Note conjoncture 2015

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Le Programme Local de l’Habitat (PLH) d’Annemasse Agglo prévoit une série d’actions dont la finalité est de « mieux construire pour mieux loger ». Dans ce contexte la mise en place d’un outil d’observation était essentielle pour le bon suivi et la mise en œuvre de la politique de l’habitat de l'agglomération.

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Note conjoncture 2015

  1. 1. PROGRAMME LOCAL DE L'HABITAT ANNEMASSE AGGLO OBSERVATOIRE DES MARCHÉS IMMOBILIERS NOTE DE CONJONCTURE 2015 www.annemasse-agglo.fr
  2. 2. Le Programme Local de l’Habitat (PLH) d’Annemasse Agglo prévoit une série d’actions dont la finalité est de « mieux construire pour mieux loger ». Dans un contexte où le marché du logement connait de fortes évolutions, la mise en place d’un outil d’observation est essentielle pour le bon suivi et la mise en œuvre de notre politique de l’habitat. L’observatoire des marchés du PLH vient d’établir ses premières analyses et résultats. Il s’enrichira de nouvelles analyses et mises en perspective au fil des ans. Il nous permettra désormais d’évaluer, par le croisement et le rapprochement de plusieurs sources de données (professionnelles, institutionnelles, nationales et locales), les évolutions des marchés et par là même, les effets et impacts des politiques de l’habitat menées au niveau local. Cet observatoire s’est voulu participatif et partenarial avec les structures détentrices de données sur les marchés et avec les acteurs professionnels de l’immobilier du territoire. Il ne s’agit pas d’un observatoire uniquement statique, relevant les effets après coup mais également d’un dispositif dynamique permettant d’obtenir une image de la situation actuelle et de définir les perspectives à venir. A ce titre nous tenons à remercier l’ensemble des participants professionnels et institutions désormais inscrits dans le dispositif de l’observatoire des marchés et vous invitons à parcourir et à lire attentivement nos premiers résultats. Christian Dupessey, Président d'Annemasse Agglo Mot du Président 2 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5 | A N N E M A S S E A G G L O
  3. 3. L’observatoire des marchés du PLH a été élaboré selon une volonté de pérennité et de renforcement des contacts avec le terrain, l’opérationnalité. C’est pourquoi, sa constitution se base sur plusieurs sources de données, publiques et professionnelles privés, bénéficiant ainsi de plusieurs angles d’observations croisés, mais également sur la participation des différentes représentations professionnelles et publiques. Ainsi, un groupe d’experts a été constitué et s’est réuni pour la première fois en Octobre 2015, venant conforter les analyses et résultats issus des traitements de l’observatoire, mais également alimenter par leur regard les enjeux et tendances à venir. Ce groupe expert a vocation à se réunir deux fois par an pour alimenter les réflexions ayants traits à l'observatoire et à la politique "habitat" de l'agglomération. Les partenariats constitués durant cette première année ont vocation à s'élargir tout au long de la structuration de l'observatoire. On compte pour l'instant parmi ses membres les organismes professionnels ou inter professionnels et structures publiques suivantes : • Direction départementale des territoires de Haute-Savoie (DDT 74), • Région Auvergne - Rhône Alpes, • Conseil Départemental de Haute-Savoie, • Grand Genève Agglomération franco - Valdo - Genevoise, • Office cantonal de la statistique (OCSTAT), • Fédération des Promoteurs Immobiliers des Alpes - Deux-Savoies (FPI des Alpes - Deux-Savoies), • Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM), • Chambre Interdépartementale des notaires de La Savoie et de la Haute-Savoie, • Union Sociale pour l'Habitat de Haute-Savoie (USH 74), • Établissement Public Foncier de Haute-Savoie (EPF 74), • Marché Immobilier des Notaires - Perval (MIN Perval), • Centre d'Etudes de la Conjoncture Immobilière (CecimObs). Composantes de l'Observatoire 3 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5
  4. 4. DES MARCHÉS DU NEUF EN QUESTION  Évolution de l'activité de la construction neuve.......................................................... P 6  Évolution de l'activité de la promotion immobilière en collectif neuf.............................. P 7  Évolution de l'offre en maison neuve........................................................................ P 8  Évolution de l'activité des terrains à bâtir.................................................................. P 9  Le logement social public...................................................................................... P 10  Liens et évolution avec le marché du canton de Genève........................................... P 11 DES MARCHÉS DE L'ANCIEN AU RÔLE IMPORTANT  Évolution de l'activité des marchés anciens en appartement...................................... P 13  Évolution de l'activité des marchés anciens en maison.............................................. P 14 DIVERSITÉ OFFRE ABORDABLE, QUELLE ÉVOLUTION ?  La notion de logements abordables........................................................................ P 16  La notion de logements abordables dans le neuf...................................................... P 17  La notion de logements abordables dans l'ancien.................................................... P 18 LEXIQUE .......................................................................................................................... P 19 Sommaire 4 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5 | A N N E M A S S E A G G L O
  5. 5. 4 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5 Des marchés du neuf en question
  6. 6. PERSPECTIVES 2015-2016 Une progression de l’activité qui devrait se confirmer sur 2015, et se poursuivre sur 2016. Le territoire a connu plusieurs cycles depuis 20 ans : • La fin du cycle d’avant la crise de 1993, marquant un retour de l’activité à un point bas historique pour le territoire en 1997 (près de 200 logements commencés !) ; • Un nouveau cycle haussier entre 1998 et 2006, amenant l’activité de moins de 400 logements commencés en 1998 à plus de 1.200 logements commencés en 2006 ; • Un premier réajustement anticipé avant la crise de 2008, ramenant l’activité à moins de 600 logements commencés, qui s’est poursuivie par une reprise jusqu’en 2011, avec l’atteinte d’un niveau élevé historique, de plus de 1.400 logements ! • Un nouveau réajustement de l’activité (le 2ème en 6 ans) à un peu moins de 400 logements en 2012 et 2013, suivie à nouveau d’une reprise en 2014 (se replace autour des 600 logements commencés). Cette vision d’ensemble souligne le caractère oscillatoire de l’activité de constructions neuves en logement du territoire et son entrée dans des évolutions de cycles plus courts, avec des réajustements successifs et des volumes moindres. Pour autant, selon les professionnels, l’activité de construction de logements neufs de l’agglomération demeure l’une des plus dynamiques du