Investir en immobilier au Maroc est peut être pour plusieurs un secteur porteur. Cette étude peut être un outil efficace de prise de décision vu qu'elle donne une idée sur tous les volets de ce secteur : Les indicateurs macro-économiques, La demande nationale et des MRE, Les IDE vers le Maroc et sortant du Maroc par rapport à l'immobilier, Les indicateurs de la promotion immobilière, La tendance des ventes de ciment, La mise en chantier, l'IPIA...

1. Tendances de l’immobilier et
le BTP au Maroc
Etude réalisée par HBMD Dev. & Mgt (www.hbmd-btp.com)
Janvier, 2018

2. Sommaire
• Contexte Macro-économique vs BTP
• Croissance économique
• Création de l’emploi en BTP
• Taux directeur – Crédits immobiliers
• Demande en immobilier :
• Demande nationale
• Demande des MRE
• Freins à la demande
• Tendance de la consommation de l’immobilier
• Investissements en BTP :
• IDE vers le Maroc vs Immobilier
• IDE Marocains vers l'Afrique subsaharienne
• Promotion immobilière étatique
• Promotion immobilière privée
• Grands projets de développement régional
• Etats des chantiers
• Ventes de ciment
• Ventes des matériaux de construction
• Mise en chantier – Production des unités immobilières
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3. Contexte Macro-économique vs BTP : Croissance Economique
• Bien que la croissance économique nationale soit en
progression, son taux de variation accuse une décélération
continue depuis une décennie avec une décroissance
annuelle moyenne de 12,7%.
• Le PIB Marocain est liée principalement au secteur agricole.
D’où, le lancement du « Plan d’accélération industrielle du
Maroc 2014 – 2020» en 2014 afin de se détacher de cette
dépendance et de renforcer l’économie marocaine.
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[source : Ministère de finance, HCP (prévisions de 2017 & 2018)]
[source : Ministère de finance]
• La participation des secteurs de BTP et de l’immobilier pour
la création de la valeur ajoutée affiche une quasi-
stagnation entre la période 2007 – 2016, avec une
moyenne de 6.2% du BTP et 11,9% de l’immobilier et
services annexes. Une tendance qui a l’air de persister en
2017.
• le PIB connait une légère croissance de 1,45% entre le
premier et le 2ème trimestre de 2017. De même pour le
domaine de BTP qui a connu une croissance de l’ordre
1,89% sur la même période.

4. • Le nombre net de postes d’emploi créé annuellement
a une tendance baissière surtout depuis 2014.
• Toutefois, selon la HCP, la création nette d’emploi en
2017 connait une tendance haussière y compris celle
du secteur du BTP et le taux de chômage est devenu
9,3% au 2ème trimestre de 2017.
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[source: Haut-Commissariat du plan]
[source : Ministère de finance]
• Le domaine de BTP est généralement le deuxième
créateur potentiel d’emploi au Maroc après
l’agriculture. Vu le ralentissement du secteur de BTP
depuis 2011, la création d’emploi en BTP s’est
creusée graduellement pour connaitre une perte de
-53000 postes en 2013 et y stagner en 2014. Puis, à
partir de 2015 le domaine graduellement la
création d’emploi pour atteindre 18000 emplois en
2015 et 36000 emplois en 2016.
Contexte Macro-économique vs BTP : Création de l’emploi

5. • Le taux directeur représente le loyer de l'argent
pour les banques commerciales, la baisse de ce
taux réduira le coût du refinancement de ces
banques, ce qui stimulera directement l’attribution
des crédits aux ménages et aux entreprises. Depuis
2008, la banque centrale marocaine, Bank AL
Maghreb a maintenu une tendance baissière du
taux directeur qui est de 2.25% en 2017.
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[source: Bank Al Maghreb]
• Les taux moyens des crédits à l’habitat en profit des
ménages distribués par les banques commerciales
ont suivi la même tendance du taux directeur à
plus ou moins 3% (marge de risques et bénéfices),
ceci est dans l’objectif de stimuler les transactions
immobilières et encourager les ménages à acquérir
de l’habitat.
[source: Bank Al Maghreb]
Contexte Macro-économique vs BTP : Taux directeur – Crédit immobilier

