L'étude de marché de Strasbourg en 2011 souligne une croissance économique modérée, une baisse de confiance des entreprises alsaciennes, et une augmentation de l'investissement des entreprises malgré des perspectives incertaines. Le développement de nouveaux quartiers comme 'Wacken Europe' et 'Danube' est mis en avant, visant à améliorer l'attractivité et la mixité urbaine, tout en reconquérant des friches industrielles. Les données statistiques sur l'offre et la demande de bureaux révèlent un marché en tension avec une part croissante de bureaux neufs et restructurés, mais une offre future incertaine due à la crise financière.

1. ETUDE DE MARCHE 2011
STRASBOURG
RIVE GAUCHE CBRE
Rive Gauche CBRE
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Claude GENG

2. 2

3. FAITS MARQUANTS 2011
CONTEXTE ÉCONOMIQUE NATIONAL
2011 fut inégale, avec une croissance proche de + 1,6 % L’ampleur et la solidité de la reprise que pourrait préparer
contre + 1,4 % en 2010. L’aggravation de la crise des un redémarrage en douceur en 2013 sont conditionnées
dettes souveraines en zone euro à partir de l’été 2011 a au relèvement de certains défis (régler la crise de l’euro,
généré une forte perte de confiance. La consommation assainir les finances publiques, rétablir la confiance,
des ménages n’a augmenté que d’environ + 0,6 % en améliorer la compétitivité, faire face à la perte du triple
2011 (+ 1,3 % en 2010) et devrait à nouveau croître A …).
mollement en 2012 autour de + 0,5 % (faible confiance, La situation économique alsacienne s’est dégradée en fin
taux d’épargne élevé, possibles hausses des d’année dernière et le 1er trimestre 2012 s’annonce
prélèvements obligatoires, restrictions budgétaires, délicat. Une enquête réalisée mi-décembre 2011 par
chômage …). L’inflation serait modérée cette année, L’Observatoire de L’Économie Alsacienne, révèle la perte
autour de + 1,5 %, contre + 2,1 % en 2011. de confiance des entreprises alsaciennes, tous secteurs
L’investissement des entreprises a augmenté de près de confondus.
+ 4 % en 2011 (+ 2 % en 2010) et devrait afficher une Plus de la moitié d’entre-elles prévoit une stabilité de leur
hausse modeste cette année (durcissement des chiffre d’affaires, de même concernant leur rentabilité.
conditions de financement, perspectives économiques Cependant, près d’une entreprise sur trois anticiperait
incertaines, faible trésorerie des entreprises …). une baisse de sa rentabilité ou de son chiffre d’affaires au
Le déficit de la balance commerciale a approché 70 1er trimestre 2012.
milliards d’euros en 2011 (hausse des prix des matières Ce pessimisme risque de se répercuter en partie sur
premières, trop faible compétitivité, euro relativement l’emploi, 15% des entreprises envisagent de réduire leurs
élevé …) et devrait rester conséquent en 2012. effectifs en 2012. Enfin prés des 2/3 des entrepreneurs
Dans ce contexte très incertain, 2012 ne sera pas l’année alsaciens estiment que les risques pesant sur l’Euro sont
du redémarrage annoncé, avec une croissance faible et réels.
incertaine.
FAITS MARQUANTS STRASBOURG / RÉGION
Quartier d’affaire « Wacken Europe » Eco-Quartier « Danube »
Présentation lors du SIMI du futur quartier d’affaires Lancement de l’éco-quartier « Danube », nouveau
international « Wacken Europe » dont la première quartier urbain sur une ancienne friche portuaire.
tranche a été attribuée à Bouygues Immobilier associé
650 logements et des activités tertiaires constituent ce
aux architectes Christian de Portzamparc et Jean Mérat.
nouveau quartier à 15 mn de la cathédrale, desservi par
Cette opération développera à terme près de 100 000 m² deux lignes de tramway.
comprenant une extension possible du Parlement
Il s’inscrit dans le projet de développement « Heyritz-
Européen ainsi que 40 000 m² de bureaux, un complexe
Kehl», qui porte sur la reconquête de 250 hectares de
hôtelier, 250 logements et des commerces.
friches en direction du Rhin et de l’Allemagne.
Ce quartier d’ affaires de nouvelle génération, avec une
Le projet d’éco-quartier «Danube» a été désigné lauréat
mixité d’activités, sera à énergie positive, une première
dans la catégorie «Mobilité» dans le cadre de l’appel à
mondiale.
projet «Eco-Quartiers» lancé par l’État suite au Grenelle
Environnement.
3

