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OIB 2ème semestre 2009
- 1. Observatoire de l’Immobilierde Bureaux n°32 - 2 nd semestre 2009 Point de vue Sommaire Dans un contexte économique difficile en 2009, le marché de l’immobilier de bureaux sur l’agglomération rouennaise a constaté une baisse avec 34 700 m2 transactés par rapport tendancéco aux 38 000 m2 réalisés sur l’année 2008. > Point de vue P. 1 Les cessions et les locations actées en 2009 ont davantage été motivées par des stratégies de rationalisation et d’optimisation des entreprises pour mieux faire face à la conjoncture > Évènements et implantations P. 1 que par de vrais projets de développement. > L’offre de bureaux P. 2 Par ailleurs, l’offre de bureaux a atteint en 2009 un record historique avec 84 000 m2 > La commercialisation P. 3 disponibles. Cependant, il est impératif de modérer ce chiffre car 44 % des bureaux vacants > Les prix P. 4 résultent essentiellement de trois sites : livraison de l’immeuble Vauban (11 000 m2) réalisé par la MATMUT, libération des locaux de cette dernière à Saint-Etienne-du-Rouvray (15 000 m2) et la libération d’un immeuble par FRANCE TELECOM de 11 000 m2 sur Saint-Sever. Après une attente certaine, une offre réelle de bureaux neufs existe en 2009 avec 18 000 m2 disponibles. Dieppe Les valeurs locatives de bureaux en 2009 sont restées relativement stables avec des loyers moyens de 100 € ht/m2/an pour des bureaux de seconde main et de 145€ ht/m2/an pour le neuf. Au cours de l’année 2010, le déséquilibre entre l’offre et la demande risque de Le Havre s’accentuer et de donner lieu à des négociations sur la valeur faciale des loyers. Rouen Cette situation pourrait profiter au marché en lui donnant une nouvelle orientation et un nouveau dynamisme via des arbitrages. La concurrence devenant plus sévère pour les biens à la location, cela pourrait inciter les propriétaires à vendre et ainsi rééquilibrer une offre de Périmètre d’étude : La CREA bureaux à l’acquisition toujours très faible sur Rouen, tant pour les investisseurs que pour les utilisateurs. Lucie ROY AIC - Arthur Loyd Comparaison Chiffres clés 2009 en m2 avec l’année 2008 Évènements et implantations Stock immédiatement 17 727 + 9 451 disponible de - La direction régionale de la compagnie d’assurance Generali, bureaux neufs s’implante sur 321 m2 sur l’immeuble le Vauban, livré ce semestre. Surfaces en Cet immeuble est situé sur la ZAC Luciline Rive de Seine à Rouen. construction 29 386 + 656 Il s’agit de la première implantation sur cet immeuble. commercialisables Stock disponible 66 735 + 22 341 seconde main - Sur la zone d’activités de la Bretèque (Bois Guillaume) les deux derniers immeubles destinés aux entreprises KPMG et FIDAL ont Commercialisation 34 747 -9% été livrés, pour une surface totale de 2 500 m2.
- 2. L’offre de bureaux Construction et projets en m2 Stock disponible total en m 2 Plateau Est Plateau Nord Stock disponible neuf 17 727 Rouen Rive Droite Rouen Rive Gauche Stock disponible seconde main * 66 735 Secteur Sud Est Secteur Sud Ouest Stock disponible total 84 462 Secteur Nord Ouest Secteur Elbeuf *recensement non exhaustif 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 En construction Permis déposé En projet Un stock équivalent à plus de 2 ans de commercialisation L’offre en bureaux de seconde main, bien qu’importante, est en légère diminution par Evolution du stock disponible en m2 rapport au semestre précédent passant de 71 101 m2 à 66 735 m2. Cette valeur est 100000 nettement supérieure à la moyenne du stock de seconde main de ces 10 dernières années, lequel s’est élevé en moyenne à 44 800 m2. 80000 Avec une offre supérieure à 2 années de commercialisation, le marché est considéré en situation de suroffre. Elle est néanmoins temporaire car liée à la libération au 60000 semestre précédent de deux immeubles (11 500 m2 sur Rouen Gauche et 15 650 m 2 sur le secteur Sud Est). 