earlegal #6 - Droit des biens et modernité : quelles mutations à venir ?

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DROIT DES BIENS ET MODERNITE :
QUELLES MUTATIONS A VENIR?
Joanne ALBERT – Sandrine RAXHON
avocates au barreau de Liège

www.earlegal.beGroupe Larcier / Lexing
Introduction
• Entrée en vigueur:
- Projet de loi déposé à la chambre le 31 octobre 2018.
- Également adopté sous forme de proposition de loi.
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Quatre grands axes
 Modernisation
 Intégration
 Instrumentalisation
 Flexibilisation

Modernisation
Termes obsolètes  termes plus neutres
Ex:
« Art. 524. Les objets que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds, sont
immeubles par destination.
Ainsi, sont immeubles par destination, quand ils ont été placés par le propriétaire pour le service et l'exploitation
du fonds:
Les semences données aux fermiers ou colons partiaires;
Les pigeons des colombiers;
Les lapins des garennes »
Art. 590. Si l'usufruit comprend des bois taillis, l'usufruitier est tenu d'observer l'ordre et la quotité des coupes,
conformément à l'aménagement ou à l'usage constant des propriétaires, sans indemnité toutefois en faveur de
l'usufruitier ou de ses héritiers, pour les coupes ordinaires, soit de taillis, soit de baliveaux, soit de futaie, qu'il
n'aurait pas faites pendant sa jouissance.
Les arbres qu'on peut tirer d'une pépinière sans la dégrader, ne font aussi partie de l'usufruit qu'à la charge par
l'usufruitier de se conformer aux usages des lieux pour le remplacement.
Art. 654. Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un
côté, et présente de l'autre un plan incliné;
Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en
bâtissant le mur.
Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux
et filets de pierre ».
4

Intégration
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Loi sur le droit d'emphytéose du 10 janvier 1924
Loi sur le droit de superficie du 10 janvier 1924
La théorie des troubles de voisinage
L’occupation
La loi sur la copropriété
LIVRE 3 DU CODE CIVIL

Instrumentalisation
 Lisibilité: le citoyen peut trouver des réponses aux
problèmes qu’il rencontre
 Transparence: système de droits réels fermé
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Flexibilisation
Supplétif: place à la volonté des parties
Subsidiaire: ne préjudicie pas aux
dispositions spéciales
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1. La structure du Livre 3
L’ancien livre 2 devient alors le livre 3, qui est composé
de huit titres :
Dispositions générales
Biens et classification des biens
Droit de propriété
Copropriété
Relations de voisinage
Droit d’usufruit
Droit d’emphytéose
Droit de superficie
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2. Questions abordées
9
Les changements pour les droits réels vieillis que sont
l’emphytéose, la superficie et l’usufruit.
 Les actualisations et nouveautés au regard des tolérances
imposées aux propriétaires d’immeubles (accès aux
travaux, impétrants, troubles de voisinage, etc.)

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Les changements pour les droits réels vieillis que sont
l’usufruit, l’emphytéose et la superficie
10

Les changements pour les droits réels vieillis que
sont l’usufruit, l’emphytéose, et la superficie
11
• 19ème siècle
• Lois de 1825
• Obsolètes et lacunaires
• Nécessité d’une réforme

L’emphytéose
Les nouvelles dispositions sont classée en 4
sous-sections :
Sous-titre 1er. Définition, objet et durée
Sous-titre 2. Modes spécifiques d’acquisition
Sous-titre 3. Droits et obligations des parties
Sous-titre 4. Modes spécifiques d’extinction
12

L’emphytéose
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Article 1er de la loi du 10
janvier 1824 sur le droit
d’emphytéose:
« L’emphytéose est un droit
réel, qui consiste à avoir la
pleine jouissance d’un
immeuble appartenant à
autrui, sous la condition de
lui payer une redevance
annuelle, soit en argent, soit
en nature, en reconnaissance
de son droit de propriété »
Art. 3.182. Définition
« Le droit d’emphytéose est un
droit réel d’usage conférant un
plein usage et une pleine
jouissance d’un immeuble par
nature ou par incorporation
appartenant à autrui.
L’emphytéote ne peut rien faire
qui diminue la valeur de
l’immeuble sous réserve de
l’usure normale, de la vétusté
ou d’un cas de force majeure; il
peut, sauf clause contraire,
modifier la destination de
l’immeuble ».
zSous-Sous-titre 1er. Définition, objet et durée
Art. 3.182. Définition