4. LES CHIFFRES CLÉS
La région Alsace (chiffres INSEE)
Superficie (en km²) 8 280
Population estimée 1 856 000
PIB (en millions d'€) 44 568
Nombre d’établissements (au 31/12/09) 130 936
Le département du Bas-Rhin
Superficie (en km²) 4 755
Population (2010) 1 099 578
PIB (en millions d’€) 25 742
Nombre d’établissements (au 31/12/09) 80 154
La communauté urbaine de Strasbourg (C.U.S)
Superficie (en km²) 306
Population ( 2008) 468 501
Strasbourg 276 693
Population active 238 900
CHÔMAGE : COURBES COMPARÉES
4

5. LES BUREAUX
5

6. LES BUREAUX - DONNÉES GÉNÉRALES
OFFRE 2010 2011
Parc au 31/12 2 935 000 m²  2 951 000 m²
Offre immédiate au 31/12/2011 144 000 m²
Offre disponible au
163 200 m²  144 000 m²
31/12
dont neuve et restructurée 30 240 m²
Part du neuf ou
20 %  21 %
restructuré
OFFRE FUTURE
Taux de vacance 5,5 %  4,8 %
Demande placée
58 100 m²  62 200 m²
dans l’année
Offre future certaine livrable en
14 400 m²
2012 (non pré-commercialisé)
Dont pré-
commercialisation,
6 690 m²  6 100 m²
Clés-en-main et
compte-propres
Part du neuf dans l'offre future
14 460 m²
certaine totale (2012, 2013 et +)
Part du neuf et
restructuré dans la
26,7 %  55 %
demande placée
totale
Offre future probable* totale (en
78 000 m² Délai théorique
gris, prêt à démarrer) 2,8 années  2,3 années
d’écoulement
DEMANDE PLACÉE
Fourchette des Valeurs locatives faciales observées lors
Demande placée 62 000 m² des transactions (en € HT HC/m²/an)
Neuf et restructuré 125 / 195
dont pré-commercialisations, clés-
6 100 m²
en-main et comptes-propres Récent 100 / 150
Ancien 75 / 120
Part du neuf et restructuré dans la Fourchette des Taux de rendements net immédiats
34 100 m²
demande placée totale (immeuble loué) constatés ou estimés si plus de
référence (en %)
Neuf et restructuré 6,8 / 8
Ancien 8,5 / 10
6

7. LES BUREAUX - DONNEES GENERALES
7

8. BUREAUX - L’OFFRE
L’offre immédiate en recul
L’OFFRE
Avec 144 000 m², l’offre immédiatement
Offre immédiate au 31/12/2011 144 000 m²
disponible en bureaux dans la région
strasbourgeoise est en baisse de 12 % par
dont neuve et restructurée 30 240 m²
rapport à fin 2010. Un faible niveau de
OFFRE FUTURE construction et l’absence de livraison « en
Offre future certaine livrable en 2012 blanc » ont permis au marché d’absorber une
14 400 m²
(non pré-commercialisé) partie du stock immédiat et de confirmer la
tendance décroissante observée à partir de
Offre future certaine livrable en 2013
(non pré-commercialisé)
2 800 m² 2010. La part de l’offre neuve, toujours faible,
ne représente que 21% du stock total.
Part du neuf dans l'offre future certaine
17 200 m²
totale (2012, 2013 et +)
L’offre est majoritairement localisée dans les
Offre future probable* totale (en gris, parcs tertiaires mais un rééquilibrage s’opère
78 000 m²
prêt à démarrer) vers Strasbourg ville. En effet, la ville de
Strasbourg est à l’initiative du quartier d’affaires
international dénommé « Wacken Europe » qui
ÉVOLUTION DE L’OFFRE sera développé dans sa première tranche par
Bouygues Immobilier à partir de fin 2013 et
devrait accueillir 40 000 m² de bureaux.
Le marché peut être considéré à l’équilibre
avec 4,8 % de vacance. Cependant, en raison
de la crise financière actuelle, il n’existe aucun
projet d’immeuble « en blanc », ce qui devrait
conduire à une tension sur le neuf dès fin 2013,
début 2014. Les immeubles en cours de
construction au sein des parcs tertiaires
développeront en moyenne 2500 m² en 2012.
QUELQUES OFFRES SIGNIFICATIVES L’OFFRE PAR SECTEURS
Surface Secteur
Immeuble Localisation État Total m² Part du neuf m²
m²
4 959 Le Lawn Strasbourg/Wacken Neuf Strasbourg - ville 35 655 13 654
Strasbourg/Place
3 000 Esca Restructuré Schiltigheim - E3 15 616 6 755
des Halles
Parc Innovation
3 500 Ex Ventana Ancien Strasbourg - Meinau 2 307 1 586
Illkirch
2 150 SXB1 E3 Schiltigheim Récent Entzheim 11 317 7 915
Saint -
2 167 Aéroparc Entzheim Neuf Illkich - PII 3 286 -/-
Exupéry
Espace Oberhausbergen -
2 014 Aéroparc Entzheim Neuf 2 140 -/-
Plein Sud 3 Valparc
Le
2 360 Strasbourg/Meinau Neuf Lingolsheim -Tanneries 1 752 -/-
Lafayette
8

