Le document analyse le marché de l'immobilier logistique en Île-de-France, mettant en évidence une hausse significative de la demande placée et exprimée en 2011 par rapport à 2010. Malgré une baisse de l'offre immédiate et un taux de vacance de 8,7 % à la date d'octobre 2011, les valeurs locatives demeurent stables. Les perspectives indiquent une nécessité de nouvelles constructions et une restructuration face à une demande croissante de logistique urbaine.

1. Visuel de couverture
ANALYSE DU MARCHÉ
DE L’IMMOBILIER LOGISTIQUE
EN FRANCE
ET DES LOCAUX D’ACTIVITÉS
EN ILE-DE-FRANCE
20 octobre 2011

2. SOMMAIRE
1 Logistique (> 5 000 m²) en Ile-de-France 5
2 Locaux d’activités (toutes surfaces)
et petit entreposage (< 5 000 m²) en Ile-de-France 16
3 Zoom parcs d’activités en Ile-de-France 27
4 Investissements en France 38
- P. 2

3. TENDANCES 2011 DU MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE
Demande placée* 9M 2010 9M 2011 Évolution
France 1 490 600 m² 1 658 500 m² +6%
Ile-de-France 544 100 m² 596 700 m² + 10 %
Grand Nord 208 400 m² 326 500 m² + 57 %
Couloir rhodanien 259 200 m² 301 900 m² + 16 %
Grand Sud 122 400 m² 194 700 m² + 59 %
* Entrepôts toutes classes
Sources : CBRE et Immostat-IPD
- P. 3

4. TENDANCES 2011 DU MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE
Offre immédiate* 1er octobre 2010 1er octobre 2011 Évolution
France 4 591 400 m² 4 023 000 m² - 12 %
Ile-de-France 1 658 700 m² 1 495 200 m² - 10 %
Grand Nord 513 100 m² 362 400 m² - 29 %
Couloir rhodanien 900 400 m² 635 800 m² - 29 %
Grand Sud 414 100 m² 303 100 m² - 27 %
Taux de vacance 1er octobre
2011
Ile-de-France 8,7 %
* Entrepôts toutes classes
Source : CBRE
- P. 4

5. LOGISTIQUE (> 5 000 M²) EN ILE-DE-FRANCE
OCTOBRE 2011
- P. 5

6. DEMANDE EXPRIMÉE*
HAUSSE DE 37 % DE LA DEMANDE EXPRIMÉE (EN VOLUME) ENTRE LES 9 PREMIERS MOIS DE 2010 ET 2011
2.000.000 m²
1.500.000 m²
1.000.000 m²
500.000 m²
0 m²
2009 2010 2011
1T 2T 3T 4T
*Entrées de demandes CBRE
Source : CBRE
- P. 6

7. DEMANDE PLACÉE*
HAUSSE DE 10 % DE LA DEMANDE PLACÉE (EN VOLUME) ENTRE LES 9 PREMIERS MOIS DE 2010 ET 2011
* Entrepôts toutes classes
Sources : CBRE et Immostat-IPD
- P. 7

8. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES TRANSACTIONS* > 10 000 M² EN 2011
Sources : CBRE et Immostat-IPD * Hors confidentielles
- P. 8

9. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (EN VOLUME) EN 2011
Sources : CBRE et Immostat-IPD
- P. 9

10. STRUCTURE DE LA DEMANDE PLACÉE (EN VOLUME) EN 2011
48 TRANSACTIONS : 596 700 m² SURFACES SIGNÉES EN COURS
D’INSTRUCTION : 267 100 m²
Sources : CBRE et Immostat-IPD
- P. 10

11. NATURE DES TRANSACTIONS (EN NOMBRE) EN 2011
Sources : CBRE et Immostat-IPD
- P. 11

12. OFFRES CERTAINES*
1er octobre 2010 1er octobre 2011 Évolution
Stock immédiat
1 102 600 m² 1 016 100 m² -8%
dont neuf
219 700 m² 205 800 m² -6%
dont classe A
798 700 m² 736 500 m² -8%
Stock futur certain
114 500 m² 110 600 m² -3%
* Entrepôts de classes A et B, messageries et frigorifiques
Source : CBRE
- P. 12

13. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES OFFRES CERTAINES AU 1ER OCTOBRE 2011
58 OFFRES IMMÉDIATES : 1 016 100 m² PROJETS « EN GRIS » : 760 000 m²
Nord : 19 offres 265 600 m² - 6 % par rapport au 1er octobre 20110
Est : 11 offres 195 100 m²
Sud : 21 offres 480 200 m²
Ouest : 7 offres 75 200 m²
RÉPARTITION DE L’OFFRE IMMÉDIATE (EN VOLUME)
Source : CBRE
- P. 13

