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• de manière générale
• en particulier pour le chauffage (50%)
• et les déplacements (25%)
le constat «énergie»
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consommation d’énergie
Hydraulique
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2.5%
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objectif: société à 2000 watts
( environ 1750 litres de mazout/an)
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politique énergétique
• Efficacité énergétique
- 1.1 Bâtiments
- 1.2 Industrie et services
- 1.3 Mobilité
- 1.4 Appareils électriques
- 1.5 Entreprises d’approvisionnement
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1970 18 litres/(m2∙a) 100 %
2007 (SIA 380/1) 8 litres/(m2∙a) 44 %
MINERGIE 2 litres/(m2∙a) 11 %
besoins en chauffage d’un immeuble
en litre de mazout
(soit, par habitant, un passage de 1’000 l/an à 100 l/an)
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Le prix de l’énergie comme critère dans le
choix d’un logement
• Prix moyen 4 pièces 100 m2: 2000.- CHF/mois
• Charges: 200.- à 250.-/mois (~ 10% critère non décisif)
Pour que cela change il faut:
multiplier par 4 le prix de l’énergie
(charges: 1’000 CHF)
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• il faut densifier
• il faut que cela soit financièrement rentable
conséquence:
• il faut réhabiliter thermiquement l’existant
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La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201410
• pour densifier
• pour assainir thermiquement
• pour rentabiliser les investissements
notre alternative:
isoler et surélever
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les entraves aux surélévations:
• le courage d’investir
• les hauteurs d’étages
• les règlements de construction
• les copropriétés
• l’endettement initial
• les aspects techniques (séismes, vétusté,…)
La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201412
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analyse financière
(pour un petit locatif, voir hypothèses)
•pour les locataires
•pour les propriétaires
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• locatif 3 étages, soit 6 appartements de 80 m2
• assainissement complet + surélévation de 1 étage
• étage supplémentaire avec 2 appartements de 80 m2
• avant rénovation: loyer 160.-/m2 charges 25 .-/m2
• après rénovation: loyer 240.-/m2 charges 5 .-/m2
• coûts des travaux: 2’000’000.- (2’700m3 x 700.-/m3)
• parts entretien / amélioration du confort: 50% / 50%
• pas de locataires durant les travaux
hypothèse:
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• Les 40’000.- que l’on peut attendre du programme
bâtiment (2% du coût des travaux) sont-ils suffisants
pour inciter le maître de l’ouvrage à assainir son
bâtiment ?
question:
La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201417
• augmentation de loyer: 50% (160.- à 240.-)
• augmentation loyer + charges: 32% (160.- à 245.-)
• avec prix énergie doublé: 19% (210.- à 250.-)
pour un appartement avec tout confort
résultat pour le locataire:
La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201418
• revenu locatif avant travaux: 6x80m2x160.- = 76’800.-
• revenu locatif après travaux: 8x80m2x240.- = 153’600.-
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augmentation du revenu locatif:
76’800.-
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La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201419
• 1 mio par le fond de rénovation
• 1 mio par une nouvelle hypothèque
• taux hypothécaire = 2.5% → bénéfice: 52’000.-/an
• taux hypothécaire = 5.0% → bénéfice: 27’000.-/an
+
• réduction des coûts d’entretien:10’000.-/an
• parkings supplémentaires: 10’000.-
• etc…
financement de l’opération:
La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201420
à cela s’ajoute:
• programme bâtiment: 40’000.-
• réduction d’impôts: 80’000.-
• autres subsides cantonaux, etc…
et en cas de vente du bien immobilier:
• réduction de l’impôt sur le gain immobilier: 70’000.-
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• mauvaise étude préliminaire (sans architecte, ingénieur, etc…)
• blocage du projet (monuments historiques, asloca)
• confort du bâtiment (surfaces des pièces, ascenseurs, etc…)
• coûts effectifs des travaux (dépassements)
• évolution des taux hypothécaires
• évolution des loyers (image du quartier, taux de vacance)
les risques:
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surélévations
et / ou
assainissements thermiques
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La
surélév
35
La
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La
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Bienne,le6octobre2011
Assainissementsdefaçadesetsurélévations
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surélév
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La
