Stratégie immobilière - gestion - entretien - tâches du gestionnaire fm - concepts - assets - contrôle de l'entretien préventif - guide de l'entretien (cstc) - entretien sur base de la condition - plan de l'entretien - inspection sur base de la condition - inspection traditionnelle - mesure de la condition - NEN 2767 - focus sur la technique - inventaire- point de départ: vieillissement - durée de vie résiduelle - mesure de la condition - scoring

1. Planning entretien pluriannuel par
NEN 2767
B.Simons

2. Présentation
CeDuBo: promotion construction durable depuis 2001
CDG : Centrum duurzaam gebouwbeheer (centre pour la
gestion durable de bâtiments)
Nouvelle initiative: 2015
Soutien gestionnaires de bâtiments
www.gebouwbeheerder.be

3. Centre pour la Gestion Durable de
Bâtiments
Plateforme de connaissances
•Groupes de travail
•Site Web
•Projets de recherche
Formations
•Platforme
•Inventarisation
•Formations
•Toitures plattes
•Sécurité incendie
•Attestations obligatoires
•Formation de base

4. CE QUI PRÉCÈDE: STRATÉGIE
IMMOBILIÈRE

5. Priorités?
€
Qualité
technique
Satisfaction, couts réduits

6. Gestion
 Contentement
 Sécurité et santé
 Cout raisonnable
 Architectural
 Spatial
 Fonctionnel
 Technique
.
Finances
 Rendement direct
et indirect
Utilisateur
Immobilier

7. Stratégie immobilière
Stratégie
immobilière
Maintien
Rénovation
Entretien
Décisions
Plan d’entretien
pluriannuel
Disposer
Vente,
Démolition,
Autre utilisation
Qualité technique
Rendement
financier
Satisfaction
Place d&ans la
stratégie globale

8. ENTRETIEN

9. Tâches du gestionnaire FM
 Diriger différentes équipes (activités), y compris les services techniques, la
sécurité ...;
 Appui général pour les tâches quotidiennes, comme le remplacement des
badges défectueuses, des problèmes avec l'éclairage ou la plomberie, ...;
 Organisation des postes de travail y compris déménagement
 Gestion des contrats pour les livraisons, des travaux et l'entretien;
 Optimisation stratégique du département, selon les objectifs de l'entreprise.
 Organiser et gérer l’entretien
Bron: P.Bockstaele, Technisch gebouwbeheer

10. Entretien
Le concept
La stratégie
Les processus

11. Le concept
Règles de base
Analyse préliminaire des objets (Assets)
Critique pour le fonctionnement
Nécessité de l’entretien
Importance dans la mission
!! Inventaire et plans “as built”

12. Assets
Disponibilité
Fiabilité
Durabilité
Analyse du cycle de vie et ses coûts
Durée de vie

13. Entretien: Stratégies
Réactivité
Sentiment réduit de la nécessité
Conscience de l’impact sur la fiabilité
Fait intégralement part de la stratégie de l’entreprise

14. Stratégie
Gestion et
entretien
Correctif
Préventif
Calamité
Plainte(s)
Mauvais
fonctionnement
Base du temps
ou de l’utilisation
Base de la
condition

15. Stratégie
Critique pour la fiabilité
Sensible à l’entretien
correctif
preventif

16. 1 2 3
Plaintes
Préventif
Total
€ 0,--
€ x,--
Entretien efficace
= Mix entretien sur base de plaintes et d’entretien
préventif

17. Contrôle de l’entretien préventif
Temps ou utilisation
Conditions de garantie
Contrats de maintenance
Obligations légales
Heures de fonctionnement
Condition

18. Guide de l'entretien (CSTC)

20. ENTRETIEN SUR BASE DE LA
CONDITION

21. 6
5
4
3
2
1
10j 20j 30j
preventief onderhoud
curatief onderhoud
WAARDE PARAMETER bron WTCB
status-conditiemeting
jaren
gebouwwaarde 0
na 33jaar
negatieve waarde -
gebouw kost meer dan het waard is

22. Plan de l’entretien
bon
mauvais
t1
Qualité réelle
Qualité exigée
Correctif
Entretien préventif (tenir l’élément en condition)
Pd’E
0 tn
temps

23. Inspection sur base de la condition
Replacer
Ne rien
faire
Réparer
Problème:
L’ «opinion» et la «spécialisation» de l'inspecteur
mènent à une vue subjective de la réalité.
Solution:
Méthode d’ enregistrement de qualité technique,
indépendante de la personne, objective et
transparente.

