4 audit-immobilier

Introduction
Caractéristiques du secteur
 Secteur en forte croissance ( réformes
économiques, croissance du secteur de l’habitat…)
Secteur régi par une réglementation spécifique
(légales, réglementaires,fiscale, comptable…)
Secteur dont le cycle de production dépasse
généralement une année,
l'importance de leurs stocks et des charges
financières,
 la possibilité de vente avant l'achèvement,

Introduction
1- Rappel des concepts et du cadre légal et
réglementaire
2- Particularités fiscales
3- Règles comptables spécifiques
4- Principales étapes du processus d’activité
5- Principaux cycles d’audit et risques spécifiques
6- Diligences d’audit spécifiques
7- Réserves les plus fréquentes
Conclusion

Rappel des concepts et du cadre légal et
réglementaire
1- Travaux Immobiliers:1- Travaux Immobiliers:
Sont considérés comme entrepreneurs de travaux immobiliers,Sont considérés comme entrepreneurs de travaux immobiliers,
les personnes qui, au moyen d'une entreprise disposant dules personnes qui, au moyen d'une entreprise disposant du
personnel et du matériel nécessaires, mettent en oeuvre despersonnel et du matériel nécessaires, mettent en oeuvre des
matériaux destinés à la construction, à l'entretien, à la réparationmatériaux destinés à la construction, à l'entretien, à la réparation
ou à la transformation d'immeubles.ou à la transformation d'immeubles.
Les travaux immobiliers peuvent être exercés dans un cadreLes travaux immobiliers peuvent être exercés dans un cadre
professionnel ou simplement à titre occasionnel et sans qu'il y aitprofessionnel ou simplement à titre occasionnel et sans qu'il y ait
lieu à considérer si les matériaux, objets ou appareils sont fournislieu à considérer si les matériaux, objets ou appareils sont fournis
par l'entrepreneur lui-même, ou par le maître de l'ouvrage.par l'entrepreneur lui-même, ou par le maître de l'ouvrage.

2- Lotisseur2- Lotisseur
Le lotisseur est la personne qui procéde à des travauxLe lotisseur est la personne qui procéde à des travaux
d’aménagement ou de viabilisation ded’aménagement ou de viabilisation de terrains à bâtirterrains à bâtir (pose de(pose de
canalisations d'eau et d'égouts, électrification, construction decanalisations d'eau et d'égouts, électrification, construction de
chaussées, bordures, trottoirs etc...) .chaussées, bordures, trottoirs etc...) .
LotissementLotissement:: constitue un lotissement toute division pourconstitue un lotissement toute division pour
vente, location ou partage d’une propriété foncière en deux ouvente, location ou partage d’une propriété foncière en deux ou
plusieurs lots destinés à la construction d’immeubles à usageplusieurs lots destinés à la construction d’immeubles à usage
d’habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanald’habitation, industriel, touristique, commercial ou artisanal
quelle que soit la superficie du lot.quelle que soit la superficie du lot.

3- Promoteur Immobilier:3- Promoteur Immobilier:
Le promoteur immobilier est défini comme étant touteLe promoteur immobilier est défini comme étant toute
personne qui, sans avoir la qualité d'entrepreneur despersonne qui, sans avoir la qualité d'entrepreneur des
travaux immobiliers procède ou fait procéder àtravaux immobiliers procède ou fait procéder à
l'édificationl'édification d'un ou de plusieurs immeubles destinés àd'un ou de plusieurs immeubles destinés à
la vente ou à la location.la vente ou à la location.
Un promoteur immobilier doit êtreUn promoteur immobilier doit être propriétaire depropriétaire de
son terrainson terrain.. Pour l’édifier il peut le faire lui même,Pour l’édifier il peut le faire lui même,
comme il peut faire appel à un entrepreneur de travauxcomme il peut faire appel à un entrepreneur de travaux
pour réaliser la construction.pour réaliser la construction.

4-4- V.E.F.A: Vente en état futur d’achèvementV.E.F.A: Vente en état futur d’achèvement
(achat(achat sur plan)sur plan)
La VEFA est le contrat par lequel uneLa VEFA est le contrat par lequel une
personne, lpersonne, l’acquéreur’acquéreur, contracte avec une, contracte avec une
autre, leautre, le vendeurvendeur afin d’acquérirafin d’acquérir un bienun bien
immobilier.immobilier.
Le vendeur s’engage à édifier un bienLe vendeur s’engage à édifier un bien
immobilier dans un délai déterminé etimmobilier dans un délai déterminé et
l’acquéreur s’engage à payer le prix au fur etl’acquéreur s’engage à payer le prix au fur et
à mesure de l’avancement des travaux.à mesure de l’avancement des travaux.

Les étapes de la VEFA:Les étapes de la VEFA:
o Contrat de réservation (facultatif)Contrat de réservation (facultatif)
o Contrat préliminaireContrat préliminaire
o Contrat définitifContrat définitif

Contrat de réservation:Contrat de réservation:
C’est un contrat permettant la réservation d’unC’est un contrat permettant la réservation d’un
bien immobilier en contrepartie du dépôt d’unebien immobilier en contrepartie du dépôt d’une
garantie. Il contient:garantie. Il contient:
-Description détaillée du bien-Description détaillée du bien
- Prix de vente- Prix de vente
- Modalité du paiement- Modalité du paiement
Le paiement reste séquestré entre les mains duLe paiement reste séquestré entre les mains du
notaire chargé de l’opérationnotaire chargé de l’opération

Contrat préliminaire de vente: obligatoireContrat préliminaire de vente: obligatoire
Conclu à l’achèvement des fondations deConclu à l’achèvement des fondations de
l’immeubles. Il comporte les informationsl’immeubles. Il comporte les informations
relatives à : délai de livraison, le prix, lesrelatives à : délai de livraison, le prix, les
modalités de paiement et la garantie demodalités de paiement et la garantie de
remboursementremboursement
En outre, un cahier des charges est signé entreEn outre, un cahier des charges est signé entre
les partie (caractéristiques techniques, nature desles partie (caractéristiques techniques, nature des
matériaux,délai de réalisation et de livraison…)matériaux,délai de réalisation et de livraison…)

Les garanties données à l’acquéreur:Les garanties données à l’acquéreur:
Garantie de remboursementGarantie de remboursement
Garantie des vices cachés ( 1 AN)Garantie des vices cachés ( 1 AN)
Garanties décennale (10 ANS)Garanties décennale (10 ANS)

Contrat définitif:Contrat définitif:
Le transfert de propriété du bien immobilier estLe transfert de propriété du bien immobilier est
effectuée après paiement intégral du prix eteffectuée après paiement intégral du prix et
l’obtention du permis d’habiterl’obtention du permis d’habiter

