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Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane
Mémoire en vue de l’obtention du diplôme de
« Licence Économie de la construction en contexte européen »
Les Écoquartiers
-
Comment maîtriser et financer leurs coûts ?
-
Mai 2013
Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane
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Sommaire
Introduction............................................................................................................................................. 5
1. Est-ce une idée typiquement française............................................................................................. 7
1.1. Des origines européennes….......................................................................................................... 7
1.2. …au concept national ................................................................................................................... 8
1.2.1. Concept politique ..................................................................................................................... 8
1.2.2. Notre fil conducteur : le quartier de la Courrouze à Rennes...................................................... 9
1.2.2.1. Les acteurs de ce projet ........................................................................................................ 9
1.2.2.2. Les concepts de ce projet.................................................................................................... 10
1.2.2.3. Son macro-planning............................................................................................................ 11
1.2.2.4. Ses contraintes et ses coûts ................................................................................................ 11
2. Pourquoi ce besoin de créer des écoquartiers ? ............................................................................. 12
2.1. Créer en accord avec les enjeux environnementaux ................................................................... 12
2.2. Créer pour favoriser une mixité sociale ...................................................................................... 13
2.3. Créer pour limiter la périurbanisation......................................................................................... 14
3. Quelles sont les étapes de la gestion d’un projet ? ......................................................................... 14
3.1. La recherche du foncier ............................................................................................................. 14
3.1.1. Pourquoi ?.............................................................................................................................. 14
3.1.2. La gestion du foncier : comment ? .......................................................................................... 17
3.1.2.1. Fonctionnement d’un EPF................................................................................................... 17
3.1.2.2. Le budget d’un EPF ............................................................................................................. 18
3.1.2.3. Pourquoi passer par l’aide d’un EPF ? ................................................................................. 19
3.2. La maîtrise du budget : comment ? ............................................................................................ 20
3.3. Quels sont les outils de conception ?.......................................................................................... 21
3.3.1. Grille ministérielle .................................................................................................................. 21
3.3.2. Les référentiels....................................................................................................................... 22
3.3.3. Le référentiel INDI : structure et mise en place ....................................................................... 22
4. Les coûts sont-ils faciles à maîtriser ?............................................................................................. 27
4.1. Les surcoûts ............................................................................................................................... 27
4.2. Le financement des surcoûts(1)
................................................................................................... 30
4.3. La Courrouze : les coûts en chiffre.............................................................................................. 31
Bilan ...................................................................................................................................................... 33
Glossaire................................................................................................................................................ 35
Bibliographie ......................................................................................................................................... 37
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ANNEXES ............................................................................................................................................... 38
Acteurs du projet de la Courrouze...................................................................................................... 39
Les procédures opérationnelles ......................................................................................................... 40
Mission de l'Établissement Public Foncier de Bretagne....................................................................... 41
Grille des écoquartier 2010/2011....................................................................................................... 42
Représentation du contrôle de l’EFP de Bretagne............................................................................... 43
Conseil d’administration de l’EPF de Bretagne.................................................................................... 44
Répartition du capital social et des sièges d'administrateurs au 31/12/07.......................................... 45
Rôle de l'aménageur .......................................................................................................................... 45
Organigramme de l’Établissement Public Foncier de Bretagne ........................................................... 47
Qualité de l’air sur le site de Rennes (source : www.airbreizh.asso.fr)................................................ 48
Sols pollués sur le site de la Courrouze (source : www.lacourrouze.fr)................................................ 49
Bilan carbone aménagement (BCA) (source : concevoir et évaluer un projet d’écoquartier – éditions Le
moniteur)........................................................................................................................................... 49
Tableau d’amortissement des emprunts et des frais financiers (source : Bilan Financier de « Rennes
Métropole »)...................................................................................................................................... 52
Programme sur la Courrouze (source Google map) ............................................................................ 53
La Courrouze et les projets immobiliers / phasage (sources google.maps).......................................... 55
Cessions de logement sur le site de la Courrouze (liste non exhaustive) ............................................. 56
Transport en commun (source : www.rennes-métropole.fr)............................................................... 57
Transport et prix des abonnements (source : www.star.fr ).................................................................... 61
Études sur la consommation de la ville de Rennes.............................................................................. 62
La Contribution Economique Territoriale (CET) et l'auto-entrepreneur................................................... 63
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Introduction
Le terme « éco quartier » a été créé sous la présidence de Jean-Louis Borloo, ministre du
MEEDM (Ministère de l’énergie, de l’environnement, du développement durable et de la mer)
lors du grenelle de l’environnement en 2008.
