Les avantages de l'apport en nature de biens immobiliers pour les caisses de pensions

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Le Temps
Mercredi 17 septembre 2014
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Analyse
Comment Warren Buffett réussit à l’ère d’Internet
américain présente dans un langage fort simple
les atouts d’un groupe d’assurances: c’est une
société qui, dans une première étape, reçoit une
prime et qui, plus tard, paie éventuellement une
facture en cas de sinistre. La différence est consti-
tuée d’un montant qui fluctue et, dans le cas des
investissements de Berkshire Hathaway dans
l’assurance, ne cesse d’augmenter depuis 45 ans:
39 millions en 1970, 237 millions en 1980,
1,6 milliard en 1990, 27,9 milliards en 2000,
65,8 milliards en 2010, 77,2 milliards en 2013.
Geico, que Berkshire Hathaway possède depuis
1996, comporte d’autres charmes, à commencer
par la stabilité de sa direction: c’est une compa-
gnie qui a le même président de la direction
depuis 1993. Septième assurance auto du pays à
cette époque, elle occupe le deuxième rang ac-
tuellement. Warren Buffett résume ainsi les deux
raisons de sa réussite: «Un prix bas et des services
compétents.» En 1980, c’était par exemple la
première assurance à offrir un service 24 h/24 et
365 jours par an. L’assureur économise sur les
commissions d’agents pour renforcer son budget
marketing et proposer des primes inférieures à la
concurrence, ce qui alimente sa forte croissance.
Quelques chiffres pour illustrer sa percée: 5 mil-
lions de contrats en 2002,10 millions en 2010,
20 millions en 2013. L’année passée, Geico a par
ailleurs été le premier à offrir des contrats d’assu-
rance par iPhone et Android.
Internet est un instrument au service de la
stratégie de bas coût et de service étendu. La
différence de structure entre un assureur numéri-
que et un groupe traditionnel apparaîtra mieux
avec un exemple. Supposons un assureur auto
enregistrant 1 milliard de francs de recettes de
primes. Le critère clé s’appelle ratio combiné,
lequel additionne le coût des sinistres à celui des
frais, pour les mettre en relation avec le total des
primes. Plus il est inférieur à 100, et plus le béné-
fice est élevé. Avec un ratio combiné de 99% (un
taux de sinistres de 67% et un taux de frais de
32%), il serait légèrement profitable.
Un assureur dont tous les clients signeraient
leur contrat sur Internet et aucun avec un con-
seiller client présenterait un taux combiné de 17 à
21 points inférieur à un concurrent traditionnel,
selon Boston Consulting et Morgan Stanley. Le
coût des sinistres tomberait de 67 à 59% et celui
des frais de 32 à 22%. Les sources d’économies
proviendraient par exemple d’une meilleure
détection des fraudes. La gestion automatisée des
sinistres et de l’administration autorise en outre
une baisse de 70 à 80% des effectifs dans ces sec-
teurs.
Le bouleversement attendu va pénaliser les
groupes qui refusent d’investir pour couvrir les
nouveaux besoins du client. La numérisation de la
branche pourrait d’ailleurs profiter à des groupes
extérieurs à la gestion des risques, à l’image du
japonais Rakuten, le plus grand groupe de com-
merce en ligne, ou de Saga et The AA au Royau-
me-Uni.
Les auteurs recommandent aux assureurs
«d’orchestrer ou rejoindre de nouveaux écosystè-
mes». Il s’agit ici de former des réseaux avec
d’autres acteurs afin d’offrir des services combi-
nés. Allianz coopère déjà avec Deutsche Telekom
pour échanger des données. L’américain State
Farm s’est pour sa part lié à ADT, un fabricant de
systèmes de sécurité pour les maisons, afin d’amé-
liorer la prévention et réduire les sinistres. Le
risque n’est toutefois pas dérisoire de voir des
assureurs perdre des éléments croissants de la
chaîne de valeur. En Chine, Ping An avance une
autre stratégie. Ce supermarché des produits
financiers offre tous les services possibles.
Au cours des cinq dernières années, l’assurance
s’est signalée par une grande stabilité. Mais il n’en
ira pas de même d’ici à 2020.
