimentation en eau potable : Selon le rapport du PDAU d’une part, et les données du recensement de 1987, une population de 564754 de personnes est rattachée au réseau d’alimentation en eau potable. Cette quantité représente un taux de raccordement de 92,24% Il est à noter que l’insuffisance en matière d’eau a favorisé le recours aux puits, ainsi 1 ;56% des logements ) Oran possèdent un puits. III-5. Réseau d’assainissement : L’agglomération oranaise est raccordée au réseau d’assainissement à l’ordre de 92,13% (selon le PDAU) Il est à signaler que l’extension à l’Est de l’agglomération d’Oran a posé un sérieux problèmes. Autant de problèmes ont été signalés au centre ville dus essentiellement à la vétusté au réseau. III-6. Électrification : Dans la wilaya d’Oran, le taux d’électrification varie d’une wilaya à une autre. Ainsi le taux le plus élevé est enregistré dans la commune d’Oran qui est de 92,3% (selon le PDAU) III-7. l’alimentation en gaz de ville : Le seul chiffre en notre disponibilité est le taux de raccordement au réseau de gaz de ville dans la wilaya d’Oran qui est de 47,20% 1 8
  • 19. I-1. L’évolution du périmètre de Dar el Beida : Le quartier de Dar el Beida à connu une extension spatiale de différente type, ce qui est le cas pour la quasi-totalité des espaces péricentraux du groupement d’Oran. Cette extension à été développée à partir d’un noyau colonial et elle peut être schématisée en trois grandes étapes : I-1-1. l’occupation de l’époque coloniale : a) Les coopératives immobilières de type colonial : Elles se situent sur le long de la partie Est du périmètre d’étude, c’est un ensemble de maisons individuelles de type pavillonnaire destiné à la population française, cela se traduit aujourd’hui par un tracé en damier, et une typologie caractéristique de l’habitat de l’époque colonial, il occupe une superficie de 34 Ha dénommés aujourd’hui par « cité les castors » ou bien HAI ECHOUHADA, la nouvelle dénomination. L’espace mitoyen, comporte quelques immeubles destinés également à l’hébergement de la population coloniale pris en charge par le plan de Constantine de 1958 . B) Promotion de l’habitat musulman : Parallèlement à l’habitat colonial il existait également un autre programme pour la population indigène, il s’agit de la promotion de l’habitat musulman, qui se localise dans la partie Ouest du périmètre du POS. Caractérisé dans notre étude par un ensemble d’îlot, ( les îlots de 60 à 65) disposés d’une manière anarchique et irrégulière, que ce soit dans le tracé des lotissements ou dans la disposition des îlots en générale. (voir la carte d’occupation du sol). I-I-2. l’occupation de la période –Post-indépendance : La période 1962—1978 est jugée, très lente en matière de construction de logements, cela est identique pour toute l’agglomération Oranaise, et spécialement pour le périmètre de Dar el Beida, car aucune opération de construction ne fut inscrite. I-I-3. L’occupation des deux dernières décennies C’est au cours des deux dernières décennies que notre périmètre à connu sa plus grande extension, où la superficie urbanisée a dépassé les 140 Ha. Dont le phénomène majeur qui à poussé l’occupation du sol, est celui de la création des grands ensembles de l’habitat collectif, ou les zones d’habitation urbaine nouvelle « ZHUN », planifiées par le PUD de 1975. le dossier de création de la ZHUN de Dar el Bida, à été approuvé en octobre 1978, et les réalisations furent achevées au cours des années 80.
