SlideShare une entreprise Scribd logo
Où et comment héberger
votre société à moindre frais
Animé	
  par	
  :	
  
Amaury	
  de	
  Buchet	
  
Fondateur	
  Greenspace	
  Paris	
  
	
  

11	
  février	
  2014	
  

Connecting Startups
@Connect_Startup
Les différentes solutions d’hébergement
1. 
2. 
3. 
4. 
5. 
6. 

bail commercial 3/6/9
centre d'affaires
bail précaire
sous-location de bureaux
le co-working
incubateurs et pépinières
Comprendre le marché de l’immobilier
d’entreprise
Des loyers moyens qui ne baissent pas

Auxquels il faut rajouter les services : énergie, multi-techniques, sécurité, mobilité
Un taux de vacance en légère hausse à
7,3%* (vs 6,8% fin 2012)

* Principalement dû à des immeubles vides à La Défense. Il est de 4,8% pour Paris
intra-muros
Quelques données générales d’exploitation
•  Coût moyen d’exploitation (source IPD France 2007) :
– 
– 
– 
– 
– 

Loyers : 437 € / m2 en France, vs 630 € / m2 en GB
par occupant/poste : 10 012 € en France vs 7 385 € en GB
Avec des écarts entre 14,5K€ en IdF, 8,7K€ au minimum en France
Dont plus de 50% pour les loyers, un peu moins pour les services
A rapporter au salaire chargé de vos employés …

•  Ratios surface :
–  Surface utile par occupant : 23m2 à Paris, vs 12m2 à Londres
–  Net / brut : 57% en France, vs 82% en GB
–  Taux d’occupation réelle (poste de travail / surface totale louée) : 60 à 70%
en moyenne en IdF (Arseg)
–  Surface globale de travail par salarié IdF : 16m2 en moyenne (source Arseg)
Les solutions temporaires (baux précaires, sous location et
centres d’affaires) suscitent un intérêt croissant
•  25% des entreprises envisagent cette solution en 2013 (8%
en 2012, 4% en 2011) (source baromètre BureauxLocaux oct
2012 et oct 2013)
•  Environ 65% des postes sont occupés, 53,8% des salariés
travaillent en open space, 4,8% des sociétés seulement souslouent leur espace disponible (source AOS Studley 2013)
Centres d’affaires : ServCorp, Regus, Multiburo,
Ateac, …
Centres d’affaires Multiburo
"

(autres adresses Troca, bd
Sébastopol, gare de Lyon, Champs
Elysees, Montaigne)

9
Le bail précaire / convention d’occupation
dérogatoire
•  Dérogation au statut du bail commercial (minimum 9
ans) :
http://www.cartonspleins.fr/louer-des-bureaux-pourmoins-de-2-ans-quel-bail-choisir/
•  Comment faire pour sous-louer ses bureaux :
http://www.cartonspleins.fr/sous-louer-ses-bureaux-lesregles-et-les-avantages/
Le co-working : une solution économique ?
Comparaison pour 4 postes entre un bail commercial ou
précaire et une solution de type coworking
Hypothèses :
•  le prix de référence du quartier : 360 euros HC HT / an,
•  X 2 coefficient espaces communs sur une petite surface
(salle de réunion / kitchenette / entrée / couloir)
•  + (base 35m2) 26 € de charges, 50 € de chauffage, 30 €
d’internet / mois
•  + services de base (ménage, petites réparations, …)
•  + mobilier (bureaux, chaises, rangement) et équipement
(ménage, kitchenette, téléphone).
Décaissement au démarrage de l’activité
Tarif	
  HT	
  

Local	
  vide	
  Paris	
  XIe	
  

Bureaux	
  en	
  co-­‐working	
  

Hypothèse	
  

Local	
  de	
  36m2	
  avec	
  un	
  
loyer	
  de	
  1080	
  €	
  /	
  mois	
  +	
  
charges	
  de	
  27	
  €	
  /	
  mois	
  	
  

Pour	
  un	
  bureau	
  fermé	
  de	
  standing	
  de	
  18m2	
  
avec	
  package	
  de	
  base	
  (charges,	
  services,	
  
meubles,	
  animaJon)	
  à	
  1080	
  €	
  /	
  mois	
  

Tarif	
  au	
  m2	
  HT	
  HC	
  /	
  an	
  

360	
  €	
  

720	
  €	
  

Dépôt	
  de	
  garanJe	
  

3	
  mois	
  –	
  3240	
  €	
  

3	
  mois	
  (hypothèse	
  max)	
  –	
  3240	
  €	
  

CauJon	
  

Souvent	
  si	
  bail	
  3/6/9	
  

Non	
  

Avance	
  loyer	
  

1	
  mois	
  –	
  1080	
  €	
  

3	
  mois	
  (hypothèse	
  max)	
  –	
  3240	
  €	
  

Honoraires	
  agence	
  

3,5	
  mois	
  –	
  3780	
  €	
  

0	
  

Avance	
  sur	
  charges	
  

2	
  mois	
  –	
  54	
  €	
  

0	
  

InvesJssements	
  bureaux	
  /	
  
matériel	
  (4	
  postes)	
  

1	
  900	
  €	
  

0	
  

InstallaJon	
  tel	
  /	
  internet	
  

55	
  €	
  (3	
  semaines)	
  

0	
  (immédiat)	
  

TOTAL	
  

10	
  109	
  €	
  (hors	
  cauJon)	
  