genevois (en volume de logements produits). La reprise de 2014, selon eux, devraient se confirmer au sein des données 2015, et surtout sur 2016 à venir. Pour autant, les effets d’oscillation souligne la fragilité de cette activité, et sa sensibilité désormais plus grande à plusieurs facteurs / effets : • L’opérationnalité des documents d’urbanisme et leur traduction en opérations réelles, y compris dans les objectifs de mixité ; • Les effets économiques, mais également des mesures sociales et fiscales entre la Suisse et la France, impactant les capacités des « transfrontaliers » ; • Attrait des Suisses à venir habiter en France. L’ACTIVITÉ DE CONSTRUCTION NEUVE ET LE PLH Contrairement aux deux PLH précédents qui ont bénéficié de la dynamique forte de construction sur le dernier grand cycle de croissance immobilier et économique (1998-2008), la période du PLH actuel (2012-2017) s'inscrit plus dans une période de réajustement successif avec l'impact de la crise de 2008. On notera que le 1er réajustement rapide s'est au final traduit par un niveau encore élevé de constructions en 2010-2011, ce qui avait quelque peu faussé les estimations des derniers objectifs du PLH. Les réflexions à venir dans le cadre de la définition de la politique de l’habitat devront tenir compte de ce contexte de croissance plus contenu, en lien avec les nouvelles orientations des documents d’urbanisme des communes. Dans la politique foncière également menée avec l’EPF 74, il s’agira également de tenir compte de cette évolution de l’activité et de sa traduction en matière de volume et de nature de production en logements neufs. 1997 2013 20122006 200 LOGEMENTS 400 LOGEMENTS 1 000 - 1 200 LOGEMENTS 1 200 LOGEMENTS Évolution comparée de l'activité de constructions de logements commencés et autorisés 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 Objectifs des PLH 1997 à 2012 Objectifs du PLH 2012-2017 Nb de lgts commencés Nb de lgts autorisés Source : Sitadel2 - DREAL RA Réalisation Foncéo PLH 2012-2017PLH 1997 - 2002 PLH 2004 - 2008 PROLONGÉ 6 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5 | A N N E M A S S E A G G L O  Après un coup d’arrêt une activité de la construction neuve qui repart ÉVOLUTION DE L’ACTIVITÉ DE LA CONSTRUCTION NEUVE
  7. 7. PERSPECTIVES 2015-2016 Une progression de l'activité qui ne devrait pas empêcher les prix de dépasser les 4 000 €/m² (hors garage).  Un marché de la vente en neuf aux prix plus ou moins contenus jusqu’à présent ÉVOLUTION DE L’ACTIVITÉ DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE EN COLLECTIF NEUF (VEFA) L’observation de l'activité des opérations de collectifs en VEFA souligne plusieurs évolutions depuis 2007 : • L’anticipation de la crise de 2008 s’est traduite par le réajustement de l'activité au point d'équilibre (autour des 400 logements) avec le rapprochement des courbes des mises en vente (réservées / disponibles) ; • La reprise de 2009, animée par une hausse des ventes, s’est traduite par une activité plus conséquente, et donc par une hausse de logements mis sur le marché en 2010-2011. Le maintien des ventes a permis de contenir les stocks (disponibles) à un niveau très bas jusqu’en 2011 ; • Le réajustement sur les années 2012-2013 avec une très nette diminution des ventes qui succèdent à une baisse importante des logements mis sur le marché ; • Une nouvelle reprise est amorcée sur l’année 2014 animée par des mises sur le marché nettement plus importantes de nouveaux logements, et une hausse des ventes. L’observation de la composition des ventes (entre acquéreur occupant et investisseurs) et des prix/m² moyens soulignent d’autres particularités : • En 2014, le prix de vente moyen au m² des logements collectifs neufs était de 3.909 €/m² (+5,3% depuis 2012). En revanche, ce prix moyen au m² s’abaisse à 3.670 €/m² (+ 2,2 % depuis 2012) si l’analyse comprend les ventes VEFA bailleurs et autres opérations en TVA minorée ; • Pour 2015-2016 on peut s’attendre à une poursuite contenue de la progression des prix aux alentours des 4.000 €/m² en moyenne. Il ressort des trois dernières années que la part des investisseurs reste stable avec environ 30 % des ventes et que la clientèle d'acquéreurs occupants demeure la composante majeure de ce marché. LA VENTE EN VEFA ET LE PLH Une mixité et une production diversifiée souhaitée par le PLH et impulsée par les dispositifs d’Annemasse Agglo qui évitent et ont évité une explosion des prix/m² moyens (prix maintenus sous la barre des 4.000 €/m² moyens). Toutefois, dans un contexte de volume d’activité moindre et dans un cadre de production de logements neufs de plus en plus dépendant à la parcelle et en diffus, la mise en œuvre de cet objectif de mixité risque de se confronter à de nouvelles difficultés. La péréquation réalisée jusqu’à présent au sein des opérations mixtes, risque d'être plus difficile en raison de prix de sortie potentiels plus élevés et d'effet d'échelle moindre par des tailles d'opérations plus restreintes. Dans ce contexte, afin de garantir la mise en œuvre des objectifs de production, il sera nécessaire de retrouver les effets d'échelle en taille de projets qui permettent de mieux répondre aux cibles et objectifs fixés par le PLH. Cela doit se traduire par une anticipation et un cadrage, voire une maîtrise des prix du foncier en amont. Selon les professionnels, cela passe par une meilleure prise en compte de la réalité opérationnelle dans les règles et orientations d'aménagement des documents d'urbanisme mais aussi par des efforts supplémentaires dans l'accompagnement des projets. Évolution de la commercialisation des logements collectifs neufs à la vente Évolution de la répartition entre investisseurs et accédants occupants au sein des logements collectifs neufs vendus 0 € 400 € 800 € 1 200 € 1 600 € 2 000 € 2 400 € 2 800 € 3 200 € 3 600 € 4 000 € 4 400 € 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1 000 2004 2005 2006 2007 2008 2012 2013 2014 Ventes sur l'année - Global Ventes sur l'année - Investisseurs Ventes sur l'année - Occupants Prix de vente au m2 (hors Ventre Vefa Bailleurs et TVA réduite) Source : ECLN - DREAL Rhône Alpes Réajustement sur 2012 à 2014 selon données CECIMObs - Réalisation Foncéo PLH 2012-2017PLH 2004-2008 PROLONGÉ 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Logts mis en vente Logts vendus Logts disponibles (Encours) Source : ECLN - DREAL Rhône Alpes Réajustement sur 2012 à 2014 selon données CECIMObs - réalisation Foncéo PLH 2012-2017PLH 2004-2008 PROLONGÉ Fin du cycle - Crise de 2008 Scellier Duflot Pinel 0 € 400 € 800 € 1 200 € 1 600 € 2 000 € 2 400 € 2 800 € 3 200 € 3 600 € 4 000 € 4 400 € 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1 000 2004 2005 2006 2007 2008 2012 2013 2014 Ventes sur l'année - Global Ventes sur l'année - Investisseurs Ventes sur l'année - Occupants Prix de vente au m2 (hors Ventre Vefa Bailleurs et TVA réduite) Source : ECLN - DREAL Rhône Alpes Réajustement sur 2012 à 2014 selon données CECIMObs - Réalisation Foncéo PLH 2012-2017PLH 2004-2008 PROLONGÉ 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Logts mis en vente Logts vendus Logts disponibles (Encours) Source : ECLN - DREAL Rhône Alpes Réajustement sur 2012 à 2014 selon données CECIMObs - réalisation Foncéo PLH 2012-2017PLH 2004-2008 PROLONGÉ Fin du cycle - Crise de 2008 Scellier Duflot Pinel BUDGET MOYEN D’ACQUISITION VOLUME DES VENTESPRIX / M² MOYENS EN 2014 Inclus les ventes en VEFA +5,5% depuis 2012 3 909 €/m² Jeunes couples (- de 30 ans) 58 m2 hab. 223 465 € soit 3 805 €/m2 Personnes âgées (+ de 60 ans) 69 m2 hab. 295 330 € soit 4 290 €/m2 Familles (30-40 ans) 67 m2 hab. 273 620 € soit 4 110 €/m2 Résidents d'origine suisse (âge moyen 47 ans) 69 m2 hab. 312 290 € soit 4 525 €/m2 (En nombre de logements) 7 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5 2007 2008 2009 2011 2012 2014 2010 2013 600 450 450 720 420 850 600 520