  • 20. Alors que les années 90 ont été caractérisées plutôt par des lotissements, ou la création des coopératives immobilières a fortement marqué l’espace, nous citons quelques unes : Coopératif EL NOUR, coopératif ISSAT IDIR, 10 Logement CNL…. I-2. le périmètre d’étude dans l’agglomération oranaise Nombre construct ion Nombre logement s nombre ménage pop mas pop fem total POPULATI ON ACL Oran - 107464 109136 314501 319611 634112 périmètre d'étude 1302 3996 3998 9768 9558 19326 Source ONS RGPH 98 + enquête sur terrain 2001 Le périmètre du POS se situ au Nord–Est de l’agglomération Oranaise,il fait l’objet, d’une fusion de deux quartiers, hai el Chouhada et la moitié de hai Dar El Beida, contiens 1302 constructions , 3996 logements occupées par 3998 ménages Ces limites sont définies comme suit : Au Nord : Hai Tafna et Hai el Mactaa Au Sud : Hai ibn Sina et Hai el D’haia A l’Est : la cité Djamal et Hai Filaoussen A l’Ouest : Hai el Makarri Le périmètre du POS de Dar el Beida constitue un point de convergence non négligeable, surtout qu’il est traversé par deux voies jugées par mis les les plus importantes dans le groupement d’Oran, ces voies sont, le deuxième boulevard périphérique et l’avenue Hammou Mokhtar, ex avenue St Eugène, qui représente un très grand flux depuis et vers les différentes destination.  Est – ouest : Le flux est envisagé par deux principaux voies l’avenue Hammou Mokhtar, Ouest vers le centre ville, et Est vers le 3éme boulevard périphérique. Une deuxième voie, assure également le transport des gents et de la marchandise, vers les deux destination précitées, il s’agit de la rue Degar Fodil (la pénétrante).  Sud – Nord : le flux est considérable, sur le long du 2éme boulevard périphérique, au nord, vers Seddikia, Usto, Kanastel jusqu’à Arzew, au sud, vers el Hamri , El Othmania, les amandier jusqu'à Misserghine. 2 1
  • 21. I-3. composition urbaine du périmètre : Le périmètre du POS couvre prés de 95 îlots, répartie en quartiers, (el Chouhada et Dar El Beida) et qui se différent d’une partie à l’autre, dont les formes géométriques ont des tailles très variables.  La partie d’el Chouhada : Les îlots ont en majorité rectangulaire, parfois triangulaire, tracées en damier avec une typologie typiquement colonial. La voirie est rectiligne, avec une largeur pouvant atteindre les 14 m dans les voies principales, cette voirie est fortement hiérarchisée.  La partie de Dar el Beida : Ce quartier est marqué essentiellement, par la ZHUN ou les îlots sont généralement adaptés à la disposition des bâtiments, dont les aménagements ont des formes très différentes. La voirie est plus u moins hétérogène, les trottoirs, sont parfois étroits, spécialement au niveaux des îlots qui comporte, l’habitat spontané. Les équipements et les espaces publics sont implantés dans des îlots, d’une superficie, plus importante. Le quartier se structure autour d’un repère urbain, qui fait l’objet d’un rond points comportant un monument, (le rond point de Dar el Beida). L’analyse formelle conjuguée, à celle de l’occupation du sol, et des formes architecturales, permet de distinguer quatre unités d’analyses : 1) Les castors familiaux : il est composé de 48 îlots assez homogènes de points de vue de taille et de forme. Au delà de ces îlots des extensions se sont développés, dans les directions, Est, Nord-est et Sud-est 2) La zone de la ZHUN : (les grandes ensembles de l’habitat collectif). A l’Est de la rue « Berouhi Bourikat » les îlots devient, plus importants, avec des formes irrégulières, et font l’objet d’un découpage, qui fait apparaître une voirie tertiaire. 3) La zone d’activité : au Sud Est du 2ème boulevard périphérique, les îlots devient immense, vue la nature des équipements implantés. 4) La zone militaire : c’est une zone intra-muros occupe environs 15.17Ha, comportant deux fonctions, la première est académique, représentée par l’école des cadets, la deuxième est résidentielle, représentée par l’habitat collectif destiné exclusivement a héberger les familles des militaires. 2 3
