1. Observatoire de l’Immobilier de Bureaux
n°33 - 1 er
semestre 2010
Point de vue
Sommaire Au regard du semestre précédent, le premier semestre 2010 est marqué par une certaine
stabilité quant au stock de bureaux de seconde main disponibles et au volume de
tendancéco commercialisation constaté (17 000 m2).
> Point de vue P. 1
Comme habituellement, plus de 50 % de la commercialisation repose sur moins de dix
> Évènements et implantations P. 1 opérations.
> L’offre de bureaux P. 2
Avec un cumul de 12 136 m2, le stock de bureaux neufs immédiatement disponibles représente
> La commercialisation P. 3
14 % du stock total. C’est une situation nouvelle et positive sur le marché rouennais qui a
> Les prix P. 4
longtemps souffert d’une carence d’immeubles neufs.
Les preneurs potentiels de bureaux à la location disposent donc d’une offre conséquente et
Dieppe variée à tous points de vue : secteur géographique, niveau de prestations et prix.
Dans ce contexte et avec des perspectives économiques peu encourageantes, les bailleurs
doivent maintenant faire preuve de réactivité et de souplesse pour séduire des locataires
Le Havre potentiels. Le niveau des loyers reste stable autour de 100 € H.T/m2/an pour l’ancien et 130
Rouen
à 150 € H.T/m2/an pour le neuf.
Nous ne constatons pas encore de phénomène d’arbitrage sur des biens anciens qui pourtant
Périmètre d’étude : La CREA nécessiteraient une mise à niveau en termes d’agencements intérieurs mais aussi de mise
aux normes énergétiques et thermiques. L’offre de bureaux proposés à l’acquisition reste
Comparaison
donc pour l’instant très faible face à une demande toujours présente, en particulier pour des
Chiffres clés 1er avec le 1er
en m2
semestre 2010 semestre surfaces petites et moyennes.
2009
Stock Thierry DEMEILLIERS
immédiatement ALLAN BEKER
12 136 + 5 102
disponible de
bureaux neufs
Surfaces en
Évènements et implantations
construction et 21 967 + 8 075
commercialisables L’école du CESI s’étend sur un bâtiment de 1 580 m2 sur le parc d’activités tertiaires de la
Vatine sur la commune de Mont-Saint-Aignan (Plateaux Nord).
Stock disponible
72 599 + 1 498
seconde main
La CREA (Communauté de l’Agglomération Rouen
Elbeuf Austreberthe, regroupe une partie de ses
Pour contribuer à éclairer vos réflexions, la CCI de Rouen
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simple clic :
Commercialisation base de 913 sur les entreprises, les parcs
Baseco : une 16 données +6%
services sur 3 650 m2 dans l’Immeuble le Vauban
d’activités et les territoires
Profileco : des présentations synthétiques de l’économie des (Rouen Droite).
territoires et des secteurs d’activités
Tendanceco : l’essentiel de la conjoncture sectorielle vue par
les chefs d’entreprises
Mapeco : le portail cartographique des entreprises et des
territoires
Guideco : des présentations détaillées de l’économie des
COFELY, GDF Suez s’implante sur un bâtiment de
Retrouvez toutes ces informations sur
territoires
1 700 m2 rue d’Alembert sur Le Petit-Quevilly
(Secteur Sud Ouest). Pascal Monnet - CCI de Rouen
Le portail des entreprises et des territoires

2. L’offre de bureaux
Construction et projets en m2
Stock disponible total en m 2
Plateau Est
Plateau Nord
Stock disponible neuf 12 136 Rouen Rive Droite
Rouen Rive Gauche
Stock disponible seconde main * 72 599 Secteur Sud Est
Secteur Sud Ouest
Stock disponible total 84 735 Secteur Nord Ouest
Secteur Elbeuf
*recensement non exhaustif 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000
En construction Permis déposé En projet
L’offre de seconde main en progression Evolution du stock disponible en m2
100000
Le stock de bureaux s’élève à 84 735 m2 au 30 juin 2010, demeurant stable comparé
au semestre précédent. L’offre de bureaux de seconde main qui avait pourtant diminué 80000
au semestre précédent progresse à nouveau passant de 66 735 à 72 599 m2 (+9 %).
