Nous avons réalisé cette présentation pour que vous, entrepreneur, compreniez le marché parisien de l'immobilier de bureau et sachiez tout sur les différents incubateurs et espaces de coworking !!
Twitter and real time information : innovative uses for CRM
Options d hebergement a Paris pour entrepreneurs startups freelances et agences v3.key
1. 1
OPTIONS D’HÉBERGEMENT POUR
STARTUPS, FREELANCES ET AGENCES
!
Incluant une revue des incubateurs, pépinières et espaces de coworking parisiens
JUILLET 2014
2. LES OPTIONS
1. Bail commercial 3/6/9!
2. Centre d’affaires!
3. Bail précaire!
4. Sous-location de
bureaux!
5. Coworking!
6. Incubateurs &
Pépinières
2
3. COMPRENDRE LE MARCHÉ
DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE
RETOUR SUR
INVESTISSEMENT EN
IMMOBILIER
FLUCTUATIONS
DU MARCHE
IMMOBILIER
3
4. BAIL 3/6/9!
(BAIL COMMERCIAL)
• 9 ans minimum!
• Résiliation possible tous
les 3 ans par le locataire
avec préavis de 6 mois
4
1
7. UN TAUX DE VACANCE EN LÉGÈRE HAUSSE
(à 7,3%* vs 6,8% fin 2012)
Principalement dû à des immeubles vides à La Défense. !
Il est de 4,8% pour Paris intra-muros
7
8. QUELQUES DONNÉES GÉNÉRALES D’EXPLOITATION
• Loyers : 437 € / m2 en France, vs 630 € / m2 en GB
• Par occupant/poste : 10 012 € en France vs 7 385 € en GB
• Avec des écarts entre 14,5K€ en IdF, 8,7K€ au minimum en
France
– Dont plus de 50% pour les loyers, un peu moins pour les services
• A rapporter au salaire chargé de vos employés …
COÛT MOYEN D’EXPLOITATION (SOURCE IPD FRANCE 2007) :
RATIOS SURFACE UTILE (SOURCE ARSEG ET AUTRES):
• Surface utile par occupant : 23m2 à Paris, vs 12m2 à Londres!
• Net / brut : 57% en France, vs 82% en GB!
• Taux d’occupation réelle (poste de travail / surface totale
louée) : 60 à 70% en moyenne en IdF (source Arseg)!
• Surface globale de travail par salarié IdF : 16m2 en moyenne
(source Arseg) 8
13. Dérogation au statut du bail commercial (minimum 9 ans) : http://
www.cartonspleins.fr/louer-des-bureaux-pour-moins-de-2-ans-quel-bail-
choisir/ !
BAIL PRÉCAIRE!
(BAIL DÉROGATOIRE)
• Dérogation au bail!
• Conditions à respecter!
• Durée max : 23 mois!
• Se transforme en bail
commercial si après 23 mois
le bailleur n’oblige pas le
locataire à quitter les lieux
13
3
14. Comment faire pour sous-louer ses bureaux :!
http://www.cartonspleins.fr/sous-louer-ses-bureaux-les-regles-et-les-
avantages/
SOUS-LOCATION
• Nécessite l’accord du bailleur
originel!
• Le locataire originel devient bailleur!
• Loyer inférieur ou égal au loyer
originel mais en aucun cas supérieur!
• Durée ne peut pas accéder le bail
originel!
• Mêmes conditions que le bail originel!
!
= Exigez de voir le bail originel !!
14
4
15. Dans les locaux d’une
société, environ 65% des
postes sont occupés
4,8% des sociétés
seulement sous-louent!
leur espace disponible
source : AOS Studley 2013)
SOUS-LOCATION
15
16. LE COWORKING : !
UNE SOLUTION ÉCONOMIQUE ?
Option 1 : bail commercial ou précaire!
