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Cveta Kirova - Les inspections techniques des bâtiments. Perspective européenne - le cas de la France

  1. 1. Un titre Les inspections techniques des bâtiments Perspective européenne – le cas de la France Barcelone 18 mai 2011 Les enjeux de la politique publique en France pour un logement de qualité. Quelques chiffres sur leffort public en faveur du logement: - 37,4 Milliards deuros en 2009, soit 2% (PIB) repartis en deux grandes catégories : - aides personnelles au logement - 13 milliards ; - aides fiscales (prêts à 0% , réductions dimpôts, régime TVA à 5,5%, aide à linvestissement locatif) – 11,4 milliards ; - autres contributions (contribution aux régimes sociaux) – 13 milliards. La structure du parc des logements: - 33 millions de logements; - 28 millions au titre de résidences principales, soit 60 % des propriétaires, 3,2 millions de résidences secondaires et 1,9 millions de logements vacants. En 2008 - 82 % des résidences principales appartiennent au parc privé reparties pour les ménages, en 4 catégories de niveau de confort : - logement confortable 57 % , logement avec un problème de confort 25,8 %, logement en mauvaise état 14 %, logement sans confort 2,9 %. 2 1
  2. 2. Un titre Présentation de lAgence Nationale de lhabitat Établissement public crée en 1971 pour permettre lamélioration du parc privé, en proposant des aides incitatives pour les propriétaires et les collectivités. Ainsi 110 000 logements sont améliorés chaque année, soit: - 90 000 logements aidés directes aux propriétaires; - 20 000 logements au travers de 500 syndicats de copropriétaires. Les priorités dintervention de lAgence: - traitement de lhabitat indigne ou très dégradé; - la rénovation thermique des logements; - ladaptation des logements à la perte dautonomie; - le développement dune offre de logements à loyers maîtrises; - le redressement des copropriétés en difficulté. 3 Rappel du contexte des dispositions légales Garantir un logement de qualité: - sain et sûr ; - confortable et adapté à lusage ; - économe en énergie - supportable économiquement dans le budget global des ménages. Les obligations légales fixent le cadre pour produire le logement de qualité: - en France, depuis le XIXe siècle, celles-ci reposent sur des motifs dhygiène publique, de sécurité et dordre public ; - les textes législatifs (régulièrement mis à jour) sont regroupés dans le code de la santé publique (CSP), le Code de la construction et de lhabitation (CCH), et dans une moindre mesure dans le Code de lUrbanisme (CU) et le Code de lEnvironnement (CE) . 4 2
  3. 3. Un titre Rappel de lobjet et des spécificités concernant les diagnostics techniques A qui sadressent les diagnostics: - aux acquéreurs ; - aux locataires; - aux occupants; - aux syndicats des copropriétaires; - aux collectivités; - aux personnes appelées à y effectuer des travaux. Le diagnostic peut être établi sur un bâtiment, sur un élément spécifique ou sur un logement. Lobjet détablissement des diagnostics est variable: - mise en conformité, prévention, information, vérification, contrôle, ... Spécificités concernant les matériaux dangereux: - certains type de diagnostics (exemple amiante), nécessitent un contrôle périodique (tous les 3 ans) et selon les cotations (1,2,3), sont assujetties à des prescriptions, qui diffèrent ; 5 3
  4. 4. Un titre Rappel du contexte des dispositions légales concernant les diagnostics techniques pour les constructions dhabitation neuves Pour garantir la qualité de la construction neuve et lapplication des règles: - vérifications contractuelles (initiées par le maître douvrage); - vérifications dans le cadre des démarches qualité (auto-contrôle, démarche daudit, certifications); - contrôles prévu par la réglementation (certificats de conformité, attestations de conformité (type Consuel, Qualigaz..) ou les attestations de conformité réglementaire (par exemple en matière daccessibilité ou sécurité incendie); - contrôles réalisés par ladministration (État ou collectivité publics), constitués dune part par les règles de construction et dautre part par les dispositifs spécifiques aux établissements recevant du public et aux immeubles de grande hauteur . Le contrôle continue jusquà 3 ans après achèvement des travaux, en cas de constat dinfraction, un procès verbal est dressé est cest le procureur de la République qui décidera les suites juridiques. 7 Rappel du contexte des dispositions légales concernant les diagnostics techniques pour lexistant Le transfert « des risques » au maître douvrage est fait à lachèvement de l immeuble par lequel découle le rôle de propriétaire de le maintenir en bon état pour prévenir les dommages aux tires, notamment : - chutes déléments de façade sur les passants (balcons, non conformité des garde-corps, enduits de façade, éléments de la toiture....) - protections pour non diffusion interne ou limitation des risques dincendie et évacuation ; - non conformité déquipement (type ascenseur, VMC, conduit de cheminé...) La loi du 4 janvier 1978 institué un « contrôleur technique » qui a pour mission de contribuer à la prévention des aléas techniques pouvant être rencontrés à la réalisation ou à la réhabilitation dun ouvrage. Dautre part la présence également de plusieurs corps détat dentreprises sur le chantier implique un coordinateur sécurité et protection de la santé des travailleurs. 8 4
