Support de la Comptabilité Immobilière.ppt

1
MOHAMED CHORFI
Expert comptable – Commissaire aux comptes “ CM2F ”
www.cabinetchorfi.com
G.S.M
:
06
61
14
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03

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
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14
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03
PROMOTEURS IMMOBILIERS

LS L.A.F.V.I L .D.C.M AUTRES
LOGEMENTS
Comptabilité
séparée
1- Achat terrain 6121 LS 6121 L.A.F.V.I 6121 L.D.C.M 6121 AL
2- Frais
d’acquisition
terrain
Soit 6121LS
Soit 61xx LS
Puis 7197 LS
IDEM
QUE
LS
IDEM
QUE
LS
IDEM
QUE
LS
3- Achat .intrants 61xx (Détaillé par
programme)
34552
IDEM
QUE LS
IDEM
QUE LS
IDEM
QUE LS
4- Ventes 3421 LS
7121087 LS TAXABLE
7121020 non taxable
4455087 TVA
3421XX
7121040
Exonéré
IDEM
QUE LS
IDEM
QUE LS
5- STOCKS M1ère /MC
312X/6124X
PRODUITS EN COURS
313X/713X
PRODUITS FINIS
315X/713X
IDEM
QUE LS
IDEM
QUE LS
IDEM
QUE LS
I-TRAITEMENT COMPTABLE « P.C.G.E » /PROMOTEURS
IMMOBILIERS

1- Achats terrain 2311 Terrains nus
Frais d’acquisition terrain 61xx/21 xx non incorporable
2- Construction
Intrants
61xx/63xx
34552xx
3- Construction non achevée à la clôture 239x
714xx
739xx
4- Construction achevée (( année suivante ))
61xx/63xx
34552xx
Intrants
Transfert
2313 terrains bâtis
2311 terrains nus
Comptabilisation de la LSM 23xx Construction exonérée TVA
714 xx
739xx
239 xx
Constructions, cités, résidences ou campus universitaires
– Aspect comptable – [LSMC]

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
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5- Location
 Location meublée 3421xx
7124080 taxable
4455080
Constructions, cités, résidences ou campus universitaires
P
C
G
E

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
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14
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03
1- Achat appartements 2313 Terrains bâtis
23xx constructions ( Amortissable)
34551 TVA ( si location meublée)
2- Location meublée 3421xx
7124xx
4455xx
3- Location non meublée 3421xx
7124xx
I - ) Aspect comptable
HC
Aspect
Comptable
Bailleurs LS et L.A.F.V.I

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
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14
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03
IS/IR
Les bailleurs de LS et de LAFVI, qui concluent une convention
avec l’Etat ayant pour objet l’acquisition en vue de les affecter
pendant une durée minimale de huit (8) ans à la location à usage
d’habitation principale bénéficient pour une période maximum
de huit (8) ans à partir de l’année du premier contrat de location
de l’exonération de l’IS ou de L’IR au titre de leurs revenus
professionnels afférents à ladite location ; .
et de l’exonération totale de l’IS ou de L’IR au titre de
la plus- value réalisée en cas de cession des logements précités
au-delà de la période de huit (8) ans susvisée.
Aspect
Fiscal
II - ) Aspect Fiscal
Bailleurs LS et L.A.F.V.I

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
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03
Cession des appartements
au delà de 8 ans
3481
7513
6513
28xx
23xx
Plus value exonérée (IS/IR)
si cession au-delà de 8 ans
Cession des LS et L.A.F.V.I

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
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03
LOTISSEURS
P
C
G
E

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
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03
LOTISSEURS
Au moment de l’acquisition du terrain
6121X
Achat de Terrain
6121X ou 61xx puis 7197 Frais d’acquisition terrain
4411xx ou 51xx 4411xx ou 51xx
Aspect
Comptable
PCGE

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
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14
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03
Au moment de la comptabilisation des
charges (intrants) Cas de « LSMC »
6121XX
6126X
6136
617X
616151
34552X
44xx / 51xx
MATIERE 1ère/ CONS
ACH SERVICES
HONOR
SAL+CH SOC
TAXE LOCALE
TVA Rembt / intrants
Fournisseur / Banque
Xx
Xx
Xx
Xx
Xx
Xx
Aspect
Comptable
LOTISSEURS