L’emphytéose
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d’emphytéose:
« L’emphytéose est un droit
réel, qui consiste à avoir la
pleine jouissance d’un
immeuble appartenant à
autrui, sous la condition de
lui payer une redevance
annuelle, soit en argent, soit
en nature, en reconnaissance
de son droit de propriété »
Art. 3.183 Qualité du
constituant:
« Le droit d’emphytéose peut
être constitué par le
propriétaire ou par un titulaire
d’un droit réel d’usage dans les
limites de son droit ».
Art. 3.183 Qualité du constituant

L’emphytéose
15
Art. 3.184 Durée
Renouvellement
Nouveau contrat 
accession
50ans
Prorogation
49 ans 99ans MAX

L’emphytéose
16
30 ans
zSous-Sous-titre 2. Modes spécifiques d’acquisition
Art. 3.185 Prescription acquisitive
« En cas d’acquisition par prescription, le
droit d’emphytéose est censé établi pour
99 ans, à moins qu’un acte juridique ne fixe
une durée inférieure. La durée du droit se
compte à partir de l’entrée en possession
utile ou à un moment postérieur fixé dans
l’acte juridique ».
Début occupation
99 ans

L’emphytéose
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Article 6 de la loi du 10
d’emphytéose:
« Il a la faculté d’aliéner son
droit, de l’hypothéquer, et de
grever le fonds emphytéotique
de servitudes pour la durée de
sa jouissance ».
Art. 3.187. Droits sur l’immeuble
« L’emphytéote a l’usage et la jouissance,
matériels et juridiques, de l’immeuble sur
lequel porte son droit, sans porter atteinte aux
autres droits existant sur l’immeuble. Il peut
réaliser tous ouvrages et plantations, même en
modifiant la destination de l’immeuble, pour
autant qu’il n’en diminue pas la valeur.
Il a droit aux fruits et, pour autant que
l’exploitation ait débuté avant la constitution
du droit d’emphytéose, aux produits aménagés
en fruits.
Si l’emphytéote acquiert ou réalise des
ouvrages ou plantations, librement ou sur
obligation, celles-ci sont sa propriété, en
application de l’article 3.197; il ne peut
détruire les ouvrages et plantations qu’il
était tenu « de réaliser.
zSous-Sous-titre 3. Droit et obligations des parties
Art. 3.187 Droit sur l’immeuble

L’emphytéose
18
d’emphytéose:
« L’emphytéose s’éteint de la
même manière que le droit de
superficie ».
Art. 3.189. Généralités
« Le droit d’emphytéose
s’éteint par les causes visées
aux articles 3.15 et 3.16 même
si elles se produisent avant le
délai minimal de 15 ans.
Cependant, le droit
d’emphytéose ne peut
s’éteindre avant le délai
minimal de 15 ans du seul fait
de la volonté d’une des
parties ».
zSous-Sous-titre 4. Modes spécifiques d’extinction
Art. 3.189. Généralités

L’emphytéose
19
d’emphytéose:
« L’emphytéose s’éteint de la
même manière que le droit de
superficie ».
Art. 3.190. Perte d’utilité
« En cas de droit d’emphytéose
perpétuel tel que visé à
l’article 3.184, si le droit
d’emphytéose existe depuis
99 ans au moins, le juge peut
en ordonner la suppression
lorsque ce droit a perdu toute
utilité, même future ou
potentielle ».
Art. 3.190. Perte d’utilité

L’emphytéose
20
Article 7 de la loi du 10 janvier 1824 sur le
droit d’emphytéose:
“Il peut, à l’expiration de son droit, enlever les
constructions et plantations par lui faites et
auxquelles il n’était pas tenu par la
convention; mais il doit réparer le dommage
que cet enlèvement a causé au fonds.
Néanmoins le propriétaire du fonds aura droit
de
rétention sur ces objets, jusqu’à l’acquittement
de ce qui lui est dû par l’emphytéote.”
Article 8 de la loi du 10 janvier 1824 sur le
droit d’emphytéose:
« L’emphytéote ne pourra forcer le propriétaire
du fonds à payer la valeur des bâtiments,
ouvrages, constructions et plantations
quelconques, qu’il aurait fait élever, et qui se
trouvent sur le terrain à l’expiration de
l’emphytéose ».
Art. 3.191. Indemnisation
« A l’extinction du droit d’emphytéose, la
propriété des ouvrages et plantations réalisés
en application de l’article 3.187, passe au
constituant du droit ou à son ayant droit.
Le constituant du droit d’emphytéose doit
indemniser, sur la base de l’enrichissement
injustifié, l’emphytéote pour les ouvrages et
plantations réalisés dans les limites de son
droit. Jusqu’à indemnisation, l’emphytéote a
un droit de rétention sur les ouvrages et
plantations.
En cas de transmission universelle, à titre
universel ou de cession du droit du
constituant, l’obligation d’indemnisation pèse
sur l’ayant cause ».
Art. 3.191. Indemnisation