6	
  480	
  €	
  

Différence	
  

-­‐	
  3	
  629	
  €	
  
Coûts annuels d’exploitation
Tarif	
  HT	
  

Local	
  vide	
  Paris	
  XIe	
  

Bureaux	
  en	
  sous-­‐locaCon	
  

Hypothèse	
  

Local	
  de	
  36m2	
  avec	
  un	
  
loyer	
  de	
  1080	
  €	
  /	
  mois	
  +	
  
charges	
  de	
  27	
  €	
  /	
  mois	
  	
  

Pour	
  un	
  bureau	
  fermé	
  de	
  standing	
  de	
  
18m2	
  avec	
  package	
  de	
  base	
  (charges,	
  
services,	
  meubles,	
  animaJon)	
  à	
  1080	
  €	
  /	
  
mois	
  

Loyer	
  

12	
  960	
  €	
  

12	
  960	
  €	
  

Charges	
  locaJves	
  

324	
  €	
  

0	
  

Abonnements	
  et	
  consommaJons	
  
(eau,	
  gaz,	
  électricité,	
  internet,	
  
téléphone)	
  

960	
  €	
  

0	
  

Assurances	
  

1000	
  €	
  

0	
  

AmorJssement	
  mobilier	
  +	
  matériel	
  

950	
  €	
  

0	
  

Services	
  de	
  base	
  (ne]oyage,	
  travaux	
   2	
  400	
  €	
  
d’entreJen	
  des	
  locaux,	
  maintenance	
  
des	
  installaJons,	
  accueil,	
  sécurité,	
  
courrier,	
  …)	
  

0	
  

Forfait	
  animaJon	
  

0	
  

Inclus	
  

TOTAL	
  

18	
  594	
  €	
  (hors	
  cauJon)	
  

12	
  960	
  €	
  

Différence	
  

-­‐	
  5	
  622	
  €	
  
Bilan
•  Un investissement (en €) au démarrage de l’activité
inférieur de 36%
•  Des charges annuelles de fonctionnement inférieures de
30%
•  Sans compter :
–  un niveau de prestations général très supérieur à la moyenne
(accès internet, bâtiments, salle de gym, cafeteria équipée, …),
–  la présence / les échanges avec les autres entreprises,
–  la valeur de l’éco-système,
–  la qualité de la localisation,
–  les réductions négociées auprès de fournisseurs, …

•  Mais une solution qui redevient intéressante pour plus
de 5 personnes
Le co-working, une solution en plein essort

Toutes les données
concernant le coworking
sont tirées de Global
Coworking survey 2012
(Deskmag)

Seulement 21% des espaces de coworking font partie d’un réseau (association, franchise, autre)
Qui sont les coworkers ?

38% des coworkers sont des femmes : 42% en Europe vs 37% en Amérique du Nord
L’espace de coworking typique
•  41 postes (occupés à 55% à un instant T)
•  Une location pour un poste de travail d’environ :
–  mensuelle €350 à Paris (entre €250 et €450), €200 en Europe, $250 aux EtatsUnis,
–  et journalière à partir de €10 ou $12.50

•  Un hébergement composé :
–  De bureaux équipés : table, chaise, rangements, …
–  Des espaces communs équipés : salles de réunion / détente, cafeteria,
sanitaires, …
–  Des services : internet, climatisation, sécurité d’accès / incendie, café, …

•  Une communauté composée :
–  d’interactions entre coworkers : principalement casual small talk, la
simple présence d’autres travailleurs, partage de compétences et de
conseils (plus de 60%),
–  d’évènements : principalement d’évènements de networking (repas en
commun, …), ateliers (juridiques, …), présentations / sessions
d’information (plus de 65%)
Communauté : les interactions
Communauté : les évènements
Quelques espaces de coworking à Paris

http://www.tripline.net/trip/Coworking_spaces_-_Paris-65575360031010049FD8F25729F943DB
Choisir son espace de coworking : le Team
La Mutinerie : Eric, Antoine et
William van den Broek, Fred et
Xavier
Soleilles Cowork : Sandrine Benattar,
Marie Khayat, Nadine Louchart, Claude et
Christine

NUMA / La Cantine : Nathanaël SorinRichez, Paul Richardet, …

Greenspace : Amaury de Buchet, Vanessa
Flizot
Choisir son espace de coworking : le Team
(suite)
DojoCréa : Frédéric Dembak,
John Lewis

Lawomatic : Anne Claire Pâris
François-Emmanuel Lamellière

La Ruche : Charlotte Hochman,
Miora Ranaivoarinosy, Elodie
Bouchot
Community Space : Luc Legay,
François Duport
Choisir son espace de coworking : le Team
(suite …)
Studios Singuliers : Camille
Garnier, Sébastien Malcotti, Basil
Samson

Le Laptop : Pauline Thomas

Le Loft (50 Partners) : Jérôme
Masurel et Charles Fourault
Choisir son espace de coworking : le Team
(encore un peu …)
Mais aussi :
La Poussinade (Jonathan Dhiver), Médiavillage (Setareh Farsi) le
Labo de l’Edition, WorkinParis (Jonathan Lascar),
L’Espace startup de Bpi France (depuis nov 2013, cf la section
incubateurs), Silicon Valois (Ministère de la Culture, ouverture courant
2014, sur l’innovation culturelle et à l’éducation artistique et culturelle)
et de nombreux espaces dans des agences : Le Tank, Wallace,
Chugulu, Af83, Nurun, Trois Temps, …
Les incubateurs de la ville de Paris (Juin 2013)

http://www.paris.fr/pro/2d3es-hebergement-d-entreprises/incubateurs/rub_9529_stand_22925_port_23414
Incubateurs de recherche ou « académiques »
"
Blue Factory (ESCP Europe)
http://blue-factory.eu/fr/
Paris Biotech
http://www.parisbiotech.org/

Sciences Po Entrepreneurs
http://sciencespo.fr/entrepreneurs/

http://www.institut-vision.org/
index.php?
option=com_content&view=articl
e&id=229&Itemid=135&lang=fr
Agoranov
www.agoranov.com

Novancia
http://www.novancia.fr/
Incuba-School

ParisTech entrepreneurs
http://entrepreneurs.telecom-paristech.fr/
Mais aussi HEC (Jouy-en-Josas / Champerret), ESSEC (La
Défense), Ensam (Place d’Italie), ...