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
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03
Au moment de l’achèvement des travaux de
viabilisation
TERRAINS LOTIS DESTINE A LA VENTE
61651
4455087
TVA / L S M /OP. Lotissement
État TVA facturée / travaux immobiliers à
20 % TVA / L S M facture LSM N°
Xx
Xx
TVA facturée = « COÜT DE VIABILITE » * taux TVA .
Aspect
Comptable
LOTISSEURS

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
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03
Au moment de la déclaration TVA
4455087
34552X
4456
État TVA facturée / travaux immobiliers à 20 %
TVA / INTRANTS
Etat TVA due suivant déclaration
DECLARATION TVA / LSM
x
Xx
Xx
Xx
Aspect
Comptable
LOTISSEURS

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
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03
Au moment du Paiement de la TVA
4456
51XX
Paiement TVA / LSM
xx
xx
Aspect
Comptable
LOTISSEURS

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
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03
Au moment de la vente des terrains lotis
3421XX
7121 Ventes de produits finis
xx (1)
Xx (HC)
(1) NB : pas de TVA / Vente Terrain
opération civile HC / TVA
Aspect
Comptable
LOTISSEURS
PCGE

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
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03
A la clôture de l’exercice :
Comptabilisation du stock final des lots de terrain
lotis invendus
3151XX
71321
739x
Comptabilisation SF /terrains
invendus
xx
xx
31311
71311
739x
xx
xx
Travaux en cours (lotissement en cours )
Produits finis (lotissements achevés)
Aspect
Comptable
LOTISSEURS PCGE

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
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03
TRAITEMENT COMPTABLE
DE LA LIVRAISON A SOI MEME
DE CONSTRUCTION
LSMC

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
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03
Chaque fois qu’un assujetti
Utilise de biens IMMEUBLES construits par lui même
Pour les besoins de
son entreprise
On dira qu’il effectue une livraison à soi même de construction,
une telle opération devra être soumise à taxation .
DEFINITION DE LA LASM
LSMC

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
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03
LASMC au profit de
l’E/se
Bien immeuble
Construit
LASM imposable B.I = Coût.Const.
Construction immobilisée (23xx)
LSMC

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
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03
RAPPEL
 Au moment de l’acquisition du terrain
2311
21/61
4481
51XX
Terrain nu
FRAIS D’ACQUISITION
X
X
X
X
Traitement comptable des
LASMC immobilisées
L’entrée de la L.A.S.M.C se fait au coût de construction
Rappel pour mémoire
LSMC

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
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03
RAPPEL
 Au moment de la comptabilisation des charges
(intrants) relatives à la construction immobilisée on passe :
 Au moment de l’achèvement du bien immeuble, on passe :
 1er cas : Bien achevé en un seul exercice (avant la clôture) :
 Établissement de la facture de LASM :
La facture de LASM constitue une pièce justificative de la
production immobilisée.
61XX
34552
44XX
51XX
X
X
X
X
Traitement comptable des
LASMC immobilisées
LSMC

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
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03
Facture de L.S.M :
Facture n° -------- Date de Facture xxxx

C’est la date d’achèvement
Sté :
Désignation Mt (HT)
 Mat 1
ère
xxx
 Fournitures xxx
 MO.(salaire) et autre charges xxx
∑ HT  … (Coût de construction)
TVA T%..................
TTC ………………….
En tête société :
Arrêtée la présente facture de LSMC à la somme de
…………(lettres)……..DHS.
Cachet + Signature
CM2F

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
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03
Comptabilisation de la facture
de la L.A.S.M immobilisée
 Bien immeuble ouvrant droit à déduction :
 Bien n’ouvrant pas droit à déduction :
LSMC
23XX
34551167
714XX
4455087
TVA/ F x (Prorata)
(TTC – TVA D)
(TVA x Prorata)
HT
TVA/F
23XX
714XX
4455087
TTC
HT
TVA/F

