L'étude annuelle de CBRE sur la logistique et les locaux d'activités en France pour 2011 présente un marché contrasté, avec une dynamique positive en Île-de-France tandis que d'autres régions ont mis du temps à se redresser. Malgré un contexte économique incertain, la demande pour des locaux de qualité a augmenté de 8 % par rapport à 2010, attirée par la proximité des centres urbains. Cependant, l'offre immédiate est en diminution, indiquant une pénurie croissante de locaux 'prime'.

1. LA LOGISTIQUE
ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS
EN FRANCE
ÉTUDE ANNUELLE
CBRE | DÉCEMBRE 2011

2. N°1 MONDIAL
DU CONSEIL EN IMMOBILIER
D’ENTREPRISE
Bureaux, activités, logistique, retail, résidentiel, hôtels
CONSEIL EN
ASSISTANCE À COMMERCIALISATION
MAITRISE D’OUVRAGE
AUDIT
TECHNIQUE
MARKETING
STRATÉGIE IMMOBILIÈRE INGÉNIERIE
DES ENTREPRISES FINANCIÈRE
CONSEIL EN VENTE ET ACQUISITION CONSEIL EN INVESTISSEMENT
CLIENTS PRIVÉS IMPLANTATION
ETUDES AMÉNAGEMENT D’ESPACE
CONSEIL
GESTION
CONSEIL AUX ENTREPRISES EXPERTISE
PRÉSENTES A L’ÉTRANGER
GESTION DE
PORTEFEUILLES
LOCATIFS
2010 CHIFFRES CLÉS Lille
Rouen
FRANCE Caen Le Havre
Région Parisienne
Metz
Brest Nancy
114,6 M€ CA Vannes
Rennes
Blois
Strasbourg
Tours
730 SALARIÉS*
Mulhouse
Nantes Dijon
Besançon
37 IMPLANTATIONS Clermont-Ferrand
Lyon Annecy
30 BUREAUX EN RÉGIONS
Bourgoin Jallieu
Chambéry
Bordeaux
Grenoble
Sophia Antipolis
Avignon
Toulouse Nice
Aix-en-Provence
Montpellier Marseille
* Hors franchisés
CONTACTS
LOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉS ÉTUDES ET RECHERCHE
Didier MALHERBE / didier.malherbe@cbre.fr Aurélie LEMOINE / aurelie.lemoine@cbre.fr
Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 30 / Fax : 33 (0) 1 53 64 30 02 Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35 / Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00
Achevé de rédiger le 1er décembre 2011 par le département Études et Recherche de CBRE
Rédaction : Erika Léonard, Edouard de Laboulaye, Sabine Echalier, Christelle Bastard

3. SOMMAIRE
LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
LE MARCHÉ DES LOCAUX LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS
2 INDUSTRIELS EN EUROPE
15 ET PETITS ENTREPÔTS EN ILE-DE-FRANCE
LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE ZOOM : LE MARCHÉ DES PARCS D’ACTIVITÉS
3 EN FRANCE
17 EN ILE-DE-FRANCE
13 INTERVIEWS 18 LES INVESTISSEMENTS EN FRANCE
ZOOM : LE MARCHÉ DES MESSAGERIES
14 EN ILE-DE-FRANCE
20 LEXIQUE
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
L’environnement économique des marchés de la logistique et qui ne permet toujours pas de retrouver le niveau de
des locaux d’activités a été contrasté en 2011. Après un 1er production d’avant-crise (la production industrielle avait chuté
semestre bien orienté, les entrepreneurs dans l’industrie, le de - 13 % en 2009). L’accroissement de la production
commerce de gros et le transport de marchandises ont rapporté pourrait décélérer en 2012. Dans cette perspective, le taux
à partir de l’été une nette dégradation du climat des affaires et d’utilisation des capacités de production devrait légèrement
des perspectives d’activités. 2012 s’annonce comme un diminuer ;
exercice délicat car la demande adressée aux chefs d’entreprises
devrait pâtir de la réduction des perspectives économiques en • L’activité et la trésorerie dans le commerce de gros
France et dans le monde. À ce titre, les prévisions d’évolution ont été satisfaisantes au 1er semestre 2011. À cet égard, le
de la consommation des ménages se sont détériorées. commerce de produits agricoles a observé une tendance
particulièrement favorable. Une nette détérioration de la
• Le climat des affaires dans l’industrie manufacturière a confiance des entrepreneurs et des perspectives est
évolué continuellement au-dessus de sa moyenne de longue intervenue en septembre ;
période, de septembre 2010 à juillet 2011. Au 1er semestre
2011, il a été plus favorable qu’en 2010. Si la trésorerie ne • Dans le transport de marchandises, le climat conjoncturel
s’est pas sensiblement améliorée, les défaillances s’est amélioré au 1er semestre 2011 par rapport à 2010.
d’entreprises dans l’industrie ont, en revanche, reculé de Les défaillances d’entreprises sont toutefois restées
manière sensible pendant cette période. Après + 5,1 % en nombreuses. La conjoncture s’est repliée à partir du mois
2010, la production industrielle en France progresserait de d’août, mais moins brutalement que dans l’industrie et le
+ 2,9 % en 2011, un rythme plus important que prévu, mais commerce de gros.
PERSPECTIVES DE L’ÉCONOMIE FRANÇAISE CLIMAT DES AFFAIRES DANS L’INDUSTRIE MANUFACTURIÈRE ET LE COMMERCE DE GROS
(Base 100 = moyenne de longue période)
Moyenne de longue
2010 (p) 2011 (p) 2012 (p) 130
période 1980-2010
120
Croissance mondiale + 3,4 % + 5,1 % + 4,0 % + 4,0 %
110
Commerce mondial + 5,7 % + 12,8 % + 7,5 % + 5,8 %
100
PIB + 1,8 % + 1,4 % + 1,6 % + 0,7 %
90
Production industrielle + 0,0 % + 5,1 % + 2,9 % + 1,1 %
80
Consommation des ménages + 2,0 % + 1,3 % + 0,7 % + 0,9 %
70
Taux d’utilisation des 85,4 % 77,2 % 83,4 % 82,8 %
capacités de production 60
00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11
p : prévision Industrie manufacturière Commerce de gros
Sources : INSEE, Oxford Economics, FMI Source : INSEE
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1

4. LE MARCHÉ DES LOCAUX INDUSTRIELS EN EUROPE ÉVOLUTION DE L'INDICE MOYEN DES LOYERS UE-15*
LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
Un 1er semestre dans la continuité de fin 2010 230 20 %
L’activité économique a ralenti partout en Europe, marquée par la crise des 215 15 %
dettes souveraines. Par effet de contagion, l’ensemble des indicateurs
200 10 %
économiques a été impacté, avec notamment des carnets de commandes
qui se sont dégradés et des conséquences sur la production industrielle. Face 185 5%
à ces incertitudes économiques, les indicateurs conjoncturels resteront volatils
à court terme. 170 0%
Après un bon redémarrage au cours du 2nd semestre 2010, la 155 -5%
demande placée s’est stabilisée début 2011, malgré des situations
140 - 10 %
très hétérogènes selon les marchés. Comparativement, fin 2010,
sept-01
mars-02
sept-02
mars-03
sept-03
mars-04
sept-04
mars-05
sept-05
mars-06
sept-06
mars-07
sept-07
mars-08
sept-08
mars-09
sept-09
mars-10
sept-10
mars-11
sept-11
certaines villes ont connu une forte croissance de leur volume placé, comme
à Varsovie, Budapest et, dans une moindre mesure, Paris, constrastant avec
Indice (base 100 = mars 2000) Évolution annuelle
ceux de Dublin, Amsterdam, Rotterdam et Prague qui enregistrent toujours
une baisse de l’activité. * indice calculé sur la base des valeurs locatives « prime » de plusieurs grandes villes
des pays de l'Union Européenne
Dans certains pays, les utilisateurs ont pu profiter d’un ajustement des valeurs
Source : CBRE
locatives pour passer d’une implantation vieillissante à des entrepôts plus
modernes et performants. Le marché est donc toujours polarisé par les
entrepôts de bonne qualité, là où l’offre se raréfie. Par conséquent, les
acteurs tendent à se positionner en amont des opérations, d’où une hausse
des pré-commercialisations.
En Allemagne, la demande placée a augmenté au cours du 1er semestre
2011 par rapport à la même période l’an dernier, grâce au rebond plus
rapide qu’ailleurs en Europe de l’économie nationale (qui a de nouveau
ralenti depuis). Le marché de Varsovie a performé, enregistrant une hausse
de 70 % des volumes placés par rapport à 2010. Il en est de même à
Budapest, grâce à une succession de grandes transactions depuis le début VARIATION ANNUELLE DE LA DEMANDE PLACÉE EN LOCAUX D’ACTIVITÉS /
de l’année et malgré un 2ème trimestre plus calme. Citons également Helsinki ENTREPÔTS EN EUROPE
qui a profité du rebond de la production industrielle et des exports. À 25 %
Lisbonne, le 1er semestre a également été bon, notamment grâce à une 20 %
transaction majeure. 15 %
Le marché des entrepôts danois (essentiellement celui de Copenhague) n’a 10 %
5%
pas encore bénéficié des retombées du dynamisme économique en lien
0%
avec le bon niveau d’exportations, mais les perspectives sont plutôt bonnes.
-5%
À Rotterdam, la demande placée est restée modeste au cours du
- 10 %
1er semestre, mais la rénovation du port attire de plus en plus d’utilisateurs.
- 15 %
À Madrid, le marché est en souffrance avec un climat économique des plus
- 20 %
moroses. La demande est quasiment à l’arrêt et le stock augmente.
- 25 %
08 09 10 1S 11
Les loyers « prime » sont stables sur l’ensemble de la zone Europe. L’indice
Source : CBRE
des loyers CBRE UE-15 demeure à 7,5 % en deçà du pic de mi-2008,
mais n’enregistre qu’une baisse de - 0,2 % sur 12 mois. Une part croissante
de l’activité portant sur des locaux de meilleure qualité, les loyers moyens
(calculés sur la base des transactions réalisées) tendent à augmenter plus
fortement que l’indice (calculé sur la base des valeurs « prime ») et plus
encore par rapport aux surfaces de seconde main.
Les marchés qui connaissent des pressions à la baisse sont
essentiellement concentrés en Europe du Sud – comme en Espagne, au
Portugal et en Grèce – mais aussi en Irlande ainsi que quelques petits
marchés de l’Europe de l’Est. Les loyers sont stables dans la plupart des
marchés bien établis, tels que la France, la Belgique et le Royaume-Uni.
