Note conjoncture 2015

PROGRAMME LOCAL
DE L'HABITAT
ANNEMASSE AGGLO
OBSERVATOIRE DES
MARCHÉS IMMOBILIERS
NOTE DE CONJONCTURE 2015
www.annemasse-agglo.fr

Le Programme Local de l’Habitat (PLH) d’Annemasse Agglo prévoit une série d’actions
dont la finalité est de « mieux construire pour mieux loger ». Dans un contexte où
le marché du logement connait de fortes évolutions, la mise en place d’un outil
d’observation est essentielle pour le bon suivi et la mise en œuvre de notre politique
de l’habitat.
L’observatoire des marchés du PLH vient d’établir ses premières analyses et résultats.
Il s’enrichira de nouvelles analyses et mises en perspective au fil des ans. Il nous
permettra désormais d’évaluer, par le croisement et le rapprochement de plusieurs
sources de données (professionnelles, institutionnelles, nationales et locales), les
évolutions des marchés et par là même, les effets et impacts des politiques de l’habitat
menées au niveau local.
Cet observatoire s’est voulu participatif et partenarial avec les structures détentrices
de données sur les marchés et avec les acteurs professionnels de l’immobilier du
territoire. Il ne s’agit pas d’un observatoire uniquement statique, relevant les effets
après coup mais également d’un dispositif dynamique permettant d’obtenir une image
de la situation actuelle et de définir les perspectives à venir.
A ce titre nous tenons à remercier l’ensemble des participants professionnels et
institutions désormais inscrits dans le dispositif de l’observatoire des marchés et vous
invitons à parcourir et à lire attentivement nos premiers résultats.
Christian Dupessey,
Président d'Annemasse Agglo
Mot du Président
2 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5 | A N N E M A S S E A G G L O

L’observatoire des marchés du PLH a été élaboré selon
une volonté de pérennité et de renforcement des contacts
avec le terrain, l’opérationnalité. C’est pourquoi, sa
constitution se base sur plusieurs sources de données,
publiques et professionnelles privés, bénéficiant ainsi de
plusieurs angles d’observations croisés, mais également
sur la participation des différentes représentations
professionnelles et publiques.
Ainsi, un groupe d’experts a été constitué et s’est réuni pour
la première fois en Octobre 2015, venant conforter les
analyses et résultats issus des traitements de l’observatoire,
mais également alimenter par leur regard les enjeux et
tendances à venir.
Ce groupe expert a vocation à se réunir deux fois par an
pour alimenter les réflexions ayants traits à l'observatoire
et à la politique "habitat" de l'agglomération.
Les partenariats constitués durant cette première année
ont vocation à s'élargir tout au long de la structuration de
l'observatoire. On compte pour l'instant parmi ses membres
les organismes professionnels ou inter professionnels et
structures publiques suivantes :
• Direction départementale des territoires
de Haute-Savoie (DDT 74),
• Région Auvergne - Rhône Alpes,
• Conseil Départemental de Haute-Savoie,
• Grand Genève Agglomération franco - Valdo -
Genevoise,
• Office cantonal de la statistique (OCSTAT),
• Fédération des Promoteurs Immobiliers des Alpes -
Deux-Savoies (FPI des Alpes - Deux-Savoies),
• Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM),
• Chambre Interdépartementale des notaires de La
Savoie et de la Haute-Savoie,
• Union Sociale pour l'Habitat de Haute-Savoie
(USH 74),
• Établissement Public Foncier de Haute-Savoie (EPF 74),
• Marché Immobilier des Notaires - Perval (MIN Perval),
• Centre d'Etudes de la Conjoncture Immobilière
(CecimObs).
Composantes
de l'Observatoire
3 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5

DES MARCHÉS DU NEUF EN QUESTION
 Évolution de l'activité de la construction neuve.......................................................... P 6
 Évolution de l'activité de la promotion immobilière en collectif neuf.............................. P 7
 Évolution de l'offre en maison neuve........................................................................ P 8
 Évolution de l'activité des terrains à bâtir.................................................................. P 9
 Le logement social public...................................................................................... P 10
 Liens et évolution avec le marché du canton de Genève........................................... P 11
DES MARCHÉS DE L'ANCIEN AU RÔLE IMPORTANT
 Évolution de l'activité des marchés anciens en appartement...................................... P 13
 Évolution de l'activité des marchés anciens en maison.............................................. P 14
DIVERSITÉ OFFRE ABORDABLE, QUELLE ÉVOLUTION ?
 La notion de logements abordables........................................................................ P 16
 La notion de logements abordables dans le neuf...................................................... P 17
 La notion de logements abordables dans l'ancien.................................................... P 18
LEXIQUE .......................................................................................................................... P 19
Sommaire

Des marchés
du neuf
en question

PERSPECTIVES
2015-2016
Une progression de
l’activité qui devrait se
confirmer sur 2015, et
se poursuivre sur 2016.
Le territoire a connu plusieurs cycles depuis 20 ans :
• La fin du cycle d’avant la crise de 1993, marquant un retour de l’activité à un point bas
historique pour le territoire en 1997 (près de 200 logements commencés !) ;
• Un nouveau cycle haussier entre 1998 et 2006, amenant l’activité de moins de
400 logements commencés en 1998 à plus de 1.200 logements commencés en 2006 ;
• Un premier réajustement anticipé avant la crise de 2008, ramenant l’activité à moins de
600 logements commencés, qui s’est poursuivie par une reprise jusqu’en 2011, avec
l’atteinte d’un niveau élevé historique, de plus de 1.400 logements !
• Un nouveau réajustement de l’activité (le 2ème
en 6 ans) à un peu moins de 400 logements
en 2012 et 2013, suivie à nouveau d’une reprise en 2014 (se replace autour des
600 logements commencés).
Cette vision d’ensemble souligne le caractère oscillatoire de l’activité de constructions neuves
en logement du territoire et son entrée dans des évolutions de cycles plus courts, avec des
réajustements successifs et des volumes moindres.
Pour autant, selon les professionnels, l’activité de construction de logements neufs de
l’agglomération demeure l’une des plus dynamiques du genevois (en volume de logements
produits). La reprise de 2014, selon eux, devraient se confirmer au sein des données 2015,
et surtout sur 2016 à venir.
Pour autant, les effets d’oscillation souligne la fragilité de cette activité, et sa sensibilité
désormais plus grande à plusieurs facteurs / effets :
• L’opérationnalité des documents d’urbanisme et leur traduction en opérations réelles, y
compris dans les objectifs de mixité ;
• Les effets économiques, mais également des mesures sociales et fiscales entre la Suisse et
la France, impactant les capacités des « transfrontaliers » ;
• Attrait des Suisses à venir habiter en France.
L’ACTIVITÉ DE CONSTRUCTION
NEUVE ET LE PLH
Contrairement aux deux PLH précédents
qui ont bénéficié de la dynamique forte
de construction sur le dernier grand cycle
de croissance immobilier et économique
(1998-2008), la période du PLH actuel
(2012-2017) s'inscrit plus dans une période
de réajustement successif avec l'impact de
la crise de 2008. On notera que le 1er
réajustement rapide s'est au final traduit
par un niveau encore élevé de constructions
en 2010-2011, ce qui avait quelque peu
faussé les estimations des derniers objectifs
du PLH.
Les réflexions à venir dans le cadre de la
définition de la politique de l’habitat devront
tenir compte de ce contexte de croissance
plus contenu, en lien avec les nouvelles
orientations des documents d’urbanisme
des communes. Dans la politique foncière
également menée avec l’EPF 74, il s’agira
également de tenir compte de cette évolution
de l’activité et de sa traduction en matière
de volume et de nature de production en
logements neufs.
1997
2013
20122006
200
LOGEMENTS
400
LOGEMENTS
1 000 - 1 200
LOGEMENTS
1 200
LOGEMENTS
Évolution comparée de l'activité de constructions de logements commencés et autorisés
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800 Objectifs des PLH 1997 à 2012
Objectifs du PLH 2012-2017
Nb de lgts commencés
Nb de lgts autorisés
Source : Sitadel2 - DREAL RA
Réalisation Foncéo
PLH 2012-2017PLH 1997 - 2002 PLH 2004 - 2008 PROLONGÉ
 Après un coup d’arrêt une activité de la construction neuve qui repart
ÉVOLUTION DE L’ACTIVITÉ
DE LA CONSTRUCTION NEUVE

