Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement

Les éléments constitutifs d'un système de financement du
logement
Les éléments constitutifs d'un système de
financement du logement
Financement de l’habitat abordable en
Afrique Subsaharienne
Oumar DIOP, Ing GC, MBA, PMP
Directeur Général
Envol Capital SAS
------
20 janvier 2020

logement
Sommaire de la Présentation
Contexte et objectif du module
État des lieux du financement du logement
Vue d’ensemble du système de financement
Les acteurs du système et leurs interrelations
Les évolutions dans le système face aux contraintes actuelles et futures
4.1- L’État et ses démembrements
4.2- Les Ménages
4.3- Les Promoteurs Immobiliers
4.4- Les Banques et le financement de l’habitat
4.5- Les Caisses des Dépôts et des Consignations
4.6- Les Institutions Financières Régionales
4.7- Les Caisses de Refinancement Hypothécaire
4.8- Les Fonds de Garanties
1
2
3
4
5 2

logement
1- Contexte et objectif du module
Contexte
 Production et accès à des logements
abordables des défis majeurs dans toute
l’Afrique de l’Ouest.
 Moins de 7 % des ménages en mesure
d’accéder à la propriété (Banque mondiale).
 Question de la production et de l’accès doit
prendre en compte toute la chaîne de valeur
du logement pour faire face aux enjeux
importants pour la société,
 Chaîne de valeur doit tenir compte des
ressources disponibles, de leur
diversification et de leur adaptation aux
acteurs locaux.
Objectif du module
Mettre en lumière les
éléments constitutifs d’un
système de financement du
logement qui répond à cette
problématique tout en
mettant un accent particulier
sur la dynamique actuelle de
la Zone UEMOA.
3

logement
2- État des lieux du financement du logement
• Un système de financement du logement
• Financer les besoins des projets d'investissement
d'entreprises, des administrations et des
particuliers… tourné vers la production et
l’acquisition logement.
Quelques définitions
A
B
C
• Un système
• Ensemble d'éléments interagissant entre eux
selon certains principes ou règles.
• Un système financier
• Ensemble de règles, de pratiques et des
institutions qui permettent de mobiliser
des capitaux pour les mettre à
disposition d'agents à besoins de
financement.
4

logement
2- État des lieux du financement du logement (suite)
Union Économique et Monétaire Ouest-Africaine (UEMOA)
Demande de logements décents largement supérieure à l’offre.
Marché du financement du logement peine à se développer.
 15 000 nouveaux prêts immobiliers
par an contre une demande de
nouveaux logements de
800 000 unités /an,
 Peu d’intervenants sont financés par
le biais de prêts hypothécaires à
long terme,
 Seuls quelques pays membres
possèdent des banques de crédits
hypothécaires (BHS, BHM etc.).
Situation critique dans les pays
de l’UEMOA
5

logement
3- Vue d’ensemble du système de financement
État et
Collectivités
Locales
Caisses de
Refinancement
Hypothécaire
Fonds de l’habitat
Entreprises
Publiques et
Promoteurs
Immobiliers
Ménages
Banques
et SFD
Achat / Mise à disposition
Foncier
Achat de
Logements
Emplois
Prêts
Prêts
Taxes et
redevances
Les institutions de
Financement
Régionales
Collatéral
Construction
Lotissement
Politique de
développement
urbain
Fonds de Garantie
Habitat solidaire
Pole urbains &
Zones
d'Aménagement
Concertés (ZAC)
Initiatives de développement
urbain
Finance
Refinance
Garantie
6
Les Caisses des
Dépôts et des
Consignations
Investissements et
bonification de taux
Logement social
Épargne
Prêts

logement
4.2- Les Ménages
4.5- Les Caisses des Dépôts et des
Consignations
4.7- Les Caisses de Refinancement
Hypothécaire
4- Les acteurs du système et leurs interrelations
7