6. • Depuis 2013, tandis que les crédits immobiliers attribués aux
ménages (crédit d’habitat) sont en croissance continue avec un
rythme annuel moyen de 4,16%
• Les crédits d’habitat ont une tendance haussière contrairement à la
tendance des ceux attribués aux promoteurs immobiliers. En termes
de volume d’investissement, l’achat des unités d’habitation
construites est plus important que l’investissement dans la
construction. Ainsi, le stock disponible des unités d’habitation est en
cours de liquidation.
Contexte Macro-économique vs BTP : Taux directeur – Crédit immobilier
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[source: Bank Al Maghreb]
• les crédits des promoteurs immobiliers a connu depuis 2013
un ralentissement moyen de 6.78% à cause d’une part les
plans de redressement adopté par les grands promoteurs
immobiliers (surtout le recours à la stratégie de
désendettement), de la crise économique et du stock
important des unités immobilières non vendues. Reste qu’en
2017, une reprise des crédits immobiliers a été enregistrée au
2ème trimestre de 2.38% par rapport à la même période en
2016.

7. • La demande nationale d’unité d’habitation est
de l’ordre de 1,6 millions. La demande se
concentre principalement en 5 régions, Grand
Casablanca – Settat 30,4%, Marrakech – Safi
16,2%, Rabat – Salé – Kenitra 11,3%, Tanger –
Tétouan – Al Hoceima 10,5% et Fès – Meknès
9,4%.
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• La demande en lot de terrain (brut et viabilité) représente
17,2% contre 82,7% en logement y compris villa,
appartement, maison… et 0,1% non spécifié. La demande
en logement est dominé par la demande des
appartements avec 54,3%, suivi de de la demande des
maisons marocaines modernes avec 40%.
Demande en immobilier : Demande nationale
[source: Ministère de l’habitat]
[source: Ministère de l’habitat]

8. [source: Ministère de l’habitat]
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Demande en immobilier : Demande nationale
• Se basant sur les prix maxima que les demandeurs ont
exprimé, le logement économique ou social ne dépassant
pas 250.000 Dhs est le plus demandé avec un
pourcentage de 55,2%, puis le logement économique à
faible standing représente un pourcentage de 22,7%.
• D’autre part, les moyens de financement les plus
souhaités pour l’acquisition des unités d’habitation
sont le crédit bancaire avec 48% de la demande, suivi
du financement familial avec 23% puis la vente ou
l’hypothèque du bien personnel avec 12%.
[source: Ministère de l’habitat]

9. • Les MRE en situation légale, selon le ministère du tutelle,
représente une population de plus que 4,2 millions en 2011.
• Les transferts monétaires des MRE connait une croissance
annuelle moyenne de 7% depuis 2014.
• La provenance des transferts des MRE, en 2016, sont
majoritairement provenant de l’Europe, principalement de
la France avec 35,6%, l’Italie avec 9,6% et L’Espagne avec
8,7%, suivi des pays membre du Conseil de Coopération du
Golfe (CCG) avec 17,6%.
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[source: Office des changes]
• Une bonne partie de ces transferts est destinés à des
investissements qui en généré pas forcement une
valeur ajoutée à l’économie Marocaine. La
segmentation des investissements, en 2015 et 2016,
donne une dominance de l’immobilier par 40%.
Demande en immobilier : Demande MRE
[source: L’Economiste]

10. [source: Ministère de l’Habitat]
• Selon l’étude réalisée par le ministère de l'Aménagement du Territoire National, de l'Urbanisme, de l'Habitat
et de la Politique de la Ville en 2015, les freins à la demande sont:
• Majoritairement dus au manque des moyens financiers par une quotepart de 48%,
• Suivi par la satisfaction du logement actuellement habité par 40%.
• Puis 10% pour des raisons personnelles ou des raisons dues au coût élevé de l’immobilier
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Demande en immobilier : Freins à la demande

11. • Glissement trimestriel : l’indice des prix des actifs immobiliers
(IPAI) s’est déprécié de 1,3% reflétant les baisses des prix du
résidentiel de 1,2%, du foncier de 0,8% et des biens à usage
professionnel de 4,7%.
• Glissement annuel : les prix ont marqué une hausse de 6,2%,
résultat des appréciations des prix du résidentiel de 7,0%, du
foncier de 5% et des biens à usage professionnel de 6,9%.
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Demande en immobilier : Tendance de la consommation de l’immobilier
Variations trimestriel et annuel des IPAI par catégorie d’actif
immobilier [Source : BAM & ANCFCC]
- Indice des Prix de l’Actif Immobilier (IPAI) vs Nombre de transactions
• Les prix des actifs immobiliers du 2ème trimestre 2017 ont marqué une hausse de 6,2% par rapport à la même période de 2016, ce qui explique la
réduction du nombre des transactions passées entre les deux périodes. Toutefois en 2017, la réduction des prix du 2ème trimestre de 1,3% par
rapport au 1er a aidé à hausser le nombre de transaction d’un pourcentage de 0,8%.
Variations trimestriel et annuel du nombre de transactions
par catégorie d’actif immobilier [Source : BAM & ANCFCC]
• Glissement trimestriel : La légère hausse de 0,8% recouvre
l’augmentation des ventes du résidentiel de 4% et les baisses de celles
des terrains et des locaux à usage professionnel de 5,7% et 10,9%
respectivement.
• Glissement annuel : Les transactions ont diminué de 1,3%, avec des
baisses de 0,3% pour le résidentiel et de 8,1% pour le foncier et une
hausse de 6,4% pour les actifs à usage professionnel.