9. BUREAUX - L’OFFRE
LOCALISATION DE L’OFFRE IMMÉDIATE ET FUTURE
Offre future certaine et probable
20 12 Certaines Total : 14 460 m²
8000
7000 Au cours de l’année 2012 , 14 500 m² vont
6000
5000 arriver sur le marché de Strasbourg en 7
4000
3000 programmes dont 6 en parcs tertiaires. L’offre
2000
1000 future certaine sera localisée en grande partie
0
dans la ville de Strasbourg et à Schiltigheim au
sein de l’Espace Européen de l’Entreprise.
L’Offre future probable est de 86 000 m², hors
Wacken-Europe et se répartira essentiellement
dans l’Espace Européen de l’Entreprise et
Strasbourg ville. Le futur quartier d’affaires
international Wacken Europe constitue
Probables à compter de 2013 /2014
Total : 86 663 m² l’essentiel de l’offre à compter de 2014.
50 000 Cependant la programmation des immeubles de
40 000 bureaux n’est pas à ce jour définitivement
30 000
arrêtée.
20 000
10 000
0
Projets éventuels à compter de 2014
Total : 58 000 m²
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
9

10. BUREAUX - LA DEMANDE
Une demande exprimée stable mais de
DEMANDE PLACEE (en m²) qualité
La demande exprimée auprès de Rive Gauche
CBRE a été soutenue au 1er semestre, puis son
Demande placée 62 000 m²
rythme s’est ralenti au 2ème semestre pour
finalement stagner par rapport à 2010.
dont pré-commercialisations, clés-en-
6 100 m²
main et comptes-propres De manière générale, elle correspond aux
offres immédiates exception faite des critères
Part du neuf et restructuré dans la de localisation. La demande privilégie des
34 100 m²
demande placée totale
implantations à Strasbourg par rapport aux
parcs tertiaires, alors que l’offre se concentre
principalement dans les parcs tertiaires.
La demande exprimée reste, néanmoins,
significative même si plusieurs projets
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACEE importants, en raison du manque de visibilité,
sont reportés.
Une pression croissante sur l’offre neuve
La demande, avec 62 000 m² commercialisée,
est supérieure de 7 % à celle de l’an passé.
Elle se situe proche de la moyenne de ces 5
dernières années ( 63 000 m² ) mais loin des
années 2001 à 2005 (74 000 m²).
Plus de la moitié, soit 55% du volume placé,
concerne des bureaux neufs ou restructurés,
ce qui est un fait nouveau par rapport aux
années précédentes. Les entreprises préfèrent
s’installer dans des constructions neuves,
fonctionnelles et valorisantes pour leur image.
Par ailleurs, l’arbitrage d’investisseurs ayant
des difficultés à remplir certains immeubles
acquis en 2007/2008, a boosté la part du neuf .
10

11. BUREAUX - LA DEMANDE
TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES
Ainsi, 4 des 5 transactions > 1 000 m² réalisées
en 2011 portaient sur des locaux neufs dont la
SURFACE BAILLEUR/
IMMEUBLE SITUATION TYPE ETAT PRENEUR
(m²) VENDEUR
prise à bail de 4 100 m² par Axa dans
Etoile du Strasbourg- La
4 100
Rhin ville
Loc Neuf AXA
Française
l’immeuble Etoile du Rhin développé par
2 500 Alpha Entzheim Vente Neuf Aterno Alecta
CIRMAD à Strasbourg.
2 188 UIMM Eckbolsheim Loc Ancien LIDL SCI La demande placée est orientée pour un tiers à
l’acquisition et ce sont notamment des PME
1 300 Le Planeo Entzheim Vente Neuf Vega SCI
locales qui ont saisi ces opportunités. Le
Strasbourg-
1 231 Le Lawn Loc Neuf C.D.C CIC
ville
volume des clés-en-main et comptes-propres
est sensiblement identique à 2010, 6 100 m² en
2011 contre 6 700 m² en 2010 et s’est
principalement porté sur l’Espace Européen de
LOCALISATION DE LA DEMANDE PLACÉE
l’Entreprise.
Localisation Surfaces Neuf Comptes Les principaux motifs de déménagements des
Propres
entreprises proviennent essentiellement d’une
Autres 16 250 m² 1 880 m²
volonté de modernisation de leurs locaux ou
Strasbourg Ville 14 200 m² 7 100 m²
encore de recherche d’économies, et enfin
E3 10 500 m² 8 280 m² 4 700 m²
Entzheim 7 825 m² 5 617 m² 1 400 m² d’agrandissement.
Zones 4 830 m² 3 965 m²
Franches La plupart des sociétés ont préféré la périphérie
à la ville par manque d’offres ou pour des
Meinau 1 970 m² 590 m²
questions de coût, d’accessibilité et de
PII 525 m² 330 m²
stationnement.
11

