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Mulhouse 2011
- 1. CB RICHARD ELLIS Market View Régions Mu lho u se FRANCE Bilan 2010 / Perspectives 2011 CONTEXTE ÉCONOMIQUE Après avoir baissé de 2,5 % en 2009, soit sa Après s’être effondré en 2009 avec - 7,9 %, pire performance depuis l’après-guerre, l’investissement des entreprises s’est à l’économie française a amorcé en 2010 une nouveau replié en 2010, avec une baisse de phase de convalescence en renouant avec la - 1,4 %. Pourtant, l’accès au crédit s’est croissance (+ 1,5 %). Toutefois, le détendu et les conditions de financement redémarrage de l’activité reste laborieux, sont avantageuses. Par ailleurs, le climat des comme l’illustrent notamment les statistiques affaires a progressé. Cependant, la du marché du travail. Ainsi, fin 2010, le faiblesse de la demande ne favorise pas taux de chômage s’établit à 9,2 %. La beaucoup les projets. La balance croissance reste donc fragile et incertaine. commerciale demeure très dégradée et le Malgré la faiblesse du marché de l’emploi, commerce extérieur ne devrait pas la consommation a légèrement progressé en contribuer à la croissance. Après une hausse TENDANCES 2010. Mais l’arrêt de la prime à la casse, la de 11 % en 2010, les échanges mondiaux réduction des niches fiscales et le niveau ne progresseraient que de 7 % cette année. Bureaux élevé du taux d’épargne limiteront L’Alsace pourrait être une des régions les Demande placée inévitablement les dépenses des ménages plus dynamiques de France en 2011, avec Offre immédiate en 2011. Ainsi, la consommation ne une croissance prévisionnelle de + 3,2 % Loyer « prime » progresserait à nouveau qu’à un rythme (source : Oxford Economics). modéré l’an prochain. Locaux d'activités Demande placée LES FAITS MARQUANTS EN 2010 Offre immédiate • Le taux de chômage est en augmentation enregistré une progression de 7 % du Loyer « prime » de 1,1 % dans le Haut-Rhin (32 270 nombre de passagers entre 2009 et 2010. demandeurs d’emploi) ; L’activité fret a également fortement crû Entrepôts (+ 26 % de tonnes transportées), ce qui • Autant de créations et de défaillances Demande placée place l’aéroport au 3ème rang des aéroports d’entreprises qu’en 2009 : 1 147 Offre immédiate = français ; immatriculations en 2010 pour 408 Loyer « prime » = liquidations et 66 redressements ; • L’usine PSA de Mulhouse se porte plutôt Évolution / fin 2009 • Élection d’un nouveau Maire en mai 2010 ; bien : la construction de la DS4 a généré une 3ème équipe de nuit au 4ème trimestre • Des projets ambitieux : ZAC de la Gare et 2010 et 600 nouveaux postes, dont 150 Grand Centre-Ville ; CDI, ont été créés. Pour la DS4 et la C4, • EuroAirport en plein essor : après une 400 fournisseurs ont été sollicités, dont 230 année 2009 difficile, l’aéroport a de proximité. CHIFFRES CLÉS DE L’UNITÉ URBAINE Perspectives socio-économiques (en %, période 2010-2015) Données socio-économiques Croissance Superficie (en km²) 215 annuelle du PIB • Population 2008 Emplois totaux 2009 238 240 110 779 Croissance annuelle de la population Établissements 2009 14 066 Croissance annuelle Revenu moyen des ménages 2008 28 035 € de l'emploi Indice de revenu moyen des ménages 2008 (France = 100) 92 0 0,5 1,0 1,5 2,0 Densité d’emploi (nombre d’emplois au km²) 515 Haut-Rhin France Sources : Experian Business Strategies - INSEE Source : Experian Business Strategies © 2011 CB Richard Ellis, Inc.