40000 Les surfaces neuves immédiatement disponibles sont elles aussi en augmentation (+167 %) et sont localisées notamment sur les secteurs de la Rive Sud ainsi que sur la 20000 ville centre. Cependant, cette offre se concentre sur peu d’immeubles. On compte 0 notamment une surface de 10 400 m2 disponible sur Rouen Rive Droite, dans S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 l’immeuble neuf « le Vauban ». 2006 2007 2008 2009 Les immeubles en construction ou dont le permis a été déposé sont, pour la quasi- Seconde main Neuf totalité, des projets d’immeubles en R+1 ou R+2 situés en zones d’activités tertiaires. On ne compte aucun programme en bureaux de centre-ville à court terme. Cette Offre en m2 immédiatement disponible tendance devrait s’accentuer dans les années à venir avec le développement des zones d’activités tertiaires existantes (Vente Olivier, Technopôle du Madrillet, Plaine de la Ronce…) et l’émergence de nouveaux parcs dédiés (Pôle Santé, Parc de la Villette sur Cléon). Signalons tout de même que ces surfaces en construction ne représentent que 3 000 m2, les prochains programmes n’arriveront sur le marché qu’à partir de 2012, notamment le développement du quartier Luciline (secteur Rouen Rive Droite) qui permettra de réalimenter le marché du neuf en « bureaux centre-ville ». Espace d’observation* Epinay- sur-Dulair Plateaux Nord Saint-Paer Malaunay Ste-Marguerite- Le Houlme sur-Dulair Saint-Pierre de Houppeville Isneauville Varengeville Dulair N.D. de Le Trait Bondeville Fontaine- Henouville Maromme sous-Préaux Berville-sur-Seine Bois- St-Martin- Déville- Guillaume du-Vivier Roncherolles- Secteur lès- Mont-St- Aignan sur-le-Vivier Rouen Yainville Caux Secteur Bihorel Anneville- Nord Ouest Ambourville Saint-Martin St-Jacques- Bardouville de Bocherville Rouen Droite Darnétal sur-Darnétal Canteleu Le Petit- Rouen St-Léger-du- Jumieges Quevillon Quevilly Gauche Bonsecours Bourg-Denis Yville-sur-Seine St-Aubin-Epinay Le Mesnil- Le Grand- Sotteville- Esnard Le Mesnil-sous- lès-Rouen Montmain Quevilly Jumièges Franqueville- Amfreville- St-Pierre la-mi-voie St-Pierre-de- Manneville Secteur Val-de- Sud Ouest Belbeuf Plateaux Est la-Haye St-Etienne Boos Petit-Couronne du-Rouvray St-Aubin- Celloville Sahurs La Neuville- Hautot- sur-Seine Secteur Quevreville- Chant-d’Oisel Sud Est Gouy la-Poterie La Bouille Grand-Couronne Moulineaux Oissel Ymare Les Authieux-sur- La Londe le-Port-St-Ouen Tourville-la-Rivière Orival Cléon Sotteville-sous- le-Val Saint Aubin-les Freneuse Elbeuf Secteur Elbeuf Elbeuf Caudebec-les Elbeuf Saint-Pierre-les Elbeuf *L’espace d’observation couvre le périmètre de la CREA 2 | OIB n°32 - 2nd semestre 2009
- 3. La commercialisation Répartition destransactions en m2 Historique de l’offre et de la commercialisation En nombre de transactions En % de m2 transactés 100000 5 11 % 2 Plus de 1000 26 10 501 - 1000 80000 20 % 40 % 251 - 500 101 - 250 24 20 % 60000 9% 100 et moins 40000 Evolution de la commercialisation en m2 25000 20000 20000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Offre Commercialisation 15000 10000 Une tendance à l’économie et à la rationalisation Durant ce semestre, 18 841 m2 ont été commercialisés, portant le total de l’année 5000 2009 à 34 747 m2. Ce niveau reste faible au regard des surfaces écoulées ces dernières années. Il faut remonter à 2003 pour retrouver ce niveau. 0 Ce semestre, les secteurs les plus dynamiques sont ceux de la ville centre et des S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2 2006 2007 2008 2009 Plateaux Nord. Sur le Parc de la Bretèque, deux immeubles clefs en main ont été Seconde main Neuf livrés pour un total de 3 500 m2. Hormis ces deux commercialisations, seuls 501 m2 ont été transactés sur des immeubles neufs, signe d’attentisme et de recherche Commercialisation totale en m2 d’économies de la part des utilisateurs. Le nombre de transactions de ce semestre est de 67, soit 120 transactions sur l’année. Il en résulte une médiane faible et en diminution à 140 m2. Les petites et moyennes surfaces (moins de 500 m2) constituent, plus que jamais, le cœur du marché de l’immobilier rouennais avec 74 % en nombre des surfaces totales commercialisées. Commercialisation neuf/seconde main en m2 du semestre Seconde Neuf Total Tendance* main Plateaux Est 0 68 68 Plateaux Nord 3 500 3 387 6 887 Rouen Rive Droite 501 5 301 5 802 Rouen Rive Gauche 0 2 434 2 434 Secteur Sud Est 0 606 606 Secteur Sud Ouest 0 2 368 2 368 Secteur Nord Ouest 0 220 220 Secteur Elbeuf 0 456 456 - Secteur Caux 0 0 0 - Total 4 001 14 840 18 841 *sur l’année écoulée OIB n°32 - 2nd semestre 2009 | 3