12. LES BUREAUX - VALEURS ET INVESTISSEMENTS
LES VALEURS
Fourchettes des valeurs locatives faciales observées lors de Des prix de vente qui s’apprécient
transactions ( € HT HC/m²/an)
Les valeurs locatives faciales des bureaux
Bas Haut neufs et restructurés sont stables et comprises
entre 125 € et 195 €/HT/HC/m²/an. Plus
Neuf et restructuré 125 195 particulièrement, les loyers des bureaux neufs
oscillent entre 165 € et 195 €/HT/HC/m²/an à
Récent 100 150
Strasbourg ville et entre 130 € et 145 € dans
les parcs tertiaires. Celles des loyers bureaux
Ancien 75 120
de seconde main s’ajustent très légèrement à
la baisse entre 75 € et 150 €.
Fourchettes des prix de vente observés lors de transac-
tions (€ HT ou HD / m²)
Les avantages commerciaux accordés sont en
Bas Haut moyenne de 1 à 3 mois par année d’engagement.
Neuf et restructuré 1 600 2 500
En parcs tertiaires, les prix du neuf ont
Ancien 800 1 500
augmenté passant de 1 600 € à 2 000 €/HT/ m²
en raison du surcoût qu’implique la construction
des nouveaux immeubles soucieux de
EVOLUTION DES VALEURS
l’environnement (HQE, BBC ou THPE).
Evolution des loyers Neufs et Restructurés
En revanche, la fourchette haute des prix de
vente des bureaux de seconde main est
passée de 1 650 € à 1 500 € / HD/m².
Evolution des loyers Récents et Anciens
12

13. LES BUREAUX - VALEURS ET INVESTISSEMENTS
LES INVESTISSEMENTS
Fourchette des Taux de rendements net immédiats Montants investis 24 300 000 €
(immeuble loué) constatés ou estimés si plus de référence
(en %) Surfaces totales 16 000 m²
Bas / Haut
Neuf et restructuré 6,8 / 8
Seconde main 8,5 / 10
Le marché français Le marché strasbourgeois
En 2011, près de 15,3 milliards d’euros ont Les montants engagés en bureaux s’élèvent à
été échangés sur le marché français de 24,3 millions d’€ en 2011 dans l’agglomération
l’investissement en immobilier d’entreprise de Strasbourg et sont en augmentation (+10 %)
banalisé, soit une progression de 30 % sur un par rapport à l’an passé, mais toujours en repli
an. Contre toute attente, nous avons retrouvé par rapport à 2009 (- 56 %).
des niveaux comparables à ceux enregistrés
Les immeubles neufs ou récents, indépendants
avant la crise, exception faite du pic de 2006-
et loués à 100 %, sont les plus recherchés par
2007, et ce en plein réveil de la crise des dettes
les investisseurs mais sont aussi les plus rares
souveraines européennes.
sur le marché, ce qui explique en partie le faible
Après un 1er semestre relativement calme, la montant des investissements. Parallèlement,
2ème partie de 2011 a été très active avec 10,6 les immeubles ne présentant pas un taux de
milliards d’euros échangés. La fin programmée remplissage de 100 % ont du mal à trouver
du 210 E, les incertitudes quant à l’évolution preneur.
future des valeurs, le besoin pour certains
Ce sont les investisseurs institutionnels qui ont
acteurs de dégager des plus-values afin de
été les plus actifs et leurs recherches
compenser des pertes mobilières ont permis de
concernaient des surfaces moyennes de
réalimenter en produits de qualité le marché,
1 200 m² pour des bureaux situés en parcs
qui est devenu, à partir de l’automne, clairement
tertiaires à une exception près, l’achat de
vendeur.
6 820 m² par la Française AM de l’Etoile du
En 2011, les engagements en régions Rhin développé par CIRMAD à Strasbourg.
(portefeuilles inclus) atteignent 2,8 milliards d’€,
soit + 22 % par rapport à fin 2010. Ils
représentent 18,5 % du montant investi cette
année sur le territoire français. Les meilleurs
taux de rendement observés se trouvent à
Marseille fin 2011 (5,75 %).
13