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
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Opération de construction d’immobilisation étalée sur 2 ou
plusieurs exercices :
1er exercice (N) de construction :
A titre de rappel
Au titre du 1er exercice N, on avait passé les intrants :
61xx /63xx
34552
44XX
51XX
X
X
X
X
2ème cas : Bien immeuble à immobiliser non
achevé à la clôture de l’exercice :

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
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03
AU 31/12/N
239XX
7143
7397
Imo. Corp. En cours
Immobilisations corporelles produites
Transfert de charges financières pour les
intérêts incorporés au coût de production
X
X
X
X
2ème cas : Bien immeuble à immobiliser non
achevé à la clôture de l’exercice :

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
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03
N.B:
 Pas de TVA sur LASM en cours.
 Pas d’amortissements sur LASM en cours
 Pas de déclaration à la TP de la LASM en cours
61xx /63xx
34552
4411/51xx
X
X
X
 Au titre des exercices suivants on passe (les intrants) :

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
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03
Au moment de l’achèvement de
construction (N+1)/(N+2 …..) :
23XX
34551XX
239X
7143
7397
4455XX
État TVA Récup / les immo si le bien ouvre
droit à déduction
Solde des comptes
d’immo en cours (N)
Transferts de charges
incorp au coût de production au titre
de l’exercice (N+1)
 TVA Calculée sur le coût de production (ou
de construction)
X
X
X
X
X
2313
2311
Terrain bâtis
Terrain nu
X
X

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
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03
Déclaration (TVA) de la LSMC :
N.B : Prorata :
La LSM : figure au numérateur et au dénominateur du prorata
Recto : TVA / LSM Facturée Verso : TVA / Intrants :
(Coût réel de construction et la TVA
exigible correspondante) Ligne 140 à 156 XXX
Pour les biens immeubles
Ligne 087
LSM constructions
(si bien immeuble ouvre DAD)
Ligne 167
XXX

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
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03

30
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
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03
MODALITES DE FONCTIONNEMENT
DES COMPTES DE STOCKS DE
BIENS IMMOBILIERS
&
METHODES D’EVALUATION
PLAN COMPTABLE DU SECTEUR
IMMOBILIER « PCSI »

Les stocks comprennent les terrains autres que ceux enregistrés en immobilisations. Il
s’agit des terrains destinés à être vendus en l’état ou après les avoir lotis ou après y avoir
édifié des constructions.
Compte tenu de la durée du cycle de production dans le secteur de l’immobilier
généralement supérieure à un an et de la nécessité de dégager un coût de revient pour
chaque unité produite, l’évaluation des stocks est effectuée selon la méthode de
l’inventaire permanent. Cette évaluation peut se faire aussi par la méthode de l’inventaire
intermittent.
Ainsi, les stocks comprennent le coût de revient grâce au principe de l’affectation des
charges directes et indirectes au projet immobilier considéré. Les charges directes d’un
projet déterminé sont imputées, au cours de l’exercice directement dans les comptes de
stocks. (31)
Les charges indirectes (charges internes de gestion de l’entreprise, charges
financières…) sont imputées aux stocks en fin d’exercice.
En effet, Les stocks de biens immobiliers incluent le coût complet constitués par :
 des terrains non encore affectés à être lotis ou construits (réserve foncière)
 des travaux immobiliers de lotissement ou de constructions en cours ;
 des travaux de lotissement et/ou de constructions achevés en attente d’être
livrés ou vendus.
Postes :
311
313
315
31: STOCKS PCSI

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
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Inventaire Permanent
Imputation directe des charges
directes au niveau des Comptes
de STOCKS (Classe 3)
en cours d’exercice + charges
indirectes (classe 6) en cours
d’exercice puis (31) en fin
d’exercice
Inventaire Intermittent
Ensemble charges
la Classe 6
Constatation du
Stock en Fin
d’Exercice (classe 3)
Objectif : Unifier les modes de comptabilisation des
opérations immobilières
Option pour 2 Types d’Inventaire
PCSI