PERSPECTIVES
2015-2016
Une progression de l'activité qui
ne devrait pas empêcher les prix
de dépasser les 4 000 €/m²
(hors garage).
 Un marché de la vente en neuf aux prix plus ou moins contenus jusqu’à présent
ÉVOLUTION DE L’ACTIVITÉ DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE
EN COLLECTIF NEUF (VEFA)
L’observation de l'activité des opérations de collectifs en VEFA souligne plusieurs
évolutions depuis 2007 :
• L’anticipation de la crise de 2008 s’est traduite par le réajustement de l'activité
au point d'équilibre (autour des 400 logements) avec le rapprochement des
courbes des mises en vente (réservées / disponibles) ;
• La reprise de 2009, animée par une hausse des ventes, s’est traduite par une
activité plus conséquente, et donc par une hausse de logements mis sur le
marché en 2010-2011. Le maintien des ventes a permis de contenir les stocks
(disponibles) à un niveau très bas jusqu’en 2011 ;
• Le réajustement sur les années 2012-2013 avec une très nette diminution des
ventes qui succèdent à une baisse importante des logements mis sur le marché ;
• Une nouvelle reprise est amorcée sur l’année 2014 animée par des mises sur le
marché nettement plus importantes de nouveaux logements, et une hausse des
ventes.
L’observation de la composition des ventes (entre acquéreur occupant et
investisseurs) et des prix/m² moyens soulignent d’autres particularités :
• En 2014, le prix de vente moyen au m² des logements collectifs neufs était
de 3.909 €/m² (+5,3% depuis 2012). En revanche, ce prix moyen au m²
s’abaisse à 3.670 €/m² (+ 2,2 % depuis 2012) si l’analyse comprend les
ventes VEFA bailleurs et autres opérations en TVA minorée ;
• Pour 2015-2016 on peut s’attendre à une poursuite contenue de la progression
des prix aux alentours des 4.000 €/m² en moyenne.
Il ressort des trois dernières années que la part des investisseurs reste stable avec
environ 30 % des ventes et que la clientèle d'acquéreurs occupants demeure la
composante majeure de ce marché.
LA VENTE EN VEFA ET LE PLH
Une mixité et une production diversifiée souhaitée par
le PLH et impulsée par les dispositifs d’Annemasse
Agglo qui évitent et ont évité une explosion des
prix/m² moyens (prix maintenus sous la barre des
4.000 €/m² moyens). Toutefois, dans un contexte
de volume d’activité moindre et dans un cadre de
production de logements neufs de plus en plus
dépendant à la parcelle et en diffus, la mise en œuvre
de cet objectif de mixité risque de se confronter à de
nouvelles difficultés. La péréquation réalisée jusqu’à
présent au sein des opérations mixtes, risque d'être
plus difficile en raison de prix de sortie potentiels
plus élevés et d'effet d'échelle moindre par des tailles
d'opérations plus restreintes.
Dans ce contexte, afin de garantir la mise en œuvre des
objectifs de production, il sera nécessaire de retrouver
les effets d'échelle en taille de projets qui permettent
de mieux répondre aux cibles et objectifs fixés par le
PLH. Cela doit se traduire par une anticipation et un
cadrage, voire une maîtrise des prix du foncier en
amont. Selon les professionnels, cela passe par une
meilleure prise en compte de la réalité opérationnelle
dans les règles et orientations d'aménagement des
documents d'urbanisme mais aussi par des efforts
supplémentaires dans l'accompagnement des projets.
Évolution de la commercialisation
des logements collectifs neufs à la vente
Évolution de la répartition entre investisseurs et accédants
occupants au sein des logements collectifs neufs vendus
0 €
400 €
800 €
1 200 €
1 600 €
2 000 €
2 400 €
2 800 €
3 200 €
3 600 €
4 000 €
4 400 €
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1 000
2004 2005 2006 2007 2008 2012 2013 2014
Ventes sur l'année - Global
Ventes sur l'année - Investisseurs
Ventes sur l'année - Occupants
Prix de vente au m2
(hors Ventre Vefa Bailleurs et TVA réduite)
Source : ECLN - DREAL Rhône Alpes
Réajustement sur 2012 à 2014 selon données
CECIMObs - Réalisation Foncéo
PLH 2012-2017PLH 2004-2008 PROLONGÉ
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Logts mis en vente
Logts vendus
Logts disponibles (Encours)
Réajustement sur 2012 à 2014
selon données CECIMObs - réalisation Foncéo
Fin du cycle -
Crise de 2008
Scellier Duflot Pinel
0 €
400 €
800 €
1 200 €
1 600 €
2 000 €
2 400 €
2 800 €
3 200 €
3 600 €
4 000 €
4 400 €
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1 000
2004 2005 2006 2007 2008 2012 2013 2014
Ventes sur l'année - Global
Ventes sur l'année - Investisseurs
Ventes sur l'année - Occupants
Prix de vente au m2
(hors Ventre Vefa Bailleurs et TVA réduite)
Réajustement sur 2012 à 2014 selon données
CECIMObs - Réalisation Foncéo
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Logts mis en vente
Logts vendus
Réajustement sur 2012 à 2014
selon données CECIMObs - réalisation Foncéo
Fin du cycle -
Crise de 2008
Scellier Duflot Pinel
BUDGET MOYEN D’ACQUISITION
VOLUME DES VENTESPRIX / M² MOYENS EN 2014
Inclus les ventes en VEFA
+5,5%
depuis
2012
3 909
€/m²
Jeunes couples
(- de 30 ans)
58 m2
hab.
223 465 €
soit 3 805 €/m2
Personnes âgées
(+ de 60 ans)
69 m2
hab.
295 330 €
soit 4 290 €/m2
Familles
(30-40 ans)
67 m2
hab.
273 620 €
soit 4 110 €/m2
Résidents d'origine suisse
(âge moyen 47 ans)
69 m2
hab.
312 290 €
soit 4 525 €/m2
(En nombre de logements)
2007
2008 2009
2011
2012
2014
2010
2013
600
450 450
720
420
850
600
520

