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L’Administration Publique: quelles                   évaluations?On voit  que par l’Administration Publique emploie,elle a...
Evaluations EuropéennesComme cela a été fait dans lévaluation immobilière avec Bâle 2(établissement de normes pour lévalua...
RéférencesBottero, M. and Lami, I.M. (2010) ‘Analytic Network Process and sustainable   mobility: an application for the a...
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Evaluation foncière - Introduction de Isabella Lami

  1. 1. Adef - Paris, 8 Juin 2012La dialectique entre les règles du plan et les choix  du marché – Le rôle crucial de l’évaluation Isabella Lami Isabella M. Lami 1
  2. 2. Règles du plan et choix du marchéDans la dialectique entre les règles du plan et les choix  du marché, il estpossible de noter comment les nouvelles formes de développementurbain s’appuient sur une relation économique différente entre public etprivé (Camagni, 2008).Les trois phases traditionnelles de développement de dotationsterritoriales - lacquisition de terrains, les travaux de construction etleur gestion subséquente - ont affronté dimportantes difficultés (procédurales, organisationnelles  et financières) et le résultat  futun développement asymétrique de la ville. Isabella Lami Isabella Lami 2
  3. 3. Accord /action coercitiveMaintenant, nous assistons à un changementdans le rôle du gouvernement et, parconséquent, du rôle attribué aux règles.Laccord remplace laction coercitive,lobligation se transforme en une alliance.Les nouveaux instruments de partenariatpublic-privé rendent possibles de scénariospar ailleurs très peu probables detransformation radicale de zonesphysiquement et fonctionnellementobsolètes, seulement grâce à un petitpourcentage d’investissement public. Isabella Lami Isabella Lami 3
  4. 4. L’importance de l’évaluation Un rôle primordiale dans le bon fonctionnement de ces instruments est attribué à lévaluation.  Puisque la rente est répartie entre la propriété et l‘Administration, lestimation correcte des avantages publics et privés est cruciale. Il faut, d’abord, quil y ait de la clarté sur la nature de léchange. Il sagit de lévaluation à établir la qualité des échanges dans la planification concertée, en fin de compte à légitimer laccord entre l’Administration Publique et les opérateurs (Micelli, 2011). Isabella Lami Isabella Lami 4
  5. 5. Pourquoi les évaluations?Dans ce contexte, aux raisons« traditionnelles » pour lesquelles lesévaluations foncières et immobilièressont requises (trading; assigner unevaleur aux actifs destinés à être mis aubudget; raisons fiscales), vients’ajouter actuellement une grandedemande d’évaluations afin d’estimerla faisabilité d’une transformationurbaine/territoriale. Isabella Lami Isabella Lami 5
  6. 6. Quelles évaluations?Une opération de réaménagement urbainedemande elle-même plusieurs typesd’évaluations : - L’évaluation fonçière des terrains; - L’évaluation immobilière des bâtiments; - L’évaluation des droit à construire; - L’estimation des « primes volumétriques à la construction »; - La quantification de la rentabilité de l’opérationChacune de ces problématiques a sestechniques spécifiques. Isabella Lami Isabella Lami 6
  7. 7. Les valeurs du marché foncierPour déterminer le prix maximum auqueldevrait être acheté le terrain, on utilisetrès souvent la Valeur de Transformationcalculé par une Discounted Cash Flowanalysis (DCF).L’évolution la plus récente est la théoriedes options réelles, qui est capabledattribuer une valeur à lincertitude(Kodukula, Papudesu, 2006) Isabella Lami 7
  8. 8. Méthodologies d’évaluation des bâtimentsIl nexiste en Italie pas uneméthodologie unique et codifiée delévaluation.Les évaluations sont fondées sur lespratiques dévaluation, qui tendent às’aligner  aux pratiquesinternationales, en particulier à lademande de lAssociation BancaireItalienne et suite à lintroduction denouveaux acteurs sur notre marché etdes instruments internationaux tels queles portefeuilles immobiliers. Isabella Lami Isabella Lami 8
  9. 9. Procédures destimation de la valeur la plus probable du marché ÉVALUATIONS EVALUATIONS DIRECTES INDIRECTESMONOPARAMETRICHE PLURIPARAMETRICHE Valeur de transformation -un paramètre- - plus de Capitalisation des revenus Valeur de substitution paramètres- Valeur complémentaireDÉTERMINISTES DÉTERMINISTES PROBABILISTES PROBABILISTES (Régression (évaluation (Système Général d’estimation (Régression multiple)comparative Sales Comparison Approach simple) directe) Analyses multicritères) Isabella Lami (Source: elaboration from Gabrielli, Lami,9 Lombardi, 2011)
  10. 10. Quantités à bâtirPour déterminer lavaleur des droit àconstruire, on utilisenormalement laDCF.Dans le dernier 20ans toutes lessituations de cetype à Turin ont étéévaluées par DCFsans donner lieu àaucun contentieux(Ingaramo et al ,2012). Isabella Lami Isabella Lami 10
  11. 11. Destinations d’usageAnalysesMulticritères- AHP- ANP (source: elaboration from Bottero, Lami and Lombardi, 2008) Isabella Lami Isabella Lami 11
  12. 12. L’Administration Publique: quelles évaluations?On voit  que par l’Administration Publique emploie,elle aussi,  des outils dévaluation, tels que laDiscounted Cash Flows analysis,normalement utilisés par les développeurs privés.On ne parle plus seulement des coûts et desavantages sociaux, mais aussi des coûtsfinanciers et des revenus où, souvent, le principalsouci des Communes est tout simplement larentabilité.Le problème du financement de linvestissementpublic est devenu crucial ces dernièresannées, en présence de «crise financière» delÉtat qui nest plus en mesure de réaliser tous lesinvestissements publics nécessaires. Isabella Lami Isabella Lami 12
  13. 13. Evaluations EuropéennesComme cela a été fait dans lévaluation immobilière avec Bâle 2(établissement de normes pour lévaluation des bâtiments aux finsdun prêt hypothécaire), il serait intéressant de définir - au niveauEuropéen - des procédures d’évaluations communes pour lesgrands opérations de réaménagement urbain. Isabella Lami Isabella Lami 13
  14. 14. RéférencesBottero, M. and Lami, I.M. (2010) ‘Analytic Network Process and sustainable mobility: an application for the assessment of different scenarios’, Journal of Urbanism, Vol. 3 No. 3, pp. 275-293.Bottero, M., Lami, I.M. and Lombardi, P. (2008) Analytic Network Process. La valutazione di scenari di trasformazione urbana e territoriale, Alinea, Firenze.Camagni R. (2008), “il finanziamento della città pubblica”, in Baioni M. (ed), la costruzione della città pubblica, Alinea, FirenzeGabrielli L, Lami I.M., Lombardi P., Il valore di mercato: note di lavoro per la stima di un immobile urbano, Celid, TorinoIngaramo L., Roscelli R., Sabatino S. (2010), “The incidence of compensative costs for public standard services on the value of areas to be transformed in consolidated or central urban locations: the case of Turin” , presented at 17th European Real Estate Society Conference, Milan, 23-26 JuneMicelli E., (2011), La gestione dei piani urbanistici – Perequazione, accordi, incentivi, Marsilio, Venezia.Kodukula P., Papudesu C. (2006), Project Valuation Using Real options, J. Ross Publishing, Florida Isabella Lami 14
  15. 15. isabella.lami@polito.itIsabella Lami 15

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