Cette croissance s’explique par la libération de deux immeubles ayant des surfaces 60000
importantes, respectivement de 11 500 m2 (sur Rouen Rive Gauche) et de 15 650 m2
40000
(sur le secteur Sud Est). La cartographie des disponibilités reste assez inchangée
depuis le semestre précédent, le secteur des Plateaux Nord semble absorber à lui
20000
seul cette hausse (+30 %).
0
L’offre neuve immédiatement disponible est en diminution (-31 %) résultant de la S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1
2006 2007 2008 2009 2010
commercialisation de surfaces significatives sur l’immeuble le Vauban (il ne restait que
Seconde main Neuf
6 400 m2 à commercialiser sur cet immeuble en cette fin de premier semestre 2010).
Les autres surfaces neuves sont principalement localisées sur Rouen Gauche Offre en m2 immédiatement disponible
(Immeuble l’Europa) et sur le secteur Sud Ouest (Parc du Zénith). Seconde Main
Neuf
A court terme, l’offre future sera localisée sur les parcs tertiaires de la périphérie de
l’agglomération (Technopôle du Madrillet/Parc du Zénith au Sud et CREAPARC la
Ronce au Nord). A plus long terme, l’offre de bureaux de centre ville s’étoffera sur le
quartier Luciline sur Rouen Droite.
Espace d’observation*
Secteur Nord Ou
530
Epinay-
sur-Dulair Plateaux Nord 220
Saint-Paer Malaunay
Ste-Marguerite-
Le Houlme
sur-Dulair
Saint-Pierre de Houppeville Isneauville
Varengeville
Dulair
N.D. de
Le Trait Bondeville
Fontaine-
Henouville Maromme sous-Préaux
Berville-sur-Seine Bois- St-Martin-
Déville- Guillaume du-Vivier Roncherolles- 1 290
Secteur lès- Mont-St-
Aignan sur-le-Vivier 1 042
Rouen
Yainville Austreberthe Secteur Bihorel 779
Anneville- Nord Ouest
Ambourville Saint-Martin St-Jacques-
Bardouville de Bocherville Rouen Droite Darnétal sur-Darnétal
Canteleu Rouen St-Léger-du-
Secteur Su
Jumieges Le Petit-
Quevillon
Quevilly Gauche Bonsecours Bourg-Denis
Yville-sur-Seine 2462
St-Aubin-Epinay
Le Mesnil- 3 430
Le Grand- Sotteville- Esnard 1 486
Le Mesnil-sous-
Quevilly lès-Rouen Montmain 1 700
Jumièges Franqueville-
Amfreville-
St-Pierre
la-mi-voie
St-Pierre-de-
Manneville
Secteur
Val-de- Sud Ouest Belbeuf Plateaux Est
la-Haye St-Etienne Boos
Petit-Couronne du-Rouvray St-Aubin-
Celloville
La Neuville- 1 27
Sahurs Hautot-
sur-Seine
Secteur Quevreville-
Chant-d’Oisel
Sud Est Gouy la-Poterie
La Bouille Grand-Couronne
Moulineaux Oissel Ymare
Les Authieux-sur-
La Londe le-Port-St-Ouen
Tourville-la-Rivière
Orival
Cléon Sotteville-sous-
le-Val Elbeuf
Saint Aubin-les Freneuse 3 115
Elbeuf
Secteur 210
280
Elbeuf
Elbeuf Caudebec-les
Elbeuf
Saint-Pierre-les
Elbeuf
*L’espace d’observation couvre
le périmètre de la CREA
2 | OIB n°33 - 1er semestre 2010

3. La commercialisation
Répartition des transactions en m2 Historique de l’offre et de la commercialisation
En nombre de transactions En % de m2 transactés 100000
3 3 12 % Plus de 1000
7
501 - 1000 80000
18 % 41 %
30 251 - 500
21 101 - 250
14 %
15 % 100 et moins 60000
40000
Evolution de la commercialisation en m2
25000
20000
20000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Offre Commercialisation
15000
10000
Un marché de petites surfaces
Avec 16 913 m2, la commercialisation est en hausse de 6 % par rapport au premier
5000
semestre 2009, la part de neuf représente 38 % . On note l’importance des opérations
0
en « compte propre » (opération réalisée pour les besoins propres d’un utilisateur
S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 qui en est propriétaire) qui ne sont pas comptabilisées dans notre observatoire mais
2006 2007 2008 2009 2010
Seconde main Neuf
qui atteignent 10 500 m2 ce semestre. Ce chiffre s’explique par l’arrivée sur le marché
de foncier dédié au tertiaire.