PERSPECTIVES
2015-2016
Une rareté de l’offre
qui devrait se poursuivre,
et renforcer la tendance
à la hausse des prix.
 Une offre de maison neuve à la vente en VEFA de plus en plus marginale
ÉVOLUTION DE L’OFFRE
EN MAISON NEUVE
L’observation de l'activité des opérations de maisons en VEFA
démontre d’une baisse continue depuis 2007. De plus de
120 maisons mises en vente en 2007, l’activité est actuellement
autour de 20 maisons neuves par an !
Ainsi, si l'activité des opérations de maisons en VEFA représentait
historiquement environ 20% de l'activité totale en VEFA du territoire,
elle en représente désormais moins de 5% !
De ce fait, la faible offre proposée, et la rareté créée, s’est traduite
par une progression des prix de + 33% en moins de cinq années,
passant ainsi de moins de 300.000 € en 2010 à près de
400.000 € en 2014.
Pour 2015-2016, les perspectives montrent que l’activité en maison
individuelle en VEFA ne devrait ni progresser ni se développer et que
les prix devrait se maintenir, voire légèrement augmenter.
LA VENTE EN VEFA ET LE PLH
Un territoire qui voit sa production de maison en VEFA
disparaître progressivement. Sans représenter un poids
important dans la capacité de production du territoire, ce
segment a contribué à une certaine attractivité du territoire,
voire à des possibilités d’accès à un logement individuel
organisé et rationnalisé. En effet, son positionnement
s’inscrivait pleinement comme une alternative à la maison
individuelle isolée (en ou hors lotissement) et ainsi permettre
à une production de logement urbain plus dense de trouver
sa place.
La situation de l’activité en maison individuelle neuve en
VEFA devra être interrogée dans les réflexions du PLH. Une
alternative, un produit à re-questionner ? Une réponse à
imaginer afin qu’il continue à répondre à la demande locale
mais également aux orientations et objectifs du territoire (un
développement plus vertueux en matière de consommation
d’espace et de limitation de l’extension urbaine, le maintien
de familles en cœur urbain).
Ce produit avait sa place dans la segmentation du marché
d’Annemasse Agglo et avait un rôle social et économique dans
le développement du territoire. Quel sera son rôle demain ?
Évolution de la commercialisation
des logements individuels neufs à la vente
Évolution des prix moyens à la vente logements
individuels neufs
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Prix moyen Source : ECLN - DREAL Rhône Alpes
Réinterprétation et réalisation Foncéo
0
20
40
60
80
100
120
140
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Logts mis en vente
Logts vendus
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
350000
400000
450000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Prix moyen Source : ECLN - DREAL Rhône Alpes
0
20
40
60
80
100
120
140
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Logts mis en vente
Logts vendus
- de 40logements
mis en vente
/an
DEPUIS
2010
BUDGET MOYEN D’ACQUISITION
+33%
300 000 € 400 000 €
2010 2014

PERSPECTIVES
2015-2016
Des terrains à bâtir qui resteront
rares et dont les prix devraient
se maintenir à un niveau élevé
même si un 1er
plafond en prix
semble avoir été atteint.
 Un territoire où les terrains à bâtir se font de plus en plus rares
ÉVOLUTION DE L’ACTIVITÉ
DES TERRAINS À BÂTIR
L’observation de l’évolution des volumes de transaction en terrains
à bâtir démontre d’une baisse continue depuis 2009, passant de
près de 130 transactions à environ 20 transactions en 2014.
Ainsi, les possibilités de disposer d’un terrain pour construire une
maison individuelle devient de plus en plus rare sur le territoire.
Cette raréfaction s’est accompagnée d’une progression importante
des prix moyens au m² (+ 54% entre 2009 et 2014) ainsi que des
prix moyens (+ 33%). Ainsi, il faut désormais compter un budget
de près de 220.000 € pour l’acquisition d'un terrain à bâtir pour
construire sa maison :
• Soit une référence de prix de plus de 250 €/m² désormais ;
• Pour une taille moyenne de parcelle plus petite (13% de surface
en moins).
Le repli de la courbe de prix démontre d’un questionnement de
la clientèle vis-à-vis des valeurs proposées (capacité financières
maximum atteinte ? Ou report d'achat vers d'autres offres ? Maison
neuve ou collectif neuf en VEFA).
Il est possible qu’une partie de la clientèle de ce segment se reporte
vers les autres segments de marchés « privilégiés » (collectif et
individuel neuf, individuel ancien).
Pour autant, une situation de pénurie d'offre chronique, et la hausse
de prix qu’elle pourrait générer, risque d’impacter l’ensemble des
marchés fonciers, y compris ceux à destination de constructions
neuves de logements.
LES TERRAINS À BÂTIR ET LE PLH
Une rareté foncière qui risque de se propager sur les autres
segments fonciers, et ainsi renforcer les positions de rétention et/
ou d’attente de prix à la hausse. D'autant que la production en
individuel neuf est également en fort ralentissement (offre réduite
en VEFA).
Ces évolutions pourraient se traduire par un renforcement des
blocages à la vente des fonciers (renforcement de l’attentisme des
propriétaires pour une valorisation plus forte à terme), et par une
production immobilière encore plus cantonnée à la parcelle (des
parcelles lâchées au compte-goutte par les propriétaires), venant
mettre en difficultés les objectifs des collectivités (de production et
de mixité).
L’enjeu pour le territoire est de maintenir une offre foncière
suffisante et concurrentielle afin de maintenir les prix dans un cadre
de faisabilité adaptée aux capacités de la clientèle locale.
Cela vient questionner, souligner l’importance de :
• Une meilleure anticipation des prix de marché dans les
orientations de projet des documents d’urbanisme (garants d'une
réelle faisabilité) ;
• Une volonté plus forte des collectivités de développer des projets
d’aménagement organisés permettant une meilleure anticipation
foncière (non plus à la parcelle mais sur des assiettes foncière
plus larges et globales) ;
• Un renforcement des outils d'encadrement, voire de maîtrise
foncière publique, pour assurer un bon positionnement aux futurs
projets de logements.
Évolution du nombre de transaction en terrain à bâtir,
tout confondu (à destination d'une construction en maison)
Évolution du prix/m² moyen
et de la taille moyenne de terrain à bâtir
0
20
40
60
80
100
120
140
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Volume global Source : Notaires de France - Base de données PERVAL
DVF Annemasse Les Voirons
Traitement DDT74 - Réalisation Foncéo
m2
200 m2
400 m2
600 m2
800 m2
1 000 m2
1 200 m2
1 400 m2
1 600 m2
1 800 m2
0 €
40 €
80 €
120 €
160 €
200 €
240 €
280 €
320 €
360 €
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Prix/m2
moyen
Parcelle moyenne
Source : Notaires de France - Base de données PERVAL
PLH 2004-2008 PROLONGÉ PLH 2012-2017
0
20
40
60
80
100
120
140
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Volume global Source : Notaires de France - Base de données PERVAL
m2
200 m2
400 m2
600 m2
800 m2
1 000 m2
1 200 m2
1 400 m2
1 600 m2
1 800 m2
0 €
40 €
80 €
120 €
160 €
200 €
240 €
280 €
320 €
360 €
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Prix/m2
moyen
Parcelle moyenne
Source : Notaires de France - Base de données PERVAL
PLH 2004-2008 PROLONGÉ PLH 2012-2017
2009
130
transactions
-85%
20
transactions
VOLUME
DES VENTES
PRIX / M2
MOYENS
ÉVOLUTION DES PRIX/M2
MOYENS
+43%
175 € 250 €
2010 2014
2014
2008
2009
2011
2012
2014
2010
2013
190 €
160 €
180 €
220 €
250 €
175 €
260 €