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
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03
Le montant du terrain à lotir ou à construire inscrit au compte « Réserves
foncières »
3111 est viré au compte 31311 « Lotissement encours » ou 31312 «
Construction en cours » au début des travaux de lotissement matérialisé
par l’autorisation de lotir ou l’autorisation de construire.
Concernant les opérations réalisées par tranches, sur une grande superficie de
réserve foncière avec une autorisation pour chaque tranche réalisée, il y a lieu
de procéder comme suit :
 Si une opération est réalisée sur une partie seulement d’une réserve foncière,
et que l’autre partie du terrain est maintenue en réserve foncière, seule la
partie concernée est transférée au compte des travaux en cours (Lotissement
ou construction).
 La valeur de ce transfert est déterminée sur la base de la superficie affectée à
ces travaux.
PCSI
Comptes 31311 et 31312

Le compte 31313 « Commerces et bureaux en cours » est utilisé
dans le seul cas où ceux-ci sont construits séparément des autres
constructions, sinon ils sont comptabilisés avec les constructions
concernées.
Le compte 3139 « Produits en cours sortis à solde créditeur »
fait apparaître le montant du stock viré au compte stocks
achevés. Il permet d’avoir l’historique d’un programme en faisant
ressortir la partie achevée de celle qui ne l’est pas encore.
La règle de tenue des comptes en inventaire permanent
est complétée par l’obligation de faire apparaître dans la
comptabilité générale le coût historique cumulé de chaque
opération jusqu’à sa complète sortie du stock.
(D) 315xx. Produits finis XX
(C) 3139. Produits en cours sortis
Date de réception/provisoire lotissement XX
Date de P.H. / Construct°

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
Pour permettre l’application de cette règle, il y a lieu
d’associer à chaque compte de stock, un compte spécial au
crédit duquel sont comptabilisées les sorties. Ce compte est
identifié par « 9 » en quatrième position de la codification. Ce
compte enregistre les sorties de stock et permet de conserver
dans le compte principal le coût de revient cumulé.
En fin d’opération, ces comptes s’équilibrent. Ils sont alors
tous soldés, les uns par les autres, après la livraison du
dernier produit (lot, logement ou commerce …).
Chaque compte de stock étant affecté d’un compte créditeur,
les sorties de stock de produits finis sont comptabilisées au
crédit du compte par l’écriture :
(D) 7132. Variation de stock. Immeuble achevé
(C) 3159. Produits finis sortis XX
PCSI
XX

Le compte 315 9 « produits finis sortis » étant associé au
compte débiteur : « 315-Stock des produits achevés », la différence
entre les soldes de ces comptes donne le stock des produits
achevés non encore livrés. (315 – 3159 = SF )
Les stocks seront, dans la mesure du possible, éclatés par
nature de coûts.
Les flux de dépenses transiteront par les comptes de charges
selon la méthode exposée ci-après :
Au cours de l’exercice, le coût des travaux est enregistré
directement au débit des comptes de stocks (pour le montant hors
taxes récupérables) par le crédit des comptes fournisseurs, et c’est
seulement en fin d’année, qu’une écriture de reconstitution des
flux sera enregistrée.
Ainsi, à la clôture de l’exercice, le total des mouvements de
l’exercice apparaissant au débit de chaque sous-compte de stocks
est passé en une seule écriture dans chaque compte de charges.

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MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
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03
 Charges Directes  31xx
 Charges Indirectes  6xx
6xxx
713xx
X
X
➲ Au cours de l’exercice
➲ A la clôture de l’exercice : charges directes
➲ A la clôture de l’exercice : charges Indirectes
31xxx
7197
7397
(voir plus loin)
X
X
X
PCSI

38
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
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14
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03
Les programmes seront considérés comme achevés
comptablement dans les cas suivants :
 La réception provisoire du lotissement sur la base du PV
établi par la commission ou du certificat de conformité
(Réception par les services de la municipalité) ;
 Le permis d’habiter d’une construction délivré par le
Président du conseil municipal ;
 En l’absence des documents ci-dessus, l’achèvement peut être
déclaré si les conditions d’habitabilité ou de conformité sont
réunies.
PCSI