27
Incubateur Institut de la Vision"

Hébergement : ???"
Animation : 850 € / mois"

28
L’institut du Cerveau et de la Moëlle Epinière

L’ICM est un centre de recherches de dimension
internationale, spécialisé sur les maladies
neurologiques, qui rassemble plus de 500 chercheurs
et médecins. Son incubateur d’entreprises, Ipeps-ICM,
est un espace de plus de 1000 m2 dédié à
l’accompagnement d’entreprises innovantes,
naissantes ou matures, travaillant en collaboration dans
les axes de recherche de l’ICM. Ouvert en 2012, IpepsICM accueillera aussi bien des entreprises développant
de nouvelles thérapies, que des acteurs du diagnostic,
des dispositifs médicaux et de la e-santé.

http://icm-institute.org/
Les pépinières de la CCI Paris Ile de France :
Paris République & Paris Soleillet
République (18, rue Yves Toudic, 75010 Paris)
770 m² offrant des bureaux de 26 à 84 m² et un open space
Tarifs 2014 :
•  300 €HT/CC/m²/an pour les bureaux non meublés,
•  330 €HT/CC/m²/an pour les bureaux meublés
•  Et 250 €HT/CC/mois par poste de travail en open space
Autre site à coté du Père Lachaise (14 rue Soleillet, 75020
Paris )

http://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/hebergement-d-entreprises/paris-soleillet
30
Les incubateurs de Paris Incubateurs, by
Paris Région Innovation Lab (PRIL)
Paris	
  InnovaCon	
  ...	
  

MéCers	
  

Arrondissement	
  

Réunion	
  

Nouveaux	
  Medias	
  

75020	
  

Belleville	
  

Creanova	
  

75020	
  

Masséna	
  

Technologies	
  Numérique	
  

75013	
  

Bourse	
  

Finance	
  

75002	
  

Labo	
  de	
  l’EdiJon	
  

EdiJon	
  

75005	
  

Nord	
  Express	
  (PRINE)	
  
	
  

Cleantech,	
  Jeux	
  vidéos,	
  Numérique	
  

75018	
  

Boucicaut	
  

design,	
  e-­‐santé	
  et	
  numérique	
  /	
  ville	
  de	
  demain	
  

75015	
  

Welcome	
  City	
  Lab	
  

Tourisme	
  

75006	
  

L’hébergement dans les incubateurs de Paris Incubateurs et ceux qui y sont associés ouvre
droit au financement PIA (Paris Innovation Amorçage) sous certaines conditions
http://www.parisincubateurs.com/sites_incubateur/liste-sites
Et des incubateurs avec d’autres partenaires
Paris	
  InnovaCon	
  ...	
  

MéCers	
  

Arrondissement	
  

La	
  Ruche	
  

Entrepreneuriat	
  Social	
  et	
  Solidaire	
  

75010	
  

Social	
  Good	
  Lab,	
  avec	
  Groupe	
  SOS	
  

Technologies	
  sociales	
  et	
  environnementales	
  

Avec	
  Renault	
  

Mobilité	
  Connectée	
  

Avec	
  JC	
  Decaux	
  

Services	
  Urbains	
  connectés	
  

Avec	
  Air	
  Liquide	
  
	
  

Respirer	
  dans	
  la	
  ville	
  
Paris Innovation Réunion"

Hébergement : 300 € / m2 / an"
Animation : 10-12 K€ / an"

Surface totale: 2200 m2
Surface des bureaux : 24 à 105 m2
Nombre de bureaux : 22

33
Source : http://www.flickr.com/photos/48426341@N04/page2/
Paris Innovation Belleville"

Hébergement : ??? € / m2 / an"
Animation : 10-12 K€ / an"

34"
Paris Innovation Masséna"
Hébergement : 280 € / m2 / an"
Animation : 10-12 K€ / an"

35"
Paris Innovation Nord-Express"
Hébergement : 230 € / m2 / an"
Animation : 10-12 K€ / an"

36"
Hébergement : 150 € / poste / mois"
Animation : 1000 € / mois"

37"
Paris Innovation Bourse"

Hébergement : 450 € / m2 / an"
Charges : 500 € / lot / mois"
Animation : 10-12 K€ / an"

Palais Brongniart - 3ème étage (anciens
locaux du Camping)
28, place de la Bourse -75002 Paris Métro : Bourse
Surface totale : 282 m2
Surface des bureaux : 10 à 20m2
Nombre de bureaux : 7 (24 postes)

38
Paris Innovation Boucicault
3 programmes d’incubation thématiques :
design, e-santé et numérique / ville de
demain
Incubateur/hôtel d’entreprises

Tarif incubateur 2013

Le pole d’entreprises est constitué de 42 lots
Hôtel d’entreprises de 2492 m² SHON divisé en 16 lots de
62 à 172 m².
Espace de co-working de 168 m² et 24 postes dont un
espace de travail en commun de 10 places.
Incubateur de 1580 m² SHON, divisée en 25 lots de 23 à
123 m².
L’incubateur a également 2 structures d’accompagnement :
- Paris Région Innovation Laboratoire
- Impulse partenaires