24. Inspection traditionnelle
Mème défaut,
Différents avis

25. Mesure de la condition
Mème défaut,
Mème condition

26. MESURES DE LA CONDITION

27. Une solution ………
La norme
NEN 2767

28. NEN 2767
Manière standardisée de décrire l'état des bâtiments
bonne reproductibilité
Uniforme
Initiative Néerlandaise

29. Focus sur la technique
Technique = Un des éléments
Des aspects tels la qualité pour l’utilisateur, la qualité
sociale, l'emplacement, la flexibilité, etc., peuvent
également jouer un rôle important.
Mesure de la condition: une des aides

30.  Information de gestion cohérente:
 Compréhension de la qualité (technique) des objets / installations
 Compréhension des besoins d'entretien
 Risques si l’on décide de retarder l'action
 Compréhension de l'entretien: planification à long terme.
Résultat inspection NEN 2767

31.  Inventaire
 Eléments du bâtiment
 Terrains
 Installations
 Inspection
 Registrer les défauts
 Définir l’intensité et l’amplitude
 Définir les risques
Les éléments d’une mesure de la condition

32. Inventaire
Niveau de détail
? échantillon
Documents
Plans
Contrats
Attestations
..

33. Point de départ: vieillissement

34. Durée de vie résiduelle
Elément en condition 2
Année de construction 1990
Durée de vie résiduelle ca 25 ans

35. Durée de vie résiduelle
Elément en condition 4
Année de construction 2000
Durée de vie résiduelle ca 5 ans

36. Mesure de la condition
NEN2767
Méthode simple et objective
Etat de l’élément de construction
Scoring normalisé
3 paramètres: la gravité, l'intensité et
amplitude
courbe de vieillissement

37. Éléments à mesurer
Risques de disfonctionnement (couts
importants)
Importants dans le budget de l’entretien
Importants dans la stratégie de
l’entreprise (durabilité, culture, sécurité,
…

38. Inspection visuelle…..
……..A l’aide des senses et des instruments
de mesure simples
Échantillon

39. Condition: scoring
Condition Description
1 Excellent (nouveau)
2 Bonne condition
3 Condition raisonnable
4 Condition modérée
5 Condition mauvaise
6 Condition très mauvaise
3 Condition raisonnable
4 Condition modérée

40. Condition dépend de:
Défauts:
Type de défaut
Stade de développement du défaut
Taille du défaut
L'image totale des défauts
Vieillissement théorique (installations)

41. Type de défauts: Défauts graves
 Fonctionnement :
 les défauts dont l’effet est que le bâtiment (ou une partie) ou l’installation ne fonctionne
pas.
 Constructif :
 Les défauts qui ont une influence sur la stabilité et la stabilité dimensionnelle
 Matériaux:
 les défauts qui ont à voir avec la dégradation des matériaux de la construction ou de
l’installation.
 Qualité de base:
 choix de conception et matériaux inappropriées affectant le fonctionnement ou les
matériaux ou les ressources ne répondent pas aux exigences légales

42. Type de défauts: Défauts graves

43. Type de défauts: Défauts sérieux
 Fonctionnement :
 les défauts dont l’effet est que le bâtiment (ou une partie) ou l’installation ne fonctionne
pas suffisamment.
 Constructif :
 Les défauts qui ont une influence sur la stabilité et la stabilité dimensionnelle sans que le
fonctionnement soit affecté.
 Matériaux:
 les défauts de surface .
 Qualité de base:
 Défauts à des parties de la construction ou de l’installation, n’affectant pas la
fonctionnalité.