Mais un Eco quartier c’est quoi ? Est-ce seulement un projet économique qui a pour but de
rapprocher des logements pour tous dans un cadre de vie de qualité avec une empreinte
écologique la plus faible possible ? C’est également un quartier durable pour vivre et travailler
maintenant et dans le futur. Il doit répondre aux besoins de l’environnement en constituant une
haute qualité de vie, en offrant des services pour tous. Le MEDDTL (ministère de l’écologie, du
développement durable, des transports et du logement) a décrit le quartier durable comme
une« mutation » dans une « période charnière » vers une croissance des extensions urbaines
en ses souciant du bien être sociale.
Un Ecoquartier doit respecter les principes du développement durable à savoir promouvoir une
gestion responsable des ressources, s’intégrer dans la ville existante et le territoire qui
l’entoure, participer au dynamisme économique, proposer des logements pour tous en prônant
la mixité sociale. Mais il faut offrir les outils d’évaluation et de concertation nécessaires afin
d’avoir une vision partagée dès la conception de l’écoquartier avec les acteurs de
l’aménagement, les collectivités mais également les habitants. Des références européennes
existent en la matière. Celles-ci répondent à des critères différents. A chaque pays, il existe des
références. Nous allons centrer notre étude à la région bretonne et plus spécialement à la ville
de Rennes. Quel est l’état de son territoire et de son aménagement. Y-a-t’ il des contraintes à
respecter ?
En effet, il faut comprendre qu’il n’est pas toujours facile de réaliser de tels projets. Les
partenaires doivent donc s’adapter aux contraintes géographiques, économiques et sociales. Un
écoquartier doit être un levier pour une ville durable. Elle ne doit pas devenir une zone
délaissée. C’est pourquoi, un écoquartier doit se décrire comme une zone de mixité
fonctionnelle ayant un lien fort avec le PADD (Plan d’Aménagement et de Développement
Durable), le Plan de climat énergie territoriale (PCET) : il y a un besoin de l’inscrire dans une
stratégie du développement de la collectivité à long terme.
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Compte tenu des différentes exigences, il est obligatoire de mettre à disposition des outils d’aide
à la décision, un référentiel, qui doit être en accord avec la charte des écoquartier mise en place
par le gouvernement. Cette charte a été élaborée par le MEDDTL(*)
afin de regrouper l’ensemble
des engagements et des objectifs d’un projet. Mais est-elle fonctionnelle ?
Dans le cadre de la mise en place de l’écoquartier de la Courrouze, le référentiel INDI(*)
a été
choisi. Il s’appuie sur 20 thèmes. Nous allons voir que la mise en place et la maintenance
évolutive d’un référentiel n’est pas chose facile car chaque projet étant différent nous ne
pouvons pas les comparer entre eux. Nous allons nous interroger pour savoir quels sont les
plans entrepris pour évaluer les démarches, les évaluations évolutives.
Cependant, la création d’un écoquartier n’est pas simple à réaliser car une zone à aménager est
nécessaire et quelle zone. Des immeubles, des commerces, des services, des espaces verts…
Comment obtenir une surface nécessaire à proximité d’un centre urbain. Car il ne faut pas
oublier que construire n’est qu’une partie de la mise en place. Il faut trouver le terrain, faire les
études d’implantation dans le paysage urbain, évaluer les déplacements des futurs habitants en
s’appuyant sur le PDU(*)
…
Un problème se pose : Qui finance ? Qui pilote le projet ? Et quelle est la répercussion sur le
coût de tels projets ? Un projet est un ensemble de lots privés et publics. Les normes
écologiques imposent des contraintes très fortes, des matériaux durables… La phase des
études est peut-être extrêmement longue et coûteuse. Quels sont les financements de ces
grands projets ? Il faut comprendre l’implication financière des collectivités territoriales et
analyser si des surcoûts peuvent en être déduits, savoir si le coût global d’un éco quartier est
différent d’un quartier dit « classique ».
Alors on peut être en droit de se poser la question : peut-on maîtriser le coût global et surtout les
surcoûts de ces projets ? Des financements existent-ils, et si oui, sont-ils suffisants pour
permettre des cessions acceptables pour les futurs acquéreurs. Car il ne faut pas perdre à l’idée
le besoin originel : mettre à disposition des logements pour une mixité sociale avec des prix de
ventes permettant des opérations immobilières rentables.
