Cette année, plus de 220 000 lots ont été passés au crible, à Paris mais aussi pour la première fois dans le 92 et 94. Il en ressort deux enseignements majeurs : la stabilisation des charges de copropriété pour 2016 et la hausse de l’investissement dans les travaux.

1. 6ème Observatoire des charges de
copropriété du Grand Paris
Année 2016
@fnaimidfJeudi 22 juin 2017

2. Un Observatoire sans équivalent
La FNAIM du Grand Paris, acteur majeur du secteur privé en
copropriété
>675 syndics de copropriété
> 300 millionsd’euros de chiffre d’affaires
2

3. Un Observatoire sans équivalent
Méthodologie la plus fiable
>Fondée sur les écritures comptables extraites directement de la
comptabilité des syndics
>Données remontées automatiquementvia les logiciels de gestion des
syndics de copropriété
>Eléments anonymisés et contrôlés par un huissier de justice
3

4. Un Observatoire sans équivalent
Une représentativité inégalée sur la métropole du Grand Paris
> Un panel élargi aux départements du 92 et 94
> Représentant 6 millions d’habitants concernés (75, 92, 94)
> Plus de 220 000 lots analysés
>> 16,1% des lots de copropriété de Paris (soit +15% qu’en 2015)
>> 18,5% dans les Hauts de Seine
>> 15,7% dans le Val de Marne
>27,7lots en moyenne par immeuble
4

5. Observatoire 2016:
2 enseignements majeurs
de l’investissement (travaux) en copropriété
des charges de copropriété
5
Stabilisation
Hausse

6. Paris

7. Indices:
Stabilisation des charges de copropriété en 2016
> Indice 2016 des charges de copropriété établi à 90,26 vs 90,29 en 2015
> Une stabilisation des charges au cours de l’année 2016
-0,03 % pour les immeubles avec chauffage collectif
-0,04 % pour les immeubles sans chauffage collectif
> Un montant moyen des charges de 36,10 € /m² et 2 021,32 €/lot
7

8. Indice général FNAIM du Grand Paris des
charges de copropriété
8
100
92,6
90,3 90,26
88
90
92
94
96
98
100
102
2013 2014 2015 2016

9. Indices des principales charges de
copropriété à Paris
9
Principaux postes
100
95,29
100
99,34
100
54,74
100
67,87
100
79,81
100
119,16
100
120,13
100
179,99
100
111,45
2013 2014 2015 2016
2013 (base
100)
2014 2015 2016
Eau 100 100,2 95,4 95,29
Électricité 100 98,1 100,7 99,34
Chauffage coll. 100 75,3 57,4 54,74
Ascenseurs 100 84,2 68,2 67,87
Assurances 100 85,3 76,1 79,81
Hon. Syndic 100 106,3 118,0 119,16
Autres
honoraires
100 105,2 106,5 120,13
Impôts Taxes 100 117,7 173,4 176,90
Salaires 100 106,0 108,1 111,45

10. Les postes de charges stables à Paris: eau, impôts,
ascenseurs, honoraires de gestion des syndics
10
> Eau: -0,70%
> Ascenseurs: -0,49%
> Honoraires de gestion de syndics: +0,99%
> Impôts: +0,20%
Ils représentent 32% du total des charges.

11. Focus sur les honoraires de syndics
11
0
50
100
150
200
250
300
2013 2014 2015 2016
Honoraires annexes (hors forfait)
Honoraires de gestion (forfait)
Evolution de l’indice des honoraires de syndics
(total) entre 2013-2016
100
105,8
114,78
118,8
90
95
100
105
110
115
120
125
2013 2014 2015 2016
Honoraires des syndics (forfait et hors forfait)
Evolution du montant (€/lot) des honoraires
de syndics (forfait et hors forfait)
entre 2013-2016
Total
honoraires de
syndics
100 105,8 114,78 118,80

12. Stabilisation des honoraires des syndics
> Après l’augmentation induite par loi ALUR (+11% en 2015, + 18%
entre 2013-2015), stabilisation des honoraires de gestion des syndics
en 2016 :
>> Honoraires de gestion de syndics: +0,99%
>> Malgré l’accroissement de la charge de travail
>> Effets de l’intégration de nombreux services dans le forfait
>> Rapport de la Cour de Cassation confirme le peu de recours
12

13. Les plus fortes baisses: électricité et
chauffage
> Les syndics de la FNAIM du Grand Paris, premiers acteurs de la
modération des charges
> Chauffage collectif: -4,60% à Paris
>> travaux d’économie de chauffage et courbe climatique ascendante
> Electricité: -1,30% à Paris
13