Option 2 : coworking
COMPARONS LE PRIX POUR 4 POSTES
Prix de référence du quartier : 360 euros HC HT / an!
Espace total : 36 m2!
Espace travail : 4,5 m2 / personne X 4 postes = 18 m2!
Espaces communs : pour une petite surface = 18 m2*!
! (salle de réunion / kitchenette / entrée / couloir)!
+ (27 € de charges + 50 € de chauffage + 30 € d’internet) /
mois!
+ services de base (ménage, petites réparations)!
+ mobilier (bureaux, chaises, rangement)!
+ équipement (ménage, kitchenette, téléphone)
HYPOTHESES
*cf slide 8 : RATIOS SURFACE 16
5
17. DÉCAISSEMENT INSTALLATION (base 4 postes)
TARIF HT LOCAL VIDE PARIS XIE BUREAUX EN COWORKING
Hypothèse Local de 36m
loyer de 1080 € / mois +
charges de 27 € / mois
Bureau fermé de 18m
de base (charges, services,
mobilier, animation) à 1080 € / mois
Tarif au m2 HT HC / an 360 € 720 €
Dépôt de garantie 3 mois – 3240 € 3 mois (hypothèse max) – 3240 €
Caution Souvent si bail 3/6/9 Non
Avance loyer 1 mois – 1080 € 3 mois (hypothèse max) – 3240 €
Honoraires agence 3,5 mois – 3780 € 0
Avance sur charges 2 mois – 54 € 0
Investissements
bureaux / matériel
1 900 € 0
Installation tel / internet 55 € (délai : 3 semaines) 0 ( délai : immédiat)
TOTAL 10 109 € (hors caution) 6 480 €
Différence - 3 629 €
17
18. COÛTS ANNUELS D’EXPLOITATION
TARIF HT LOCAL VIDE PARIS XIE BUREAUX EN COWORKING
Hypothèse Local de 36m
loyer de 1080 € / mois +
charges de 27 € / mois
Bureau fermé de 18m
de base (charges, services,
mobilier, animation) à 1080 € / mois
Loyer 12 960 € 12 960 €
Charges locatives 324 € 0
Abonnements et
consommations (eau, gaz,
électricité, internet, téléphone)
960 € 0
Assurances 1000 € 60 €
Amortissement mobilier +
matériel
950 € 0
Services de base (nettoyage,
travaux d’entretien des locaux,
maintenance des installations,
accueil, sécurité, courrier)
2 400 € 0
Forfait animation 0 Inclus
TOTAL 18 594 € 13 020 €
Différence - 5 574 €
18
19. BILAN
Un investissement immédiat 36% moins cher!
Des charges annuelles de fonctionnement inférieures de
30%!
Sans compter :!
- un niveau de prestations général très supérieur à la moyenne
(accès internet, bâtiments, salle de gym, cafeteria équipée)!
- la présence / les échanges avec les autres entreprises!
- la valeur de l’éco-système!
- la qualité de la localisation!
- les réductions négociées auprès de fournisseurs!
- et … tout est compris, il ne vous reste qu’à vous concentrer
sur votre travail !
COWORKING
Redevient intéressant pour plus de 5 personnes
LOCAL VIDE
19
20. N O M B R E D E P E R S O N N E S
FLEXIBILITÉ
ANALYSE : GREENSPACE PARIS
20
21. Seulement 21% des espaces de coworking font partie d’un réseau
(association, franchise, autre)
LE COWORKING : NOUVELLE SOLUTION EN PLEIN ESSOR
NOMBRE D’ESPACES FEVRIER 2013 !
+ TAUX DE CROISSANCE SUR UN AN
50+ espaces à Paris
http://www.deskmag.com
21
22. L’ESPACE DE COWORKING TYPIQUE
41 postes (occupés à 55% à un instant T)!
Une location pour un poste de travail d’environ :!
- mensuelle €350 à Paris (entre €250 et €450), €200 en Europe,
$250 aux Etats-Unis,!