  • 22. I-4. ETAT DE FAIT : L’état de fait du périmètre de Dar el Beida, sera analysé selon différents aspects susceptibles d’aboutir à un diagnostique pertinent de cet espace. Il comprendra en particulier : l’occupation du sol, les caractéristiques du cadre bâti, l’analyse de la population, l’état de différents réseaux et infrastructures, les équipements, la nature juridique du foncier, ainsi que la place du quartier dans l’agglomération. I-4-1. L’occupation du sol :. La majorité du périmètre est à vocation résidentiel, le nombre d’îlots occupés par de l’habitat dépasse les 90% du nombre total des îlots dans le quartier. L’espace est marqué surtout par deux axes importants concentre certains, équipements structurants. Le premier est celui de l’avenu Hammou Mokhtar au Nord-ouest du périmètre et qui contient les équipements suivants : URBOR, les PTT, Usine BIC, EDIPAL… Le deuxième est celui de la rue Bourikat Berouihi ou se localisent la SETOR, la gare routière, le complexe omnisport, et souk el felah. Les autres équipements publics sont répartis à travers le tissu urbain du périmètre tel que: APC, écoles, surtée urbaine, marché couvert, stade… Les espaces verts sont pratiquement inexistant, dans le quartier, mais cette situation, est relative à la délimitation donnée par le PDAU sinon lorsqu’on dépasse un peux les bornes de cette délimitation, nous enregistrons, un jardin assez important qui limite notre espace du coté Nord-est, mais cela ne veux certainement pas dire que le périmètre est suffisamment équipé en matière d’espace vert, car il y’a un manque flagrant concernant cette matière. Les axes de Dar el Beida sont généralement ponctués par des activités commerciales et de services, leur densité de plus en plus croissante et qui témoigne d’un dynamisme souvent mal adapté au exigence du rôle dévolu dans ce genre de quartiers L’occupation du sol fait ressortir des différentiations par unité d’analyse.  Zone des castors familiaux : En dehors des deux premiers îlots et quelques équipements publics, cette unité à un caractère exclusivement résidentiel, il concentre cependant les activités commerciales et des services intégrés à l’habitat, qui profite de la positon de cette unité. 2 4
  • 23.  Zone des grands ensembles de l’habitat collectif : Composée de 37 îlots, elle est typiquement résidentielle, comportant, de différent type d’habitat, passant du collectif vers l’individuel, avec la propagation de quelques équipements, et d’autre activité de proximité, La forme de l’îlots devient moins précise et la voirie perd son tracé régulier, jugé d’une part, par l’existence de l’habita spontané dans la partie Sud-ouest du périmètre, à la proximité du 3éme boulevard périphérique, et d’autre part par la mal disposition des bâtiment de la ZHUN Zone d’activité : Cette zone contient 10 îlots , répartis comme suit :  6 îlots occupés par la coopérative immobilière, « el Nour », dont les tailles des îlots sont très variées, voir même très hétérogène.  4 grands îlots contenant des équipements de différente nature (complexe Omnisport, gare routière, lycée Mustapha Hadam, La SETOR, souk el fellah. Aussi on enregistre l’existence de l’habita collectif a l’intérieur de l’enceinte de la SETOR. Zone militaire : cette zone n’a pas été traitée par notre étude, vu sa nature de zone bleue. 2 5
  • 24. I-4-2. ANALYSE DEMOGRAPHIQUE a) Analyse de la population : Population 1998 (Source ONS) Taux d’accroiss . 2001 (enquête ) Taux d’accroiss. 2006 taux 2011 18929 2% 20088 2% 22179 2% 2448 7 Source ONS plus enquête sur terrain Rappelons que l’analyse de la population se fait essentiellement sur la base de 02 principales sources, les données de l’ONS qui nous ont fournis les résultats de RGPH 1998 et l’enquête ménage réalisé par nos soin en 2001. Concernant l’enquête ménage, il est à signaler 127 cas d’absence et de refus qui peuvent pratiquement fossés nos estimation en matière de population, la raison pour laquelle nous avons pris l’initiative d’intégré ces absences en utilisant un TOL de 06 personnes par logement. L’enquête ménage à donné les résultats suivants : Répartition de la population par sexe POP féminine POP masculine Totale 9768 9558 19326 Source enquête ménage 2001 Nous remarquons que la répartition de population par sexe est plus au moins équilibrée quant à la répartition par zone les résultats sont comme suit : Répartition de la population par zone Zone Population Pourcentage 01 6196 32,06 02 226 1,17 03 12904 66,77 Total 19326 100% Source enquête ménage 2001