Commercialisation totale en m2
Seconde Main On dénombre 64 transactions ce semestre : 51 font moins de 500 m2 et seules 3
Neuf dépassent 1 000 m2. Il en résulte une médiane faible à 113 m2. Les transactions les
plus significatives sont localisées sur les Plateaux Nord, le Secteur Sud Ouest et
Rouen Droite (3 650 m2 sur l’immeuble « Le Vauban » pour la CREA). Sur les autres
secteurs, le marché est composé de petites surfaces.
Plateaux Nord
10 577
274
4 182
Commercialisation neuf/seconde main en m2 du semestre
uest
Seconde
Neuf Total Tendance*
Rouen Droite main
8 383
7 196
2 309
3650 Plateaux Est 0 0 0
Rouen Gauche
Plateaux Nord 0 4 182 4 182
24 784
Plateaux Est Rouen Rive Droite 3 650 2 309 5 959
2 737
ud Ouest
Rouen Rive Gauche 779 1 042 1 821
Secteur Sud Est 0 1 275 1 275
Secteur Sud Est
20 011
75 Secteur Sud Ouest 1 700 1 486 3 186
Secteur Nord Ouest 0 0 0
Secteur Elbeuf 280 210 490
Secteur Austreberthe 0 0 0 -
Total 6 409 10 504 16 913
*sur l’année écoulée
OIB n°33 - 1er semestre 2010 | 3

4. Les prix
Prix de location de bureaux neufs et seconde main Prix de vente de bureaux neufs et seconde main
en € HT/m2/an en €/m2
Moyenne Moyenne
Fourchette Fourchette
pondérée pondérée
Seconde Seconde Seconde Seconde
Neuf Neuf Neuf Neuf
main main main main
Plateaux Est - 62 - 58-85 Plateaux Est - - - -
Plateaux Nord - 106 - 95-130 Plateaux Nord 1 850* 1 327* 1 850* 1 327
Rouen Rive Droite 150* 106 150* 82-130 Rouen Rive Droite - 1 443* - 1 443*
Rouen Rive Gauche 138 103 135-145 90-120 Rouen Rive Gauche - 1 155 - 1 024-1 658
Secteur Sud Est - 97 - 80-120 Secteur Sud Est - 941* - 941*
Secteur Sud Ouest 130 90 120-135 75-110 Secteur Sud Ouest 1 850* - 1 850* -
Secteur Nord Ouest 110* 90 110* 80-120 Secteur Nord Ouest - - - -
Secteur Elbeuf - 93 - 69-109 Secteur Elbeuf - 1 101* - 1 101*
Secteur Austreberthe - - - - Secteur Austreberthe - - - -
*Ne renvoie qu’à un seul programme
Prix moyen à la location en €
Les informations figurant ci-contre concernent les prix d’offres, 150 150
c’est-à-dire les prix affichés tels que communiqués aux preneurs
120 120
potentiels. En aucun cas il ne s’agit de prix de transactions, qui eux se
forment au cours de la négociation entre les parties au contrat. 90 90
60 60
Il faut noter, par ailleurs, que les prix moyens, tant à la vente qu’à la
30 30
location, ainsi que les fourchettes de prix mentionnées portent sur
les bureaux neufs et de seconde main, en stock au 30 juin 2010. 0 0
Valeur Top Centre ville Périphérie
Comité de rédaction
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territoires Directeur de publication : Alain BOISSIÈRE
Guideco : des présentations détaillées de l’économie des Rédacteur en chef : François NAITALI
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Rédacteur en chef adjoint : Camille DESCHÈRES
Mise en page et cartographie : Emmanuel ROBERT
Secrétariat de rédaction : Isabelle GALLARDO
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Réalisation : CCI de Rouen, Département Observation et Etudes Economiques
Impression : ETC – Avenue des Lions – 76196 YVETOT
ISSN 1962-2112, dépôt légal : novembre 2010
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