Tarif hôtel d’entreprises 2013
260 € annuel /m2/an/HT/HC pour la première année
(comprenant la réduction de 50 %),
Bail 3/6/9
312 € annuel /m2/an/HT/HC pour la seconde année (comprenant
390 € annuel /m2/an/HT/HC pour les 3 premières années
la réduction de 40 %) indexée sur la variation des indices du
(comprenant la réduction de 25% d’aide accordée).
coût de la construction,
442 € annuel /m2/an/HT/HC de 4 à 6 ans (comprenant la
364 € annuel /m2/an/HT/HC en cas de poursuite du parcours
réduction de 15% d’aide accordée).
résidentiel, sur une troisième et quatrième année (réduction de
520 € annuel /m2/an/HT/HC de 7 à 9 ans indexée sur la
-30 %) indexée sur la variation des indices du coût de la
variation des indices du coût de la construction.
construction.
http://www.rivp.fr/je-cherche-un-local/incubateurs-hotels-dentreprise-et-bureaux/paris-innovation-boucicaut-15e/
Autres incubateurs / pépinières à Paris …

Paris Pionnières
http://www.parispionnieres.org/

Les Ateliers de Paris
http://www.ateliersdeparis.com/

Incubateur du 104
http://www.104.fr/les_espaces/equipements/
l_incubateur.html
http://www.neuillylab.com/
Pépinière 27
http://www.pepiniere27.fr/

Mais aussi Espace startup bpifrance, Creatis, Pépinières de la
CCI Paris (Soleillet, République), Pépinière Boétie (juin
2014), ...
Tourisme : Welcome City Lab
>Où ?
En amorçage : 76 bis Rue de Rennes, 75006 Paris. Des bureaux
en open-space sont mis à dispositions de nos incubés
En décollage : plusieurs sites seront dédiés à cette incubation.
Paris Région Innovation Nord Express (PRINE), 110-122 rue des
Poissoniers, 75018 Paris
Paris Innovation Réunion (Nouveaux Médias), 80 rue des Haies,
75020 Paris
Des bureaux privatifs de 24m² à 140m² sont disponibles selon
les besoins.

>Combien ?
En amorçage : 1500 euros par mois,
comprenant toute l’offre décrite cidessus.
En décollage :
Accompagnement : 7000 € / an
Hébergement : 237 à 305 € m2/an
charges comprises selon le site +
connexion internet au choix

http://www.parisincubateurs.com/welcomecitylab
Espace startup bpi France

http://www.bpifrance.fr/votre_projet/innover/aides_et_financements/services/espace_startup
Respirer la ville, avec le i-lab d’Air Liquide

http://www.parisincubateurs.com/respirer-dans-la-ville
Créatis I et II, par la Gaité Lyrique

En plein cœur de Paris, CREATIS propose aux entreprises du secteur la
location de postes de travail en incubation au dernier étage de la Gaîté
Lyrique (à partir de 650€ HT / mois / poste TCC) ou en co-working à
proximité immédiate, boulevard Sébastopol (à partir de 450€ / mois / poste
TCC).
En conclusion
SoluCon	
  

Budget	
  mini	
  

Commentaire	
  

NS	
  

Bail	
  commercial	
  
3/6/9	
  

Nb	
  de	
  
postes	
  

standard,	
  pas	
  vraiment	
  compaJble	
  avec	
  une	
  société	
  en	
  créaJon	
  avec	
  peu	
  de	
  
cash	
  et	
  de	
  visibilité	
  

Centre	
  d’affaires	
  

600	
  €	
  

1	
  à	
  4	
  

très	
  bien	
  si	
  vous	
  avez	
  une	
  acJvité	
  de	
  standing	
  /	
  a	
  forte	
  valeur	
  ajoutée,	
  souvent	
  
qui	
  ne	
  soit	
  pas	
  une	
  profession	
  libérale.	
  Très	
  cher	
  sinon	
  (nbses	
  opJons	
  payantes)	
  

Bail	
  précaire	
  

1400	
  €	
  

3	
  à	
  12	
  

certains	
  propriétaires	
  acceptent	
  de	
  vous	
  louer	
  un	
  bien	
  excepJonnellement	
  pour	
  
une	
  durée	
  inférieure	
  à	
  23	
  mois	
  (pour	
  des	
  raisons	
  de	
  travaux,	
  ...).	
  Parfois	
  de	
  très	
  
bons	
  plans,	
  généralement	
  de	
  bouche	
  à	
  oreille,	
  ou	
  des	
  annonces	
  mélangées	
  à	
  
d'autres	
  comme	
  sur	
  www.vivastreet.com	
  ou	
  www.leboncoin.com	
  	
  Compter	
  
environ	
  4	
  à	
  6	
  m2	
  par	
  personne	
  +	
  40	
  à	
  50%	
  pour	
  les	
  surfaces	
  communes	
  (salle	
  de	
  
réunion,	
  entrée,	
  kitchene]e,	
  toile]es)	
  selon	
  la	
  surface	
  totale.	
  	