- et journalière à partir de €10 ou $12.50!
Un hébergement composé :!
- De bureaux équipés : table, chaise, rangements, …!
- Des espaces communs équipés : salles de réunion, espaces
détente, cafeteria, sanitaires, …!
- Des services : internet, climatisation, sécurité d’accès /
incendie, café, …!
Une communauté composée :!
- d’interactions entre coworkers : principalement « casual small
talk », la simple présence d’autres travailleurs, partage de
compétences et de conseils (plus de 60%),!
- d’évènements : principalement d’évènements de networking
(repas en commun, …), ateliers (juridiques, …), présentations /
sessions d’information (plus de 65%)
Source : Deskmag Global Coworking Survey 2012
22
23. COWORKING - SERVICES
POSTES EN
OPENSPACE
WIFI
CAFET
ESPACES
DETENTE
ACCES
SECURISE
SALLES DE
REUNION
CABINES
TELEPHONIQUES
MOBILIER
EVENEMENTS!
PRO
BUREAUX
FERMES
EVENEMENTS!
POUR LE FUN
23
24. CONTRAT DE PRESTATION DE SERVICES
• Typique des coworkings!
• Plus flexible que les autres car non
pas un contrat immobilier!
• Des services au-delà d’un poste
avec mobilier doivent être inclus!
• Contrat fait en fonction du nombre
de postes (et non pas en fonction du
nombre de m2 comme un bail)
24
25. COWORKING : OU TROUVER UN ESPACE ?
http://www.tripline.net/trip/Coworking_spaces_-_Paris-65575360031010049FD8F25729F943DB
25
26. COWORKING : UNE COMMUNAUTÉ
Source : Deskmag Global Coworking Survey 2012 26
29. CHOISIR SON ESPACE DE COWORKING : LE TEAM
La Mutinerie : Eric, Antoine et
William van den Broek, Xavier
Soleilles Cowork : Sandrine Benattar,
Marie Khayat, Nadine Louchart, Claude
et Christine
NUMA / La Cantine : Nathanaël Sorin-
Richez, Paul Richardet, Valérie Gerard
…
Greenspace Paris : Amaury de Buchet,
Claire Schaffer
29
30. DojoCréa : Frédéric Dembak
Lawomatic : Anne Claire Pâris!
François-Emmanuel Lamellière
La Ruche : Blanche Rérolle,
Thomas Petitjean et Flore Blondel
CHOISIR SON ESPACE DE COWORKING : LE TEAM
30
31. Studios Singuliers : Camille
Garnier, Sébastien Malcotti,
Basil Samson
Le Laptop : Pauline Thomas
Le Loft (50 Partners) : Jérôme
Masurel et Charles Fourault
CHOISIR SON ESPACE DE COWORKING : LE TEAM
31
32. La Poussinade (Jonathan Dhiver)!
Médiavillage (Setareh Farsi)!
Labo de l’Edition (Camille Pène)!
WorkinParis (Jonathan Lascar)!
L’Espace startup de Bpi France (cf Incubateurs)!
Silicon Valois (Ministère de la Culture, ouverture 2014)!
ICI Montreuil (Christine Bard, Nicolas Bard, Simon Ledru)!
CREATIS (Gaieté Lyrique, cf Incubateurs)!
WoMa (Samuel, Apolline, Guillaume, …)!
!
!
Af83!
Chugulu Games!
Le Tank (Damien Cahen)!
Ilea Lab!
50A!
Nurun!
!
!
CoworkCrèche (Muriel Ighmouracène)
CHOISIR SON ESPACE DE COWORKING :
LE TEAM
MAIS AUSSI
DES ESPACES DANS DES AGENCES
DES PROJETS EN COURS
32
34. SOURCE : http://www.iledefrance.fr/sites/default/files/mariane/RAPCR37-12RAP.pdf (2012)
INCUBATEUR, PEPINIERE, & HOTEL
D’ENTREPRISES
INCUBATEUR : AMORÇAGE
PEPINIERE : MATURATION
HOTEL D’ENTREPRISES : DEVELOPPEMENT
• Structure d’appui avant la création d’entreprises!