- 2. LES BUREAUX Données générales Régions : Mulhouse L’offre immédiate commence à diminuer 2009 2010 Au 31 décembre 2010, le stock disponible atteint 53 100 m², en Parc au 31/12 650 000 m² 660 000 m² baisse annuelle de 5 %. La part du neuf/restructuré diminue petit Offre disponible au 31/12 56 000 m² 53 100 m² à petit depuis 2007 et s’établit à 16,7 % fin 2010 (contre 17,5 % Part du neuf ou restructuré 17,5 % 16,7 % fin 2009). Les immeubles de seconde main trouvent rapidement preneur, quand ils sont adaptés aux demandes et que les valeurs Taux de vacance au 31/12 8,6 % 8,2 % locatives ne sont pas trop élevées. Demande placée dans l’année 14 900 m² 30 600 m² Le secteur mulhousien est toujours en situation de sur-offre, avec dont pré-commercialisations, 8,2 % de vacance, toutefois en léger recul par rapport à fin 2009. clés-en-main et comptes-propres 3 600 m² 12 300 m² Les disponibilités sont principalement recensées à Part du neuf ou restructuré 44 % 56 % Sausheim/Illzach (18 %), dans le secteur Gare du Nord/Gluck Délai théorique d’écoulement 3,8 années 1,7 année (15,5 %), dans la zone centre-ville/gare (14 %) et dans le Parc de Source : Desaulles - CB Richard Ellis la Mer Rouge (14 %). L’offre future certaine est moins importante qu’en 2009 et Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée représente 5 400 m² au 31 décembre 2010, localisés pour (en milliers de m²) l’essentiel dans des zones existantes comme le Parc Gluck, le Parc 60 des Collines ou le Nouveau Bassin. L’offre future probable s’élève à 8 300 m². La politique de développement urbain tend vers une 50 tertiarisation massive en zones franches, à l’entrée de la ville et, à long terme, autour de la gare. Elle se caractérise aussi par une 40 redynamisation de quartiers en difficulté, à l’image de l’avenue de 30 Colmar. 20 Rebond de la demande placée La demande exprimée auprès de l’agence Desaulles - CB Richard 10 Ellis a totalisé 21 000 m² en 2010 (- 24 % en un an), pour 73 demandes (+ 28 %), émanant en majorité des administrations, 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 banques, cabinets d’avocats. En règle générale, les offres Demande placée dans l'année existantes ou en cours de construction correspondent aux attentes Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres des utilisateurs. Ces derniers sont exigeants en termes de Offre immédiatement disponible au 31/12 prestations, d’accessibilité, de surfaces de stationnement, de Source : Desaulles - CB Richard Ellis visibilité et de confort. Paradoxalement, la demande placée a doublé en un an Offre future (30 600 m²), ce qui s’explique notamment par le dynamisme du (en milliers de m²) secteur public et des secteurs liés à l’emploi et au conseil, qui 10 devrait perdurer en 2011. Des transactions de taille importante ont été signées, comme celle du nouvel Hôtel de police (rue de la 8 Mertzau) pour 8 600 m². Par ailleurs, la part du neuf/restructuré gagne 12 points en un an (56 % du volume transacté). Enfin, les 6 prises à bail ont été nombreuses en 2010 et ce, pour plusieurs raisons : le contexte économique incertain, la difficulté d’octroi 4 de crédit des banques et le manque de liquidité des entreprises n’ont pas encouragé les mouvements et les taux d’intérêt en 2 hausse orientent plus vers la location que vers l’acquisition. Bilan 2010 / Perspectives 2011 Baisse du loyer « prime » Disponibilités certaines Disponibilités probables 2011 2012 et + Les valeurs locatives faciales diminuent dans le neuf/restructuré, le loyer « prime » perdant 10 € en un an, et sont comprises entre Source : Desaulles - CB Richard Ellis 110 € et 160 € HT HC/m²/an au 31 décembre 2010. Dans Valeurs au 31/12/2010 l’ancien, elles se maintiennent pour les locaux de qualité, bien localisés. Les avantages commerciaux sont importants et devraient Loyers Prix de vente l’être encore en 2011, les propriétaires n’hésitant pas à proposer € HT HC/m²/an € HT ou HD/m² la réalisation de travaux ou des franchises conséquentes. Neuf ou restructuré 110 / 160 1 100 / 2 200 Ancien 50 / 110 500 / 1 300 Source : Desaulles - CB Richard Ellis © 2011 CB Richard Ellis, Inc. 2
