SlideShare une entreprise Scribd logo
1  sur  14
Télécharger pour lire hors ligne
EVALUATION FONCIERE
L’IMPROBABLE CERTITUDE

    COLLOQUE DE L’ADEF
        8 juin 2012




                         1
Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012


•   Méthode professionnelle, qui nécessite de se mettre dans la tête du promoteur
•   Plusieurs variantes :
    – Construction à partir d’un terrain vierge ou à rendre vierge,
    – Restructuration lourde,
    – Aménagement de zone.
•   Exemple de bilan pour un terrain destiné à de l’activité




                                                                                    2
Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012
                                                 BILAN DE PROMOTION

Surface du terrain :                         19 608 m²

Surface constructible :                          SHON        ratio    Surface utile                 assiette TSE IDF €/m²
habitation                                        0 m²       85%              0 m²                                    0€
commerces                                         0 m²       95%              0 m²                                    0€
bureaux                                       1 738 m²       90%          1 564 m²                                  785 €
activités                                     7 782 m²       95%          7 393 m²                                  785 €
autres (LT Chaufferie)                          100 m²       80%             80 m²                                    0€
Total                                         9 620 m²                    9 037 m²

parkings extérieurs                              160 u                                Emprise au sol : 49,1%

durée de portage                                9 mois

BILAN                                            Base    Taux/P.U.     Montant HT              Taxes            Total TTC

Terrain                                      19 608 m²    117,15 €     2 297 028 €             19,6%           2 747 245 €
Notaire                                      2 297 028      1,80%         41 346 €             19,6%              49 450 €
Démolition                                        0 m²         0E              0€              19,6%                   0€
Taxe d'aménagement                            7031324       5,50%        386 723 €                               386 723 €
Taxe d'archéologie préventive                 7031324       0,40%         28 125 €                                28 125 €
Redevance pour création de bureaux            1 564 m²    142,87 €       223 477 €                               223 477 €
Redevance pour création activités stockage    7 393 m²     16,81 €       124 275 €                               124 275 €
Branchements à l'égout                              96    158,06 €        15 205 €             19,6%              18 186 €
Etudes de sol / Géomètre                                                  22 500 €             19,6%              26 910 €
Instruction ICPE                                                          28 000 €             19,6%              33 488 €

1. Total charges foncières                                             3 138 680 €                             3 604 391 €



                                                                                                                    3
Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012
VRD (Lot 1 voirie légère et lourde + parkings)    3 070 m²     75 €      590 300 €    19,6%      705 999 €
VRD (Lot 2 voirie légère et lourde + parkings)    3 507 m²     55 €      278 100 €    19,6%      332 608 €
Branchements réseaux                                  0 m²      5€        48 100 €    19,6%       57 528 €
Fondations spéciales                                                           0€     19,6%            0€
Travaux bâtiments                                 9 620 m²    504 €    4 844 914 €    19,6%    5 794 517 €
Travaux autres                                        0 m²      0€             0€     19,6%            0€
Coordinateur SPS et bureau de contrôle                                    42 200 €    19,6%       50 471 €
Assurances                                       6 890 651    1,80%      123 900 €    19,6%      148 184 €
Gestion CEM                                      7 089 307    2,00%      141 786 €    19,6%      169 576 €
Maîtrise d'Oeuvre                                9 970 911    5,38%      356 700 €    19,6%      426 613 €

2. Total construction                                         668 €    6 426 000 €             7 258 883 €

Commercialisation-Publicité                      9 970 911    1,30%      129 622 €    19,6%     155 028 €
Frais financiers                                 5 029 265    5,50%      276 610 €              276 610 €

3. Total frais annexes                                                   406 231 €             8 117 133 €

4. Prix de revient                                                     9 970 911 €            18 980 407 €

5. TVA résiduelle                                                      -7 055 198 E

5. Marge (% sur PV HT)                                                          0€               ( 0,00% )

Vente habitation (surface privative E TTC/m2)         0 m²       0€            0€     19,6%            0€
Vente commerces (E HT/m2)                             0 m²       0€            0€     19,6%            0€
Vente bureaux (E HT/m2)                           1 564 m²   1 167 €   1 824 644 €    19,6%    2 182 274 €
Vente activités (E HT/m2)                         7 393 m²     982 €   7 262 181 €    19,6%    8 685 568 €
Vente autres (E HT/m2)                               80 m²       0€            0€     19,6%            0€
Vente pk habitation (E TTC/m2)                       160 u   5 526 €     884 086 €    19,6%    1 057 367 €
Vente pk bureaux (E HT/m2)                             0u        0€            0€     19,6%            0€