PERSPECTIVES
2015-2016
Une production à majorité issue de
la vente en VEFA sociale même la
production en Maîtrise d’Ouvrage
Directe (MOD) est privilégié par
les bailleurs sociaux.
-66%
VOLUME
DE PRODUCTION
 Une production en logement social public qui a du mal à se développer
LE LOGEMENT
SOCIAL PUBLIC
Le volume de constructions neuves en locatif social public connaît
un niveau historiquement bas. Il faut remonter en 2005 et 2006
(correspondant au pic de production haut en VEFA sociale) pour
retrouver une situation identique.
C'est en fait sur l'année d'anticipation de la crise (en 2007) et
sur les 2 années qui ont suivi (2008 et 2009) que l’on retrouve
un niveau d’activité en locatif social public neuf à nouveau élevé
(pour partie issue de vente en VEFA sociale au profit de bailleurs,
de reprise d’opérations abandonnées par le privé, …).
Les périodes qui s'en suivent soulignent :
• Une activité à nouveau élevé (sur 2009 à 2011) démontrant
d'une reprise forte de constructions en locatif social public (avec
835 logements au total sur 2009-2011) ;
• Puis une activité à nouveau au ralenti avec 279 logements au
total sur 2012-2014.
De manière plus précise on observe que :
• Sur 2013, la totalité des logements locatifs sociaux publics ont
été produits en VEFA sociale ;
• Sur 2014, un retour de la production en Maîtrise d’Ouvrage
Directe (MOD) avec 1/3 de la production réalisée par les
bailleurs sociaux.
En 2015-2016, la production de logements locatifs sociaux
devrait se poursuivre majoritairement en VEFA sociale.
A l’échelle de l’agglomération, cette production est insuffisante au
regard des objectifs fixés par le PLH.
LE LOGEMENT SOCIAL PUBLIC ET LE PLH
Les principes de mixité dans les opérations nouvelles restent l'un des
axes majeurs du PLH, et s'inscrit dans les obligations légales d'atteinte
de 25 % de logements sociaux publics au sein du parc de logements
total. Pour autant sa mise en œuvre doit faire face à plusieurs difficultés
grandissantes :
• Une péréquation au sein des opérations de plus en plus difficile par
les écarts de valorisations à la sortie entre privé et social public ;
• Une difficulté de plus en plus grande d'accès au foncier par les
bailleurs sociaux en raison de prix de plus en plus élevés.
Afin de garantir la réalisation des objectifs de mixité, le PLH doit donc
être attentif à contenir les prix de sortie des opérations et à donner aux
bailleurs sociaux les moyens de réaliser leurs propres opérations dans
le cadre d’une vision plus globale et organisée, tout en maintenant des
possibilités de mixité au sein des opérations.
C’est pourquoi au-delà de la question des outils de mixité au sein des
documents d’urbanisme (Emplacements réservés, servitudes de mixité
sociale, OAP, etc.), qui ont un intérêt et un effet réel sur les prix et
l’effort collectif de constructions nouvelles et mixtes, il est opportun dès
à présent d’intégrer une vision plus globale et large de cette production
publique sociale dans la réflexion de ces documents. Plutôt que de
« saupoudrer » de la mixité au sein de petites opérations, il serait
opportun de pouvoir déterminer des opérations en propre, en lien
avec des assiettes foncières ciblées, destinés aux bailleurs sociaux pour
réaliser des programmes en maîtrise d’ouvrage directe.
Source : Service Habitat -
CA Annemasse les Voirons
Objectif du PLH 2004-2008 Objectif du PLH 2012-2017
PLS
PLUS
PLAi
PLS
PLUS
PLAi
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
PLH 2004 - 2008 PROLONGÉ PLH 2012-2017
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
PLH 2004 - 2008 PROLONGÉ PLH 2012-2017
PLS
PLUS
PLAi
PLS
PLUS
PLAi
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
PLH 2004 - 2008 PROLONGÉ PLH 2012-2017
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
PLH 2004 - 2008 PROLONGÉ PLH 2012-2017
2009 - 2011 2012 - 2014
835
agréments 279
agréments
MODES DE PRODUCTIONPRODUCTION DE LLS
2013 2014
100%
60%
Évolution du volume d’agrément
de logements locatifs sociaux à objectif constant
Évolution du volume d’agréments
de logements locatifs sociaux à objectif dans le flux
VEFA/
MOD
VEFA
2010
2012
2009
2008 2011
2013
2014
250
78
342
244 243
84
145

PERSPECTIVES
2015-2016
Après une remontée en 2014, la production de
logements diminuerait suite à la baisse des mises en
chantiers en 2015, puis est susceptible d’augmenter
au regard des demandes d’autorisation en cours.
1767
1943
1368
642
529
747
5635
4332
4128
0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000
2011
2012
2013
Sources : DRE Sitadel -
OCSTAT - STAT-Vaud
Périmètre PDHT (1) District de Nyon Genevois français
Genevois
français
67%
Terrain pour
de la maison
1 012 CHF/m2
250 €/m2
Maison à la revente
2 500 00 CHF
400 000 €
Appartement neuf
8 900 CHF/m2
3 909 €/m2
District
de Nyon
10%
Canton
de Genève
23%
COMPARATIF DES VOLUMES
DE PRODUCTION
COMPARATIF DES PRIX FRANCE / SUISSE
 Des perspectives de marché à la reprise pour le canton de Genève
LIENS ET ÉVOLUTIONS AVEC LE MARCHÉ
DU CANTON DE GENÈVE
Dans un contexte frontalier, l’analyse des marchés fonciers / immobiliers
de l’agglomération doit anticiper les dynamiques à l’œuvre sur le Canton
de Genève afin de faire évoluer les orientations du PLH en conséquence.
La situation actuelle de Genève montre :
• Une vacance très faible au sein du parc de logements (0,6%) et une
production très faible avec 1.600 nouveaux logements produits par an
en moyenne alors que la population augmente constamment, ce qui
entraine un effet récurrent potentiel de report sur la situation du marché
côté français ;
• Un taux très faible de propriétaires occupant leurs logements (17%).
Acquérir en France reste une opportunité d’accéder à la propriété dès
lors qu’un terrain à bâtir côté suisse coûte 1.012 CHF/m², que le prix
moyen des maisons est de 2,5 M CHF et qu’un appartement neuf coûte
en moyenne 8.900 CHF/m² à l’achat en 2013 ;
• Une faible offre en terrain pour l'individuel dans le Canton de Genève.
De même le marché de la revente de maison ancienne connait également
une baisse des transactions du fait de l'offre faible ;
• Un phénomène d’installation des Suisses côté français qui évolue
chaque année et qu'il est difficile d'anticiper tant les facteurs de
motivation ou de contrainte peuvent être nombreux et d'origine
différente : situation personnelle (rapport au travail, évolution de la
fiscalité, des droits sociaux, successoraux, …), conjoncturelle (réforme
de l’assurance maladie, fin de l’accord sur les droits de succession…).
Toujours est-il qu'en 2012 ce sont 1.513 personnes de nationalité suisses
qui ont fait le pas de traverser la frontière, ils étaient 1264 en 2013.
LE GRAND GENÈVE ET LE PLH
Le niveau de production du Canton de Genève dépendra
notamment de la concrétisation des plans localisés de quartier
récemment adoptés et en cours d'élaboration. L'application de
la nouvelle loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT)
vient durcir les conditions d'extension sur la zone agricole et
donc limite les disponibilités foncières. Il en est de même, à
une autre échelle, pour le district de Nyon. Même si certains
Grands Projets sont en cours de réalisation ou vont démarrer
prochainement malgré les retards et recours (Communaux
d'Ambilly, Grands Esserts), la production globale reste
insuffisante et la demande devrait se reporter vers les territoires
français.
Pour autant, les interrogations portées sur l’évolution des
économies et des conditions d’emplois, doivent amener à rester
prudent et à se recentrer sur l’amélioration de la production
locale à l’échelle d'Annemasse Agglo. Les effets de prix
restent à surveiller entre les deux marchés, mais ils ne peuvent
justifier uniquement des choix qui seront établis à l’avenir ;
la différence de valorisation et d’investissement entre le côté
suisse et français reste un élément déterminant dans le choix
des populations les plus aisés.
Il est donc nécessaire d'initier un partage renforcé des enjeux
et des analyses de marché afin d'articuler et réadapter de
façon réactive les politiques publiques entre les territoires et
donc d'apporter de la visibilité sur le lancement des Grands
Projets à court terme.11 N O T E D E C O N J O N C T U R E 2 0 1 5
Évolution de 2011 à 2013
des logements mis en chantier
Evolution du prix/m2
moyens des appartements neufs
et du nombre de ventes dans le canton de Genève
Source : Cahier 10-5-2015 - Production et marchés du logement
dans le Grand Genève - Monitoring - Juillet 2015