14. LES LOCAUX D’ACTIVITÉS
14

15. LES LOCAUX D’ACTIVITÉS - DONNÉES GÉNÉRALES
OFFRE (en m²) COMPARATIF 2010 2011
Offre disponible au
Offre immédiate au 31/12/2010 454 766 m² 393 700 m²  454 766
31/12
dont neuve et restructurée 22 516 m² Part du neuf ou
6,7 %  5%
restructuré
Offre future (en m²)
Demande placée
181 300 m²  160 470 m²
dans l’année
Projets "en blanc" (déjà lancés, sans
5 960 m²
utilisateurs)
Dont pré-
commercialisation,
Projets "en gris" (obtenus toutes Clés-en-main et
48 900 m²  74 000
formalités administratives; ne manque
4 818 m² comptes-propres
plus que le positionnement des
utilisateurs…)
Part du neuf et
27 %  10,3 %
Projets éventuels 5 860 m² restructuré
DEMANDE PLACEE (en m²) Délai théorique
d’écoulement
2,1 années  2,8 années
Demande placée 160 470 m²
dont pré-commercialisations, clés-en-
74 000 m²
main et comptes-propres
Part du neuf et restructuré dans la
16 559 m²
demande placée totale
Fourchette des Valeurs locatives faciales Fourchette des Taux de rendements net immédiats
observées lors des transactions (en € /HT/ HC//m²/ (immeuble loué) constatés ou estimés si plus de
an) référence (en %)
Neuf et restructuré 63 / 95 Neuf et restructuré 8,3 /9,4
Récent 58 / 90 Seconde main 8,4 /11,5
Ancien 24 / 72
Fourchette des Prix de ventes observés lors des
transactions ( €/HT ou HD / m²)
Neuf et restructuré 760 / 1 150
Ancien 215 / 575
15

16. LES LOCAUX D’ACTIVITÉS - DONNÉES GÉNÉRALES
ÉVOLUTION DE L’OFFRE ET DE LA DEMANDE PLACÉE
16

17. LES LOCAUX D’ACTIVITÉS - L’OFFRE
L’offre immédiate a atteint son niveau le
L’OFFRE
plus haut
Offre immédiate au 31/12/ 2011 454 766 m² L’offre immédiatement disponible s’établit à
454 800 m² fin 2011,marquant la tendance
Dont neuf et restructuré 22 516 m² haussière, avec une progression du stock de
11,5 % par rapport à fin 2010.
Projets « en blanc » (déjà
5 960 m²
lancés, sans utilisateurs) Le mouvement de restructuration, initié par les
Offre future probable / Projets grands utilisateurs, s’est poursuivi et engendre
4 818 m²
"en gris ", prêts à démarrer une augmentation significative du stock d’offres
obsolètes, ne répondant plus aux attentes du
Projets éventuels 5 860 m² marché.
Peu d’opérations neuves ont été livrées et ont
pour la plupart déjà trouvées preneurs ce qui
ÉVOLUTION DE L’OFFRE
explique la baisse du stock (-12%).
Le marché bas-rhinois est confronté à la
difficulté d’écouler son important stock de
seconde main.
La part de l’offre disponible présente dans la
communauté urbaine de Strasbourg décroît et
n’atteint plus qu’un tiers, les deux tiers restants
étant situés hors CUS.
La production de neuf ralentit fortement, les
propriétaires ayant pour objectif prioritaire la
mise aux normes du parc existant, à des coûts
compatibles avec les capacités des utilisateurs.
PRINCIPALES OFFRES DISPONIBLES
Les projets « en blanc » totalisent 6 000 m² .La
et « FUTURES CERTAINES »
moitié sera construite par Proudreed dans le
Situation
Date de
Surfaces Propriétaire V/L Loyer HT/HC/m²/AN
Parc des Forges à Strasbourg et le reste en
livraison
secteur diffus, hors CUS.
Hall 60 €
Strasbourg
Meinau
Disponible 5.837 m² UNOFI L Bureaux 115 € Des possibilités de développement foncier
Show-room 87 € existent toutefois à l’extérieur de la CUS. Elles
Haguenau ZI Disponible 7.132 m² SATA L 36 € portent pour l’essentiel sur les communautés de
communes de Brumath et d’Erstein.
Brumath Disponible 4.025 m² REVOLUTION 5 L 42 €
4 800 m² « en gris » et 5 900 m² de projets
Rosheim Disponible 5.600 m² VETTER L 51 € éventuels sont répertoriés.
3.600 m² Hall 67 €
Strasbourg Certain Poudreed L
2. 000 m² Bureaux 115 €
17