  8. 8. PERSPECTIVES 2015-2016 Une rareté de l’offre qui devrait se poursuivre, et renforcer la tendance à la hausse des prix.  Une offre de maison neuve à la vente en VEFA de plus en plus marginale ÉVOLUTION DE L’OFFRE EN MAISON NEUVE L’observation de l'activité des opérations de maisons en VEFA démontre d’une baisse continue depuis 2007. De plus de 120 maisons mises en vente en 2007, l’activité est actuellement autour de 20 maisons neuves par an ! Ainsi, si l'activité des opérations de maisons en VEFA représentait historiquement environ 20% de l'activité totale en VEFA du territoire, elle en représente désormais moins de 5% ! De ce fait, la faible offre proposée, et la rareté créée, s’est traduite par une progression des prix de + 33% en moins de cinq années, passant ainsi de moins de 300.000 € en 2010 à près de 400.000 € en 2014. Pour 2015-2016, les perspectives montrent que l’activité en maison individuelle en VEFA ne devrait ni progresser ni se développer et que les prix devrait se maintenir, voire légèrement augmenter. LA VENTE EN VEFA ET LE PLH Un territoire qui voit sa production de maison en VEFA disparaître progressivement. Sans représenter un poids important dans la capacité de production du territoire, ce segment a contribué à une certaine attractivité du territoire, voire à des possibilités d’accès à un logement individuel organisé et rationnalisé. En effet, son positionnement s’inscrivait pleinement comme une alternative à la maison individuelle isolée (en ou hors lotissement) et ainsi permettre à une production de logement urbain plus dense de trouver sa place. La situation de l’activité en maison individuelle neuve en VEFA devra être interrogée dans les réflexions du PLH. Une alternative, un produit à re-questionner ? Une réponse à imaginer afin qu’il continue à répondre à la demande locale mais également aux orientations et objectifs du territoire (un développement plus vertueux en matière de consommation d’espace et de limitation de l’extension urbaine, le maintien de familles en cœur urbain). Ce produit avait sa place dans la segmentation du marché d’Annemasse Agglo et avait un rôle social et économique dans le développement du territoire. Quel sera son rôle demain ? Évolution de la commercialisation des logements individuels neufs à la vente Évolution des prix moyens à la vente logements individuels neufs 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Prix moyen Source : ECLN - DREAL Rhône Alpes Réinterprétation et réalisation Foncéo 0 20 40 60 80 100 120 140 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Logts mis en vente Logts vendus Logts disponibles (Encours) Source : ECLN - DREAL Rhône Alpes Réinterprétation et réalisation Foncéo PLH 2012-2017PLH 2004-2008 PROLONGÉ PLH 2012-2017PLH 2004-2008 PROLONGÉ 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Prix moyen Source : ECLN - DREAL Rhône Alpes Réinterprétation et réalisation Foncéo 0 20 40 60 80 100 120 140 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Logts mis en vente Logts vendus Logts disponibles (Encours) Source : ECLN - DREAL Rhône Alpes Réinterprétation et réalisation Foncéo PLH 2012-2017PLH 2004-2008 PROLONGÉ PLH 2012-2017PLH 2004-2008 PROLONGÉ - de 40logements mis en vente /an DEPUIS 2010 BUDGET MOYEN D’ACQUISITION +33% 300 000 € 400 000 € 2010 2014 8 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5 | A N N E M A S S E A G G L O
  9. 9. PERSPECTIVES 2015-2016 Des terrains à bâtir qui resteront rares et dont les prix devraient se maintenir à un niveau élevé même si un 1er plafond en prix semble avoir été atteint.  Un territoire où les terrains à bâtir se font de plus en plus rares ÉVOLUTION DE L’ACTIVITÉ DES TERRAINS À BÂTIR L’observation de l’évolution des volumes de transaction en terrains à bâtir démontre d’une baisse continue depuis 2009, passant de près de 130 transactions à environ 20 transactions en 2014. Ainsi, les possibilités de disposer d’un terrain pour construire une maison individuelle devient de plus en plus rare sur le territoire. Cette raréfaction s’est accompagnée d’une progression importante des prix moyens au m² (+ 54% entre 2009 et 2014) ainsi que des prix moyens (+ 33%). Ainsi, il faut désormais compter un budget de près de 220.000 € pour l’acquisition d'un terrain à bâtir pour construire sa maison : • Soit une référence de prix de plus de 250 €/m² désormais ; • Pour une taille moyenne de parcelle plus petite (13% de surface en moins). Le repli de la courbe de prix démontre d’un questionnement de la clientèle vis-à-vis des valeurs proposées (capacité financières maximum atteinte ? Ou report d'achat vers d'autres offres ? Maison neuve ou collectif neuf en VEFA). Il est possible qu’une partie de la clientèle de ce segment se reporte vers les autres segments de marchés « privilégiés » (collectif et individuel neuf, individuel ancien). Pour autant, une situation de pénurie d'offre chronique, et la hausse de prix qu’elle pourrait générer, risque d’impacter l’ensemble des marchés fonciers, y compris ceux à destination de constructions neuves de logements. LES TERRAINS À BÂTIR ET LE PLH Une rareté foncière qui risque de se propager sur les autres segments fonciers, et ainsi renforcer les positions de rétention et/ ou d’attente de prix à la hausse. D'autant que la production en individuel neuf est également en fort ralentissement (offre réduite en VEFA). Ces évolutions pourraient se traduire par un renforcement des blocages à la vente des fonciers (renforcement de l’attentisme des propriétaires pour une valorisation plus forte à terme), et par une production immobilière encore plus cantonnée à la parcelle (des parcelles lâchées au compte-goutte par les propriétaires), venant mettre en difficultés les objectifs des collectivités (de production et de mixité). L’enjeu pour le territoire est de maintenir une offre foncière suffisante et concurrentielle afin de maintenir les prix dans un cadre de faisabilité adaptée aux capacités de la clientèle locale. Cela vient questionner, souligner l’importance de : • Une meilleure anticipation des prix de marché dans les orientations de projet des documents d’urbanisme (garants d'une réelle faisabilité) ; • Une volonté plus forte des collectivités de développer des projets d’aménagement organisés permettant une