• Avant la création, jusqu’à 1 an après environ
• Structure d’appui aux entreprises après leur création,
généralement de 1 à 3 ans après création!
• Hébergement, services de bases, conseils, animation !
• Durée de l’hébergement : 24 mois renouvelable une fois, soit
48 mois au total
• Bâtiment destiné à accueillir des entreprises de plus de 3 ans
environ!
• Logique de création ou de maintien d’emplois!
• Bail 3/6/9 ou contrat de prestations d’une durée de 4 ans
34
35. LE SYSTEME PARISIEN D’AIDE A LA
CREATION D’ENTREPRISES
35SOURCE : http://www.iledefrance.fr/sites/default/files/mariane/RAPCR37-12RAP.pdf (2012)
FINANCEMENT : PARIS INNOVATION AMORÇAGE (PIA)!
!
!
!
HEBERGEMENT : INCUBATEURS, PEPINIERES, HOTELS
D’ENTREPRISES (IPHE)!
!
!
!
ACCOMPAGNEMENT : PARIS REGION INNOVATION LAB (PRIL)
36. PARIS INNOVATION AMORÇAGE
1. Projet à fort caractère innovant!
!
2. Un fonds doté par Paris, la Région et la BPI!
!
3. Réservé aux projets :!
• Entrant en incubateurs (€ 30.000 maximum en
subvention) !
• Entrant en pépinières (€ 50.000 à 100.000 en
avance remboursable)
SOURCE : http://mystartup.paris.fr/comment-se-lancer/je-recherche-des-financements
36
37. TYPES D’INCUBATEURS PUBLICS
INCUBATEURS DE LA VILLE / DE LA CCI / AFFILIÉS
A L’ETAT
INCUBATEURS DE RECHERCHE
Objectif : créer des emplois locaux
Objectif : valoriser la recherche académique
37
38. A g o r a n o v !
w w w. a g o r a n o v. c o m
P a r i s Te c h E n t r e p r e n e u r s !
h t t p : / / e n t r e p r e n e u r s . t e l e c o m -
p a r i s t e c h . f r /
P a r i s B i o t e c h !
h t t p : / / w w w. p a r i s b i o t e c h . o r g /
N o v a n c i a !
h t t p : / / w w w. n o v a n c i a . f r /
I n c u b a - S c h o o l
3 7
B l u e F a c t o r y !
( E S C P E u r o p e ) !
h t t p : / / b l u e -
f a c t o r y. e u / f r /
INCUBATEURS DE RECHERCHE OU « ACADÉMIQUES »
S c i e n c e s P o E n t r e p r e n e u r s !
h t t p : / / s c i e n c e s p o . f r / e n t r e p r e n e u r s /
Institut de la vision h t t p : / /
w w w. i n c u b a t e u r -
v i s i o n . o r g /
M a i s a u s s i H E C ( J o u y - e n - J o s a s / C h a m p e r r e t ) ,
E S S E C ( L a D é f e n s e ) , E n s a m ( P l a c e d ’ I t a l i e ) , . . .
Institut du cerveau et de la moelle
épinière h t t p : / /
m y s t a r t u p . p a r i s . f r / i p e p s -
r e v o l u t i o n n e - l a - l u t t e - c o n t r e -
l e s - m a l a d i e s -
n e u r o d e g e n e r a t i v e s /
38
39. République!
A coté du canal : 18, rue Yves Toudic, 75010 Paris!
!
770 m² offrant des bureaux de 26 à 84 m² et un open space!
Tarifs 2014 :!
300 €HT/CC/m²/an pour les bureaux non meublés,!