La superficie
Les nouvelles dispositions sont classées en 4
sous-sections :
Sous-titre 4. Modes spécifiques d’extinction
21

La superficie
22
janvier 1824 sur le droit de
superficie:
« Le droit de superficie est le
droit réel qui
consiste à avoir des
bâtiments, ouvrages ou
plantations,
en tout ou partie, sur, au-
dessus ou en dessous du
fonds d’autrui »
Art. 3.192. Définition:
« Le droit de superficie est un
droit réel d’usage qui confère la
propriété de volumes, bâtis ou
non, en tout ou en partie, sur,
au-dessus ou en dessous du
fonds d’autrui, aux fins d’y
avoir tous ouvrages ou
plantations ».
Art. 3.192 définition

La superficie
23
janvier 1824 sur le droit de
superficie:
«Le droit de superficie peut
être constitué par
tout titulaire d’un droit réel
immobilier dans les limite
de son droit ».
Art. 3.193 Qualité du
constituant
« Le droit de superficie peut
être constitué par le
propriétaire ou par tout
titulaire d’un droit réel
d’usage dans les limites de
son droit ».
zSous-
Art. 3.193 Qualité du constituant

La superficie
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Art. 3.195. Durée
« Nonobstant toute clause contraire, la durée
du droit de superficie ne peut être supérieure à
99 ans. Le droit de superficie peut être prorogé
sans que sa durée totale puisse excéder 99 ans.
Il peut être renouvelé de l’accord exprès des
parties.
Le droit de superficie peut être perpétuel
lorsque et tant qu’il est constitué par le
propriétaire du fonds:
1° soit à des fins de domanialité publique;
2° soit pour permettre la division en volumes
d’un ensemble immobilier complexe et
hétérogène comportant plusieurs volumes
susceptibles d’usage autonome et divers qui ne
présentent entre eux aucune partie commune.
Lorsque le droit de superficie est la
conséquence d’un droit principal,
conformément à l’article 3.197, sa durée est
identique à la durée de ce droit principal.
(Superficie conséquente) »
Article 4 de la loi sur le
droit de superficie:
« Le droit de superficie
ne pourra être établi
pour un terme excédant
cinquante années, sauf
la faculté de le
renouveler »
zSous-
Art. 3.195 Durée

La superficie
25
zSous-Sous-titre 1er. Définition, objets et durée
Art. 3.195 Durée
A A
B B
COPROPRIETE SUPERFICIE

La superficie
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Art. 3.197 Superficie-
conséquence
« Le droit de superficie peut aussi
naître comme la conséquence d’un
droit réel d’usage sur un immeuble
qui confère le pouvoir de réaliser des
ouvrages ou plantations. Dans ce
cas, le droit de superficie est soumis
au régime juridique applicable au
droit dont il découle.
Le droit de superficie-conséquence et
la propriété des ouvrages et
plantations en découlant ne peuvent
être cédés, saisis ou hypothéqués
isolément du droit dont ils
découlent ».
JURISPRUDENCE/
DOCTRINE
Art. 3.197 Superficie-conséquence

La superficie
27
zSous-Sous-titre 2. Mode spécifiques d’acquisition
Art. 3.197 Superficie-conséquente
Droit d’emphytéose
 Propriété temporaire

La superficie
28
zSous-Sous-titre 2. Mode spécifiques d’acquisition
Art. 3.197 Superficie-conséquente
Bail de 9 ans
 Propriété de 9 ans