D’autres voient leurs valeurs locatives légèrement augmenter, à l’image de Pour de plus amples informations, le EMEA Industrial & Logistics Market View October 2011
certaines régions allemandes, des Pays-Bas et des pays nordiques. est disponible sur www.cbre.eu/research
© 2011 CBRE
2

5. ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN FRANCE
LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE
LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
(En millions de m²)
Dans cette partie, est analysé le marché des entrepôts > 5 000 m² 5,0
(toutes classes : A, B, C, frigorifique et messagerie). 4,5
Marquée par une conjoncture économique tendue et incertaine, 4,0
l’année 2011 a montré un marché logistique contrasté, avançant à
3,5
plusieurs vitesses. L’Ile-de-France a tiré son épingle du jeu, tandis
3,0
que les autres régions ont mis du temps à se redynamiser. Elles se
sont finalement relevées au fil des trimestres, pour atteindre des niveaux 2,5
satisfaisants à la fin de l’année. En outre, le renouvellement des 2,0
disponibilités, dont l’obsolescence ne cesse de croître, s’avère de 1,5
plus en plus difficile, ce qui entraîne une mutation des demandes et une
1,0
évolution indispensable du marché.
0,5
Croissance des exigences qualitatives et géographiques
Alors que les demandes exprimées sont restées à un niveau assez bas en 08 09 10 9M 11
2010, après une année 2009 particulièrement dynamique, elles ont bien Demande placée (dans l'année) Estimation fin d'année
repris en 2011, notamment au 1er semestre. Malgré un contexte Offre immédiate (en fin de période)
économique anxiogène, marqué pendant l’été par l’aggravation de la Sources : CBRE et Immostat-IPD
crise de la dette souveraine et le recul brutal de l’activité française,
le marché s’est bien tenu au 2nd semestre. Aucun ralentissement majeur
dans les demandes exprimées ne s’est fait sentir.
Le degré d’exigence des utilisateurs a continué de s’accroître. Face
à un recul de l’offre de qualité et à un besoin en produits plus pointus RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE EN FRANCE
techniquement et individualisés, ces derniers choisissent davantage de se SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011
tourner vers des bâtiments clés-en-main. En outre, la localisation est (En volume)
toujours un critère de choix très important : la proximité des centres Grand Centre Ile-de-France
1% 37 %
urbains (bassins de production et de consommation) est de plus en plus
Normandie
nécessaire, au détriment des entrepôts trop éloignés, même « repricés ». 2%
Bourgogne / Franche-Comté
Les acteurs de la grande distribution, en recherche permanente 2%
d’optimisation de leurs surfaces, et les chargeurs ont animé le marché en Grand Sud-Ouest
3%
2011. Les premiers ont surtout réfléchi à se positionner sur de grands volumes, Grand Est Couloir rhodanien
les seconds sur de petites et moyennes surfaces, notamment en régions. 3% 19 %
Ouest
4%
Repositionnement du marché sur la « dorsale » logistique Grand Sud Grand Nord
12 % 17 %
française
Sources : CBRE et Immostat-IPD
La demande placée sur les 3 premiers trimestres 2011 s’élève à
1 613 500 m² en France. Elle augmente de 8 % par rapport à la
même période en 2010. Suivant la tendance engagée depuis
2009, le marché a essentiellement été porté par l’Ile-de-France, et
ce jusqu’au début de l’année. Les principaux secteurs régionaux
ont été plus longs à se relever mais, après deux années d’atonie,
ont retrouvé un certain dynamisme à partir du 2ème trimestre. Le
RÉPARTITION DES TRANSACTIONS PAR TRANCHE DE SURFACES EN FRANCE
marché logistique français retourne donc à un schéma plus
SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011
traditionnel, en se repositionnant petit à petit sur l’axe Nord/Sud.
(En nombre)
Toutefois, avec 37 % des volumes commercialisés sur les 9 premiers
> 50 000 m2 500 - 10 000 m2
mois de 2011 (contre 20-25 % lors des années d’avant-crise), le 2% 48 %
poids de l’Ile-de-France reste non négligeable.
Un peu partout en France, un certain nombre d’opérations est, 20 000 - 50 000 m2
18 %
depuis plusieurs mois déjà, en cours de négociation ou de montage.
Elles pourraient se concrétiser au mieux d’ici la fin de l’année,
voire courant 2012. Les perspectives de réalisation des projets
10 000 - 20 000 m2
restent encore incertaines et dépendent plus que jamais de 32 %
l’évolution de la conjoncture économique. Sources : CBRE et Immostat-IPD
© 2011 CBRE
3

6. Notons pour finir que, dans un contexte où les entreprises doivent RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN FRANCE
LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
minimiser leurs coûts, le poste immobilier est souvent touché, AU 1ER OCTOBRE 2011
notamment par le biais de la rationalisation des surfaces. C’est (En volume)
pourquoi, sur certains marchés, à l’image de l’Ile-de-France, la Ouest Ile-de-France
surface moyenne des transactions diminue. 3% 38 %
Grand Sud-Ouest
Vers une pénurie de l’offre « prime » 3%
Normandie
Au 1er octobre 2011, l’offre immédiate atteint un peu plus de 5%
Bourgogne / Franche-Comté
3,9 millions de m² en France, soit 11 % de vacance. Elle recule de 6%
13 % par rapport au 1er octobre 2010. Ce repli est en premier lieu le Grand Centre
6%
résultat de l’arrêt des mises en chantier depuis 2009. Il résulte Grand Sud
également d’un grand nombre de libérations. La réduction du stock 6%
est moins importante que le niveau de la demande placée l’aurait Grand Est
8%
laissé imaginer. En effet, les utilisateurs ont souvent libéré des locaux Grand Nord Couloir rhodanien
anciens qui n’ont pas forcément trouvé preneur par la suite, et ils se 9% 16 %
sont, dans un certain nombre de cas, positionnés sur des opérations Source : CBRE
clés-en-main. Par conséquent, les disponibilités se résorbent
doucement, mais leur obsolescence croît. Comme les lancements
« en blanc » sont au plus bas et que les investisseurs ne se risqueront
pas à court ou moyen termes sur ce type de programme, une pénurie
de bâtiments neufs est à prévoir.
Compte tenu du manque de production, les clés-en-main devraient
continuer d’animer le marché en 2012 (en se développant notamment
sur le large potentiel foncier que représentent les offres « en gris » : plus VALEURS LOCATIVES FACIALES EN FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2011
de 4 millions de m²), sous réserve que leurs financements ne soient pas (HT HC/m²/an, classe A, neuf)
remis en cause. Les acteurs devraient par ailleurs se positionner de plus
en plus sur des bâtiments en état d’usage avec, en contrepartie, un Bourgogne / Franche-Comté 30 € / 35 €
accroissement de leurs exigences quant à la localisation. Couloir rhodanien 42 € / 44 €
Grand Centre 42 € / 50 €
Hétérogénéité des valeurs Grand Est 37 € / 50 €
En 2011, les valeurs locatives faciales sont restées globalement stables Grand Nord 39 € / 44 €
en France, après un fort « repricing » en 2009, mais sont tout de même Grand Sud 40 € / 45 €
disparates selon les régions, les types de bien et leur situation Grand Sud-Ouest 42 € / 47 €
géographique. Effectivement, une prime à la localisation émerge de Ile-de-France 46 € / 54 €
plus en plus, face au manque d’offres de qualité. Les avantages Normandie 37 € / 49 €
commerciaux sont variables, selon les mêmes critères, et sont compris, Ouest 40 € / 45 €
en moyenne, entre 1,5 et 2 mois de franchise par année de bail ferme. Source : CBRE
Un marché en mutation
Affichant un certain dynamisme et retrouvant de bons fondamentaux en
2011, le marché logistique français présente des perspectives
encourageantes à court terme. Néanmoins, l’environnement
économique, déterminant pour la bonne tenue du marché, est
actuellement teinté d’incertitude et rend le moyen terme confus. La
fonction logistique n’est pas remise en cause pour autant. Maillon
essentiel des processus de production, consommation et distribution, elle
sera toujours nécessaire au bon fonctionnement de la chaîne
économique, même en temps de crise. Le marché est remis en cause,
mais s’adapte aux nouveaux comportements et évolue sans cesse.
SYNTHÈSE ET TENDANCES FIN 2011
ÉVOLUTIONS DU MARCHÉ PAR RAPPORT À 2010 TENUE DU MARCHÉ À MOYEN TERME
Demande placée Offre immédiate Valeurs (Perspectives 2012)
Ile-de-France = =
Grand Nord
Couloir rhodanien =
Grand Sud = =
Source : CBRE
© 2011 CBRE
4

7. LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
ZOOM : ENTREPÔTS > 5 000 M² EN ILE-DE-FRANCE
LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES D’ILE-DE-FRANCE
Source : CBRE
Dans un contexte économique difficile, les pôles majeurs tirent leur Sur les 48 transactions réalisées en 2011, plus de la moitié est
épingle du jeu. C’est le cas de l’Ile-de-France qui, depuis 2009, voit comprise entre 5 000 m² et 10 000 m² et le tiers entre 10 000 m²
ses volumes placés à la hausse, tendance qui se confirme en 2011. et 20 000 m². Ces proportions sont en hausse annuelle, au détriment
des plus grandes surfaces. Depuis début 2011, la surface moyenne
Un marché en très bonne forme des opérations est d’environ 12 400 m² (en légère baisse par rapport
Les demandes exprimées en 2011 ont été dynamiques, notamment à 2010).
au 1er semestre. Elles ont été moins importantes au 3ème trimestre,
marqué par la conjoncture internationale tendue à l’issue de l’été, qui ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M²
a engendré de nouveaux reports de projets et un ralentissement EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2011
des prises de décision. Néanmois, les acteurs de la grande (En millions de m²)
distribution et les chargeurs ont animé le marché au fil de l’année, 1,8
les premiers sur de grandes demandes (> 20 000 m²) et les seconds
sur de petites surfaces (5 000 - 10 000 m²). En revanche, les appels 1,5
d’offres des prestataires logistiques ont reculé par rapport à 2010.
Notons également l’accroissement du degré d’exigence des 1,2
utilisateurs, qui préfèrent se positionner sur des bâtiments clés-en-
main, proches des villes, que sur des entrepôts moins personnalisés, 0,9
plus éloignés, même neufs et « repricés ».
Depuis début 2011, 596 700 m² ont été placés en Ile-de-France, 0,6
(+10 % par rapport aux 3 premiers trimestres de 2010). Même
si le 1er semestre est en baisse annuelle (notamment car le 1er trimestre 0,3
2010 avait été favorisé par la concrétisation d’un certain nombre de
projets engagés depuis longtemps), il atteint le niveau non négligeable 06 07 08 09 10 11
de 353 000 m² commercialisés. Quant au 3ème trimestre, il confirme 1S 2S 3T Perspective fin d'année
le dynamisme du marché, puisque 243 700 m² ont été signés
Offre immédiate (en fin de période)
(+ 48 % en 3 mois), soit le meilleur 3ème trimestre depuis 2006.