14. VALEURS LOCATIVES FACIALES* AU 1ER OCTOBRE 2011
* Valeurs en € HT HC/m²/an
N.S. : Non significatif
Source : CBRE
- P. 14

15. SYNTHÈSE ET PERSPECTIVES
Une reprise significative sur les principaux marchés
Des demandes de plus en plus exigeantes
Un marché francilien dominé par les chargeurs en petites surfaces et la
grande distribution en grandes surfaces
Diminution du stock disponible dont l’obsolescence est toujours
croissante
Des valeurs locatives stables
Un besoin en produits neufs
Un besoin de restructuration du parc intra-francilien par rapport à une
demande de logistique « urbaine » de plus en plus forte
Les indicateurs d’expression de la demande du 4ème trimestre seront
décisifs pour amorcer 2012 dans de bonnes conditions
- P. 15

16. LOCAUX D’ACTIVITÉS (TOUTES SURFACES) ET PETITS ENTREPÔTS (< 5 000 M²) EN ILE-DE-FRANCE
OCTOBRE 2011
- P. 16

17. RAPPEL CONSTATS 2010
Une demande exprimée en retrait
1 million de m² transactés
Grâce à la forte part des ventes
- P. 17

18. DEMANDE EXPRIMÉE*
DEMANDE EXPRIMÉE STABLE AU 3T 2011 PAR RAPPORT AU 3T 2010
+4%
*Entrées de demandes CBRE
Source : CBRE
- P. 18

19. MOTIVATION DE LA DEMANDE EXPRIMÉE* EN 2011
RÉPARTITION DE L’OFFRE IMMÉDIATE
*Entrées de demandes CBRE
Source : CBRE
- P. 19

20. MOTIVATION DE LA DEMANDE EXPRIMÉE*
Création / Nouvelle
implantation
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
Extension Déménagement
2009 2010 9M 2011
*Entrées de demandes CBRE
Source : CBRE
- P. 20

21. DÉLAI MOYEN DE TRANSACTIONS* PAR TRANCHE DE SURFACES
DÉLAI MOYEN DE TRANSACTION SUR LES 9 PREMIERS MOIS DE 2011 : 197 JOURS
*Entre la date d’expression de la demande et la date de signature de la transaction, en jours, transactions CBRE
Source : CBRE
- P. 21

22. DEMANDE PLACÉE ET OFFRE IMMÉDIATE
TAUX DE VACANCE AU 1ER OCTOBRE : 7,9 %
BAISSE DE 11 % DE LA DEMANDE PLACÉE (EN VOLUME) ENTRE LES 9 PREMIERS MOIS DE 2010 ET 2011
850 000 m²
- 11 %
Source : CBRE
- P. 22

23. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE ET DE LA DEMANDE PLACÉE EN 2011
25 % 29 %
20 % 17 %
21 % 18 %
34 % 37 %
Source : CBRE Offre immédiate Demande placée
- P. 23

24. RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE
Source : CBRE
- P. 24

25. VALEURS LOCATIVES FACIALES AU 1ER OCTOBRE 2011
Source : CBRE
- P. 25

26. VALEURS VÉNALES AU 1ER OCTOBRE 2011
Source : CBRE
- P. 26

27. ZOOM PARCS D’ACTIVITÉS EN ILE-DE-FRANCE
OCTOBRE 2011
- P. 27

28. PARCS D’ACTIVITÉS
Ensemble clos et délimité
Existence d’une « communauté d’intérêts » (services communs, équipements et/ou
prestations) entre les propriétaires et/ou les occupants
8 lots minimum
3 000 m² minimum
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES PARCS
D’ACTIVITÉS EXISTANTS (EN VOLUME)
BASE D’ÉTUDE AU 1ER OCTOBRE 2011
142 parcs d’activités existants en Ile-de-France
Environ 2 millions de m²
Source : CBRE
- P. 28

29. RAPPEL PERSPECTIVES 1T 2011
Réduction du taux de vacance au-delà de l’A86
La vente par lots restera un soutien du marché
Un marché du « blanc » timide
Des valeurs locatives stables
- P. 29

30. DEMANDE PLACÉE
BAISSE DE 10 % DE LA DEMANDE PLACÉE (EN VOLUME) ENTRE LES 9 PREMIERS MOIS DE 2010 ET 2011
Source : CBRE
- P. 30

31. DEMANDE PLACÉE PAR ÉTAT DES LOCAUX
dont 19 % de vente
dont 14 % de vente
Source : CBRE
- P. 31

32. DEMANDE PLACÉE PAR TYPE DE CONTRAT
Source : CBRE
- P. 32

33. OFFRE IMMÉDIATE PAR TYPE DE CONTRAT AU 1ER OCTOBRE 2011
Source : CBRE
- P. 33

34. PARCS D’ACTIVITÉS AU 1ER OCTOBRE 2011
Offre immédiate Taux de vacance Évolution
Intra A86 94 700 m² 11 % + 36 %
Entre A86 et la
208 900 m² 19 % +8%
Francilienne
Au-delà de la
25 400 m² 17 % - 31 %
Francilienne
Total 329 000 m² 16 % + 10 %
Offres « en blanc » Offres « en gris » Projets
9 300 m² 149 300 m² 260 700 m²
Source : CBRE
- P. 34

