Télécharger pour lire hors ligne
OIB 1er semestre 2010
- 1. Observatoire de l’Immobilierde Bureaux n°33 - 1 er semestre 2010 Point de vue Sommaire Au regard du semestre précédent, le premier semestre 2010 est marqué par une certaine stabilité quant au stock de bureaux de seconde main disponibles et au volume de tendancéco commercialisation constaté (17 000 m2). > Point de vue P. 1 Comme habituellement, plus de 50 % de la commercialisation repose sur moins de dix > Évènements et implantations P. 1 opérations. > L’offre de bureaux P. 2 Avec un cumul de 12 136 m2, le stock de bureaux neufs immédiatement disponibles représente > La commercialisation P. 3 14 % du stock total. C’est une situation nouvelle et positive sur le marché rouennais qui a > Les prix P. 4 longtemps souffert d’une carence d’immeubles neufs. Les preneurs potentiels de bureaux à la location disposent donc d’une offre conséquente et Dieppe variée à tous points de vue : secteur géographique, niveau de prestations et prix. Dans ce contexte et avec des perspectives économiques peu encourageantes, les bailleurs doivent maintenant faire preuve de réactivité et de souplesse pour séduire des locataires Le Havre potentiels. Le niveau des loyers reste stable autour de 100 € H.T/m2/an pour l’ancien et 130 Rouen à 150 € H.T/m2/an pour le neuf. Nous ne constatons pas encore de phénomène d’arbitrage sur des biens anciens qui pourtant Périmètre d’étude : La CREA nécessiteraient une mise à niveau en termes d’agencements intérieurs mais aussi de mise aux normes énergétiques et thermiques. L’offre de bureaux proposés à l’acquisition reste Comparaison donc pour l’instant très faible face à une demande toujours présente, en particulier pour des Chiffres clés 1er avec le 1er en m2 semestre 2010 semestre surfaces petites et moyennes. 2009 Stock Thierry DEMEILLIERS immédiatement ALLAN BEKER 12 136 + 5 102 disponible de bureaux neufs Surfaces en Évènements et implantations construction et 21 967 + 8 075 commercialisables L’école du CESI s’étend sur un bâtiment de 1 580 m2 sur le parc d’activités tertiaires de la Vatine sur la commune de Mont-Saint-Aignan (Plateaux Nord). Stock disponible 72 599 + 1 498 seconde main La CREA (Communauté de l’Agglomération Rouen Elbeuf Austreberthe, regroupe une partie de ses Pour contribuer à éclairer vos réflexions, la CCI de Rouen propose une gamme de produits d’information, accessible sur simple clic : Commercialisation base de 913 sur les entreprises, les parcs Baseco : une 16 données +6% services sur 3 650 m2 dans l’Immeuble le Vauban d’activités et les territoires Profileco : des présentations synthétiques de l’économie des (Rouen Droite). territoires et des secteurs d’activités Tendanceco : l’essentiel de la conjoncture sectorielle vue par les chefs d’entreprises Mapeco : le portail cartographique des entreprises et des territoires Guideco : des présentations détaillées de l’économie des COFELY, GDF Suez s’implante sur un bâtiment de Retrouvez toutes ces informations sur territoires 1 700 m2 rue d’Alembert sur Le Petit-Quevilly (Secteur Sud Ouest). Pascal Monnet - CCI de Rouen Le portail des entreprises et des territoires
- 2. L’offre de bureaux Construction et projets en m2 Stock disponible total en m 2 Plateau Est Plateau Nord Stock disponible neuf 12 136 Rouen Rive Droite Rouen Rive Gauche Stock disponible seconde main * 72 599 Secteur Sud Est Secteur Sud Ouest Stock disponible total 84 735 Secteur Nord Ouest Secteur Elbeuf *recensement non exhaustif 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 En construction Permis déposé En projet L’offre de seconde main en progression Evolution du stock disponible en m2 100000 Le stock de bureaux s’élève à 84 735 m2 au 30 juin 2010, demeurant stable comparé au semestre précédent. L’offre de bureaux de seconde main qui avait pourtant diminué 80000 au semestre précédent progresse à nouveau passant de 66 735 à 72 599 m2 (+9 %). Cette croissance s’explique par la libération de deux immeubles ayant des surfaces 60000 importantes, respectivement de 11 500 m2 (sur Rouen Rive Gauche) et de 15 650 m2 40000 (sur le secteur Sud Est). La cartographie des disponibilités reste assez inchangée depuis le semestre précédent, le secteur des Plateaux Nord semble absorber à lui 20000 seul cette hausse (+30 %). 