Des marchés
de l'ancien
au rôle important

PERSPECTIVES
2015-2016
Un niveau d’activité
historiquement bas qui devrait
se poursuivre avec des délais
de placement des produits qui
risquent d’être plus longs.
 Des transactions en repli en nombre mais pas en prix pour les appartement à la revente
ÉVOLUTION DE L’ACTIVITÉ DES MARCHÉS ANCIENS
EN APPARTEMENT
Si le marché du neuf est le marché de référence en prix, le marché des appartements
anciens représente le principal marché en volume d’Annemasse Agglo (cf. graphique
ci-dessus à gauche)
Ce marché a connu un volume de transactions importants sur 2010-2011, marquant un
niveau historiquement élevé avec près de 1.200 transactions sur l’année 2011.
Le niveau de transactions de ce marché a connu par la suite une baisse, ponctuée d’une
chute forte sur 2014, en se replaçant à moins de 400 reventes (niveau historiquement bas).
De nos analyses et échanges avec les professionnels, il ressort une certaine relation entre
l’évolution de l’activité du marché des appartements neufs et anciens, le second venant
se substituer au premier lorsqu’il est en phase d’activité plus basse. A l’inverse, lorsque
l’activité du marché du neuf repart à la hausse, celui de l’ancien connait un mouvement
de baisse en volume.
Avec une part d’investisseurs faibles dans les opérations neuves, et la baisse de l’offre
en maison neuve et de terrains, cette interrelation fait partie des trois particularités fortes
des marchés du territoire.
Le prix/m² moyen à la revente des appartements anciens se plaçait autour des 2.500 €/
m² jusqu’en 2011, et a connu une progression continue jusqu’en 2014, se rapprochant
ainsi des 3.000 €/m² moyens. En parallèle, le prix moyen des transactions montre
que jusqu’en 2010 il se plaçait autour des 150.000 €, puis a connu également une
progression sur 2011 à 2013, se rapprochant des 175.000 €. Pour autant, l’année
2014 marque un léger repli du prix moyen à 161.810 €.
Selon les experts, les perspectives 2015-2016 laisse présager un niveau de transactions
qui demeureraient contenues (même si en hausse) avec un risque de voir les délais de
commercialisation rester encore longs pour les biens surévalués.
LE MARCHÉ DES APPARTEMENTS
ANCIENS ET LE PLH
Le marché de la revente en appartement
ancien est le principal marché de l’accession
en volume sur le territoire.
De ce fait, il pèse sur le fonctionnement
global du marché et entretien un lien fort et
étroit avec celui du neuf (phénomène de vase
communiquant).
Avec des prix moins élevés que pour le neuf,
le marché des appartements anciens joue un
rôle de point d’entrée sur le territoire et de
produits plus abordables pour les ménages.
L’écart existant actuellement entre les prix/
m² moyens du neuf et de l’ancien (environ
1.000 €/m²) est un indicateur positif de bon
fonctionnement des marchés et le PLH devra en
tenir compte dans l’analyse des dynamiques à
venir.
Évolution des volumes de transactions et des prix/m²
moyens à la revente en appartements
Évolution des prix et des prix/m2
moyens
à la revente en appartements
BUDGET MOYEN
D’ACQUISITION
PRIX/M2
MOYENS À LA REVENTE
VOLUME DES VENTES
de 150 000 €
à 175 000 €
1 000
ventes
800
ventes
400
ventes
2010 - 2011
2012 - 2013
2014
de 2008
à 2011
à partir de
2012
2 500€
/m2
3 000€
/m2
0 €
500 €
1 000 €
1 500 €
2 000 €
2 500 €
3 000 €
3 500 €
4 000 €
0
250
500
750
1000
1250
1500
1750
2000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Volume de transaction
Prix/m2
moyens à la revente
0 €
500 €
1 000 €
1 500 €
2 000 €
2 500 €
3 000 €
3 500 €
4 000 €
0 €
25 000 €
50 000 €
75 000 €
100 000 €
125 000 €
150 000 €
175 000 €
200 000 €
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Prix moyen
Prix/m2
Source : CECIM Obs
Notaires de France - Base de données PERVAL
Source : CECIM Obs
0 €
500 €
1 000 €
1 500 €
2 000 €
2 500 €
3 000 €
3 500 €
4 000 €
0
250
500
750
1000
1250
1500
1750
2000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Prix/m2
0 €
500 €
1 000 €
1 500 €
2 000 €
2 500 €
3 000 €
3 500 €
4 000 €
0 €
25 000 €
50 000 €
75 000 €
100 000 €
125 000 €
150 000 €
175 000 €
200 000 €
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Prix moyen
Prix/m2
Source : CECIM Obs
Source : CECIM Obs

