SlideShare une entreprise Scribd logo
1  sur  5
Télécharger pour lire hors ligne
9 782918 858676
#94
250 €
Vincent Taupin
Edmond de Rothschild
Béatrice Belorgey
BNP Paribas Banque privée
Marc Legardeur
Axa Banque
Gilles Carrez
Assemblée nationale –
commission des finances
Sylvia Pinel
Ministre du Logement
Meyer Azogui
Cyrus Conseil
Vincent Strauss
Comgest
David Charlet
Anacofi
Hervé Guiriec
Tocqueville Finance
Laurent Fléchet
Primonial
Eric Forest
EnterNext
1 - Études de marchÉ
Les grandes tendances
2 - Classements des meilleurs Acteurs
BANQUES PRIVÉES
FAMILY OFFICES
INDEPENDANTS DU PATRIMOINE
FONDS ACTIONS, OBLIGATAIRES, DIVERSIFIéS
FONDS DE CAPITAL VENTURE
AVOCATS
NOTAIRES
CONSEILS EN STRATÉGIE & ORGANISATION
CABINETS DE CONSEIL EN RECRUTEMENT
3 - Complément d’enquête et expertise
Paroles d’experts, actualités et case studies
	 Associations & fondations
	 Family offices
	 Conseils en gestion de patrimoine
	 Conseils en stratégie & organisation
	 Banques privées
	 Sociétés de gestion
	 Avocats spécialisés
	Notaires
Annuaire
guide
2014-2015
Gestion de patrimoine
& gestion d’actifs
Collection guide-annuaire
L’
année 2015 sera peut-être à marquer d’une pierre
blanche. Aussi impensable que cela puisse paraître,
la hausse des impôts massifs subis depuis 2008
pourrait prendre fin cette année ! Ce fol espoir a
en effet été ravivé par François Hollande lors de ses
dernières interventions, notre très cher président de la Répu-
blique s’étant engagé à ne pas créer « d’impôt supplémentaire
pour qui que ce soit ». Mais, comme le disait si bien, Henri
Queuille, « les promesses n’engagent que ceux qui les écoutent ».
Puisse sur ce point le chef de l’État lui donner tort.
LaBCEappelleàdesréformesstructurelles !
Si la victoire du parti de la gauche radicale « Syriza » aux élec-
tions législatives grecques a fait renaître les doutes sur la capa-
cité de la Grèce à respecter ses engagements financiers, certains
facteurs macroéconomiques - la baisse de l’euro face au dollar
et la chute des prix du pétrole – constituent d’excellentes nou-
velles pour les pays européens en perte de compétitivité…
comme la France. Cet alignement des planètes apparaît d’au-
tant plus favorable que la BCE et Mario Draghi ont décidé de
se lancer dans une politique de quantitative easing comparable
à celle précédemment menée par la Fed. Hélas, pour que notre
beau pays profite pleinement de cet environnement, encore
faudrait-il que son gouvernement ait le courage d’enclencher
des réformes structurelles profondes. Une politique qui ne
semble pas être à l’ordre du jour.
Les actions : what else ?
Où chercher de la performance dans un environnement de
taux bas ? La réponse paraît évidente pour la majorité des
gérants : dans les actions. La faiblesse de la croissance de la
zone euro incite cependant les épargnants à la prudence. Ces
derniers ont donc en 2014 préféré s’appuyer sur les sociétés les
plus solides et, de préférence, celles distribuant de généreux
dividendes, comme Sanofi ou Total. Une stratégie défensive
qui pourrait sans doute perdurer encore quelque temps.
Le temps est à l’action
édito
Hugo Weber
Directeur de publications
Aurélien Florin
Responsable des études
de marché
D.R.
collection guide-annuaire 2014-2015 décideurs : stratégie finance droit58
gestion de patrimoine & gestion d'actifs • tendances
11Le gouvernement change
son fusil d’épaule
Pour encourager les particuliers à
participer à la construction de loge-
ments neufs, les pouvoirs publics
ont adossé aux investissements
immobiliers locatifs une aide fis-
cale leur permettant, en contre-
partie des dépenses réalisées, de
réduire le montant de leurs impôts
sur le revenu. Depuis 1984, se sont
notamment succédé, avec plus
ou moins de réussite, les disposi-
tifs Méhaignerie, Périssol, Besson,
Robien, Robien recentré et Bor-
loo populaire, Scellier et Duflot…
Mise en place en 2013, cette der-
nière mouture n’a cependant pas
rencontré le succès escompté. Un
peu moins de 40 000 logements
ont, en effet, été construits en 2013
sous cette étiquette, un chiffre bien
en deçà des 60 000 logements bâtis
dans le cadre du dispositif Scellier
en 2011. Face à un tel bilan, le gou-
vernement a donc décidé de réagir et
d’assouplir les contraintes jusqu’ici
imposées aux propriétaires (interdic-
tion de louer à un ascendant notam-
ment), mais aussi de donner ... une
nouvelle appellation au dispositif.
Le dispositif assoupli
Sur le fond, la mécanique du dis-
positif d’investissement locatif dit
« Pinel » est dans la continuité de ce
que proposait le régime « Duflot ».
Le propriétaire bénéficie, en contre-
partie de son investissement et de la
mise en location du logement à un
loyer minoré, d’une réduction d’im-
pôt. Les conditions de ressources des
locataires, de plafonds de loyers et
de prix maximum au mètre carré
demeurent, en outre, identiques à
celles applicables dans le cadre du
dispositif « Duflot. »
Ce nouveau régime se montre tou-
tefois plus souple que le précédent
en ce qu’il offre la possibilité à
l’investisseur d’opter pour un enga-
gement initial de six ou neuf ans.
Une période de location qu’il pourra
ensuite proroger jusqu’à douze ans,
par périodes de trois ans. L’avan-
tage fiscal est, quant à lui, modulé
en fonction de la durée. Ainsi, les
investisseurs bénéficient d’un taux
de réduction d’impôt de 12 % pour
un engagement de six ans, 18 %
pour un engagement de neuf ans et
21 % pour un engagement de douze
ans. Étant précisé que ces aména-
gements profitent également aux
sociétés civiles de placement immo-
bilier (SCPI). Autre bonne nouvelle
pour les épargnants qui privilégient
la pierre papier, la base de la réduc-
tion d’impôt pour les investisseurs