14. Les hausses les plus importantes:
assurances, salaires et charges, charges
financières et honoraires de syndics annexes
> Salaires et charges: +3,10% à Paris
>> Conséquence de l’obligation de souscription prévoyance et mutuelle (début 2016)
> Assurances: +4,90%
> Charges financières: +2,30% à Paris
> Honoraires de syndics annexes (hors forfait annuel): + 12,80%
14

15. Montant et évolution des charges de copropriété
par lot et par m² (2016 vs 2015) à Paris
15
€ par m2 € par lot
Évolution
%
Compte Libellés comptes 2015 2016 2015 2016
2015
/2016
60
Achat de
matières et
fournitures
9,36 9,14 524,16 511,58 -2,4
61
Services
extérieurs
12,54 12,54 702,24 702,24 0,00
62
Frais
d'administration
4,65 4,61 260,4 258,05 -0,90
63 Impôts et taxes 1,37 1,37 76,72 76,87 0,20
64
Frais de
personnel
8,16 8,41 456,96 470,85 3,10
66
Charges
financières et
emprunts
0,03 0,03 1,68 1,72 2,30
Total 36,11 36,10 2 021,89 2 021,32 -0,03
524,16
702,24
260,4
76,72
456,96
1,68
511,58
702,24
258,05
76,87
470,85
1,72
Achat de matières et fournitures
Services extérieurs
Frais d'administration
Impôts et taxes
Frais de personnel
Charges financières, emprunts
2016 2015

16. Evolution des principaux postes de charges
par lot et par m² (2016 vs 2015) à Paris
16
2016 2015
235,16
115,79
283,26
139,60
101,60
194,80
54,40
76,72
424,69
234,92
114,28
270,23
138,92
106,58
196,7
61,36
76,87
437,85
eau
électricité
chauffage coll.
assurances
ascenseurs
syndics honoraires forfait.
autres honoraires
impôts et taxes
salaires
€ par m² € par lot
Evolution
%
Compte
Libellés
comptes
principaux
2015 2016 2015 2016
2015
/ 2016
601 eau 2,00 2,00 235,16 234,92 -0,10
602 électricité 1,60 1,58 115,79 114,28 -1,30
603 chauffage coll. 5,20 4,96 283,26 270,23 -4,60
614 ascenseurs 2,08 2,07 139,6 138,92 -0,49
616 assurance 1,70 1,78 101,6 106,58 4,90
621
syndics hon.
forfaitaires
3,53 3,51 194,80 196,70 0,99
622/623
/624
autres
honoraires
1,02 1,15 54,40 61,36 12,80
63 impôts et taxes 1,37 1,37 76,72 76,87 0,20
64 salaires 8,16 8,41 424,69 437,85 3,10
Autres charges 10,72 10,64 395,87 383,60 -3,09
Total comptes
principaux
36,11 36,10 2 021,89 2021,32 -0,03%

17. Hauts de Seine et Val de Marne

18. Montant des charges de copropriété par lot
dans le 92 et le 94, comparé à Paris
18
Comparaison
avec Paris € par lot
Compte Libellés comptes 75 92 94
60
Achat de matières et
fournitures
511,58 597,31 571,16
61 Services extérieurs 702,24 394,95 374,22
62 Frais d'administration 258,06 192,94 179,67
63 Impôts et taxes 76,87 108,00 93,87
64 Frais de personnel 470,85 417,82 358,46
66
Charges financières et
emprunts
1,72 0,18 0,25
Total 2 021,31 1 711,19 1 577,63

19. Principaux postes de charges par lot dans le
92 et 94, comparés à Paris
19
Comparaison
avec Paris
€ par lot
Compte
Libellés comptes
principaux
75 92 94
601 eau 234,92 242,85 224,33
602 électricité 114,28 116,06 108,76
603 chauffage coll. 270,23 268,47 265,50
614 ascenseurs 138,92 139,09 131,15
616 assurance 106,58 115,84 103,74
621
syndics hon.
forfaitaires
196,70 148,96 135,00
622/623/6
24
autres
honoraires
61,36 55,71 51,52
63 impôts et taxes 76,87 102,85 88,11
64 salaires 437,85 369,34 336,45
Autres charges 383,60 152,01 133,07
Total comptes principaux 2021,32 1711,19 1 577,63

20. TRAVAUX

21. La part d’investissement consacrée aux
travaux à Paris, 92 et 94
21
Total des charges (par
lot)
2021,32 1711,19 1577,63
Total des travaux 3565 2640 1906
Ratio charges/travaux 1,76 1,54 1,26
Département
concerné
75 92 94

22. Augmentation de la part d’investissement
consacré aux travaux
22
>Le ratio travaux/charges à Paris en 2016: 1,76€ contre 1€ en
2014
>> 1,54€ dans le 92, et 1,26€ dans le 94
> Les Franciliens à nouveau confiants dans leur patrimoine
> Question du financement des travaux
>> Quel impact aura le fonds de travaux en 2017?
>> Quels financements sont possibles

