Le document aborde les différentes solutions d'hébergement pour les entreprises à Paris, en mettant l'accent sur des options telles que le co-working, les incubateurs et les pépinières. Il fournit des analyses de coûts, des comparaisons entre différents types de baux, et des données sur le marché de l'immobilier d'entreprise. Enfin, il présente des exemples d'espaces de coworking et des incubateurs disponibles à Paris.

1. Pépinière, incubateur, co-working,…
Où et comment héberger
votre société à moindre frais
Animé
par
:
Amaury
de
Buchet
GreenSpace
Paris,
Résidence
d’entrepreneurs
27.11.2012
Connecting Startups
@Connect_Startup

2. Les différentes solutions d’hébergement
1. bail commercial 3/6/9
2. centre d'affaires
3. bail précaire
4. sous-location de bureaux
5. le co-working
6. incubateurs et pépinières

3. Comprendre le marché de l’immobilier
d’entreprise

4. Des loyers moyens qui ne baissent pas
Auxquels il faut rajouter les services : énergie, multi-techniques, sécurité, mobilité

5. Quelques données générales d’exploitation
• Coût moyen d’exploitation (source IPD France 2007) :
– Loyers : 437 € / m2 en France, vs 630 € / m2 en GB
– par occupant/poste : 10 012 € en France vs 7 385 € en GB
– Avec des écarts entre 14,5K€ en IdF, 8,7K€ au minimum en France
– Dont plus de 50% pour les loyers, un peu moins pour les services
– A rapporter au salaire chargé de vos employés …
• Ratios surface utile :
– Par occupant : 23m2 à Paris, vs 12m2 à Londres
– Net / brut : 57% en France, vs 82% en GB
• Les solutions temporaires (bureaux équipés et bail précaire)
suscitent un intérêt croissant
– puisque 8% des entreprises envisagent cette solution en 2012, 2 fois
plus qu’en 2011 (4%)
– Source baromètre BureauxLocaux oct 2012

6. Centres d’affaires
• ServCorp, Regus, Multiburo, Ateac, …

7. Centres d’affaires Multiburo"
(autres adresses Troca, bd
Sébastopol, gare de Lyon, Champs
Elysees, Montaigne)
7

8. Le bail précaire / convention d’occupation
dérogatoire
• Dérogation au statut du bail commercial (minimum 9
ans) :
http://www.cartonspleins.fr/louer-des-bureaux-pour-
moins-de-2-ans-quel-bail-choisir/
• Comment faire pour sous-louer ses bureaux :
http://www.cartonspleins.fr/sous-louer-ses-bureaux-les-
regles-et-les-avantages/

9. Le co-working : une solution économique ?
Comparaison pour 4 postes entre un bail commercial ou
précaire et une solution de type coworking
Hypothèses :
• le prix de référence du quartier : 360 euros HC HT / an,
• X 2 coefficient espaces communs sur une petite surface
(salle de réunion / kitchenette / entrée / couloir)
• + (base 35m2) 26 € de charges, 50 € de chauffage, 30 €
d’internet / mois
• + services de base (ménage, petites réparations, …)
• + mobilier (bureaux, chaises, rangement) et équipement
(ménage, kitchenette, téléphone).

10. Décaissement au démarrage de l’activité
Tarif
HT
Local
vide
Paris
XIe
Bureaux
en
co-­‐working
Hypothèse
Local
de
36m2
avec
un
Pour
un
bureau
fermé
de
standing
de
18m2
loyer
de
1080
€
/
mois
+
avec
package
de
base
(charges,
services,
charges
de
27
€
/
mois
meubles,
animaNon)
à
1080
€
/
mois
Tarif
au
m2
HT
HC
/
an
360
€
720
€
Dépôt
de
garanNe
3
mois
–
3240
€
3
mois
–
3240
€
CauNon
Souvent
si
bail
3/6/9
Non
Avance
loyer
1
mois
–
1080
€
3
mois
–
3240
€
Honoraires
agence
3,5
mois
–
3780
€
0
Avance
sur
charges
2
mois
–
54
€
0
InvesNssements
bureaux
/
1
900
€
0
matériel
(4
postes)
InstallaNon
tel
/
internet
55
€
(3
semaines)
0
(immédiat)
TOTAL
10
109
€
(hors
cauNon)
6
480
€
Différence
-­‐
3
629
€

11. Coûts annuels d’exploitation
Tarif
HT
Local
vide
Paris
XIe
Bureaux
en
sous-­‐loca@on
Hypothèse
Local
de
36m2
avec
un
Pour
un
bureau
fermé
de
standing
de
loyer
de
1080
€
/
mois
+
18m2
avec
package
de
base
(charges,
charges
de
27
€
/
mois
services,
meubles,
animaNon)
à
1080
€
/
mois
Loyer
12
960
€
12
960
€
Charges
locaNves
324
€
0
Abonnements
et
consommaNons
960
€
0
(eau,
gaz,
électricité,
internet,
téléphone)
Assurances
1000
€
0
AmorNssement
mobilier
+
matériel
950
€
0
Services
de
base
(ne`oyage,
travaux
2
400
€
0
d’entreNen
des
locaux,
maintenance
des
installaNons,
accueil,
sécurité,
courrier,
…)
Forfait
animaNon
0
Inclus
TOTAL
18
594
€
(hors
cauNon)
12
960
€
Différence
-­‐
5
622
€