RAPPEL DU CADRE LEGAL ETRAPPEL DU CADRE LEGAL ET
REGLEMENTAIREREGLEMENTAIRE
Le secteur est régi par les dispositions légales et réglementairesLe secteur est régi par les dispositions légales et réglementaires
spécifiques suivantes:spécifiques suivantes:
loi n°25-90 promulguée par le Dahir n°1-92-7 du 17 juin 1992 relativeloi n°25-90 promulguée par le Dahir n°1-92-7 du 17 juin 1992 relative
aux lotissements, groupes d’habitation et morcellements ;aux lotissements, groupes d’habitation et morcellements ;
dahir du 12 août 1913 formant code des obligations et contrats : D.O.Cdahir du 12 août 1913 formant code des obligations et contrats : D.O.C
Loi n°44-00 du 3 octobre 2002 relative à la vente en état futurLoi n°44-00 du 3 octobre 2002 relative à la vente en état futur
d’achèvement ;d’achèvement ;
loi n°18-00 du 3 octobre 2002 relative au statut de la copropriété desloi n°18-00 du 3 octobre 2002 relative au statut de la copropriété des
immeubles bâtis ;immeubles bâtis ;
décret n° 2-98-482 du 30-12-1998 fixant les conditions et les formes dedécret n° 2-98-482 du 30-12-1998 fixant les conditions et les formes de
passation des marchés publics ainsi que certaines dispositions relatives àpassation des marchés publics ainsi que certaines dispositions relatives à
leur contrôle et à leur gestion ;leur contrôle et à leur gestion ;
Note Circulaire relative au secteur des bâtiments et travaux publicsNote Circulaire relative au secteur des bâtiments et travaux publics

PARTICULARITES FISCALESPARTICULARITES FISCALES
Qualité Régime applicable Conditions à remplir
Sociétés
immobilières
transparentes
Hors champ
d’application
a) lorsque leur actif est constitué soit d'une unité
de logement occupée en totalité ou en majeure
partie par les membres de la société ou certains
d'entre eux, soit d'un terrain destiné à cette fin ;
b) lorsqu'elles ont pour seul objet l'acquisition ou
la construction, en leur nom, d'immeubles
collectifs ou d'ensembles immobiliers, en vue
d'accorder statutairement à chacun de leurs
membres, nommément désigné, la libre
disposition de la fraction d'immeuble ou
d'ensemble immobilier correspondant à ses droits
sociaux. Chaque fraction est constituée d'une ou
plusieurs unités à usage professionnel ou
d'habitation susceptibles d'une utilisation distincte.
MATIERE D’IMPOT SUR LES SOCIETESMATIERE D’IMPOT SUR LES SOCIETES

les promoteurs
immobiliers
(logements
économiques)
Exonération permanente - opérations réalisées dans le cadre
d’une convention conclue avec l’Etat,
assortie d’un cahier des charges, en
vue de réaliser un programme de
construction de 2.500 logements
sociaux, étalé sur une période
maximum de cinq ans courant à
compter de la date de délivrance de
l’autorisation de construire ;
- Tenir une comptabilité séparée pour
chaque programme de construction ;
- Joindre à la déclaration fiscale :
- Un exemplaire de la convention et du
cahier des charges pour la première
année ;
- Un état du nombre de logements
sociaux réalisés dans le cadre de
chaque programme et le montant du
CA y afférent.
EN MATIERE D’IS ET IREN MATIERE D’IS ET IR

les promoteurs
immobiliers
(cités, résidences
et campus
universitaires)
Réduction temporaire pour une période
de 5 ans à compter de la date
d’obtention du permis d’habiter d’une
réduction de 50% de l’impôt, au titre
des revenus provenant de la location
de cités, résidences et campus
universitaires réalisés en conformité
avec leur destination.
-réaliser pendant une période maximum de 3
ans courant à compter de la date de
l’autorisation de construire , des opérations de
construction de cités, résidences et campus
universitaires constitués d’au moins 500
chambres, dont la capacité d’hébergement est
au maximum de deux lits par chambre, dans le
cadre d’une convention conclue avec l’Etat
assortie d’un cahier des charges.
-Tenir une comptabilité séparée pour chaque
opération de construction;
-Joindre à la déclaration fiscale :
-Un exemplaire de la convention et du cahier
des charges pour la première année ;
-Un état du nombre de logements sociaux
réalisés dans le cadre de chaque programme et
le montant du CA y afférent ;
-Un état du nombre de chambres réalisées
dans le cadre de chaque opération de
construction de cités, résidences et campus
universitaires ainsi que le montant du chiffre
EN MATIERE D’IS ET IREN MATIERE D’IS ET IR

Opération Régime applicable Conditions à remplir
livraison à soi-
même de
construction,
effectuée par
toute personne
physique
Exonération sans droit à déduction - la superficie couverte n'excède pas 300
m² ;
- la construction porte sur une unité de
logement indivisible ayant fait l’objet de
délivrance d’une autorisation de
construire et est affectée à l'habitation
principale de l'intéressé pendant une
durée de quatre ans courant à compter
de la date du permis d'habiter ou de
tout autre document en tenant lieu.
construction
d'une unité de
logement par
une société
civile
immobilière
Exonération sans droit à déduction - La superficie couverte n'excède pas
300 m² ;
- La société constituée par les membres
d’une même famille ;
- La construction est destinée à
l’habitation personnelle principale des
membres.
EN MATIERE DE TVAEN MATIERE DE TVA

Constructions par
des personnes
physiques et
morales
Exonération sans droit à déduction - La superficie couverte n'excède pas 300 m² ;
- Construction destinée au logement du
personnel ;
- Edification dans le cadre d’un programme
agréé.
construction de
logements pour le
compte de chacun
de leurs adhérents
par les
coopératives
d'habitation
Exonération sans droit à déduction - La superficie couverte n'excède pas 300 m² ;
- Les coopératives sont constituées et
fonctionnent conformément à la législation en
vigueur.
les constructions
de locaux à usage
exclusif
d'habitation
Exonération avec droit à déduction - la superficie couverte et la valeur immobilière
totale (prix du terrain + coût de la construction
principale et des annexes + frais d'adduction
d'eau et de branchement d'égout et
d'électricité), par unité de logement,
n'excèdent pas respectivement 100m² et
200.000 dirhams TTC.

les constructions
de cités,
résidences et
campus
universitaires
par les
promoteurs
immobiliers
Exonération avec droit à déduction - réalisation de la construction au maximum
trois ans courant à compter de la date de
l’autorisation de construire des ouvrages
constitués d’au moins 500 chambres, dont
la capacité d’hébergement est au
maximum de 2 lits par chambre ;
- opération s’inscrit dans le cadre d’une
convention conclue avec l’Etat, assortie
d’un cahier des charges.
les opérations de
réalisation de
logements
sociaux
Exonération avec droit à déduction - afférents au projet "Annassim" situé dans
les communes de Dar Bouazza et Lissasfa
par la société nationale d’aménagement
collectif (SO.N.A.D.A.C).
les opérations de
location
d'immeubles
Imposable à 10% avec droit à déduction - immeubles à usage d'hôtels, motels,
villages de vacances ou ensembles
immobiliers à destination touristique,
équipés totalement ou partiellement, y
compris le restaurant, le bar, le dancing, la
piscine, dans la mesure où ils font partie
intégrante de l'ensemble touristique.

Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de
la taxe
Exigibilité de la
taxe
La taxe sur les opérations de
construction porte sur la
construction, la reconstruction
et l’agrandissement de toute
nature ainsi que les opérations
de restauration dont la
réalisation doit faire l’objet
d’une autorisation de
construire.
A noter que les logements
économiques sont exonérés de
la taxe.
La taxe est calculée sur la superficie au mètre
carré couvert, chaque fraction de mètre carré
étant comptée pour un mètre carré entier.
Le montant maximum de la taxe est fixé au
mètre carré couvert comme suit :
▪ immeubles collectifs de logements ou
ensembles immobiliers : 20 dirhams par mètre
carré couvert ;
▪ immeubles à usage industriel, commercial,
professionnel ou administratif : 20 dirhams par
mètre carré couvert ;
▪ logements individuels : 30 dirhams par mètre
carré couvert.
En ce qui concerne les constructions comportant
des saillies (balcons) situées sur le domaine
public communal, la superficie desdites saillies
compte pour double pour le calcul de la taxe.
Le redevable
de la taxe est
le bénéficiaire
de
l’autorisation
de construire.
Les redevables de
la taxe sont tenus
d’acquitter le
montant de ladite
taxe exigible au
moment de la
délivrance de
l’autorisation de
construire.
FISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALESFISCALITE DES COLLECTIVITES LOCALES
UR LES OPERATIONS DE CONSTRUCTIONUR LES OPERATIONS DE CONSTRUCTION

Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de la
taxe
Exigibilité de la taxe
La taxe sur les opérations
de morcellement est
instituée à l’occasion de
toute opération de
morcellement.
Le taux maximum de la taxe
est fixé à 5% de la valeur
vénale du terrain déclarée au
moment du dépôt de la
demande de l.autorisation de
morceler.
Le redevable de la
taxe est le
bénéficiaire des
autorisations de
morceler.
Elle est exigible six
mois après la date de la
délivrance par la
commune du certificat
attestant
l’exécution des travaux.
La taxe est acquittée au
moment de la délivrance
de l’autorisation de
morceler.
R LES OPERATIONS DE MORCELLEMENTR LES OPERATIONS DE MORCELLEMENT

Champ
d’application
Calcul de la taxe Redevable de la taxe Liquidation de la taxe
La taxe sur les
opérations de
lotissement est
instituée à l’occasion
de toute opération de
lotissement.
Le taux maximum de
la taxe est fixé à 5% du
coût total des travaux
de viabilisation,
d’assainissement et
d’électrification du
lotissement.
Le redevable de la
taxe est le bénéficiaire
de l’autorisation de
lotir.
Les redevables de la taxe sont tenus
d’acquitter, à la caisse du régisseur
de la commune du lieu de
situation du lotissement :
▪ un acompte de 75% du montant de
la taxe exigible, liquidé sur la base
du coût total estimatif
des travaux de viabilisation,
d’assainissement et d’électrification
du lotissement, au moment
de la délivrance de l’autorisation de
lotir ;
▪ et le solde du montant de la taxe
exigible, liquidé sur la base du coût
total réel desdits
travaux, au moment de la délivrance
du permis de conformité.
SUR LES OPERATIONS DE LOTISSEMENTUR LES OPERATIONS DE LOTISSEMENT

Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de la taxe Liquidation de la taxe
La redevance d’occupation
temporaire du domaine
public communal pour
usage lié à la
construction est due à la
suite de l’occupation
public communal,
notamment, par des dépôts
de matériels et de matériaux,
par des clôtures ou par des
saillies dues
aux échafaudages.
Le taux maximum
de la redevance est
fixé à 40 dirhams
par mètre carré.
Le redevable de la
redevance est le
bénéficiaire de
l’autorisation de
l’occupation temporaire du
domaine public communal.
La redevance d’occupation
public communal pour
usage lié à la
construction est liquidée et
versée trimestriellement à
la caisse du régisseur
communal.
OCCUPATION TEMPORAIRE DU DOMAINE PUBLICOCCUPATION TEMPORAIRE DU DOMAINE PUBLIC
UR L’USAGE LIE A LA CONSTRUCTIONUR L’USAGE LIE A LA CONSTRUCTION

Champ d’application Calcul de la taxe Redevable de la taxe Mode d’établissement de la
taxe
La taxe sur les terrains
non bâtis porte sur les
terrains urbains non
bâtis situés à l’intérieur
des périmètres des
communes urbaines.
La taxe est assise sur la
superficie du terrain au
mètre carré.
Les taux maximums de la
taxe sur les terrains urbains
non bâtis sont fixés pour :
▪ les terrains situés dans une
zone villa à 2 dirhams le
mètre carré ;
▪ pour les terrains situés dans
une zone immeuble, à 4
dirhams le mètre carré.
Les cotes inférieures ou
égales à 200 dirhams ne sont
pas mises en recouvrement.
La taxe est due par le
propriétaire et, à
défaut de propriétaire
connu, par le
possesseur.
La taxe sur les terrains
urbains non bâtis est établie
et due pour l’année entière à
raison des faits
existants au 1er janvier de
l’année d’imposition.
Lorsqu’un terrain a été
construit, la taxe n’est plus
due à partir du 1er janvier de
l’année qui suit
celle de la délivrance du
permis de construire.
SUR LES TERRAINS URBAINS NON BATISSUR LES TERRAINS URBAINS NON BATIS

SPECIFICITES DU SECTEUR BTPSPECIFICITES DU SECTEUR BTP
Les axes examinés se rapportent aux points suivants :Les axes examinés se rapportent aux points suivants :
1.1. Chiffre d’affaires imposable ;Chiffre d’affaires imposable ;
2.2. Approvisionnement ;Approvisionnement ;
3.3. Révision des prix ;Révision des prix ;
4.4. Travaux en cours ;Travaux en cours ;
5.5. Bois de coffrage ;Bois de coffrage ;
6.6. Pièces justificatives des dépenses ;Pièces justificatives des dépenses ;
7.7. Frais d’installations de chantier.Frais d’installations de chantier.

Chiffre d’affaires imposableChiffre d’affaires imposable
 Problème: la régularisation du CA est souvent effectuéeProblème: la régularisation du CA est souvent effectuée
sur la basesur la base des décomptes établis par l’administrationdes décomptes établis par l’administration
publique.publique.
 Solution : les décomptes sont obligatoirement établisSolution : les décomptes sont obligatoirement établis
sur la base des documents attestant l’avancement dessur la base des documents attestant l’avancement des
travaux. Ces documents officiels sont appeléstravaux. Ces documents officiels sont appelés
attachements ou situations qui sont adoptés commeattachements ou situations qui sont adoptés comme
pièce maîtresse de la justification du chiffre d’affairespièce maîtresse de la justification du chiffre d’affaires
réalisé assorti de l’établissement d’une facture émise parréalisé assorti de l’établissement d’une facture émise par
l’entreprise comportant la même date que lesditsl’entreprise comportant la même date que lesdits
attachements ou situations.attachements ou situations.

ApprovisionnementApprovisionnement
 Problème: les approvisionnements figurant sur lesProblème: les approvisionnements figurant sur les
décomptes sont pris, parfois,décomptes sont pris, parfois, comme travauxcomme travaux donnantdonnant
lieu à chiffre d’affaires imposablelieu à chiffre d’affaires imposable
 Solution : constituant de simples avances dans le cadreSolution : constituant de simples avances dans le cadre
des marchés de travaux, les approvisionnements ne fontdes marchés de travaux, les approvisionnements ne font
pas partie des produits d’exploitation. Ainsi, les sommespas partie des produits d’exploitation. Ainsi, les sommes
encaissées par l’Entreprise, au titre desencaissées par l’Entreprise, au titre des
approvisionnements, constituent des avances à imputerapprovisionnements, constituent des avances à imputer
au compte approprié.au compte approprié.