23. Les charges de copropriété se sont stabilisées, ainsi que les
honoraires des syndics
Les syndics, acteurs de la vigilance au service de l’entretien des
copropriétés privées
La FNAIM du Grand Paris produit donc un outil capital d’aide à la
décision des acteurs du logement.
En effet, le Maire et le gestionnaire de l’immeuble sont les deux
seuls acteurs dans la chaîne du logement engagés sur le long
terme, pour accompagner les habitants
23
En conclusion

24. Annexes

25. Annexes
> Part des immeubles en copropriété à Paris, 92 & 94
> Typologie des immeubles parisiens
>Critères d’appréhension des charges de copropriété
>Audit et contrôle de la méthode et des résultats par un
huissier de justice
>Les Comptes de Charges de Copropriété
>Plan comptable sur 3 ans
25

26. La part des immeubles en copropriété à
Paris, 92 & 94
26
55%
45%
Département 75
Immeubles en
copropriété
privée
autres
immeubles
52%48%
Département 92
(estimation)
51%49%
Département 94
(estimation)

27. Typologie des immeubles parisiens en
fonction de la date de construction
Après 1960
Avant 1918
1918 à 1960
27

28. Critères d’appréhension des charges de
copropriété
>L’analyse des coûts de copropriété est effectuée à la fois
par lot moyen et par m² de surface assurée.
>La surface assurée est le critère universel pour les
copropriétés. Elle comprend l’ensemble du bâtiment dont
les parties communes, consistance même de la
copropriété.
En copropriété, le mètre carré, c’est le mètre carré assuré
29

29. Audit et contrôle de la méthode et des
résultats par un huissier de justice
>Cet observatoire des charges de la copropriété sur le Grand Paris est la
propriété de la Chambre FNAIM Grand Paris, sous la responsabilité de
Pierre-Hervé Léturmy, son secrétaire général adjoint.
>Après avoir été communiquées par les SSII en charge du traitement des
données comptables des Cabinets de Syndic, ces données sont traitées et
rendues anonymes par un officier ministériel, Maître Vittu, huissier de
justice.
>Le rôle de ce dernier est de garantir la provenance des données collectées,
leur utilisation sous forme anonyme, et leur intégrité.
>Les fichiers sont ensuite transmis anonymement à Orsières Conseil, en
charge des calculs statistiques et de l’analyse économique.
30

30. Les Comptes de Charges de Copropriété
>Sont analysés dans cette étude tous les comptes de « la classe 6 » du plan
comptable :
- 60 : Achats de matières et fournitures (eau, électricité, chauffage collectif et
énergie,…)
- 61 : Services extérieurs (ascenseur, contrat de maintenance, assurances,…)
- 62 : Frais d’administration et honoraires (forfait syndic, autres honoraires,…)
- 63 : Impôts et taxes
- 64 : Frais de personnel
- 66 : Charges financières des emprunts, agios ou autres
- 67 : Charges pour travaux et opérations exceptionnels
- 68 : Dotations aux dépréciations sur créances douteuses
31

31. Plan comptable
sur 4 ans - Paris
32
Classe 6 Comptes de charges - surfaces m2 2013 2014 2015 2016
60 Achat de matières et fournitures 14,64 13,19 9,365 9,14
601Eau (compteur général)
602Electricité
603Chauffage, énergie et combustible
604Achats produits d’entretien et petits équipements
605Matériel
606Fournitures
61 Services extérieurs 13,5 11,1 12,54 12,5
610Téléphone loge, abonnement réseaux câblés
611Nettoyage des locaux
612Locations immobilières
613Locations mobilières
614Contrats de maintenance et asc. +vmc
615Entretien et petites réparations
616Primes d'assurance
62 Frais d’administration et honoraires 3,95 4,2 4,65 4,61
621Rémunération du syndic sur gestion copropriété
622Autres honoraires du syndic
623Rémunération de tiers intervenants
624Frais du conseil syndical
63 Impôts – taxes et versements assimilés 0,79 0,93 1,37 1,37
632Taxe de balayage
633Taxe foncière
634Autres impôts et taxes
64 Frais de personnel 7,11 7,56 8,16 8,41
641Salaires
642Charges sociales et organismes sociaux
643Taxe sur les salaires
644Autres (médecine du travail, mutuelles, etc.)
66 Charges financières des emprunts ou autres 0,03 0,03 0,03 0,03
661Remboursement d’annuités d'emprunt
662Autres charges financières et agios
67 Charges pour travaux et opérations exceptionnelles 22,92 34,78 17,44 17,43
671Travaux décidés par l’A.G (ravalement, couverture brisis)
672Travaux urgents
673Études techniques, diagnostic, consultation
677Pertes sur créances irrécouvrables
68 Dotations aux dépréciations sur créances douteuses 0 0 0 0