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1. Est-ce une idée typiquement française
1.1. Des origines européennes…
Comme nous le savons bien, ces projets ne sont pas propres à la France. Voici des exemples
d’écoquartier à l’échelle européenne :
Le quartier BedZED à Sutton au sud de Londres: C’est en 1986 qu’est née l’idée de cet
écoquartier. BedZED signifie Beddington Zero Energy
(Fossil) Development constitué de 82 logements pour
250 habitants, 2500 m² de bureaux et de commerces,
une salle de spectacle, des espaces verts, un centre
médicosocial, un complexe sportif, une crèche, un café,
un restaurant. Il s’étend sur un espace de 1,7 hectare.
L’objectif résidait dans la mise en place de plus de 50%
de logements pour revenus modestes, la maitrise des
déplacements automobiles…
Le quartier Eva Lanxmeer à Utrecht aux Pays-Bas. Il est situé à proximité de la ville de
Culemborg. L’idée du projet a muri en 1994, dont le
concept repose sur la Permaculture*. Ce projet a été
accompagné d’urbanistes, de paysagistes,
d’hydrauliciens… et des futurs habitants composés de
80 familles. Ce quartier est à énergie positive. Il émet
peu de carbone et fonctionne à l’aide de la géothermie
et de panneaux solaires accompagnés d’une
phytoépuration des eaux usées.
Le quartier Vauban en Allemagne à Hanovre et
Fribourg-en-Brisgau : ce quartier a eu pour intérêt
primordial la réhabilitation d’un ancien quartier militaire
des forces françaises installées en Allemagne, parties
du site en 1992. Un groupe d’habitants a tout de suite
émis le souhait de réhabiliter le quartier en logements.
250 habitants y résident actuellement. Le financement
a été constitué de 15.000 euros de la part de la ville
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de Fribourg, 80.000 euros de la part de la fondation allemande pour l’environnement et
1.400.000 euros de la commission européenne.
Le quartier Hammarbyy Sjöstad à Stockholm en Suède : il est installé sur une ancienne zone
industrielle contaminée et dont la fin est prévue pour
2018. Il accueillera 20.000 habitants pour 11.000
logements. Ce projet consiste en partie en la
réduction d’eau, la réutilisation des eaux usées et
des déchets ménagers pour le chauffage, la
climatisation. La mise en place de panneaux
solaires pour la production d’électricité. Selon Erik
Freudenthal, le concept « Harmmarby » a été
exporté en Chine, en Russie et au Royaume-Uni.
Nous pouvons donc constater que l’origine des ambitions, selon les quartiers, ne sont pas les
mêmes. Ils peuvent partir d’une idée naturellement citoyenne ou étatique mais dont la finalité
est la même à savoir : une autonomie énergétique. Qu’en est-il de notre territoire national ?
1.2. …au concept national
Le pacte de solidarité écologique, pilier social du Grenelle Environnement, repose sur 5
programmes : « les métiers de la croissance verte », « l'engagement national contre la précarité
énergétique », « les modes de vie », « les territoires » et « la citoyenneté ». Sur la base de ces
réflexions associant la société civile, des propositions de mesures opérationnelles ont été
1
remises à Nathalie Kosciusko-Morizet en mars 2011.
1.2.1. Concept politique
De son côté, les principes du projet Écoquartiers 20111
du ministère sont les suivants :
 Gestion responsable des ressources,
 Intégration dans une ville existante et le territoire qui l’entoure,
 Participation au dynamisme économique,
 Proposition des logements pour tous en prenant en compte la mixité sociale,
 Participation croisée des acteurs de l’aménagement et les habitants.
1
MEDDTL
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Voici la carte de la répartition des projets écoquartiers sur le territoire national. Celle-ci présente
les projets d’écoquartier 2011. Seuls les
projets en rouge ont été les lauréats du
projet Écoquartiers 2011 du MEDDTL.
Malgré le quantitatif non négligeable de
projets, seulement vingt-cinq projets ont
été retenus par le ministère dont quatre
pour la seule région francilienne.
Comme nous ne pouvons pas nous
intéresser à l’ensemble des écoquartiers
de notre métropole, nous nous
attacherons à prendre en exemple
l’écoquartier de la Courrouze.
Ce quartier est localisé en Bretagne, dans
l’agglomération rennaise. Ce projet a été
lauréat de l’appel à Écoquartier 2011 – Nature en ville. Cependant, cette agglomération n’a
pas attendu le ministère pour initier ce projet car celui-ci a vu le jour en 2003.