Sources : CBRE et Immostat-IPD
© 2011 CBRE
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8. L’arrêt des mises en chantier depuis 2009 a logiquement empêché RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M² PAR CLASSE D’ENTREPÔT
LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
le renouvellement du stock, ce qui explique l’importance des EN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011
commercialisations d’entrepôts en état d’usage (69 %, contre 51 % sur (En volume)
les 3 premiers trimestres 2010). La part des locaux de classe A recule
Messagerie
également (52 % des transactions, contre 66 % pour l’ensemble des autres 2%
régions). Les plus grands volumes ont surtout concerné des clés-en-main, Frigorifique
tendance à l’œuvre depuis un certain temps et confortée par l’exigence 11 %
accrue des utilisateurs. D’ici la fin de l’année, près de 300 000 m² devraient Classe A
être signés sur ce type d’opération. Classe B 58 %
14 %
Le Sud de la région, qui polarise la majeure partie des disponibilités
(42 %), et le Nord (25 %), restent les secteurs les plus dynamiques,
concentrant respectivement 39 % et 35 % de la demande placée. Classe C
La fin de l’année 2011 devrait se poursuivre sur un très bon rythme, avec 15 %
un atterrissage de la demande placée prévu autour de 950 000 m². Sources : CBRE et Immostat-IPD
Dans un contexte économique tendu, dont les perspectives sont assez
incertaines, les indicateurs d’expression de la demande au 4ème trimestre
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M²
pourraient être décisifs pour amorcer 2012 dans de bonnes conditions.
EN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011
Faible diminution du stock (En volume)
Les disponibilités s’élèvent à environ 1,5 million de m² au 1er octobre Est Sud
2011 (environ 5 % de vacance en Ile-de-France). Elles diminuent de 8% 39 %
10 % par rapport au 1er octobre 2010, conséquence notamment de
l’importance des transactions sur des bâtiments existants. En revanche,
ce repli n’est pas aussi fort que prévu, en raison d’un certain nombre de
libérations, mais aussi de la réalisation d’opérations clés-en-main. Ainsi,
l’obsolescence du stock continue de croître. Au 1er octobre 2011, 49 %
de l’offre immédiate sont de classe A (contre 51 % un an plus tôt).
Ouest Nord
Aucun lancement « en blanc » n’est recensé à l’automne 2011, mais 18 % 35 %
760 000 m² de projets « en gris » sont en attente de commercialisation.
Sources : CBRE et Immostat-IPD
Tandis que les premiers, jugés trop risqués financièrement, ne devraient
pas reprendre de sitôt, les seconds permettront d’alimenter le
développement des bâtiments clés-en-main. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M²
EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2011
Un marché hétérogène
(En volume)
Les loyers sont restés stables en 2011, après un fort « repricing » des Ouest
entrepôts « prime » en 2009 et au 1er semestre 2010. Au 1er octobre, les 12 %
valeurs locatives faciales des entrepôts neufs et de classe A sont
comprises, en moyenne, entre 46 € et 54 € HT HC/m²/an, pour les
meilleurs produits. Cependant, un phénomène de prime à la localisation, Est
21 % Sud
par rapport à la qualité des biens, a émergé cette année. Ceci a entraîné 42 %
une dichotomie des valeurs entre des entrepôts anciens situés en 1ère
couronne et d’autres de dernière génération, plus éloignés. Dans
certains cas, les premiers ont pu être loués à des valeurs très élevées (pouvant
monter jusqu’à 75 € facial), à l’inverse des seconds. Les avantages Nord
25 %
commerciaux restent importants, de l’ordre d’1,5 à 2 mois de franchise
par année de bail ferme. Source : CBRE
EXEMPLES DE RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 5 000 M² RÉALISÉES EN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011
Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe Valeur (HT HC/m²/an)
1T ZAC d'Arvigny, Moissy-Cramayel (77) ND Logistics 31 800 m² Location Oui Neuf Classe A N.C.
1T Rue des Bordes, Bondoufle (91) Bovis Transports 21 300 m² Location Non État d'usage Classe C N.C.
1T ZAC de Chaillouet, Crégy-les-Meaux (77) Sodis 20 400 m² Location Non Neuf Classe A N.C.
Eurostore - Rue du Moulin de Cage,
1T Kuehne & Nagel 14 500 m² Location Non État d'usage Classe B N.C.
Gennevilliers (92)
ZI des Cochets - Rue des Cochets,
1T Lidl 9 400 m² Location Non État d'usage Classe A N.C.
St Germain-lès-Arpajon (91)
Parc Gustave Eiffel - Avenue de l'Europe,
1T Codimas Logistique 6 900 m² Location Non État d'usage Classe A N.C.
Bussy-Saint-Georges (77)
N.C.: Non communiqué
Sources : CBRE et Immostat-IPD
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9. LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
ZOOM : ENTREPÔTS > 5 000 M² DANS LE GRAND NORD (NORD-PAS DE CALAIS ET PICARDIE)
LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES DU NORD DE LA FRANCE*
* hors Picardie
Source : CBRE
Le marché du grand Nord s’est redynamisé courant 2011 et a 2 opérations clés-en-main ont été signées cette année. Il s’agit des
retrouvé un certain poids au niveau national, néanmoins loin derrière comptes-propres réalisés pour Big Ben Interactive à Lauwin-Planque
l’Ile-de-France et en deçà du couloir rhodanien. (18 000 m²) et pour ID Logistics à Brebières (43 000 m²).
2011 : un bon cru depuis la crise Les autres signatures ont surtout concerné des bâtiments existants,
souvent de seconde main. Globalement, depuis 2009, la qualité
Les demandes exprimées se sont caractérisées par un niveau
des entrepôts transactés a tendance à se dégrader, malgré une
d’exigence accru en 2011. Les utilisateurs sont en effet de plus en
demande initiale pour des bâtiments de meilleure qualité.
plus regardants vis-à-vis de la qualité des bâtiments et de leurs
caractéristiques techniques. La typologie des demandes est restée ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² DANS
assez classique. Elles ont principalement concerné de grands volumes LE GRAND NORD AU 1ER OCTOBRE 2011
> 40 000 m² ou des surfaces comprises entre 5 000 m² et
(En millions de m²)
15 000 m². En outre, le Sud de la région et la métropole lilloise
sont toujours les secteurs de prédilection des chargeurs et logisticiens. 0,75
Suite à une année 2010 où les volumes placés représentaient moins
de la moitié de ceux de 2008, les 3 premiers trimestres de 2011 0,60
témoignent d’une bonne reprise du marché. 281 500 m² ont été
commercialisés, correspondant aux volumes de l’ensemble de l’année 0,45
précédente, et en hausse annuelle de 35 % par rapport à la même
période. 13 transactions ont été recensées, contre 17 un an plus tôt. 0,30
Les surfaces comprises entre 20 000 m² et 50 000 m² ont performé
0,15
depuis le début de l’année (47 % de la demande placée), au
détriment de celles comprises entre 10 000 m² et 20 000 m²
(22 %). Notons en outre que 22 % des volumes sont > 50 000 m², en 08 09 10 11
raison de la prise à bail par Boulanger de 62 500 m² (entrepôt neuf 1S 2S 3T Offre immédiate (en fin de période)
et de classe A) à Hénin-Beaumont au 3ème trimestre. Source : CBRE
© 2011 CBRE
7

10. Sur les 3 premiers trimestres de 2011, les entrepôts de classe A représentent RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M² DANS
LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
moins de la moitié des commercialisations, tandis que ceux de classe C voient LE GRAND NORD (NORD-PAS DE CALAIS ET PICARDIE) SUR LES 3 PREMIERS
leur poids croître à 38 %. TRIMESTRES 2011
Contrairement aux 3 premiers trimestres de 2010 où les logisticiens avaient (En volume)
réalisé près des 2/3 des transactions, le poids des chargeurs et des Sud Lille Douaisis
logisticiens s’est équilibré en 2011, avec toutefois un léger avantage 2% 36 %
aux chargeurs (54 %). Ceux-ci ont en effet eu une activité plutôt dynamique, Dunkerque
en particulier les acteurs de la grande distribution. 2%
Picardie
La quasi-totalité de la demande placée a été enregistrée dans la 8%
Versant Nord-Est
région Nord-Pas de Calais. La Picardie, qui tirait son épingle du jeu en 9%
2010, est restée à la peine en 2011. Après une année amorphe, le Douaisis
polarise, à l’automne 2011, 36 % des volumes, grâce aux 3 grandes
transactions signées à Brebières et Lauwin-Planque. Il est suivi par l’axe A1
Lesquin Axe A1
(22 % sur les 9 premiers mois de 2011) et le secteur de Lesquin (21 %). 21 % 22 %
L’année devrait s’achever sur de bons résultats (atterrissage de la Source : CBRE
demande placée prévu autour de 350 000 m²). En revanche, 2012
pourrait s’avérer plus difficile, dans la mesure où la résorption du stock,
tant en qualité qu’en volume, ainsi que l’accroissement des exigences
des acteurs, devraient entraîner une augmentation des clés-en-main,
opérations longues, qui alimenteraient les résultats de fin 2012-2013.
Des disponibilités en recul
Au 1er octobre 2011, l’offre immédiate atteint 362 400 m², en baisse
annuelle de 33 %. Comme pour les autres marchés régionaux, ce repli est
la conséquence du bon niveau de demande placée ayant porté sur des
entrepôts existants, mais aussi de l’arrêt des mises en chantier.
Ce stock est vieillissant : il est en grande partie en état d’usage et à
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² DANS
35 % seulement de classe A. Cette proportion a d’ailleurs diminué en un
LE NORD-PAS DE CALAIS AU 1ER OCTOBRE 2011
an, les meilleurs bâtiments ayant trouvé preneur.
(En volume)
C’est en Picardie que les disponibilités sont les plus abondantes (191 300 m2).
Versant Nord-Est Axe A25
Dans le Nord-Pas de Calais, l’axe A25 concentre le quart du stock. 4% 26 %
Lens
Très peu de nouveaux développements ont vu le jour depuis 2009. Mais les 4%
projets « en gris » sont extrêmement élevés et dépassent 800 000 m². Douaisis
5%
Ils offrent un potentiel de réalisation d’opérations clés-en-main Arras
relativement important. 6%
Sud Lille
Des loyers de nouveau attaqués 9%
Dunkerque
Après s’être repositionnées en 2009, à l’image des autres marchés, les 14 %
valeurs sont restées stables en 2010. Courant 2011, la dégradation Axe A1 Autres secteurs
du stock et les incertitudes économiques ont entraîné un nouveau 14 % 18 %
« repricing ».
Au 1er octobre 2011, les valeurs locatives faciales s’échelonnent entre Source : CBRE
39 € et 44 € HT HC/m²/an pour les entrepôts de bonne qualité et
entre 36 € et 42 € pour ceux en état d’usage. Des disparités persistent
selon la localisation des biens.