La superficie
29
Article 5 de la Loi sur le
droit de superficie:
«Pendant la durée du droit de
superficie, le constituant du droit de
superficie ou son ayant droit ne peut
empêcher celui qui a ce droit, de démolir
les bâtiments et autres ouvrages, ni
d'arracher les plantations et de les
enlever, pourvu que ce dernier en ait
payé la valeur lors de son acquisition,
ou que les bâtiments, ouvrages et
plantations aient été construits ou faits
par lui, et pourvu que le fonds soit
remis dans l'état où il se trouvait avant
la construction ou la plantation. »
Art. 3.199 Droit sur les volumes
Art. 3.199. Droits sur les
volumes
« Pendant la durée de son
droit, le superficiaire exerce sur
son volume toutes les
prérogatives de propriétaire,
dans les limites des droits du
constituant et sans porter
atteinte aux autres droits
existant sur le fonds. Il ne peut
détruire les ouvrages et
plantations qu’il était tenu de
réaliser ».

L’usufruit
30
Article 617 C. civ.:
« L’usufruit s’éteint: Par la
mort [...] de l’usufruitier; (…) »
« L’usufruit qui n’est pas
accordé à des particuliers, ne
dure que trente ans ».
Art. 3.156 Durée
Art. 3.156. Durée
« Un usufruit peut être établi pour une durée
déterminée ou indéterminée
Nonobstant toute clause contraire, l’usufruit:
1° a une durée maximale de 99 ans, sauf si la
personne physique dans le chef de laquelle il
est établi vit plus longtemps; et
2° s’éteint en tout cas si la personne dans le
chef de laquelle l’usufruit est établi cesse
d’exister.
La déclaration de faillite ou la dissolution
volontaire, légale ou judiciaire de la personne
morale sont des causes d’extinction au sens de
l’alinéa 2.
Par dérogation à l’alinéa 2, 2°, l’usufruit
indivis ou commun établi dans le chef de
deux ou plusieurs personnes peut, à la fin
de l’existence de l’une d’elles, par une
clause contractuelle, accroître aux autres,
proportionnellement à leur part ».

L’usufruit
31
aa ABA
Papa
Clause d’accroissement

L’usufruit
32
« L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations
d’entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge
du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été
occasionnées par le défaut de réparations
d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit;
auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu »
« Les grosses réparations sont celles des gros
murs et des voûtes, le rétablissement des
poutres et des couvertures entières; celui des
digues et des murs de soutènement et de
clôture aussi en entier. Toutes les autres
réparations sont d’entretien. »
Art. 3.168 et 3.169
Art. 3.168. Réparations d’entretien
« L’usufruitier est tenu d’exécuter, à l’égard du bien, les
réparations d’entretien nécessaires, à court ou à long
terme, pour préserver la valeur du bien, sous réserve de
l’usure normale, de la vétusté ou d’un cas de force
majeure ».
Art. 3.169. Grosses réparations
« § 1er. Les grosses réparations sont celles qui portent
sur la structure du bien ou de ses composantes
inhérentes ou dont le coût excède manifestement les
fruits du bien.
§ 2. Le nu-propriétaire doit exécuter ces réparations
après concertation avec l’usufruitier. Ce dernier ne peut
prétendre à une indemnité pour trouble de jouissance.
Par dérogation à l’alinéa 1er, le nu-propriétaire n’est pas
tenu des grosses réparations qui portent sur les ouvrages
et plantations réalisés par l’usufruitier lui-même, ni des
réparations qui sont causées, exclusivement, par
l’usufruitier.
§ 3. Le nu-propriétaire qui exécute les grosses
réparations peut exiger de l’usufruitier qu’il contribue
proportionnellement aux frais de celles-ci. Cette
contribution est déterminée en fonction de la valeur du
droit d’usufruit par rapport à la valeur de la pleine
propriété, calculées conformément à l’article 745sexies §
3 de l’ancien Code civil ».

L’usufruit
33
Art. 3.170. Exécution forcée
« Si l’usufruitier ou le nu-propriétaire
n’exécute pas son obligation de faire les
réparations, l’autre partie peut
demander au juge de l’y condamner
même pendant la durée de l’usufruit, le
cas échéant sous peine d’une astreinte.
À titre d’alternative, il peut demander au
juge l’autorisation d’exécuter lui-même les
travaux nécessaires, auquel cas les frais
peuvent être réclamés à l’autre partie
conformément au régime légal.
Chacune des parties peut demander au
juge de pouvoir constituer une sûreté
réelle sur le bien grevé, opposable à l’autre
partie, si cela est nécessaire pour exécuter
ces réparations ».
CONTROVERSE
Art. 3.197 Exécution forcée