PERSPECTIVES
2015-2016
Une offre qui devrait
rester faible et des prix
qui resteront élevés.
 Un marché de plus en plus sélectif et élitiste
ÉVOLUTION DE L’ACTIVITÉ DES MARCHÉS ANCIENS
EN MAISON
Les volumes de transaction pour les maisons anciennes restent nettement plus faibles que pour
les appartements anciens. Ce marché représente de plus en plus un marché de niche (à l'image
de celui des terrains à bâtir).
Le pic de l’activité se situe en 2010 avec plus de 250 transactions. Depuis, on observe
une baisse continue des transactions, avec une chute importante sur 2014 (comme pour les
appartements) plaçant ainsi l’activité de ce marché à moins de 80 transactions !
En parallèle, après un repositionnement à la baisse en 2009 à moins de 350.000 € moyens
(suite à la crise de 2008), les prix moyens à la revente de maisons anciennes ont connu une
hausse de 2010 à 2012, inversement à l’évolution du nombre de transactions, se positionnant
ainsi autour des 450.000 € moyens (soit +34% en 3 ans !). On notera le repositionnement à la
baisse du prix moyen en 2013 (se repositionnant sous la barre des
400.000 € moyen), avant de progresser à nouveau vers les 450.000 € en 2014.
Les perspectives 2015-2016 devraient, à l’instar de la maison individuelle neuve, confirmer la
maison ancienne comme une niche de marché dans un contexte où la demande reste importante
et ou les prix de plus en plus élevés excluent de fait une partie des ménages de l’agglomération.
Par l’oscillation de la courbe sous la barre des 450.000 € moyens, il semblerait que le marché
a atteint ses limites en termes de prix par rapport à l’effort que peut consentir le cœur de la
demande du territoire.
Le niveau des transactions devrait rester bas et les professionnels relèvent là aussi un risque
d’allongement des délais de commercialisation pour les biens surévalués.
Il est intéressant de comparer les positionnements de prix moyens entre les marchés des
appartements neufs et anciens et celui de la maison ancienne (cf. courbe ci-dessus à droite).
Ce graphique souligne la segmentation très nette des marchés de l’agglomération et le rôle que
joue chaque offre :
• rôle d’accès au territoire au logement = appartement ancien ;
• rôle de niche, de plus en plus sélective et rare = maison ancienne et terrains à bâtir ;
• rôle d’alternative et d’investissement, pour les jeunes familles, personnes âgées, suisse =
appartements neufs.
LE MARCHÉ DE LA MAISON
ANCIENNE ET LE PLH
L’évolution du marché de la maison ancienne,
même s’il représente un volume moindre en
transaction, est un marché important dans
l’offre globale de l’agglomération, d’autant
qu'au sein du territoire du Grand Genève, la
maison individuelle détient ce positionnement
de choix.
Par ces évolutions, elle génère différents effets :
• Effet positif : la hausse des prix entraine un
report de clientèle sur les autres segments
de marchés ;
• Effet négatif : la hausse des prix peut créer
un déséquilibre entre les marchés avec une
tension plus forte sur les terrains à bâtir
et une hausse artificielle des prix dans le
marché du neuf en collectif (par les effets de
bulles qu'elle peut générer).
Le suivi par le PLH de la bonne articulation
entre les différents segments de marché est
un élément important pour la poursuite des
efforts et des politiques menées, d’autant que
les marchés de l’ancien et du neuf semblent
inter liés.
Évolution comparée des prix moyens à la vente
en neuf et ancien pour les appartements et les maisons
Évolution des volumes de transactions
et des prix moyens à la revente en maisons
2008 - 2010
2014
VOLUME
DES VENTES
200
transactions
/ an
80
transactions
/ an
BUDGET MOYEN
D’ACQUISITION
425 000 €
+20%
depuis 2010
0 €
50 000 €
100 000 €
150 000 €
200 000 €
250 000 €
300 000 €
350 000 €
400 000 €
450 000 €
500 000 €
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Prix moyens à la revente
100 000
125 000
150 000
175 000
200 000
225 000
250 000
275 000
300 000
325 000
350 000
375 000
400 000
425 000
450 000
475 000
500 000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Revente appartement
Revente maison
Vente appartement en neuf
Maison neuve
PLH 2004-2008 PROLONGÉ PLH 2012-2017
Source : CECIM Obs
Source : CECIM Obs
0 €
50 000 €
100 000 €
150 000 €
200 000 €
250 000 €
300 000 €
350 000 €
400 000 €
450 000 €
500 000 €
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Prix moyens à la revente
100 000
125 000
150 000
175 000
200 000
225 000
250 000
275 000
300 000
325 000
350 000
375 000
400 000
425 000
450 000
475 000
500 000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Revente appartement
Revente maison
Vente appartement en neuf
Maison neuve
PLH 2004-2008 PROLONGÉ PLH 2012-2017
Source : CECIM Obs
Source : CECIM Obs

Diversité
offre abordable
Quelle évolution ?

PERSPECTIVES
2015-2016
Poursuite de la déclinaison
complexe d’offre pour un
même type de logement.
 Un marché qui se décline en de nombreux produits
LA NOTION
DE LOGEMENTS ABORDABLES
Au-delà des typologies de logements produites sur l’agglomération, l’analyse doit aussi, selon les
professionnels, porter sur la variété des produits développés localement. On constate que selon
la nature de l’acquéreur, différents positionnements produits existent pour une même typologie
de logement avec des variations significatives (sur la surface, le prix/m², le prix final). L'offre
du marché neuf en collectif en VEFA de l’agglomération est ainsi centrée sur les 2 et 3 pièces
mais à l’intérieur de ces deux typologies, on retrouve plusieurs positionnements en prix – produit.
On y trouve le produit pour :
• les investisseurs, sur des surfaces plus compactes avec des prix inférieurs à 200-220.000 € ;
• les jeunes couples, primo accédant, sur des surfaces optimisées avec des prix inférieurs à
230.000 € ;
• les familles, couples secundo accédant sur des surfaces plus confortables pour moins de
300.000 € ;
• les acquéreurs d’origine Suisse, qui se positionnent sur des surfaces « spacieuses » pour des
prix supérieurs à 300.000 €.
On observe que les grands appartements, en nombre plus restreint au sein des programmes,
trouvent plus rapidement preneurs et ce malgré des niveaux de prix élevés. A l’inverse, formant
le plus grand nombre, les logements de 2 et 3 pièces sont ceux qui présentent des délais de
commercialisation plus long avec, parfois, des difficultés à la commercialisation sur certains
produits (ceux à destination d’utilisateur sur les surfaces confortables par exemple). Cela peut
s’expliquer par l’importance du volume d’offre proposé, mais également, par l’atteinte des
limites de budgets de certains produits au regard de la cible de clientèle visée.
Les perspectives 2015-2016 sont au maintien d’une offre centrée principalement sur les 2 et
3 pièces avec une diversité de produits au sein de ces mêmes typologies.
L'évolution sur les volumes développés en grands appartements restent encore en question
et nécessiteraient un travail plus fin avec les professionnels (fonction des adresses, des types
d'opérations, des prix du foncier, ...).
INFLUENCE DES MARCHÉS
SUR LE PLH
Les réflexions dans le cadre du PLH doivent
porter leur attention sur une possible
saturation du marché des 2 et 3 pièces, mais
aussi à la tendance générale de diminution
progressive des surfaces proposées tous
types de produits confondus, qui découlent
de l’atteinte du budget maximum que peuvent
consentir les différents types d’acquéreurs,
dont les acquéreurs occupants.
Les effets de la mesure fiscale Pinel devront
également être analysés plus finement sur
les deux années à venir, par contre, ils
devraient favoriser la tendance actuelle au
développement des logements de petite et
moyenne taille.
Dans ces conditions, le PLH doit-il orienter
une part de la production vers de plus
grands logements abordables, à plus
forte raison dans un contexte de pénurie
de terrains à bâtir, de maisons neuves et
anciennes ? Doit-il privilégier de nouvelles
formes d'habitat à développer, permettant
de mieux optimiser les appartements de
grandes surfaces ?
2000
2500
3000
3500
4000
4500
5000
2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014
INVEST. PRIVE UTILISATEUR VENTE EN BLOC DISPONIBLE
T1 T2 T3 T4 T5 Source : CECIMObs - Réalisation Foncéo
Source : CECIMObs - Réalisation Foncéo
0%
10%
20%
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T1 T2 T3 T4 T5 Source : CECIMObs - Réalisation Foncéo
Source : CECIMObs - Réalisation Foncéo
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T1 T2 T3 T4 T5
POUR UNE MÊME TYPOLOGIE DE LOGEMENTS, UNE DIVERSITÉ DE PRODUITS DÉVELOPPÉS - EXEMPLE : POUR LE T3
Jeunes couples
(- de 30 ans)
Investisseurs
230 000 € 220 000 €
Personnes âgées
(+ de 60 ans)
300 000 €
Familles
(30-40 ans)
300 000 €
Résidents d'origine suisse
(âge moyen 47 ans)
350 000 €
UN MARCHÉ CENTRÉ
SUR LES T2 ET LES T3
2-3
pièces
4-5
pièces
1
pièce
Évolution de la répartition typologique des logements
réservés par année selon l'acquéreur
Évolution des prix/m² moyens par type de logements,
acquéreurs, année