0 L’offre neuve immédiatement disponible est en diminution (-31 %) résultant de la S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 2006 2007 2008 2009 2010 commercialisation de surfaces significatives sur l’immeuble le Vauban (il ne restait que Seconde main Neuf 6 400 m2 à commercialiser sur cet immeuble en cette fin de premier semestre 2010). Les autres surfaces neuves sont principalement localisées sur Rouen Gauche Offre en m2 immédiatement disponible (Immeuble l’Europa) et sur le secteur Sud Ouest (Parc du Zénith). Seconde Main Neuf A court terme, l’offre future sera localisée sur les parcs tertiaires de la périphérie de l’agglomération (Technopôle du Madrillet/Parc du Zénith au Sud et CREAPARC la Ronce au Nord). A plus long terme, l’offre de bureaux de centre ville s’étoffera sur le quartier Luciline sur Rouen Droite. Espace d’observation* Secteur Nord Ou 530 Epinay- sur-Dulair Plateaux Nord 220 Saint-Paer Malaunay Ste-Marguerite- Le Houlme sur-Dulair Saint-Pierre de Houppeville Isneauville Varengeville Dulair N.D. de Le Trait Bondeville Fontaine- Henouville Maromme sous-Préaux Berville-sur-Seine Bois- St-Martin- Déville- Guillaume du-Vivier Roncherolles- 1 290 Secteur lès- Mont-St- Aignan sur-le-Vivier 1 042 Rouen Yainville Austreberthe Secteur Bihorel 779 Anneville- Nord Ouest Ambourville Saint-Martin St-Jacques- Bardouville de Bocherville Rouen Droite Darnétal sur-Darnétal Canteleu Rouen St-Léger-du- Secteur Su Jumieges Le Petit- Quevillon Quevilly Gauche Bonsecours Bourg-Denis Yville-sur-Seine 2462 St-Aubin-Epinay Le Mesnil- 3 430 Le Grand- Sotteville- Esnard 1 486 Le Mesnil-sous- Quevilly lès-Rouen Montmain 1 700 Jumièges Franqueville- Amfreville- St-Pierre la-mi-voie St-Pierre-de- Manneville Secteur Val-de- Sud Ouest Belbeuf Plateaux Est la-Haye St-Etienne Boos Petit-Couronne du-Rouvray St-Aubin- Celloville La Neuville- 1 27 Sahurs Hautot- sur-Seine Secteur Quevreville- Chant-d’Oisel Sud Est Gouy la-Poterie La Bouille Grand-Couronne Moulineaux Oissel Ymare Les Authieux-sur- La Londe le-Port-St-Ouen Tourville-la-Rivière Orival Cléon Sotteville-sous- le-Val Elbeuf Saint Aubin-les Freneuse 3 115 Elbeuf Secteur 210 280 Elbeuf Elbeuf Caudebec-les Elbeuf Saint-Pierre-les Elbeuf *L’espace d’observation couvre le périmètre de la CREA 2 | OIB n°33 - 1er semestre 2010
- 3. La commercialisation Répartition des transactions en m2 Historique de l’offre et de la commercialisation En nombre de transactions En % de m2 transactés 100000 3 3 12 % Plus de 1000 7 501 - 1000 80000 18 % 41 % 30 251 - 500 21 101 - 250 14 % 15 % 100 et moins 60000 40000 Evolution de la commercialisation en m2 25000 20000 20000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Offre Commercialisation 15000 10000 Un marché de petites surfaces Avec 16 913 m2, la commercialisation est en hausse de 6 % par rapport au premier 5000 semestre 2009, la part de neuf représente 38 % . On note l’importance des opérations 0 en « compte propre » (opération réalisée pour les besoins propres d’un utilisateur S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 qui en est propriétaire) qui ne sont pas comptabilisées dans notre observatoire mais 2006 2007 2008 2009 2010 Seconde main Neuf qui atteignent 10 500 m2 ce semestre. Ce chiffre s’explique par l’arrivée sur le marché de foncier dédié au tertiaire. Commercialisation totale en m2 Seconde Main On dénombre 64 transactions ce semestre : 51 font moins de 500 m2 et seules 3 Neuf dépassent 1 000 m2. Il en résulte une médiane faible à 113 m2. Les transactions les plus significatives sont localisées sur les Plateaux Nord, le Secteur Sud Ouest et Rouen Droite (3 650 m2 sur l’immeuble « Le Vauban » pour la CREA). Sur les autres secteurs, le marché est composé de petites surfaces. Plateaux Nord 10 577 274 4 182 Commercialisation neuf/seconde main en m2 du semestre uest Seconde Neuf Total Tendance* Rouen Droite main 8 383 7 196 2 309 3650 Plateaux Est 0 0 0 Rouen Gauche Plateaux Nord 0 4 182 4 182 24 784 Plateaux Est Rouen Rive Droite 3 650 2 309 5 959 2 737 ud Ouest Rouen Rive Gauche 779 1 042 1 821 Secteur Sud Est 0 1 275 1 275 Secteur Sud Est 20 011 75 Secteur Sud Ouest 1 700 1 486 3 186 Secteur Nord Ouest 0 0 0 Secteur Elbeuf 280 210 490 Secteur Austreberthe 0 0 0 - Total 6 409 10 504 16 913 *sur l’année écoulée OIB n°33 - 1er semestre 2010 | 3