  

Sous-­‐locaJon	
  de	
  
bureaux	
  

900	
  €	
  

3	
  à	
  12	
  

il	
  existe	
  de	
  très	
  nombreuses	
  offres	
  sur	
  des	
  sites	
  comme	
  
www.bureauxapartager.com	
  .	
  Un	
  très	
  bon	
  rapport	
  généralement,	
  mais	
  
a]enJon	
  aux	
  frais	
  auxquels	
  on	
  ne	
  pense	
  pas,	
  notamment	
  les	
  espaces	
  /	
  services	
  
communs	
  et	
  l'équipement	
  /	
  mobilier.	
  À	
  privilégier	
  si	
  vous	
  êtes	
  plus	
  de	
  4	
  ou	
  5	
  

Coworking	
  

350	
  €	
  

1	
  à	
  4	
  

facturaJon	
  souple	
  au	
  poste	
  de	
  travail.	
  Il	
  en	
  existe	
  plus	
  de	
  30	
  sur	
  Paris,	
  voir	
  sur	
  
des	
  sites	
  comme	
  www.bureauxapartager.com,	
  www.eWorky.com	
  ou	
  
www.Neo-­‐nomade.com	
  .	
  Les	
  tarifs	
  vont	
  de	
  250	
  à	
  450	
  euros	
  HT	
  /	
  mois,	
  
généralement	
  tout	
  inclus,	
  selon	
  le	
  lieu,	
  le	
  type	
  de	
  services	
  et	
  l'animaJon.	
  À	
  