Révision des prixRévision des prix
 Problème : la révision des prix suscite parfois desProblème : la révision des prix suscite parfois des
controverses quant à son mode de détermination et àcontroverses quant à son mode de détermination et à
l’exercice de son rattachement.l’exercice de son rattachement.
 Solution: Le montant de la révision des prix prévueSolution: Le montant de la révision des prix prévue
dans les marchés de travaux immobiliers, fait partie desdans les marchés de travaux immobiliers, fait partie des
produits à recevoir lorsque les index de révision sontproduits à recevoir lorsque les index de révision sont
connus à la clôture de l’exercice. A défaut, il y a lieu deconnus à la clôture de l’exercice. A défaut, il y a lieu de
retenir les derniers index connus.retenir les derniers index connus.

Travaux en coursTravaux en cours
 Problème : dans la pratique, certaines entreprises procèdent à des évaluationsProblème : dans la pratique, certaines entreprises procèdent à des évaluations
approximatives et non justifiées, en dehors des règles fiscales et comptablesapproximatives et non justifiées, en dehors des règles fiscales et comptables
prévues en la matière.prévues en la matière.
 Solution : les TEC doivent être détaillés en quantité et en valeur et évalués auSolution : les TEC doivent être détaillés en quantité et en valeur et évalués au
prix de revient. Toutefois, la majorité des entreprises ne disposent pas d’uneprix de revient. Toutefois, la majorité des entreprises ne disposent pas d’une
comptabilité analytique, il a été retenu la définition et la méthode d’évaluationcomptabilité analytique, il a été retenu la définition et la méthode d’évaluation
suivantes:suivantes:
 DéfinitionDéfinition : TEC sont constitués des travaux effectués depuis la date des : TEC sont constitués des travaux effectués depuis la date des
derniers travaux matérialisés par les derniers attachement ou situation, jusqu’àderniers travaux matérialisés par les derniers attachement ou situation, jusqu’à
la date de clôture de l’exercice.la date de clôture de l’exercice.
 Méthode d’évaluationMéthode d’évaluation : le prix de revient des T.E.C doit tenir compte : : le prix de revient des T.E.C doit tenir compte :
1.1. du coût des matériaux utilisés ;du coût des matériaux utilisés ;
2.2. du coût de la main d’œuvre ;du coût de la main d’œuvre ;
3.3. des frais de chantier ;des frais de chantier ;
4.4. de la quote-part des frais généraux et amortissement se rapportant auxde la quote-part des frais généraux et amortissement se rapportant aux
travaux en cours. Cette quote-part peut être déterminée d’une manièretravaux en cours. Cette quote-part peut être déterminée d’une manière
forfaitaire en appliquant aux frais généraux et amortissement de l’exercice leforfaitaire en appliquant aux frais généraux et amortissement de l’exercice le
rapport entre d’une part, les coûts afférents aux T.E.C à savoir les matériauxrapport entre d’une part, les coûts afférents aux T.E.C à savoir les matériaux
utilisés, la main d’œuvre et les frais de chantier ; d’autre part, les coûts deutilisés, la main d’œuvre et les frais de chantier ; d’autre part, les coûts de
même nature engagés au cours de tout l’exercice.même nature engagés au cours de tout l’exercice.

Bois de coffrageBois de coffrage
 Problème : des traitements différents : élémentsProblème : des traitements différents : éléments
immobilisables amortis à des taux différents ou chargesimmobilisables amortis à des taux différents ou charges
 Solution : vu que les bois de coffrage subissent enSolution : vu que les bois de coffrage subissent en
général des utilisations intensives, il est préconisé degénéral des utilisations intensives, il est préconisé de
tenir à leur égard, un compte d’inventaire permanent, àtenir à leur égard, un compte d’inventaire permanent, à
l’effet d’imputer au résultat de chaque exercice, lel’effet d’imputer au résultat de chaque exercice, le
montant de la consommation effective en bois demontant de la consommation effective en bois de
coffrage. Comptablement, cela revient à introduire touscoffrage. Comptablement, cela revient à introduire tous
les achats de bois de coffrages dans les comptes deles achats de bois de coffrages dans les comptes de
charges et à comptabiliser en stock en fin d’année lecharges et à comptabiliser en stock en fin d’année le
montant des bois de coffrages non consommés àmontant des bois de coffrages non consommés à
l’instar des autres matières et matériaux.l’instar des autres matières et matériaux.

Pièces justificatives des dépensesPièces justificatives des dépenses
 Problème : les supports justificatifs appuyant ces opérations de dépensesProblème : les supports justificatifs appuyant ces opérations de dépenses
souffrent parfois du caractère de non-conformité aux conditions requises parsouffrent parfois du caractère de non-conformité aux conditions requises par
la loi. Ce qui justifie à cet effet les réintégrations opérées lors des contrôles, enla loi. Ce qui justifie à cet effet les réintégrations opérées lors des contrôles, en
dépit de leur caractère réel.dépit de leur caractère réel.
 Solution : tout achat de biens et servicesSolution : tout achat de biens et services effectué auprès d’un patentableeffectué auprès d’un patentable doitdoit
être justifié par une facture régulièreêtre justifié par une facture régulière ou tout autre document ou pièceou tout autre document ou pièce
probante en tenant lieu, établiprobante en tenant lieu, établi par le fournisseur en vertu des dispositionspar le fournisseur en vertu des dispositions
des articles 32 de la loi n° 24-86 relative à l’impôt sur les sociétés et 30 dedes articles 32 de la loi n° 24-86 relative à l’impôt sur les sociétés et 30 de
la loi n° 17-89 régissant l’impôt général sur le revenu. Pour les achats ou lesla loi n° 17-89 régissant l’impôt général sur le revenu. Pour les achats ou les
approvisionnements effectués auprès de fournisseursapprovisionnements effectués auprès de fournisseurs non patentablesnon patentables et quiet qui
ne délivrent pas de factures, l’entreprise de travaux doit établir un ordre dene délivrent pas de factures, l’entreprise de travaux doit établir un ordre de
dépense sur lequel elle doit préciser :dépense sur lequel elle doit préciser :
1.1. le nom et l’adresse du fournisseur ;le nom et l’adresse du fournisseur ;
2.2. la nature, la quantité et le prix unitaire des marchandises achetées ou desla nature, la quantité et le prix unitaire des marchandises achetées ou des
prestations rendues ;prestations rendues ;
3.3. les modalités de règlement ;les modalités de règlement ;
4.4. l’identité du vendeur ( n° de la carte d’identité nationale).l’identité du vendeur ( n° de la carte d’identité nationale).
Ces pièces justificatives qui tiennent lieu de facture doivent être authentifiées.Ces pièces justificatives qui tiennent lieu de facture doivent être authentifiées.