  5. 5. Un titre Rappel du contexte des dispositions légales Objectifs et aspects juridiques pour les bâtiments à lusage dhabitation du parc privé La légitimité des textes repose donc sur les impératifs de santé et de sécurité: - les Préfets et les maires garantissent le respect des obligations via des mesures de polices (police administrative, police spéciale); - les moyens dinterventions : amandes ou possibilités de se substituer au propriétaires en cas de carence (exécution doffice) à la suite des mesures prescrites basées sur vérifications techniques liés au constat de réalisation des travaux obligatoires; - louverture de la procédure est fondée sur : les plaintes des occupants, les signalements des riverains, les visites des services techniques, dhygiène et habitat, les commissions de sécurité. 9 Rappel du contexte des dispositions légales Objectifs et aspects juridiques pour les bâtiments à lusage dhabitation Types et mise en œuvre de procédures de santé et de sécurité publique: 1. Compétence du maire: - arrêté de ravalement (CCH et CU) - obligation de réaliser tous les 10 ans le ravalement des façades, une sommation de travaux avec délais dexécution, possibilité damande (3750 €) si non réalisation, possibilité de saisie du TGI pour réaliser les travaux doffice, qui sont ensuite récupères via les impôts ; - arrêté de péril imminent (ou non imminent), décret du 08/11/2006, constatés par un expert nommé par le tribunal administratif sous 24 h (si nécessaire avis ABF). Le rapport défini les travaux durgences et lévacuation du logement ou du bâtiment, si nécessaire. Dans ce cas, il y a une procédure dinterdiction dhabiter, qui si les travaux ne sont pas réalisés peut conduire à une demande de démolition par ordonnance du juge du TA, statuant en référé ; - arrêté sur les équipements communs (loi n°2006 du 13/07/2006) – notifiés selon le statut au syndicat des copropriétaires ou le propriétaire bailleur unique. 10 5
  6. 6. Un titre Rappel du contexte des dispositions légales Objectifs et aspects juridiques pour les bâtiments à lusage dhabitation Types et mise en œuvre de procédures de santé et de sécurité publique: 2. Compétence du préfet, suite à lavis du CODERST- Conseil départemental de lenvironnement et des risques sanitaires et technologiques : - arrête dinsalubrité remédiable (ordonnance du 15/12/2005) ; - arrêté dinsalubrité irrémédiable (ordonnance du 15/12/2005), suivi de RHI(résorption dhabitat indigne), suivi dune réhabilitation lourde ou une démolition ; - arrêté durgence. Lobjectif des textes, cest de faciliter la mise en œuvre des travaux rendues obligatoires par les procédures et donner des outils aux collectivités (recouvrement des frais, via un privilège spécial au niveau des hypothèque - le 11/01/2007) pour les réaliser dans le cadre des travaux doffice. 11 Rappel du contexte des dispositions légales Objectifs et aspects juridiques pour les bâtiments du parc privé à lusage dhabitation Mise en œuvre de ces procédures (arrêtés) : de 6 mois à 1an ; - le suivi et la levée de linjonction (suite au constat de réalisation des travaux dans « les règles de lart ») nécessite des moyens humains, compétences techniques et organisationnelles pérennisées, séchelonnant sur plusieurs années; - les observatoires basés sur les études spécifiques et des statistiques permettent aux collectivités la mise en place de mesures daccompagnement adéquates – assistance technique, sociale et financière (MOUS insalubrité, OPAH RU, Plans de sauvegarde, PIG, Campagne de ravalement avec zones de protection patrimoniales, Fonds daides aux travaux de réhabilitation...); - les questions environnementales (économies dénergie et de charges, traitement des déchets, énergies renouvelables) nécessitent un travail en équipe entre plusieurs services municipaux, experts (ingénieurs thermiques et architectes) et avec tous les acteurs dans lacte de bâtir, en impliquant les habitants. 12 6