18. LES LOCAUX D’ACTIVITÉS - LA DEMANDE
Importance des comptes-propres et clés-en-
LA DEMANDE
main
Au terme de l’année 2011, 160 500 m² ont été
Demande placée au 31/12/2011 160 470 m² commercialisés avec une part importante, 46 %
soit 74 000 m², de comptes-propres et clés-en-
dont pré-commercialisations, clés-en-
main.
74 000 m²
main et comptes-propres
Cela traduit l’intérêt permanent des PME/PMI
locales pour l’acquisition de leur bien immobilier
Part du neuf et restructuré dans la de-
16 559 m²
mande placée totale et leur volonté de rationaliser leurs espaces.
Le marché s’est révélé plus dynamique en fin
d’année, permettant au volume commercialisé
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE en 2011 de se rapprocher de son niveau de
2006 mais baisse de - 11,5 % par rapport à
2010.
Cette bonne performance est en décalage avec
les indicateurs économiques, imputable
principalement au délai de réalisation des
transactions et à la volonté des utilisateurs de
tirer profit des conditions de marché.
La raréfaction de l’offre de qualité et la baisse
continue de la production de biens neufs
risquent de nourrir l’attentisme des entreprises
ayant exprimés un besoin, engendrant ainsi un
TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES report des transactions.
VENTE D’autres facteurs ternissent ce bilan positif, à
SURFACES PRENEUR OFFREUR SITUATION PRIX
savoir des perspectives de croissance du PIB
4 500 m² L’ALSACIENNE BAYROL Mundolsheim 3 000 000 € revues plusieurs fois à la baisse, la progression
DE BOISSONS
7 787 m² HURON CREDIT Eschau 7 000 000 € du chômage, la dégradation du marché de
BAILLEUR
5 960 m² WURTH HENKEL Erstein NC
l’emploi, la volatilité des taux d’intérêt, les coûts
et conditions du financement...
1 989 m² MANU Privé Marlenheim 450 000 €
ALSACE
2 253 m² EMR SCI Mundolsheim 1 250 000 € Des vente de surfaces > 4 000 m² se sont
conclues en 2011 : HURON a fait l’acquisition
LOCATION € HT/HC/AN
de 7 800 m² neufs à Eschau, WURTH de
1 800 m² CMO SCI Strasbourg 90 000 €
Meinau 5 960 m² à Erstein et l’Alsacienne de Boissons
1 280 m² FOUR SCI Rosheim 65 000 €
SEASONS de 4 500 m² à Mundolsheim
1 700 m² ALUSOR BATOR Reichstett 68 000 €
1 616 m² ABB SCI Rosheim 105 000 €
2 900 m² FEDEX SCI Souffelweyer 280 000 €
sheim
18