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Quelles actualisations et nouveautés au regard des tolérances
imposées aux propriétaires d’immeubles (accès aux travaux,
impétrants, troubles de voisinage, etc.) ?
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La propriété
35
Article 3.64
« Le droit de propriété confère
au propriétaire le droit d’user
directement de ce qui fait
l’objet de son droit, d’en avoir
la jouissance et d’en disposer.
Le propriétaire a la plénitude
des prérogatives, sous réserve
des restrictions imposées par
les lois, les règlements ou par
les droits de tiers »
Article 544
« La propriété est le droit de
jouir et disposer des choses de la
manière la plus absolue, pourvu
qu'on n'en fasse pas un usage
prohibé par les lois ou par les
règlements. »

Sous-titre 3. Dispositions générales relatives à la propriété
immobilière
36

Bornage et clôture
37
Article 3.76
« § 1er. Tout propriétaire peut clôturer sa parcelle conformément aux prescriptions
légales et réglementaires jusqu’à l’extrême limite, sans porter atteinte aux droits de
tiers.
Les dispositions relatives à la clôture mitoyenne sont énoncées au titre 5 relatif aux
relations de voisinage.
§ 2. Les limites de la propriété foncière sont déterminées en premier lieu par la
prescription acquisitive. A défaut, l’acte authentique de bornage détermine les
limites de la parcelle, sauf contrat ultérieur modifiant la limite de la parcelle. À défaut
de bornage, les limites de la parcelle sont déterminées par les titres de propriété. Si
ceux-ci n’offrent pas non plus de réponse certaine, les limites de la parcelle sont
établies selon l’état de la possession et les autres indices de fait, parmi lesquels
la clôture de fait et les plans cadastraux.

Bornage et clôture
Le paragraphe 1er reconnait le
droit de se clore
Le paragraphe 2 détermine les
éléments selon lesquels la limite
extrême à laquelle la clôture peut
être placée. Dans l’ordre, il y aura
lieu de se référer :
A la prescription acquisitive ;
A défaut, à l’acte authentique de
bornage ;
A défaut, aux titres de propriété ;
En dernier recours, à la possession et
aux autres indices (clôture de faits ou
plans cadastraux).
38

Bornage et clôture
39
Article 3.76
« § 3. Chaque propriétaire ou, pour la durée de son droit et moyennant l’intervention du
propriétaire, chaque titulaire de droit réel peut obliger le propriétaire de la parcelle contiguë
à procéder au bornage entre les parcelles. Le bornage peut être amiable, auquel cas la
limite séparative est fixée dans un acte authentique, qui sera transcrit dans les
registres de la conservation des hypothèques, et est matérialisée sur les parcelles par
des signes extérieurs.
§ 4. À défaut d’accord dans les trois mois suivant l’envoi par lettre recommandée d’une
invitation à procéder à un bornage amiable, le bornage peut être demandé en justice par
la partie la plus diligente, par requête contradictoire. Le jugement est transcrit dans les
registres de la conservation des hypothèques conformément à l’article 3.30, § 1er, 1°, sur
requête de la partie la plus diligente.
§ 5. Les propriétaires supportent tous les frais de bornage à parts égales, sans
préjudice de l’application des règles relatives à la responsabilité extracontractuelle. »

Bornage et clôture
Les paragraphes 3 à 5 concernent le bornage que
chaque propriétaire peut obliger son voisin,
propriétaire de la parcelle contiguë (ou titulaire d’un
droit réel sur celle-ci) à effectuer.
Le bornage peut être amiable ou judiciaire
Le bornage amiable doit faire l’objet d’un acte
authentique transcrit dans les registres du bureau
compétent de l’administration générale de la
documentation patrimoniale;
Le bornage judiciaire peut être demandé en justice
par requête contradictoire si aucun accord n’est
intervenu dans les trois mois suivant l’envoi par lettre
recommandée d’une invitation à procéder à un
bornage amiable;
Le paragraphe 5 concerne les frais du bornage
qui sont supportés à parts égales par les
propriétaires concernés.
40

Empiètement sur le fond d’autrui
41
Si un propriétaire ou un titulaire de droit réel démembré érige
ou fait ériger un bâtiment qui empiète sur les limites de la
parcelle, trois questions se posent, à savoir :
(1) quel est le statut de droit réel de la partie du bâtiment qui
empiète ;
(2) quel est le statut de droit réel du sol sur lequel cette partie
se trouve et ;
(3) le voisin peut-il demander l’enlèvement de la partie qui
empiète ?
Dans la législation actuelle, aucune disposition légale ne traite
de ces questions