meilleure anticipation foncière (non plus à la parcelle mais sur des assiettes foncière plus larges et globales) ; • Un renforcement des outils d'encadrement, voire de maîtrise foncière publique, pour assurer un bon positionnement aux futurs projets de logements. Évolution du nombre de transaction en terrain à bâtir, tout confondu (à destination d'une construction en maison) Évolution du prix/m² moyen et de la taille moyenne de terrain à bâtir 0 20 40 60 80 100 120 140 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Volume global Source : Notaires de France - Base de données PERVAL DVF Annemasse Les Voirons Traitement DDT74 - Réalisation Foncéo PLH 2012-2017PLH 2004-2008 PROLONGÉ m2 200 m2 400 m2 600 m2 800 m2 1 000 m2 1 200 m2 1 400 m2 1 600 m2 1 800 m2 0 € 40 € 80 € 120 € 160 € 200 € 240 € 280 € 320 € 360 € 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Prix/m2 moyen Parcelle moyenne Source : Notaires de France - Base de données PERVAL DVF Annemasse Les Voirons Traitement DDT74 - Réalisation Foncéo PLH 2004-2008 PROLONGÉ PLH 2012-2017 0 20 40 60 80 100 120 140 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Volume global Source : Notaires de France - Base de données PERVAL DVF Annemasse Les Voirons Traitement DDT74 - Réalisation Foncéo PLH 2012-2017PLH 2004-2008 PROLONGÉ m2 200 m2 400 m2 600 m2 800 m2 1 000 m2 1 200 m2 1 400 m2 1 600 m2 1 800 m2 0 € 40 € 80 € 120 € 160 € 200 € 240 € 280 € 320 € 360 € 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Prix/m2 moyen Parcelle moyenne Source : Notaires de France - Base de données PERVAL DVF Annemasse Les Voirons Traitement DDT74 - Réalisation Foncéo PLH 2004-2008 PROLONGÉ PLH 2012-2017 2009 130 transactions -85% 20 transactions VOLUME DES VENTES PRIX / M2 MOYENS ÉVOLUTION DES PRIX/M2 MOYENS +43% 175 € 250 € 2010 2014 2014 9 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5 2008 2009 2011 2012 2014 2010 2013 190 € 160 € 180 € 220 € 250 € 175 € 260 €
  10. 10. PERSPECTIVES 2015-2016 Une production à majorité issue de la vente en VEFA sociale même la production en Maîtrise d’Ouvrage Directe (MOD) est privilégié par les bailleurs sociaux. -66% VOLUME DE PRODUCTION  Une production en logement social public qui a du mal à se développer LE LOGEMENT SOCIAL PUBLIC Le volume de constructions neuves en locatif social public connaît un niveau historiquement bas. Il faut remonter en 2005 et 2006 (correspondant au pic de production haut en VEFA sociale) pour retrouver une situation identique. C'est en fait sur l'année d'anticipation de la crise (en 2007) et sur les 2 années qui ont suivi (2008 et 2009) que l’on retrouve un niveau d’activité en locatif social public neuf à nouveau élevé (pour partie issue de vente en VEFA sociale au profit de bailleurs, de reprise d’opérations abandonnées par le privé, …). Les périodes qui s'en suivent soulignent : • Une activité à nouveau élevé (sur 2009 à 2011) démontrant d'une reprise forte de constructions en locatif social public (avec 835 logements au total sur 2009-2011) ; • Puis une activité à nouveau au ralenti avec 279 logements au total sur 2012-2014. De manière plus précise on observe que : • Sur 2013, la totalité des logements locatifs sociaux publics ont été produits en VEFA sociale ; • Sur 2014, un retour de la production en Maîtrise d’Ouvrage Directe (MOD) avec 1/3 de la production réalisée par les bailleurs sociaux. En 2015-2016, la production de logements locatifs sociaux devrait se poursuivre majoritairement en VEFA sociale. A l’échelle de l’agglomération, cette production est insuffisante au regard des objectifs fixés par le PLH. LE LOGEMENT SOCIAL PUBLIC ET LE PLH Les principes de mixité dans les opérations nouvelles restent l'un des axes majeurs du PLH, et s'inscrit dans les obligations légales d'atteinte de 25 % de logements sociaux publics au sein du parc de logements total. Pour autant sa mise en œuvre doit faire face à plusieurs difficultés grandissantes : • Une péréquation au sein des opérations de plus en plus difficile par les écarts de valorisations à la sortie entre privé et social public ; • Une difficulté de plus en plus grande d'accès au foncier par les bailleurs sociaux en raison de prix de plus en plus élevés. Afin de garantir la réalisation des objectifs de mixité, le PLH doit donc être attentif à contenir les prix de sortie des opérations et à donner aux bailleurs sociaux les moyens de réaliser leurs propres opérations dans le cadre d’une vision plus globale et organisée, tout en maintenant des possibilités de mixité au sein des opérations. C’est pourquoi au-delà de la question des outils de mixité au sein des documents d’urbanisme (Emplacements réservés, servitudes de mixité sociale, OAP, etc.), qui ont un intérêt et un effet réel sur les prix et l’effort collectif de constructions nouvelles et mixtes, il est opportun dès à présent d’intégrer une vision plus globale et large de cette production publique sociale dans la réflexion de ces documents. Plutôt que de « saupoudrer » de la mixité au sein de petites opérations, il serait opportun de pouvoir déterminer des opérations en propre, en lien avec des assiettes foncières ciblées, destinés aux bailleurs sociaux pour réaliser des programmes en maîtrise d’ouvrage directe. Source : Service Habitat - CA Annemasse les Voirons Réalisation Foncéo Objectif du PLH 2004-2008 Objectif du PLH 2012-2017 PLS PLUS PLAi Source : Service Habitat - CA Annemasse les Voirons Réalisation Foncéo Objectif du PLH 2004-2008 Objectif du PLH 2012-2017 PLS PLUS PLAi 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 PLH 2004 - 2008 PROLONGÉ PLH 2012-2017 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 PLH 2004 - 2008 PROLONGÉ PLH 2012-2017 Source : Service Habitat - CA Annemasse les Voirons Réalisation Foncéo Objectif du PLH 2004-2008 Objectif du PLH 2012-2017 PLS PLUS PLAi Source : Service Habitat - CA Annemasse les Voirons Réalisation Foncéo Objectif du PLH 2004-2008 Objectif du PLH 2012-2017 PLS PLUS PLAi 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 PLH 2004 - 2008 PROLONGÉ PLH 2012-2017 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 PLH 2004 - 2008 PROLONGÉ PLH 2012-2017 2009 - 2011 2012 - 2014 835 agréments 279 agréments MODES DE PRODUCTIONPRODUCTION DE LLS 2013 2014 100% 60% 10 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5 Évolution du volume d’agrément de logements locatifs sociaux à objectif constant Évolution du volume d’agréments de logements locatifs sociaux à objectif dans le flux VEFA/ MOD VEFA 2010 2012 2009 2008 2011 2013 2014 250 78 342 244 243 84 145