6. Prix de vente total                                         @8%     9 970 911 €    19,6%   11 925 210 €



                                                                                                             4
Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012
Mise en œuvre: les deux grandes étapes

 •    Concevoir la composition du site en tenant compte de la nature du
      programme, des contraintes et des règles d’urbanisme. Cette étape doit se
      traduire par l'élaboration d'un dessin sur le plan cadastral ou d’un plan masse.
 •    Élaborer le bilan de l'opération.




                                                                                     5
Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012
 Concevoir la composition du site :

  1.    Savoir analyser les documents d’urbanisme et les traduire en
        ‘gabarit’.
  2.    Définir un ou des scénarii d'utilisation du sol, en fonction de la
        politique foncière de la commune et de la meilleure adaptation au
        marché local.
  →     Démarches comparables à celles d’un avant projet
  →     Pour un cas complexe, on peut avoir besoin de l’intervention d’un
        architecte
  →     Démarches approfondies auprès des services de la commune




                                                                             6
Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012
 Ecueils :

  •     Les moyens de l’expert ne sont pas ceux d’un promoteur étudiant un
        avant-projet
  •     Problème lorsque la politique de la commune est en cours de
        réflexion ou que les documents d’urbanisme ne sont pas assez
        directifs




                                                                             7
Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012
 Elaborer un bilan promoteur : La vision du promoteur
 •       La vision du promoteur est pragmatique et prudentielle
     –      Prise en compte des incertitudes dans les aléas
     –      Coûts prévisionnels approximatifs et prudents en première approche
     –      Paramètres calculés sur des bases différentes de celles des experts
     –      Le bilan se modifie en fonction de l’évolution du projet et de la levée
            des incertitudes
     –      En général, le prix du foncier sera la première variable d’ajustement
            de toute incertitude (risque de constructibilité, technique, logement
            social etc)




                                                                                      8
Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012
Elaborer un bilan promoteur : La vision de l’expert
•     L’expert immobilier doit autant que faire se peut quantifier les risques dès la
      première approche
     – Il ne peut que se baser sur des coûts et ratios ‘moyens’ qui peuvent se
        révéler loin de la réalité
     – Les paramètres sont calculés sur des bases qui paraissent plus ‘logiques’ mais
        qui a raison?
     → Nécessité de prendre en compte les différentes ‘visions professionnelles’




                                                                                        9
Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012
  Les écueils les plus importants : L’anticipation des prix de sortie
  –    Les experts utilisent des bases de données de transactions passées
  –    Les promoteurs utilisent également des données de prévision
       économique, recensent les promesses (prix et volumes), et les autres
       programmes neufs. Leur approche peut donc être différente.
  → Dans le bilan présenté, une baisse de 10% du prix de sortie a un impact de -
       28% sur la valeur du terrain
  –    Attention à la proportion des logements sociaux. Ex sur une opération
       parisienne : une augmentation de 5% de la part des logements sociaux a
       un impact de 19% à la baisse sur la valeur du terrain (prix de vente des
       logements sociaux pour cette opération : 3600€/m² SP TTC pour un prix
       de sortie prévisionnel moyen de 15 000€/m² SP TTC)



                                                                                   10
Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012
  Les écueils les plus importants : L’appréciation des coûts de construction et les
       difficultés techniques
       •    Prise en compte de la conception des bâtiments (plusieurs bâtiments
            bas avec toiture, ou un bâtiment plus haut, donc une seule toiture)
       •    Impact des sous-sol : coût d’un parking en infrastructure : 10 000€ à
            15 000€HT/u contre 1300€ HT/u pour un parking aérien
            Ex : en banlieue parisienne, coût de construction logement à
            1400€/m² SP hors parkings et 1773€/m² SP avec les deux niveaux de
            sous-sol imposés par le PLU.
       •    Difficulté d’accès au chantier. Ex : coût moyen pour du logement à
            Paris : 2300€HT/m² SP, un exemple concret à près de 4000€HT/m² SP
            pour un ensemble en cœur d’ilot.