44. Type de défauts: Défauts sérieux

45. Type de défauts: Défauts mineurs
 Entretien:
 Des travaux, nécessaire pour sauf garder le fonctionnement à long terme ne sont pas
effectués .
 Finition:
 Des Défauts qui affectent l’apparence .
 Qualité de base et vieillissement.
 Des défauts à des parties de la construction ou de l’installation n’affectant pas le
fonctionnement.
 Expiration:
 Mesure de la construction sur base de la durée de vie théorique.

46. Type de défauts: Défauts mineurs

47. Taille du défaut
Score Pourcetage Description
1 <2% Occasionnellement
2 2% à 10% Local
3 10%à30% Régulièrement
4 30%à70% Majeur
5 >70% Général

48. Stade de développement du défaut
Indicateur à quel stade le défaut se trouve
3 Classes
Score Nom Description
1 Début A peine perceptible
2 Moyen Clairement visible
3 Haut Étape finale

49. Scores de condition
Ernstige gebreken
1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen
Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)
1. Laag (beginstadium) 1 1 2 3 4
2. Midden (gevorderd stadium) 1 2 3 4 5
3. Hoog (eindstadium) 2 3 4 5 6
Serieuze gebreken
1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen
Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)
1. Laag (beginstadium) 1 1 1 2 3
2. Midden (gevorderd stadium) 1 1 2 3 4
3. Hoog (eindstadium) 1 2 3 4 5
Geringe gebreken
1. Incidenteel 2. Plaatselijk 3. Regelmatig 4. Aanzienlijk 5. Algemeen
Intensiteit (<2%) (2% tot 10%) (10% tot 30%) (30% tot 70%) (≥ 70%)
1. Laag (beginstadium) 1 1 1 1 2
2. Midden (gevorderd stadium) 1 1 1 2 3
3. Hoog (eindstadium) 1 1 2 3 4
Omvang
Omvang
Omvang
2
3

50. Image globale
Plusieurs défauts: calcul spécial.

51. Images de référence

52. Base du vieillissement
Dans quelques cas particuliers

53. Mesure de la condition selon NEN2767
Avantages
Objectif
Largement utilisé
Simple
Bonne vue d’ensemble
Restrictions
Uniquement la condition technique
Parfois plus de détails

54. Et maintenant???
Interprétation

55. Risques/priorités
Même défaut, même condition, autre priorité

56. Facteur risque
Déterminé par la gestion
Éléments
Esthétique
Utilisation
Milieu intérieur, qualité de l’air
Sécurité et santé
Risque de dommages, …,
Environnement, durabilité, …etc.

60. Objectifs
Conditie Omschrijving
1 zeer goed (nieuwbouw)
2 Goede conditie
3 Redelijke conditie
4 Matige conditie
5 Slechte conditie
6 Zeer slechte conditie
Laag Hoog
9 8 7 6 5 4 3 2 1
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
(1) (2) (3)
PrioriteitRisico aspect
Veiligheid/gezondheid
Cultuurhistorische waarde
Gebruik en bedrijfsproces
Technische vervolgschade
Toename klachtenonderhoud
Beleving, esthetica
Exploitatieduur: X jaar

61. Résultat

62. Elément risque gestion cond gestion
Façade 4 3 4 3
Façade acier 2 3 6 3
Égouts PVC 5 3 5 3
Fenêtre 4 3 3 3
Plafond 5 3 1 3
Traitement

63. Output
Un inventaire
Liste de défauts, bien documentée
Scores de condition
Besoin immédiat d’entretien (+ budget)
Besoin d’entretien à terme déterminé (+ budget)

64. Output
 Rapports, sommaire,
 Présentation du rapport
 Conditions, comparé à la politique de qualité
 Budget d’entretien

65. DE MESURE DE LA CONDITION AU
PLANNING PLURIANNUEL

66. De mesure de la condition au
planning pluriannuel
Inventarisation des éléments
Entretien
Besoin pluriannuel d’entretien
Budget pluriannuel
Planning et execution
Entretien
pluriannuel
pluriannuel
et execution
Mesure de la condition
choix
Élaboration, incl. budget

