1. INVESTIR À DETROIT - QUESTIONS FREQUENTES
- L'investissement immobilier à Detroit, pourquoi maintenant ?
- Comment vais-je bénéficier de cet investissement et dans quel délai
obtient-on du rendement ?
- Un non-résident peut-il légalement acquérir de l'immobilier aux USA ?
- Peut-il y avoir plusieurs acheteurs pour une même propriété ?
- Vais-je payer des impôts sur les revenus ?
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2. - Aurais-je un titre de propriété en bonne et due forme ?
- Dois-je fonder une LLC ? Pouvez-vous m'aider à la mettre en place ?
- Y-a-t-il d'autre frais que l'investisseur doit régler à part le coût de la
propriété et les « frais de notaire » ?
- Quels sont les frais annuels ?
- Quelle est la qualité des logements que vous proposez à la vente ?
- Comment savoir quelles propriétés sont disponibles ?

3. - Où les propriétés de Detroit sont elles situées ?
- Comment trouvez-vous les propriétés ?
- Quel type de client va louer les maisons ?
- Y-a-t-il une garantie initiale de location et que se passe-t-il quand le
locataire s'en va ?
- Avez vous déjà eu à expulser un de vos locataires ?
- Comment l'investisseur est-il tenu au courant de la gestion de sa
propriété ?

4. - A quel moment vais-je percevoir mes loyers ?
- Y-a-t-il une garantie ?
- Pouvez-vous garantir que les propriétés seront bien entretenues ?
- Pendant combien de temps suggérez vous à l'investisseur de garder son
bien pour obtenir le gain de capital maximum ?
- Quelles sont les perspectives pour les niveaux de loyers dans un futur
proche ?
- Quel est le processus d'achat ?

5. - En quoi êtes-vous meilleur que vos concurrents ? Pourquoi devrions-nous
vous choisir comme notre fournisseur de propriétés locatives ?
Detroit est passé par un bouleversement économique et social que n'a connu aucune
autre ville. Maintenant Detroit vit une renaissance économique et sociale et, sur le long
terme, cette reprise n'aura pas d'équivalent dans aucune autre ville.
L'investissement immobilier à Detroit, pourquoi maintenant ?
C'est bien connu, le marché du logement américain a été en grande difficulté de 2007 à
2010 et commence à peine à se redresser.
L'histoire nous apprend que les zones les plus durement touchées par la déflation
économique connaissent normalement la reprise la plus forte. Cela s'est produit après
la grande dépression et s'est vérifié aussi après les deux grandes récessions qui ont
suivi au milieu des années 70 et à la fin des années 80.
Les trois grands constructeurs automobiles investissent des milliards de dollars pour
rouvrir des anciennes chaines d'assemblage et en construire de nouvelles, ils font
même revenir des ouvriers qui avaient quitté Detroit en participant à leur frais de
déménagement.
Les prix d'acquisition des logements dans les bons quartiers et le nombre important de
candidats locataires font de Detroit une des meilleures opportunités d'investissement
aux USA.
Les logements sont disponibles actuellement pour un prix de vente équivalent à 50-75
% de leur valeur réelle, ce qui offre une bonne opportunité pour les investisseurs.
Les loyers n'ont pas diminué en proportion de cette chute des prix, ce qui a créé un
environnement idéal pour les propriétaires en quête de rendements exceptionnels : Des
prix bas et des loyers élevés représentent une opportunité exceptionnelle pour
l'investisseur averti.
Comment vais-je bénéficier de cet investissement et dans quel délai obtient-on
du rendement ?
Il y a maintenant 5 façons de tirer profit de ces investissements immobiliers. Il est
recommandé de conserver la propriété entre 3 et 6 ans. Une assistance pour la revente
sera disponible lorsque l'investisseur sera prêt.
1) Inferieur au prix du marché- Le niveau de prix des propriétés permet un gain
en capital immédiat.
2) Dollar faible - Pouvoir d'achat supérieur - Le dollar U.S. est proche de son
niveau le plus bas depuis quelques années ! Cela crée une marge de profit

6. additionnelle immédiate de 10-15 % selon la solidité de votre devise nationale !