                                                                                    11
Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012
      •   Impact des difficultés techniques (coût très variable) :
          –   Pollution (transport des terres polluées)
          –   Sol meuble nécessitant des fondations spéciales
  →   S’appuyer sur des techniciens
  →   Dans le bilan présenté, une augmentation de 10% du coût de construction
      a un impact de -20% sur la valeur du terrain




                                                                                12
Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012
  Les écueils les plus importants : Impact du développement durable-Grenelle
  2-Certifications
     • Sur le coût de construction
     • Sur les honoraires (architecte notamment)
 → Lorsque la commune a la volonté de promouvoir le développement durable
   pour une meilleure qualité de vie, l’impact sur le prix que les
   promoteurs/aménageurs pourront consacrer à l’acquisition du foncier sera
   direct.
 → Nécessité pour la commune d’une réflexion en terme de valorisation en
   amont




                                                                               13
Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012
  → L’incertitude en matière d’évaluation foncière repose sur deux difficultés
  principales :
     • Prévoir en amont des éléments difficiles à prévoir (aléas techniques etc)
     • Faire la part des choses entre la vision du promoteur et la vision de
        l’expert
     → La plus grande fragilité de l’estimation est sans doute celle qui est liée à
        la politique foncière de la commune et à son évolution
     • La vision de la commune est au départ indépendante de la valorisation
        du foncier (volonté d’aménagement avec densification ou
        dédensification, transformation d’une zone, promotion du
        développement durable, renforcement du logement social etc)
     • Cette vision a toutefois un impact direct sur le prix qui pourra être
        obtenu de la part des acteurs qui participeront à l’aménagement de la
        ville

                                                                                      14

Contenu connexe

En vedette

Stratégie nationale de développement durable
Stratégie nationale de développement durableStratégie nationale de développement durable
Stratégie nationale de développement durable
Zoely Mamizaka
 
Politique nationale du logement et de l’habitat pnlh document-officiel-002
Politique  nationale  du logement  et de l’habitat pnlh document-officiel-002Politique  nationale  du logement  et de l’habitat pnlh document-officiel-002
Politique nationale du logement et de l’habitat pnlh document-officiel-002
Communication_HT
 
Place et rôle de la communication dans les démarches de développement durable...
Place et rôle de la communication dans les démarches de développement durable...Place et rôle de la communication dans les démarches de développement durable...
Place et rôle de la communication dans les démarches de développement durable...
Cap'Com
 
Ville durable - mythe et réalité
Ville durable - mythe et réalitéVille durable - mythe et réalité
Ville durable - mythe et réalité
CITIZEN ACT
 
ARRETE DE MISE A L’ETUDE (AME) ARRETE DE MISE A L’ETUDE (AME)
ARRETE DE MISE A L’ETUDE (AME) ARRETE DE MISE A L’ETUDE (AME) ARRETE DE MISE A L’ETUDE (AME) ARRETE DE MISE A L’ETUDE (AME)
ARRETE DE MISE A L’ETUDE (AME) ARRETE DE MISE A L’ETUDE (AME)
sabouni21
 
Stratégie Foncière et Plan Local d'Urbanisme : vers une approche intégrée de ...
Stratégie Foncière et Plan Local d'Urbanisme : vers une approche intégrée de ...Stratégie Foncière et Plan Local d'Urbanisme : vers une approche intégrée de ...
Stratégie Foncière et Plan Local d'Urbanisme : vers une approche intégrée de ...
Ambre Legrand
 

En vedette (20)

Chapitre 3: « Ville Durable » cours «Gouvernance des systèmes urbains « , Li...
Chapitre 3: « Ville Durable »  cours «Gouvernance des systèmes urbains « , Li...Chapitre 3: « Ville Durable »  cours «Gouvernance des systèmes urbains « , Li...
Chapitre 3: « Ville Durable » cours «Gouvernance des systèmes urbains « , Li...
 
Développement durable, atelier #3
Développement durable, atelier #3Développement durable, atelier #3
Développement durable, atelier #3
 
APD Maroc Conférence :" BILAN & PERSPECTIVES DE LA NOUVELLE POLITIQUE DE LA V...
APD Maroc Conférence :" BILAN & PERSPECTIVES DE LA NOUVELLE POLITIQUE DE LA V...APD Maroc Conférence :" BILAN & PERSPECTIVES DE LA NOUVELLE POLITIQUE DE LA V...
APD Maroc Conférence :" BILAN & PERSPECTIVES DE LA NOUVELLE POLITIQUE DE LA V...
 