- 4. Les prix Prix de location de bureaux neufs et seconde main Prix de vente de bureaux neufs et seconde main en € HT/m2/an hors parking en € HT/m2/an hors parking Moyenne Moyenne Fourchette Fourchette pondérée pondérée Seconde Seconde Seconde Seconde Neuf Neuf Neuf Neuf main main main main Plateaux Est - 72 - 58-90 Plateaux Est - 589* - 589* Plateaux Nord - 107 - 95-125 Plateaux Nord 1 850* 1 327* 1 850* 1327 Rouen Rive Droite 150* 113 150* 82-135 Rouen Rive Droite - 1423 - 1 066-1 785 Rouen Rive Gauche 138 101 135-145 95-125 Rouen Rive Gauche - 1155 - 1 024-1 658 Secteur Sud Est - 93 - 80-120 Secteur Sud Est - 916* - 916* Secteur Sud Ouest 130 93 120-135 75-115 Secteur Sud Ouest 1 850* 834* 1 850* 834* Secteur Nord Ouest 110* 90 110* 80-100 Secteur Nord Ouest - 798 - 777-820 Secteur Elbeuf - 93 - 69-109 Secteur Elbeuf - 1 101* - 1 101* Secteur Caux - - - - Secteur Caux - - - - *Ne renvoie qu’à un seul programme Prix moyen à la location en € Les informations figurant ci-contre concernent les prix d’offres, 150 150 c’est-à-dire les prix affichés tels que communiqués aux preneurs 120 120 potentiels. En aucun cas il ne s’agit de prix de transactions, qui eux se forment au cours de la négociation entre les parties au contrat. 90 90 60 60 Il faut noter, par ailleurs, que les prix moyens, tant à la vente qu’à la 30 30 location, ainsi que les fourchettes de prix mentionnées portent sur les bureaux neufs et de seconde main, en stock au 31 décembre 0 0 2009. Valeur Top Centre ville Périphérie Comité de rédaction BOUYGUES IMMOBILIER A.I.C. - Arthur Loyd BNP PARIBAS REAL ESTATE François BOURDET / Damien RENARD Lucie ROY - Nadia THOREL Stéphanie RENET 119, rue Jean Mermoz 1, rue Grand Pont 57, avenue de Bretagne BP 435 76235 BOIS-GUILLAUME CEDEX 76000 ROUEN 76108 ROUEN CEDEX Tel : 02 32 76 80 85 Tel : 02 32 08 16 09 Tel : 02 35 72 15 50 drenard@bouygues-immobilier.com lroy@aic-immobilier.fr stephanie.renet@bnpparibas.com ICADE ALLAN BEKER LEM CB Richard Ellis Bruno FUSCO Thierry DEMEILLIERS Brigitte AUVRÉ Le Normandie 1 - 98 av de Bretagne 10, rue de Crosne 57, Boulevard des Belges 76042 ROUEN Cedex 1 76000 ROUEN 76006 ROUEN CEDEX Tel : 02 32 81 43 93 Tel : 02 35 88 01 09 Tel : 02 35 70 73 75 bruno.fusco@icade.fr tdemeilliers@allan-beker.fr rouen@lem-entreprise.com CAP HORN PROMOTION CEDRE LUDOVIC HAUGUEL Christophe Pour contribuer à éclairer vos réflexions, la CCI de Rouen DEMOUILLIEZ Sylvie FLEURY 24, rue Jeanne d’Arc 14 rue Pierre Gilles de Gennes de produits d’information, accessible sur36, rue Henry propose une gamme 76000 ROUEN 76130 MONTsimple clic : SAINT AIGNAN 76500 ELBEUF SUR SEINE Tel : 02 35 15 16 17 Tel : 02 76 51 05 une base de données sur les entreprises, les parcs: 02 35 87 59 50 Baseco : 10 Tel contact@hauguel-immo.fr christophe.demouillez@chpromotion.fr d’activités et les territoires sylvie.fleury@cedre.asso.fr Profileco : des présentations synthétiques de l’économie des territoires et des secteurs d’activités Tendanceco : l’essentiel de la conjoncture sectorielle vue par les chefs d’entreprises Mapeco : le portail cartographique des entreprises et des Editeur : CCI de Rouen – Quai de la Bourse – BP 641 – 76007 Rouen cedex 1 territoires Directeur de publication : Alain BOISSIÈRE Guideco : des présentations détaillées de l’économie des Rédacteur en chef : François NAITALI Retrouvez toutes ces informations sur territoires Rédacteur en chef adjoint : Camille DESCHÈRES Mise en page et cartographie : Emmanuel ROBERT Secrétariat de rédaction : Isabelle GALLARDO Création graphique et maquette : Mad’line communication Le portail des entreprises et des territoires Réalisation : CCI de Rouen, Département Observation et Etudes Economiques Impression : ETC – Avenue des Lions – 76196 YVETOT ISSN 1962-2112, dépôt légal : avril 2010 4 | OIB n°32 - 2nd semestre 2009