  • 25. Nous constatons que l’assiette du périmètre d’étude est largement suffisante pour contenir la population résidente, l’enquête à fait ressortir une densité de 586 habitants/h que nous estimons moyennement dense, le cas est identique pour les populations futures qui atteindront les 22179 habitants en moyen terme avec une densité de 672 habitants/ha et 24487 habitants à long terme avec une densité de 742 habitants/ha b. Densité : N° de Zone Nbr e îlot Nbre de logement total Nbre de logement enquêté Nbre de pièces Population Totale TOL TOP Zone I 48 899 22,4 9% 872 22,5 3% 3816 30,8 4% 6196 30,0 6% 7 2 Zone II 10 52 1,30% 52 1,34% 216 1,74% 226 1,16% 4 1 Zone III 37 3045 76,2 0 2945 76,1 8341 67,41 1290 4 66,7 7 4 2 95 3996 100% 3869 100% 1237 3 100% 1932 6 100% 5 2 Source enquête ménage 2001 Rappelons que toute densité peut être obtenue grâce au traitement informatique. L’analyse thématique a été faite dans le bute de déterminer la répartition des logements par îlot afin de définir les zones les plus dense en matière d’habitat (voir carte de nombre de logements) L’enquête nous montre que le taux d’occupation par logement est plus ou moins raisonnable, car il est nettement inférieur à 6 (le TOL national ). Les TOL différents d’une zone a l’autre, le plus élevé est celui de la zone I est cela a un rapport direct avec la typologie d’habitat, des constructions de type individuel (villa) contenant un nombre important de pièces, et puis une densité non négligeable en matière de population, la raison pour la quelle, le T.OL apparaît plus ou moins élevé dans cette zone (7 habitants/logement). En enregistre également une légère, variation des TOL dans la même zone, il s’agit de la 3éme zone ou une ségrégation socio spatial est remarquée, entre l’habitat illicite de type Chalier d’une part qui comporte un taux d’occupation par logement supérieur à 7, et d’une autre part ; la ZHUN qui héberge une strate de société plus ou moins instruite, dont la taille du ménage ne dépasse pas les 6 personnes, dans la plus part des cas. Situation de l’emploi dans le périmètre Dar El Beida ANNEE Population Totale Population Occupée Taux des Occupées 2 6
  • 26. 1998 18929 4256 22,48% 2001 19326 4320 22,35% Source enquête URBOR 2001 Le périmètre d’étude de Dar El Beida a enregistré des taux d’occupation de l’ordre de 22% au cours des trois dernières années La population occupée atteinte les 4256 en 1998, en 2001 nous enregistrons 4320 occupées, il est claire que le nombre des occupées s’est élevées mais avec un taux très faible 0,5% quant à la population totale le taux d’accroissement est à l’ordre de 02%. 2 7
  • 27. c. Statut des occupants ZONE I ZONE II ZONE III Nbre % Nbre % Nbre % Propriétaire 742 97,89 25 83,33 289 61,88 Locataire 02 0,26 0 20 4,28 Logt de fonction 03 0,64 Varié 03 0,41 0 100 21,41 Non Identifié 11 1,45 05 16,67 09 1,93 Illicite 46 9,85 TOTAL 758 100 30 100 467 100 Le périmètre de Dar El Beida se caractérise par la présence des plusieurs familles propriétaires. L’enquête à révéler en effet que toutes les unités d’analyses (Les zones) sont concernées par cette situation, il est à signaler que la catégorie variée cité dans le tableau au-dessus représente les constructions qui contiennent des familles dont le statut se varie entre propriétaires et locataires, ce cas est présent spécifiquement dans les habitations de type collectif, on enregistre également l’existence de 46 familles dont l’occupation est illicite. I-4-3. Qualité immobilière a) Etat du bâti Zone I Zone II Zone III Total % Nbre % Nbre % Nbre % BON 745 67 30 2,69 337 30,30 1112 100 MOYEN 12 12,37 - - 85 87,62 97 100 VETUST E 02 3,92 - - 49 96,07 51 100 En cours 18 56,25 05 15,62 9 28,12 32 100 Terrain L. 06 60 01 10 03 30 10 100 Source enquête ménage 2001 L’état du bâti et une analyse thématique, qui fait l’objet d’un support important, permettant d’orienter avec précision, le choix d’intervention (démolition, réhabilitation). En fonction de cette base , l’enquête exhaustive réalisée par l’URBOR a permis de constaté que l’unité qui comporte le pourcentage le plus élevé de
  • 28. vétusté, est bien la zone III, qui représente 96% des construction vétuste du périmètre. Les deux premières unités (zone I et zone II) sont caractérisées par un très faible taux de vétusté. Nous voyons nécessaire de rajouter, que l’habitat pavillonnaire de la première unité a pu garder son esthétique et sa fiabilité, malgré que son existence date de plus de 50 ans ; cela est grâce à l’originalité des matériaux de constructions, mais aussi le savoir faire des constructeurs. b/Etat des hauteurs répartition des constructions selon l’état des hauteurs zone I zone II zone III total niveau % % % RDC 39 5,28 3 8,33 108 22,36 150 R+1 649 87,94 16 44,44 130 26,92 840 R+2 12 1,63 7 19,44 25 5,18 44 R+3 9 1,22 