12. Bilan
• Un investissement (en €) au démarrage de l’activité
inférieur de 36%
• Des charges annuelles de fonctionnement inférieures de
30%
• Sans compter :
– un niveau de prestations général très supérieur à la moyenne
(accès internet, bâtiments, salle de gym, cafeteria équipée, …),
– la présence / les échanges avec les autres entreprises,
– la valeur de l’éco-système,
– la qualité de la localisation,
– les réductions négociées auprès de fournisseurs, …
• Mais une solution qui redevient intéressante pour plus
de 5 personnes

13. Le co-working, une solution en plein essort
Toutes les données
concernant le coworking
sont tirées de Global
Coworking survey 2012
(Deskmag)
Seulement 21% des espaces de coworking font partie d’un réseau (association, franchise, autre)

14. Qui sont les coworkers ?
38% des coworkers sont des femmes : 42% en Europe vs 37% en Amérique du Nord

15. L’espace de coworking typique
• 41 postes (occupés à 55% à un instant T)
• Une location pour un poste de travail d’environ :
– mensuelle €350 à Paris (entre €250 et €450), €200 en Europe, $250 aux Etats-
Unis,
– et journalière à partir de €10 ou $12.50
• Un hébergement composé :
– De bureaux équipés : table, chaise, rangements, …
– Des espaces communs équipés : salles de réunion / détente, cafeteria,
sanitaires, …
– Des services : internet, climatisation, sécurité d’accès / incendie, café, …
• Une communauté composée :
– d’interactions entre coworkers : principalement casual small talk, la
simple présence d’autres travailleurs, partage de compétences et de
conseils (plus de 60%),
– d’évènements : principalement d’évènements de networking (repas en
commun, …), ateliers (juridiques, …), présentations / sessions
d’information (plus de 65%)

16. Communauté : les interactions

17. Communauté : les évènements

18. Quelques espaces de coworking à Paris

19. Choisir son espace de coworking : le Team
La Mutinerie : Eric, Antoine et
William van den Broek, Fred et
Xavier
Soleilles Cowork : Sandrine Benattar,
Marie Khayat, Nadine Louchart, Claude et
Christine
La Cantine : Nathanaël Sorin-Richez, Paul
Richardet, …
Greenspace : Amaury de Buchet, Vanessa
Flizot

20. Choisir son espace de coworking : le Team
(suite)
DojoCréa : Frédéric Dembak,
John Lewis
Lawomatic : Anne Claire Pâris
François-Emmanuel Lamellière
La Ruche : Charlotte Hochman,
Miora Ranaivoarinosy, Elodie
Bouchot
Community Space : Luc Legay,
François Duport

21. Choisir son espace de coworking : le Team
(suite …)
Studios Singuliers : Camille
Garnier, Sébastien Malcotti, Basil
Samson
Mais aussi :
Le Laptop (Pauline Thomas), La
Poussinade (Jonathan Dhiver),
Médiavillage (Setareh Farsi) le Labo de
l’Edition, et de nombreux espaces dans
des agences : Le Tank, Wallace, Chugulu,
Af83, …

22. Incubateurs et pépinières de la ville de Paris
Ile de France : 74 incubateurs et pépinières (en janvier 2011), dont 17 sur Paris
Intra-Muros pour un total de 9 000 m2 (SHON)!

23. Incubateurs « académiques »"
Blue Factory (ESCP Europe)
http://blue-factory.eu/fr/
Paris Biotech
http://www.parisbiotech.org/
Sciences Po Entrepreneurs
http://sciencespo.fr/entrepreneurs/
http://www.institut-vision.org/
index.php?
option=com_content&view=articl
e&id=229&Itemid=135&lang=fr
Agoranov
www.agoranov.com
Telecom ParisTech entrepreneurs
Novancia http://entrepreneurs.telecom-paristech.fr/
http://www.novancia.fr/-
Creez-votre-entreprise-
avec-l-.html
23

24. Autres incubateurs à Paris …
Paris Pionnières
http://www.parispionnieres.org/
Les Ateliers de Paris
http://www.ateliersdeparis.com/
Incubateur du 104
http://www.104.fr/les_espaces/equipements/
l_incubateur.html
http://www.neuillylab.com/
Pépinière 27
http://www.pepiniere27.fr/

25. 25"

26. Paris Innovation Réunion"
Hébergement : 300 € / m2 / an"
Animation : 10-12 K€ / an"
26
Source : http://www.flickr.com/photos/48426341@N04/page2/

