2. Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012
• Méthode professionnelle, qui nécessite de se mettre dans la tête du promoteur
• Plusieurs variantes :
– Construction à partir d’un terrain vierge ou à rendre vierge,
– Restructuration lourde,
– Aménagement de zone.
• Exemple de bilan pour un terrain destiné à de l’activité
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3. Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012
BILAN DE PROMOTION
Surface du terrain : 19 608 m²
Surface constructible : SHON ratio Surface utile assiette TSE IDF €/m²
habitation 0 m² 85% 0 m² 0€
commerces 0 m² 95% 0 m² 0€
bureaux 1 738 m² 90% 1 564 m² 785 €
activités 7 782 m² 95% 7 393 m² 785 €
autres (LT Chaufferie) 100 m² 80% 80 m² 0€
Total 9 620 m² 9 037 m²
parkings extérieurs 160 u Emprise au sol : 49,1%
durée de portage 9 mois
BILAN Base Taux/P.U. Montant HT Taxes Total TTC
Terrain 19 608 m² 117,15 € 2 297 028 € 19,6% 2 747 245 €
Notaire 2 297 028 1,80% 41 346 € 19,6% 49 450 €
Démolition 0 m² 0E 0€ 19,6% 0€
Taxe d'aménagement 7031324 5,50% 386 723 € 386 723 €
Taxe d'archéologie préventive 7031324 0,40% 28 125 € 28 125 €
Redevance pour création de bureaux 1 564 m² 142,87 € 223 477 € 223 477 €
Redevance pour création activités stockage 7 393 m² 16,81 € 124 275 € 124 275 €
Branchements à l'égout 96 158,06 € 15 205 € 19,6% 18 186 €
Etudes de sol / Géomètre 22 500 € 19,6% 26 910 €
Instruction ICPE 28 000 € 19,6% 33 488 €
1. Total charges foncières 3 138 680 € 3 604 391 €
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VRD (Lot 1 voirie légère et lourde + parkings) 3 070 m² 75 € 590 300 € 19,6% 705 999 €
VRD (Lot 2 voirie légère et lourde + parkings) 3 507 m² 55 € 278 100 € 19,6% 332 608 €
Branchements réseaux 0 m² 5€ 48 100 € 19,6% 57 528 €
Fondations spéciales 0€ 19,6% 0€
Travaux bâtiments 9 620 m² 504 € 4 844 914 € 19,6% 5 794 517 €
Travaux autres 0 m² 0€ 0€ 19,6% 0€
Coordinateur SPS et bureau de contrôle 42 200 € 19,6% 50 471 €
Assurances 6 890 651 1,80% 123 900 € 19,6% 148 184 €
Gestion CEM 7 089 307 2,00% 141 786 € 19,6% 169 576 €
Maîtrise d'Oeuvre 9 970 911 5,38% 356 700 € 19,6% 426 613 €
2. Total construction 668 € 6 426 000 € 7 258 883 €
Commercialisation-Publicité 9 970 911 1,30% 129 622 € 19,6% 155 028 €
Frais financiers 5 029 265 5,50% 276 610 € 276 610 €
3. Total frais annexes 406 231 € 8 117 133 €
4. Prix de revient 9 970 911 € 18 980 407 €
5. TVA résiduelle -7 055 198 E
5. Marge (% sur PV HT) 0€ ( 0,00% )
Vente habitation (surface privative E TTC/m2) 0 m² 0€ 0€ 19,6% 0€
Vente commerces (E HT/m2) 0 m² 0€ 0€ 19,6% 0€
Vente bureaux (E HT/m2) 1 564 m² 1 167 € 1 824 644 € 19,6% 2 182 274 €
Vente activités (E HT/m2) 7 393 m² 982 € 7 262 181 € 19,6% 8 685 568 €
Vente autres (E HT/m2) 80 m² 0€ 0€ 19,6% 0€
Vente pk habitation (E TTC/m2) 160 u 5 526 € 884 086 € 19,6% 1 057 367 €
Vente pk bureaux (E HT/m2) 0u 0€ 0€ 19,6% 0€
6. Prix de vente total @8% 9 970 911 € 19,6% 11 925 210 €
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Mise en œuvre: les deux grandes étapes
• Concevoir la composition du site en tenant compte de la nature du
programme, des contraintes et des règles d’urbanisme. Cette étape doit se
traduire par l'élaboration d'un dessin sur le plan cadastral ou d’un plan masse.
• Élaborer le bilan de l'opération.
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Concevoir la composition du site :
1. Savoir analyser les documents d’urbanisme et les traduire en
‘gabarit’.