12. • Depuis 2013, les crédits immobiliers attribués aux ménages
(crédit d’habitat) sont en croissance continue avec un
rythme annuel moyen de 4,16%
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Demande en immobilier : Tendance de la consommation de l’immobilier
[source: Bank Al Maghreb]
• Comparant le 1er et le 2ème trimestre de
2017, Rabat, Kenitra, Marrakech et
Oujda sont les villes ayant enregistrées
les meilleures croissances de nombre de
transactions avec des augmentations
respectives de 21,5%, 18,4%, 12,3% et
10,1%.
[source: BAM & ANCFCC]

13. [source: UNCTAD – Office des changes]
• Le Maroc a connu une diminution drastique des
flux des IDE vers le Maroc en 2016 en faveur des
autres pays africains similaires surtout l’Ethiopie,
Ghana et l’Egypte. D’ailleurs, sa part des IDE en
Afrique en 2016 a diminué de 26,1% par rapport à
2015 pour atteindre 3,91% ce qui est équivalent à
16,04% des flux des IDE en Afrique du nord.
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Investissements en BTP : IDE vers le Maroc vs Immobilier
[source: UNCTAD]
• le Maroc a enregistré à fin 2016 une somme de 2.322
Millions de $ contre 3.255 Millions de $ ce qui
représente une diminution de 29%, et le plus faible flux
des IDE depuis 2011. Toutefois, selon l’office de change,
les 2 premiers trimestres (T1 et T2) de 2017 annonce
une augmentation des flux des IDE à 18,1 MMds DH
contre 13,9 MMds DH à fin août 2016, soit une
augmentation de 29,8%. Cela est dû principalement à la
diminution des dépenses et non à l’augmentation des
recettes

14. [source: Bank Al Maghreb] EM-HBMD-20180102
Investissements en BTP : IDE Marocains vers l'Afrique subsaharienne
• Depuis 2011, le Maroc a choisi de s’orienter vers
l’économie Sud – Sud en investissant de plus en
plus dans l’Afrique subsaharienne avec, d’après
Selon l’office de change, une augmentation
moyenne de 4.4% entre les 2008 et 2015.
[source: UNCTAD]
• Les flux nets des IDE sortant du Maroc vers
l’étranger ont une tendance accroissant depuis
2012. Mais, Selon l’office de change les IDE vers
l’étranger de seulement les deux premiers
trimestres de 2017 dépassent au moins de 30%
tous les IDE annuels jamais enregistrés au Maroc.

15. EM-HBMD-20180102
Investissements en BTP : IDE Marocains vers l'Afrique subsaharienne
• Pour la mise en valeur et la réalisation des projets objet de ces IDE, il est primordial de réaliser les infrastructures en termes de
voiries, la construction des plateformes industrielles, la construction des terminaux, la construction des agences et filiales …etc.
• En addition, le gouvernement Marocain et surtout la fédération nationale des promoteurs immobiliers comptent installer un
système de partenariat entre les investisseurs marocains et ceux d’Afrique subsaharienne pour surmonter les obstacles freinant les
investissements en immobiliers dans ces pays, à savoir les coûts de production exorbitants, les problèmes fonciers, les procédures
administratives…. Ce marché représente un potentiel important et une opportunité de promouvoir le domaine de BTP marocain
à cours, moyen et long termes.
[source: Office des Changes]
• Selon l’office de change, Par secteurs,
la présence du Maroc en Afrique
Subsaharienne est plus marquée dans
le secteur bancaire avec un stock de
6,9Mds DH en 2015, soit 40,3% du
total du stock en Afrique
Subsaharienne, suivi du secteur des
télécommunications (5,9Mds DH ou
34,4%), des assurances (2,2Mds DH ou
13%) et de l’industrie (1Md DH ou
5,6%) y compris le bâtiment.