EXEMPLES DE RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 5 000 M² RÉALISÉES DANS LE GRAND NORD SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011
Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe Valeur (HT HC/m²/an
ou HT HD/m²)
1T CRT, Lesquin (59) Grimonprez 47 000 m² Location Non État d’usage Classe C 32 €
1T ZI, Lauwin-Planque (59) Big Ben Interactive 18 000 m² Vente utilisateur Oui Neuf Classe A 315 €
1T Port Autonome de Dunkerque, Loon Plage (59) DHL 5 700 m² Location Non Neuf Classe A 43 €
3T Zone des Béliers, Brebières (62) ID Logistics 43 000 m² Vente utilisateur Oui Neuf Classe A N.C.
3T ZI, Lauwin-Planque (59) Gifi 41 200 m² Location Non Neuf Classe A 42 €
3T Rue Marcel Paul, Seclin (59) Geodis Euromatic 5 200 m² Location Non État d'usage Classe C 33 €
N.C.: Non communiqué
Source : CBRE
© 2011 CBRE
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11. LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
ZOOM : ENTREPÔTS >5 000 M2 DANS LE COULOIR RHODANIEN (RHÔNE-ALPES)
LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES DE LA PÉRIPHÉRIE LYONNAISE
Source : CBRE
Après deux années de ralentissement, le couloir rhodanien a été Tendance classique, le marché a été porté par les petites et
un des premiers marchés régionaux à redémarrer début 2011. moyennes surfaces : 42 % des transactions ont concerné des
La fin de l’année devrait se poursuivre sur un bon rythme. entrepôts entre 10 000 m² et 20 000 m² et 37 % entre 5 000 m² et
10 000 m².
Redynamisation du marché
En 2011, les demandes exprimées ont été plutôt actives. ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² DANS
Un certain nombre de nouveaux appels d’offres a été émis, dont les LE COULOIR RHODANIEN AU 1ER OCTOBRE 2011
premières réalisations devraient voir le jour en 2012. Les processus de (En millions de m²)
financement et de décision sont de plus en plus longs. Le créneau
0,90
des moyennes surfaces (10 000 - 20 000 m²) est toujours le plus
recherché par les acteurs.
0,75
Avec 301 900 m², la demande placée dans le couloir rhodanien
a augmenté de 16 % sur les 3 premiers trimestres de 2011 par
0,60
rapport à la même période en 2010. Après avoir réalisé sa plus
mauvaise performance trimestrielle connue (28 300 m² placés au 1er
0,45
trimestre 2011) et alors que les autres marchés régionaux étaient encore
à la peine au 1er semestre, la région a enregistré son meilleur 2ème
0,30
trimestre depuis 2008 (144 000 m²). Ce rebond s’est confirmé
au 3ème (129 700 m²). Notons que 19 signatures ont été enregistrées,
contre 17 sur les 3 premiers trimestres de 2010. 0,15
La concrétisation de projets engagés depuis longtemps a permis
cette redynamisation. Parmi eux, nous pouvons citer la prise à bail par 08 09 10 11
Feu Vert de près de 30 000 m² à Saint-Vulbas et celle de STEF TFE
(12 300 m²) à Saint-Quentin-Fallavier. 1S 2S 3T Offre immédiate (en fin de période)
Source : CBRE
© 2011 CBRE
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12. Traditionnellement dans le peloton de tête des marchés rhodaniens, RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M² DANS
LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
en raison du dynamisme incontestable de la ZAC de Chesnes-Nord à LE COULOIR RHODANIEN SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011
Saint-Quentin-Fallavier, le secteur de L’Isle d’Abeau a performé en (En volume)
2011. Son poids dans la demande placée atteint 44 % (contre 28 % sur
Vallée du Rhône
la même période en 2010). 3%
Alors que les opérations clés-en-main sont en recrudescence sur les marchés
Rocade Est
logistiques français, notamment en Ile-de-France, cette tendance ne se 13 %
L'Isle d'Abeau
confirme pas en Rhône-Alpes. Depuis le début de l’année, la quasi-totalité 44 %
des signatures a porté sur des entrepôts existants. Ainsi, plus de la Plaine de l'Ain
moitié de la demande placée est en état d’usage, proportion qui n’a 20 %
cessé de croître depuis 2008, tandis que celle des bâtiments de classe A
diminue progressivement. Elle représente, à l’issue du 3ème trimestre 2011,
Autres secteurs
les ¾ des volumes commercialisés (90 % en 2010). 20 %
Bien que marquée par l’incertitude économique, 2011 devrait s’achever
Source : CBRE
sur de bons résultats (autour de 340 000 m² placés), des dossiers étant
actuellement en cours de négociation.
Résorption du stock, qui vieillit
L’offre immédiate atteint 635 800 m² au 1er octobre 2011, en baisse de
29 % en un an. Le bon niveau de demande placée a permis cette
absorption, avec en contrepartie la remise sur le marché de bâtiments
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² DANS
de seconde main. Ainsi, le stock, qui reste élevé, décroît mais vieillit
LE COULOIR RHODANIEN AU 1ER OCTOBRE 2011
(50 % d’entrepôts de classe A seulement).
(En volume)
Suivie de loin par les marchés diffus et le secteur Rocade Est, L’Isle d’Abeau
Vallée du Rhône
polarise la majeure partie des disponibilités (45 %). Son stock s’est 5%
déprécié de 20 % en un an, mais est toujours important car la plupart des Côtière
7%
transactions enregistrées sur ce marché émanait de demandes endogènes. L'Isle d'Abeau
Plaine de l'Ain
45 %
Peu de lancements « en blanc » ont été entrepris dans la région depuis 12 %
2008. À l’issue de l’été 2011, un unique programme est en cours de
construction, à Saint Georges d’Espéranche, et devrait être livré début 2012. Rocade Est
14 %
Enfin, l’offre « en gris » s’élève à environ 440 000 m² au 1er octobre.
Elle diminue de 24 % par rapport au 1er octobre 2010, un certain nombre Autres secteurs
de projets ayant été abandonné. 17 %
Repositionnement des loyers Source : CBRE
Après un repositionnement en 2009 et une stabilisation en 2010, les
valeurs sont de nouveau attaquées en 2011, tant sur les bâtiments « prime »
que ceux de moins bonne qualité.
Au 3ème trimestre, un retour à une situation moins tendue a pu
être constaté. Les valeurs locatives faciales sont désormais comprises entre
42 € et 44 € HT HC/m²/an pour des bâtiments neufs, restructurés ou
rénovés, et entre 38 € et 42 € pour ceux de seconde main.
Les avantages commerciaux s’élèvent à environ 1,5 mois de franchise
par année de bail ferme.
EXEMPLES DE RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 5 000 M² RÉALISÉES DANS LE COULOIR RHODANIEN SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011
Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe Valeur (HT HC/m²/an
ou HT HD/m²)
1T 19 rue de Bretagne, Saint-Quentin-Fallavier (38) Mory Group 13 100 m² Location Non État d'usage Classe A 40 €
2T PI Plaine de l'Ain, Saint-Vulbas (01) Feu Vert 29 900 m² Location Non Neuf Classe A N.C.
2T PI Plaine de l'Ain, Saint-Vulbas (01) Carrefour 18 000 m² Location Oui Neuf Classe A N.C.
2T ZAC Chesnes-Nord, Saint-Quentin-Fallavier (38) STEF TFE 12 300 m² Location Non Neuf Classe A N.C.
3T ZAC Chesnes-Nord, Saint-Quentin-Fallavier (38) Morin Logistic 31 600 m² Location Non État d'usage Classe A 44 €
3T 65 rue du Luzais, Saint-Quentin-Fallavier (38) Thermador 24 400 m² Vente utilisateur Non État d'usage Classe C 278 €
N.C.: Non communiqué
Source : CBRE
© 2011 CBRE
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13. LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
ZOOM : ENTREPÔTS > 5 000 M² DANS LE GRAND SUD (PACA ET LANGUEDOC)
LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES DE LA RÉGION PACA
Source : CBRE
Marché touché par la crise, à l’image des autres régions, le grand Les petites surfaces (5 000 - 10 000 m²), bien que recherchées
Sud a été un peu plus long à rebondir que d’autres mais présente, par les acteurs, sont en perte de vitesse, avec 45 % des
fin 2011, des signes de reprise encourageants. commercialisations sur les 9 premiers mois de 2011 (contre 67 % sur
la même période en 2010).
Un record de demande placée au 3ème trimestre
En 2011, les demandes exprimées ont, pour la plupart, porté sur de
petites surfaces, généralement comprises entre 5 000 m² et ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² DANS
12 000 m². Au début de l’année, d’importantes demandes pour de
LE GRAND SUD AU 1ER OCTOBRE 2011
gros développements de chargeurs (> 40 000 m²) ont été émises,
(En millions de m²)
dont les processus de décisions et de montage devraient durer
longtemps. Certaines ont pu se concrétiser courant 2011, mais d’autres 0,45
ne devraient pas voir le jour avant début 2012, au plus tôt.
Après deux années de fort ralentissement, le marché du grand Sud
était encore à la peine au 1er semestre 2011 (- 42 % de volumes 0,30
placés par rapport au 1er semestre 2010). C’est au 3ème trimestre que
le marché retrouve un second souffle. Sur ces 3 derniers mois,
142 800 m² ont été transactés, un record depuis 2008. La
demande placée depuis le début de l’année atteint 194 700 m² 0,15
(+ 59 % par rapport à la même période en 2010). 11 signatures
ont été enregistrées, contre 12 sur les 3 premiers trimestres de 2010.
Ces résultats sont liés à la réalisation de grandes transactions
pendant l’été, comme l’attestent la prise à bail de 49 900 m² par 08 09 10 11
Geodis à Port-Saint-Louis-du-Rhône) ou encore le compte-propre de 1S 2S 3T Offre immédiate (en fin de période)
40 000 m² pour Maisons du Monde à Fos-sur-Mer. Source : CBRE
© 2011 CBRE
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14. Grâce aux 2 transactions citées précédemment, le secteur de Distriport RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M² DANS
LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
a performé en 2011. Il représente 46 % de la demande placée (contre LE GRAND SUD SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011
4 % en 2010). Il est suivi, avec 22 %, par Saint-Martin-de-Crau qui, (En volume)
avec 2 transactions également, est stable en un an et n’affiche plus aucune Bollène
disponibilité à court terme. Les marchés plus diffus (comme les marchés 6%
secondaires de PACA ou le Languedoc), qui avaient été relativement Autres secteurs
dynamiques en 2010, sont aujourd'hui moins actifs et ne pèsent 9%
respectivement que 9 % et 17 % des volumes placés. Notons que, malgré Languedoc Distriport
un stock disponible de qualité, le marché de Clesud n’a été animé que par 17 % 46 %
de la demande majoritairement endogène.