  11. 11. PERSPECTIVES 2015-2016 Après une remontée en 2014, la production de logements diminuerait suite à la baisse des mises en chantiers en 2015, puis est susceptible d’augmenter au regard des demandes d’autorisation en cours. 1767 1943 1368 642 529 747 5635 4332 4128 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 2011 2012 2013 Sources : DRE Sitadel - OCSTAT - STAT-Vaud Périmètre PDHT (1) District de Nyon Genevois français Genevois français 67% Terrain pour de la maison 1 012 CHF/m2 250 €/m2 Maison à la revente 2 500 00 CHF 400 000 € Appartement neuf 8 900 CHF/m2 3 909 €/m2 District de Nyon 10% Canton de Genève 23% COMPARATIF DES VOLUMES DE PRODUCTION COMPARATIF DES PRIX FRANCE / SUISSE  Des perspectives de marché à la reprise pour le canton de Genève LIENS ET ÉVOLUTIONS AVEC LE MARCHÉ DU CANTON DE GENÈVE Dans un contexte frontalier, l’analyse des marchés fonciers / immobiliers de l’agglomération doit anticiper les dynamiques à l’œuvre sur le Canton de Genève afin de faire évoluer les orientations du PLH en conséquence. La situation actuelle de Genève montre : • Une vacance très faible au sein du parc de logements (0,6%) et une production très faible avec 1.600 nouveaux logements produits par an en moyenne alors que la population augmente constamment, ce qui entraine un effet récurrent potentiel de report sur la situation du marché côté français ; • Un taux très faible de propriétaires occupant leurs logements (17%). Acquérir en France reste une opportunité d’accéder à la propriété dès lors qu’un terrain à bâtir côté suisse coûte 1.012 CHF/m², que le prix moyen des maisons est de 2,5 M CHF et qu’un appartement neuf coûte en moyenne 8.900 CHF/m² à l’achat en 2013 ; • Une faible offre en terrain pour l'individuel dans le Canton de Genève. De même le marché de la revente de maison ancienne connait également une baisse des transactions du fait de l'offre faible ; • Un phénomène d’installation des Suisses côté français qui évolue chaque année et qu'il est difficile d'anticiper tant les facteurs de motivation ou de contrainte peuvent être nombreux et d'origine différente : situation personnelle (rapport au travail, évolution de la fiscalité, des droits sociaux, successoraux, …), conjoncturelle (réforme de l’assurance maladie, fin de l’accord sur les droits de succession…). Toujours est-il qu'en 2012 ce sont 1.513 personnes de nationalité suisses qui ont fait le pas de traverser la frontière, ils étaient 1264 en 2013. LE GRAND GENÈVE ET LE PLH Le niveau de production du Canton de Genève dépendra notamment de la concrétisation des plans localisés de quartier récemment adoptés et en cours d'élaboration. L'application de la nouvelle loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT) vient durcir les conditions d'extension sur la zone agricole et donc limite les disponibilités foncières. Il en est de même, à une autre échelle, pour le district de Nyon. Même si certains Grands Projets sont en cours de réalisation ou vont démarrer prochainement malgré les retards et recours (Communaux d'Ambilly, Grands Esserts), la production globale reste insuffisante et la demande devrait se reporter vers les territoires français. Pour autant, les interrogations portées sur l’évolution des économies et des conditions d’emplois, doivent amener à rester prudent et à se recentrer sur l’amélioration de la production locale à l’échelle d'Annemasse Agglo. Les effets de prix restent à surveiller entre les deux marchés, mais ils ne peuvent justifier uniquement des choix qui seront établis à l’avenir ; la différence de valorisation et d’investissement entre le côté suisse et français reste un élément déterminant dans le choix des populations les plus aisés. Il est donc nécessaire d'initier un partage renforcé des enjeux et des analyses de marché afin d'articuler et réadapter de façon réactive les politiques publiques entre les territoires et donc d'apporter de la visibilité sur le lancement des Grands Projets à court terme.11 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5 Évolution de 2011 à 2013 des logements mis en chantier Evolution du prix/m2 moyens des appartements neufs et du nombre de ventes dans le canton de Genève Source : Cahier 10-5-2015 - Production et marchés du logement dans le Grand Genève - Monitoring - Juillet 2015
  12. 12. 4 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5 Des marchés de l'ancien au rôle important
  13. 13. PERSPECTIVES 2015-2016 Un niveau d’activité historiquement bas qui devrait se poursuivre avec des délais de placement des produits qui risquent d’être plus longs.  Des transactions en repli en nombre mais pas en prix pour les appartement à la revente ÉVOLUTION DE L’ACTIVITÉ DES MARCHÉS ANCIENS EN APPARTEMENT Si le marché du neuf est le marché de référence en prix, le marché des appartements anciens représente le principal marché en volume d’Annemasse Agglo (cf. graphique ci-dessus à gauche) Ce marché a connu un volume de transactions importants sur 2010-2011, marquant un niveau historiquement élevé avec près de 1.200 transactions sur l’année 2011. Le niveau de transactions de ce marché a connu par la suite une baisse, ponctuée d’une chute forte sur 2014, en se replaçant à moins de 400 reventes (niveau historiquement bas). De nos analyses et échanges avec les professionnels, il ressort une certaine relation entre l’évolution de l’activité du marché des appartements neufs et anciens, le second venant se substituer au premier lorsqu’il est en phase d’activité plus basse. A l’inverse, lorsque l’activité du marché du neuf repart à la hausse, celui de l’ancien connait un mouvement de baisse en volume. Avec une part d’investisseurs faibles dans les opérations neuves, et la baisse de l’offre en maison neuve et de terrains, cette interrelation fait partie des trois particularités fortes des marchés du territoire. Le prix/m² moyen à la revente des appartements anciens se plaçait autour des 2.500 €/ m² jusqu’en 2011, et a connu une progression continue jusqu’en 2014, se rapprochant ainsi des 3.000 €/m² moyens. En parallèle, le prix moyen des transactions montre que jusqu’en 2010 il se plaçait autour des 150.000 €, puis a connu également une progression sur 2011 à 2013, se rapprochant des 175.000 €. Pour autant, l’année 2014 marque un léger repli du prix moyen à 161.810 €. Selon les experts, les perspectives 2015-2016 laisse présager un niveau de transactions qui demeureraient contenues (même si en hausse) avec un risque de voir les délais de commercialisation rester encore longs pour les biens surévalués. LE MARCHÉ DES APPARTEMENTS ANCIENS ET LE PLH Le marché de la revente en appartement ancien est le principal marché de l’accession en volume sur le territoire. De ce fait, il pèse sur le fonctionnement global du marché et entretien un lien fort et étroit avec celui du neuf (phénomène de vase communiquant). Avec des prix moins élevés que pour le neuf, le marché des appartements anciens joue un rôle de point d’entrée sur le territoire et de produits plus abordables pour les ménages. L’écart existant actuellement entre les prix/ m² moyens du neuf et de l’ancien (environ 1.000 €/m²) est un indicateur positif de bon fonctionnement des marchés et le PLH devra en tenir compte dans l’analyse des dynamiques à venir. Évolution des volumes de transactions et des prix/m² moyens à la revente en appartements Évolution des prix et des prix/m2 moyens à la revente en appartements BUDGET MOYEN D’ACQUISITION PRIX/M2 MOYENS À LA REVENTE VOLUME DES VENTES de 150 000 € à 175 000 € 1 000 ventes 800 ventes 400 ventes 2010 - 2011 2012 - 2013 2014 de 2008 à 2011 à partir de 2012 2 500€ /m2 3 000€ /m2 0 € 500 € 1 000 € 1 500 € 2 000 € 2 500 € 3 000 € 3 500 € 4 000 € 0 250 500 750 1000 1250 1500 1750 2000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Volume de transaction Prix/m2 moyens à la revente PLH 2012-2017PLH 2004-2008 PROLONGÉ 0 € 500 € 1 000 € 1 500 € 2 000 € 2 500 € 3 000 € 3 500 € 4 000 € 0 € 25 000 € 50 000 € 75 000 € 100 000 € 125 000 € 150 000 € 175 000 € 200 000 € 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Prix moyen Prix/m2 moyens à la revente Source : CECIM Obs Notaires de France - Base de données PERVAL DVF Annemasse Les Voirons Traitement DDT74 - Réalisation Foncéo Source : CECIM Obs Notaires de France - Base de données PERVAL DVF Annemasse Les Voirons Traitement DDT74 - Réalisation Foncéo PLH 2012-2017PLH 2004-2008 PROLONGÉ 0 € 500 € 1 000 € 1 500 € 2 000 € 2 500 € 3 000 € 3 500 € 4 000 € 0 250 500 750 1000 1250 1500 1750 2000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Volume de transaction Prix/m2 moyens à la revente PLH 2012-2017PLH 2004-2008 PROLONGÉ 0 € 500 € 1 000 € 1 500 € 2 000 € 2 500 € 3 000 € 3 500 € 4 000 € 0 € 25 000 € 50 000 € 75 000 € 100 000 € 125 000 € 150 000 € 175 000 € 200 000 € 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Prix moyen Prix/m2 moyens à la revente Source : CECIM Obs Notaires de France - Base de données PERVAL DVF Annemasse Les Voirons Traitement DDT74 - Réalisation Foncéo Source : CECIM Obs Notaires de France - Base de données PERVAL DVF Annemasse Les Voirons Traitement DDT74 - Réalisation Foncéo PLH 2012-2017PLH 2004-2008 PROLONGÉ 13 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5
  14. 14. PERSPECTIVES 2015-2016 Une offre qui devrait rester faible et des prix qui resteront élevés.  Un marché de plus en plus sélectif et élitiste ÉVOLUTION DE L’ACTIVITÉ DES MARCHÉS ANCIENS EN MAISON Les volumes de transaction pour les maisons anciennes restent nettement plus faibles que pour les appartements anciens. Ce marché représente de plus en plus un marché de niche (à l'image de celui des terrains à bâtir). Le pic de l’activité se situe en 2010 avec plus de 250 transactions. Depuis, on observe une baisse continue des transactions, avec une chute importante sur 2014 (comme pour les appartements) plaçant ainsi l’activité de ce marché à moins de 80 transactions ! En parallèle, après un repositionnement à la baisse en 2009 à moins de 350.000 € moyens (suite à la crise de 2008), les prix moyens à la revente de maisons anciennes ont connu une hausse de 2010 à 2012, inversement à l’évolution du nombre de transactions, se positionnant ainsi autour des 450.000 € moyens (soit +34% en 3 ans !). On notera le repositionnement à la baisse du prix moyen en 2013 (se repositionnant sous la barre des 400.000 € moyen), avant de progresser à nouveau vers les 450.000 € en 2014. Les perspectives 2015-2016 devraient, à l’instar de la maison individuelle neuve, confirmer la maison ancienne comme une niche de marché dans un contexte où la demande reste importante et ou les prix de plus en plus élevés excluent de fait une partie des ménages de l’agglomération. Par l’oscillation de la courbe sous la barre des 450.000 € moyens, il semblerait que le marché a atteint ses limites en termes de prix par rapport à l’effort que peut consentir le cœur de la demande du territoire. Le niveau des transactions devrait rester bas et les professionnels relèvent là aussi un risque d’allongement des délais de commercialisation pour les biens surévalués. Il est intéressant de comparer les positionnements de prix moyens entre les marchés des appartements neufs et anciens et celui de la maison ancienne (cf. courbe ci-dessus à droite). Ce graphique souligne la segmentation très nette des marchés de l’agglomération et le rôle que joue chaque offre : • rôle d’accès au territoire au logement = appartement ancien ; • rôle de niche, de plus en plus sélective et rare = maison ancienne et terrains à bâtir ; • rôle d’alternative et d’investissement, pour les jeunes familles, personnes âgées, suisse = appartements neufs. LE MARCHÉ DE LA MAISON ANCIENNE ET LE PLH L’évolution du marché de la maison ancienne, même s’il représente un volume moindre en transaction, est un marché important dans l’offre globale de l’agglomération, d’autant qu'au sein du territoire du Grand Genève, la maison individuelle détient ce positionnement de choix. Par ces évolutions, elle génère différents effets : • Effet positif : la hausse des prix entraine un report de clientèle sur les autres segments de marchés ; • Effet négatif : la hausse des prix peut créer un déséquilibre entre les marchés avec une tension plus forte sur les terrains à bâtir et une hausse artificielle des prix dans le marché du neuf en collectif (par les effets de bulles qu'elle peut générer). Le suivi par le PLH de la bonne articulation entre les différents segments de marché est un élément important pour la poursuite des efforts et des politiques menées, d’autant que les marchés de l’ancien et du neuf semblent inter liés. Évolution comparée des prix moyens à la vente en neuf et ancien pour les appartements et les maisons Évolution des volumes de transactions et des prix moyens à la revente en maisons 2008 - 2010 2014 VOLUME DES VENTES 200 transactions / an 80 transactions / an BUDGET MOYEN D’ACQUISITION 425 000 € +20% depuis 2010 0 € 50 000 € 100 000 € 150 000 € 200 000 € 250 000 € 300 000 € 350 000 € 400 000 € 450 000 € 500 000 € 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Volume de transaction Prix moyens à la revente PLH 2012-2017PLH 2004-2008 PROLONGÉ 100 000 125 000 150 000 175 000 200 000 225 000 250 000 275 000 300 000 325 000 350 000 375 000 400 000 425 000 450 000 475 000 500 000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Revente appartement Revente maison Vente appartement en neuf Maison neuve PLH 2004-2008 PROLONGÉ PLH 2012-2017 Source : CECIM Obs Notaires de France - Base de données PERVAL DVF Annemasse Les Voirons Traitement DDT74 - Réalisation Foncéo Source : CECIM Obs Notaires de France - Base de données PERVAL DVF Annemasse Les Voirons Traitement DDT74 - Réalisation Foncéo 0 € 50 000 € 100 000 € 150 000 € 200 000 € 250 000 € 300 000 € 350 000 € 400 000 € 450 000 € 500 000 € 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Volume de transaction Prix moyens à la revente PLH 2012-2017PLH 2004-2008 PROLONGÉ 100 000 125 000 150 000 175 000 200 000 225 000 250 000 275 000 300 000 325 000 350 000 375 000 400 000 425 000 450 000 475 000 500 000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Revente appartement Revente maison Vente appartement en neuf Maison neuve PLH 2004-2008 PROLONGÉ PLH 2012-2017 Source : CECIM Obs Notaires de France - Base de données PERVAL DVF Annemasse Les Voirons Traitement DDT74 - Réalisation Foncéo Source : CECIM Obs Notaires de France - Base de données PERVAL DVF Annemasse Les Voirons Traitement DDT74 - Réalisation Foncéo 14 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5 | A N N E M A S S E A G G L O
  15. 15. 4 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5 Diversité offre abordable Quelle évolution ?