logement
Définition des cadres légal,
règlementaire et institutionnel
Capacité financière des
intervenants
 Mise en œuvre d’une
politique de l’habitat et du
logement cohérente,
 Mise en place d’un cadre
légal et réglementaire qui
garantit une bonne
administration des biens
fonciers et l’enregistrement
des propriétés,
 Renforcement du cadre des
partenariat public-privé pour
attirer les investisseurs
locaux et étrangers,
 Coopération régionale pour
le développement de
l’Habitat (UNHABITAT),
 Renforcement des capacités
des banques, promotion de
l’épargne-logement, et des
garanties hypothécaires,
 Accompagnement aux
établissements de crédits au
développement de politiques
de bonification de taux pour
les coopératives d'habitat,
 Incitations fiscales aux
investisseurs étrangers et
locaux,
 Mise en place de fonds
communs pour le logement
pour appuyer les acquéreurs,
Offre et Demande
de logements
 Mise en œuvre de projets
immobiliers a grand échelle a
travers des programmes de
l’État,
 Pôle Urbain de Diamniadio,
Daga-Kholpa-AIBD-Kirène,
Yenne, Déni Birame Ndao,
Bambilor etc (Sénégal),
 Zones d'Aménagement
Concertés (ZAC),
 Promotion des petites et
moyennes entreprises et des
artisans,
8

logement
4.1- L’État et ses démembrements (suite)
Déficit en logements au Sénégal : 150 000
unités à Dakar et 350 000 dans tout le pays.
Programme de construction de 100 mille
logements.
 Permettre aux bénéficiaires de se loger en
s’acquittant du paiement d’une contrepartie,
en vue de l’acquisition définitive du logement
qu’ils occupent,
 Modes de financement innovants", avec un
fonds de garantie dédié à l’habitat social –
alimenté par la taxe sur le ciment, à raison
de 2.000 francs CFA par tonne,
 Faire évoluer le loyer des ménages à revenu
faible ou irrégulier en location-vente, sur dix,
quinze, voire vingt ans ou plus.
Déficit en logements en Côte d’Ivoire à 600
000 unités en 2018, contre 400 000 en 2012,
avec une demande annuelle de logements
estimée à 200 000 unités.
 Production de 250 000 logements sociaux et
économiques dans les 5 prochaines années,
 Facilitation de l’accès des populations aux
logements par des mécanismes financiers
simplifiés,
 Collaboration avec le secteur bancaire afin
de permettre aux banques de financer des
crédits immobiliers à 15 ans et plus,
 Maîtrise de la planification territoriale et de
l’urbanisation et constitution de réserves
foncières.
9

logement
4.2- Les Ménages
CAHF 2018, Annuaire sur le Financement du Logement en Afrique 2018
 Population de l’Union
estimée à 110 millions
d’habitants,
 Environ 43 millions vivent
en dessous du seuil
d’extrême pauvreté et
 …disposent d’une capacite
limitée voire inexistante de
financer leurs logements,
Une capacite limitée …
Pourcentage des
Ménages pouvant
acquérir un nouveau
logement parmi les
moins chers du pays. 10

logement
 SNHLM, Sicap SA au Sénégal
 Société Ivoirienne de Construction et
de Gestion Immobilière (Sicogi)
 Caisse des Dépôts et Consignations
 Investisseur privé (caisse de retraite,
compagnie d'assurance, particulier ,
coentreprise ..)
 Investisseur public (Société civile de
placement immobilier, PPP..)
 Dette privée (emprunt, hypothèque, crédit à
la construction..)
 Subventions publiques (crédit à l’habitation
à loyer modéré, crédit d'impôt...)
 Capitaux propres du Promoteur
Sociétés publiques Sources de Financements ?
La Promotion immobilière consiste à réunir les moyens juridiques,
financiers, techniques et humains nécessaires à la réalisation de projets
immobiliers destinés ultérieurement à la vente ou à la location, qu'il
s'agisse de bâtiments neufs ou de réhabilitation.
 Getran, Senegindia, Teylium, etc.
 Regroupement des Promoteurs Prives
Immobiliers du Sénégal (RPPIS)
Promoteurs privés
11

logement
 Ne représente qu'environ 9% de
l'encours des crédits à l'économie dans
l'UEMOA contre des ratios atteignant
20% au Maroc et 60% en Afrique du Sud.
Encours des crédits à l'habitat ?
 Durée initiale moyenne des nouveaux
crédits à l'habitat est limitée à 7 ans dans
l'Union contre environ 20 ans en France.
Durée des nouveaux crédits ?
12

logement
4.4- Les Banques et le financement de l’habitat (suite)
 Le 1er groupe : Banques n'ayant accordé aucun crédit à l'habitat.
 Le 2ème groupe : Part de crédits à l'habitat octroyés dans le total de
crédits est inférieure à la moyenne dans l'Union (2,5%).
 Le 3ème groupe : Le ratio crédit à l'habitat sur le total des crédits
compris entre 2,5% et 15%.
 Le 4ème groupe : Banques pour lesquelles ce ratio est supérieur à 15%.
Sources de Financements
Répartition suivant le ratio des crédits à l'habitat rapporté au total des crédits,
BCEAO 2013
13
104 banques et leurs
lignes de crédits mises
en place en 2013
(600.000 lignes).