1 2,78 35 7,25 45 R+4 et + 5 0,68 3 8,33 173 35,82 181 En cours 18 2,44 5 13,89 9 1,86 32 Terrain L. 6 0,81 1 2,78 3 0,62 10 Total 738 100,00 36 100,00 483 100,00 1302 Source enquête ménage 2001 A propos des hauteurs ; on constate que l’unité qui comporte les constructions les plus hautes est la partie Nord-est (zone III). Cet état est justifié par l’existence de l’habitat collectif atteignant les R+13. Les deux autres zone sont caractérisées par un niveau plus ou moins bas, où le R+1 représente la plus grande masse 88% dans la Zone I et 44% dans la zone II. c/ Typologie d’habitat : Les typologies de l’habitat sont préalablement définies : 1. Des constructions regroupant des habitations de type pavillonnaire à caractère individuel, avec généralement des cours assez importantes, ce type d’habitat se localise au niveau de Haï el Chouhada, le quartier est résidentiel, datant plus de 50 ans, est organisé de façon géométrique, il 2 8
  • 29. faut noter qu’actuellement, les densifications successives du bâti a entraîné des modifications morphologiques à l’intérieur des parcelles. 2. Les extensions récentes : sont de type individuel sous forme de lotissement, le type villa est prépondérant, le cas des coopératives immobilières tel que (ISSAT Idir, EL NOUR, les 10 logements CNL) 3. des constructions regroupant des habitations individuelles par fois collectifs, de type Haouch, se localisent surtout au niveau de la zone III, souvent mal structuré avec des voies étroite et des impasses. 3. L’habitat collectif : Représenté par la ZHUN de Dar El Beida dans la zone III, ainsi que quelques immeubles de l’époque coloniale. 2 9
  • 30. I-4-4. Nature juridique : Cette analyse thématique à pour but de faire ressortir la répartition des différentes catégories des natures juridiques; Notre classification a été basée sur des données fournis par le CADASTRE et l’OPGI La carte des natures juridiques nous montre les interprétations suivantes : 1- Les domaines communaux (privés et publics) 2- les domaines de l’état ( privés et publics) 3- les domaines wilayales (privés et public) 4- les propriétés privées 5- les biens Wakf (privés et publics) La répartition juridique du foncier est comme suite : 1- La zone - I - : elle est dominée par les propriétés privées avec l’existence de quelques constructions qui appartiennent à l’OPGI dont le transferts n’a pas encore été effectué L’assiette foncière à proximité de l’avenue Hammou Mokhtar est propriété de l’état répartis entre domaine public et domaine privé 2- La zone - II - : La totalité de l ‘assiette foncière de cette zone est un bien public de l’état 3- la zone - III - : La nature juridique dominante dans cette zone est les domaines privés de l’état représenté par l’OPGI, l’organisme qui gère la ZHUN de Dar El Beida et quelques constructions individuelles. Les établissements éducatifs EFE et EFS sont des domaines publics gérés par la commune, quant au lycée (Mustapha Haddam) est considéré comme un domaine public de l’état car il est géré par le ministère de l’éducation. Nous enregistrons également l’existence de 02 biens WAKF (mosquée) le premier est privé, et le deuxième est public I-4-5. - Équipements et activités commerciales Le périmètre de Dar El Beida est doté d’une grille d’équipements très importante, du point de vu superficie, mais aussi du point de vu nombre et variation. 3 0
  • 31. * Les équipements éducatifs Cette catégorie d’équipement contient dans sa grille 08 établissements scolaires dont 06 écoles primaires, un CEM et Un lycée Etat du secteur de l’éducation Cycle Nom établissement Nombr e fille Nombr e garçon Total élève Nombr e classe TOC Ecole primaire Tadjeddine tayeb 163 204 367 17 21,6 Hai zitoune djadida 171 212 383 12 31,9 Mazari Med 191 219 410 13 31,5 Dhiba houari 257 153 410 12 34,8 Ben zerdjeb 132 301 433 15 28,9 Tayebi Boumediene 170 150 320 13 24,6 École moye n CEM Benzerdjeb 460 450 510 21 43,3 Lycée Mustapha haddam 898 502 1400 38 36,8 TOTAL 2442 2191 4233 141 33 Source enquête URBOR 2002 En fonction des données fournis par le tableau au-dessus, nous constatons que l’état du secteur éducatif est comme suit : Le TOC est nettement inférieur au taux national estimé par 35 élèves par classe, mais cela n’exclus pas qu’un TOC de 33 élèves par classe, est un peu élevé, surtout si en analyse chaque niveau scolaire à par, le TOC du CEM Benzerdjeb atteint les 43 élèves/classe, le TOC du lycée Mustapha Haddam dépasse les 36 élèves/classe.