privilégier	
  si	
  vous	
  êtes	
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Références
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https://www.deskwanted.com/
http://www.deskmag.com/
http://www.sharedesk.net/
http://www.neo-nomade.com/
http://www.eworky.com/
http://www.bureauxapartager.com/
http://search.vivastreet.com/annonces-location-bureaux+ile-defrance?lb=new&search=1&start_field=1&keywords=bureaux
+paris&cat_1=82&searchGeoId=2&end_field=
•  http://www.cartonspleins.fr/
•  http://www.mon-incubateur.com/site_incubateur/incubateurs?zip=75
•  http://www.tripline.net/trip/Coworking_spaces__Paris-65575360031010049FD8F25729F943DB?n=9
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  • 1. Où et comment héberger votre société à moindre frais Animé  par  :   Amaury  de  Buchet   Fondateur  Greenspace  Paris     11  février  2014   Connecting Startups @Connect_Startup
  • 2. Les différentes solutions d’hébergement 1.  2.  3.  4.  5.  6.  bail commercial 3/6/9 centre d'affaires bail précaire sous-location de bureaux le co-working incubateurs et pépinières
  • 3. Comprendre le marché de l’immobilier d’entreprise
  • 4. Des loyers moyens qui ne baissent pas Auxquels il faut rajouter les services : énergie, multi-techniques, sécurité, mobilité
  • 5. Un taux de vacance en légère hausse à 7,3%* (vs 6,8% fin 2012) * Principalement dû à des immeubles vides à La Défense. Il est de 4,8% pour Paris intra-muros
  • 6. Quelques données générales d’exploitation •  Coût moyen d’exploitation (source IPD France 2007) : –  –  –  –  –  Loyers : 437 € / m2 en France, vs 630 € / m2 en GB par occupant/poste : 10 012 € en France vs 7 385 € en GB Avec des écarts entre 14,5K€ en IdF, 8,7K€ au minimum en France Dont plus de 50% pour les loyers, un peu moins pour les services A rapporter au salaire chargé de vos employés … •  Ratios surface : –  Surface utile par occupant : 23m2 à Paris, vs 12m2 à Londres –  Net / brut : 57% en France, vs 82% en GB –  Taux d’occupation réelle (poste de travail / surface totale louée) : 60 à 70% en moyenne en IdF (Arseg) –  Surface globale de travail par salarié IdF : 16m2 en moyenne (source Arseg)
  • 7. Les solutions temporaires (baux précaires, sous location et centres d’affaires) suscitent un intérêt croissant •  25% des entreprises envisagent cette solution en 2013 (8% en 2012, 4% en 2011) (source baromètre BureauxLocaux oct 2012 et oct 2013) •  Environ 65% des postes sont occupés, 53,8% des salariés travaillent en open space, 4,8% des sociétés seulement souslouent leur espace disponible (source AOS Studley 2013)
  • 8. Centres d’affaires : ServCorp, Regus, Multiburo, Ateac, …
  • 9. Centres d’affaires Multiburo " (autres adresses Troca, bd Sébastopol, gare de Lyon, Champs Elysees, Montaigne) 9
  • 10. Le bail précaire / convention d’occupation dérogatoire •  Dérogation au statut du bail commercial (minimum 9 ans) : http://www.cartonspleins.fr/louer-des-bureaux-pourmoins-de-2-ans-quel-bail-choisir/ •  Comment faire pour sous-louer ses bureaux : http://www.cartonspleins.fr/sous-louer-ses-bureaux-lesregles-et-les-avantages/
  • 11. Le co-working : une solution économique ? Comparaison pour 4 postes entre un bail commercial ou précaire et une solution de type coworking Hypothèses : •  le prix de référence du quartier : 360 euros HC HT / an, •  X 2 coefficient espaces communs sur une petite surface (salle de réunion / kitchenette / entrée / couloir) •  + (base 35m2) 26 € de charges, 50 € de chauffage, 30 € d’internet / mois •  + services de base (ménage, petites réparations, …) •  + mobilier (bureaux, chaises, rangement) et équipement (ménage, kitchenette, téléphone).
  • 12. Décaissement au démarrage de l’activité Tarif  HT   Local  vide  Paris  XIe   Bureaux  en  co-­‐working   Hypothèse   Local  de  36m2  avec  un   loyer  de  1080  €  /  mois  +   charges  de  27  €  /  mois     Pour  un  bureau  fermé  de  standing  de  18m2   avec  package  de  base  (charges,  services,   meubles,  animaJon)  à  1080  €  /  mois   Tarif  au  m2  HT  HC  /  an   360  €   720  €   Dépôt  de  garanJe   3  mois  –  3240  €   3  mois  (hypothèse  max)  –  3240  €   CauJon   Souvent  si  bail  3/6/9   Non   Avance  loyer   1  mois  –  1080  €   3  mois  (hypothèse  max)  –  3240  €   Honoraires  agence   3,5  mois  –  3780  €   0   Avance  sur  charges   2  mois  –  54  €   0   InvesJssements  bureaux  /   matériel  (4  postes)   1  900  €   0   InstallaJon  tel  /  internet   55  €  (3  semaines)   0  (immédiat)   TOTAL   10  109  €  (hors  cauJon)   6  480  €   Différence   -­‐  3  629  €  
  • 13. Coûts annuels d’exploitation Tarif  HT   Local  vide  Paris  XIe   Bureaux  en  sous-­‐locaCon   Hypothèse   Local  de  36m2  avec  un   loyer  de  1080  €  /  mois  +   charges  de  27  €  /  mois     Pour  un  bureau  fermé  de  standing  de   18m2  avec  package  de  base  (charges,   services,  meubles,  animaJon)  à  1080  €  /   mois   Loyer   12  960  €   12  960  €   Charges  locaJves   324  €   0   Abonnements  et  consommaJons   (eau,  gaz,  électricité,  internet,   téléphone)   960  €   0   Assurances   1000  €   0   AmorJssement  mobilier  +  matériel   950  €   0   Services  de  base  (ne]oyage,  travaux   2  400  €   d’entreJen  des  locaux,  maintenance   des  installaJons,  accueil,  sécurité,   courrier,  …)   0   Forfait  animaJon   0   Inclus   TOTAL   18  594  €  (hors  cauJon)   12  960  €   Différence   -­‐  5  622  €  
  • 14. Bilan •  Un investissement (en €) au démarrage de l’activité inférieur de 36% •  Des charges annuelles de fonctionnement inférieures de 30% •  Sans compter : –  un niveau de prestations général très supérieur à la moyenne (accès internet, bâtiments, salle de gym, cafeteria équipée, …), –  la présence / les échanges avec les autres entreprises, –  la valeur de l’éco-système, –  la qualité de la localisation, –  les réductions négociées auprès de fournisseurs, … •  Mais une solution qui redevient intéressante pour plus de 5 personnes
  • 15. Le co-working, une solution en plein essort Toutes les données concernant le coworking sont tirées de Global Coworking survey 2012 (Deskmag) Seulement 21% des espaces de coworking font partie d’un réseau (association, franchise, autre)