  7. 7. Un titre Professionnels et normes techniques Les acteurs sont dotés dans lexercice de leur activité de : - normes techniques et règles spécifiques ; - contrats de louage douvrage, marché des travaux, etc...; Les normes techniques constituent des références pour les assurances dans le cadre des travaux: - réunies dans les Documents techniques unifiés (DTU) ou le cas échéant dans des normes élaborées par les professionnels eux - mêmes (normes électriques, etc.) ; 13 A quoi servent les diagnostics immobiliers, reliés dans un seul dossier technique (DDT) Le droit des contrats (secteur habitat) intègre des dispositions dordre public assorties dobligations de faire: - en cas de location : pour protéger et informer les locataires - réalisation dun état de lieu contradictoire (1989), le respect de la décence (2002) et les risques naturels et technologiques, le CREP- contrôle revêtements en plomb (2004), le diagnostic de performance énergétique ( 2006). - en cas de vente : pour assurer une information complète des acquéreurs sous la forme de diagnostics techniques obligatoires à communiquer préalablement à la vente (garantie des vices cachés), sans obligation de faire. Sont visés : lamiante, les revêtements au plomb, les termites, les installations intérieures délectricité et de gaz, les risques naturels et technologiques, la performance énergétique (DPE), le radon, les ascenseurs, la détermination de la surface habitable, et à compter du janvier 2013 – diagnostic de linstallation dassainissement non collectif. 14 7
  8. 8. Un titre Le rôle du maitre douvrage en France. Modalité et organisation du contrôle. La responsabilité de la qualité du bâti repose sur le maître douvrage quil soit public ou privé : - son objectif est de diminuer les risques, éviter les sinistres et garantir la qualité de louvrage dans le temps; - ses moyens : mettre en œuvre des démarches de suivi et de contrôle technique correspondants, permettant de prouver et sécuriser ces actions. Les diagnostics immobiliers ont pour objectif : - dassurer la sécurité des biens et des personnes: les occupants et ceux qui mettront en oeuvre des travaux; - de garantir la transparence des informations ; - dagir en faveur du développement durable et de la protection de lenvironnement. 15 Obligations réglementaires des diagnostiqueurs immobiliers. Obligation de certification individuelle: - cette certification est accordée par des organismes certificateurs accrédités par le Comité français daccréditation (COFRAC) via un examen théorique et pratique spécifique à chaque type de diagnostic (à réaliser tous les 5 ans) ; Obligation dassurance: - les résultats du diagnostic sont couverts par une garantie de responsabilité civile et professionnelle souscrite par le diagnostiqueur ; Obligation dindépendance et dimpartialité: - la pertinence des diagnostics repose sur limpartialité et exclu tout conflit d intérêt. Il doit être indépendant du propriétaire, du mandataire, mais aussi des entreprises, amenées à intervenir sur le bien concerné ; Obligation de déplacement sur site pour la réalisation des diagnostics. 16 8
  9. 9. Un titre Durée de validité des diagnostics immobiliers. Prix des prestations. La validité des diagnostics immobiliers est variable: - 6 mois pour létat des risques naturels et technologiques et les termites ; - 3 ans pour lamiante(si sa présence est constatée) et les installations de gaz et délectricité) ; - 10 ans pour le DPE ; - 30 ans pour la loi Carrez (si il ny a pas eu de regroupement des lots ou modification de surface). Les prix des prestations sont libres : - laffichage des prix et létablissement dun devis sont obligatoires ; - la liste des diagnostiqueurs certifiés est disponible sur le site de la fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (en France il y a 7 500 diagnostiqueurs repartis dans 4500 cabinets).. 17 Présentation du cadre de lélaboration de la « grille dévaluation de la dégradation de lhabitat » élaborée par lAnah Lélaboration de loutil a été réalisé en collaboration avec les principaux acteurs de lAgence: opérateurs, instructeurs, architectes et experts juridiques. Objectifs de loutil, qui est basé sur un diagnostic global de létat des ouvrages : Faire le lien entre le diagnostic technique réalisé sur le terrain et le financement par lAnah ; Justifier une subvention « renforcée » au titre du régime daide (subventions publics pour la réhabilitation de lhabitat) ; Positionner louvrage par rapport à son état de dégradation à un niveau dappréciation partagé au niveau national concernant les dossiers en demande de subvention (Anah); Harmoniser les pratiques des opérateurs à partir du diagnostic technique sur lensemble des éléments composants le bâtiment et ces équipements . 18 9