PERSPECTIVES
2015-2016
Une offre de logement abordable
qui tend à disparaître.
 Une offre abordable dans le neuf qui ne se maintiendra pas naturellement
LA NOTION
DE LOGEMENTS ABORDABLES DANS LE NEUF
L’observation du marché montre qu’il existe une offre
développée sur des prix plus abordables. Cette offre
participe avec les vente en bloc en VEFA Bailleur au maintien
des prix sous la barre des 4.000 €/m².
Pour autant, elle tend à disparaitre pour laisser la place
désormais à une offre plutôt positionnée sur le segment
supérieur des
4.000€/m², représentant pour les acquéreurs utilisateurs
près de 50% des acquisitions en neuf en 2014 (alors qu’il ne
représentait que 25% en 2012). Cela se traduit en matière
d’effort en budget par un coût moyen supplémentaire de
23 000 € entre 2012 et 2014 pour un logement équivalent
d'une surface moyenne à 61-62 m² habitables. Le budget
moyen en 2014 pour l’acquisition d’un appartement neuf
en VEFA (hors vente en bloc et TVA minorée) était de
264.567 € contre 241.495 € en 2012.
Les perspectives pour 2015-2016 laissent présager un
risque de disparition de l’offre de logements à prix
abordables dans le neuf, d’autant s’il est basé essentiellement
sur une production foncière à la parcelle privée et dans un
fonctionnement total et libre du marché.
INFLUENCE DES MARCHÉS SUR LE PLH
Le PLH doit être attentif au maintien de la production d’une offre de
logements à prix abordables qui corresponde aux revenus d'une grande
partie de sa population (classes moyennes et ménages familiaux). La
reconstitution de ce maillon quasiment absent de la chaine de production
du logement doit se faire sur l'ensemble du territoire de l'agglomération
(cœur d'agglo, 1ere
et 2eme
couronne et périphérie extérieure) afin d'éviter
des effets de spécialisation par secteurs.
Cette orientation vise à redonner toute leur cohérence aux parcours
résidentiels sur le territoire. Elle doit ainsi permettre l'installation durable
de ménages familiaux des classes moyennes, qui ne trouvent pas de
logements répondants à leurs besoins (taille / prix) dans le marché libre,
et qui s'éloignent du territoire pour concrétiser leur projet.
Ce phénomène entraine plusieurs conséquences pour le territoire :
• une structure de population à très fort écart de revenus (selon un
rapport de l'INSEE de juin 2015 un nouveau regard sur la pauvreté et
les inégalités en France, Annemasse est la 3eme
ville la plus inégalitaire
de France en termes de revenus des ménages)
• une difficulté à prévoir et maintenir les services à la population
(équipements scolaires, offre de loisirs…) ;
• des flux de circulations importants liés à l'éloignement domicile-travail ;
Dans ces conditions, quelle part de la production doit être réservée
pour produire du logement abordable ? Sur quel leviers (règlementaires,
maitrise foncière) s'appuyer pour encadrer et maitriser cette offre de
logements en s'assurant de sa pérennité dans le temps ?
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2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014 2012 2013 2014
INVEST. PRIVÉ UTILISATEUR VENTE EN BLOC DISPONIBLE
4800 € et +
4400 € à 4800 €
4000 € à 4400 €
3600 € à 4000 €
3200 € à 3600 €
2800 € à 3200 €
2400 € à 2800 €
2000 € à 2400 €
Inférieur à 2000 €
Accession sociale -
vente en bloc
Accession abordables
Source : CECIMObs
VOLUMES DE L’OFFRE DU SEGMENT
LOGEMENT ABORDABLE
POUR LES UTILISATEURS
35% 15%
2012 2014
BUDGET MOYEN
D’ACQUISITION
+10%
241 495 € 264 567 €
2012 2014
Évolution de la répartition de l'offre par tranche de prix/m² par acquéreur, par année