67. Eléments
 Elément 1
 Elément 2
 Elément 3
 Elément 4
 Elément 5
 Elément 6
 Elément 7
 Elément 8
 Elément 9
 Elément 10
 Elément 11
 Elément 12
 Elément 13
 Elément 14
 Elément 15
 Elément 16
 Elément 17
 Elément …
 Elément N
Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
……..……..……..
Startjaar, risico bij uitstel
Taakstellend Prognose

68. 68
Approche intégrale
...naar denken in het geheel

69. Clustering des activités
An 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 ……..
Taakstellend Prognose
• Mesure 1
• Mesure 2
• Mesure 3
• Mesure 4
• Mesure 5
• Mesure 6
• Mesure 7
• Mesure 8
• Mesure 9
• Mesure 10
• Mesure 11
• Mesure 12
• Mesure 13
• Mesure 14
• Mesure 15
• Mesure 16
• Mesure 17
• Mesure …
• Mesure N
Afstemming
klant

70. Accords client
Adaptations fonctionnelles
Limitation des nuisances
Distribution des frais
Changement de la période d’exploitation
……..

71. Clustering
Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
……..……..……..
Tâches Prognose
Cluster 8
Cluster
1
Cluster 2 Cluster 3
Cluster 4
Cluster 5
Cluster 6
Cluster 7
 Mesure 1
 Mesure 2
 Mesure 3
 Mesure 4
 Mesure 5
 Mesure 6
 Mesure 7
 Mesure 8
 Mesure 9
 Mesure 10
 Mesure 11
 Mesure 12
 Mesure 13
 Mesure 14
 Mesure 15
 Mesure 16
 Mesure 17
 Mesure 18
 Mesure 19
 Mesure …
 Mesure N

72. SOFTWARE

73. SOFTWARE
Input
Défauts
Type
Stade de développement
Taille
Remarques
Risques
Images
Adaptations

74. Software
Bases de données
Prix
Besoin d’entretien
Durées de vie

76. EPA par bâtiment

78. EPA par patrimoine

80. Choix software
Que voulez vous?
Intégration dans un concept global FM ou uniquement les
bâtiments?
Flexibilité
Support

81. SOUS-TRAITANCE

82. Sous-traitance de mesures de la condition
Exercice préalable:
Que voulons-nous?
Complexité, niveau de détail, échantillonnage
Equipe du projet
Comment voulons-nous voir les résultats?
Que pouvons nous faire nous-mêmes?
Le suivi

83. Sous-traitance de mesures de la
condition
Indiquer
Quelles informations sont nécessaires et comment les présenter
Informations sur l’objet de l'inspection (localisation, magnitude,
plans, attestations...)
Niveau de détail et le niveau de l'échantillon
Politique de qualité
Possibilités et contraintes budgétaires

84. Sous-traitance de mesures de la
condition
Support des utilisateurs (dans tout les senses)
Communication
Accessibilité des objets
Informations de base
Plans
Contrats d’entretien
Sécurité (ex toitures)

85. Sous-traitance de mesures de la
condition: critères
Approche de la mission: organisation et exécution
Procédures
Équipe
Communication
Comment la Qualité est assurée
Planning
Contrôle des risques

86. Sous-traitance de l’entretien
Au préalable
Inventaire des éléments à entretenir + leur condition
Plans
Historique
Enregistrements, attestations, …

87. Sous-traitance de l’entretien
Déterminer l’objectif
Stratégie immobilière
Niveau de qualité:
Exigences de qualité
KPI: key performance indicator
SLA: service level agreements

88. Sous-traitance de l’entretien
Dialogue ouvert
Exigences raisonnables
Garanties
une mauvaise utilisation
modifications législatives
vandalisme
…

89. Conclusions
Patrimoine: sans entretien: perte de valeur
Maintenance: approche systématique nécessaire
Investissement systématisant est rentable
Responsabilités où ils appartiennent

90. Et