19. LES LOCAUX D’ACTIVITES - VALEURS ET INVESTISSEMENTS
LES VALEURS
FOURCHETTES DES VALEURS LOCATIVES FACIALES EVOLUTION DES VALEURS
€ /HT/ HC /m²/ an
Évolution des loyers Neufs et Restructurés
Bas Haut
Neuf et restructuré 63 95
Récent 58 90
Ancien 24 72
Des valeurs locatives faciales relativement
stables
Évolution des loyers Récents et Anciens
Les valeurs locatives faciales des locaux d’activités
neufs et restructurés retrouvent leur niveau de 2009
et s’échelonnent de 63 € à 95 €/ HT/ HC/m²/an. A
noter, les mesures d’accompagnement sont plus
que jamais d’actualité et créent un écart entre loyers
faciaux et loyers économiques de 10 à 15 % en
moyenne.
Les prix de vente des locaux d’activités neufs et
restructurés quant à eux s’apprécient puisqu’ils
enregistrent une hausse moyenne de 7%, alors que
la fourchette haute des prix de vente des locaux de
seconde main a baissé de 10%.
LES INVESTISSEMENTS
TAUX DE RENDEMENTS CONSTATES (%) Les transactions recensées portant sur des
locaux d’activités sont en baisse de - 16 % par
Bas Haut rapport à 2010 et représentent un volume
Neufs et
d’engagement de 11,3 millions d’euros.
8,3 9,4
restructurés
Les taux de rendements restent stables et sont
Seconde main 8,4 11,5 compris entre 8,75 % et 9,4% pour les biens
récents.
MONTANTS INVESTIS 11 300 000 €
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20. LES ENTREPOTS
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21. LES ENTREPOTS - DONNEES GENERALES
OFFRE (en m²) COMPARATIF 2010 2011
Offre disponible
Offre immédiate au 31/12/2011 238 361 m² 221 700 m²  238 367m²
au 31/12/2010
Part du neuf ou
dont neuve et restructurée 34 797 m² 18,5 %  14 %
restructuré
Demande placée
Offre future (en m²) 47 500 m²  111 072 m²
dans l’année
Projets en "blanc " ( déjà lancés , sans Dont pré-
0 m²
utilisateurs ) commercialisation
26 140 m²  66 567 m²
s, Clés-en-main et
Offre future probable / Projets "en gris", comptes-propres
24 200 m²
Prêts à démarrer
Part du neuf et
DEMANDE PLACÉE (en m²) restructuré dans
9,6 %  13,4 %
la demande
Demande placée 111 072 m² placée totale
dont pré-commercialisations, clés-en- Délai théorique
66 567 m² 4,6 années  2,15 années
main et comptes-propres d’écoulement
Part du neuf et restructuré dans la
14 933 m²
demande placée totale
Fourchette des Valeurs locatives faciales
observées lors des transactions (en €/ HT/ HC/m²/
an)
Neuf et restructuré 46 / 50
Récent 37 / 46
Ancien 25 / 40
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22. LES ENTREPÔTS - L’OFFRE
Un stock disponible abondant et de qualité
L’OFFRE
Le stock d’offres immédiatement disponibles en
Offre immédiate au 31/12/2011 238 361 m² entrepôts sur le marché de Strasbourg a
augmenté de 7,5 % sur l’année 2011, s’élevant
dont neuve et restructurée 34 797 m² à 238 400 m².
Projets en "blanc " ( déjà lancés , sans La libération de 2 grands ensembles de
0 m²
utilisateurs ) seconde main, l’un de 25 000 m² , l’autre de
Offre future probable / Projets "en 12 000 m² au Port Autonome de Strasbourg, et
24 200 m²
gris" , Prêts à démarrer la réalisation d’opérations clés-en-main ou de
comptes-propres ne venant pas puiser dans les
disponibilités immédiates, expliquent en partie
cet accroissement.
EVOLUTION DE L’OFFRE
Les disponibilités restent à hauteur de 85 %
localisées au sein de la Communauté Urbaine
de Strasbourg et plus particulièrement 69 % au
Port Autonome.
Le stock est constitué à 41,5 % d’offres
récentes bénéficiant au moins de l’ICPE 1510
ce qui représente une diminution de 20 % par
rapport à 2010. La part d’entrepôts de classe A
est faible et également en recul. Elle représente
30 445 m², soit 13 % du volume total
immédiatement disponible.
Aucun lancement « en blanc » n’est annoncé,
ou en cours, jugé trop risqué financièrement.
24 200 m² de projet « en gris » au Sud de
PRINCIPALES OFFRES DISPONIBLES Strasbourg sont en attente de
commercialisation.
Surfaces Etat Propriétaire Situation
21 197 m² Réhabilité SCI Strasbourg
19 532 m² Neuf ICADE Strasbourg
6 277 m² Neuf PROLOGIS Strasbourg
25 000 m² Ancien SCI Strasbourg
9 500 m² Ancien SCI Strasbourg
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23. LES ENTREPÔTS - LA DEMANDE
Un marché dynamique et performant
LA DEMANDE
Les 111 100 m² qui ont été commercialisés
Demande placée au 31/12/2011 111 072 m² dans le Bas-Rhin en 2011 redonnent des
couleurs au marché qui se place au niveau de
dont pré-commercialisations, clés-en- celui réalisé en 2006. Au total, 21 transactions
66 567 m²
main et comptes-propres
dont 9 clés-en-main et comptes-propres se sont
Part du neuf et restructuré dans la de-
14 933 m² signées sur l’année avec un tiers d’entre-elles
mande placée totale
comprises entre 5 000 m² et 10 000 m² et 3
opérations > 10 000 m². Le phénomène de
rationalisation des surfaces (ex. CODICO), a
permis d’observer une progression des comptes
-propres dans le volume placé.
L’accroissement du degré d’exigence des
EVOLUTION DE LA DEMANDE utilisateurs les amène à se positionner sur des
bâtiments dédiés, leur permettant de regrouper
leurs stocks ou de poursuivre leur politique de
réduction des coûts de stockage. Ainsi, des
opérations de clés-en-main locatifs et de
comptes-propres ont été menées par des
sociétés telles que Wincanton-Mondia/LANXESS
à la Wantzenau, les Transports Fuchs/CODICO
à Erstein, et les Transports Herberich à
Dambach. Ces dernières totalisent 60 % de la
demande placée.
Le marché des entrepôts strasbourgeois souffre
d’un manque de locaux de classe A disposant
d’autorisations ICPE 1510 et plus. Seuls 3
immeubles sont recensés.
Les rares appels d’offres émanant des
prestataires logistiques et le contexte
économique difficile laissent présager une
année 2012 peu active. Les acteurs du marché
restent prudents, même attentistes, et diffèrent
leurs projets à fin 2012, début 2013.
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24. LES ENTREPÔTS - VALEURS ET INVESTISSEMENTS
LES VALEURS
FOURCHETTES DES VALEURS LOCATIVES FACIALES Des valeurs stables
€/ HT/ HC /m²/ an
Après un repositionnement en 2010, les loyers