Emmanuel Garessus
Internet bouleverse le monde de l’assurance,
crée de nouvelles richesses et, parfois, provoque la
déroute de vaisseaux incapables de changer de
cap. Le marché du cyber-risque croît à un rythme
de 10 à 15% par an et devrait dépasser le marché
de l’aviation dans les dix ans. A l’inverse, l’assu-
rance ménage et bâtiment devrait se réduire de
10 à 20% en vertu d’une meilleure prévention, des
atouts de la télématique et de l’automatisation de
la gestion des sinistres et de l’administration,
prévoit une étude fouillée de Boston Consulting
et Morgan Stanley.
Dans la tourmente numérique, Warren Buffett
a fait le bon choix. Comment expliquer que ce
milliardaire de 84 ans qui a coutume de n’investir
que dans les métiers et les produits qu’il affirme
bien comprendre ait pu se placer à l’avant-garde
de la révolution internet dans l’assurance? Avec
Geico, il est en effet propriétaire de l’assureur
automobile que les experts désignent comme l’un
des grands bénéficiaires de la révolution internet.
Un élément déterminant caractérise les modè-
les d’affaire basés sur Internet, qui n’aura pas
échappé au regard avisé du sage d’Omaha, le
niveau de coûts très inférieur aux modèles tradi-
tionnels. Les primes des assurances en ligne sont
donc plus basses et les clients ne tardent pas à les
privilégier.
En réalité, Warren Buffett a été séduit par Geico
dès ses années d’étudiant. Il a acheté ses premiè-
res actions de l’assureur auto en 1951… soit bien
avant qu’il reprenne Berkshire Hathaway et la
transforme en véhicule d’investissement. Dans sa
dernière lettre aux investisseurs, le milliardaire
Les primes des assurances
en ligne sont donc plus basses
et les clients ne tardent pas
à les privilégier
100
80
120
60
20132002 2004 2006 2008 20102000
Salaires et avantages sociaux
par police, en dollars
SOURCE: BCG, MORGAN STANLEY
Les bas coûts de Geico
GeicoPGR
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Lesavantagesdel’apport
ennaturede biensimmobiliers
Jérôme Chevallerau*
Depuis 2002, 94 transactions
d’échange de biens immobiliers
par apport en nature pour un
montant total de CHF 6,4 mil-
liards ont été effectuées par des
caisses de pension à des fonda-
tions d’investissement. Un nom-
bre croissant de caisses de pen-
sion fait ainsi le choix de la
gestion indirecte pour l’allocation
immobilière suisse. Rapporté à la
fortune combinée de
CHF 28,3 milliards des 17 fonda-
tions d’investissement ayant
répondu à l’enquête annuelle de
la CAFP (Conférence des adminis-
trateurs de fondations de place-
ment) sur ce sujet, on comprend
que ce type de transaction est un
facteur de croissance majeur pour
les fondations d’investissement.
Si les premières transactions
ont été faites pour créer de nou-
velles fondations d’investisse-
ment, depuis dix ans ce sont des
fondations existantes qui crois-
sent par des apports en nature. Le
volume des transactions 2013 de
CHF 609 millions est d’ailleurs le
plus élevé des dix dernières an-
nées.
Ce choix de la gestion indirecte
par des caisses de pension est
généralement motivé par la
recherche d’une diversification
plus importante du portefeuille
immobilier, le besoin régulier de
liquidités, la recherche d’un
management immobilier profes-
sionnel et une optimisation des
coûts grâce à l’intégration dans
un portefeuille de taille impor-
tante.
Les instruments de placement
indirect disponibles sont les
fonds de placement immobiliers,
les sociétés immobilières ou les
fondations de placement.
Les deux premières structures,
cotées en bourse, sont soumises à
une volatilité des prix due à l’offre
et la demande, et indépendante
de la valeur des immeubles qui
composent leur portefeuille. Elles
sont également détenues par
différents types d’investisseurs,
ayant des objectifs différents et
sont en général concentrées
géographiquement.
Les fondations de placement
sont des instruments réservés aux
institutions de prévoyance du
deuxième pilier, dont les con-
traintes et les objectifs sont iden-
tiques. Les caisses de pension
membres de la fondation peu-
vent influer sur la gestion lors des
assemblées générales annuelles
au cours desquelles elles élisent
notamment un conseil de fonda-
tion composé de certains investis-
seurs. Elles sont placées sous la
surveillance de la Commission de
haute surveillance de la pré-
voyance professionnelle.