39
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
Pour les sociétés du secteur immobilier, le compte transferts de
charges sera utilisé principalement pour transférer les charges de
fonctionnement (rattachables aux coûts des stocks) de l’entreprise aux
comptes de stocks concernés.
Il est rappelé que le transfert des charges concernant les éléments à
immobiliser passe par le poste 714.
L’imputation des frais financiers dans le coût de revient des stocks
se fait par le crédit du compte 7397 "transferts de charges financières".
7197 : Transferts de Charges d’Exploitation
Le compte 7397 « Transferts de charges financières » peut servir
exceptionnellement à affecter une quote-part des frais de financement
supportée par l’entreprise pour la production d’une immobilisation ou d’un
stock de produit fini, dont la durée d’élaboration s’étale sur plus de douze
mois au moins.
Il sera utilisé essentiellement pour transférer les charges financières
imputées aux coûts des stocks.
7397 : Transferts de Charges Financières

40
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
ASPECT COMPTABLE ET ANALYTIQUE
DES COMPTES DU
PLAN COMPTABLE DU
SECTEUR IMMOBILIER
« P.C.S.I »

41
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
TERRAINS (Poste : 311)
3111 : Réserves foncières
31119 : Coût des terrains sortis du stock
PCSI
Méthode de l’Inventaire
permanent

 ASPECT COMPTABLE DES TERRAINS (Poste : 311)
N° Cpte
Débit
N° Cpte
Crédit
DATE
Mt
Débit
Mt
Crédit
3111xx PRIX D’ACHAT TERRAIN x
44xx CPTE DE TIERS x
3111xx FRAIS DIRECTS/ ACHAT TERRAIN x
44xx CPTE DE TIERS x
A-/ AU MOMENT D’ACQUISITION DU TERRAIN :
N° Cpte
Débit
N° Cpte
Crédit
DATE
Mt
Débit
Mt
Crédit
31311xCP01 à 31119 Terrrain/lot.en cours x ( 1) x
31312xCP01 à 31119 Const° promotionnelles en cours x x
31313xCP01 à 31119 Commerces et bureaux en cours x x
31314xCP01 à 31119 Const° économ et sociales en cours x x
B/- A LA DATE D’OBTENTION DE L’AUTORISATION DE LOTIR /
CONSTRUIRE :
(1) Superficie brute affectée à ces travaux x coût unitaire d’achat
C.P = Code programme

43
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
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03
PRODUITS EN COURS STOCK DE
LOTISST ET DE CONST.EN COURS
(Poste : 313)
31311 : Lotissements en cours
31312 : Construction promotionnelles en cours
31313 : Commerces et bureaux en cours
31314 : Constructions économiques et sociales en cours
3139 : Produits en cours sortis (lotisst/Const).

44
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
CODIFICATION COMPTABLE SELON LE PCSI :
« 31311xxxx » : LOTISSEMENT EN COURS
N° N° COMPTE / PCSI INTITULE
1 31311xxxx (Code programme)01 TERRAINS ( Coût d’achat)
3 31311xxxx (Code programme)02 TRAVAUX VRD (Voiries et réseaux divers)
31311xxxx (Code programme)04 FRAIS ANNEXES
31311xxxx (Code programme)05 COMMISSION
4 31311xxxx (Code programme)06 FRAIS FINANCIERS
2 31311xxxx (Code programme)07 HONORAIRES
31311xxxx (Code programme)08 IMPÔTS (Taxe/op. lot + TTNB)
31311xxxx (Code programme)09 TVA
5 31311xxxx (Code programme)10 QUOTE-PART DES FRAIS GÉNÉRAUX
IMPUTÉS ( Coûts internes de Géstion)

 Charges Directes : (1) + (2) + (3)
 Charges Indirectes : (4) + (5) + (Autres)
 ASPECT COMPTABLE DU COUT DE PRODUCTION DES
LOTISSEMENTS EN COURS : « 31311xxxx » :
a) (AU COURS DE L’EXERCICE)
N° N° COMPTE / PCSI INTITULE
1 31311xxxx(Code programme)01 COUT D’ACHAT DU TERRAIN
3 31311xxxx(Code programme)02 TRAVAUX VRD
2 31311xxxx(Code programme)07 HONORAIRES
N° N° COMPTE / PCGE INTITULE
4 63xx FRAIS FINANCIERS
5 61xx
QUOTE-PART DES FRAIS GÉNÉRAUX
IMPUTÉS
Etc… 61xx AUTRES FRAIS