Bas Haut sont restés stables en 2011. Les valeurs
locatives faciales des entrepôts neufs et de
Neuf et restructuré 46 50 classe A sont compris entre 46 € et 50 € HT
HC/m²/an et les incertitudes économiques
Récent 37 46 n’induisent aucun phénomène de « repricing ».
A défaut d’une réduction nette des valeurs
Ancien 25 40
locatives faciales, les avantages commerciaux
s’élèvent à environ 1,5 mois de franchise par
année de bail ferme.
Des disparités importantes persistent selon la
localisation et l’ancienneté des bâtiments, la
fourchette de valeurs varie ainsi de 25 € HT/HC/
m²/an à 50 € HT /HC/m²/an.
LES INVESTISSEMENTS
Concernant les entrepôts, aucune transaction significative n’a été observée en 2011 mais la cession
d’opérations d’envergures (> 15 000 m²) est envisagée pour le 1er semestre 2012.
Les taux de rendement devront être corrigés à la baisse pour trouver preneur et inciter les acteurs
les plus opportunistes à se porter acquéreurs d’actifs de seconde-main.
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25. LEXIQUE
Clés-en-main et compte-propre : immeuble dont la construction est lancée après engagement définitif d’un utilisa-
teur, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux aient démarré. Seules sont comptabili-
sées les opérations certaines, c’est-à-dire après obtention des autorisations, en particulier du permis de construire, et
du financement.
La distinction entre clés-en-main et compte-propre porte sur la maîtrise d’ouvrage :
- dans le cadre d’un clés-en-main, l’utilisateur délègue la maîtrise d’ouvrage à un promoteur de plus il n’est pas
systématiquement propriétaire du terrain
- dans le cadre d’un compte-propre, l’utilisateur ne délègue pas la maîtrise d’ouvrage et est propriétaire du ter-
rain.
Délai théorique d’écoulement : rapport, exprimé en années ou en mois, entre le stock de bureaux vacants au 31 dé-
cembre 200X et le volume de transactions réalisées en 200X, pour un secteur donné. Ce ratio indicatif ne prend pas
en compte les libérations potentielles, ni les livraisons à venir. Il ne préjuge pas non plus du rythme de commercialisa-
tion futur.
Demande placée : ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y com-
pris les pré-commercialisations, les clés-en-main et les comptes propres.
Immeuble ancien : immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré.
Immeuble neuf : immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n’ayant jamais été occupé. Cette catégorie
d’immeubles est fiscalement assujettie à la TVA en cas de vente.
Immeuble restructuré : immeuble ayant fait l’objet d’une restructuration lourde avec passage en TVA.
Immeuble récent : immeuble de moins de 10 ans, ayant déjà été occupé, non rénové ou restructuré.
Immeuble rénové : immeuble ayant déjà été occupé et ayant fait l’objet d’une rénovation légère, sans obtention d’un
permis de construire.
Offre immédiate : ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation au 31 décembre 200X.
Offre certaine disponible dans l’année : ensemble des surfaces proposées à la commercialisation entre le 1er janvier
200X et le 31 décembre 200X.
Offre certaine disponible à plus d’un an : ensemble des surfaces proposées à la commercialisation au-delà du 1er
janvier 200X+1.
Parc : ensemble des surfaces existantes, vacantes ou occupées.
Pré-commercialisation : engagement ferme d’un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l’immeu-
ble.
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26. LEXIQUE
Projets
Projets certains : ils comprennent :
- les locaux en cours de construction, de restructuration ou de rénovation
- les locaux dont les travaux n’ont pas commencé, mais pour lesquels la date de début du chantier est définie
- les libérations certaines
Projets probables : ils comprennent :
- les locaux pour lesquels les autorisations administratives ont été obtenues, mais dont les travaux ne débuteront
qu’après engagement d’un ou plusieurs utilisateurs pour tout ou partie des surfaces ;
- les locaux pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée ou pour lesquels le délai de re-
cours des tiers, après l’obtention du permis de construire, n’a pas encore été purgé ;
- les libérations probables.
Projet « en blanc » : immeuble destiné à la location (en général), dont la construction est lancée sans qu’il ait été loué
à l’avance à un ou plusieurs utilisateurs.
Projet « en gris » : immeuble pour lequel l’ensemble des démarches préalables au lancement de la construction sont
déjà réalisées (acquisition du foncier, études préparatoires, obtention du permis de construire…), mais dont la cons-
truction est lancée uniquement quand un utilisateur s’est positionné sur tout ou partie de l’immeuble.
Taux de vacance : ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total de bureaux existant.
Entrepôt : local destiné aux activités de stockage et de distribution. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond
généralement supérieure à 7 m ; pourcentage de bureaux associés de l’ordre de 5 à 15 % ; baies de livraison multiples
à quai ou de plain-pied ; aire de manœuvre importante ; espace et volume homogènes, avec en particulier des formes
et hauteurs régulières.
Local d’activités : immeuble ou lot individuel destiné aux activités traditionnelles de production et permettant de re-
grouper toutes les fonctions d’une entreprise sous un même toit. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond
supérieure à 4,50 m pour les halls d’activités ; pourcentage de bureaux associés généralement compris entre 15 et 30
%.
Investissement
Taux de rendement net immédiat : Il exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) d'un
immeuble et le capital engagé par l'acquéreur (prix d'acquisition + frais et droits de mutation).
Le bas de la fourchette peut être assimilé au taux "prime" et le haut à une moyenne pour ce type d'actifs dans le sec-
teur considéré.
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27. Achevé de rédiger le 22 janvier 2012
Par Rive gauche CBRE
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