42
Article 3.77
« § 1er. Si un ouvrage est réalisé en partie sur, au-dessus ou en dessous du
fonds du voisin, ce dernier peut en exiger l’enlèvement, sauf si cet
empiétement est fondé sur un titre légal ou contractuel. Si
l’empiétement a déjà duré le temps de la prescription acquisitive, le
propriétaire empiétant peut acquérir un titre légal conformément à l’article
3.27.[Prescription par 10 ou 30 ans en fonction de la bonne foi du
possesseur]
Si des ouvrages sont réalisés sur, au-dessus ou en dessous du fonds
du voisin sur la base d’un titre légal ou contractuel et sont une
composante inhérente d’un ouvrage appartenant au propriétaire empiétant,
ils appartiennent à ce dernier par accession pour la durée de ce titre.

Titre légal ou contractuel Empiètement permis
pour la durée du titre
43

44
Article 3.77
« § 2. À défaut de titre, le voisin peut exiger l’enlèvement de la composante
inhérente qui empiète sur son fonds.
Dans ce cas, si le propriétaire est de bonne foi et qu’il serait, par
l’enlèvement de la partie qui empiète, lésé de façon disproportionnée, le
propriétaire du fonds contigu ne peut pas en exiger l’enlèvement. Il a le choix
soit d’accorder un droit de superficie pour la durée de l’existence de la
construction, soit de céder la partie de la parcelle nécessaire, moyennant,
dans les deux cas, dédommagement.
Si l’auteur de l’empiétement est de mauvaise foi, le voisin peut exiger
l’enlèvement de la composante inhérente qui empiète sauf s’il n’y a ni
emprise considérable, ni préjudice potentiel dans le chef du voisin. S’il ne
demande pas l’enlèvement, l’alinéa 2 est d’application. »

Absence de titre Distinction entre l’empiétant de
bonne ou de mauvaise foi
45
Réparation en nature sauf le cas de l’abus de Réparation en nature sauf le cas de l’abus de
envisagé de façon plus restrictive
Si l’empiétant est de bonne foi, le propriétaire du
fonds contigu ne peut pas exiger l’enlèvement
lorsqu’il lèserait de façon disproportionnée
l’empiétant.
Si l’empiétant est de mauvaise foi, le propriétaire du
fonds contigu ne peut pas exiger l’enlèvement s’il n’y
a ni emprise considérable, ni préjudice potentiel dans
son chef.

Si l’abus de droit est retenu:
46
Concession d’une superficie Concession d’une superficie
Cession de la partie de parcelle nécessaire Cession de la parcelle nécessaire
Au choix du propriétaire lésé et moyennant dédommagement

Etendue verticale de la propriété
47
Article 3.78
« Sous réserve d’autres dispositions de ce Livre, le droit de propriété sur le fonds s’étend
uniquement à une hauteur au-dessus ou une profondeur en dessous du fonds qui
peut être utile à l’exercice des prérogatives du propriétaire. Ce dernier ne peut dès
lors pas s’opposer à un usage par un tiers à une hauteur ou une profondeur à laquelle il ne
pourrait raisonnablement exercer sa prérogative d’usage, vu la destination et la situation
du fonds.
Un propriétaire peut, conformément à la loi, réaliser des ouvrages ou des plantations sur,
au-dessus ou en dessous du fonds.
Par dérogation à l’alinéa 1er, la propriété d’un réseau de câbles ou de conduites et
d’équipements y associés, destiné au transport de substances solides, liquides ou gazeuses,
de l’énergie ou de télécommunications, installé sur, au-dessus ou en dessous d’un fonds ou
dans un bâtiment appartient à l’installateur compétent de ce réseau ou à son ayant
droit. »

Confirmation légale de l’abandon de
l’ancienne approche visant une hauteur
et une profondeur absolues « usque ad
coelum, usque ad infera »
Absence de limitation définie de
manière mathématique
48

La propriété verticale est
déterminée en fonction de la
destination et de la situation
du fonds, elle-même appréciée
en tenant compte des
possibilités d’exploitation
réelles ou potentielles dans
le chef du propriétaire lui-
même, à la lumière des données
économiques, urbanistiques
et de construction physique
du fonds.
49