- 3. Données générales 2010 LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS Régions : Mulhouse Locaux d’activités Entrepôts Locaux d’activités Parc au 31/12 1 685 000 m² = 610 000 m² = L’offre immédiate croît de 11 % entre fin 2009 et fin 2010 et atteint Offre disponible au 31/12 201 800 m² 50 600 m² = le niveau historique de 201 800 m². Ce constat est principalement Part du neuf ou restructuré 5% N.S. dû à un grand nombre de libérations, qui n’ont pas toutes été Taux de vacance au 31/12 12 % 8,3 % absorbées par le marché. La part du neuf/restructuré est très faible (5 %). Le marché est sur-offreur (12 % de vacance), situation Demande placée dans l’année 79 200 m² 52 600 m² dont pré-commercialisations, qui devrait s’accentuer en 2011 en raison de nouvelles libérations clés-en-main et comptes-propres 19 800 m² 21 000 m² et d’offres futures importantes : 6 000 m² d’offres « en blanc » et Part du neuf ou restructuré 33 % 40 % 50 600 m² d’offres « en gris ». En outre, à moyen terme, une zone Délai théorique d’écoulement 2,5 années 11,5 mois d’activités dédiée à l’aéronautique pourrait prendre forme dans le N.S. : Non Significatif secteur de l’aéroport de Bâle-Mulhouse. Notons que le rythme de Source : Desaulles - CB Richard Ellis construction de programmes neufs s’est nettement ralenti en 2009 et 2010, compte tenu du contexte économique difficile. Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée en locaux d’activités (en milliers de m²) La demande exprimée auprès de l’agence Desaulles - CB Richard 200 Ellis a fortement progressé en 2010 pour atteindre 107 100 m² (+ 67 %). En revanche, en nombre (72 demandes), elle est 160 sensiblement équivalente à celle de 2009. La plupart d’entre elles 120 sont orientées vers la location et concerne des surfaces plus grandes. Elles sont généralement en phase avec les offres 80 existantes en ce qui concerne leur localisation, leur degré 40 d’équipement et leur prix. Ainsi, la demande placée augmente en 2010 et totalise 79 200 m² (+ 15 %). Le marché a été porté par les 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 opérations de taille moyenne (entre 500 m² et 5 000 m²) et les Demande placée dans l'année prises à bail, essentiellement en périphérie de la ville (notamment Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres en zones franches et dans les zones de Sausheim). Offre immédiatement disponible au 31/12 Les loyers faciaux augmentent dans le neuf/restructuré, le Source : Desaulles - CB Richard Ellis « prime » atteignant 130 € HT HC/m²/an. Pour les locaux de Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée en entrepôts seconde main, ils sont attaqués et sont compris fin 2010 entre (en milliers de m²) 20 € et 65 € HT HC/m²/an. 60 Entrepôts 50 Le stock disponible est globalement stable entre fin 2009 et fin 2010 40 (+ 1,3 %, 50 600 m²), ce qui s’explique par un volume important de 30 libérations au cours de l’année, sur lesquelles les transactions se sont 20 réalisées puisque très peu de nouveaux entrepôts ont été livrés. C’est 10 pourquoi, aucune offre neuve ou restructurée n’est recensée. En 2011, de nouveaux bâtiments pourraient être libérés (récents ou de 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 seconde main), mais un unique projet « en gris » est en attente de commercialisation (7 cellules de 6 000 m² sur le ban d’Ottmarsheim). Demande placée dans l'année Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres La demande exprimée auprès de l’agence Desaulles - CB Richard Offre immédiatement disponible au 31/12 Ellis diminue en 2010 (53 800 m², - 5 %). Les disponibilités sont Bilan 2010 / Perspectives 2011 Source : Desaulles - CB Richard Ellis en majeure partie inadaptées aux exigences des utilisateurs et Valeurs au 31/12/2010 aux nouvelles réglementations en matière de stockage. Pourtant, la demande placée augmente considérablement en 2010 et s’établit Locaux d’activités Entrepôts Loyers Prix de vente Loyers Prix de vente à 52 600 m². En effet, la taille moyenne des commercialisations a € HT HC/ € HT € HT HC/ € HT été plus importante qu’en 2009. m²/an ou HD/m² m²/an ou HD/m² Neuf Les valeurs locatives faciales pour le neuf/restructuré sont en léger 65 / 130 750 / 1 100 45 / 47 440 / 510 ou restructuré recul annuel, mais le « prime » reste à 47 € HT HC/m²/an. Elles Seconde main 20 / 65 220 / 600 22 / 40 150 / 450 sont stables ou en baisse pour les autres types d’entrepôts, selon Source : Desaulles - CB Richard Ellis leur qualité, leurs aménagements et leur localisation. 3 © 2011 CB Richard Ellis, Inc.