  • 32. Tableau des équipements Nature d’équipement Zone Superficie Lycée II 2,9 ha Gare routière II 1,1 ha SETOR II 0,73 ha Complexe sportif II 6 ha galerie II 1,5 ha URBOR I 1 ha Usine Bic I 0,08 ha CNR I 0,10 ha PTT I 0,88 ha EDIPAL I 0,37 ha Garage PTT I 0,4 ha Station d’essence I 0,017 ha Mosquée I 0,036 ha EPTVO I 0,4 ha École Benzerdjeb I 0,41 ha Stade OPGI I 0,6 ha CEM Benzerdjeb I 0,48 ha Mosquée I 0,23 ha École Tadj eddine Tayeb III 0,8 ha APC III 0,20 ha Station d’essence III 0,07 ha Service des forêts III 1,8 ha Parking III 0,6 ha Parking III 0,03 ha STE Mail’Or III 0,16 ha Stade III 0,8 ha Agence OPGI III 0,041 ha Service technique APC III 0,056 ha Marché couvert III 0,08 ha École Tayebi boumediène III 0,46 ha Crèche El Amel III 0,25 ha École Haï Zitoune III 0,37 ha École Mazari Med III 0,50 ha Mosquée III 0,043 ha Source enquête URBOR 2002
  • 33. 3 2
  • 34. Mis a part le secteur éducatif le périmètre de Dar El Beida concentre un nombre important d’équipements de différente nature, qui sont situés généralement dans la périphérie sur des superficies plus au moins importante L’armature commerciale et les activités de service sont caractérisés par la prés dominance du commerce des pièce de rechange d’automobile, cette répartition fait apparaître une densité linéaire importante ainsi qu’une spécialisation commerciale très ressortissante, surtout sur le long de l’axe Maalam Larbi, cette densité linéaire est surtout localisé dans la zone I I -4-6. Réseaux divers a) Alimentation en eau potable Le site de Dar El Beida est alimenté par une conduite en fonte 500, le ré »seau d’alimentation en eau potable existant est de type ramifié. Toutes les conduites sont en fonte b) Assainissement : Le réseau d’assainissement existant est de type unitaire, il sert à la collecte de l’évacuation des eaux usées et pluviales. Le rejet se fait vers la cheminée de petit Lac. 3 3
  • 36. II-1. P P Pr r ro o op p po o os s si i it t ti i io o on n n d d d’ ’ ’a a am m mé é én n na a ag g ge e em m me e en n nt t t Ce chapitre se consacre à définir les principes fondamentaux de l’aménagement projeté dans la zone du POS Les références d’aménagement sont :  Les dispositions du PDAU  Les dispositions de l’état de fait II-2. Rappel des références du PDAU : Le PDAU considère la zone d’intervention comme étant un sous secteur urbanisé portant le n° 15 (SU 15), il est concerné par Haï Chouhada et Haï Dar El Beida Le secteur est à dominance résidentielle renfermant un nombre limité d’équipements Le PDAU rappelle que ce sous secteur ne dispose pas d’un espace central générateur d’animation urbaine Le PDAU autorise pour ce sous secteur ce qui suit :  Toute densification en hauteur  Toute amélioration de façades le long des axes principaux  Toute ouverture de commerces le long des axes principaux Le PDAU interdit pour le sous-secteur ce qui suit :  Toute activité nuisante (bruit, pollution)  Tout changement de vocation des espaces verts et des aires de jeux Le PDAU autorise le coefficient d’occupation du sol (COS) comme cela suit :  COS = 1,4 le long des axes principaux  COS = 1 à l’intérieur des tissus Le PDAU rappelle dans l’article n° 134 les emprises de certaines voies, comme cela suit :  Le CW 35 entre le 2ème et 3ème périphérique : emprise 40m  La rue Djellal Ahmed : emprise 20m Nb : Le PDAU ne fait référence à la servitude du 3ème périphérique ni au 2ème périphérique. 3
  • 37. II-3. Référence à l’état de fait : Les différentes réalités relatives à la zone d’intervention que se soit sur le plan urbanistique, architectural, socio-démographique et réglementaire nous ramène à remarquer ce qui suit :  Désorganisation spatiale au niveau de la ZHUN  Limites informelles des espaces verts et espaces de jeux au niveau de la ZHUN  Interaction des espaces de stationnement des véhicules mécanique avec ceux de jeux et piètons  Déficit en terme d’équipements  Utilisation rationnelle de l’espace au sein de la ZHUN ce qui nous ramène vers l’option de la densification  Existence de poches d’habitation illicites précaires et non conformes aux règles élémentaires d’urbanisme  Trafic routier intense au niveau du giratoire El Bahia, giratoire Cité Djamel et le Rond-point « les Castors » iI-4. Principes d’aménagement : Suivant les références du PDAU d’une part, et les résultats de l’analyse de l’état de fait d’une autre part, nous avançons les principes d’aménagement comme cela suit : 1°/Préserver la vocation résidentielle de la zone d’intervention 2°/ Renforcer la structure urbaine actuelle 3°/ Réorganiser les îlot résidentiels au niveau de la ZHUN de manière à dégager des formes géométriquement gérables 4°/ Redéfinir la notion de l’espace vert, et l’espace de jeux, au sein des îlots résidentiels de la ZHUN, en créant, une ségrégation spatiale entre eux, et les espaces de parking pour véhicules mécaniques, de façon à que ces derniers, soient toujours à la limite de l’îlot 5°/ Densifier au sein de la ZHUN en injectant notamment du logement collectif et individuel ainsi que des équipements 6°/ Le déficit en terme d’équipement nous emmène vers l’utilisation de la grande majorité de la potentialité foncière pour le renforcement de la liste d’équipement déjà existante. Toutefois la situation stratégique de la zone d’étude par rapport aux axes routiers importants notamment le 2ème Bd périphérique, la pénétrante reliant El Bahia au giratoire « les Castors » nous guide vers l’option de la création d’équipements à échelle de tout le secteur urbain allant jusqu’aux secteurs limitrophes, sinon à l’échelle de la ville. 3