Les immeubles sont la pro-
priété directe de la fondation.
Leurs portefeuilles sont évalués
de manière régulière par un
évaluateur externe, de la même
manière que si les immeubles
étaient détenus directement par
la caisse de pension. Il n’y a donc
pas de fluctuations liées à des
facteurs externes. Les porte-
feuilles des fondations de place-
ment sont bien diversifiés et leurs
coûts sont en moyenne inférieurs
à ceux des autres instruments.
Le choix de la fondation de
placement immobilière avec
laquelle faire ce type de transac-
tion est primordial puisque la
caisse de pension restera long-
temps investie dans un véhicule
de placement qui devra conti-
nuer à lui délivrer un rendement
satisfaisant sur le long terme,
avec un risque contrôlé. L’atten-
tion se portera sur la qualité de la
direction de la fondation, la
composition de son portefeuille,
sa stratégie de placement, de
rénovation et de remplacement,
ses conditions tarifaires, son
expérience des transactions
d’apport en nature, les procédu-
res et la méthodologie d’évalua-
tion et les conditions et frais de
remboursement.
De son côté, la fondation d’in-
vestissement procède à un Due
Diligence complet, en évaluant
chaque immeuble sur les plans
financier et technique. Dans un
souci de protection de l’investis-
seur, l’évaluation doit être confir-
mée par un second évaluateur.
Comme l’auditeur de la fonda-
tion est aussi consulté, trois inter-
venants prennent part à l’évalua-
tion financière. Pour l’évaluation
technique, des architectes et
ingénieurs civils sont consultés.
En parallèle, les aspects légaux
et fiscaux sont examinés avec des
spécialistes externes. Dans cer-
tains cas, on peut faire appliquer
la loi sur les fusions, ce qui per-
met d’éviter l’impôt sur les muta-
tions. L’impôt sur la plus-value
peut être déterminé et payé lors
de la transaction, ou déterminé
comme composant distinct (im-
pôt différé) et versé en sus par la
caisse de pension à la fondation
d’investissement, qui paiera
l’impôt dans le futur si le bien est
revendu.
Le reste des coûts est constitué
des frais habituels inhérents à
une transaction immobilière
(notaire, cadastre), les frais de
Due Diligence de chacune des
parties, les frais d’avocats et d’ex-
pertise. Par contre, à l’inverse
d’une simple vente immobilière,
la caisse de pension fait l’écono-
mie des frais de courtage liés à la
recherche d’un acheteur.
Les apports en nature de biens
immobiliers auprès d’une fonda-
tion d’investissement procurent
donc de nombreux avantages aux
caisses de pension, bien que le
processus puisse s’avérer exi-
geant.
* Responsable Marketing & Sales,
Avadis Prévoyance
Depuis dix ans
ce sont des fondations
existantes
qui croissent par
des apports en nature
Uniformisationdesloisfiscales:
nouvelleslibertésperdues?
Laetitia Mazanek*
A une époque où la pratique de
l’optimisation fiscale n’était pas
encore un outrage à la bien-
séance, l’objectif des accords
fiscaux bilatéraux entre Etats était
de protéger le contribuable de
multiples impositions.
Depuis peu, bien des Etats ont
réorienté leur philosophie. Ainsi,
les pays membres de l’OCDE et du
G20 ont élaboré le projet Base
Erosion and Profit Shifting (BEPS),
qui a pour but de remplacer les
accords en vigueur par une con-
vention multilatérale régissant
l’imposition des entreprises.
La volonté de l’OCDE est claire:
«Dans un monde de plus en plus
interconnecté, les lois fiscales
nationales ne sont plus en phase
avec les multinationales, la mobi-
lité du capital et l’économie nu-
mérique, créant des failles qui
peuvent être exploitées par les
entreprises pour échapper à
l’impôt dans leur pays d’origine
en transférant des activités à
l’étranger vers des juridictions où
la charge fiscale est faible ou
nulle. Ces pratiques nuisent à
l’équité et à l’intégrité des systè-
mes fiscaux.»
Les mesures étudiées dans le
cadre du BEPS auront donc pour
but de tempérer l’optimisation
fiscale et d’uniformiser les lois des
Etats contractants, afin d’éviter
qu’une entreprise ne puisse béné-
ficier d’un régime fiscal considéré
comme trop attractif.