a été portée de 95 % à 100 % du
montant de la souscription réalisée.
Enfin, le dispositif « Pinel » trouve à
s’appliquer aux propriétaires qui ont
réalisé leur investissement depuis le
1er
 septembre 2014.
Une rentabilité retrouvée ?
Les loyers proposés dans le cadre
de cet investissement locatif sont
plafonnés selon cinq zones géogra-
phiques caractérisant la tension du
marché du logement. La zone A bis
est la plus tendue (Paris) tandis que
la zone C est celle disposant d’une
offre de logements suffisante. Or,
un changement du zonage réalisé
au cœur de l’été 2014 et passé qua-
siment inaperçu a « dopé » la ren-
tabilité du dispositif « Pinel ». Les
villes de Marseille, Lyon, Lille ou
Montpellier ont quitté la zone B1 au
profit de la zone A, permettant ainsi
au propriétaire du logement d’ap-
pliquer des loyers 20 % plus élevés
qu'auparavant et ainsi d’améliorer
sa rentabilité.
Malgré ce coup de pouce, les avan-
tages fiscaux que les investisseurs
peuvent retirer du dispositif « Pinel »
demeurent limités par le plafon-
nement global des niches fiscales
aujourd’hui fixé à 10 000 euros. Paul-
Henri de La porte du Theil, président
de l’Assocition française de gestion
financière (AFG) confirme : « En
raison de la nomenclature actuelle et
du plafond global de 10 000 euros, les
dépenses d’investissement se retrouvent
en concurrence avec des dépenses de
consommation telles que le crédit
d’impôt pour frais de garde de jeunes
enfants. Cette situation conduit forcé-
ment à des arbitrages au détriment des
investissements dans les PME ou dans le
secteur du logement locatif. » En consé-
quence,certainesvoixsesontainsiéle-
vées pour relever ce plafond ou créer
un plafond dédié à l’investissement
dans les secteurs clés de l’économie,
distinct de celui réservé aux dépenses
de consommation.
Pouraccroîtrel’offredelogementsintermédiairesenzonestendues,legouvernementasouhaité
assouplir ledispositifDuflot.Place doncaudispositif Pinel.
Le Duflot est mort,
vive le Pinel !
Louer un logement
à ses enfants : c’est
désormais possible !
Les conditions tenant à la mise en
location du logement sont également
assouplies, en permettant aux
investisseurs de louer leur logement
à leurs descendants ou ascendants
dès lors que les conditions tenant aux
plafonds de loyer et de ressources du
locataire seront respectées.
collection guide-annuaire 2014-2015 décideurs : stratégie finance droit 59
D.R.
« L’attractivité du nouveau dispositif
d’investissement locatif est liée à la
souplesse offerte aux investisseurs »
Décideurs. Qu’attendez-vous des principaux assou-
plissements apportés au dispositif d’investissement
locatif ?
Sylvia Pinel. Ce dispositif permet de bénéficier d’une
réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou
la construction d’un logement neuf, en contrepartie
d’un engagement à le louer à un prix inférieur à celui
du marché. Le dispositif répond à un double objectif :
construire des logements dans les zones tendues, c'est-
à-dire celles où les besoins en logements sont les plus
importants et les loyers les plus élevés, et offrir des
loyers « intermédiaires » entre ceux du marché privé
et du logement locatif social, accessibles aux ménages
qui, sans avoir accès au parc social, éprouvent des dif-
ficultés à se loger sur le marché libre. Les premiers élé-
mentsdebilandudispositifprécédentontmontréque
les résultats n’étaient pas à la hauteur des enjeux. C’est
pourquoi j’ai souhaité le rénover pour le rendre plus
attractif et atteindre l’objectif de 50 000 logements
locatifs intermédiaires produits par an par ce disposi-
tif. Ces évolutions sont de deux ordres.Tout d’abord,
concernant les investissements réalisés à compter du
1er 
septembre 2014, nous donnons une flexibilité aux
investisseurs pour moduler la durée d’engagement.
Ils pourront donc louer leur bien six, neuf ou douze
ans en fonction, au lieu de seulement neuf dans le
dispositif précédent, en contrepartie d’avantages fis-
caux proportionnels, c'est-à-dire qu’ils bénéficieront,
respectivement de 12 %, 18 % ou 21 % de taux de
réduction d’impôt. De plus, les particuliers réalisant
un investissement locatif auront la possibilité de louer
à leurs ascendants et descendants à partir du 1er
janvier
2015. Cette mesure s’accompagne d’un renforcement
de la solidarité intergénérationnelle, prenant ainsi en
compte les aspirations de nos concitoyens dans leur
projet d’investissement immobilier. Les promoteurs
estiment que l’ouverture du dispositif aux ascendants
et descendants peut accroître la production de 10 000
logements sur trois ans.
Décideurs.Cettenouvellemouturesera-t-elleplusren-
table pour les investisseurs que la précédente ?
S. P. L’attractivité du nouveau dispositif d’investisse-
ment locatif est liée à la souplesse offerte aux inves-
tisseurs. Pour de nombreux ménages aux revenus
moyens, c’est une opportunité pour les aider à accéder
à la propriété, et les accompagner dans ce cap difficile
que représente pour certaines familles, la période où
les enfants sont étudiants et qui ont besoin d’un loge-
ment.
Décideurs. Certains critiquent le coût trop important
des dispositifs d’investissements locatifs. Que leur
répondez-vous ?
S. P. Il faut être pragmatique et l’impact budgétaire
de ces aménagements est relativement modeste par
rapport à l’effet de ce dispositif sur la production de
logements. Avec ces nouvelles mesures, notre objec-
tif est de construire 50 000 logements intermédiaires
par an, contre 35 000 en 2013. Ils viendront s’ajouter
aux 25 000 autres financés par l’État et la Caisse des
dépôts sur cinq ans comme annoncé par le président
de la République, en plus des 10 000 programmés par