  • 38. Hormis ce type d’équipement, il est principalement important d’injecter des équipements à l’échelle de la zone d’étude d’une part, d’une autre part et réaménager les équipements existants d’une autre part 7°/ Régler le problème de l’habitat illicite précaire, et celui qui est en contradiction avec les règles fondamentaux d’urbanisme et d’architecture L’option de la démolition s’avère l’un des moyens incontournables pour la résorption de l’informel 8°/ Améliorer la situation du trafic routier aux limites de la zone d’intervention par la projection d’ouvrage notamment au niveau des giratoires « Cité Djamel », « El Bahia » et « Les Castors » 9°/ Doter tous les parties de la zone d’intervention de règles d’urbanisme dans le but d’arriver à une harmonie sociale, économique et culturelle II-5. Variante d’aménagement N°1 : La variante d’aménagement n°1 s’inscrit dans les principes d’aménagements sus-cités. Elle intervient comme cela suit :  Réaménagement des îlots de la ZHUN  Délimitation rigoureuse des espaces verts et espaces de jeux au sein des îlots  Délimitation des espaces parkings et les insérer au sein des îlots  Densification en injectant de l’habitat collectif ainsi que l’individuel sans pour autant omettre les équipements  Renforcement de la structure urbaine  Réaménagement de certains équipements existants, tels que les aires sportifs en de stades que nous dotons de plus d’espaces et en injectant des vestiaires L’intervention d’aménagement prend plusieurs allures suivant, la zone homogène concernée, ainsi la zone d’étude à fait l’objet de :  Réaménagement des espaces existants  Restructuration quand il s’agissait de démolition et reconstruction  Réglementation quand il s’agissait de respecter les alignements et les servitudes. 3 7
  • 39. II-5-1. Implication de la variante -I En terme d’aménagement, la variante I implique ce qui suit : 1) Projection de l’habitat collectif : La superficie totale plus emprise au sol, destinée à l’habitat collectif est de 4495 m². Cette superficie nous permet d’injecter environ 190 logements de type moyen. La totalité de la projection de l’habitat collectif s’effectue dans le cadre de densification des îlots après leurs aménagements 2) Projection de l’habitat individuel : La grande majorité de l’habitat individuel injecté est suite à la démolition proposée (voir carte de démolition), en terme de quantité foncière, 4045 m² sont destinés à l’habitat individuel soit environ 20 logements individuels 3) Projection d’équipements : Les équipements, ainsi que les surfaces qui leur sont destinées sont mises en évidences dans le suivant tableau : Désignation Superficie (m²) Observations Services 484 490 8150 Parking à étage 2480 1320 Marché couvert 3760 R + 1 Centre commerciale 12280 Issu du réaménagement de l’ex souk el Fellah Services sport 628 Centre de santé 350 R + 1
  • 40. Projection d’infrastructures routières : Le schéma de structure suivant la variante n°1 (carte de schéma de structure) repose fondamentalement sur prise en considération des infrastructures routières comme cela suit : 1°/ le Nœud « Trèfle à 04 boucles » au niveau de l’actuel giratoire « Cité Djamel » 2°/ le Nœud « Trèfle à 03 boucles » au iveau de l’actuel giratoire « Station El Bahia » 3°/ La brettelle reliant le CW 35 au 3ème Boulevard Périphérique au sortant de la zone du POS 4°/ L’ouverture du giratoire « Les Castors » 5°/ Élargissement de la voie (rue sans nom) longeant le lycée « Mustapha Haddam » Cet élargissement élaboré par le retrait de 2,8 m du mur de clôture du dit lycée dans le but d’un alignement au niveau de cette rue. 6°/ Création des voies : La création des voies a été adoptée dans le cadre du réaménagement des îlots au niveau de la ZHUN, toutefois nous préciserons la création d’une voie longeant la façade latérale est de l’A.P.C. Projection d’espaces verts : Nous distinguerons deux types d’espaces verts : 1°) Les espaces verts issus du réaménagement des îlots notamment au niveau de la ZHUN, où globalement ils représentent 6750 m² 2°) Les espaces verts crées lors de la présente proposition d’aménagement qui totalisent 2250 m² 3 9