Exception au principe de l’unité de la
propriété
Servitude d’utilité publique relative aux
impétrants
Tout impétrant dûment réalisé sur, au-
dessus ou en dessous du terrain d’autrui ou
dans son bâtiment appartient à l’opérateur
compétent pour poser des conduites
d’utilité publique
50

Simples tolérances du propriétaire
51
Article 3.82
« § 1er. Si une chose ou un animal se trouve involontairement sur un immeuble voisin, le
propriétaire de cet immeuble doit les restituer ou permettre que le propriétaire de cette chose
ou de cet animal vienne les récupérer.
§ 2. Le propriétaire d’un immeuble doit, après notification préalable, tolérer que
son voisin ait accès à ce bien immeuble si cela est nécessaire pour l’exécution de
travaux de construction ou de réparation ou pour réparer ou entretenir la clôture
non mitoyenne, sauf si le propriétaire fait valoir des motifs légitimes pour refuser cet
accès. Si ce droit est autorisé, il doit être exercé de la manière la moins dommageable pour le
voisin. Le propriétaire a droit à une compensation s’il a subi un dommage.
§ 3. Lorsqu’un immeuble non bâti et non cultivé n’est pas clôturé, quiconque peut s’y
rendre, sauf si cela engendre un dommage ou nuit au propriétaire de cette parcelle ou si ce
dernier a fait savoir de manière claire que l’accès au fonds est interdit aux tiers sans son
autorisation, Celui qui fait usage de cette tolérance ne peut invoquer ni l’article 3.26 ni
l’article 3.74. »

§1 Dimension sociale du
droit de propriété
Le simple fait qu’un objet ou
un animal se retrouve sur la
parcelle d’un voisin n’a
évidemment pas pour
conséquence que ce voisin
devienne propriétaire de cet
objet ou de cet animal
52

§2 Droit de tour d’échelle
Ce droit ne peut s’exercer qu’après
notification préalable et si un accès à
l’immeuble voisin est nécessaire pour
l’exécution de travaux de construction
ou de réparation ou pour réparer ou
entretenir la clôture non mitoyenne.
Cet accès doit être toléré par le voisin
sauf motifs légitimes. Le droit doit être
exercé de la manière la moins
dommageable et moyennant
compensation financière en cas de
dommage.
53

§3 Droit de se rendre
temporairement sur un
fonds non bâti, non
cultivé et non clôturé
Uniquement si le
propriétaire n’a pas interdit
clairement tout accès
Sans que cela crée un
dommage pour ce
propriétaire
54

Le projet consacre légalement les principes de la théorie
jurisprudentielle des troubles de voisinage
Il centralise la question des relations entre propriétaires ou titulaires
de droits réels fonciers en un seul chapitre
Le projet entraine une simplification de l’appréhension de
cette matière. Plus besoin de fouiller dans les nombreux
jugements et arrêts prononcés en la matière mais
également dans le Code rural en plus du Code civil
55

56
Article 3.116
§ 1er. Les propriétaires voisins ont chacun droit à l’usage et à la jouissance de leur bien
immeuble. Dans l’exercice de l’usage et de la jouissance, chacun d’eux doit respecter l’équilibre
établi en n’infligeant pas à son voisin un trouble qui excède la mesure des inconvénients
ordinaires du voisinage et qui lui est imputable. Pour apprécier le caractère excessif de
l’inconvénient, il est tenu compte de toutes les circonstances de l’espèce, tels le
moment, la fréquence et l’intensité du trouble, la préoccupation et, le cas échéant, la
destination publique du bien immeuble d’où le trouble causé provient.
§ 2. Celui qui rompt l’équilibre précité est tenu de le rétablir.
Le juge ordonne celles des mesures suivantes qui sont adéquates pour rétablir l’équilibre :
1° une indemnisation pécuniaire pour compenser l’inconvénient excessif ;
2° l’indemnisation des coûts liés aux mesures compensatoires prises quant à l’immeuble troublé
pour ramener l’inconvénient à un niveau normal ;
3° pour autant que cela ne crée pas un nouveau déséquilibre et que l’usage et la jouissance de
l’immeuble ne soient pas ainsi exclus, l’interdiction du trouble rompant l’équilibre ou des
mesures, concernant l’immeuble causant le trouble, pour ramener l’inconvénient à un niveau
normal.