 Charges Directes :
 Charges Indirectes :
LOTISSEMENTS EN COURS : « 31311xxxx »
b) (EN FIN D’EXERCICE)
N° CPTE /
PCSI
DEBIT
N° CPTE /
PCSI
CREDIT
INTITULE
61xx à 713xx COUT DE PRODUCTION DU LOTISS. EN COURS
N° CPTE / PCSI DEBIT
N° CPTE /
PCSI
CREDIT
INTITULE
31311xxxx(Code programme)10
7197
TRANSFERT DE CHARGES
INDIRECTES
D’EXPLOITATION
31311xxxx(Code programme)06 7397
TRANSFERT DE CHARGES
INDIRECTES
FINANCIERES

47
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
LOTISSEMENTS ACHEVES: « 31511xxxx »
c) (A LA DATE D’ACHEVEMENT)
N° CPTE / PCSI
DEBIT
N° CPTE / PCSI
CREDIT INTITULE
31511 LOTISSEMENTS ACHEVES
31391 PRODUITS EN COURS SORTIS
( Lotissements )
315 LOTISSEMENTS
ACHEVES

48
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
 ASPECT COMPTABLE DU COUT DE PRODUCTION DU
TERRAIN LOTI DESTINE A LA CONSTRUCTION :
« 31312xxxx/ 31313xxxx/ 31314xxxx» :
( A LA DATE D’AUTORISATION DE CONSTRUIRE )
N° CPTE / PCSI
DEBIT
N° CPTE / PCSI
CREDIT
INTITULE
31312
CONSTRUCTIONS
PROMOTIONNELLES EN COURS
(Et/Ou) 31313
COMMERCES ET BUREAUX EN
COURS
(Et/Ou) 31314
CONSTRUCTIONS ÉCONOMIQUES
ET SOCIALES EN COURS
à 31591
PRODUITS FINIS SORTIS
(DESTOCKES) [ Terrain Loti ]
Lotissements achevés  Construction

49
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
CONSTRUCTIONS EN COURS :
« 31312xxxx » :
Constructions promotionnelles en cours
« 31313xxxx » :
Commerces et bureaux en cours
« 31314 xxxx » :
Constructions économiques et sociales en cours

50
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
« 31312xxxx » : Constructions Promotionnelles En Cours
N° COMPTE / PCSI INTITULE
31312xxxx(Code programme)01 TERRAINS
31312xxxx(Code programme)02 TRAVAUX VRD
31312xxxx(Code programme)03 CONSTRUCTIONS
31312xxxx(Code programme)04 FRAIS ANNEXES
31312xxxx(Code programme)05 COMMISSION
31312xxxx(Code programme)06 FRAIS FINANCIERS
31312xxxx(Code programme)07 HONORAIRES
31312xxxx(Code programme)08 IMPÔTS
31312xxxx(Code programme)10 QUOTE-PART DES FRAIS GÉNÉRAUX IMPUTÉS

51
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
« 31313xxxx » : Commerces et bureaux en cours
(Hors Taxes)
31313xxxx(Code programme)10 QUOTE-PART DES FRAIS GÉNÉRAUX
IMPUTÉS

52
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
« 31314xxxx » : Constructions économiques et sociales en cours
(Hors Taxes)
31314xxxx(Code programme)10 QUOTE-PART DES FRAIS GÉNÉRAUX
IMPUTÉS

53
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
CONSTRUCTIONS EN COURS :
« 31312xxxx/ 31313xxxx/ 31314xxxx» :
(AU COURS DE L’EXERCICE) / (EN FIN D’EXERCICE)
MEME TRAITEMENT COMPTABLE QUE
LES LOTISSEMENTS EN COURS

54
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
N° CPTE / PCSI
CREDIT
INTITULE
31512
CONSTRUCTIONS
PROMOTIONNELLES EN COURS
(Et/Ou) 31513
COMMERCES ET BUREAUX EN
COURS
(Et/Ou) 31514
CONSTRUCTIONS ÉCONOMIQUES ET
SOCIALES EN COURS
à
31392
31393
31394
PRODUITS SORTIS (DESTOCKES)
CONSTRUCTIONS ACHEVEES :
« 31512xxxx/ 31513xxxx/ 31514xxxx» :
( A LA DATE D’ACHEVEMENT)
315 Constructions achevés