le fonds Argos pour les investisseurs institutionnels
(assureurs, caisses de retraite etc.).
Décideurs. Est-il envisageable que le dispositif soit,à
l’instar du Malraux, exclu du mécanisme du plafonne-
ment global des niches fiscales ?
S. P. En ce qui concerne les investissements locatifs
réalisés en Outre-Mer, le plafond a été relevé à 18 000
euros par an afin de ne pas limiter uniquement la pro-
duction à des logements d’une ou deux pièces compte
tenu du taux de réduction d’impôt particulier en
Outre-mer. En revanche, le plafond me semble adapté
dansl’Hexagone.Parexemple,pouruninvestissement
moyen de 200 000 euros, la réduction d’impôt s’élève
à 4 000 euros par an, bien en dessous du plafond de
10 000 euros.
Sylvia Pinel
ministre du Logement, de l'Égalité des territoires et de la Ruralité
La ministre du logement réaffirme dans nos colonnes
son ambition d’atteindre l’objectif de 50 000 logements locatifs
intermédiaires produits par an.
« L’impact budgétaire de ces amé-
nagements est relativement mo-
deste par rapport à leurs effets
sur la production de logements »
collection guide-annuaire 2014-2015 décideurs : stratégie finance droit60
Décideurs. Quels sont les principaux changements
apportés par le nouveau dispositif « Pinel » ?
Guillaume Lucchini. Deux changements impor-
tants sont à noter.
Le premier porte sur la durée et le taux de la réduc-
tion d’impôt. Contrairement au dispositif « Duflot »,
les épargnants qui réaliseraient un investissement
immobilier locatif « Pinel » peuvent bénéficier d’un
avantage fiscal variable selon la durée de location du
bien. Un investisseur qui louerait le logement pen-
dant six ans se verra ainsi offrir une réduction d’im-
pôt de 12 % tandis que ceux qui feront le choix de
le mettre en location durant neuf ans ou douze ans
bénéficieront respectivement d’un taux de 18 % et
21 %. En modulant ainsi leur durée de location, les
propriétaires peuvent adapter leurs investissements
locatifs à leur stratégie patrimoniale. Ceux qui sou-
haitent récupérer le logement à moyen terme pour le
mettre, par exemple, à la disposition de leurs enfants
pourront écourter la location du bien à seulement six
ans. A contrario, ceux qui réalisent cette acquisition
dans l’objectif de se constituer une retraite complé-
mentaire auront la possibilité d’optimiser leur inves-
tissement et bénéficier d’une réduction d’impôt plus
élevée en louant le bien pendant douze ans.
Second changement apporté par cette nouvelle mou-
ture, le propriétaire peut désormais louer le bien à
l’un de ses ascendants ou descendants.
Décideurs. Cette nouvelle mouture répond-elle aux
besoins des investisseurs ?
G. L. Le dispositif « Pinel » ne répond que dans une
certaine mesure aux problèmes des investisseurs.
Si l’on peut se réjouir de l’augmentation du taux
de la réduction d’impôt offerte aux contribuables à
long terme et de la modification du zonage de cer-
taines grandes villes (Lille, Montpellier, Marseille ou
Lyon), il convient cependant de minimiser sa portée
en raison du maintien du plafond global des niches
fiscales à 10 000 euros. En pratique, l’investissement
Pinel ne s’adresse qu’à peu d’investisseurs. En effet,
les contribuables qui bénéficient, par exemple, d’une
réduction ou d’un crédit d’impôt au titre de la garde
de jeunes enfants ou de l’emploi d’un salarié à domi-
cile voient leur capacité d’optimisation fiscale très
largement oblitérée.
Décideurs.À quelle typologie de clientèle s’adressent
les SCPI « Pinel » ?
G. L. De manière générale, les SCPI permettent aux
épargnantsdediversifierleurpatrimoineimmobilieret
de mutualiser les risques locatifs, s’évitant notamment
des chocs de trésorerie provoqués par l’absence de loca-
tairesoulenon-paiementdesloyers.Lapierrepapierest
également une solution efficace pour les contribuables
quisouhaiteraientoptimiserl’utilisationduplafondglo-
bal des niches en allant chercher des plus petits tickets.
Les investisseurs portant un intérêt aux SCPI fiscales
doivent toutefois savoir que seul le premier acqué-
reur des parts profite de l’avantage fiscal. La revente
sur le marché secondaire est donc très difficile et peu
liquide. Le bénéfice de la réduction d’impôt est, en
outre, subordonné à une obligation de conservation
des parts pour une certaine durée, parfois plus longue
que pour un investissement en direct.
Décideurs. Quels conseils pratiques donneriez-vous
aux investisseurs qui souhaiteraient acquérir un lo-
gement dans le cadre du dispositif Pinel ?
G. L. Il convient de ne pas être obnubilé par la réduc-
tion d’impôt, l’avantage fiscal ne doit pas être une fin
ensoi.Ladéfiscalisationestlacerisesurlegâteaud'une
stratégie globale préétablie. Je conseille, en outre, aux
investisseurs de s’assurer de la qualité de l’emplace-
ment du logement en allant voir le bien sur place. Il
me semble tout aussi important de vérifier que cette
acquisition est bien en phase avec leurs objectifs patri-
moniaux. Pour cela, il est nécessaire de faire réaliser
un audit patrimonial préalable auprès d’un conseiller
en gestion de patrimoine certifié. Un contribuable
ayant, par exemple, le projet de s’expatrier n’aurait
aucun intérêt à réaliser un tel investissement, car pour
bénéficier de la réduction d’impôt il est obligatoire
d’établir sa résidence fiscale en France.
« L’investissement Pinel ne
s’adresse qu’à peu d’investisseurs »
Guillaume Lucchini
président, Scala Patrimoine
« L’avantage fiscal ne doit
pas être une fin en soi »
D.R.
La portée du dispositif Pinel est minimisée par le président de
Scala Patrimoine en raison principalement d'un plafond global
des niches fiscales trop bas.
gestion de patrimoine & gestion d'actifs • tendances
VDB