16. [source: Bourse de Casablanca]
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Investissements en BTP : Promotion immobilière étatique & privée
 Le ministre de l'Aménagement du Territoire national, de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Politique de la Ville a annoncé, samedi
16 septembre 2017, le lancement d’un programme de construction de 800.000 logements pour l’absorption de 50% de la
demande en habitation sur 5ans allant du 2017 au 2021. Ce programme sera géré principalement par le groupe El Omrane.
 Selon la bourse de Casablanca, après la mauvaise passe des grands promoteurs immobiliers marocains côtés en bourse entre
2013 et 2015, ils reprennent leurs souffles en 2016 :
• Commençant par la CGI, sorti de la bourse en 2015, à cause des
problèmes de fraude découverts au projet El Hoceima.
• Puis, Alliance développement ayant une baisse de l’ordre de
414% en passant d’un résultat nette de 580 MDhs en 2013 à -
1.824 Mdhs en 2015 et le Groupe Addoha qui a aussi connu
une baisse de 49% de son résultat net entre 2013 et 2015.
Mais ce dernier a pu limiter les dégâts par l’adoption de la
stratégie de désendettement « Plan Génération Cash ».
• Par contre, Groupe Dar Saada a gardé une tendance croissante
de son activité en enregistrant une augmentation de 47% de
son résultat net entre 2013 et 2015.

17. EM-HBMD-20180102
Investissements en BTP : Promotion immobilière privée cotée en bourse – Perspectives
• Le groupe Alliances développement est toujours sous le plan de redressement, il continue à afficher une croissance de résultat
net en 2017 par, principalement, diminuer les endettements. En fait, il essaye toujours de liquider son stock d’unités
immobilières et de mettre en marche les chantiers en cours sans annoncer aucune vision sur les prévisions d’investir dans de
nouveaux projets.
• Le groupe Addoha continue avec succès sa stratégie de désendettement 2018-2020 « Plan Génération Cash». Il a annoncé, en
début juillet 2017, avoir atteint 80% de son objectif tracé pour 2017, d’une part et d’autre part avoir procédé à l’acquisition d’une
réserve foncière à haut potentiel au cœur de la métropole. Le groupe a en effet finalisé dans la nouvelle ville d’Errahma
l’acquisition de 80 hectares. De même, le Groupe a sécurisé des terrains pour la marque Coralia au niveau de Casablanca.
S’agissant de l’acquisition du foncier, qui est un indicateur phare du suivi du Plan Génération Cash, Addoha révèle des
décaissements de l’ordre de 320 millions de dirhams principalement à Casablanca et ce pour un budget annuel de 300 millions de
dirhams. En parallèle, les investissements en travaux ont été maîtrisés au premier semestre conformément au budget annuel de
production, soit 14.000 unités. Le Groupe a totalisé à cet effet des investissements de 1,78 milliard de dirhams à fin juin 2017.
• Le groupe Dar Saada a annoncé, en septembre 2017, avoir se préparer pour un emprunt obligataire de 250 MDHs pour continuer
son plan de développement, tout en gardant un taux raisonnable d’endettement. En fait, il a misé plus de 1 milliard de dirhams
sur «Ocean Palm», composé de 1.200 unités divisées en 3 tranches. La commercialisation de la première tranche a démarré le 2
mai. Aussi, il s’apprête à lancer des travaux de construction d’un projet en Côte d’Ivoire courant 2017.

18. EM-HBMD-20180102
Investissements en BTP : Grands projets de développement régional
L’état Marocain a lancé plusieurs grands projets pour le développement de certaines régions du Maroc, à savoir :
• El Hoceima Manarat El Moutaouassit : un programme projeté entre 2015 – 2019 pour le développement de la province d’El
Hoceima via un budget global de 6,5 Milliards de Dhs. Il inclut la réalisation de l’infrastructure VRD, les équipements sociaux
(centre d’oncologie, centre hémodialyse, Dar El Omouma…) logement social et des projets de développement de l’activité
(hôtel, théâtre…).
• Nador West Med : un projet d’aménagement de 30km de la côte dans la région de Nador en trois phases pour la création de
la 1ère plateforme portuaire au Maroc. 1ère phase a été attribuée au groupement SGTM-STFA-JDN contre un montant de
7,61Milliards de Dhs. Par analogie à Tanger, La dotation de cette zone par ce grand projet promettra un booste du secteur
immobilier.
• Développement de la plateforme aéroportuaire : l’ONDA a alloué, en 2016, un budget de d’investissement de 2 milliards de
dirhams pour la réalisation des principales opérations programmées dont, notamment, le T1 de l’aéroport Mohammed V, le
T3 de l’aéroport de Marrakech et le Centre de contrôle régional d’Agadir.
• Projet « Wassel » : l’ANP a prévu un budget global d’investissement de 5,9Milliards de Dhs pour le renforcement de la
structure portuaire de Casablanca entre 2015 et 2019 ;
• Tanger Med II : la TMSA a programmé l’investissement de 1.584 Millions de Dhs pour les travaux de construction et
d’aménagement du port Tanger Med II ;