55
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
LOTISSEMENTS ET CONSTRUCTIONS
ACHEVES
PRODUITS FINIS (Poste : 315)
« 31511xxxx » :
Lotissements achevés
« 31512xxxx » :
Constructions promotionnelles achevés
« 31513xxxx » :
Commerces et bureaux achevés
« 31514xxxx » :
Constructions économiques et sociales achevés
3159: Produits finis sortis ( déstockés)

56
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
RAPPEL DES ECRITURES COMPTABLES
RELATIVES A L’ACHEVEMENT DES
TRAVAUX DE CONSTRUCTION / LOTISSEMENT
315

57
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
LOTISSEMENT ACHEVES: « 31511xxxx »
(A LA DATE D’ACHEVEMENT)
N° CPTE / PCSI
DEBIT
N° CPTE / PCSI
CREDIT
INTITULE
31511 LOTISSEMENTS ACHEVES
31391 PRODUITS EN COURS SORTIS
(lot.en cours)
Stock de lotissement en cours viré au compte stock lotissement achevé

58
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
N° CPTE / PCSI
CREDIT
INTITULE
31512
CONSTRUCTIONS
PROMOTIONNELLES ACHEVÉS
(Et/Ou) 31513 COMMERCES ET BUREAUX ACHEVÉS
(Et/Ou) 31514
CONSTRUCTIONS ÉCONOMIQUES ET
SOCIALES ACHEVÉS
à
31392
31393
31394
PRODUITS EN COURS SORTIS
(Sk de const°.en cours)
CONSTRUCTIONS ACHEVEES :
« 31512xxxx/ 31513xxxx/ 31514xxxx» :
( A LA DATE D’ACHEVEMENT)
Stock construction en cours viré au compte stock construction achevé

59
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
D = 7132 Stock de biens produits
1 Lotissement achevés sortis ou déstockés
2 Const°-promotionnelles achevés sortis
3 Commerces et bureaux achevés
4 Constructions éco. et sociales achevés
et sortis
DESTOCKAGE / VENTE
C = 3159
AU MOMENT DE LA VENTE
X
X
X
X
X

60
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
31119
3139X
3159X
à 31111
1
3131 2
3
4
1
3151 2
3
4
X
X
X
D C
X
X
X
NB : Les comptes 31119- 3139 et 3159 sont soldés après la
livraison du dernier produit (lot, logement ou commerce)

61
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
PARTICULARITES D’EVALUATION
DES
STOCKS DE BIENS IMMOBILIERS

62
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
 Principe :
Le CGNC prévoit la possibilité, pour les entreprises dont le cycle
normal de production est supérieur à douze mois, d'inclure dans le
coût de production les charges financières courues pendant la
période de production et relatives à des dettes contractées pour le
financement spécifique desdites productions.
 Conditions d'incorporation
Les charges financières sont issues d'emprunts spécialement
contractés pour la réalisation d'un projet immobilier : lotissement
et/ou construction.
Les emprunts sont spécifiquement affectés à un programme
déterminé. Dans le cas où ces emprunts financent simultanément
plusieurs opérations, les charges financières sont affectées, par
répartition entre ces opérations en justifiant, au niveau de l’ETIC,
les modalités de répartition.
 Incorporation des charges financières au coût de
Production des opérations immobilières

63
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
 L'incorporation des charges financières a lieu jusqu'à l'achèvement de
l'opération ( construction- lotissement).
 La durée d'incorporation des charges financières au coût de production
est subordonnée à la détermination de la date d'achèvement qu'il
convient de retenir. L'achèvement technique doit générer
l'achèvement comptable.
 Pour la réserve foncière, l'incorporation des charges financières au
coût des terrains est opérée à partir de la matérialisation de la décision
d’acquisition par le versement partiel ou total du prix d’achat entre les
mains d’un notaire, Adoul ou du ou des vendeurs.
 Pour les lotissements, l'incorporation des charges financières au coût
des stocks est effectuée à partir de la date de la première autorisation
de lotir.
 Pour les constructions, le fait générateur de l'incorporation des
charges financières est constitué par la date de délivrance de
l’autorisation de construire.
 Incorporation des charges financières au coût de
Production des opérations immobilières