27. Paris Innovation Belleville"
Hébergement : ??? € / m2 / an"
Animation : 10-12 K€ / an"
27"

28. Paris Innovation Masséna"
Hébergement : 280 € / m2 / an"
Animation : 10-12 K€ / an"
28"

29. Paris Innovation Nord-Express"
Hébergement : 230 € / m2 / an"
Animation : 10-12 K€ / an"
29"

30. Hébergement : 150 € / poste / mois"
Animation : 1000 € / mois"
30"

31. Paris Innovation Bourse"
Hébergement : 450 € / m2 / an"
Charges : 500 € / lot / mois"
Animation : 10-12 K€ / an"
31

32. Incubateur Institut de la Vision"
Hébergement : ???"
Animation : 850 € / mois"
32

33. Pépinière Paris République (CCIP / SCIEGE
Activités)
République
770 m² offrant des bureaux de 26 à 84 m² et un open space
Tarifs 2010 :
• 300 €HT/CC/m²/an pour les bureaux non meublés,
• 330 €HT/CC/m²/an pour les bureaux meublés
• et 300 €HT/CC/mois par poste de travail en open space
Autre site à Soleillet
33

34. En conclusion
Solu@on
Budget
mini
Nb
de
Commentaire
postes
Bail
commercial
NS
standard,
pas
vraiment
compaNble
avec
une
société
en
créaNon
avec
peu
de
3/6/9
cash
et
de
visibilité
Centre
d’affaires
600
€
1
à
4
très
bien
si
vous
avez
une
acNvité
de
standing
/
a
forte
valeur
ajoutée,
souvent
qui
ne
soit
pas
une
profession
libérale.
Très
cher
sinon
(nbses
opNons
payantes)
Bail
précaire
1400
€
3
à
12
certains
propriétaires
acceptent
de
vous
louer
un
bien
excepNonnellement
pour
une
durée
inférieure
à
23
mois
(pour
des
raisons
de
travaux,
...).
Parfois
de
très
bons
plans,
généralement
de
bouche
à
oreille,
ou
des
annonces
mélangées
à
d'autres
comme
sur
www.vivastreet.com
Compter
environ
4
à
6
m2
par
personne
+
40
à
50%
pour
les
surfaces
communes
(salle
de
réunion,
entrée,
kitchene`e,
toile`es)
selon
la
surface
totale.
Sous-­‐locaNon
de
900
€
3
à
12
il
existe
de
très
nombreuses
offres
sur
des
sites
comme
bureaux
www.bureauxapartager.com
.
Un
très
bon
rapport
généralement,
mais
a`enNon
aux
frais
auxquels
on
ne
pense
pas,
notamment
les
espaces
/
services
communs
et
l'équipement
/
mobilier.
À
privilégier
si
vous
êtes
plus
de
5
Coworking
350
€
1
à
4
facturaNon
souple
au
poste
de
travail.
Il
en
existe
plus
de
20
sur
Paris,
voir
sur
des
sites
comme
www.eWorky.com
ou
www.Neo-­‐nomade.com
.
Les
tarifs
vont
de
250
à
450
euros
HT
/
mois,
généralement
tout
inclus,
selon
le
lieu,
le
type
de
services
et
l'animaNon.
À
privilégier
si
vous
êtes
1
a
4,
et
cherchez
à
développer
des
relaNons
/
échanges
avec
d'autres
entrepreneurs
Incubateur
/
900
€
3
à
12
les
moins
chers
(au
poste)
car
subvenNonnés.
Pour
des
projets
innovants
pépinière
(souvent
sur
base
technologique),
sur
dossier
/
comité
de
sélecNon.
Ils
ouvrent
généralement
le
droit
à
des
subvenNons
spécifiques
(PIA
à
Paris
par
exemple)
et
disposent
d'une
offre
d'accompagnement/animaNon

35. Références
• https://www.deskwanted.com/
• http://www.deskmag.com/
• http://www.sharedesk.net/
• http://www.neo-nomade.com/
• http://www.eworky.com/
• http://www.bureauxapartager.com/
• http://search.vivastreet.com/annonces-location-bureaux+ile-de-
france?lb=new&search=1&start_field=1&keywords=bureaux
+paris&cat_1=82&searchGeoId=2&end_field=
• http://www.cartonspleins.fr/
• http://www.mon-incubateur.com/site_incubateur/incubateurs?zip=75
• http://www.tripline.net/trip/
Paris_Coworking_Tour-6414410553701005870A86DB1589E1F6

36. Contact
"
By UlyssCo
28, rue du Chemin Vert I 75011 Paris I France
Tél. : +33 1 43 38 1398 I Mob : + 33 6 60 44 0412
Contact : amaurydebuchet@ulyssco.com
Twitter.com/adebuche
www.facebook.com/Greenspace.Paris
36"