Contenu connexe

Tendances (7)

La revue de presse de la semaine du 22 au 28 juin 2015
La revue de presse de la semaine du 22 au 28 juin 2015La revue de presse de la semaine du 22 au 28 juin 2015
La revue de presse de la semaine du 22 au 28 juin 2015
 
Revue de presse kylia semaine 19
Revue de presse kylia   semaine 19Revue de presse kylia   semaine 19
Revue de presse kylia semaine 19
 
Imposition des plus values des particuliers 19.02.14
Imposition des plus values des particuliers 19.02.14Imposition des plus values des particuliers 19.02.14
Imposition des plus values des particuliers 19.02.14
 
Pension pooling
Pension poolingPension pooling
Pension pooling
 
Comment réduire ses impôts avant la fin 2015 ? Le Mag Valority Novembre 2015
Comment réduire ses impôts avant la fin 2015 ? Le Mag Valority Novembre 2015Comment réduire ses impôts avant la fin 2015 ? Le Mag Valority Novembre 2015
Comment réduire ses impôts avant la fin 2015 ? Le Mag Valority Novembre 2015
 
Il reste encore des solutions pour réduire la facture
Il reste encore des solutions pour réduire la factureIl reste encore des solutions pour réduire la facture
Il reste encore des solutions pour réduire la facture
 
20111223 communique-offre-ferme-fr
20111223 communique-offre-ferme-fr20111223 communique-offre-ferme-fr
20111223 communique-offre-ferme-fr
 

En vedette (6)

Classement indépendants patrimoine_scala
Classement indépendants patrimoine_scalaClassement indépendants patrimoine_scala
Classement indépendants patrimoine_scala
 
Le parisien les sicav
Le parisien   les sicavLe parisien   les sicav
Le parisien les sicav
 
Gestion de fortune trophée
Gestion de fortune   trophéeGestion de fortune   trophée
Gestion de fortune trophée
 
Les echos perp
Les echos   perpLes echos   perp
Les echos perp
 
Distribinvest 1
Distribinvest 1Distribinvest 1
Distribinvest 1
 
Distribinvest 2
Distribinvest 2Distribinvest 2
Distribinvest 2
 

Similaire à Decideurs loi pinel

Anaxago patrimony webinar scpi
Anaxago patrimony webinar scpiAnaxago patrimony webinar scpi
Anaxago patrimony webinar scpi
Caroline Lamaud
 
Le logement dans la métropole atlantique - investissement locatif
Le logement dans la métropole atlantique - investissement locatifLe logement dans la métropole atlantique - investissement locatif
Le logement dans la métropole atlantique - investissement locatif
Adequation
 
Revue de presse kylia semaine du 15 au 21 septembre 2014
Revue de presse kylia   semaine  du 15 au 21 septembre 2014Revue de presse kylia   semaine  du 15 au 21 septembre 2014
Revue de presse kylia semaine du 15 au 21 septembre 2014
KYLIA France
 

Similaire à Decideurs loi pinel (20)

S43 revue de presse kylia - semaine du 19 au 25 octobre 2015
S43  revue de presse kylia - semaine du 19 au 25 octobre  2015S43  revue de presse kylia - semaine du 19 au 25 octobre  2015
S43 revue de presse kylia - semaine du 19 au 25 octobre 2015
 
Guide de l'investissement immobilier 2014
Guide de l'investissement immobilier 2014Guide de l'investissement immobilier 2014
Guide de l'investissement immobilier 2014
 
Le Private Equity fait son nid - Citation de Pierre-Emmanuel Chevalier, Co-ma...
Le Private Equity fait son nid - Citation de Pierre-Emmanuel Chevalier, Co-ma...Le Private Equity fait son nid - Citation de Pierre-Emmanuel Chevalier, Co-ma...
Le Private Equity fait son nid - Citation de Pierre-Emmanuel Chevalier, Co-ma...
 