  • 41. Zone de démolition : La variante n°1 d’aménagement se penche réellement sur le problème de l’habitat illicite précaire, et celui qui est en désaccord fondamental avec règles d’urbanisme. Ainsi on fait l’objet de démolition, les données « chalets » qui représentent une infraction aux règles urbanistiques, et sont en conflits avec la ZHUN Au total 34 habitations à démolir pour 81 familles touchées par la démolition (voir carte de démolition) Hormis les chalets 05 habitations (à proximité du giratoire el Bahia) sont touchées par la démolition pour des raisons relatives aux dispositions urbanistique notamment l’alignement par rapport à la servitude du 3ème boulevard périphérique, 11 habitations dont 05 en démolitions partielles sont touchées aussi par la démolition : * Une construction accrochée à la barre d’habitation (R+13) de la cité « Merfat » qui ne respecte la plus élémentaire règle d’urbanisme ou de construction * Une partie de hangar (à proximité des chalets) * L’atelier OPGI pour pouvoir agrandir l’aire sportive Récapitulatif : Implication variante I-  Projection de 190 logements collectifs pour 0,44 ha  Projection de 20 logements individuels pour 0,40 ha  Projection des équipements suivant pour 2,99 ha  Équipement de service 9124 m²  Parking à étage 3800 m²  Marché couvert 3760 m²  Centre commercial 12280 m²  Service de sport 628 m²  Centre de santé 350 m²  Projection d’un nœud « Trèfle à 03 boucles » cité Djamel  Projection d’un nœud « Trèfle à 04 boucles » El Bahia  Projection d’une brettelle reliant CW33 au 3ème Bd Périphérique  Ouverture du giratoire « les Castors »  Démolition de 45 habitations 4
  • 42. II-6.Variante d’aménagement n°2: Elle s’articule sur les principes d’aménagement sus cités, et s’adapte au schéma de structure au même titre que la variante n°1. toutefois cette présente variante examine certains éléments autrement :  Un besoin en équipement scolaire à long terme s’avère argumenter par l’analyse de l’état de fait, ce qui nous amène à proposer dans la variante n°2 un établissement scolaire pour les classes scolaires allant jusqu’à la 9ème fondamentale Ainsi une superficie de 4800 m² sera consacrée pour ce dit établissement scolaire  Un renforcement plus accentué de la structure urbaine et préconisée dans cette variante n°1 et ajouter en tant qu’élément structurant, le prolongement de la rue Djellal Ahmed jusqu’à la jonction avec le CW 35 (voir schéma de structure n°2)  Favoriser la projection de l’habitat collectif au détriment de l’individuel, ce qui est le cas dans cette variante pour ce qui concerne la reconstruction de l’espace issu de la démolition des chalets II-6-1.mplication de variante n°2 : En terme d’aménagement la variante n°2 reprend les implications de la variante n°1, sauf pour les éléments suivants :  Projection de l’habitat individuel issu du réaménagement d’un îlot résidentiel, soit une superficie de 880 m² pour 05 logements individuels  Projection de l’habitat collectif issu de réaménagement de la densification et la reconstruction après démolitions, soit une superficie de 7560 m² pour 322 logements (hauteur moyenne R+4) Projection d’équipements : Les équipements, ainsi que les surfaces qui leurs sont destinées sont suivant le tableau qui suit : DESIGNATIO N SUPRFICIE OBSERVATIONS Services 484 490 3350 Parking à étage 2480 1320 Ecole fondamentale 4800 Pour 03 cycles Marché 3760 R + 1
  • 43. couvert Centre commerciale 12280 Issu du réaménagement de l’ex Souk El Fellah Service sport 628 Centre de sport 350 R + 1 4 1
  • 44. CONCLUSION L’étude de la première phase du POS de Dar El Beida, à permis d’établir un diagnostic mettant un relief les différentes caractéristiques des composantes du site. Le POS entend qu’instrument réglementaire, s’il aide à la définition d’une stratégie d’intervention en évaluant ces effets induits ne peut cependant occulter le fait qu’ils s’agissent d’abord de déterminer des choix et des moyens en matière de politique urbaine. Aussi sans orientation préalable des autorités locales et de services techniques, sans concentration soutenue pour impliquer et faire participer les opérateurs et la population concernée, cet instrument ne peut dépasser le stade de la réglementation administrative. Dans cette optique les esquisses d’aménagement proposées dans le cadre de cette 1ère phase de l’étude ne constitue qu’une étape dans l’élaboration du projet POS. Elles sont le résultat d’une analyse spatiale qui a traité les différents aspects du site, elles sont également le résultat des conclusions de l’état de fait qui ont définit des orientations en terme d’aménagement, elle tente de répondre enfin aux prescriptions du PDAU en conciliant les contraintes les exigences des autorités locales et les difficultés d’intervention. Il s’agit en conclusion de dépasser la mention conceptuelle de centralité urbaine pour aboutir à des applications réalistes et réalisables 4 2