- 4. PRINCIPALES TRANSACTIONS EN2010 CB Richard Ellis en Régions Régions : Mulhouse AIX-EN-PROVENCE LYON Adresse Preneur/ Type de Nature État Loyer / Prix Philippe LE NORMAND Thibaut d'ANTERROCHES - Programme Acquéreur Surface Tél : 04 42 60 01 31 Tél : 04 72 83 48 48 locaux du contrat des locaux (HT HC/m²/an aix@cbre.fr lyon@cbre.fr ou HD/m²) ANNECY MARSEILLE Jean-François BERTHIER Philippe LE NORMAND Saint-Louis AGILITY 10 800 m² Activités Location Ancien 31 € Tél : 04 50 10 22 22 Tél : 04 96 11 46 11 annecy@cbre.fr marseille@cbre.fr Illzach Coved 5 550 m² Entrepôts Location Ancien 36 € AVIGNON METZ Mulhouse ville UIOSS 4 250 m² Bureaux Location Rénové 90 € Pierre MURGUET François SUTY Tél : 04 90 85 96 00 Tél : 03 87 18 99 99 Mulhouse ville Chronodrive 2 500 m² Activités Vente Ancien 425 € avignon@cbre.fr metz@cbre.fr Ensisheim Investisseur privé 1 950 m² Activités Vente Ancien 250 € BESANCON MONTPELLIER Isabelle HORRENBERGER Martine PATIENT Habsheim TSE 1 500 m² Entrepôts Vente Ancien 430 € Tél : 03 89 46 20 80 ile@desaulles.fr Nicolas HUET Tél : 04 67 50 07 06 montpellier@cbre.fr Mulhouse ville CREQUY 1 200 m² Bureaux Vente Ancien 1 100 € BLOIS Bruno BROSSET MULHOUSE Sausheim BEER 370 m² Bureaux Location Récent 90 € Tél : 02 47 33 33 33 Jean-Arnaud DESAULLES blois@cbre.fr Tél : 03 89 46 20 80 desaulles@cbre.fr Source : Desaulles - CB Richard Ellis BORDEAUX Alexandre CIEUX NANCY PRINCIPALES OFFRES FUTURES CERTAINES Tél : 05 56 90 52 30 alexandre.cieux@cbre.fr François SUTY Tél : 03 83 32 86 77 nancy@cbre.fr BOURGOIN-JALLIEU Date de Type Promoteur / Location/ Loyer / prix Marc GENTY NANTES Adresse - Programme Surface (HT HC/m²/an Tél : 04 74 43 34 33 Christophe FOURAGE livraison de locaux Constructeur Vente marc.genty@cbre.fr Tél : 02 23 30 23 30 ou HD/m²) nantes@cbre.fr BREST Parc des Collines ZFU Fin 2011 2 000 m² Bureaux LCR Location/Vente 1 700 € Thomas SLEGERS Tél : 02 98 43 50 50 NICE Léon PIMIENTA Parc des Collines ZFU Fin 2011 1 750 m² Bureaux Nex Office Location/Vente 1 600 € thomas.slegers@barraine.com Tél : 04 93 88 66 58 nice@fici-cbre.com CAEN Parc des Collines ZFU Fin 2011 1 730 m² Bureaux SCA Conseils Location/Vente 1 950 € Nicolas CARON RENNES Céline FLOREK Hervé KERMARREC Parc des Collines ZFU Fin 2011 660 m² Bureaux Valtmark Location/Vente 1 600 € Tél : 02 31 44 73 75 Tél : 02 23 30 23 30 caen@cbre.fr kermarrec.rennes@cbre.fr Bureaux,hôtel, Mulhouse Gare 2012 à 2017 40 000 m² N.C. Location/Vente N.C. CHAMBÉRY ROUEN service, etc. Xavier TROILLARD Bertrand BONNET Tél : 04 79 33 03 30 Tél : 02 35 70 73 75 chambery@cbre.fr rouen@cbre.fr N.C. : Non Communiqué Source : Desaulles - CB Richard Ellis CLERMONT-FERRAND SOPHIA ANTIPOLIS Karine RODDE Georges BENICHOU Tél : 04 73 28 78 28 Tél : 04 93 65 22 54 POINT DE VUE “ Les marchés en régions auront eu un • Correspondant Desaulles - CB Richard Ellis contact@atrium-cbre.com DIJON Patrick PEYRUSSIE sophia@fici-cbre.com STRASBOURG Olivier HEYDT comportement plus homogène qu’en 2009, avec une tendance générale à la hausse alors que les • Adresse 11, avenue d’Altkirch 68 100 Mulhouse Tél : 03 80 51 71 71 dijon@cbre.fr GRENOBLE Hugues de VILLARD Tél : 03 88 37 11 00 rivegauche@cbre.fr TOULOUSE Michèle BELLAN effets de la crise pèsent toujours sur l’économie. Tél : 04 76 46 47 00 Tél : 05 62 72 44 60 La demande placée des 15 principales métropoles affiche une progression annuelle de 21 %, avec 1,3 million de m². Cette année • Téléphone 03 89 46 20 80 hugues.devillard@cbre.fr LE HAVRE Nicolas CARON Tél : 02 35 44 73 75 toulouse@cbre.fr TOURS Bruno BROSSET Tél : 02 47 33 33 33 encore, les recherches d’économies et la rationalisation de l’espace ont été les deux • Fax 03 89 46 30 46 lehavre@cbre.fr LILLE Patrick DUEZ tours@cbre.fr VANNES Stéphane GRIBIUS moteurs du marché. Bien que les petites et moyennes transactions restent le socle de l’activité en régions, la légère amélioration du • E-mail jad@desaulles.fr Tél : 03 20 21 88 50 patrick.duez@cbre.fr Tél : 02 97 69 10 00 kermarrec.vannes@cbre.fr contexte économique français aura favorisé la concrétisation de nombreuses transactions de grande envergure. Par ailleurs, l’attrait des • Site web www.desaulles.fr Stanislas LEBORGNE Coordination Nationale bureaux neufs ou restructurés s’est confirmé puisque 43 % de la demande placée concernent • Contacts Jean-Arnaud DESAULLES Tél. : 33 (0) 1 53 64 30 45 stanislas.leborgne@cbre.fr le neuf. Face à cela, le stock disponible quasi-stable, Bilan 2010 / Perspectives 2011 à 2,02 millions de m², s’est dégradé car CONTACTS ÉTUDES essentiellement alimenté d’offres de seconde ET RECHERCHE main souvent anciennes voire obsolètes. Compte tenu de la faiblesse du stock d’offres Aurélie LEMOINE futures neuves, l’obsolescence du parc tertiaire Directrice sera un des thèmes majeurs des prochains mois. Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35 Les avantages commerciaux accordés depuis aurelie.lemoine@cbre.fr plus d’un an aux utilisateurs devraient être revus CCC Paris 10 - 01 45 23 23 10 à la baisse, selon l’état de l’offre disponible. “ Etienne CHATENAY Chargé d’études Régions Stanislas LEBORGNE, Tél. : 33 (0) 1 53 64 34 02 Directeur du Développement Régions etienne.chatenay@cbre.fr Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CB Richard Ellis ou du groupe CB Richard Ellis. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source. CB Richard Ellis Ressources - Groupement d'Intérêt Economique Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 PARIS - Siren : 412 352 817 - RCS Paris © 2011 CB Richard Ellis, Inc.