19. EM-HBMD-20180102
Etats des chantiers : Ventes de ciment
[source: Bourse de Casablanca]
• Selon la bourse de Casablanca, les cimentiers ont accusé
un recul en activité, bien que Lafarge-Holcim ait pu
améliorer son résultat net d’environ 16,86% entre 2015 et
2016, le cumul des résultats nets de Lafarge-Holcim et
ciment du Maroc en 2016 reste toujours déficitaire par
rapport à celui en 2015.
• Les fournisseurs de ciment au Maroc sont : Lafarge-
Holcim, Ciment du Maroc, CIMAT (Ciment de l’Atlas) et
Asment Temara (Votorantim). Lafarge-Holcim et Ciment
du Maroc ont la capacité de production de 15,8 MT/an
soit 78% de la production de ciment au Maroc. D’autant
plus, leurs parts de marché sont maintenu entre 2012 et
2015 à 78% du marché de vente de ciment.
[source: BMCE Capital Bourse, International Cement Review, CIMAT]

20. EM-HBMD-20180102
Etats des chantiers : Ventes de ciment
[source: APC – CIMAT]
• Les négoces représentent le premier canal de distribution
de ciment avec une part du marché de 70% en moyenne,
puis le béton prêt à l’emploi avec 13,5% en moyenne,
tandis que le BTP et la préfabrication consomment à part
égale le reste des ventes.
[source: APC – CIMAT – Ministère de l’habitat]
• La quantité du ciment vendue marque une baisse
annuelle moyenne de 2,54% depuis 2011. Une
tendance confirmée par la comparaison du volume
vendu en 2017 (9.203.715 jusqu’à août) et celui en 2016
de la même période (9.676.372 T) avec une baisse de
4,88%.

21. EM-HBMD-20180102
Etats des chantiers : Ventes des matériaux de construction hors ciment
[source: Bourse de Casablanca]
• Les grands fournisseurs des matériaux de construction ont enregistré un recul considérable de leurs
activités, à savoir les entreprises cotées en bourse de Casablanca : Afric industrie, Aluminium du Maroc,
Colorado, Jet Contractor et SANASID (le premier fournisseur d’acier de ferraillage au Maroc). Ce qui signifie
que, en 2016, le volume des chantiers en activité en 2016 a connu une baisse par rapport à 2015.

22. EM-HBMD-20180102
Etats des chantiers : Mise en chantier – Production des unités immobilières
[source: Bourse de Casablanca]
• Les unités d’habitation mises en chantier connaissent une
décélération continue depuis 2011. En fait, elle est passée
d’environ 474.000 unités en 2011 à uniquement 166.200 en
2016, soit une baisse de 65%. Cette valeur jamais atteinte
depuis une décennie. Cette tendance qui continue en 2017,
en marquant une mise en chantier dans le 1er semestre de
2017 de 68.000 unités contre 81.400 unités dans la même
période en 2016, soit une baisse de 16%.
• La production des unités immobilières emprunte le
même chemin. D’ailleurs, elle décline de 276.000 unités
en 2011
• à 135.600 unités livrées en 2016 marquant une baisse
de 29,6% et de 71.540 au 1er semestre du 2016 à 65.300
à la même période du 2017, soit une baisse de 8.72%.

23. • Pour une idée générale sur le domaine du BTP au Maroc, consulter les
études suivantes sur www.hbmd-btp.com :
• Indicateurs Macro-économiques Vs BTP au Maroc
• Tendances de la demande en immobilier au Maroc
• L’investissement en BTP au Maroc : Sources et Tendances
• Tendance des chantiers Marocains en immobilier
• Etude synthétique du marché de l’immobilier au Maroc
Etude téléchargeable à partir du site www.hbmd-btp.com
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• Cette étude est faite sur la base des données publiées et/ou communiquées par des sources fiables mentionnées.