La revue de presse de la semaine du 28 mars au 3 avril 2016
La revue de presse de la semaine du 28 mars au 3 avril 2016La revue de presse de la semaine du 28 mars au 3 avril 2016
La revue de presse de la semaine du 28 mars au 3 avril 2016
 
La revue de presse de la semaine, du 27 avril au 3 mai 2015
La revue de presse de la semaine, du 27 avril au 3 mai 2015La revue de presse de la semaine, du 27 avril au 3 mai 2015
La revue de presse de la semaine, du 27 avril au 3 mai 2015
 
Les 20 propositions de l'UMP sur le logement
Les 20 propositions de l'UMP sur le logementLes 20 propositions de l'UMP sur le logement
Les 20 propositions de l'UMP sur le logement
 
Anaxago patrimony webinar scpi
Anaxago patrimony webinar scpiAnaxago patrimony webinar scpi
Anaxago patrimony webinar scpi
 
Le logement dans la métropole atlantique - investissement locatif
Le logement dans la métropole atlantique - investissement locatifLe logement dans la métropole atlantique - investissement locatif
Le logement dans la métropole atlantique - investissement locatif
 
La maison de l'investisseur
La maison de l'investisseurLa maison de l'investisseur
La maison de l'investisseur
 
Presentation Stéphane Baudin
Presentation Stéphane BaudinPresentation Stéphane Baudin
Presentation Stéphane Baudin
 
Economie de-partage1
Economie de-partage1Economie de-partage1
Economie de-partage1
 
Revue de presse KYLIA du 7 au 13 mars 2016.
Revue de presse KYLIA du 7 au 13 mars 2016.Revue de presse KYLIA du 7 au 13 mars 2016.
Revue de presse KYLIA du 7 au 13 mars 2016.
 
Point de Mire, No 72, Spring 2018
Point de Mire, No 72, Spring 2018Point de Mire, No 72, Spring 2018
Point de Mire, No 72, Spring 2018
 
Revue de presse de la semaine 50 2012
Revue de presse de la semaine 50 2012Revue de presse de la semaine 50 2012
Revue de presse de la semaine 50 2012
 
Revue de presse de la semaine 46 2012
Revue de presse de la semaine 46 2012Revue de presse de la semaine 46 2012
Revue de presse de la semaine 46 2012
 
Crowdfunding : s'adapter pour se développer.
Crowdfunding : s'adapter pour se développer.Crowdfunding : s'adapter pour se développer.
Crowdfunding : s'adapter pour se développer.
 
Revue de presse kylia semaine du 15 au 21 septembre 2014
Revue de presse kylia   semaine  du 15 au 21 septembre 2014Revue de presse kylia   semaine  du 15 au 21 septembre 2014
Revue de presse kylia semaine du 15 au 21 septembre 2014
 
S16 revue de presse kylia - semaine du 9 au 15 avril 2018
S16   revue de presse kylia - semaine du 9 au 15 avril 2018S16   revue de presse kylia - semaine du 9 au 15 avril 2018
S16 revue de presse kylia - semaine du 9 au 15 avril 2018
 
S5 revue de presse kylia
S5   revue de presse kyliaS5   revue de presse kylia
S5 revue de presse kylia
 
S51 revue de presse kylia - semaine du 15 au 21 décembre 2014
S51   revue de presse kylia - semaine du 15 au 21 décembre 2014S51   revue de presse kylia - semaine du 15 au 21 décembre 2014
S51 revue de presse kylia - semaine du 15 au 21 décembre 2014
 