  10. 10. Un titre Rappel des principes retenus: « Grille dévaluation de la dégradation de lhabitat» avec un reportage photos Principes et forme de la « grille dévaluation du niveau de dégradation » : Conçue selon le type de lhabitat (immeuble collectif, maison individuelle ou logement collectif) ; Fondée sur une logique technique de la visite, sans prendre en compte les parties: sanitaire, environnementale et dusage/ occupation, fortement concernées (cotés) par la grille dinsalubrité ; Outil de recueil douvrage, simplifié, complété par un reportage photos pour des éléments dont la valeur de dégradation est positionnée comme forte ; Deux niveaux déléments choisies: 1. Ceux qui influencent létat, la stabilité et bon fonctionnement - utilisés pour le calcul déléments majeurs de la dégradation ; 2. Ceux qui influencent le coût global de lopération de rénovation. 19 Rappel des éléments retenus pour chacune des grilles dévaluation du niveau de la dégradation Synthèse des éléments à renseigner selon les grilles : Bâtiment collectif: 32 éléments, dont 20 majeurs pour la dégradation (63% poids majeurs), en 5 catégories: Gros œuvre, Étanchéité, Réseaux, Équipements et Autres; Logement en immeuble collectif: 24 éléments, dont 16 majeurs (66% poids majeurs), en 5 catégories: Organisation fonctionnelle du logement, Isolation et ventilation, Réseaux, Équipements et Autres ; Maison individuelle: 35 éléments, dont 24 majeurs (68% poids majeurs), en 6 catégories: Gros œuvre, Étanchéité, Réseaux, Équipements, Organisation fonctionnelle du logement et Autres; 20 10
  11. 11. Un titre Éléments stabilisés 21 Rappel des notes du calcul pour les 3 grilles : Bâtiment collectif, logement en bâti collectif et maison individuelle Les variables quantifiées sont : 1. Létat de louvrage : « bon état = 0 », « à traiter =1» ou « à remplacer = 3 » 2. Ampleur de dégradation : « faible = 25% », « importante = 50% » ou « généralisé = 100% » . Des ajustements sont possibles en fonction du nombre déléments et de niveaux, et/ ou de pièces pour un logement. Deux notes sont obtenues permettant de situer lopération évaluée selon l « Indicateur de dégradation » (ID) en deux zones prédéfinies : - « dégradation moyenne » ou - « dégradation très importante »: Le reportage photos illustre les fortes dégradations (=3). 22 11
  12. 12. Un titre Critères à renseigner 23 Mise en œuvre et suivi de lutilisation de loutil. Deux volets : grille dévaluation de la dégradation et fiche de synthèse du projet (AMO) Élaboration dune fiche synthèse du projet (cadre non juridique) : son objectif est, à partir dune évaluation des besoins constatés, de décrire les 4 grands axes du programme de réhabilitation liés à : 1. la sécurité et la santé des personnes et la stabilité de louvrage ; 2. laccessibilité, lautonomie ou le handicap ; 3. aux économies dénergies et à la préservation du caractère architectural ; 4. lusage de loccupant et au potentiel damélioration. Une note de synthèse dappréciation du programme accompagne la fiche et permet de suivre les phases du projet. Elle inclus aussi lévaluation conventionnelle du gain énergétique « avant - après » et les économies de charges escomptées, ainsi que les besoins spécifiques (adaptation). Les capacités de financement du propriétaire sont étudiées, optimisées et décrites, ainsi que le calendrier de mise en place du programme. La responsabilité des acteurs est engagée à partir de lassistance fournie, sous le contrôle de lAnah. 24 12
  13. 13. Un titre Les grand chantiers du logement et de lurbanisme en 2011 en France. Une politique solidaire, qui répond aux besoins de chacun et surtout aux plus modestes, pour : - lutter contre lhabitat indigne et très dégradé; - lutter contre les situations précaires (hébergement); - adapter les logements à la perte dautonomie; - maîtriser les dépenses dénergie et lutter contre la précarité énergétique. Engagements du gouvernement : - lurbanisme du projet (pour donner des moyens de construction et production de logements); - Grenelle de lenvironnement - Programme « Habiter Mieux » (pour les 3,4 millions de ménages, qui dépensent plus de 10% de charges en énergie) – mobilisation de 1,25 milliards sur 7 ans avec lobjectif de rénover 135 000 logements dici 2013; - introduire « une valeur verte » sur le marché immobilier via le diagnostic et lévaluation de la consommation énergétique dun bien. 25 Conclusion En France nous pouvons distinguer 4 types de diagnostics techniques: 1. les diagnostics réglementaires; 2. les diagnostics institutionnels, conditionnant une subvention publique; 3. les diagnostics techniques immobiliers liés au droit des contrats pour informer le consommateur; 4. les diagnostics spécifiques liés aux projets et matériaux, commandités par le maître douvrage. A lavenir les inspections techniques vont rentrer dans une nouvelle dimension: constater et suivre les consommations dénergie et deau, afin de changer les comportements des usagers pour garantir la performance attendue des bâtiments. 26 13

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