Le grand Sud, marché récent, a vu la majeure partie de ses transactions
(près des 2/3) réalisée sur des entrepôts neufs et de classe A. Saint-Martin-de-Crau
Après un très bon début de 2nd semestre 2011, la fin d’année et le 22 %
1er semestre 2012 devraient voir la concrétisation de projets de
Source : CBRE
développements engagés en début d’année. Au-delà, les perspectives
restent encourageantes mais floues, les soubresauts de l’actualité
économique rendant les acteurs prudents et le marché fluctuant.
Un fort recul de la vacance
Au 1er octobre 2011, 251 600 m² sont disponibles immédiatement
dans le grand Sud (- 39 % par rapport au 1er octobre 2010). Cette baisse
est le résultat des grandes transactions réalisées au cours de l’année RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M² DANS
(diminution de 56 % du stock des 20 000 - 50 000 m²), LE GRAND SUD AU 1ER OCTOBRE 2011
mais aussi du ralentissement des mises en chantier. En effet, même si (En volume)
le Sud est l’un des rares marchés français où des bâtiments ont été lancés Languedoc
« en blanc » depuis 2009, ceux-ci ont tout de même été freinés. 10 %
Les disponibilités sont, pour la quasi-totalité, localisées dans les
Bouches-du-Rhône (90 %) : principalement sur les marchés secondaires
(50 %), mais aussi à Distriport (26 %) et Clesud (24 %). La plupart de ces offres Clesud Autres secteurs
21 % 45 %
est de très bonne qualité.
L’offre « en gris » atteint 430 200 m² à l’automne 2011. Elle a
considérablement reculé en un an (- 37 %), suite à la réalisation de
grands clés-en-main (comme le compte-propre pour Maisons du Distriport
Monde). Elle devrait encore s’amenuiser dans les prochains mois, au 24 %
regard des négociations en cours.
Source : CBRE
Des valeurs stables
Les valeurs locatives faciales sont stables en 2011. Bien que touché par
une diminution conséquente de l’offre, le marché ne présente pas encore
de véritable tension sur les valeurs, ni sur les avantages commerciaux
(qui sont de l’ordre d’1,5 mois de franchise par année de bail ferme).
Dans la région PACA, les loyers de présentation sont compris entre 40 €
et 41 € HT HC/m2/an pour les entrepôts neufs, restructurés ou
rénovés et entre 38 € et 40 € pour ceux de seconde main, avec plus
ou moins d’écart selon la localisation du bien.
EXEMPLES DE RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 5 000 M² RÉALISÉES DANS LE GRAND SUD SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011
Valeur (HT HC/m²/an
Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe
ou HT HD/m²)
2T ZAC Pan Europarc, Bollène (84) ID Logistics 12 000 m² Location Non Neuf Classe A 39 €
2T ZAC Sainte Anne Est, Sorgues (84) ADX Productions 6 300 m² Location Non Neuf Classe A 40 €
ZAC Fos-Distriport - Vistalog 5,
3T Geodis 49 900 m² Location Non Neuf Classe A N.C.
Port-Saint-Louis-du-Rhône (13)
3T ZI La Feuillanne, Fos-sur-Mer (13) Maisons du Monde 40 000 m² Vente utilisateur Oui Neuf Classe A N.C.
3T Saint-Martin-de-Crau (13) Maisons du Monde 24 000 m² Vente utilisateur Oui Neuf Classe A N.C.
3T 17-23 rue d'Athènes, Vitrolles (13) Geodis Euromatic 5 500 m² Location Non État d'usage Classe B 38 €
N.C.: Non communiqué
Source : CBRE
© 2011 CBRE
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15. LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
INTERVIEW : FRANÇOIS RISPE, DIRECTEUR GÉNÉRAL, PROLOGIS EUROPE DU SUD
Quelle est votre vision du marché de la logistique depuis la fusion D’autre part, nous cherchons à renforcer nos marchés « core ». Cette
avec AMB ? politique passe par l’investissement direct au travers d’acquisitions, et
En tant qu’investisseur, développeur et propriétaire, ProLogis a une vision par la rénovation, l’amélioration, le renforcement et le développement
de marché de long terme, qui est d’ailleurs plutôt positive. Nous de ces actifs.
pensons en effet que, bien que dépendant de l’économie et des Enfin, nous pouvons directement développer des immeubles pour le
soubresauts de la crise, le marché de la logistique va nécessairement compte de nos clients, sur les marchés de long terme.
continuer à se développer.
À très court terme, nous sommes optimistes car 2011 a été une très Comment s’applique votre politique de développement durable ?
bonne année (liée à un phénomène de rattrapage de 2009 et 2010). Elle dépend totalement du type d’actif : les bâtiments existants ou les
Nous restons prudents pour 2012 et 2013. 2014 devrait être l’année constructions futures. La problématique de l’existant est toujours
du rebond. En effet, nous vivons tout de même dans une économie de compliquée et devrait perdurer longtemps. En effet, il est « facile » de
consommation et nous ne sommes pas encore allés au bout des certifier du neuf, beaucoup moins de l’existant. Nous intégrons
possibilités de développement en matière de logistique. cependant dans nos réflexions le devenir des sites dits
Comment s’oriente votre politique immobilière ? « brownfields » (à l’inverse de ceux dits « greenfields »). Il s’agit
d’anciens sites industriels ou de terrains pollués, dont la reconversion
Sur notre marché, la masse critique d’un groupe est très importante.
exige une dépollution totale. Dans la mesure du possible, nous préférons
L’accès au crédit est ainsi facilité et la levée de capitaux se pratique
en effet développer de nouveaux produits sur des sites existants, proches
dans des conditions très satisfaisantes. Ceci nous permet de louer nos
des métropoles, plutôt que de détruire des surfaces « vertes » (terres
bâtiments à des loyers attractifs et de comprimer les coûts de charges
locatives. Nous pouvons par ailleurs offrir des solutions innovantes et agricoles notamment).
créatives à nos clients, au sein d’un même pays, d’un même continent, Évidemment, toutes nos nouvelles constructions seront certifiées. Nous
et parfois même d’un continent à un autre. allons automatiquement intégrer la dimension environnementale dans
Notre principale problématique réside dans la croissance et la qualité ces développements, notamment en ce qui concerne leur localisation
de notre portefeuille. (choix de la proximité des grandes métropoles, dans l’objectif de
D’une part, nous adoptons une politique d’arbitrage sur un certain diminuer l’impact du transport) et leurs caractéristiques techniques
nombre d’actifs, où nous n’avons pas de masse critique importante, (isolation, récupération des eaux pluviales, optimisation de
afin de sortir de ces marchés. l’éclairage, etc.).
INTERVIEW : PHILIPPE AMIOTTE, DIRECTEUR IMMOBILIER & MOYENS GÉNÉRAUX, DANONE
Comment est déterminée votre politique immobilière ? fine, adaptée aux clients et à la spécificité des produits, pour la
Pour des métiers « mass market » comme les nôtres, l'immobilier nutrition clinique) ;
logistique constitue une étape entre le lieu de production et la tête de • les profils et la qualité des infrastructures routières d'un pays
gondole sur le lieu de vente. En revanche, il ne constitue pas un actif donné, etc.
stratégique, comme peuvent l'être les sites de production. Comme
Quelle est votre politique de développement durable ?
beaucoup d'industriels, nous avons cherché ces dernières années à
déconsolider du bilan les immobilisations logistiques, tout en nous Nous sommes engagés par exemple dans un processus de remise à
recentrant sur notre cœur de métier. niveau sur trois ans de nos bases logistiques froid en France.
En ce qui concerne notre politique immobilière, la tendance est donc Nous avons constaté que, dans le même espace-temps, un certain
à l'externalisation des murs ou de la fonction immobilière, voire des nombre d'indicateurs pouvait « passer au rouge » :
deux, auprès de prestataires spécialisés. Ce schéma prévaut par • la fongibilité et le degré d'obsolescence du clos et couvert, croissants
exemple pour nos activités boissons et en partie pour le pôle nutrition passé un certain âge (l’âge moyen de nos 10 plateformes froid est
infantile. Ce sont la nécessité d'une forme de flexibilité et l'adaptation
d’environ 25 ans) ;
constante des flux aux besoins de nos clients qui nous ont poussés à
• l'évolution de la réglementation européenne en matière de fluide
privilégier la location de nos plateformes logistiques. Parfois, nous
sommes clients du transporteur, lui-même locataire. frigorigène ;
• l'effet mécanique des indexations de loyers ;
Quelles sont les spécificités de vos implantations logistiques ? • la détérioration de certaines voiries lourdes, etc.
Les schémas, les tailles et les typologies de nos entrepôts diffèrent Sans que la cartographie soit mise en cause – elle a, au contraire, été
beaucoup selon nos métiers et les zones géographiques. Ils sont confortée – nous nous sommes rendus à l'évidence qu’il fallait rendre
fonctions de diverses variables d'ajustement : les sites performants. Ce processus nous a conduits à lancer de
• les volumes et les masses (par exemple, il n’y a rien de commun sur nouvelles constructions « greenfields », à céder des murs d'actifs
ce plan entre nos eaux embouteillées et la nutrition clinique) ; occupés, ou simplement à mieux dialoguer avec nos bailleurs pour
• la cartographie croisée de nos usines, de nos clients distributeurs établir des plans de remise à niveau des sites, assortis d'une
et des bassins de consommation ; renégociation des baux. Naturellement, dans le cadre de ce processus,
• le mode de transport (là encore, il y a opposition entre deux métiers : nous en profitons pour « verdir », selon la formule consacrée, notre
opportunité du fer pour les eaux ; distribution pharmaceutique plus parc, en nous adossant à des spécialistes de l'éco-conception.
© 2011 CBRE
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16. LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
ZOOM : LE MARCHÉ DES MESSAGERIES EN ILE-DE-FRANCE
Cette analyse a été réalisée à partir de la base de données CBRE qui Peu de disponibilités
compte, au 1er octobre 2011, 87 messageries situées en Ile-de-France, soit
Très peu de messageries sont aujourd’hui disponibles à la
671 700 m² de surfaces construites sur un foncier total de près de 2 millions
commercialisation. Parmi les 671 700 m² existants, 91 % des bâtiments
de m². (Cf. définition messagerie page 20).
sont occupés, seuls 9 % sont libres immédiatement. Le marché est donc
Un marché de 2ème couronne tendu et la vacance s’élève à 6 % (38 000 m²).
Face à l’évolution des modes de consommation et aux besoins Moins d’une dizaine de développements futurs pourraient venir alimenter le
croissants de la logistique urbaine, le marché des messageries stock. Les offres « en blanc », comme le lancement d’une messagerie par
représente un enjeu d’avenir du secteur de la logistique.