Frais d’installation de chantierFrais d’installation de chantier
 Problème : certains marchés de travaux prévoient l’engagement de dépensesProblème : certains marchés de travaux prévoient l’engagement de dépenses
nécessaires à l’installation de chantier, tels que bureaux de chantier, logementsnécessaires à l’installation de chantier, tels que bureaux de chantier, logements
pour personnel, matériel, etc….Ces dépenses font parfois l’objet depour personnel, matériel, etc….Ces dépenses font parfois l’objet de
réintégration fiscale au motif qu’elles se rapportent à des immobilisationsréintégration fiscale au motif qu’elles se rapportent à des immobilisations
amortissables.amortissables.
 Solution : Les installations de chantier peuvent se présenter dans les marchésSolution : Les installations de chantier peuvent se présenter dans les marchés
de travaux des deux manières suivantes :de travaux des deux manières suivantes :
1.1. au niveau d’un prix unitaire spécifique prévu par le marché rémunérant lesau niveau d’un prix unitaire spécifique prévu par le marché rémunérant les
frais d’installation tels que logements pour le personnel, bureaux de chantier,frais d’installation tels que logements pour le personnel, bureaux de chantier,
… ces frais entrent directement dans le compte de charges. En contrepartie,… ces frais entrent directement dans le compte de charges. En contrepartie,
les produits correspondants doivent être pris en considération parmi lesles produits correspondants doivent être pris en considération parmi les
travaux facturés, ou figurer dans les stocks de fin d’année pour la partie nontravaux facturés, ou figurer dans les stocks de fin d’année pour la partie non
encore facturée.encore facturée.
2.2. ou être incluses dans les différents prix unitaires des travaux. Ces frais doiventou être incluses dans les différents prix unitaires des travaux. Ces frais doivent
être immobilisés à l’actif de l’entreprise et amortis sur la durée totale deêtre immobilisés à l’actif de l’entreprise et amortis sur la durée totale de
réalisation du marché découlant du contrat.réalisation du marché découlant du contrat.

1-Incorporation des charges financières au coût de1-Incorporation des charges financières au coût de
production des opérations immobilièresproduction des opérations immobilières
Le PCSI prévoit la possibilité, pour les entreprisesLe PCSI prévoit la possibilité, pour les entreprises
dont le cycle normal de productiondont le cycle normal de production >> 12 mois12 mois,,
d'inclure dans le coût de production les chargesd'inclure dans le coût de production les charges
financières couruesfinancières courues pendant la période de productionpendant la période de production etet
relatives à des dettes contractées pour le financementrelatives à des dettes contractées pour le financement
spécifiquespécifique desdites productions.desdites productions.
L'achèvement technique doit générerL'achèvement technique doit générer
l'achèvement comptable.l'achèvement comptable.
SPÉCIFICITÉS COMPTABLES DUSPÉCIFICITÉS COMPTABLES DU SECTEURSECTEUR

Cas des emprunts finançant plusieurs projets:Cas des emprunts finançant plusieurs projets:
Les charges financières sont affectées, parLes charges financières sont affectées, par
répartition entre les différents projets enrépartition entre les différents projets en
justifiantjustifiant, au niveau de, au niveau de l'ETICl'ETIC, les modalités de, les modalités de
répartition.répartition.

Fait générateur d’incorporation:Fait générateur d’incorporation:
 Pour la réserve foncière, l'incorporation des charges financièresPour la réserve foncière, l'incorporation des charges financières
au coût des terrains est opérée àau coût des terrains est opérée à partir de la matérialisation departir de la matérialisation de
la décision d'acquisitionla décision d'acquisition par le versement partiel ou total dupar le versement partiel ou total du
prix d'achat entre les mains d'un notaire, Adoul ou du ou desprix d'achat entre les mains d'un notaire, Adoul ou du ou des
vendeurs.vendeurs.
 Pour les lotissements, incorporation des charges financières auPour les lotissements, incorporation des charges financières au
coût des stocks est effectuéecoût des stocks est effectuée à partir de la date de la premièreà partir de la date de la première
autorisation de lotir.autorisation de lotir.
 Pour les constructions, le fait générateur de l'incorporation desPour les constructions, le fait générateur de l'incorporation des
charges financières est constitué parcharges financières est constitué par la date de délivrance dela date de délivrance de
l'autorisation de construire.l'autorisation de construire.

CAS PARTIULIER: Opérations en MaîtriseCAS PARTIULIER: Opérations en Maîtrise
d'Ouvrage Déléguée (MOD)d'Ouvrage Déléguée (MOD) ::
 Conformément à la convention entre le mandataire et leConformément à la convention entre le mandataire et le
mandant, les travaux ne sont engagés sur ces opérationsmandant, les travaux ne sont engagés sur ces opérations
que si les financements propres à ces opérations sontque si les financements propres à ces opérations sont
disponibles.disponibles.

 Un programme MOD ne pourra supporter de chargesUn programme MOD ne pourra supporter de charges
financières que si la convention entre le mandataire et lefinancières que si la convention entre le mandataire et le
mandant le stipule expressément.mandant le stipule expressément.

2-Incorporation des charges commerciales et2-Incorporation des charges commerciales et
de publicitéde publicité
Liste des charges concernées:Liste des charges concernées:
 fléchage et signalisation d'un chantier ;fléchage et signalisation d'un chantier ;
 achat de maquette ;achat de maquette ;
 aménagement de bureaux de vente provisoires ou d'appartements –aménagement de bureaux de vente provisoires ou d'appartements –
témoins ;témoins ;
 plaquettes commerciales ;plaquettes commerciales ;
 publicité de lancement de programme;publicité de lancement de programme;
Principe:Principe:
Ces charges sont incluses dans les stocks.Ces charges sont incluses dans les stocks.

Dérogation: Grands Projets:Dérogation: Grands Projets:
La construction et l'aménagement d'un complexe de vente et lesLa construction et l'aménagement d'un complexe de vente et les
frais de publicité et de prospection pourront être considéréefrais de publicité et de prospection pourront être considérée
comme:comme:
Une immobilisation amortissable sur la durée d'utilisationUne immobilisation amortissable sur la durée d'utilisation
dudit complexe.dudit complexe.
L'usage de cette optionL'usage de cette option devra être explicite et justifié au niveaudevra être explicite et justifié au niveau
de l'ETIC.de l'ETIC.