  • 16. Qui sont les coworkers ? 38% des coworkers sont des femmes : 42% en Europe vs 37% en Amérique du Nord
  • 17. L’espace de coworking typique •  41 postes (occupés à 55% à un instant T) •  Une location pour un poste de travail d’environ : –  mensuelle €350 à Paris (entre €250 et €450), €200 en Europe, $250 aux EtatsUnis, –  et journalière à partir de €10 ou $12.50 •  Un hébergement composé : –  De bureaux équipés : table, chaise, rangements, … –  Des espaces communs équipés : salles de réunion / détente, cafeteria, sanitaires, … –  Des services : internet, climatisation, sécurité d’accès / incendie, café, … •  Une communauté composée : –  d’interactions entre coworkers : principalement casual small talk, la simple présence d’autres travailleurs, partage de compétences et de conseils (plus de 60%), –  d’évènements : principalement d’évènements de networking (repas en commun, …), ateliers (juridiques, …), présentations / sessions d’information (plus de 65%)
  • 18. Communauté : les interactions
  • 19. Communauté : les évènements
  • 20. Quelques espaces de coworking à Paris http://www.tripline.net/trip/Coworking_spaces_-_Paris-65575360031010049FD8F25729F943DB
  • 21. Choisir son espace de coworking : le Team La Mutinerie : Eric, Antoine et William van den Broek, Fred et Xavier Soleilles Cowork : Sandrine Benattar, Marie Khayat, Nadine Louchart, Claude et Christine NUMA / La Cantine : Nathanaël SorinRichez, Paul Richardet, … Greenspace : Amaury de Buchet, Vanessa Flizot
  • 22. Choisir son espace de coworking : le Team (suite) DojoCréa : Frédéric Dembak, John Lewis Lawomatic : Anne Claire Pâris François-Emmanuel Lamellière La Ruche : Charlotte Hochman, Miora Ranaivoarinosy, Elodie Bouchot Community Space : Luc Legay, François Duport
  • 23. Choisir son espace de coworking : le Team (suite …) Studios Singuliers : Camille Garnier, Sébastien Malcotti, Basil Samson Le Laptop : Pauline Thomas Le Loft (50 Partners) : Jérôme Masurel et Charles Fourault
  • 24. Choisir son espace de coworking : le Team (encore un peu …) Mais aussi : La Poussinade (Jonathan Dhiver), Médiavillage (Setareh Farsi) le Labo de l’Edition, WorkinParis (Jonathan Lascar), L’Espace startup de Bpi France (depuis nov 2013, cf la section incubateurs), Silicon Valois (Ministère de la Culture, ouverture courant 2014, sur l’innovation culturelle et à l’éducation artistique et culturelle) et de nombreux espaces dans des agences : Le Tank, Wallace, Chugulu, Af83, Nurun, Trois Temps, …
  • 25.
  • 26. Les incubateurs de la ville de Paris (Juin 2013) http://www.paris.fr/pro/2d3es-hebergement-d-entreprises/incubateurs/rub_9529_stand_22925_port_23414
  • 27. Incubateurs de recherche ou « académiques » " Blue Factory (ESCP Europe) http://blue-factory.eu/fr/ Paris Biotech http://www.parisbiotech.org/ Sciences Po Entrepreneurs http://sciencespo.fr/entrepreneurs/ http://www.institut-vision.org/ index.php? option=com_content&view=articl e&id=229&Itemid=135&lang=fr Agoranov www.agoranov.com Novancia http://www.novancia.fr/ Incuba-School ParisTech entrepreneurs http://entrepreneurs.telecom-paristech.fr/ Mais aussi HEC (Jouy-en-Josas / Champerret), ESSEC (La Défense), Ensam (Place d’Italie), ... 27
  • 28. Incubateur Institut de la Vision" Hébergement : ???" Animation : 850 € / mois" 28
  • 29. L’institut du Cerveau et de la Moëlle Epinière L’ICM est un centre de recherches de dimension internationale, spécialisé sur les maladies neurologiques, qui rassemble plus de 500 chercheurs et médecins. Son incubateur d’entreprises, Ipeps-ICM, est un espace de plus de 1000 m2 dédié à l’accompagnement d’entreprises innovantes, naissantes ou matures, travaillant en collaboration dans les axes de recherche de l’ICM. Ouvert en 2012, IpepsICM accueillera aussi bien des entreprises développant de nouvelles thérapies, que des acteurs du diagnostic, des dispositifs médicaux et de la e-santé. http://icm-institute.org/
  • 30. Les pépinières de la CCI Paris Ile de France : Paris République & Paris Soleillet République (18, rue Yves Toudic, 75010 Paris) 770 m² offrant des bureaux de 26 à 84 m² et un open space Tarifs 2014 : •  300 €HT/CC/m²/an pour les bureaux non meublés, •  330 €HT/CC/m²/an pour les bureaux meublés •  Et 250 €HT/CC/mois par poste de travail en open space Autre site à coté du Père Lachaise (14 rue Soleillet, 75020 Paris ) http://www.entreprises.cci-paris-idf.fr/web/hebergement-d-entreprises/paris-soleillet 30
  • 31. Les incubateurs de Paris Incubateurs, by Paris Région Innovation Lab (PRIL) Paris  InnovaCon  ...   MéCers   Arrondissement   Réunion   Nouveaux  Medias   75020   Belleville   Creanova   75020   Masséna   Technologies  Numérique   75013   Bourse   Finance   75002   Labo  de  l’EdiJon   EdiJon   75005   Nord  Express  (PRINE)     Cleantech,  Jeux  vidéos,  Numérique   75018   Boucicaut   design,  e-­‐santé  et  numérique  /  ville  de  demain   75015   Welcome  City  Lab   Tourisme   75006   L’hébergement dans les incubateurs de Paris Incubateurs et ceux qui y sont associés ouvre droit au financement PIA (Paris Innovation Amorçage) sous certaines conditions http://www.parisincubateurs.com/sites_incubateur/liste-sites
  • 32. Et des incubateurs avec d’autres partenaires Paris  InnovaCon  ...   MéCers   Arrondissement   La  Ruche   Entrepreneuriat  Social  et  Solidaire   75010   Social  Good  Lab,  avec  Groupe  SOS   Technologies  sociales  et  environnementales   Avec  Renault   Mobilité  Connectée   Avec  JC  Decaux   Services  Urbains  connectés   Avec  Air  Liquide     Respirer  dans  la  ville  
  • 33. Paris Innovation Réunion" Hébergement : 300 € / m2 / an" Animation : 10-12 K€ / an" Surface totale: 2200 m2 Surface des bureaux : 24 à 105 m2 Nombre de bureaux : 22 33 Source : http://www.flickr.com/photos/48426341@N04/page2/
  • 34. Paris Innovation Belleville" Hébergement : ??? € / m2 / an" Animation : 10-12 K€ / an" 34"
  • 35. Paris Innovation Masséna" Hébergement : 280 € / m2 / an" Animation : 10-12 K€ / an" 35"