- 4. Les prix Prix de location de bureaux neufs et seconde main Prix de vente de bureaux neufs et seconde main en € HT/m2/an en €/m2 Moyenne Moyenne Fourchette Fourchette pondérée pondérée Seconde Seconde Seconde Seconde Neuf Neuf Neuf Neuf main main main main Plateaux Est - 62 - 58-85 Plateaux Est - - - - Plateaux Nord - 106 - 95-130 Plateaux Nord 1 850* 1 327* 1 850* 1 327 Rouen Rive Droite 150* 106 150* 82-130 Rouen Rive Droite - 1 443* - 1 443* Rouen Rive Gauche 138 103 135-145 90-120 Rouen Rive Gauche - 1 155 - 1 024-1 658 Secteur Sud Est - 97 - 80-120 Secteur Sud Est - 941* - 941* Secteur Sud Ouest 130 90 120-135 75-110 Secteur Sud Ouest 1 850* - 1 850* - Secteur Nord Ouest 110* 90 110* 80-120 Secteur Nord Ouest - - - - Secteur Elbeuf - 93 - 69-109 Secteur Elbeuf - 1 101* - 1 101* Secteur Austreberthe - - - - Secteur Austreberthe - - - - *Ne renvoie qu’à un seul programme Prix moyen à la location en € Les informations figurant ci-contre concernent les prix d’offres, 150 150 c’est-à-dire les prix affichés tels que communiqués aux preneurs 120 120 potentiels. En aucun cas il ne s’agit de prix de transactions, qui eux se forment au cours de la négociation entre les parties au contrat. 90 90 60 60 Il faut noter, par ailleurs, que les prix moyens, tant à la vente qu’à la 30 30 location, ainsi que les fourchettes de prix mentionnées portent sur les bureaux neufs et de seconde main, en stock au 30 juin 2010. 0 0 Valeur Top Centre ville Périphérie Comité de rédaction BOUYGUES IMMOBILIER A.I.C. - Arthur Loyd BNP PARIBAS REAL ESTATE François BOURDET Lucie ROY - Nadia THOREL Stéphanie RENET 119, rue Jean Mermoz 1, rue Grand Pont 57, avenue de Bretagne BP 435 76235 BOIS-GUILLAUME CEDEX 76000 ROUEN 76108 ROUEN CEDEX Tel : 02 32 76 80 85 Tel : 02 32 08 16 09 Tel : 02 35 72 15 50 drenard@bouygues-immobilier.com lroy@aic-immobilier.fr stephanie.renet@bnpparibas.com ICADE ALLAN BEKER LEM CB Richard Ellis Bruno FUSCO Thierry DEMEILLIERS Brigitte AUVRÉ Le Normandie 1 - 98 av de Bretagne 18-22, rue des Bons Enfants 57, Boulevard des Belges 76042 ROUEN Cedex 1 76000 ROUEN 76006 ROUEN CEDEX Tel : 02 32 81 43 93 Tel : 02 35 88 01 09 Tel : 02 35 70 73 75 bruno.fusco@icade.fr tdemeilliers@allan-beker.fr rouen@lem-entreprise.com CAP HORN PROMOTION CEDRE GEMOFIS ROUEN Christophe Pour contribuer à éclairer vos réflexions, la CCI de Rouen DEMOUILLIEZ Sylvie FLEURY Ludovic HAUGUEL 14 rue Pierre Gilles de Gennes de produits d’information, accessible sur36, rue Henry propose une gamme 239 rue du Mont Perreux 76130 MONTsimple clic : SAINT AIGNAN 76500 ELBEUF SUR SEINE 76230 ISNEAUVILLE Tel : 02 76 51 05 une base de données sur les entreprises, les parcs: 02 35 87 59 50 Baseco : 10 Tel Tel : 02 35 15 16 17 christophe.demouillez@chpromotion.fr d’activités et les territoires sylvie.fleury@cedre.asso.fr rouen@gemofis.com Profileco : des présentations synthétiques de l’économie des territoires et des secteurs d’activités Tendanceco : l’essentiel de la conjoncture sectorielle vue par les chefs d’entreprises Mapeco : le portail cartographique des entreprises et des Editeur : CCI de Rouen – Quai de la Bourse – BP 641 – 76007 Rouen cedex 1 territoires Directeur de publication : Alain BOISSIÈRE Guideco : des présentations détaillées de l’économie des Rédacteur en chef : François NAITALI Retrouvez toutes ces informations sur territoires Rédacteur en chef adjoint : Camille DESCHÈRES Mise en page et cartographie : Emmanuel ROBERT Secrétariat de rédaction : Isabelle GALLARDO Création graphique et maquette : Mad’line communication Le portail des entreprises et des territoires Réalisation : CCI de Rouen, Département Observation et Etudes Economiques Impression : ETC – Avenue des Lions – 76196 YVETOT ISSN 1962-2112, dépôt légal : novembre 2010 4 | OIB n°33 - 1er semestre 2010