La possibilité d’exercer une activité commerciale dans un local d’habitation se distingue de la faculté de domicilier une entreprise ou une société (voir les fiches : Quelle domiciliation po ur une entreprise individuelle ? et Quelle domiciliation pour une société commerciale ?).

1. L’EXERCICE D’UNE ACTIVITÉ
COMMERCIALE AU DOMICILE DU CHEF
D’ENTREPRISE OU DU DIRIGEANT
La présente fiche tient compte des modifications opérées par la loi n° 2003-721
du 1er août 2003. Les développements ne traitent que des dispositions
législatives ; il est donc nécessaire de vérifier, par ailleurs, les clauses du contrat
de bail, du règlement de copropriété et du cahier des charges.
Attention : la possibilité d’exercer une activité commerciale dans un local
d’habitation se distingue de la faculté de domicilier une entreprise ou une société
(voir les fiches : Quelle domiciliation pour une entreprise individuelle ? et Quelle
domiciliation pour une société commerciale ?).
I. LIBERTÉ D’EXERCICE
Il est possible d’exercer une activité commerciale dans un local d’habitation, sauf
dispositions législatives ou stipulations contractuelles (bail d’habitation,
règlement de copropriété, cahier des charges) contraires.
II. DISPOSITIONS LÉGISLATIVES CONTRAIRES
Ne sont évoquées ci-dessous que les règles d’urbanisme. Cependant, d’autres
textes peuvent trouver à s’appliquer. Ainsi, si le chef d’entreprise ou le dirigeant
exerce une activité nécessitant l’utilisation de produits dangereux, de machines
bruyantes, s’il emploie du personnel ou reçoit de la clientèle, il doit s’assurer qu’il
satisfait à toutes les réglementations applicables (notamment règles d’hygiène et
de sécurité) avant de s’installer.
A. Principe : interdiction du changement d’affectation
La transformation de locaux à usage d’habitation en locaux d’un autre usage est
interdite :
• à Paris ;
• dans les communes situées dans un rayon de 50 kilomètres de l’emplacement
des anciennes fortifications de Paris ;
• dans les communes dont la population est supérieure ou égale à 10 000
habitants.
Attention : cette interdiction peut, en outre, être étendue à d’autres communes
par arrêté ministériel pris après avis du maire et du préfet.
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2. B. Exceptions
1. Dérogation légale
Aux termes de l’article L. 631-7-3 du Code de la construction et de l’habitation,
une activité professionnelle, qu’elle soit artisanale, commerciale ou libérale, peut
être librement exercée dans une partie du local d’habitation aux conditions
cumulatives suivantes :
• il s’agit de la résidence principale de l’intéressé ;
• l’activité est exercée exclusivement par le ou les occupants (qu’ils soient
propriétaires ou locataires), ce qui interdit l’emploi de salariés dans le local ;
• elle ne nécessite pas de recevoir de la clientèle ni d’entreposer des
marchandises.
En outre, cette dérogation ne dispense pas l’occupant du local :
• de l’obligation d’obtenir l’accord du propriétaire ou de la copropriété ;
• de respecter le règlement de copropriété ou le cahier des charges
(lotissement) ainsi que le bail d’habitation en cas de location.
2. Dérogation sur autorisation préfectorale
En application de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation,
le préfet peut autoriser la transformation totale des locaux (les conditions sont
variables d’un département à l’autre. Pour toute information, se renseigner
auprès de la Préfecture).
C’est, en principe, au propriétaire qu’il appartient de solliciter le changement
d’affectation du local. Cependant, une clause du bail peut mettre cette obligation
à la charge du locataire.
La dérogation est accordée par le préfet après avis du maire et de la direction
départementale de l’équipement.
Remarques :
• l’autorisation est accordée à titre personnel ce qui signifie qu’elle n’est pas
attachée au local et que les surfaces devront retrouver leur usage d’habitation
au départ du bénéficiaire de l’autorisation ;
• elle ne dispense pas d’autres formalités, par exemple de solliciter
l’autorisation du propriétaire en cas de travaux.
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