logement
4.4- Les Banques et le financement de l’habitat (suite)
Banque de l’Habitat du Benin, créée
en 2003 et mise en service en 2004
Banque de l’Habitat du Burkina
Faso, créée et mise en service en
2005
Banque de l’Habitat de Cote
d’Ivoire, créée en 1994
Banque de l’Habitat du Mali créée
en 1996
Banque de l’Habitat du Niger créée
en 2010 mais pas encore en service
Banque de l’Habitat du Sénégal
créée et mise en service en 1979
Seuls quelques pays membres possèdent des banques de crédits
hypothécaires.
 La plus active des banques de prêts
hypothécaires de l’Union.
 Représente 50% de la demande de prêts
hypothécaires autorisés en 2014, et 30% des
prêts débourses (60.4 milliards de FCFA).
 1ère Diaspora Bonds du marché lancé par la
BHS et clôturée avec une sursouscription de
113,9% - du 16 mai au 30 juin 2019
 «Diaspora Bonds BHS 6,25% 2019-2024»,
montant de 20 milliards FCFA avec un prix
d’émission de 10 000 FCFA par obligation.
Cas de La BHS
14

logement
4.4- Systèmes Financiers Décentralisés
un défi financier ? facteurs légaux et contextuels ?
 Manque de financement à long
terme et à faible coût,
 Taux élevés pour des ménages qui
ont plutôt recours à l'épargne
personnelle ou au crédit informel
pour construire
 Dépôts à vue constituent la majorité
des ressources des établissements
de crédit
 Procédures d’enregistrement et de
régularisation des propriétés en zone urbaine
sont longues et coûteuses
 Faiblesse du système judiciaire handicape la
bonne exécution des procédures de
recouvrement
 Absence de cadastre et de titre foncier rendent
le recours à la garantie hypothécaire impossible
 Adapté à la consommation de logements informels
 Couches à revenus moyens et faibles sont en mesure d'accéder
au crédit (SFD et tontines)
 Secteur du microcrédit au logement modeste mais en plein essor
Le microcrédit élargit l'accès à des logements de qualité aux
couches à faibles revenusPopulation du secteur
informel, affiche des
revenus irréguliers et
intraçables
15

logement
4.5- Les Caisses des Dépôts et des Consignations
Modèle reposant sur la canalisation, la mobilisation de l’épargne populaire, la
mobilisation de l’épargne à long terme de manière à pouvoir utiliser ses
ressources à long terme pour financer des missions d’intérêt général.
La CD en France
La Caisse au service du logement social
 Logement social et la rénovation urbaine
sont les principaux bénéficiaires, aux
côtés des infrastructures de transport, de
l’immobilier hospitalier et du traitement
des eaux usées.
 Tous types de financements confondus,
CD a accordé plus de 10 Md€ de prêts sur
fonds d’épargne en 2014, dont près de 17
Md€ pour le logement social et la politique
de la ville.
La CDC au Sénégal,
Une mission d’intérêt général
 CDC prend en charge le financement de
certains secteurs prioritaires de
l’économie tels que le logement social, la
politique urbaine, les travaux
d’équipement des collectivités locales et le
financement des Pme,
 CDC a lancé un ambitieux projet de
logements sociaux dans la zone de
Bambilor.
16

logement
Les IFR financent le logement à travers des lignes de crédit aux institutions
financières, des prêts à la construction, du private equity etc.
Shelter-Afrique
 Institution panafricaine de
financement appuyant
exclusivement la promotion
de l’habitat et du secteur
immobilier en Afrique.
 Cumul des engagements
depuis le début de ses
activités : 826 milliards
FCFA
La Banque Ouest Africaine
de
Développement (BOAD)
 Institution commune de
financement du
développement des États
de l’Union Monétaire Ouest
Africaine (UMOA).
 Cumul des engagements
(toutes opérations
confondues) depuis le
début de ses activités :
5 308 milliards FCFA
….
 Banque africaine de
développement
 Société financière
internationale (IFC)
 La Banque d’investissement
et de développement de la
CEDEAO (BIDC)
 ….
17