Le paragraphe 1er établit une liste non exhaustive des éléments qui
peuvent conduire à considérer l’inconvénient subi comme excessif
Parmi ces éléments, on compte la fréquence et l’intensité de
l’inconvénient mais aussi la préoccupation, la destination publique du
bien à la source du trouble.
57

Le paragraphe 2 liste le type de mesures,
cumulatives si nécessaire, pour rétablir
l’équilibre
Le juge se voit offrir la possibilité de
prononcer, séparément ou conjointement, des
mesures financières ou en nature:
Indemnisation financière non seulement de
l’inconvénient excessif, mais également des coûts
liés aux mesures compensatoires prises quant à
l’immeuble troublé pour ramener l’inconvénient à
un niveau normal;
Interdiction de l’activité perturbatrice pour
autant que cette interdiction n’engendre pas un
nouveau déséquilibre et n’exclut pas totalement la
jouissance et l’usage de l’immeuble à l’origine du
trouble;
Autres mesures en nature tendant à ramener
l’inconvénient subi à un niveau normal.
58

59
Article 3.116
§ 3. Si l’un ou les deux biens immeubles voisins sont grevés d’un droit en
faveur d’un tiers, qui dispose d’un attribut du droit de propriété, les droits
et obligations mentionnés aux paragraphes 1 et 2 reposent sur ce tiers
pour autant que l’inconvénient soit causé par un trouble résultant de
l’exercice de l’attribut et pouvant lui être imputé.
Si le trouble résulte de travaux autorisés expressément ou tacitement
par le propriétaire concerné ou le titulaire de l’attribut du droit de
propriété, il est réputé lui être imputable.
§ 4. L’action pour trouble anormal de voisinage se prescrit conformément à
l’article 2262bis, § 1er, alinéas 2 et 3, du Code civil. »

Le paragraphe 3 étend le prescrit de l’article aux titulaires
des attributs du droit de propriété
L’entrepreneur ou l’architecte est, en revanche, exclu de
ce champ d’application, conformément à l’avis de la
doctrine majoritaire (mais non point unanime) et de la
jurisprudence de la Cour de cassation
« L’entrepreneur ou l’architecte qui exécute des
prestations sur un fonds ne peut en principe voir sa
responsabilité directement engagée par un voisin
mécontent ou par le maître de l’ouvrage, sur le fondement
de l’article 544 du Code civil, puisqu’il demeure étranger
aux relations de voisinage. » (Cass. 29 mai 1975, Pas., 1975,
I., p.934)
Dans ce cas, c’est aux principes de responsabilité
extracontractuelle qu’il est fait appel.
60

Le paragraphe 4 énonce la règle
de prescription quinquennale
des actions personnelles en
responsabilité extracontractuelle
au vu des nombreuses décisions
qui ont dû le préciser ces dernières
années.
61

62
Article 3.117
« Si un bien immeuble occasionne des risques graves et manifestes en
matière de sécurité, de santé ou de pollution à l’égard d’un bien
immeuble voisin, rompant ainsi l’équilibre entre les biens immeubles,
le propriétaire ou l’occupant de ce bien immeuble voisin peut
demander en justice que des mesures préventives soient prises afin
d’empêcher que le risque se concrétise. »

Cette nouvelle disposition permet
aux propriétaires voisins d’agir de
manière préventive en cas de
risque grave et manifeste en
matière de sécurité, de santé ou
de pollution. Dans cette hypothèse,
des mesures peuvent être sollicitées
préventivement afin d’empêcher ce
risque de se réaliser au fond ou si les
conditions sont réunies en référé.
Le délai de prescription dans lequel
l’action peut être introduite pose
cependant question.
63

Droit de biens et modernité: quelles mutations à venir?
Conclusions
 réforme plus que nécessaire afin de mettre fin à la législation archaïque, voire
anachronique, du droit de la propriété ;
 Actuellement, le droit des biens évolue par le biais de la jurisprudence ;
 Les règles proposées ne sont pas révolutionnaires ;
 Droit transitoire: le nouveaux régime s’applique uniquement aux actes
juridiques et aux faits juridiques qui ont eu lieu après son entrée en vigueur ;
 Entrée en vigueur: le premier jour du dix-huitième mois qui suivra celui au
cours duquel elle aura été publiée au Moniteur belge.
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❝
Nous vous remercions
pour votre attention !
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