  • 36. Paris Innovation Nord-Express" Hébergement : 230 € / m2 / an" Animation : 10-12 K€ / an" 36"
  • 37. Hébergement : 150 € / poste / mois" Animation : 1000 € / mois" 37"
  • 38. Paris Innovation Bourse" Hébergement : 450 € / m2 / an" Charges : 500 € / lot / mois" Animation : 10-12 K€ / an" Palais Brongniart - 3ème étage (anciens locaux du Camping) 28, place de la Bourse -75002 Paris Métro : Bourse Surface totale : 282 m2 Surface des bureaux : 10 à 20m2 Nombre de bureaux : 7 (24 postes) 38
  • 39. Paris Innovation Boucicault 3 programmes d’incubation thématiques : design, e-santé et numérique / ville de demain Incubateur/hôtel d’entreprises Tarif incubateur 2013 Le pole d’entreprises est constitué de 42 lots Hôtel d’entreprises de 2492 m² SHON divisé en 16 lots de 62 à 172 m². Espace de co-working de 168 m² et 24 postes dont un espace de travail en commun de 10 places. Incubateur de 1580 m² SHON, divisée en 25 lots de 23 à 123 m². L’incubateur a également 2 structures d’accompagnement : - Paris Région Innovation Laboratoire - Impulse partenaires Tarif hôtel d’entreprises 2013 260 € annuel /m2/an/HT/HC pour la première année (comprenant la réduction de 50 %), Bail 3/6/9 312 € annuel /m2/an/HT/HC pour la seconde année (comprenant 390 € annuel /m2/an/HT/HC pour les 3 premières années la réduction de 40 %) indexée sur la variation des indices du (comprenant la réduction de 25% d’aide accordée). coût de la construction, 442 € annuel /m2/an/HT/HC de 4 à 6 ans (comprenant la 364 € annuel /m2/an/HT/HC en cas de poursuite du parcours réduction de 15% d’aide accordée). résidentiel, sur une troisième et quatrième année (réduction de 520 € annuel /m2/an/HT/HC de 7 à 9 ans indexée sur la -30 %) indexée sur la variation des indices du coût de la variation des indices du coût de la construction. construction. http://www.rivp.fr/je-cherche-un-local/incubateurs-hotels-dentreprise-et-bureaux/paris-innovation-boucicaut-15e/
  • 40. Autres incubateurs / pépinières à Paris … Paris Pionnières http://www.parispionnieres.org/ Les Ateliers de Paris http://www.ateliersdeparis.com/ Incubateur du 104 http://www.104.fr/les_espaces/equipements/ l_incubateur.html http://www.neuillylab.com/ Pépinière 27 http://www.pepiniere27.fr/ Mais aussi Espace startup bpifrance, Creatis, Pépinières de la CCI Paris (Soleillet, République), Pépinière Boétie (juin 2014), ...
  • 41. Tourisme : Welcome City Lab >Où ? En amorçage : 76 bis Rue de Rennes, 75006 Paris. Des bureaux en open-space sont mis à dispositions de nos incubés En décollage : plusieurs sites seront dédiés à cette incubation. Paris Région Innovation Nord Express (PRINE), 110-122 rue des Poissoniers, 75018 Paris Paris Innovation Réunion (Nouveaux Médias), 80 rue des Haies, 75020 Paris Des bureaux privatifs de 24m² à 140m² sont disponibles selon les besoins. >Combien ? En amorçage : 1500 euros par mois, comprenant toute l’offre décrite cidessus. En décollage : Accompagnement : 7000 € / an Hébergement : 237 à 305 € m2/an charges comprises selon le site + connexion internet au choix http://www.parisincubateurs.com/welcomecitylab
  • 42. Espace startup bpi France http://www.bpifrance.fr/votre_projet/innover/aides_et_financements/services/espace_startup
  • 43. Respirer la ville, avec le i-lab d’Air Liquide http://www.parisincubateurs.com/respirer-dans-la-ville
  • 44. Créatis I et II, par la Gaité Lyrique En plein cœur de Paris, CREATIS propose aux entreprises du secteur la location de postes de travail en incubation au dernier étage de la Gaîté Lyrique (à partir de 650€ HT / mois / poste TCC) ou en co-working à proximité immédiate, boulevard Sébastopol (à partir de 450€ / mois / poste TCC).
  • 45. En conclusion SoluCon   Budget  mini   Commentaire   NS   Bail  commercial   3/6/9   Nb  de   postes   standard,  pas  vraiment  compaJble  avec  une  société  en  créaJon  avec  peu  de   cash  et  de  visibilité   Centre  d’affaires   600  €   1  à  4   très  bien  si  vous  avez  une  acJvité  de  standing  /  a  forte  valeur  ajoutée,  souvent   qui  ne  soit  pas  une  profession  libérale.  Très  cher  sinon  (nbses  opJons  payantes)   Bail  précaire   1400  €   3  à  12   certains  propriétaires  acceptent  de  vous  louer  un  bien  excepJonnellement  pour   une  durée  inférieure  à  23  mois  (pour  des  raisons  de  travaux,  ...).  Parfois  de  très   bons  plans,  généralement  de  bouche  à  oreille,  ou  des  annonces  mélangées  à   d'autres  comme  sur  www.vivastreet.com  ou  www.leboncoin.com    Compter   environ  4  à  6  m2  par  personne  +  40  à  50%  pour  les  surfaces  communes  (salle  de   réunion,  entrée,  kitchene]e,  toile]es)  selon  la  surface  totale.     Sous-­‐locaJon  de   bureaux   900  €   3  à  12   il  existe  de  très  nombreuses  offres  sur  des  sites  comme   www.bureauxapartager.com  .  Un  très  bon  rapport  généralement,  mais   a]enJon  aux  frais  auxquels  on  ne  pense  pas,  notamment  les  espaces  /  services   communs  et  l'équipement  /  mobilier.  À  privilégier  si  vous  êtes  plus  de  4  ou  5   Coworking   350  €   1  à  4   facturaJon  souple  au  poste  de  travail.  Il  en  existe  plus  de  30  sur  Paris,  voir  sur   des  sites  comme  www.bureauxapartager.com,  www.eWorky.com  ou   www.Neo-­‐nomade.com  .  Les  tarifs  vont  de  250  à  450  euros  HT  /  mois,   généralement  tout  inclus,  selon  le  lieu,  le  type  de  services  et  l'animaJon.  À   privilégier  si  vous  êtes  1  a  4,  et  cherchez  à  développer  des  relaJons  /  échanges   avec  d'autres  entrepreneurs   Incubateur  /   pépinière   900  €   3  à  12   les  moins  chers  (au  poste)  car  subvenJonnés.  Pour  des  projets  innovants   (souvent  sur  base  technologique),  sur  dossier  /  comité  de  sélecJon.  Ils  ouvrent   généralement  le  droit  à  des  subvenJons  spécifiques  (PIA  à  Paris  par  exemple)  et   disposent  d'une  offre  d'accompagnement/animaJon  
  • 47. Contact " By UlyssCo 28, rue du Chemin Vert I 75011 Paris I France Tél. : +33 1 43 38 1398 I Mob : + 33 6 60 44 0412 Contact : amaurydebuchet@ulyssco.com Twitter.com/adebuche www.facebook.com/Greenspace.Paris 47"