Sogaris à Créteil (5 600 m², livraison prévue d’ici fin 2011), ou les projets
Au 1er octobre 2011, près de la moitié des locaux est recensée dans
éventuels restent encore limités.
le Nord de la région (46 %) et 32 % dans le Sud. L’Est et l’Ouest pèsent
respectivement 13 % et 9 %. Les 2/3 de ces messageries sont situés De faibles volumes transactés
entre l’A86 et la Francilienne ; 31 % en 1ère couronne. Faisant face à
30 000 m² de messageries ont été transactés depuis le début de
des contraintes de proximité importantes, les messageries nécessitent
l’année 2011. Ce résultat est en net recul par rapport aux 9 premiers
une localisation la plus proche possible des centres urbains. Le
manque de foncier disponible et de bâtiments répondant aux mois de 2010 (- 51 %), mais augmente par rapport à la même période
attentes des utilisateurs caractérisant la zone intra A86 explique la en 2009. Bien qu’en baisse en ce qui concerne les volumes, la demande
prépondérance des locaux en 2ème couronne. Notons toutefois que placée est globalement stable en termes de nombre de transactions
ces bâtiments sont essentiellement regroupés sur des axes de circulation (6 signatures à l’issue du 3ème trimestre).
importants, tels que le croisement autoroutier A6 / A10, proche de Le marché des messageries est traditionnellement tourné vers la
l’aéroport Paris-Orly, ou le long de l’autoroute du Nord, à proximité de location. La plupart des bâtiments est d’ordinaire détenue par des
l’aéroport Paris-Charles de Gaulle.
spécialistes du secteur, opérateurs ou prestataires logistiques.
Des bâtiments de taille moyenne
Des valeurs « repricées »
Suivant l’échantillon CBRE, la surface moyenne de l’aire de transit
Les valeurs locatives faciales des messageries neuves, restructurées
d’une messagerie atteint 7 700 m² au 1er octobre 2011. Les bureaux
et autres locaux associés à la partie principale du bâtiment représentent, en ou rénovées sont comprises entre 70 € et 115 € HT HC/m²/an en
moyenne, 1 200 m². La surface moyenne du terrain s’élève à 26 000 m². Ile-de-France et entre 50 € et 100 € pour celles en état d’usage.
La majeure partie des bâtiments (41 %) est comprise entre 5 000 m² Ces loyers se sont repositionnés en 2010, notamment pour les locaux de
et 10 000 m², 40 % entre 1 000 m² et 3 000 m² et 13 % entre moins bonne qualité, plus éloignés des centres urbains. Les bâtiments très
10 000 m² et 20 000 m². bien placés affichent toujours des valeurs élevées.
PARC DE MESSAGERIES EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2011
Source : CBRE
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14

17. LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET PETITS. ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN ILE-DE-FRANCE
LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
ENTREPÔTS EN ILE-DE-FRANCE (En millions de m²)
3,0
Dans cette partie, sont analysés conjointement les marchés des locaux
d’activités (toutes surfaces) et du petit entreposage (< 5 000 m²).
2,5
Après une année 2010 dynamique, marquant un rebond de l’activité
après deux années moroses, l’année 2011 affiche un rythme un peu 2,0
moins actif. Sur un marché souffrant d’une inadéquation persistante entre
l’offre et la demande et dans un climat économique et financier 1,5
incertain, l’immobilisme des acteurs reste de mise.
1,0
Prudence des utilisateurs
Bien qu’en hausse sur les 9 premiers mois de l’année par rapport à l’année
0,5
précédente, la demande exprimée confirme au 3ème trimestre 2011 son
ralentissement engagé dès le 2ème trimestre. L’été, période où les acteurs
sont traditionnellement moins actifs, ainsi que la dégradation de la conjoncture 03 04 05 06 07 08 09 10 9M 11
nationale et internationale ont pesé sur le niveau des demandes. En effet, les Demande placée (dans l'année) Estimation fin d'année
mauvaises nouvelles sur le plan économique s’accumulant au fil de l’année, Offre immédiate (en fin de période)
les acteurs tendent à redevenir attentistes et retardent ou annulent leurs
Source : CBRE
projets. Pourtant, un bon redémarrage s’est fait sentir au début de l’automne.
Les produits à la vente sont toujours très sollicités. Ils représentent plus de
la moitié de la demande exprimée, proportion stable par rapport à 2010.
Les acteurs se positionnent également beaucoup sur de petites et moyennes RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCE
surfaces (< 2 000 m²). Notons par ailleurs une recrudescence des SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011
demandes émanant du secteur des loisirs. (En volume)
Fait marquant sur les 3 premiers trimestres de 2011, les demandes ont
Au-delà de la Francilienne
principalement été motivées par des besoins de déménagement, suivant 18 %
des objectifs de recherches d’économies (regroupement des activités,
rationalisation des surfaces, notamment).
Recul de la demande placée
618 900 m² ont été placés depuis le début de l’année, en baisse Entre A86
et la Francilienne
de 11 % par rapport à la même période en 2010, année excellente 50 %
(2ème meilleure année des années 2000, après 2007). Les volumes transactés
ont diminué progressivement au fil des mois, passant de 250 800 m² signés
au 1er trimestre, à 201 700 m² au 2ème et 166 400 m² au 3ème. Le marché Intra A86
reste fragile et tendu, les acteurs prudents. 32 %
Par conséquent, les délais de transactions sont encore très élevés, mais Source : CBRE
présentent des évolutions différentes selon les types de locaux. En ce qui
concerne les moyennes surfaces (entre 1 000 m² et 5 000 m²), ils ont
poursuivi leur hausse au début de l’année, pour se stabiliser à un niveau élevé
RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHE DE SURFACES
à la fin (un peu moins d’un an s’écoule entre l’émission de la demande et la
EN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2011
signature effective de l’opération). Pour les autres surfaces, ces délais ont
(En volume)
légèrement diminué, en raison notamment de la nouvelle hausse des prises
à bail, plus rapides à conclure que les ventes. > 5 000 m2 < 500 m2
19 % 10 %
Le phénomène de percée des ventes utilisateurs observé en 2010 ne
s’est pas confirmé en 2011. Le marché retourne à un schéma plus
500 - 1 000 m2
traditionnel, avec 66 % de surfaces louées depuis le début de l’année 14 %
(contre 56 % sur la même période en 2010). Ce recul s’explique tout d’abord
par le manque d’offres de qualité disponibles à la vente, quelle que
soit leur surface. Ceci a accru la concurrence sur le marché et donc entraîné
une hausse des prix de vente. En outre, l’octroi de crédit s’est compliqué
au cours de l’année (hausse des taux d’intérêt, durcissement des 3 000 - 5 000 m2 1 000 - 3 000 m2
17 % 40 %
conditions d’obtention, etc.), favorisant le choix de la location plutôt que
de l’acquisition. Source : CBRE
© 2011 CBRE
15

18. Depuis le début de l’année 2011, la majeure partie des transactions s’est RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN ILE-DE-FRANCE
LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
faite, de façon classique sur ce marché, sur des locaux en état d’usage AU 1ER OCTOBRE 2011
(près des ¾ des signatures, qu’elles soient à la location ou à l’achat). (En volume)
Sur les 9 premiers mois de 2011, l’Est, l’Ouest et le Nord affichent Au-delà de la Francilienne
respectivement - 38 %, - 20 % et - 12 % des volumes commercialisés 19 %
par rapport à la même période en 2010. Le Sud est en hausse de 21 %.
Ce dernier secteur polarise d’ailleurs la majeure partie de la demande Entre A86
placée (37 %, soit 10 points de plus qu’un an auparavant), devant le et la Francilienne
48 %
Nord (29 %) et l’Est (18 %).
Une baisse progressive du stock
2 370 000 m² de surfaces disponibles sont recensés au 1er octobre
2011 (soit 8 % de vacance), en baisse de 3 % par rapport au Intra A86
33 %
1er janvier. Le marché de 1ère couronne a perdu 7 % de ses disponibilités
depuis le début de l’année. Ceux de 2ème couronne et au-delà de la Source : CBRE
Francilienne sont stables. La 2ème couronne concentre toujours près de la
moitié du stock. Les marchés les plus offreurs, que sont le Sud et le Nord,
représentent respectivement 34 % et 25 % de l’offre immédiate.
L’offre reste de mauvaise qualité, à 80 % en état d’usage. Notons que RÉPARTITION DE L’OFFRE IMMÉDIATE PAR TRANCHE DE SURFACES EN ILE-DE-FRANCE
la part des surfaces rénovées augmente de 2 points entre le 1er janvier AU 1ER OCTOBRE 2011
et le 1er octobre 2011. (En volume)
> 5 000 m2 < 500 m2
Les lancements « en blanc » n’ont pas repris en 2011, et ne devraient 38 % 2%
pas repartir à court ou moyen termes, en raison du contexte financier. Ils
s’élèvent à 35 000 m², soit une dizaine de chantiers, dont les livraisons 500 - 1 000 m2
7%
s’échelonneront entre fin 2011 et mi-2012.
Les offres « en gris » représentent près de 280 000 m², chiffre en baisse
de 11 % par rapport au 1er janvier 2011, mais à peu près stable par
rapport au 1er juillet.
Un marché de plus en plus hétérogène 3 000 - 5 000 m2 1 000 - 3 000 m2
Les loyers faciaux sont stables, mais les valeurs économiques font face 21 % 32 %
à de profondes disparités selon la qualité et la localisation des produits. Source : CBRE
Les écarts se creusent de plus en plus entre les locaux « prime » et ceux
de moins bonne qualité. Il en résulte des avantages commerciaux
variables, mais globalement constants, entre 1,5 et 2 mois de franchise
de loyer par année de bail ferme.
LOYERS DES LOCAUX D’ACTIVITÉS* EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2011
Quant aux prix de vente, ils ont suivi une pente ascendante en 2011.