Stratégie nationale de développement durable
Stratégie nationale de développement durableStratégie nationale de développement durable
Stratégie nationale de développement durable
 
Politique nationale du logement et de l’habitat pnlh document-officiel-002
Politique  nationale  du logement  et de l’habitat pnlh document-officiel-002Politique  nationale  du logement  et de l’habitat pnlh document-officiel-002
Politique nationale du logement et de l’habitat pnlh document-officiel-002
 
Georges OLIVEIRA, Responsable du service exploitation de la voirie – Plaine C...
Georges OLIVEIRA, Responsable du service exploitation de la voirie – Plaine C...Georges OLIVEIRA, Responsable du service exploitation de la voirie – Plaine C...
Georges OLIVEIRA, Responsable du service exploitation de la voirie – Plaine C...
 
Place et rôle de la communication dans les démarches de développement durable...
Place et rôle de la communication dans les démarches de développement durable...Place et rôle de la communication dans les démarches de développement durable...
Place et rôle de la communication dans les démarches de développement durable...
 
Ville durable - mythe et réalité
Ville durable - mythe et réalitéVille durable - mythe et réalité
Ville durable - mythe et réalité
 
ARRETE DE MISE A L’ETUDE (AME) ARRETE DE MISE A L’ETUDE (AME)
ARRETE DE MISE A L’ETUDE (AME) ARRETE DE MISE A L’ETUDE (AME) ARRETE DE MISE A L’ETUDE (AME) ARRETE DE MISE A L’ETUDE (AME)
ARRETE DE MISE A L’ETUDE (AME) ARRETE DE MISE A L’ETUDE (AME)
 
FMDH - PLANIFICATION STRATEGIQUE ET INTEGRATION URBAINE DANS GRAND CASABLAN...
FMDH - PLANIFICATION STRATEGIQUE ET INTEGRATION URBAINE DANS GRAND CASABLAN...FMDH - PLANIFICATION STRATEGIQUE ET INTEGRATION URBAINE DANS GRAND CASABLAN...
FMDH - PLANIFICATION STRATEGIQUE ET INTEGRATION URBAINE DANS GRAND CASABLAN...
 
Renouv
RenouvRenouv
Renouv
 
Observatoire des villes vertes / Les budgets du végétal
Observatoire des villes vertes / Les budgets du végétalObservatoire des villes vertes / Les budgets du végétal
Observatoire des villes vertes / Les budgets du végétal
 
Présentation Développement Durable AG Fedurok
Présentation Développement Durable AG FedurokPrésentation Développement Durable AG Fedurok
Présentation Développement Durable AG Fedurok
 
CUB durable
CUB durableCUB durable
CUB durable
 
Le développement durable
Le développement durableLe développement durable
Le développement durable
 
Forum Foncier du Pays Médoc - La Politique des Espaces Naturels Sensibles - C...
Forum Foncier du Pays Médoc - La Politique des Espaces Naturels Sensibles - C...Forum Foncier du Pays Médoc - La Politique des Espaces Naturels Sensibles - C...
Forum Foncier du Pays Médoc - La Politique des Espaces Naturels Sensibles - C...
 
Villes intelligentes - en route vers demain
Villes intelligentes - en route vers demainVilles intelligentes - en route vers demain
Villes intelligentes - en route vers demain
 
Diaporama -le_developpement_durable_comprendre_et_agir
Diaporama  -le_developpement_durable_comprendre_et_agirDiaporama  -le_developpement_durable_comprendre_et_agir
Diaporama -le_developpement_durable_comprendre_et_agir
 
Villes et aménagement durable
Villes et aménagement durableVilles et aménagement durable
Villes et aménagement durable
 
Stratégie Foncière et Plan Local d'Urbanisme : vers une approche intégrée de ...
Stratégie Foncière et Plan Local d'Urbanisme : vers une approche intégrée de ...Stratégie Foncière et Plan Local d'Urbanisme : vers une approche intégrée de ...
Stratégie Foncière et Plan Local d'Urbanisme : vers une approche intégrée de ...
 