Decideurs loi pinel

  • 1. 9 782918 858676 #94 250 € Vincent Taupin Edmond de Rothschild Béatrice Belorgey BNP Paribas Banque privée Marc Legardeur Axa Banque Gilles Carrez Assemblée nationale – commission des finances Sylvia Pinel Ministre du Logement Meyer Azogui Cyrus Conseil Vincent Strauss Comgest David Charlet Anacofi Hervé Guiriec Tocqueville Finance Laurent Fléchet Primonial Eric Forest EnterNext 1 - Études de marchÉ Les grandes tendances 2 - Classements des meilleurs Acteurs BANQUES PRIVÉES FAMILY OFFICES INDEPENDANTS DU PATRIMOINE FONDS ACTIONS, OBLIGATAIRES, DIVERSIFIéS FONDS DE CAPITAL VENTURE AVOCATS NOTAIRES CONSEILS EN STRATÉGIE & ORGANISATION CABINETS DE CONSEIL EN RECRUTEMENT 3 - Complément d’enquête et expertise Paroles d’experts, actualités et case studies Associations & fondations Family offices Conseils en gestion de patrimoine Conseils en stratégie & organisation Banques privées Sociétés de gestion Avocats spécialisés Notaires Annuaire guide 2014-2015 Gestion de patrimoine & gestion d’actifs Collection guide-annuaire
  • 2. L’ année 2015 sera peut-être à marquer d’une pierre blanche. Aussi impensable que cela puisse paraître, la hausse des impôts massifs subis depuis 2008 pourrait prendre fin cette année ! Ce fol espoir a en effet été ravivé par François Hollande lors de ses dernières interventions, notre très cher président de la Répu- blique s’étant engagé à ne pas créer « d’impôt supplémentaire pour qui que ce soit ». Mais, comme le disait si bien, Henri Queuille, « les promesses n’engagent que ceux qui les écoutent ». Puisse sur ce point le chef de l’État lui donner tort. LaBCEappelleàdesréformesstructurelles ! Si la victoire du parti de la gauche radicale « Syriza » aux élec- tions législatives grecques a fait renaître les doutes sur la capa- cité de la Grèce à respecter ses engagements financiers, certains facteurs macroéconomiques - la baisse de l’euro face au dollar et la chute des prix du pétrole – constituent d’excellentes nou- velles pour les pays européens en perte de compétitivité… comme la France. Cet alignement des planètes apparaît d’au- tant plus favorable que la BCE et Mario Draghi ont décidé de se lancer dans une politique de quantitative easing comparable à celle précédemment menée par la Fed. Hélas, pour que notre beau pays profite pleinement de cet environnement, encore faudrait-il que son gouvernement ait le courage d’enclencher des réformes structurelles profondes. Une politique qui ne semble pas être à l’ordre du jour. Les actions : what else ? Où chercher de la performance dans un environnement de taux bas ? La réponse paraît évidente pour la majorité des gérants : dans les actions. La faiblesse de la croissance de la zone euro incite cependant les épargnants à la prudence. Ces derniers ont donc en 2014 préféré s’appuyer sur les sociétés les plus solides et, de préférence, celles distribuant de généreux dividendes, comme Sanofi ou Total. Une stratégie défensive qui pourrait sans doute perdurer encore quelque temps. Le temps est à l’action édito Hugo Weber Directeur de publications Aurélien Florin Responsable des études de marché D.R.
  • 3. collection guide-annuaire 2014-2015 décideurs : stratégie finance droit58 gestion de patrimoine & gestion d'actifs • tendances 11Le gouvernement change son fusil d’épaule Pour encourager les particuliers à participer à la construction de loge- ments neufs, les pouvoirs publics ont adossé aux investissements immobiliers locatifs une aide fis- cale leur permettant, en contre- partie des dépenses réalisées, de réduire le montant de leurs impôts sur le revenu. Depuis 1984, se sont notamment succédé, avec plus ou moins de réussite, les disposi- tifs Méhaignerie, Périssol, Besson, Robien, Robien recentré et Bor- loo populaire, Scellier et Duflot… Mise en place en 2013, cette der- nière mouture n’a cependant pas rencontré le succès escompté. Un peu moins de 40 000 logements ont, en effet, été construits en 2013 sous cette étiquette, un chiffre bien en deçà des 60 000 logements bâtis dans le cadre du dispositif Scellier en 2011. Face à un tel bilan, le gou- vernement a donc décidé de réagir et d’assouplir les contraintes jusqu’ici imposées aux propriétaires (interdic- tion de louer à un ascendant notam- ment), mais aussi de donner ... une nouvelle appellation au dispositif. Le dispositif assoupli Sur le fond, la mécanique du dis- positif d’investissement locatif dit « Pinel » est dans la continuité de ce que proposait le régime « Duflot ». Le propriétaire bénéficie, en contre- partie de son investissement et de la mise en location du logement à un loyer minoré, d’une réduction d’im- pôt. Les conditions de ressources des locataires, de plafonds de loyers et de prix maximum au mètre carré demeurent, en outre, identiques à celles applicables dans le cadre du dispositif « Duflot. » Ce nouveau régime se montre tou- tefois plus souple que le précédent en ce qu’il offre la possibilité à l’investisseur d’opter pour un enga- gement initial de six ou neuf ans. Une période de location qu’il pourra ensuite proroger jusqu’à douze ans, par périodes de trois ans. L’avan- tage fiscal est, quant à lui, modulé en fonction de la durée. Ainsi, les investisseurs bénéficient d’un taux de réduction d’impôt de 12 % pour un engagement de six ans, 18 % pour un engagement de neuf ans et 21 % pour un engagement de douze ans. Étant précisé que ces aména- gements profitent également aux sociétés civiles de placement immo- bilier (SCPI). Autre bonne nouvelle pour les épargnants qui privilégient la pierre papier, la base de la réduc- tion d’impôt pour les investisseurs a