Swiss Respect relève que la
Suisse, trop bonne élève, s’appli-
que à honorer la volonté des
autres Etats de l’OCDE en s’impo-
sant d’importants changements
de sa législation. Actuellement, le
droit suisse connaît plusieurs
statuts fiscaux privilégiés accor-
dés aux sociétés qui n’exercent pas
ou peu d’activité commerciale en
Suisse. Par exemple, le statut de
société holding, instauré afin
d’éviter la triple imposition éco-
nomique, ou encore le statut de
société de domicile, qui octroie
une réduction fiscale cantonale en
fonction de l’importance de l’acti-
vité exercée en Suisse.
Selon la Commission euro-
péenne, ces allégements seraient
assimilables à une aide d’Etat,
contraire à l’accord de libre-
échange signé entre la Suisse et
l’UE. Ces régimes d’imposition
seront abrogés, comme en témoi-
gnent les travaux de la Confédéra-
tion en vue de la troisième ré-
forme de l’imposition des
entreprises (RIE III), qui se veut
volontairement BEPS-compatible.
Pour satisfaire l’Europe, la
Suisse s’emploie donc à une révi-
sion partielle de sa loi fiscale,
paradoxalement intitulée «Mesu-
res visant à renforcer la compétiti-
vité fiscale de la Suisse». Parmi les
changements envisagés pour
remplacer les statuts fiscaux
privilégiés, citons l’introduction
des licences boxes ou la réduction
des taux d’imposition sur le béné-
fice.
Ce concept de licence box n’est
pas inédit, ce régime fiscal exis-
tant dans plusieurs pays de
l’OCDE. A priori, ce point de la
réforme n’est donc pas une réelle
arme concurrentielle. De plus, les
licences boxes risquent de souffrir
de l’appréciation de «l’activité
substantielle», dont la définition
BEPS est bien vague.
Quant à la réduction de l’impôt
sur le bénéfice, les seuils mini-
maux devront être âprement
discutés au sein de l’OCDE. Nous
pouvons seulement espérer que
les taux envisagés par nos cantons
seront acceptés et qu’ils n’empê-
cheront pas les filiales suisses de
bénéficier des avantages conven-
tionnels, compte tenu du renfor-
cement à venir des règles sur les
sociétés contrôlées.
En vérité, la RIE III propose une
adaptation de la fiscalité helvéti-
que aux exigences de l’OCDE et
non pas une réforme qui permet-
trait de soutenir la concurrence
avec les pays environnants. Si la
Suisse s’aligne sur les taux et les
régimes d’imposition appliqués
au sein de l’OCDE, parfois exagé-
rés, comment peut-elle prétendre
«renforcer sa compétitivité»?
Suite à l’adoption des stan-
dards d’imposition de l’OCDE, il
ne restera probablement à la
Suisse comme liberté d’action que
la possibilité, limitée, de fixer ses
taux d’imposition.
Moins néfaste – mais liberti-
cide! – est la remise en cause
indirecte par le projet BEPS de la
méthode de l’exemption, appli-
quée par la Suisse, qui permet la
suppression de la double imposi-
tion du bénéfice des sociétés, mais
n’évite pas la non-imposition. A ce
jour, l’OCDE n’en demande pas la
suppression, mais propose d’im-
portants correctifs, afin d’éviter
qu’il n’y ait pas ou peu d’imposi-
tion dans l’Etat de la source. Au vu
de la philosophie BEPS, nous
pouvons nous attendre à ce que
cette pratique disparaisse. Il s’agit
là potentiellement d’un pas sup-
plémentaire vers l’ultra-réglemen-
tation communautaire.
A l’évidence, les travaux de
l’OCDE tendent à uniformiser le
droit interne des pays adhérents.
D’où la disparition d’une vraie
concurrence fiscale, si saine soit-
elle pour la prospérité économi-
que. Après l’abandon du secret
bancaire et l’adhésion aux stan-
dards d’échange automatique
d’informations, Swiss Respect
juge qu’il est temps de se deman-
der si les idées protectionnistes de
nos amis de l’OCDE justifient
réellement la perte de notre auto-
nomie législative, de notre iden-
tité et de notre dynamisme éco-
nomique.
* Fiscaliste chez Fidag SA, membre
de Swiss Respect
A l’évidence,
les travaux de l’OCDE
tendent à uniformiser
le droit interne
des pays adhérents