Similaire à Présentation de Catherine Dargent

Budget 2013 Escalquens
Budget 2013 EscalquensBudget 2013 Escalquens
Budget 2013 Escalquens
escalquens
 
Budgets 2012 de la Ville et du CPAS de Liège : réflexions et propositions lib...
Budgets 2012 de la Ville et du CPAS de Liège : réflexions et propositions lib...Budgets 2012 de la Ville et du CPAS de Liège : réflexions et propositions lib...
Budgets 2012 de la Ville et du CPAS de Liège : réflexions et propositions lib...
Michel Péters
 
Résultats trimestriels icade ca_t3_2011[1]
Résultats trimestriels icade ca_t3_2011[1]Résultats trimestriels icade ca_t3_2011[1]
Résultats trimestriels icade ca_t3_2011[1]
ICADE
 
Périgueux Audit Financier 2008
Périgueux Audit Financier 2008Périgueux Audit Financier 2008
Périgueux Audit Financier 2008
ruedelahcouette
 
Publicite commerciale 2011 la tribune br
Publicite commerciale 2011 la tribune brPublicite commerciale 2011 la tribune br
Publicite commerciale 2011 la tribune br
La Tribune
 
La Tribune Publicité Commerciale 2012
La Tribune Publicité Commerciale 2012La Tribune Publicité Commerciale 2012
La Tribune Publicité Commerciale 2012
La Tribune
 
Fiche profil du Groupe Bouygues
Fiche profil du Groupe BouyguesFiche profil du Groupe Bouygues
Fiche profil du Groupe Bouygues
Bouygues
 
Activité au troisième trimestre 2012
Activité au troisième trimestre 2012Activité au troisième trimestre 2012
Activité au troisième trimestre 2012
ICADE
 

Similaire à Présentation de Catherine Dargent (20)

Budget 2013 Escalquens
Budget 2013 EscalquensBudget 2013 Escalquens
Budget 2013 Escalquens
 
Budgets 2012 de la Ville et du CPAS de Liège : réflexions et propositions lib...
Budgets 2012 de la Ville et du CPAS de Liège : réflexions et propositions lib...Budgets 2012 de la Ville et du CPAS de Liège : réflexions et propositions lib...
Budgets 2012 de la Ville et du CPAS de Liège : réflexions et propositions lib...
 
Icade : Résultats annuels 2010
Icade : Résultats annuels 2010Icade : Résultats annuels 2010
Icade : Résultats annuels 2010
 
Résultats trimestriels icade ca_t3_2011[1]
Résultats trimestriels icade ca_t3_2011[1]Résultats trimestriels icade ca_t3_2011[1]
Résultats trimestriels icade ca_t3_2011[1]
 
iWash : The Smart Laundry
iWash : The Smart LaundryiWash : The Smart Laundry
iWash : The Smart Laundry
 
Périgueux Audit Financier 2008
Périgueux Audit Financier 2008Périgueux Audit Financier 2008
Périgueux Audit Financier 2008
 
Présentation ca 2013 version 2 cm
Présentation ca 2013 version 2 cmPrésentation ca 2013 version 2 cm
Présentation ca 2013 version 2 cm
 
Publicite commerciale 2011 la tribune br
Publicite commerciale 2011 la tribune brPublicite commerciale 2011 la tribune br
Publicite commerciale 2011 la tribune br
 
Bp 2010
Bp 2010Bp 2010
Bp 2010
 
Publicite commerciale print
Publicite commerciale printPublicite commerciale print
Publicite commerciale print
 
La Tribune Publicité Commerciale 2012
La Tribune Publicité Commerciale 2012La Tribune Publicité Commerciale 2012
La Tribune Publicité Commerciale 2012
 
Diapo ag 2011 Landes
Diapo ag 2011 LandesDiapo ag 2011 Landes
Diapo ag 2011 Landes
 
CA 2018 et Budget Primitif 2019 - Ville de Roques
CA 2018 et Budget Primitif 2019 - Ville de RoquesCA 2018 et Budget Primitif 2019 - Ville de Roques
CA 2018 et Budget Primitif 2019 - Ville de Roques
 
BATEAU-IVRE-AGE-2021.pptx
BATEAU-IVRE-AGE-2021.pptxBATEAU-IVRE-AGE-2021.pptx
BATEAU-IVRE-AGE-2021.pptx
 