  16. 16. PERSPECTIVES 2015-2016 Poursuite de la déclinaison complexe d’offre pour un même type de logement.  Un marché qui se décline en de nombreux produits LA NOTION DE LOGEMENTS ABORDABLES Au-delà des typologies de logements produites sur l’agglomération, l’analyse doit aussi, selon les professionnels, porter sur la variété des produits développés localement. On constate que selon la nature de l’acquéreur, différents positionnements produits existent pour une même typologie de logement avec des variations significatives (sur la surface, le prix/m², le prix final). L'offre du marché neuf en collectif en VEFA de l’agglomération est ainsi centrée sur les 2 et 3 pièces mais à l’intérieur de ces deux typologies, on retrouve plusieurs positionnements en prix – produit. On y trouve le produit pour : • les investisseurs, sur des surfaces plus compactes avec des prix inférieurs à 200-220.000 € ; • les jeunes couples, primo accédant, sur des surfaces optimisées avec des prix inférieurs à 230.000 € ; • les familles, couples secundo accédant sur des surfaces plus confortables pour moins de 300.000 € ; • les acquéreurs d’origine Suisse, qui se positionnent sur des surfaces « spacieuses » pour des prix supérieurs à 300.000 €. On observe que les grands appartements, en nombre plus restreint au sein des programmes, trouvent plus rapidement preneurs et ce malgré des niveaux de prix élevés. A l’inverse, formant le plus grand nombre, les logements de 2 et 3 pièces sont ceux qui présentent des délais de commercialisation plus long avec, parfois, des difficultés à la commercialisation sur certains produits (ceux à destination d’utilisateur sur les surfaces confortables par exemple). Cela peut s’expliquer par l’importance du volume d’offre proposé, mais également, par l’atteinte des limites de budgets de certains produits au regard de la cible de clientèle visée. Les perspectives 2015-2016 sont au maintien d’une offre centrée principalement sur les 2 et 3 pièces avec une diversité de produits au sein de ces mêmes typologies. L'évolution sur les volumes développés en grands appartements restent encore en question et nécessiteraient un travail plus fin avec les professionnels (fonction des adresses, des types d'opérations, des prix du foncier, ...). INFLUENCE DES MARCHÉS SUR LE PLH Les réflexions dans le cadre du PLH doivent porter leur attention sur une possible saturation du marché des 2 et 3 pièces, mais aussi à la tendance générale de diminution progressive des surfaces proposées tous types de produits confondus, qui découlent de l’atteinte du budget maximum que peuvent consentir les différents types d’acquéreurs, dont les acquéreurs occupants. Les effets de la mesure fiscale Pinel devront également être analysés plus finement sur les deux années à venir, par contre, ils devraient favoriser la tendance actuelle au développement des logements de petite et moyenne taille. Dans ces conditions, le PLH doit-il orienter une part de la production vers de plus grands logements abordables, à plus forte raison dans un contexte de pénurie de terrains à bâtir, de maisons neuves et anciennes ? Doit-il privilégier de nouvelles formes d'habitat à développer, permettant de mieux optimiser les appartements de grandes surfaces ? 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014 INVEST. PRIVE UTILISATEUR VENTE EN BLOC DISPONIBLE T1 T2 T3 T4 T5 Source : CECIMObs - Réalisation Foncéo Source : CECIMObs - Réalisation Foncéo 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014 INVEST. PRIVE UTILISATEUR VENTE EN BLOC DISPONIBLE T1 T2 T3 T4 T5 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014 INVEST. PRIVE UTILISATEUR VENTE EN BLOC DISPONIBLE T1 T2 T3 T4 T5 Source : CECIMObs - Réalisation Foncéo Source : CECIMObs - Réalisation Foncéo 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014 INVEST. PRIVE UTILISATEUR VENTE EN BLOC DISPONIBLE T1 T2 T3 T4 T5 POUR UNE MÊME TYPOLOGIE DE LOGEMENTS, UNE DIVERSITÉ DE PRODUITS DÉVELOPPÉS - EXEMPLE : POUR LE T3 Jeunes couples (- de 30 ans) Investisseurs 230 000 € 220 000 € Personnes âgées (+ de 60 ans) 300 000 € Familles (30-40 ans) 300 000 € Résidents d'origine suisse (âge moyen 47 ans) 350 000 € UN MARCHÉ CENTRÉ SUR LES T2 ET LES T3 2-3 pièces 4-5 pièces 1 pièce Évolution de la répartition typologique des logements réservés par année selon l'acquéreur Évolution des prix/m² moyens par type de logements, acquéreurs, année 16 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5 | A N N E M A S S E A G G L O
  17. 17. PERSPECTIVES 2015-2016 Une offre de logement abordable qui tend à disparaître.  Une offre abordable dans le neuf qui ne se maintiendra pas naturellement LA NOTION DE LOGEMENTS ABORDABLES DANS LE NEUF L’observation du marché montre qu’il existe une offre développée sur des prix plus abordables. Cette offre participe avec les vente en bloc en VEFA Bailleur au maintien des prix sous la barre des 4.000 €/m². Pour autant, elle tend à disparaitre pour laisser la place désormais à une offre plutôt positionnée sur le segment supérieur des 4.000€/m², représentant pour les acquéreurs utilisateurs près de 50% des acquisitions en neuf en 2014 (alors qu’il ne représentait que 25% en 2012). Cela se traduit en matière d’effort en budget par un coût moyen supplémentaire de 23 000 € entre 2012 et 2014 pour un logement équivalent d'une surface moyenne à 61-62 m² habitables. Le budget moyen en 2014 pour l’acquisition d’un appartement neuf en VEFA (hors vente en bloc et TVA minorée) était de 264.567 € contre 241.495 € en 2012. Les perspectives pour 2015-2016 laissent présager un risque de disparition de l’offre de logements à prix abordables dans le neuf, d’autant s’il est basé essentiellement sur une production foncière à la parcelle privée et dans un fonctionnement total et libre du marché. INFLUENCE DES MARCHÉS SUR LE PLH Le PLH doit être attentif au maintien de la production d’une offre de logements à prix abordables qui corresponde aux revenus d'une grande partie de sa population (classes moyennes et ménages familiaux). La reconstitution de ce maillon quasiment absent de la chaine de production du logement doit se faire sur l'ensemble du territoire de l'agglomération (cœur d'agglo, 1ere et 2eme couronne et périphérie extérieure) afin d'éviter des effets de spécialisation par secteurs. Cette orientation vise à redonner toute leur cohérence aux parcours résidentiels sur le territoire. Elle doit ainsi permettre l'installation durable de ménages familiaux des classes moyennes, qui ne trouvent pas de logements répondants à leurs besoins (taille / prix) dans le marché libre, et qui s'éloignent du territoire pour concrétiser leur projet. Ce phénomène entraine plusieurs conséquences pour le territoire : • une structure de population à très fort écart de revenus (selon un rapport de l'INSEE de juin 2015 un nouveau regard sur la pauvreté et les inégalités en France, Annemasse est la 3eme ville la plus inégalitaire de France en termes de revenus des ménages) • une difficulté à prévoir et maintenir les services à la population (équipements scolaires, offre de loisirs…) ; • des flux de circulations importants liés à l'éloignement domicile-travail ; Dans ces conditions, quelle part de la production doit être réservée pour produire du logement abordable ? Sur quel leviers (règlementaires, maitrise foncière) s'appuyer pour encadrer et maitriser cette offre de logements en s'assurant de sa pérennité dans le temps ? 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014 INVEST. PRIVÉ UTILISATEUR VENTE EN BLOC DISPONIBLE 4800 € et + 4400 € à 4800 € 4000 € à 4400 € 3600 € à 4000 € 3200 € à 3600 € 2800 € à 3200 € 2400 € à 2800 € 2000 € à 2400 € Inférieur à 2000 € Accession sociale - vente en bloc Accession abordables Source : CECIMObs Réalisation Foncéo VOLUMES DE L’OFFRE DU SEGMENT LOGEMENT ABORDABLE POUR LES UTILISATEURS 35% 15% 2012 2014 BUDGET MOYEN D’ACQUISITION +10% 241 495 € 264 567 € 2012 2014 Évolution de la répartition de l'offre par tranche de prix/m² par acquéreur, par année 17 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5