(Valeurs faciales, HT HC/m²/an)
Un déséquilibre important subsiste selon l’état des locaux, mais surtout
Zone Neuf /
selon leur localisation géographique. Produits État d’usage
géographique restructuré
Des perspectives incertaines Intra A86 90 € / 115 € 60 € / 107 €
L’année 2011 devrait s’achever avec une demande placée en baisse par Nord Entre A86 et la Francilienne 60 € / 85 € 50 € / 75 €
rapport à 2010. Les surfaces commercialisées pourraient atterrir
Au-delà de la Francilienne N.S. N.S.
autour de 850 000 m², volume non négligeable toutefois, en
comparaison de ceux atteints au cours de la décennie passée. En 2012, la Intra A86 100 € / 120 € 75 € / 90 €
prudence et l’attentisme des acteurs pourraient encore être accentués Ouest Entre A86 et la Francilienne 75 € / 85 € 40 € / 80 €
par la conjoncture économique instable. Le stock devrait continuer de se Au-delà de la Francilienne 75 € / 85 € 40 € / 80 €
résorber et les valeurs rester stables. Intra A86 80 € / 90 € 75 € / 80 €
Est Entre A86 et la Francilienne 85 € / 90 € 70 € / 80 €
PRIX DE VENTE DES LOCAUX D’ACTIVITÉS* EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2011
(Valeurs faciales, HT HD/m²) Au-delà de la Francilienne 75 € / 90 € 45 € / 60 €
Zone géographique Minimum Moyenne Maximum Intra A86 80 € / 95 € 65 € / 90 €
1 couronne
ère
530 € 990 € 1 400 € Sud Entre A86 et la Francilienne 70 € / 85 € 60 € / 75 €
Nord/Ouest 380 € 660 € 980 € Au-delà de la Francilienne 65 € / 85 € 60 € / 70 €
Reste
Est 240 € 600 € 1 370 €
Ile-de-France * Locaux d’activités « classiques » (proportion activités / bureaux ≈ 70/30)
Sud 350 € 740 € 1 170 €
N.S. : Non significatif
* Locaux d’activités « classiques » (proportion activités / bureaux ≈ 70/30)
Source : CBRE
Source : CBRE
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19. LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
ZOOM : LE MARCHÉ DES PARCS D’ACTIVITÉS EN ILE-DE-FRANCE
Cette analyse a été réalisée à partir de la base de données CBRE qui compte, qui s’était effectué fin 2010 ne devrait pas avoir lieu cette année. Ainsi, sur
au 1er octobre 2011, 142 parcs d’activités « classiques » situés en Ile-de-France, les 3 premiers trimestres 2011, 68 600 m² ont été commercialisés (en
soit un peu plus de 2 millions de m² (Cf. définition parcs d’activités page 20). baisse annuelle de 10 %). Logiquement, l’essentiel des transactions s’est
La majeure partie des parcs d’activités est localisée au Nord (42 %) et au fait dans le Sud (40 %) et dans le Nord (38 %). L’Est voit son poids
Sud (41 %) de la région. Ces deux marchés sont traditionnellement les plus augmenter à 15 % et l’Ouest ne polarise que 7 % des signatures.
actifs, notamment entre l’A86 et la Francilienne, et sont suivis de loin par En outre, le marché entre l’A86 et la Francilienne comptabilise plus de
l’Est (10 %) et l’Ouest (7 %). Le dynamisme de la 2ème couronne parisienne est la moitié des opérations, car les prix y sont mieux adaptés à la demande
lié à sa proximité des bassins de production et de consommation, ainsi et l’offre y est plus abondante.
que des axes de communications, et à ses valeurs immobilières et
Après une année 2010 où la demande placée des surfaces neuves,
foncières moindres qu’en 1ère couronne. Ce dernier emplacement, bien
restructurées ou rénovées avait performé, celle-ci a diminué en 2011.
que très recherché, ne regroupe ainsi que 37 % des parcs.
Elle ne représente plus que 49 % des volumes (contre 61 % en 2010).
L’offre immédiate atteint 329 000 m² au 1er octobre 2011. Elle est Le marché souffre en effet d’une dichotomie entre l’offre et la demande,
majoritairement localisée dans le Nord de la région (38 %) et dans le Sud et notamment en ce qui concerne la vente et la location. Alors que
(27 %), puis à l’Est (20 %) et à l’Ouest (15 %). Suite à la livraison de près de les produits à la vente sont de plus en plus recherchés, seule une infime part
30 000 m² de parcs d’activités depuis le début de l’année, le taux de vacance
du stock disponible est proposée sous ce type de contrat (2 % à vendre
atteint 16 % en Ile-de-France. Il reste plus important entre l’A86 et la
et 14 % à vendre ou à louer). Pourtant, la part des acquisitions augmente
Francilienne (19 %). La 1ère couronne est le marché le plus tendu (11 %).
petit à petit (17 % de la demande placée à la vente sur les 3 premiers
L’offre future certaine est très faible au 1er octobre 2011. L’environnement trimestres 2011).
financier instable et le contexte immobilier peu encourageant poussent
les opérateurs à la plus grande prudence. De nouveaux chantiers ne sont La vente par lots, qui a constitué un soutien du marché en 2011, devrait
donc pas à prévoir tant que le stock ne se sera pas résorbé, sauf sur certains se tasser en 2012. Le durcissement des conditions de financement et
emplacements de niche, tels qu’en 1ère couronne. En revanche, les offres « en la hausse des taux d’emprunt pourraient avoir un impact sur les
gris » sont encore élevées (149 300 m²), ce qui confirme l’existence d’un stratégies d’investissement à court ou moyen termes, en sanctionnant
certain nombre de réserves pour la construction de bâtiments clés-en-main. les dossiers les plus fragiles.
Suivant une très bonne année 2010, l’année 2011 s’annonce dynamique Après un « repricing » acté courant 2010, les valeurs locatives faciales
également, toutefois dans une moindre mesure. Les résultats du 1er semestre sont stables, mais présentent des écarts importants selon la qualité et la
ont été un peu en deçà par rapport à l’année précédente et le fort rattrapage localisation des parcs. Il en est de même pour les prix de vente.
LES PRINCIPAUX PARCS D’ACTIVITÉS EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2011
Source : CBRE
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20. LES INVESTISSEMENTS EN FRANCE ÉVOLUTION DES ENGAGEMENTS PAR CLASSE D’ACTIFS EN FRANCE
LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
(En millions d’euros)
Un marché toujours à la peine
3 500 20 %
En cumul sur les 9 premiers mois de l’année 2011, le volume
d’engagements en locaux d’activités / petits entrepôts et logistique a 2 800 16 %
connu une progression de 15 % comparativement à la même période
2 100 12 %
de 2010, avec environ 515 millions d’euros enregistrés. Toutefois, la
reprise apparaît en retrait par rapport au reste du marché de 1 400 8%
l’investissement national. Ainsi, avec seulement 7 % du montant total
France, le poids du segment continue de reculer et reste éloigné de la 700 4%
tendance long terme, proche des 10 %
Cette performance relativement décevante résulte d’un mauvais 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 9M 11
1er semestre, le tout début d’année ayant été particulièrement atone. En Locaux d'activités / petits entrepôts Logistique
effet, après la forte activité de la fin 2010, les transactions ont eu du mal
Poids dans l'investissement total
à repartir et seuls 70 millions d’euros ont été échangés de janvier à mars en immobilier d'entreprise
2011, période durant laquelle aucune transaction logistique n’a été Source : CBRE
enregistrée. Par la suite, le marché s’est quelque peu ranimé, en
particulier au 3ème trimestre, qui a connu une progression de 66 %
par rapport à la même période l’an passé. Le segment des locaux
d’activités / petits entrepôts fait cependant exception à la tendance, son
volume de transactions ayant au contraire reculé tout au long de 2011.
Jugé plus risqué en raison de la plus grande spécificité des actifs,
il continue de subir la désaffection des investisseurs et n’a pesé que
28 % des engagements, un niveau historiquement faible.
INVESTISSEMENTS EUROPÉENS EN LOCAUX D'ACTIVITÉS / ENTREPÔTS / LOGISTIQUE
(En millions d’euros)
Les investisseurs ont une nouvelle fois fortement privilégié les produits
20 000
« prime », sécurisés, bien localisés et de qualité. Ainsi, les actifs récents
ou neufs ont représenté 57 % des volumes investis, ce pourcentage
grimpant à 68 % pour la seule logistique où les produits de classe A sont 15 000
les plus recherchés. En termes de géographie, la reprise du marché
locatif en régions a permis de relancer les engagements en province
10 000
(44 %), qui se sont focalisés sur les grands sites logistiques de la dorsale
Nord/Sud et de la façade atlantique. Par ailleurs, les ventes d’actifs
groupés, qui avaient particulièrement souffert l’an passé des restrictions 5 000
dans l’octroi du crédit en raison de leur volume important, sont de retour
et pèsent 54 % des montants échangés. Les 2 plus importantes signatures
depuis le début de l’année ont de fait concerné des portefeuilles
03 04 05 06 07 08 09 10 1S 11
logistiques (la cession par AEW Europe à GLL de 280 000 m² Royaume-Uni France Allemagne Autres
de plateformes « prime » sur 6 sites et celle par Gecina à Carval de
Source : CBRE
395 000 m² d’actifs diffus).
L’INVESTISSEMENT EN EUROPE
Au cours du 1 semestre 2011, le climat de prudence a continué de peser sur l’investissement européen et a confirmé le recentrage sur les actifs
er
« core » des marchés les plus sécurisés et les plus liquides. Tous types de produits confondus, le montant total investi sur les 6 premiers mois de l’année
s’est élevé à 54,8 milliards d’euros.
Les investissements en locaux d’activités et entrepôts / logistique ont cependant augmenté, totalisant près de 4,5 milliards d’euros, comparés aux
3,8 milliards d’euros du 2nd semestre 2010. Ce marché représente donc 8 % des investissements immobiliers en Europe.
Des tendances se dégagent néanmoins : un moindre appétit pour le Royaume-Uni et l’Europe du Sud, une demande plus forte dans les pays de
l’Est, en Allemagne et dans certains pays nordiques. Le Royaume-Uni conserve sa place de leader mais le recul est significatif puisque sa part est
passée de plus de 50 % au cours des années précédentes à 35 % sur la première moitié 2011. Les pays d’Europe Centrale et de l’Est ont représenté
13 % contre une moyenne de 5 % ces dernières années, notamment en raison de la signature par AEW/Tristan Capital d’un important portefeuille
en République Tchèque. Avec près de 600 millions d’euros investis, la part de l’Allemagne est passée d’une moyenne de 8 % à 13 %. Les 2/3 des
investissements ont été réalisés par des Allemands eux-mêmes.
L’indice des taux de rendement européen « prime » en locaux d’activités et entrepôts / logistique a peu évolué, diminuant de 13 points de base
en Europe, les taux sont stables dans une fourchette comprise entre 7 % et 7,75 % bien que certains marchés isolés continuent d’enregistrer des
sur 9 mois. C’est surtout en Allemagne que les taux de rendement se sont le plus ajustés à la baisse, en lien avec une activité plus soutenue. Ailleurs
baisses comme à Moscou et Budapest.
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21. Domination des acteurs étrangers spécialisés RÉPARTITION DES VENTES / ACQUISITIONS PAR TYPE D’INVESTISSEURS EN
LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
FRANCE EN 2011
Comme l’an passé, la focalisation des investisseurs sur des actifs
irréprochables (localisation du bien, qualité du bâtiment et de son état Ventes Acquisitions
locatif) s’est heurtée à l’insuffisance d’offre correspondante, ce qui a 21 % 8%
freiné la reprise des volumes. Bien que le manque de produits de qualité
54 % 62 %
se fasse sentir sur le marché locatif, en particulier en Ile-de-France, les
développements nouveaux sont restés à l’arrêt. En effet, les banques 13 % 19 %
persistent dans leur réticence à financer les projets de construction et
aucune transaction en VEFA n’a été enregistrée depuis le début de 5% 2%
l’année, alors que ce type de ventes est réapparu sur le marché des
10 % 9%
bureaux, y compris « en blanc ». Le segment des cessions utilisateurs
et notamment des « sale&lease back » est toujours pénalisé par le faible 7%
appétit des investisseurs pour les produits peu liquides du fait de leur
60 % 40 % 20 % 0% 20 % 40 % 60 %
spécificité ou de leur moindre qualité. En 2011, le marché a donc été
essentiellement approvisionné par les arbitrages des investisseurs, en Foncières Fonds d'investissement Institutionnels
particulier des fonds d’investissement, qui pour certains ont poursuivi leur Promoteurs Privés Utilisateurs
stratégie de désendettement.