Fiche profil du Groupe Bouygues
Fiche profil du Groupe BouyguesFiche profil du Groupe Bouygues
Fiche profil du Groupe Bouygues
 
DETAIL DES PREVISIONS
DETAIL DES PREVISIONSDETAIL DES PREVISIONS
DETAIL DES PREVISIONS
 
DETAIL DES PREVISIONS CHFLCR
DETAIL DES PREVISIONS CHFLCRDETAIL DES PREVISIONS CHFLCR
DETAIL DES PREVISIONS CHFLCR
 
Activité au troisième trimestre 2012
Activité au troisième trimestre 2012Activité au troisième trimestre 2012
Activité au troisième trimestre 2012
 
Bulletin de fin d'année 2011
Bulletin de fin d'année 2011Bulletin de fin d'année 2011
Bulletin de fin d'année 2011
 
Budget 2013 - Ivry sur Seine
Budget 2013 - Ivry sur SeineBudget 2013 - Ivry sur Seine
Budget 2013 - Ivry sur Seine
 

Plus de Adefreseau

Jerry German - Spatial technology adef
Jerry German  - Spatial technology adefJerry German  - Spatial technology adef
Jerry German - Spatial technology adef
Adefreseau
 
Evaluation fonciere atelier 3
Evaluation fonciere   atelier 3Evaluation fonciere   atelier 3
Evaluation fonciere atelier 3
Adefreseau
 
Evaluation foncière Atelier 2
Evaluation foncière Atelier 2Evaluation foncière Atelier 2
Evaluation foncière Atelier 2
Adefreseau
 
Présentation DFRA Denis François
Présentation DFRA Denis FrançoisPrésentation DFRA Denis François
Présentation DFRA Denis François
Adefreseau
 
Evaluation foncière - Atelier 1
Evaluation foncière - Atelier 1Evaluation foncière - Atelier 1
Evaluation foncière - Atelier 1
Adefreseau
 
« La révolution DVF », Phillipe Heroguer
« La révolution DVF », Phillipe Heroguer« La révolution DVF », Phillipe Heroguer
« La révolution DVF », Phillipe Heroguer
Adefreseau
 
« l’évolution des données notariales », Maître Roussel
« l’évolution des données notariales », Maître Roussel« l’évolution des données notariales », Maître Roussel
« l’évolution des données notariales », Maître Roussel
Adefreseau
 

Plus de Adefreseau (7)

Jerry German - Spatial technology adef
Jerry German  - Spatial technology adefJerry German  - Spatial technology adef
Jerry German - Spatial technology adef
 
Evaluation fonciere atelier 3
Evaluation fonciere   atelier 3Evaluation fonciere   atelier 3
Evaluation fonciere atelier 3
 
Evaluation foncière Atelier 2
Evaluation foncière Atelier 2Evaluation foncière Atelier 2
Evaluation foncière Atelier 2
 
Présentation DFRA Denis François
Présentation DFRA Denis FrançoisPrésentation DFRA Denis François
Présentation DFRA Denis François
 
Evaluation foncière - Atelier 1
Evaluation foncière - Atelier 1Evaluation foncière - Atelier 1
Evaluation foncière - Atelier 1
 
« La révolution DVF », Phillipe Heroguer
« La révolution DVF », Phillipe Heroguer« La révolution DVF », Phillipe Heroguer
« La révolution DVF », Phillipe Heroguer
 
« l’évolution des données notariales », Maître Roussel
« l’évolution des données notariales », Maître Roussel« l’évolution des données notariales », Maître Roussel
« l’évolution des données notariales », Maître Roussel
 