64
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
Comparaison entre :
Liasse Comptable / PCGE et Liasse Comptable / PCSI
Liasse Comptable / PCGE Liasse Comptable / PCSI
ACTIF 311 MARCHANDISE ACTIF 311 TERRAINS
ETIC ETAT C1 à C5 ETIC
ETAT C1 à C5
+ C6 & C7

65
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
ETAT C6 :
DETAIL DES STOCKS PAR PROGRAMME

Solde des
Comptes du
« PCSI »
Stock Initial Stock Final
Mts
Bruts
Provs
Mts
nets
Mts
Bruts
Provs
Mts
nets
Poste : 311 1. Terrain
Solde
(3111 – 31119)
1. Réserves Foncières
Poste : 313 2. Stoks en cours
Solde
(31311 – 31391)
2.1 Lotiss. En cours
Solde
(31312 – 31392)
2.2 Const°. Promotionnelles
en cours
Solde
(31313 – 31393)
2.3 Commerces et Bureaux
en cours
Solde
(31314 – 31394)
2.4 Construct° éco. Et
sociales en cours
Solde
(3138 – 31398)
2.5 Autres produits en cours
ETAT C6 : DETAIL DES STOCKS PAR PROGRAMME

ETAT C6 : DETAIL DES STOCKS PAR PROGRAMME (Suite)
Solde des Comptes
du
« PCSI »
Stock Initial Stock Final
Mts
Bruts
Provs
Mts
nets
Mts
Bruts
Provs
Mts
nets
Poste : 315
3. Stoks de
Produits Finis
Solde
(31511 – 31591)
3.1 Lotiss. achevés
Solde
(31512 – 31592)
3.2 Const°. Promotionnelles
achevés
Solde
(31513 – 31593)
3.3 Commerces et Bureaux
achevés
Solde
(31514 – 31594)
3.4 Construct° éco. Et sociales
achevés
Solde
(31515 – 31595)
3.5 Autres produits achevés

68
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03

69
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
ETAT C7 :
DETAIL DES AVANCES CLIENTS
(Détail des avances attributaires)

70
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03

4421 : Clients – Avances et acomptes reçus sur commandes en cours
RAPPEL DES ECRITURES COMPTABLES
N° Cpte
Débit
N° Cpte
Crédit
Libellé
Mt
Débit
Mt
Crédit
51xx 4421
Au moment de l’Encaissement des
Avances
x
3458 4458 Tva / Avances Taxables (construction)
4421 3421 Après constatation comptable de la vente x
4421 75xx/51xx
En cas de désistement ou de
remboursement de trop-perçu
x
4458 3458 Solde des deux comptes
Le compte 4421 « Clients, avances et acomptes reçus sur commandes en cours»
est crédité, lors de l’encaissement par l’entreprise d’avances et acomptes, par
le crédit d’un compte de trésorerie dans le cas des clients des programmes
réalisés par l’entreprise en maîtrise d’ouvrage directe. Il est débité par le
crédit du compte 3421 « Clients » après la constatation comptable de la vente
par l’établissement.
Dans le cas de désistement ou de remboursement de trop-perçu, il est débité
par le crédit des comptes des dédits reçus et de trésorerie pour le reliquat à
restituer.

72
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03
Projet
Montant
début
Exercice
Variations exercice Montant en
Fin
d’exercice
Montants
encaissés
Remboursements
des Clients
Imputations
sur ventes
1 2 3 4 5
COMPTE SCHEMATIQUE : « 4421 »
Débit Crédit
3
Remboursements des
Clients
S.A.N au 01.01.N 1
4
Imputations sur
ventes
Encaissement des
Avances
2
5 Solde Fin Période
TOTAL
Débit
D = C
TOTAL
Crédit
PRESENTATION DES OPERATIONS AU TABLEAU « C7 »

73
MOHAMED CHORFI
G.S.M
:
06
61
14
88
03

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