PERSPECTIVES
2015-2016
Confirmation du rôle
des appartements comme
produits abordable
sur le territoire.
Tendance qui devrait
se poursuivre avec la
disparition de la maison
individuelle en abordable.
 Le collectif ancien qui reste la porte d’entrée abordable sur le territoire
LA NOTION
DE LOGEMENTS ABORDABLES DANS L'ANCIEN
Les marchés de l’ancien sont à distinguer entre
celui de la maison et de l’appartement à la
revente :
• L’offre du marché de l’ancien en appartement
joue le rôle de marchés pour les primos
accédants et de logements abordables avec
le maintien dans le temps d’une part de l’offre
sur des prix de 110.000 à 210.000 €.
• A l’inverse, le marché de l’ancien en maison
se caractérise par la disparition progressive
de biens à moins de 350.000 € pour des
prix allant de 350.000 à 500.000 €.
Les perspectives 2015-2016 devraient conforter
le marché de l’ancien en appartements comme
offre abordable principale du territoire et un
marché de l’ancien en maison qui répondra
de moins en moins aux budgets inférieurs
à 350.000 €, et donc aux besoins d’une
demande en logement abordable en individuel.
INFLUENCE DES MARCHÉS SUR LE PLH
Les dynamiques à l’œuvre interrogent le positionnement qui doit être donné au
marché de l’ancien. Doit-il principalement fournir les produits dits abordables ?
Où doit-il être complémentaire d’une production neuve également abordable ?
Faut-il opérer une distinction géographique en accompagnant certains secteurs de
l’agglomération dans le maintien d’une offre abordable dans l’ancien ? (Cœur
d'agglo principalement).
Faut-il en parallèle maintenir et contenir une offre abordable en maison neuve sur
l'ensemble de l'agglomération (cœur d'agglo compris).
Le maintien d'une offre abordable dans le parc de logements anciens de
l'agglomération amène le PLH à être vigilant sur les questions liées à la rénovation
énergétique des logements. Selon une étude réalisée par le Cabinet URBANIS en
2014, le parc de logements collectifs privés de l'agglomération peut être considéré
énergivore à très énergivore avec :
• 18 % de ce parc classé en étiquettes énergétiques F et G (logements principalement
construits avant 1949) ;
• 73 % de ce parc classé en étiquettes énergétiques D et E (logements construits
après 1949).
De ce fait, la notion de logement abordable dans l'ancien passe par des prix d'achat
contenus mais aussi par la maîtrise des charges énergétiques. Selon les experts, les
logements anciens sont de moins en moins attractifs aux yeux des ménages qui sont
désormais attentif au confort et aux charges énergétiques. Une dépréciation de ces
logements en copropriétés anciennes non rénovées et énergivores, est susceptible
de proposer une offre de logements abordables voir très abordables qui peuvent
entrainer les acquéreurs vers des situations de précarité énergétiques.
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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
310.000 € et +
De 270 € à 310.000 €
De 240 € à 270.000 €
De 210 € à 240.000 €
De 170 € à 210.000 €
De 140 € à 170.000 €
De 110 € à 140.000 €
De 80 € à 110.000 €
De 50 € à 80.000 €
Moins de 50.000 €
Source : DVF DGFIP - Annemasse Les Voirons - Traitement DDT74 - Réalisation Foncéo
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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
500.000 € et +
De 450 € à 500.000 €
De 400 € à 450.000 €
De 350 € à 400.000 €
De 300 € à 350.000 €
De 250 € à 300.000 €
De 200 € à 250.000 €
De 150 € à 200.000 €
De 100 € à 150.000 €
Moins de 100.000 €
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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
310.000 € et +
De 270 € à 310.000 €
De 240 € à 270.000 €
De 210 € à 240.000 €
De 170 € à 210.000 €
De 140 € à 170.000 €
De 110 € à 140.000 €
De 80 € à 110.000 €
De 50 € à 80.000 €
Moins de 50.000 €
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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
500.000 € et +
De 450 € à 500.000 €
De 400 € à 450.000 €
De 350 € à 400.000 €
De 300 € à 350.000 €
De 250 € à 300.000 €
De 200 € à 250.000 €
De 150 € à 200.000 €
De 100 € à 150.000 €
Moins de 100.000 €
entre 350 000 €
et 500 00 €
BIENS D'EXCEPTION À DESTINATION DES PRIMO ACCÉDANTS
PRIX STABLES DANS LE TEMPS
entre 110 000 €
et 210 00 €
Évolution de la répartition des prix
des transactions en maison à la revente
Évolution de la répartition des prix
des transactions en appartement à la revente
2 PRODUITS :
MAISONS APPARTEMENTS

Lexique
 LOGEMENTS AUTORISÉS | Il s’agit des logements
qui ont fait l’objet d’une autorisation de permis de
construire. Permet d’observer ce que nous appelons
également les « logements projetés » sur un territoire.
Car, si un logement a fait l’objet d’une autorisation, il
n’est pas forcément engagé en tant que « construction ».
Cf. définition de l’INSEE : « Un logement autorisé est un
logement, non encore réalisé, qui entre dans le cadre
d'un dossier de permis de construire ayant reçu un avis
favorable ».
 LOGEMENTS COMMENCÉS | Il est intéressant
d’observer les logements commencés, qui ont fait l’objet
d’un engagement de « chantier » (mise en chantier suite
à une autorisation de construire). Permet de comparer
ainsi ce qui est « projeté » et ce qui est réellement
« engagé » en logement neuf.
Cf. définition de l’INSEE : « Un logement commencé
est un logement faisant partie d'un bâtiment dont
les fondations sont commencées (cas des logements
collectifs) ou dont les « fouilles en rigole » sont
entreprises (cas des logements individuels). »
 VEFA | Il s’agit des logements en « vente d’état
futur d’achèvement », en résumé, des logements au
financement libre proposé à la vente sur plan. Il est
en lien avec un mode contractuel (contrat de VEFA)
qui apporte des garanties aux futurs acquéreurs et
qui l’engage sur un paiement (Le mode de paiement
s'effectue par appels de fonds consécutifs tout au long
de la construction de la résidence).
Il est intéressant de suivre l’évolution des modes
d’acquisitions de plusieurs types d’acquéreurs potentiels :
• Celui qui achète pour y habiter, appelé « acquéreur
occupant » ;
• Celui qui achète pour le louer, soit dans une démarche
patrimoniale, soit fiscale (en lien avec les attraits de
défiscalisation apportés par les lois de type « Pinel »),
appelé « acquéreur investisseur » ;
• Celui qui achète pour une vocation sociale à un
promoteur, appelé « acquéreur VEFA sociale ».
 VEFA SOCIALE | Il s’agit des logements en « vente
d’état futur d’achèvement » qui sont « vendu en bloc »
à un bailleur pour une destination d’usage en « locatif
social public », à partir d’un « financement en logement
social public ».
 LOGEMENT SOCIAL | Les logements sociaux
sont destinés à des ménages dont les ressources sont
inférieures à des plafonds définis par l’Etat, ils font
l’objet de loyers plafonnés. Le financement de ces
logements repose essentiellement sur des prêts assis
sur l’épargne populaire et sur des aides de l'État et/ou
des collectivités territoriales. Ils sont agréés par l’Etat
et appartiennent aux organismes de logement social
(OPH, SA, SEM) qui en assurent la gestion.
 LOGEMENT ABORDABLE | Désigne un segment
du marché du logement situé entre le logement social
et le logement à prix dit « libre ». Il se destine aux
ménages, qui ne sont « ni » les moins favorisés,
« ni » les plus favorisés. Premier segment de la chaîne
du logement à disparaître dans un contexte de marché
immobilier tendu. Il peut-être du rôle de la collectivité :
• D’accompagner et orienter la production de logements
neufs afin de permettre des parcours résidentiels
complets sur le territoire (en locatif et en accession) ;
• D’aider les ménages à trouver des réponses adaptées
à leurs budgets et à leurs besoins pour se loger à des
conditions préférentielles et sécurisées.
 ACCESSION SOCIALE | Les logements en accession
sociale sont destinés à une clientèle ne dépassant pas
des plafonds de ressources définis par l’Etat. Ils doivent
respecter des prix de vente plafonnés et bénéficient de
mesures permettant de sécuriser le nouvel accédant.
Ce produit peut être considéré comme un produit
« abordable ».

11 avenue émile Zola | BP 225 | 74105 Annemasse cedex
Tél. 04 50 87 83 00 | Fax 04 50 87 83 22
À venir, plus d’analyse
et de précisions sur
www.annemasse-agglo.fr
w w w. a n n e m a s s e - a g g l o . f r
*Signatureprovisoire:lenomdelaRégionserafixépardécretenConseild'Etatavantle1eroctobre2016,aprèsavisduConseilRégional.
Conceptiongraphique|chapka-design.com-Créditphotos:StephaneCouchet,AnnabelleFolliet,AnnemasseAgglo.

Note conjoncture 2015

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