surélév
39
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11 m3m
1 jour pour déposer la façade rideau existante et
mettre en œuvre les modules préfabriqués, sur la
surface de trois logements en façade (~100 m2)
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La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201451
La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201452
conclusions
La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201453
Pour qu’une surélévation soit un
investissement rentable il faut:
• satisfaire les critères objectifs
(hauteurs d’étages, confort, coûts effectifs, etc…)
• évaluer correctement les critères aléatoires
(blocage du projet, copropriété, règlements de construction, hypothèques, loyers, etc…)
La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201454
il faut donc:
• travailler avec des professionnels
(architectes, ingénieurs, thermiciens, etc…)
• Savoir prendre des risques… avec modérationavec modération
La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201455
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patrimoine mondial de l’Unesco (1983)
La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201456
surélévations et arcades…
réalisées au XVème siècle
La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201457
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motivation des architectes et
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surélévations s’il faut 5 siècles
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La surélévation: quels coûts et et financements ? par M. Mooser, Cedotec-Lignum

  • 1. rénover selon Minergie - cas concret la surélévation: quels coûts et quels financements? Markus Mooser – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Vevey, Genève, mars / avril 2014
  • 2. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 20142 nous consommons trop d’énergie ! (Société 6500 Watt = 60’000 kWh/an/habitant) • de manière générale • en particulier pour le chauffage (50%) • et les déplacements (25%) le constat «énergie»
  • 3. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 20143 consommation d’énergie Hydraulique 11% bois 3.5% autres renouvelables 2.5% total renouvelable 17%
  • 4. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 20144 objectif: société à 2000 watts ( environ 1750 litres de mazout/an)
  • 5. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 20145 politique énergétique • Efficacité énergétique - 1.1 Bâtiments - 1.2 Industrie et services - 1.3 Mobilité - 1.4 Appareils électriques - 1.5 Entreprises d’approvisionnement
  • 6. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 20146 1970 18 litres/(m2∙a) 100 % 2007 (SIA 380/1) 8 litres/(m2∙a) 44 % MINERGIE 2 litres/(m2∙a) 11 % besoins en chauffage d’un immeuble en litre de mazout (soit, par habitant, un passage de 1’000 l/an à 100 l/an)
  • 7. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 20147 Le prix de l’énergie comme critère dans le choix d’un logement • Prix moyen 4 pièces 100 m2: 2000.- CHF/mois • Charges: 200.- à 250.-/mois (~ 10% critère non décisif) Pour que cela change il faut: multiplier par 4 le prix de l’énergie (charges: 1’000 CHF)
  • 8. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 20148 • il faut densifier • il faut que cela soit financièrement rentable conséquence: • il faut réhabiliter thermiquement l’existant
  • 9. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 20149
  • 10. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201410 • pour densifier • pour assainir thermiquement • pour rentabiliser les investissements notre alternative: isoler et surélever
  • 11. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201411 les entraves aux surélévations: • le courage d’investir • les hauteurs d’étages • les règlements de construction • les copropriétés • l’endettement initial • les aspects techniques (séismes, vétusté,…)
  • 12. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201412
  • 13. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201413 analyse financière (pour un petit locatif, voir hypothèses) •pour les locataires •pour les propriétaires
  • 14. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201414 • locatif 3 étages, soit 6 appartements de 80 m2 • assainissement complet + surélévation de 1 étage • étage supplémentaire avec 2 appartements de 80 m2 • avant rénovation: loyer 160.-/m2 charges 25 .-/m2 • après rénovation: loyer 240.-/m2 charges 5 .-/m2 • coûts des travaux: 2’000’000.- (2’700m3 x 700.-/m3) • parts entretien / amélioration du confort: 50% / 50% • pas de locataires durant les travaux hypothèse:
  • 15. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201415
  • 16. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201416 • Les 40’000.- que l’on peut attendre du programme bâtiment (2% du coût des travaux) sont-ils suffisants pour inciter le maître de l’ouvrage à assainir son bâtiment ? question:
  • 17. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201417 • augmentation de loyer: 50% (160.- à 240.-) • augmentation loyer + charges: 32% (160.- à 245.-) • avec prix énergie doublé: 19% (210.- à 250.-) pour un appartement avec tout confort résultat pour le locataire:
  • 18. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201418 • revenu locatif avant travaux: 6x80m2x160.- = 76’800.- • revenu locatif après travaux: 8x80m2x240.- = 153’600.- résultat pour le propriétaire: augmentation du revenu locatif: 76’800.- (doublé)
  • 19. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201419 • 1 mio par le fond de rénovation • 1 mio par une nouvelle hypothèque • taux hypothécaire = 2.5% → bénéfice: 52’000.-/an • taux hypothécaire = 5.0% → bénéfice: 27’000.-/an + • réduction des coûts d’entretien:10’000.-/an • parkings supplémentaires: 10’000.- • etc… financement de l’opération:
  • 20. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201420 à cela s’ajoute: • programme bâtiment: 40’000.- • réduction d’impôts: 80’000.- • autres subsides cantonaux, etc… et en cas de vente du bien immobilier: • réduction de l’impôt sur le gain immobilier: 70’000.-
  • 21. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201421 • mauvaise étude préliminaire (sans architecte, ingénieur, etc…) • blocage du projet (monuments historiques, asloca) • confort du bâtiment (surfaces des pièces, ascenseurs, etc…) • coûts effectifs des travaux (dépassements) • évolution des taux hypothécaires • évolution des loyers (image du quartier, taux de vacance) les risques:
  • 22. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201422
  • 23. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201423
  • 24. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201424
  • 25. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201425
  • 26. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201426
  • 27. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201427
  • 28. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201428
  • 29. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201429
  • 30. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201430
  • 31. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201431 quelques exemples réalisés : surélévations et / ou assainissements thermiques
  • 32. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201432
  • 33. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201433
  • 34. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201434
  • 40. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201440
  • 41. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201441 consommation énergétique divisée par sept surface habitable doublée
  • 42. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201442 KämpfenfürArchitekzurAG,Zürich
  • 43. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201443 KämpfenfürArchitekzurAG,Zürich
  • 44. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201444
  • 45. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201445
  • 46. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201446
  • 47. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201447
  • 48. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201448
  • 49. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201449 11 m3m 1 jour pour déposer la façade rideau existante et mettre en œuvre les modules préfabriqués, sur la surface de trois logements en façade (~100 m2)
  • 50. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201450
  • 51. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201451
  • 52. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201452 conclusions
  • 53. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201453 Pour qu’une surélévation soit un investissement rentable il faut: • satisfaire les critères objectifs (hauteurs d’étages, confort, coûts effectifs, etc…) • évaluer correctement les critères aléatoires (blocage du projet, copropriété, règlements de construction, hypothèques, loyers, etc…)
  • 54. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201454 il faut donc: • travailler avec des professionnels (architectes, ingénieurs, thermiciens, etc…) • Savoir prendre des risques… avec modérationavec modération
  • 55. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201455 La vieille ville de Berne: patrimoine mondial de l’Unesco (1983)
  • 56. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201456 surélévations et arcades… réalisées au XVème siècle
  • 57. La surélévation de bâtiments – Cedotec-Lignum Martigny, Montreux, Bulle, Genève, mars / avril 201457 On peut comprendre le manque de motivation des architectes et politiques à promouvoir les surélévations s’il faut 5 siècles pour obtenir une reconnaissance