Source : CBRE
D’autres sont cependant revenus à l’acquisition et les fonds
d’investissement ont été les principaux animateurs du marché, en
particulier sur le segment logistique. À l’inverse, les foncières, notamment
SIIC, actives l’an passé, se sont retirées et apparaissent depuis le début
de l’année désinvestisseurs nets. Enfin, les investisseurs non spécialisés
(institutionnels, privés) sont restés relativement à l’écart malgré leur
richesse en fonds propres. Ainsi, alors que les acquéreurs nationaux TAUX DE RENDEMENT NET IMMÉDIATS EN FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2011
dominaient fortement le marché en 2010, ils sont devenus très Entrepôts « classe A » 7,15 % - 8,00 %
minoritaires (16 %). Cette réinternationalisation a été essentiellement le Entrepôts « classe B » 8,25 % - 9,50 %
fait d’investisseurs nord-américains (31 %) et surtout allemands (46 %). Locaux d'activités 8,50 % - 10,50 %
Des perspectives contrastées Parcs d'activités « prime » 8,25 % - 10,00 %
Après un début d’année difficile, la croissance est de retour depuis l’été En l’absence de transactions « prime » sur certains secteurs, cette grille a été en partie
sur le marché de l’activités / logistique. Comme l’an passé, la fin de réalisée à dire d’experts.
l’année devrait amplifier le redémarrage des volumes, avec un Source : CBRE
phénomène de rattrapage au 4ème trimestre, grâce à la conclusion de
quelques grosses opérations en cours de négociation, notamment des
portefeuilles. En effet, l’appétit des investisseurs reste fort pour les meilleurs
actifs « prime », grâce à une prime de risque toujours attractive. Après
la forte baisse enregistrée l’an passé, les taux de rendement locatif
des meilleurs produits logistiques sont restés stables, alors que la
baisse se poursuivait au ralenti sur les autres classes d’actifs immobiliers.
À plus long terme, les signaux apparaissent contradictoires quant aux ÉVOLUTION DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » EN FRANCE
perspectives du marché. Les actifs immobiliers sécurisés de qualité sont (En fin de période)
considérés plus que jamais comme des valeurs refuge dans un 10 %
environnement financier bouleversé. La demande demeurera donc
soutenue pour cette typologie de produits. En revanche, les conditions de 8%
financement (disponibilité et coût du crédit) vont inévitablement se durcir
en raison de la crise de liquidités que traversent les banques. Ce qui ne 6%
manquera pas de limiter les marges de manœuvre des acteurs à effet de
4%
levier, les fonds d’investissement notamment. Par ailleurs, l’incertitude est
forte quant à l’ampleur du ralentissement économique, désormais
2%
inéluctable, et à son impact quant à l’évolution du marché utilisateurs, en
termes de vacance et de loyer. Cela ne manquera pas de retarder encore
les velléités d’ouverture des investisseurs qui resteront extrêmement prudents 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 3T 11
dans leurs stratégies d’acquisition. Ainsi, la demande risque de rester Logistique "classe A" Locaux d'activités
durablement focalisée sur la logistique classe A, au détriment du marché Parcs d'activités
secondaire et du segment des locaux d’activités / petits entrepôts. Source : CBRE
© 2011 CBRE
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22. LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
LEXIQUE
Chargeur et/ou horizontale d’activités légères et de bureaux à usages multiples :
Industriel ou grand distributeur ; personne physique ou morale qui effectue la laboratoires, bureaux d’études, activités de recherche, de petites productions ou
mise en place et dispose les marchandises sur ou dans le véhicule de transport. de petit assemblage, etc.
Ce terme désigne aussi l’expéditeur de la marchandise. Dans la terminologie Logisticien
maritime, le chargeur est l’affréteur. Organisateur et gestionnaire dont la tâche est d’optimiser le déplacement ou le
Classes d’entrepôts stockage des biens, matières premières ou produits finis pour réduire au
Les entrepôts > 5 000 m² sont répertoriés en 3 classifications, selon une
maximum les coûts d’une entreprise. Le logisticien est le gestionnaire des flux
trentaine de critères définis par l’ORIE, qu’ils doivent remplir, de façon impérative
quel que soit le domaine d’activité de l’entreprise. Il travaille donc pour les
ou facultative :
industriels, les transporteurs ou la grande distribution.
• classe A : « entrepôts de haute fonctionnalité ». 13 critères impératifs sont à
Logistique
respecter (12 pour les entrepôts double-face) et 9 sur 12 facultatifs. Parmi les
éléments les plus importants : hauteur sous plafond > 9,3 mètres, aire de Activité économique consistant en la gestion des flux de marchandises pour le
manœuvre de profondeur > 35 mètres, 1 quai pour 1 000 m², résistance au compte de tiers. Les principales activités de la logistique sont le transport, le
sol de 5 tonnes/m², bâtiments isolés, chauffés, sprinklés, etc. ; stockage et l’entreposage, mais aussi l’emballage, l’étiquetage, le suivi des
• classe B : « entrepôts répondant aux standards modernes ». 10 critères commandes, la traçabilité, l’assemblage, etc.
impératifs sont à respecter (9 pour les entrepôts double-face) et 8 sur Messagerie
13 facultatifs. Parmi les éléments les plus importants : hauteur sous plafond Bâtiments spécifiques, liés au transport et à la gestion rapide des flux des
> 7,5 mètres, aire de manœuvre de profondeur > 32 mètres, 1 quai pour « petits » envois (inférieurs à 3 tonnes).
1 500 m², résistance au sol de 3 tonnes/m², bâtiments sprinklés, etc. ; Principales caractéristiques :
• classe C : tous les entrepôts qui ne sont ni de classe A, ni de classe B, ni • bâtiments traversants ;
messageries, ni frigorifiques. • bâtiments de faible profondeur (pour favoriser les opérations de
Clés-en-main
groupage/dégroupage) et souvent longs (pour avoir le maximum de portes à
Transaction réalisée alors que l’immeuble est encore un projet ou en cours de
quais) ; profondeur de 30 à 40 mètres et longueur de 150 à 200 mètres ;
construction, mais dont la structure sera modifiée pour les besoins de la société
• hauteur pouvant être limitée à 6-7 mètres ;
bailleuse.
• surface de terrains relativement élevée, nécessaire aux aires de manœuvre
Compte-propre
Projet entrepris et réalisé pour le propre compte d’une société, propriétaire ou des véhicules pour le chargement/déchargement des 2 côtés, avec une
non du terrain. emprise au sol des bâtiments d’environ 30-35 % ;
Demande placée • part des bureaux et locaux sociaux associée : ~ 13 %.
Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des Parc d’activités
utilisateurs finaux, y compris les clés-en-main. Ensemble clos, clairement délimité, pour lequel il existe une « communauté
Disponibilité immédiate d’intérêts » entre les propriétaires et/ou les occupants.
Ensemble des surfaces vacantes à un instant t, proposées à la commercialisation. Principales caractéristiques : 8 lots minimum ; 3 000 m² minimum ; mutualisation
Entrepôt d’une ou plusieurs ressources (services communs, équipements et/ou
Bâtiment disposant d’une accessibilité poids lourds, dont la fonction principale prestations).
est d’abriter une activité de distribution, de stockage et/ou d’expédition de Plusieurs parcs d’activités peuvent être distingués :
marchandises. • parcs d’activités classiques (PME/PMI) : part des bureaux associés est
Principales caractéristiques : hauteur sous plafond ≥ 5,50 mètres ; espace et
≤ 35 % de la surface totale ;
volume homogènes, avec en particulier des formes et hauteurs régulières, des
• parcs d’activités tertiaires : part des bureaux associés est ≥ 35 % de la surface
quais de déchargement multiples, la présence éventuelle de bureaux, une aire
totale ;
de manœuvre ≥ 20 mètres de profondeur et une résistance au sol > 3 tonnes
• parcs d’activités logistiques : part des entrepôts associés est ≥ 80 % de la
par mètre carré. Les entrepôts > 5 000 m² possédant des autorisations
d’exploitation sont considérés comme de l’immobilier logistique. surface totale.
Entrepôt frigorifique Projet « en blanc »
Entrepôt comprenant une isolation thermique et une source de froid qui lui Bâtiment destiné à la location ou à la vente, dont la construction est lancée
permettent d’obtenir et de conserver une faible température (froid positif > 0°C sans qu’il ait été loué ou vendu à l’avance à un ou plusieurs utilisateurs.
ou froid négatif < 0°C) (définition du Ministère du Développement durable). Projet « en gris »
Local d’activités Projet pour lequel l’ensemble des démarches préalables au lancement de la
Bâtiment ou lot individuel dont la fonction principale est destinée à des activités construction est déjà réalisé : acquisition du foncier, études préparatoires,
de production, de petit assemblage, de petite distribution et/ou de petit définition du projet, obtention du permis de construire purgé de tous les recours
stockage. Ce local permet de regrouper toutes les fonctions d’une entreprise et, le cas échéant, des autres autorisations administratives nécessaires. Ne reste
sous un même toit. plus que la construction proprement dite, ce qui réduit considérablement le délai
Principales caractéristiques : pourcentage de bureaux associés ≤ 35 % ; rez-
d’emménagement pour un utilisateur. Le chantier est prêt à débuter.
de-chaussée offrant une hauteur sous plafond > 4 mètres pour les halls
Projet éventuel
d’activités ; accessibilité directe des camions pour la partie activités/stockage ;
Projet potentiel mais crédible, pour lequel les autorisations administratives n’ont
accès à quai ou de plain-pied ; résistance au sol > 1 tonne par mètre carré.
pas encore été demandées ou sont en cours d’obtention.
Local d’activités spécifiques
Bâtiment différent d’un entrepôt, d’un local d’activités ou d’un local d’activités Taux de vacance
tertiaires en raison de sa taille, de sa surface et/ou de ses caractéristiques Ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total à un instant t.
techniques (conception basée sur un usage spécifique – exemple : usine). Taux de rendement net immédiat
Local d’activités tertiaires Il exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) d’un
Bâtiment ou lot individuel dont le pourcentage de bureaux associés est ≥ 35 %, immeuble et le capital engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et droits
dont la hauteur sous plafond est < 4 mètres et permettant l’association verticale de mutation).
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