7. 3) Revenu locatif - Toutes les propriétés produisent un rendement net de 10 à 20
%. Ces rendements nets sont calculés en prenant en compte les principales
dépenses : Taxe foncière, Assurance, Frais de gestion, Vacance locative et
Réparations et Frais de Copropriété, le cas échéant.
4) Futures augmentations de loyer - Alors que la population dans beaucoup de
régions continue de croître et que les financements restent restrictifs pour les
propriétaires- occupants locaux, la demande de location est en augmentation sur
un marché où il n'y a pas de constructions nouvelles (les coûts de construction
dépassent largement les prix actuels). Tant que les prêts resteront difficiles à
obtenir, les loyers augmenteront.
5) Rendement du capital- Au contraire, lorsque le financement redeviendra
facilement accessible pour les acheteurs de logements, la valeur des propriétés
flambera, ce qui compensera largement toute diminution des loyers.
Un non-résident peut-il légalement acquérir de l'immobilier aux USA ?
Oui, notre compagnie est spécialisée dans l'accompagnement des investisseurs
étrangers. Peut-il y avoir plusieurs acheteurs pour une même propriété ?
Oui, la meilleure façon de procéder dans ce cas est de former une LLC avec plusieurs
membres (Limited Liability Company) et d'acheter la propriété au nom de la LLC. Nos
avocats peuvent constituer pour vous la LLC.
Vais-je payer des impôts sur les revenus ?
Oui, les investisseurs doivent déclarer leurs impôts U.S annuellement. Nous avons des
conseillers fiscaux francophones spécialisés dans les déclarations des non-résidents
qui peuvent vous assister, vous pouvez aussi utiliser vos comptes d'épargne pour les
revenus à impôts différés.
Aurais-je un titre de propriété en bonne et due forme ?
Toutes les propriétés sont livrées avec un titre de propriété équivalent à celui qu'on
trouve en France, libre de tout gage et autres charges. Un examen du titre est effectué
par l'avocat qui clôture la transaction et l'assurance du titre est une protection
supplémentaire qui évitera toute réclamation dans le futur. Les couts pour l'examen et
l'assurance du titre sont généralement compris dans les frais de clôture décrits plus bas

8. Dois-je fonder une LLC ? Pouvez-vous m'aider à la mettre en place ?
Oui, nous encourageons nos clients à mettre en place une LLC car cela diminue vos
responsabilités en matière fiscale et nous vous aidons à la mettre en place.

9. Y-a-t-il d'autre frais que l'investisseur doit régler à part le coût de la propriété et
les « frais de notaire » ?
Il n'y a pas de frais supplémentaires. Seulement les frais de signature d'acte
authentique qui comprennent les honoraires d'avocat, la recherche et l'assurance du
titre de propriété, le prorata de la taxe foncière applicable et les frais d'enregistrement
de la propriété qui représentent environ 2 à 5 % du prix d'achat.
Quels sont les frais annuels ?
Ces frais comprennent les frais de gestion (10 % du loyer encaissé) ; la taxe foncière
annuelle (environ 3,5 % du prix d'achat) ; l'assurance de la propriété (500 à 900 $ par
an en fonction de l'âge de la propriété).
Quelle est la qualité des logements que vous proposez à la vente ?
Toutes les propriétés sont récemment rénovées afin d'être prêtes à la location. Elles
bénéficient d'une garantie d'un an sur la plupart des postes importants.
Comment savoir quelles propriétés sont disponibles ?
Sur votre demande, nous vous ferons parvenir une liste des propriétés disponibles avec
les prix. Où les propriétés de Detroit sont elles situées ?
Nos propriétés sont situées dans les quartiers parmi les meilleurs de Detroit. Parmi eux,
on trouve...
Rosedale Park (une des zones les plus riches de Detroit)
The University District (Au cœur de la ville - tout proche de l'Université de Detroit)
Northwest Detroit (à trois km du siège mondial de Ford)
Old English Village (qui borde Grosse Pointe (une des banlieues les plus riches de
Detroit), avec un accès facile au Lac St Clair)
Comment trouvez-vous les propriétés ?
Notre équipe recherche les meilleures affaires disponibles dans les zones de Detroit qui
sont en voie de stabilisation, nous avons des relations avec les banques qui gèrent les

10. listings de biens et nous avons donc accès aux meilleures propriétés locatives. Nous
appliquons des procédures de sélection très strictes afin d'acquérir les propriétés qui
offrent le meilleur rendement et un risque minimal. Nous évitons les zones à risque (fort
taux de crimes, mauvais emplacement, etc)
Quel type de client va louer les maisons ?