35. PERSPECTIVES 2012
Réduction du taux de vacance
La vente par lots devrait se tasser
Arrêt des mises en chantier
Des valeurs locatives stables…
…mais sans doute une baisse des prix de vente
- P. 35

36. Nous allons maintenant nous intéresser à
l’analyse du produit. Lorem ipsum dolor sit amet,
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exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea
commodo.
Synthèse et perspectives du marché de l’Activité…
- P. 36

37. SYNTHÈSE ET PERSPECTIVES DU MARCHÉ DE L’ACTIVITÉ
Des fluctuations sur la demande exprimée en 2011
Une demande placée en baisse
Un rééquilibrage location/vente
2012 : identique à 2011 avec des incertitudes
Retour à un schéma plus traditionnel (location > vente)
Forts écarts de prix justifiés par les emplacements
- P. 37

38. INVESTISSEMENTS EN FRANCE
OCTOBRE 2011
- P. 38

39. ENGAGEMENTS PATRIMONIAUX FRANCE ENTIÈRE
2011 : DE BONS RÉSULTATS MALGRÉ LE CONTEXTE 3T 2010 6,4 MD€ / 3T 2011 8,3 MD€
2010/2011 :
Stable
Moyenne annuelle : 13,4 Md€
Sources : CBRE et Immostat-IPD
- P. 39

40. TYPOLOGIE DE PRODUITS
VERS UN RÉÉQUILIBRAGE DES PARTS DE MARCHÉ
Moyenne des parts de marché du segment Industriel / Logistique : 10 %
Sources : CBRE et Immostat-IPD
- P. 40

41. ENGAGEMENTS EN INDUSTRIEL / LOGISTIQUE
UNE CROISSANCE ATTENDUE SUPÉRIEURE AU MARCHÉ
3T 2011 %
Industriel 28 %
Logistique 72 %
Moyenne trimestrielle : 355 M€
+ 20 %
Sources : CBRE et Immostat-IPD
- P. 41

42. STRUCTURE DES ENGAGEMENTS EN INDUSTRIEL / LOGISTIQUE EN 2011
UN RETOUR AUX GRANDES TRANSACTIONS
NATURE DES CESSIONS RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE
Clés-en-main Arbitrages Portefeuilles
locatifs 89 % France Ile-de-France
5% 18 % 38 %
Sale&lease back
6%
IDF
51 % Régions
44 %
Source : CBRE
- P. 42

43. TAUX DE RENDEMENT « PRIME »*
UN MAINTIEN DES TAUX « PRIME »
Activité 8,50 %
Logistique 7,15 %
Spread
450 pb
Bureaux 4,50 %
Commerces 4,35 %
OAT (10 ans) 2,65 %
*en fin de période Spread moyen OAT / Logistique : 363 pb
Source : CBRE
- P. 43

44. RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS EN 2011
PORTEFEUILLE « CORRIDOR »
Vendeur : AEW (Curzon) Surface : 270 000 m²
Acheteur : GLL Prix : 177 M€
4 sites logistiques majeurs : Le Havre, Lille, Paris, Lyon Taux estimatif : 7,15 %
Source : CBRE
- P. 44

45. RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS EN 2011
CENTRAL PARC
Vendeur : Investisseur privé
Acheteur : CBRE Investors
Parc d’activités
multi-locataires (Villepinte)
Surface : 29 000 m²
Prix : 32 M€
CENTRAL PARC
Source : CBRE
- P. 45

46. SYNTHÈSE ET PERSPECTIVES
2011
Augmentation des volumes
Confirmation des valeurs « prime »
2012
Manque de lisibilité sur les volumes liés à la crise de la dette
Des rendements immobiliers toujours plus attractifs dans un
environnement financier incertain
- P. 46

47. www.cbre.fr
Didier Malherbe Amaury Gariel
Global Logistic Services Activités et Logistique Ile-de-France Sud
didier.malherbe@cbre.fr amaury.gariel@cbre.fr
01 53 64 37 10 01 53 64 33 09
François Le Levier Jean-Marie Jacquet
Global Logistic Services Activités et Logistique Ile-de-France Est
francois.lelevier@cbre.fr jm.jacquet@cbre.fr
01 53 64 34 06 01 53 64 34 37
Pierre-Louis Dumont Erika Léonard
Activités et Logistique Ile-de-France Nord et Ouest Études et Recherche
pl.dumont@cbre.fr erika.leonard@cbre.fr
01 53 64 33 27 01 53 64 34 84