Présentation de Catherine Dargent

  • 1. EVALUATION FONCIERE L’IMPROBABLE CERTITUDE COLLOQUE DE L’ADEF 8 juin 2012 1
  • 2. Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012 • Méthode professionnelle, qui nécessite de se mettre dans la tête du promoteur • Plusieurs variantes : – Construction à partir d’un terrain vierge ou à rendre vierge, – Restructuration lourde, – Aménagement de zone. • Exemple de bilan pour un terrain destiné à de l’activité 2
  • 3. Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012 BILAN DE PROMOTION Surface du terrain : 19 608 m² Surface constructible : SHON ratio Surface utile assiette TSE IDF €/m² habitation 0 m² 85% 0 m² 0€ commerces 0 m² 95% 0 m² 0€ bureaux 1 738 m² 90% 1 564 m² 785 € activités 7 782 m² 95% 7 393 m² 785 € autres (LT Chaufferie) 100 m² 80% 80 m² 0€ Total 9 620 m² 9 037 m² parkings extérieurs 160 u Emprise au sol : 49,1% durée de portage 9 mois BILAN Base Taux/P.U. Montant HT Taxes Total TTC Terrain 19 608 m² 117,15 € 2 297 028 € 19,6% 2 747 245 € Notaire 2 297 028 1,80% 41 346 € 19,6% 49 450 € Démolition 0 m² 0E 0€ 19,6% 0€ Taxe d'aménagement 7031324 5,50% 386 723 € 386 723 € Taxe d'archéologie préventive 7031324 0,40% 28 125 € 28 125 € Redevance pour création de bureaux 1 564 m² 142,87 € 223 477 € 223 477 € Redevance pour création activités stockage 7 393 m² 16,81 € 124 275 € 124 275 € Branchements à l'égout 96 158,06 € 15 205 € 19,6% 18 186 € Etudes de sol / Géomètre 22 500 € 19,6% 26 910 € Instruction ICPE 28 000 € 19,6% 33 488 € 1. Total charges foncières 3 138 680 € 3 604 391 € 3
  • 4. Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012 VRD (Lot 1 voirie légère et lourde + parkings) 3 070 m² 75 € 590 300 € 19,6% 705 999 € VRD (Lot 2 voirie légère et lourde + parkings) 3 507 m² 55 € 278 100 € 19,6% 332 608 € Branchements réseaux 0 m² 5€ 48 100 € 19,6% 57 528 € Fondations spéciales 0€ 19,6% 0€ Travaux bâtiments 9 620 m² 504 € 4 844 914 € 19,6% 5 794 517 € Travaux autres 0 m² 0€ 0€ 19,6% 0€ Coordinateur SPS et bureau de contrôle 42 200 € 19,6% 50 471 € Assurances 6 890 651 1,80% 123 900 € 19,6% 148 184 € Gestion CEM 7 089 307 2,00% 141 786 € 19,6% 169 576 € Maîtrise d'Oeuvre 9 970 911 5,38% 356 700 € 19,6% 426 613 € 2. Total construction 668 € 6 426 000 € 7 258 883 € Commercialisation-Publicité 9 970 911 1,30% 129 622 € 19,6% 155 028 € Frais financiers 5 029 265 5,50% 276 610 € 276 610 € 3. Total frais annexes 406 231 € 8 117 133 € 4. Prix de revient 9 970 911 € 18 980 407 € 5. TVA résiduelle -7 055 198 E 5. Marge (% sur PV HT) 0€ ( 0,00% ) Vente habitation (surface privative E TTC/m2) 0 m² 0€ 0€ 19,6% 0€ Vente commerces (E HT/m2) 0 m² 0€ 0€ 19,6% 0€ Vente bureaux (E HT/m2) 1 564 m² 1 167 € 1 824 644 € 19,6% 2 182 274 € Vente activités (E HT/m2) 7 393 m² 982 € 7 262 181 € 19,6% 8 685 568 € Vente autres (E HT/m2) 80 m² 0€ 0€ 19,6% 0€ Vente pk habitation (E TTC/m2) 160 u 5 526 € 884 086 € 19,6% 1 057 367 € Vente pk bureaux (E HT/m2) 0u 0€ 0€ 19,6% 0€ 6. Prix de vente total @8% 9 970 911 € 19,6% 11 925 210 € 4
  • 5. Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012 Mise en œuvre: les deux grandes étapes • Concevoir la composition du site en tenant compte de la nature du programme, des contraintes et des règles d’urbanisme. Cette étape doit se traduire par l'élaboration d'un dessin sur le plan cadastral ou d’un plan masse. • Élaborer le bilan de l'opération. 5
  • 6. Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012 Concevoir la composition du site : 1. Savoir analyser les documents d’urbanisme et les traduire en ‘gabarit’. 2. Définir un ou des scénarii d'utilisation du sol, en fonction de la politique foncière de la commune et de la meilleure adaptation au marché local. → Démarches comparables à celles d’un avant projet → Pour un cas complexe, on peut avoir besoin de l’intervention d’un architecte → Démarches approfondies auprès des services de la commune 6
  • 7. Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012 Ecueils : • Les moyens de l’expert ne sont pas ceux d’un promoteur étudiant un avant-projet • Problème lorsque la politique de la commune est en cours de réflexion ou que les documents d’urbanisme ne sont pas assez directifs 7