2. Définir un ou des scénarii d'utilisation du sol, en fonction de la
politique foncière de la commune et de la meilleure adaptation au
marché local.
→ Démarches comparables à celles d’un avant projet
→ Pour un cas complexe, on peut avoir besoin de l’intervention d’un
architecte
→ Démarches approfondies auprès des services de la commune
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Ecueils :
• Les moyens de l’expert ne sont pas ceux d’un promoteur étudiant un
avant-projet
• Problème lorsque la politique de la commune est en cours de
réflexion ou que les documents d’urbanisme ne sont pas assez
directifs
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Elaborer un bilan promoteur : La vision du promoteur
• La vision du promoteur est pragmatique et prudentielle
– Prise en compte des incertitudes dans les aléas
– Coûts prévisionnels approximatifs et prudents en première approche
– Paramètres calculés sur des bases différentes de celles des experts
– Le bilan se modifie en fonction de l’évolution du projet et de la levée
des incertitudes
– En général, le prix du foncier sera la première variable d’ajustement
de toute incertitude (risque de constructibilité, technique, logement
social etc)
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9. Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012
Elaborer un bilan promoteur : La vision de l’expert
• L’expert immobilier doit autant que faire se peut quantifier les risques dès la
première approche
– Il ne peut que se baser sur des coûts et ratios ‘moyens’ qui peuvent se
révéler loin de la réalité
– Les paramètres sont calculés sur des bases qui paraissent plus ‘logiques’ mais
qui a raison?
→ Nécessité de prendre en compte les différentes ‘visions professionnelles’
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10. Colloque de l’ADEF – 8 juin 2012
Les écueils les plus importants : L’anticipation des prix de sortie
– Les experts utilisent des bases de données de transactions passées
– Les promoteurs utilisent également des données de prévision
économique, recensent les promesses (prix et volumes), et les autres
programmes neufs. Leur approche peut donc être différente.
→ Dans le bilan présenté, une baisse de 10% du prix de sortie a un impact de -
28% sur la valeur du terrain
– Attention à la proportion des logements sociaux. Ex sur une opération
parisienne : une augmentation de 5% de la part des logements sociaux a
un impact de 19% à la baisse sur la valeur du terrain (prix de vente des
logements sociaux pour cette opération : 3600€/m² SP TTC pour un prix
de sortie prévisionnel moyen de 15 000€/m² SP TTC)
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Les écueils les plus importants : L’appréciation des coûts de construction et les
difficultés techniques
• Prise en compte de la conception des bâtiments (plusieurs bâtiments
bas avec toiture, ou un bâtiment plus haut, donc une seule toiture)
• Impact des sous-sol : coût d’un parking en infrastructure : 10 000€ à
15 000€HT/u contre 1300€ HT/u pour un parking aérien
Ex : en banlieue parisienne, coût de construction logement à
1400€/m² SP hors parkings et 1773€/m² SP avec les deux niveaux de
sous-sol imposés par le PLU.
• Difficulté d’accès au chantier. Ex : coût moyen pour du logement à
Paris : 2300€HT/m² SP, un exemple concret à près de 4000€HT/m² SP
pour un ensemble en cœur d’ilot.
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• Impact des difficultés techniques (coût très variable) :
– Pollution (transport des terres polluées)
– Sol meuble nécessitant des fondations spéciales
→ S’appuyer sur des techniciens
→ Dans le bilan présenté, une augmentation de 10% du coût de construction
a un impact de -20% sur la valeur du terrain
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Les écueils les plus importants : Impact du développement durable-Grenelle
2-Certifications
• Sur le coût de construction
• Sur les honoraires (architecte notamment)
→ Lorsque la commune a la volonté de promouvoir le développement durable
pour une meilleure qualité de vie, l’impact sur le prix que les
promoteurs/aménageurs pourront consacrer à l’acquisition du foncier sera
direct.
→ Nécessité pour la commune d’une réflexion en terme de valorisation en
amont
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→ L’incertitude en matière d’évaluation foncière repose sur deux difficultés
principales :
• Prévoir en amont des éléments difficiles à prévoir (aléas techniques etc)
• Faire la part des choses entre la vision du promoteur et la vision de
l’expert
→ La plus grande fragilité de l’estimation est sans doute celle qui est liée à
la politique foncière de la commune et à son évolution
• La vision de la commune est au départ indépendante de la valorisation
du foncier (volonté d’aménagement avec densification ou
dédensification, transformation d’une zone, promotion du
développement durable, renforcement du logement social etc)
• Cette vision a toutefois un impact direct sur le prix qui pourra être
obtenu de la part des acteurs qui participeront à l’aménagement de la
ville
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