Charges exclues du coût de revient:Charges exclues du coût de revient:
 les dépenses courantes de commercialisationles dépenses courantes de commercialisation::
Rémunérations d'intermédiaires commerciauxRémunérations d'intermédiaires commerciaux
 Les dépenses courantes deLes dépenses courantes de publicité:publicité: FraisFrais
de publicité généralede publicité générale
A retraiter commeA retraiter comme charges constatées d'avancecharges constatées d'avance
A reprendre en fonction du constat définitif duA reprendre en fonction du constat définitif du
transfert de propriététransfert de propriété du bien en questiondu bien en question

3-Incorporation des frais de3-Incorporation des frais de
fonctionnementfonctionnement
Les frais de fonctionnement sont imputés selon un tauxLes frais de fonctionnement sont imputés selon un taux
fixe en attendant la mise en place de la comptabilitéfixe en attendant la mise en place de la comptabilité
analytique:analytique:
 7%7% pour les opération réalisées en maîtrise d’ouvragepour les opération réalisées en maîtrise d’ouvrage
directedirecte
 En fonction desEn fonction des conventionsconventions établies pour les opérationétablies pour les opération
en MODen MOD
Mention sur l’ETICMention sur l’ETIC

44--Incorporation des honoraires et fraisIncorporation des honoraires et frais
Liste des charges concernées:Liste des charges concernées:
Les honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant être rattachés à desLes honoraires et frais hors fonctionnement, pouvant être rattachés à des
programmes en cours de réalisation, sont compris dans le coût de revient. Ilprogrammes en cours de réalisation, sont compris dans le coût de revient. Il
s'agit notamment des frais suivantss'agit notamment des frais suivants ::
 AssurancesAssurances
 Honoraires des architectes,Honoraires des architectes,
 Honoraires des avocats,Honoraires des avocats,
 Honoraires des notaires,Honoraires des notaires,
 Frais de courtage,Frais de courtage,
 Frais d'expertise,Frais d'expertise,
 Frais juridiques,Frais juridiques,
 Frais d'appels d'offres,Frais d'appels d'offres,
 Annonce et insertion propres aux programmes en coursAnnonce et insertion propres aux programmes en cours

5-Provision pour travaux restant à5-Provision pour travaux restant à
effectuereffectuer
 Elle sert à enregistrer la provision correspondant au coût desElle sert à enregistrer la provision correspondant au coût des
travaux à effectuer postérieurement à la constatation detravaux à effectuer postérieurement à la constatation de
l’achèvement d’un programme pour permettre d’arrêter le coûtl’achèvement d’un programme pour permettre d’arrêter le coût
total d’une opération.total d’une opération.
 Il ne s’agit pas de travaux déjà effectués mais non encore facturésIl ne s’agit pas de travaux déjà effectués mais non encore facturés
qui doivent être portés au crédit du compte 4417 “fournisseurs,qui doivent être portés au crédit du compte 4417 “fournisseurs,
factures non parvenues”.factures non parvenues”.
 Les travaux qui restent à effectuer doivent faire l’objet d’étatsLes travaux qui restent à effectuer doivent faire l’objet d’états
détaillés permettant d’apprécier la réalité de la provisiondétaillés permettant d’apprécier la réalité de la provision
constituée. ( ETIC)constituée. ( ETIC)
 Il s’agira essentiellement des travaux d’aménagement des abordsIl s’agira essentiellement des travaux d’aménagement des abords
qui peuvent s’étaler sur une durée assez longue après la vente duqui peuvent s’étaler sur une durée assez longue après la vente du
programme concerné, travaux de finition et de parachèvementprogramme concerné, travaux de finition et de parachèvement
des ouvrages…..des ouvrages…..

 Exclusion de la provision pour travauxExclusion de la provision pour travaux
restant à effectuer:restant à effectuer:
 Coût commerciaux et de publicité aprèsCoût commerciaux et de publicité après
achèvementachèvement
 Frais financier après achèvementFrais financier après achèvement
 Charges d’entretien et de copropriété desCharges d’entretien et de copropriété des
logements invenduslogements invendus
 Frais interne de gestion de l’entreprise aprèsFrais interne de gestion de l’entreprise après
achèvementachèvement

L'évaluation des provisions pour dépréciation desL'évaluation des provisions pour dépréciation des
stocks et encours doit être calculée en respectant,stocks et encours doit être calculée en respectant,
notamment, le principe de la prudence.notamment, le principe de la prudence.
Vérifier queVérifier que ::
le coût des stocks < la valeur probable de ventele coût des stocks < la valeur probable de vente -- fraisfrais
de commercialisationde commercialisation
Sinon ProvisionnerSinon Provisionner
6-6- Provision pour dépréciation des stocksProvision pour dépréciation des stocks

Conditions:Conditions:
Mettre en en place des procédures permettantMettre en en place des procédures permettant
la détection et la dépréciation comptable desla détection et la dépréciation comptable des
stocks:stocks:
 la mise en place de procédures de suivi desla mise en place de procédures de suivi des
coûts par programmecoûts par programme
 Mise à jour du coût prévisionnel desMise à jour du coût prévisionnel des
programmes à la clôture de chaque exercice.programmes à la clôture de chaque exercice.
dégager les provisionsdégager les provisions
éventuelles à constater.éventuelles à constater.

ETIC:ETIC:
SpécificitésSpécificités

PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUSPRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS
D’ACTIVITE:D’ACTIVITE:
 Cas des promoteurs immobiliers etCas des promoteurs immobiliers et
des lotisseursdes lotisseurs
 Cas des entreprises de travauxCas des entreprises de travaux
immobiliersimmobiliers

Achats de terrains
Travaux de viabilisation des terrains
Travaux de construction
Autorisation de lotir
Autorisation
de construire
Lots
PV de réception provisoire
+ Attestation de conformité
Ventes de lots
PV de réception provisoire s’il y a lieu
Permis d’habiter (par tranches du
programme)
Compromis
de vente
Contrat de
vente définitif
Obtention de titres fonciers parcellaires
Principales étapesPrincipales étapes
du déroulement d’undu déroulement d’un
programme:programme:

PRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUSPRINCIPALES ETAPES DU PROCESSUS
D’ACTIVITE:D’ACTIVITE:
 Cas des entreprises des travauxCas des entreprises des travaux
immobiliers:immobiliers:
Le processus d’activité est assez similaireLe processus d’activité est assez similaire
à celui d’une entreprise industrielle.à celui d’une entreprise industrielle.

PRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUESPRINCIPAUX CYCLES D’AUDIT ET RISQUES SPECIFIQUES
Travaux immobiliersTravaux immobiliers Promotion immobilièrePromotion immobilière
Difficulté de la valorisation des stocks des enDifficulté de la valorisation des stocks des en
cours qui dépend d’estimations significatives;cours qui dépend d’estimations significatives;
Difficulté de définir un niveau normalDifficulté de définir un niveau normal
d’activité: sort du coût de sous-activité;d’activité: sort du coût de sous-activité;
Absence / insuffisance du système deAbsence / insuffisance du système de
comptabilité analytique ;comptabilité analytique ;
Absence d’un système budgétaire permettantAbsence d’un système budgétaire permettant
d’estimer et de suivre la marge sur chaqued’estimer et de suivre la marge sur chaque
projet.projet.
IdemIdem
++
Spécificité des règlesSpécificité des règles
d’évaluation des stocksd’évaluation des stocks
prévues par le PCSIprévues par le PCSI
(incorporation des(incorporation des
charges financières,charges financières,
commerciales, des chargescommerciales, des charges
restant à effectuer, …);restant à effectuer, …);
Production-stocks:Production-stocks:

Risque de non respect du principe de cut offRisque de non respect du principe de cut off
(décalage entre la facturation et l’avancement(décalage entre la facturation et l’avancement
des travaux, …);des travaux, …);
Difficulté de déterminer les modalités et lesDifficulté de déterminer les modalités et les
dates du fait générateur des ventes (%dates du fait générateur des ventes (%
d’avancement des contrats à L.T, dated’avancement des contrats à L.T, date
d’achèvement, …);d’achèvement, …);
Retenues de garantie: facturation,Retenues de garantie: facturation,
comptabilisation et recouvrement.comptabilisation et recouvrement.
Détermination et rattachement des révisionsDétermination et rattachement des révisions
des prix.des prix.
Dépendance vis-à-vis d’un nombre limité deDépendance vis-à-vis d’un nombre limité de
clientsclients
 Date de transfert de propriétéDate de transfert de propriété
(possibilité de vente avant(possibilité de vente avant
l'achèvement)l'achèvement) ;;
Importance des encaissementsImportance des encaissements
en espèces excédant 20.000en espèces excédant 20.000
DH : Enregistrement exhaustifDH : Enregistrement exhaustif
des recettes ?des recettes ?
Ventes-clients:Ventes-clients:

NC.NC.
Risques liés aux sous-traitants (relationsRisques liés aux sous-traitants (relations
nonnon
formalisées, justificatifs non probants,formalisées, justificatifs non probants,
défaillance) ;défaillance) ;
Mode de comptabilisation desMode de comptabilisation des
approvisionnements : la comptabilisation enapprovisionnements : la comptabilisation en
chiffre d’affaires ou en débours diffère selonchiffre d’affaires ou en débours diffère selon
que la facture est libellée au nom deque la facture est libellée au nom de
Les travaux et prestations deLes travaux et prestations de
services reçus sont décentralisésservices reçus sont décentralisés
et difficiles à vérifier (et difficiles à vérifier (dates desdates des
décomptes différentes de cellesdécomptes différentes de celles
d’avancement des travauxd’avancement des travaux););
Comptabilisation des retenuesComptabilisation des retenues
dede
garantiegarantie
Idem.Idem.
Idem.Idem.
NC.NC.
Achats-fournisseurs:Achats-fournisseurs:

Promotion immobilièrePromotion immobilière Travaux immobiliersTravaux immobiliers
Remise en cause des exonérationsRemise en cause des exonérations
suite au non respect des dispositionssuite au non respect des dispositions
prévues par la Convention signéeprévues par la Convention signée
avec l’Etat (non tenue d’uneavec l’Etat (non tenue d’une
comptabilité séparée telle qu’exigéecomptabilité séparée telle qu’exigée
par la loi, …);par la loi, …);
Réalité des soldes TVA débiteursRéalité des soldes TVA débiteurs
(rejet de remboursement de la TVA,(rejet de remboursement de la TVA,
……) ;) ;
Traitement fiscal des pénalités reçuesTraitement fiscal des pénalités reçues
(pour retard, désistement, …).(pour retard, désistement, …).
Risque fiscal au regard de laRisque fiscal au regard de la
TVA découlant de l’application duTVA découlant de l’application du
taux de 14% au lieu de 20% surtaux de 14% au lieu de 20% sur
certains travaux d’installation et decertains travaux d’installation et de
pose ;pose ;
Risque lié au recours à desRisque lié au recours à des
fournisseurs non patentables ;fournisseurs non patentables ;
Etat : impôts et taxesEtat : impôts et taxes

Variation au cours de l’année duVariation au cours de l’année du
niveau d’activité (personnelniveau d’activité (personnel
temporaire);temporaire);
Difficulté de gestion et de suivi d’unDifficulté de gestion et de suivi d’un
effectif éparpillé géographiquement ;effectif éparpillé géographiquement ;
Non respect de la législation duNon respect de la législation du
travail.travail.
Idem.Idem.
Probité de certaines dépensesProbité de certaines dépenses
réglées en espèces.réglées en espèces.
 Importance des encaissements (enImportance des encaissements (en
espèces) et de décaissements ;espèces) et de décaissements ;
Décentralisation de la fonctionDécentralisation de la fonction
notamment les encaissementsnotamment les encaissements
(plusieurs bureaux de vente(plusieurs bureaux de vente
dispersés);dispersés);
Paie-personnel / Trésorerie :Paie-personnel / Trésorerie :

Difficulté d’estimation de la marge sur leDifficulté d’estimation de la marge sur le
projet dès le départ et son impact surprojet dès le départ et son impact sur
les provisions pour pertes à terminaison;les provisions pour pertes à terminaison;
 Non provisionnement des engagementsNon provisionnement des engagements
contractuels: garanties, litiges, remisescontractuels: garanties, litiges, remises
en état des sites, ...en état des sites, ...
Risque de pénalités et de travauxRisque de pénalités et de travaux
complémentaires (réglementation strictecomplémentaires (réglementation stricte
applicable aux travaux publics, ...);applicable aux travaux publics, ...);
Idem.Idem.
Idem.Idem.
Provisions pour risques et charges:Provisions pour risques et charges:

 Parc d’immobilisations importantParc d’immobilisations important
éparpillé sur plusieurs chantiers ;éparpillé sur plusieurs chantiers ;
Absence d’inventaire physique et du suiviAbsence d’inventaire physique et du suivi
du matériel en chantiers;du matériel en chantiers;
Critères de distinction entre charges, stocksCritères de distinction entre charges, stocks
et immobilisations ( frais d’installation deet immobilisations ( frais d’installation de
chantier, petit outillage, bois de coffrage,chantier, petit outillage, bois de coffrage,
…….).;.).;
Calcul des amortissements par référenceCalcul des amortissements par référence
aux règles fiscales.aux règles fiscales.
Cycle non significatif.Cycle non significatif.
Cependant:Cependant:
Critères de distinction entreCritères de distinction entre
stocks et immobilisationsstocks et immobilisations
(bureaux de vente,(bureaux de vente,
mobilier des appartementsmobilier des appartements
témoins, ….).;témoins, ….).;
Immobilisations:Immobilisations:

DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUESDILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES
 Comptes significatifs des promoteursComptes significatifs des promoteurs
immobiliers:immobiliers: particularitésparticularités
 Actif:Actif:
• Stocks (réserves foncières, produits en-cours et finis);Stocks (réserves foncières, produits en-cours et finis);
• Etat - impôts et taxes;Etat - impôts et taxes;
• Trésorerie-Actif.Trésorerie-Actif.
 Passif:Passif:
• Clients - avances et acomptes;Clients - avances et acomptes;
• Fournisseurs - retenues de garantie.Fournisseurs - retenues de garantie.

DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES:DILIGENCES D’AUDIT SPECIFIQUES:
Le secteur immobilier se caractérise par l’irrégularité de l’activité et l’unicité deLe secteur immobilier se caractérise par l’irrégularité de l’activité et l’unicité de
chaque projet. Les travaux immobiliers et la promotion immobilière relèventchaque projet. Les travaux immobiliers et la promotion immobilière relèvent
généralement des contrats à long terme.généralement des contrats à long terme.
L’importance des données non répétitives et des estimations comptables a unL’importance des données non répétitives et des estimations comptables a un
impact sur la démarche d’audit et la sélection des procédures de validité:impact sur la démarche d’audit et la sélection des procédures de validité:
 PLANIFICATION DE LA MISSION:PLANIFICATION DE LA MISSION:
Importance de l’évaluation de l’environnement général desImportance de l’évaluation de l’environnement général des
contrôles :contrôles :
-Analyse de la structure organisationnelle et du degré d’implication de la direction;-Analyse de la structure organisationnelle et du degré d’implication de la direction;
- Prise en compte des influences subies par le management de l’entreprise.- Prise en compte des influences subies par le management de l’entreprise.
Examen analytique préliminaire à adapter aux particularités deExamen analytique préliminaire à adapter aux particularités de
l’entreprise :l’entreprise :
Pour comprendre l’évolution de l’activité et des marges, quelques règles devraientPour comprendre l’évolution de l’activité et des marges, quelques règles devraient
être observées:être observées:
• Retenir comme durée d’analyse la durée moyenne de réalisation des projets.Retenir comme durée d’analyse la durée moyenne de réalisation des projets.
• Décomposer le chiffre d’affaires selon les modalités d’exécution (sous-traité,Décomposer le chiffre d’affaires selon les modalités d’exécution (sous-traité,
direct) par type de clientèle, par projet … ;direct) par type de clientèle, par projet … ;
• Répartir les achats et autres charges (sous-traitance, personnel, …) en fonctionRépartir les achats et autres charges (sous-traitance, personnel, …) en fonction
de la décomposition du chiffre d’affaires.de la décomposition du chiffre d’affaires.

 METHODE RECOMMANDEE: ANALYSE PAR PROJETMETHODE RECOMMANDEE: ANALYSE PAR PROJET
En général, les entreprises du secteur tiennent une comptabilité séparée.En général, les entreprises du secteur tiennent une comptabilité séparée.
La méthode usuelle d’organisation des travaux d’audit par poste du bilan et duLa méthode usuelle d’organisation des travaux d’audit par poste du bilan et du
CPC paraît moins appropriée car elle ne permet pas notamment :CPC paraît moins appropriée car elle ne permet pas notamment :
• de comprendre l’évolution de l’activité de l’entreprise;de comprendre l’évolution de l’activité de l’entreprise;
• d’analyser des indicateurs clés de gestion comme le taux de marge;d’analyser des indicateurs clés de gestion comme le taux de marge;
• de repérer les projets problématiques, …de repérer les projets problématiques, …
La démarche recommandée s’appuie sur une analyse par projet:La démarche recommandée s’appuie sur une analyse par projet:
L’activité de l’entreprise est subdivisée en plusieurs projets. La validation desL’activité de l’entreprise est subdivisée en plusieurs projets. La validation des
résultats de chaque projet se fera par l’examen des produits et des charges yrésultats de chaque projet se fera par l’examen des produits et des charges y
afférents.afférents.
Cette méthode permet également de valider une partie significative de certainsCette méthode permet également de valider une partie significative de certains
postes tels que les stocks, les produits et charges constatés d’avance, lespostes tels que les stocks, les produits et charges constatés d’avance, les
fournisseurs, les provisions pour risques et charges, ….fournisseurs, les provisions pour risques et charges, ….
Les travaux classiques par rubrique du bilan se trouvent ainsi allégés.Les travaux classiques par rubrique du bilan se trouvent ainsi allégés.

 L’INTERIM: EVALUATION DU CONTRÔLE INTERNEL’INTERIM: EVALUATION DU CONTRÔLE INTERNE
Afin de pouvoir s’appuyer sur l’analyse par projet dans la validationAfin de pouvoir s’appuyer sur l’analyse par projet dans la validation
des comptes des produits et de charges, l’auditeur devra procéder àdes comptes des produits et de charges, l’auditeur devra procéder à
une revue approfondie du système de contrôle interne mis en placeune revue approfondie du système de contrôle interne mis en place
par l’entreprise pour s’assurer de la fiabilité du système de lapar l’entreprise pour s’assurer de la fiabilité du système de la
comptabilité analytique et du contrôle budgétaire des coûts parcomptabilité analytique et du contrôle budgétaire des coûts par
projet.projet.
Analyse à compléter par l’évaluation de certains cycles clés:Analyse à compléter par l’évaluation de certains cycles clés:
- Achats / fournisseurs;- Achats / fournisseurs;
- Ventes / Clients;- Ventes / Clients;
- Personnel;- Personnel;
- Immobilisations.- Immobilisations.

 LE FINAL: CONTRÔLE DES COMPTESLE FINAL: CONTRÔLE DES COMPTES
En fonction du résultat des phases précédentes et notamment deEn fonction du résultat des phases précédentes et notamment de
la qualité du suivi des coûts par projet, l’auditeur va dérouler unla qualité du suivi des coûts par projet, l’auditeur va dérouler un
programme de travail lui permettant de valider les résultats desprogramme de travail lui permettant de valider les résultats des
projets.projets.
Le contrôle des comptes sera effectué sous l’angle de l’analyse parLe contrôle des comptes sera effectué sous l’angle de l’analyse par
projet.projet.
D’autres contrôles spécifiques sont nécessaires portant notammentD’autres contrôles spécifiques sont nécessaires portant notamment
sur les provisions pour risques et charges et les comptes sesur les provisions pour risques et charges et les comptes se
rattachant aux cycles revus lors de l’intérim.rattachant aux cycles revus lors de l’intérim.

Cas des promoteurs immobiliers et lotisseursCas des promoteurs immobiliers et lotisseurs
 LE FINAL: CONTRÔLE DES COMPTESLE FINAL: CONTRÔLE DES COMPTES
UUne attention devrait être accordée aux points suivants:ne attention devrait être accordée aux points suivants:
•Nécessité de circulariser la conservation foncière pour valider lesNécessité de circulariser la conservation foncière pour valider les
réserves foncières ;réserves foncières ;
•Circularisation des autres partenaires (avocats, fournisseurs,Circularisation des autres partenaires (avocats, fournisseurs,
clients professionnels, banques, …) ;clients professionnels, banques, …) ;
•Assistance à l’inventaire physique surtout pour constater l’étatAssistance à l’inventaire physique surtout pour constater l’état
d’avancement des travaux et cerner l’activité.d’avancement des travaux et cerner l’activité.

RESERVES LES PLUS FREQUENTESRESERVES LES PLUS FREQUENTES
 Réserves sur la valeur des stocks des produits en raison deRéserves sur la valeur des stocks des produits en raison de
l’absence ou l’insuffisance d’un système de comptabilitél’absence ou l’insuffisance d’un système de comptabilité
analytique ou de la non conformité de la méthode d’évaluation avecanalytique ou de la non conformité de la méthode d’évaluation avec
les règles comptables en vigueur;les règles comptables en vigueur;
 Réserve pour limitation lorsque les comptes TVA débiteurs ne sontRéserve pour limitation lorsque les comptes TVA débiteurs ne sont
pas analysés (Eses de promotion immobilière);pas analysés (Eses de promotion immobilière);
 Créances - clients anciennes / litigieuses notamment les retenuesCréances - clients anciennes / litigieuses notamment les retenues
de garantie (Eses des travaux immobiliers);de garantie (Eses des travaux immobiliers);
 Réserve en cas d’incertitudes non couvertes par des provisionsRéserve en cas d’incertitudes non couvertes par des provisions
pour risques et charges;pour risques et charges;
 Non respect de la spécialisation des exercices en matière deNon respect de la spécialisation des exercices en matière de
l’enregistrement des ventes et/ou des achats;l’enregistrement des ventes et/ou des achats;

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