  • 8. Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012 Elaborer un bilan promoteur : La vision du promoteur • La vision du promoteur est pragmatique et prudentielle – Prise en compte des incertitudes dans les aléas – Coûts prévisionnels approximatifs et prudents en première approche – Paramètres calculés sur des bases différentes de celles des experts – Le bilan se modifie en fonction de l’évolution du projet et de la levée des incertitudes – En général, le prix du foncier sera la première variable d’ajustement de toute incertitude (risque de constructibilité, technique, logement social etc) 8
  • 9. Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012 Elaborer un bilan promoteur : La vision de l’expert • L’expert immobilier doit autant que faire se peut quantifier les risques dès la première approche – Il ne peut que se baser sur des coûts et ratios ‘moyens’ qui peuvent se révéler loin de la réalité – Les paramètres sont calculés sur des bases qui paraissent plus ‘logiques’ mais qui a raison? → Nécessité de prendre en compte les différentes ‘visions professionnelles’ 9
  • 10. Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012 Les écueils les plus importants : L’anticipation des prix de sortie – Les experts utilisent des bases de données de transactions passées – Les promoteurs utilisent également des données de prévision économique, recensent les promesses (prix et volumes), et les autres programmes neufs. Leur approche peut donc être différente. → Dans le bilan présenté, une baisse de 10% du prix de sortie a un impact de - 28% sur la valeur du terrain – Attention à la proportion des logements sociaux. Ex sur une opération parisienne : une augmentation de 5% de la part des logements sociaux a un impact de 19% à la baisse sur la valeur du terrain (prix de vente des logements sociaux pour cette opération : 3600€/m² SP TTC pour un prix de sortie prévisionnel moyen de 15 000€/m² SP TTC) 10
  • 11. Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012 Les écueils les plus importants : L’appréciation des coûts de construction et les difficultés techniques • Prise en compte de la conception des bâtiments (plusieurs bâtiments bas avec toiture, ou un bâtiment plus haut, donc une seule toiture) • Impact des sous-sol : coût d’un parking en infrastructure : 10 000€ à 15 000€HT/u contre 1300€ HT/u pour un parking aérien Ex : en banlieue parisienne, coût de construction logement à 1400€/m² SP hors parkings et 1773€/m² SP avec les deux niveaux de sous-sol imposés par le PLU. • Difficulté d’accès au chantier. Ex : coût moyen pour du logement à Paris : 2300€HT/m² SP, un exemple concret à près de 4000€HT/m² SP pour un ensemble en cœur d’ilot. 11
  • 12. Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012 • Impact des difficultés techniques (coût très variable) : – Pollution (transport des terres polluées) – Sol meuble nécessitant des fondations spéciales → S’appuyer sur des techniciens → Dans le bilan présenté, une augmentation de 10% du coût de construction a un impact de -20% sur la valeur du terrain 12
  • 13. Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012 Les écueils les plus importants : Impact du développement durable-Grenelle 2-Certifications • Sur le coût de construction • Sur les honoraires (architecte notamment) → Lorsque la commune a la volonté de promouvoir le développement durable pour une meilleure qualité de vie, l’impact sur le prix que les promoteurs/aménageurs pourront consacrer à l’acquisition du foncier sera direct. → Nécessité pour la commune d’une réflexion en terme de valorisation en amont 13
  • 14. Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012 → L’incertitude en matière d’évaluation foncière repose sur deux difficultés principales : • Prévoir en amont des éléments difficiles à prévoir (aléas techniques etc) • Faire la part des choses entre la vision du promoteur et la vision de l’expert → La plus grande fragilité de l’estimation est sans doute celle qui est liée à la politique foncière de la commune et à son évolution • La vision de la commune est au départ indépendante de la valorisation du foncier (volonté d’aménagement avec densification ou dédensification, transformation d’une zone, promotion du développement durable, renforcement du logement social etc) • Cette vision a toutefois un impact direct sur le prix qui pourra être obtenu de la part des acteurs qui participeront à l’aménagement de la ville 14