  18. 18. PERSPECTIVES 2015-2016 Confirmation du rôle des appartements comme produits abordable sur le territoire. Tendance qui devrait se poursuivre avec la disparition de la maison individuelle en abordable.  Le collectif ancien qui reste la porte d’entrée abordable sur le territoire LA NOTION DE LOGEMENTS ABORDABLES DANS L'ANCIEN Les marchés de l’ancien sont à distinguer entre celui de la maison et de l’appartement à la revente : • L’offre du marché de l’ancien en appartement joue le rôle de marchés pour les primos accédants et de logements abordables avec le maintien dans le temps d’une part de l’offre sur des prix de 110.000 à 210.000 €. • A l’inverse, le marché de l’ancien en maison se caractérise par la disparition progressive de biens à moins de 350.000 € pour des prix allant de 350.000 à 500.000 €. Les perspectives 2015-2016 devraient conforter le marché de l’ancien en appartements comme offre abordable principale du territoire et un marché de l’ancien en maison qui répondra de moins en moins aux budgets inférieurs à 350.000 €, et donc aux besoins d’une demande en logement abordable en individuel. INFLUENCE DES MARCHÉS SUR LE PLH Les dynamiques à l’œuvre interrogent le positionnement qui doit être donné au marché de l’ancien. Doit-il principalement fournir les produits dits abordables ? Où doit-il être complémentaire d’une production neuve également abordable ? Faut-il opérer une distinction géographique en accompagnant certains secteurs de l’agglomération dans le maintien d’une offre abordable dans l’ancien ? (Cœur d'agglo principalement). Faut-il en parallèle maintenir et contenir une offre abordable en maison neuve sur l'ensemble de l'agglomération (cœur d'agglo compris). Le maintien d'une offre abordable dans le parc de logements anciens de l'agglomération amène le PLH à être vigilant sur les questions liées à la rénovation énergétique des logements. Selon une étude réalisée par le Cabinet URBANIS en 2014, le parc de logements collectifs privés de l'agglomération peut être considéré énergivore à très énergivore avec : • 18 % de ce parc classé en étiquettes énergétiques F et G (logements principalement construits avant 1949) ; • 73 % de ce parc classé en étiquettes énergétiques D et E (logements construits après 1949). De ce fait, la notion de logement abordable dans l'ancien passe par des prix d'achat contenus mais aussi par la maîtrise des charges énergétiques. Selon les experts, les logements anciens sont de moins en moins attractifs aux yeux des ménages qui sont désormais attentif au confort et aux charges énergétiques. Une dépréciation de ces logements en copropriétés anciennes non rénovées et énergivores, est susceptible de proposer une offre de logements abordables voir très abordables qui peuvent entrainer les acquéreurs vers des situations de précarité énergétiques. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 310.000 € et + De 270 € à 310.000 € De 240 € à 270.000 € De 210 € à 240.000 € De 170 € à 210.000 € De 140 € à 170.000 € De 110 € à 140.000 € De 80 € à 110.000 € De 50 € à 80.000 € Moins de 50.000 € Source : DVF DGFIP - Annemasse Les Voirons - Traitement DDT74 - Réalisation Foncéo 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 500.000 € et + De 450 € à 500.000 € De 400 € à 450.000 € De 350 € à 400.000 € De 300 € à 350.000 € De 250 € à 300.000 € De 200 € à 250.000 € De 150 € à 200.000 € De 100 € à 150.000 € Moins de 100.000 € Source : DVF DGFIP - Annemasse Les Voirons - Traitement DDT74 - Réalisation Foncéo 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 310.000 € et + De 270 € à 310.000 € De 240 € à 270.000 € De 210 € à 240.000 € De 170 € à 210.000 € De 140 € à 170.000 € De 110 € à 140.000 € De 80 € à 110.000 € De 50 € à 80.000 € Moins de 50.000 € Source : DVF DGFIP - Annemasse Les Voirons - Traitement DDT74 - Réalisation Foncéo 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 500.000 € et + De 450 € à 500.000 € De 400 € à 450.000 € De 350 € à 400.000 € De 300 € à 350.000 € De 250 € à 300.000 € De 200 € à 250.000 € De 150 € à 200.000 € De 100 € à 150.000 € Moins de 100.000 € Source : DVF DGFIP - Annemasse Les Voirons - Traitement DDT74 - Réalisation Foncéo entre 350 000 € et 500 00 € BIENS D'EXCEPTION À DESTINATION DES PRIMO ACCÉDANTS PRIX STABLES DANS LE TEMPS entre 110 000 € et 210 00 € Évolution de la répartition des prix des transactions en maison à la revente Évolution de la répartition des prix des transactions en appartement à la revente 2 PRODUITS : MAISONS APPARTEMENTS 18 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5
  19. 19. 19 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5 Lexique  LOGEMENTS AUTORISÉS | Il s’agit des logements qui ont fait l’objet d’une autorisation de permis de construire. Permet d’observer ce que nous appelons également les « logements projetés » sur un territoire. Car, si un logement a fait l’objet d’une autorisation, il n’est pas forcément engagé en tant que « construction ». Cf. définition de l’INSEE : « Un logement autorisé est un logement, non encore réalisé, qui entre dans le cadre d'un dossier de permis de construire ayant reçu un avis favorable ».  LOGEMENTS COMMENCÉS | Il est intéressant d’observer les logements commencés, qui ont fait l’objet d’un engagement de « chantier » (mise en chantier suite à une autorisation de construire). Permet de comparer ainsi ce qui est « projeté » et ce qui est réellement « engagé » en logement neuf. Cf. définition de l’INSEE : « Un logement commencé est un logement faisant partie d'un bâtiment dont les fondations sont commencées (cas des logements collectifs) ou dont les « fouilles en rigole » sont entreprises (cas des logements individuels). »  VEFA | Il s’agit des logements en « vente d’état futur d’achèvement », en résumé, des logements au financement libre proposé à la vente sur plan. Il est en lien avec un mode contractuel (contrat de VEFA) qui apporte des garanties aux futurs acquéreurs et qui l’engage sur un paiement (Le mode de paiement s'effectue par appels de fonds consécutifs tout au long de la construction de la résidence). Il est intéressant de suivre l’évolution des modes d’acquisitions de plusieurs types d’acquéreurs potentiels : • Celui qui achète pour y habiter, appelé « acquéreur occupant » ; • Celui qui achète pour le louer, soit dans une démarche patrimoniale, soit fiscale (en lien avec les attraits de défiscalisation apportés par les lois de type « Pinel »), appelé « acquéreur investisseur » ; • Celui qui achète pour une vocation sociale à un promoteur, appelé « acquéreur VEFA sociale ».  VEFA SOCIALE | Il s’agit des logements en « vente d’état futur d’achèvement » qui sont « vendu en bloc » à un bailleur pour une destination d’usage en « locatif social public », à partir d’un « financement en logement social public ».  LOGEMENT SOCIAL | Les logements sociaux sont destinés à des ménages dont les ressources sont inférieures à des plafonds définis par l’Etat, ils font l’objet de loyers plafonnés. Le financement de ces logements repose essentiellement sur des prêts assis sur l’épargne populaire et sur des aides de l'État et/ou des collectivités territoriales. Ils sont agréés par l’Etat et appartiennent aux organismes de logement social (OPH, SA, SEM) qui en assurent la gestion.  LOGEMENT ABORDABLE | Désigne un segment du marché du logement situé entre le logement social et le logement à prix dit « libre ». Il se destine aux ménages, qui ne sont « ni » les moins favorisés, « ni » les plus favorisés. Premier segment de la chaîne du logement à disparaître dans un contexte de marché immobilier tendu. Il peut-être du rôle de la collectivité : • D’accompagner et orienter la production de logements neufs afin de permettre des parcours résidentiels complets sur le territoire (en locatif et en accession) ; • D’aider les ménages à trouver des réponses adaptées à leurs budgets et à leurs besoins pour se loger à des conditions préférentielles et sécurisées.  ACCESSION SOCIALE | Les logements en accession sociale sont destinés à une clientèle ne dépassant pas des plafonds de ressources définis par l’Etat. Ils doivent respecter des prix de vente plafonnés et bénéficient de mesures permettant de sécuriser le nouvel accédant. Ce produit peut être considéré comme un produit « abordable ».
  20. 20. 11 avenue émile Zola | BP 225 | 74105 Annemasse cedex Tél. 04 50 87 83 00 | Fax 04 50 87 83 22 À venir, plus d’analyse et de précisions sur www.annemasse-agglo.fr w w w. a n n e m a s s e - a g g l o . f r *Signatureprovisoire:lenomdelaRégionserafixépardécretenConseild'Etatavantle1eroctobre2016,aprèsavisduConseilRégional. Conceptiongraphique|chapka-design.com-Créditphotos:StephaneCouchet,AnnabelleFolliet,AnnemasseAgglo.

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