été portée de 95 % à 100 % du montant de la souscription réalisée. Enfin, le dispositif « Pinel » trouve à s’appliquer aux propriétaires qui ont réalisé leur investissement depuis le 1er  septembre 2014. Une rentabilité retrouvée ? Les loyers proposés dans le cadre de cet investissement locatif sont plafonnés selon cinq zones géogra- phiques caractérisant la tension du marché du logement. La zone A bis est la plus tendue (Paris) tandis que la zone C est celle disposant d’une offre de logements suffisante. Or, un changement du zonage réalisé au cœur de l’été 2014 et passé qua- siment inaperçu a « dopé » la ren- tabilité du dispositif « Pinel ». Les villes de Marseille, Lyon, Lille ou Montpellier ont quitté la zone B1 au profit de la zone A, permettant ainsi au propriétaire du logement d’ap- pliquer des loyers 20 % plus élevés qu'auparavant et ainsi d’améliorer sa rentabilité. Malgré ce coup de pouce, les avan- tages fiscaux que les investisseurs peuvent retirer du dispositif « Pinel » demeurent limités par le plafon- nement global des niches fiscales aujourd’hui fixé à 10 000 euros. Paul- Henri de La porte du Theil, président de l’Assocition française de gestion financière (AFG) confirme : « En raison de la nomenclature actuelle et du plafond global de 10 000 euros, les dépenses d’investissement se retrouvent en concurrence avec des dépenses de consommation telles que le crédit d’impôt pour frais de garde de jeunes enfants. Cette situation conduit forcé- ment à des arbitrages au détriment des investissements dans les PME ou dans le secteur du logement locatif. » En consé- quence,certainesvoixsesontainsiéle- vées pour relever ce plafond ou créer un plafond dédié à l’investissement dans les secteurs clés de l’économie, distinct de celui réservé aux dépenses de consommation. Pouraccroîtrel’offredelogementsintermédiairesenzonestendues,legouvernementasouhaité assouplir ledispositifDuflot.Place doncaudispositif Pinel. Le Duflot est mort, vive le Pinel ! Louer un logement à ses enfants : c’est désormais possible ! Les conditions tenant à la mise en location du logement sont également assouplies, en permettant aux investisseurs de louer leur logement à leurs descendants ou ascendants dès lors que les conditions tenant aux plafonds de loyer et de ressources du locataire seront respectées.
  • 4. collection guide-annuaire 2014-2015 décideurs : stratégie finance droit 59 D.R. « L’attractivité du nouveau dispositif d’investissement locatif est liée à la souplesse offerte aux investisseurs » Décideurs. Qu’attendez-vous des principaux assou- plissements apportés au dispositif d’investissement locatif ? Sylvia Pinel. Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf, en contrepartie d’un engagement à le louer à un prix inférieur à celui du marché. Le dispositif répond à un double objectif : construire des logements dans les zones tendues, c'est- à-dire celles où les besoins en logements sont les plus importants et les loyers les plus élevés, et offrir des loyers « intermédiaires » entre ceux du marché privé et du logement locatif social, accessibles aux ménages qui, sans avoir accès au parc social, éprouvent des dif- ficultés à se loger sur le marché libre. Les premiers élé- mentsdebilandudispositifprécédentontmontréque les résultats n’étaient pas à la hauteur des enjeux. C’est pourquoi j’ai souhaité le rénover pour le rendre plus attractif et atteindre l’objectif de 50 000 logements locatifs intermédiaires produits par an par ce disposi- tif. Ces évolutions sont de deux ordres.Tout d’abord, concernant les investissements réalisés à compter du 1er  septembre 2014, nous donnons une flexibilité aux investisseurs pour moduler la durée d’engagement. Ils pourront donc louer leur bien six, neuf ou douze ans en fonction, au lieu de seulement neuf dans le dispositif précédent, en contrepartie d’avantages fis- caux proportionnels, c'est-à-dire qu’ils bénéficieront, respectivement de 12 %, 18 % ou 21 % de taux de réduction d’impôt. De plus, les particuliers réalisant un investissement locatif auront la possibilité de louer à leurs ascendants et descendants à partir du 1er janvier 2015. Cette mesure s’accompagne d’un renforcement de la solidarité intergénérationnelle, prenant ainsi en compte les aspirations de nos concitoyens dans leur projet d’investissement immobilier. Les promoteurs estiment que l’ouverture du dispositif aux ascendants et descendants peut accroître la production de 10 000 logements sur trois ans. Décideurs.Cettenouvellemouturesera-t-elleplusren- table pour les investisseurs que la précédente ? S. P. L’attractivité du nouveau dispositif d’investisse- ment locatif est liée à la souplesse offerte aux inves- tisseurs. Pour de nombreux ménages aux revenus moyens, c’est une opportunité pour les aider à accéder à la propriété, et les accompagner dans ce cap difficile que représente pour certaines familles, la période où les enfants sont étudiants et qui ont besoin d’un loge- ment. Décideurs. Certains critiquent le coût trop important des dispositifs d’investissements locatifs. Que leur répondez-vous ? S. P. Il faut être pragmatique et l’impact budgétaire de ces aménagements est relativement modeste par rapport à l’effet de ce dispositif sur la production de logements. Avec ces nouvelles mesures, notre objec- tif est de construire 50 000 logements intermédiaires par an, contre 35 000 en 2013. Ils viendront s’ajouter aux 25 000 autres financés par l’État et la Caisse des dépôts sur cinq ans comme annoncé par le président de la République, en plus des 10 000 programmés par le fonds Argos pour les investisseurs institutionnels (assureurs, caisses de retraite etc.). Décideurs. Est-il envisageable que le dispositif soit,à l’instar du Malraux, exclu du mécanisme du plafonne- ment global des niches fiscales ? S. P. En ce qui concerne les investissements locatifs réalisés en Outre-Mer, le plafond a été relevé à 18 000 euros par an afin de ne pas limiter uniquement la pro- duction à des logements d’une ou deux pièces compte tenu du taux de réduction d’impôt particulier en Outre-mer. En revanche, le plafond me semble adapté dansl’Hexagone.Parexemple,pouruninvestissement moyen de 200 000 euros, la réduction d’impôt s’élève à 4 000 euros par an, bien en dessous du plafond de 10 000 euros. Sylvia Pinel ministre du Logement, de l'Égalité des territoires et de la Ruralité La ministre du logement réaffirme dans nos colonnes son ambition d’atteindre l’objectif de 50 000 logements locatifs intermédiaires produits par an. « L’impact budgétaire de ces amé- nagements est relativement mo- deste par rapport à leurs effets sur la production de logements »
  • 5. collection guide-annuaire 2014-2015 décideurs : stratégie finance droit60 Décideurs. Quels sont les principaux changements apportés par le nouveau dispositif « Pinel » ? Guillaume Lucchini. Deux changements impor- tants sont à noter. Le premier porte sur la durée et le taux de la réduc- tion d’impôt. Contrairement au dispositif « Duflot », les épargnants qui réaliseraient un investissement immobilier locatif « Pinel » peuvent bénéficier d’un avantage fiscal variable selon la durée de location du bien. Un investisseur qui louerait le logement pen- dant six ans se verra ainsi offrir une réduction d’im- pôt de 12 % tandis que ceux qui feront le choix de le mettre en location durant neuf ans ou douze ans bénéficieront respectivement d’un taux de 18 % et 21 %. En modulant ainsi leur durée de location, les propriétaires peuvent adapter leurs investissements locatifs à leur stratégie patrimoniale. Ceux qui sou- haitent récupérer le logement à moyen terme pour le mettre, par exemple, à la disposition de leurs enfants pourront écourter la location du bien à seulement six ans. A contrario, ceux qui réalisent cette acquisition dans l’objectif de se constituer une retraite complé- mentaire auront la possibilité d’optimiser leur inves- tissement et bénéficier d’une réduction d’impôt plus élevée en louant le bien pendant douze ans. Second changement apporté par cette nouvelle mou- ture, le propriétaire peut désormais louer le bien à l’un de ses ascendants ou descendants. Décideurs. Cette nouvelle mouture répond-elle aux besoins des investisseurs ? G. L. Le dispositif « Pinel » ne répond que dans une certaine mesure aux problèmes des investisseurs. Si l’on peut se réjouir de l’augmentation du taux de la réduction d’impôt offerte aux contribuables à long terme et de la modification du zonage de cer- taines grandes villes (Lille, Montpellier, Marseille ou Lyon), il convient cependant de minimiser sa portée en raison du maintien du plafond global des niches fiscales à 10 000 euros. En pratique, l’investissement Pinel ne s’adresse qu’à peu d’investisseurs. En effet, les contribuables qui bénéficient, par exemple, d’une réduction ou d’un crédit d’impôt au titre de la garde de jeunes enfants ou de l’emploi d’un salarié à domi- cile voient leur capacité d’optimisation fiscale très largement oblitérée. Décideurs.À quelle typologie de clientèle s’adressent les SCPI « Pinel » ? G. L. De manière générale, les SCPI permettent aux épargnantsdediversifierleurpatrimoineimmobilieret de mutualiser les risques locatifs, s’évitant notamment des chocs de trésorerie provoqués par l’absence de loca- tairesoulenon-paiementdesloyers.Lapierrepapierest également une solution efficace pour les contribuables quisouhaiteraientoptimiserl’utilisationduplafondglo- bal des niches en allant chercher des plus petits tickets. Les investisseurs portant un intérêt aux SCPI fiscales doivent toutefois savoir que seul le premier acqué- reur des parts profite de l’avantage fiscal. La revente sur le marché secondaire est donc très difficile et peu liquide. Le bénéfice de la réduction d’impôt est, en outre, subordonné à une obligation de conservation des parts pour une certaine durée, parfois plus longue que pour un investissement en direct. Décideurs. Quels conseils pratiques donneriez-vous aux investisseurs qui souhaiteraient acquérir un lo- gement dans le cadre du dispositif Pinel ? G. L. Il convient de ne pas être obnubilé par la réduc- tion d’impôt, l’avantage fiscal ne doit pas être une fin ensoi.Ladéfiscalisationestlacerisesurlegâteaud'une stratégie globale préétablie. Je conseille, en outre, aux investisseurs de s’assurer de la qualité de l’emplace- ment du logement en allant voir le bien sur place. Il me semble tout aussi important de vérifier que cette acquisition est bien en phase avec leurs objectifs patri- moniaux. Pour cela, il est nécessaire de faire réaliser un audit patrimonial préalable auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine certifié. Un contribuable ayant, par exemple, le projet de s’expatrier n’aurait aucun intérêt à réaliser un tel investissement, car pour bénéficier de la réduction d’impôt il est obligatoire d’établir sa résidence fiscale en France. « L’investissement Pinel ne s’adresse qu’à peu d’investisseurs » Guillaume Lucchini président, Scala Patrimoine « L’avantage fiscal ne doit pas être une fin en soi » D.R. La portée du dispositif Pinel est minimisée par le président de Scala Patrimoine en raison principalement d'un plafond global des niches fiscales trop bas. gestion de patrimoine & gestion d'actifs • tendances VDB