logement
4.7- Les Caisses de Refinancement Hypothécaire
 Mobiliser au profit des banques, des
ressources sur les marchés financiers à
travers des emprunts obligataires,
 Accroître la disponibilité de financement
à long pour que les prêteurs puissent
faire preuve de confiance pour accorder
des prêts à long terme,
 Réduire le cout du financement qui
contribue à réduire le taux de prêt et à
rendre les prêts au logement plus
abordables,
Soutenir une transformation politique et
institutionnelle nécessaire au développement
des marchés hypothécaires,
Mobilisation de ressources
longues en faveur de banques
pour le refinancement de prêts à
l’habitat consentis à leurs clients.
• Capital 8.9 milliards FCFA - 31/12/17
• 41.73% organismes financiers,
• 64.9% Banques commerciales,
• 17.16% BOAD
• 13.90% SFI
Organisme de crédit hypothécaire
régional créé en 2010
18

logement
Besoin Un déficit global de logement
de 500 000 unités en 2018
Un déficit de 350 000
logements en 2017
Instrumen
t
2000 : le Fonds de garantie
hypothécaire du Mali (FGHM) a été
constitué en 2000 pour faciliter
l’élargissement de l’accès au
financement du logement en accordant
des garanties de crédit
2015 : création du FOGALOG pour
faciliter l’accès au crédit pour
l’acquisition et/ou la construction d’un
logement social des populations à
revenus modestes et /ou irréguliers
Impact /
limites
Faible activité en raison de i) capitaux
insuffisants ii) faible nombre
d’opérations iii) Difficulté de la Banque
de l'Habitat du Mali dont le modèle du
FGHM est fondamentalement tributaire
Mis en place pour financer 1000
ménages par an à revenus modestes
ou irréguliers (mécaniciens, coiffeurs,
menuisiers, jeunes fonctionnaires) à
accéder au logement
Offrent aux institutions prêteuses une garantie contre le défaut de
remboursement de la clientèle
19

logement
5- Les évolutions dans le système face aux
contraintes actuelles et futures
 Fonds de Garanties (partage
de risques, mise en œuvre
délicate, diversifier les
risques),
 Diversification de crédits
adaptés: islamiques, habitat
incrémental, aide technique,
microfinance,
 Refinancement long par les
marchés de capitaux (CRRH)
 Épargne Logement (bancaire,
bonification sociale).
Solvabiliser les crédits
acquéreurs aux ménages
Amélioration du financement passe par la
mise en œuvre de mesures permettant de
lever les principales contraintes
 Rareté de ressources longues et
inadéquation entre les ressources et les
emplois des établissements,
 Faible mobilisation de l’épargne, au niveau
des produits d'épargne logement, par les
ménages à faibles revenus,
 Faible pouvoir d’achat des populations
intéressées,
 Insuffisances du cadre légal, réglementaire
et fiscal.
Les principales contraintes
20

logement
5- Les évolutions dans le système face aux
contraintes actuelles et futures (suite)
 Dynamiser le locatif résidentiel: cadre juridique, fiscal et financier
 Défis de la construction de masse: pas assez de promoteurs professionnels,
prévalence de l’auto construction -> améliorer la capacité des acteurs privés
 Techniques de construction plus innovantes, rapides, durables, moins
chères
 Financement de la viabilisation hors site (récupération des plus-values
foncières) et parfois révision du mandat des agences publiques
 PPP pour l’habitat abordable : foncier aménagé, % de logement social,
permis accélérés, normes assouplies, mixage social/immobilier, proximité
des transports et lieux d’emplois, fiscalité favorable, etc.
 Amélioration du cadre réglementaire sur la copropriété, et développement
d’un secteur de la gestion immobilière
 …..
Quelques axes de développement futur….
21

logement
Oumar DIOP, Ing GC, MBA, PMP
odiop@envolcapital-sas,com
Tel : +221 77 332 86 02
BP : 29495, Almadies Zone 12
Dakar, Sénégal
Merci
de votre attention
22

Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement

Recommandé

Recommandé

Contenu connexe

Similaire à Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement

Similaire à Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement (20)

Les éléments constitutifs d'un système de financement du logement