330 €HT/CC/m²/an pour les bureaux meublés!
Et 250 €HT/CC/mois par poste de travail en open space!
!
Soleillet!
A coté du Père Lachaise : 14 rue Soleillet, 75020 Paris
LES PÉPINIÈRES DE LA CCI PARIS ILE DE FRANCE :
PARIS RÉPUBLIQUE & PARIS SOLEILLET
SOURCES : !
http://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/hebergement-d-entreprises/paris-10eme!
http://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/hebergement-d-entreprises/paris-20eme 39
40. Source & Screenshot :!
http://www.parisincubateurs.com/
feuilletez-le-book-de-paris-incubateurs
Où ?
20+
Incubateurs
LES INCUBATEURS DE PARIS INCUBATEURS
BY PARIS RÉGION INNOVATION LAB (PRIL)
40
41. PARIS INNOVATION BOUCICAUT
DESIGN
E-SANTÉ
NUMÉRIQUE / VILLE DE DEMAIN
Surface totale : 1176 M²
Surface Res bureaux : 36 m² à
84m²
Nombre de bureaux : 18
XV
124-136 rue de Lourmel Paris
15e
Incubateur et hôtel
d’entreprise ouvert en 2014.
Source & Screenshots :!
http://
www.parisincubateurs.com
/feuilletez-le-book-de-
paris-incubateurs
41
43. PARTENAIRE THÈME
Groupe SOS Social Good Lab : Technologies Sociales Et
Environnementales
Renault Mobilité Connectée
JC Decaux Services Urbains Connectés
Air Liquide Respirer Dans La Ville
Covéa Habitat Connecté
DIAM L’expérience Consommateur 3.0 Dans Le Point De
Vente
ALCATEL ONETOUCH Mobile Technologies
GDF SUEZ Pour Une Meilleure Énergie Dans La Ville
AXA Global Direct Smart Data For Customer Intelligence
SNCF Voyageur Connecté
LES INCUBATEURS DE PARIS INCUBATEURS
BY PARIS RÉGION INNOVATION LAB (PRIL)
AVEC D’AUTRES PARTENAIRES
43
44. D’AUTRES INCUBATEURS & PÉPINIÈRES À PARIS
P a r i s P i o n n i è r e s !
h t t p : / / w w w. p a r i s p i o n n i e r e s . o r g /
L e s A t e l i e r s d e P a r i s !
h t t p : / / w w w. a t e l i e r s d e p a r i s . c o m /
I n c u b a t e u r d u 1 0 4 !
h t t p : / / w w w. 1 0 4 . f r / l e s _ e s p a c e s /
e q u i p e m e n t s / l _ i n c u b a t e u r. h t m l
P é p i n i è r e 2 7 !
h t t p : / / w w w. p e p i n i e r e 2 7 . f r /
h t t p : / / w w w. n e u i l l y l a b . c o m
Le Village by CA / P é p i n i è r e L a B o é t i e !