11. Les familles de la classe ouvrière avec des revenus solides et réguliers et des
antécédents favorables en tant que locataires. Les revenu par foyer de nos locataires
se situe en général entre 30 et 50.000 $ annuels, et les loyers mensuels entre 650 et
1.000 $ (situés à, ou en dessous de, 40 % du revenu brut du foyer). 70 % de nos
propriétés sont louées à des locataires traditionnels, et environ 30 % pour la Section 8
(loyers subventionnés par le gouvernement).
Y-a-t-il une garantie initiale de location et que se passe-t-il quand le locataire s'en
va ?
Dans la plupart des cas, chaque propriété est proposée avec une garantie de location
d'un an qui comprend la recherche de locataire. A expiration de la garantie, le
gestionnaire de propriété continue son travail et collecte les loyers pour le compte de
l'investisseur.
Avez vous déjà eu à expulser un de vos locataires ?
Notre équipe de gestion essaye toujours de trouver un compromis grâce auquel le
locataire peut payer la totalité de son loyer. Bien que les expulsions ne soient pas
chose courante avec nos propriétés, l'Etat du Michigan permet de régler rapidement et
immédiatement les conflits avec les locataires mauvais payeurs.
Comment l'investisseur est-il tenu au courant de la gestion de sa propriété ?
Nous encourageons toujours les acheteurs à communiquer avec la société de gestion.
Notre manager utilise également un portail immobilier sur internet, où les propriétaires
peuvent vérifier le statut de leur propriété à tout moment : http://www.propertyware.com
A quel moment vais-je percevoir mes loyers ?
Les loyers sont collectés entre le 1er et le 5 de chaque mois. Les loyers (moins les frais
de gestion) sont distribués du 12 au 15 de chaque mois. Les investisseurs recevront
leur 1er loyer 30 jours après la clôture de l'achat de leur propriété.
Y-a-t-il une garantie ?
Oui. Chaque propriété est proposée avec une garantie d'un an qui couvre les
principaux appareils et systèmes comme :
• Plomberie
• Electricité
• Chauffe-eau

12. • Climatisation
• Chaudière
• Four/cuisinière
• Lave vaisselle
• Réfrigérateur

13. Broyeur d'évier
Pouvez-vous garantir que les propriétés seront bien entretenues ?
Si l'on considère le type de locataires que nous attirons, nos propriétés sont mieux
entretenues que les autres. Les principales responsabilités en termes de maintenance
sont dans les mains du gestionnaire et nous travaillons avec les meilleurs dans le
domaine. Bien sur, nos gestionnaires (comme tout le monde dans l'immobilier U.S.
aujourd'hui) sont sur un marché compétitif. Tout le monde essayant de trouver des
clients propriétaires, ces gestionnaires tentent de nous satisfaire en permanence afin
que nous continuions à leur envoyer de nouveaux clients et faire en sorte que leurs
clients existants continuent à leur faire confiance.
Pendant combien de temps suggérez vous à l'investisseur de garder son bien
pour obtenir le gain de capital maximum ?
Nous suggérons de conserver la propriété pour un minimum de 3 à 5 ans pour obtenir
le potentiel de gain maximum.
Quelles sont les perspectives pour les niveaux de loyers dans un futur proche ?
On s'attend à ce que les loyers restent stables et/ou augmentent en 2015 car les
restrictions sur les prêts empêchent les familles d'acheter (ce qui produit plus de
locataires). L'inventaire de constructions nouvelles restera faible. La croissance de la
population et la migration vers Detroit depuis le reste des Etats-Unis continue d'être
forte, ce qui soutient la demande.
Quel est le processus d'achat ?
Identifiez la propriété que vous souhaitez acquérir et remplissez le formulaire de
réservation qui correspond.
1. Signez et retournez le document avec un acompte de 10 % du prix de vente sur
un compte séquestre, pour réserver formellement la propriété. La signature de
l'acte authentique prendra environ entre 15 et 30 jours.
2. L'inspection (le cas échéant) et l'assurance seront mises en place avant la
signature de l'acte authentique.
3. Les documents pour la signature de l'acte authentique seront envoyés par e-mail
à l'acheteur. Le transfert de propriété sera effectué à la réception des documents

14. de clôture signés et des fonds restants à régler.
4. Gestion de propriété- Votre gestionnaire se mettra en contact avec vous pour
une transition en douceur des contrats en cours.

15. 5. Titre de propriété- Votre titre vous sera envoyé après que le comté l'ait enregistré
dans ses registres. Cela prend environ 60 à 90 jours.
En quoi êtes-vous meilleur que vos concurrents ? Pourquoi devrions-nous vous
choisir comme notre fournisseur de propriétés locatives ?
Toutes nos logements sont des biens en pleine propriété (bâtiment et le terrain), ils sont
tous rénovées et occupées à 100 % par des locataires rigoureusement sélectionnés ou
par des bénéficiaires de l'aide au logement Section 8, et génèrent des revenus des la
signature de 'acte authentique.