h t t p : / / w w w. p e p i n i e r e l a b o e t i e . c o m /
44
45. h t t p : / /
w w w. b p i f r a n c e . f r /
v o t r e _ p r o j e t / i n n o v e r /
a i d e s _ e t _ f i n a n c e m e
n t s / s e r v i c e s /
e s p a c e _ s t a r t u p
h t t p : / / w w w. n u n c . f r / p e p i n i e r e - d - e n t r e p r i s e s - a u -
s t a d e - J e a n - B o u i n - a - P a r i s - 1 6 e . h t m l
L a H a l l e F r e y s s i n e t à P a r i s 1 3 e
( 2 0 1 6 )
h t t p : / / w w w. r e s i d e n c e c r e a t i s . f r /
COMING SOON
D’AUTRES INCUBATEURS & PÉPINIÈRES À PARIS
P é p i n i è r e d ’ e n t r e p r i s e s a u s t a d e
J e a n B o u i n à P a r i s 1 6 e ( 2 0 1 5 ? )
h t t p : / / 1 0 0 0 s t a r t u p s p a r i s . f r
45
46. TABLEAU COMPARATIF
SOLUTION BUDGET
MINI
POSTES COMMENTAIRE
Bail commercial
3/6/9
NS standard, pas vraiment compatible avec une société en création avec
peu de cash et de visibilité
Centre d’affaires 600 € 1 à 4 très bien si vous avez une activité de standing / a forte valeur ajoutée,
souvent qui ne soit pas une profession libérale. Très cher sinon (nbses
options payantes)
Bail précaire 1400 € 3 à 12 certains propriétaires acceptent de vous louer un bien
exceptionnellement pour une durée inférieure à 23 mois (pour des
raisons de travaux, ...). Parfois de très bons plans, généralement de
bouche à oreille, ou des annonces mélangées à d'autres comme sur
www.vivastreet.com ou www.leboncoin.com Compter environ 4 à 6
m2 par personne + 40 à 50% pour les surfaces communes (salle de
réunion, entrée, kitchenette, toilettes) selon la surface totale.
Sous-location de
bureaux
900 € 3 à 12 il existe de très nombreuses offres sur des sites comme
www.bureauxapartager.com . Un très bon rapport généralement, mais
attention aux frais auxquels on ne pense pas, notamment les espaces /
services communs et l'équipement / mobilier. À privilégier si vous êtes
plus de 4 ou 5
Coworking 350 € 1 à 4 facturation souple au poste de travail. Il en existe plus de 30 sur
Paris, voir sur des sites comme www.bureauxapartager.com,
www.eWorky.com ou www.Neo-nomade.com . Les tarifs vont de 250 à
450 euros HT / mois, généralement tout inclus, selon le lieu, le type
de services et l'animation. À privilégier si vous êtes 1 a 4, et cherchez
à développer des relations / échanges avec d'autres entrepreneurs
Incubateur /
pépinière
900 € 3 à 12 les moins chers (au poste) car subventionnés. Pour des projets innovants
(souvent sur base technologique), sur dossier / comité de sélection. Ils
ouvrent généralement le droit à des subventions spécifiques (PIA à Paris
par exemple) et disposent d'une offre d'accompagnement/animation 46
47. Coworkings, Centres d’Affaires & Sous-locations
Bureaux à Partager https://www.bureauxapartager.com
Neo-Nomade http://www.neo-nomade.com
Vivastreet http://search.vivastreet.com
Cobureau http://www.cobureau.com
Offees http://www.offees.com
E-worky http://www.eworky.com
Coworlink http://coworlink.com
ShareDesk www.sharedesk.net
Bureaux Fermés & Sous-locations
LeBonCoin http://www.leboncoin.fr
Seloger.com (AgoraBiz) http://www.seloger.com
PAPCommerces http://www.papcommerces.fr
Leaseo http://www.leaseo.fr
Century21 Pro http://www.century21.fr/commerce_entreprises
Bureau-Paris http://www.bureau-paris.fr
Incubateurs & Pépinières
Mon Incubateur http://www.mon-incubateur.com
Mairie de Paris http://www.paris.fr/pro/2d3es-hebergement-d-
entreprises/incubateurs/
rub_9529_stand_22925_port_23414
Cartographies
Tech On Map http://techonmap.fr/
Paris Techlist http://techlist.in/paris/incubators
Greenspace Paris Carte des Coworkings http://www.tripline.net/trip/Coworking_spaces_-
_Paris-65575360031010049FD8F25729F943DB
RÉFÉRENCES
47
48. LES ENTREPREHEROS de
GREENSPACE PARIS
28 rue du Chemin Vert - 75011 Paris
facebook.com/Greenspace.Paris
Meetup / twitter.com/GreenspaceParis
Auteurs : Amaury de Buchet / Claire Schaffer 48