1.2.2. Notre fil conducteur : le quartier de la Courrouze à Rennes2
1.2.2.1. Les acteurs de ce projet
Pour être gérer, l’écoquartier est composé des acteurs suivants :
 Initiateur du projet, Décideur des orientations et porteur politique : Rennes Métropole,
 D’un maître d’ouvrage et aménageur concessionnaire: Territoires & développement à
Rennes,
 Maîtrise d’œuvre urbaine et maîtrise d’œuvre des espaces publics : les architectes
urbanistes, Bernardo Secchi, Paola Vigano, Charles Dard
et AMCO
Pour les différents projets immobiliers, plusieurs maîtres
d’ouvrage (Secib, Icade Promotion, Akerys Pigeault
Immobilier, Nexity Appollania…).
2
Site internet : www.lacourrouze.fr
Figure 1 - Projet écoquartier 2011
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L’aménageur est une Société Anonyme d’Economie Mixte (SEM) dont les principaux
actionnaires sont la Ville de Rennes et Rennes Métropole (cf. en annexes Répartition du
capital social et des sièges d'administrateurs au 31/12/07). Une S.E.M a été choisie car
l’ampleur de ce projet nécessitait l’implantation sur plusieurs communes (Rennes, Saint Jacques
de la Lande, Redon, Cleunay).
1.2.2.2. Les concepts de ce projet
Cet écoquartier, d’après les données fournies par l’aménageur, devrait accueillir en 2020 près
de 10 000 nouveaux habitants et 3 000 emplois sur 115 hectares dont 89 à aménager, avec 40
hectares d’espaces verts.
Cette réalisation permettra, pour Rennes, l’aménagement d’une « coulée verte », la refonte de
l’entrée de ville de Redon et la fin de l’aménagement de Cleunay. Pour Saint-Jacques de la
Lande, c’est l’occasion de donner une nouvelle vie au quartier de la Pilate et de requalifier des
friches militaires, notamment près de la rocade. Pour cela, un relevé biotope(
*)
a été réalisé afin
de préserver la richesse écologique du site, trame verte bleue que nous expliquerons plus tard.
La Courrouze s’inscrit dans une démarche de développement durable, avec une nouvelle façon
de penser la ville durable de demain. Ces principes sont au cœur de toutes les solutions mises
en œuvre (logements, déplacements, développement économique, solidarité, mixité sociale et
qualité de vie) avec un souci permanent des coûts de production.
Son programme est composé de 5000 logements dont :
 50% non aidés,
 50% aidés dont 25% PLUS(
*)
, 13% locatifs intermédiaires, 12% accession aidés.
Pour choisir le programme, un appel d’offre a été réalisé afin de nommer les architectes
urbanistes responsables du projet.
Voici la composition des surfaces construites :
Création
Logements 400.441 m²
Équipements 28.021 m²
Commerces & bureaux 11.000 m²
Bureaux
150.000m²
Services
Total SHON 543.000 m²
Réhabilitation 4.217 m²
Tableau 1 - Surfaces du projet
Et voici les prix des différentes cessions immobilières:
Type de cession immobilière Prix
Logements en accession libre et locatif privé ou De Robien 400 à 460 euros HT/m²
Logements en accession libre moyen de gamme 350 à 400 euros HT/m²
Logements en accession aidée, locatif intermédiaire ou locatif social 275 euros HT/m²
Activités (bureaux, commerces et services) 215 euros HT/m² utile
Équipements publics 351 euros HT/m² utile
Tableau 2 - Objectifs de prix des logements
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1.2.2.3. Son macro-planning
Vu la grandeur du projet, quatre phases de livraison ont été planifiées, dont le planning de
l’opération est le suivant :
 2003 : Création de la ZAC(
*)
 2006 : Début des acquisitions foncières
 2007 : Premiers travaux d’aménagement (déconstruction et dépollution)
 2008 : Premiers travaux de construction
 Fin 2009 : Premières livraisons de logements
 2020 : Date d’achèvement prévisionnelle
Figure 2 - Phasage des projets
Voici ci-dessus le planning prévisionnel par tranche du projet. Comme nous pouvons le voir, le
planning est supérieur à 10 ans. Différents promoteurs ont été sélectionnés pour construire les
différents immeubles des programmes.
1.2.2.4. Ses contraintes et ses coûts
Mais bien avant de pouvoir construire, le terrain doit être aménagé. La rémunération de
l’aménageur, d’après le bilan prévisionnel, est à hauteur de 13.302.000 euros. De son côté, le
bilan prévisionnel des dépenses est estimé à 175.365.000 euros T.T.C. dont :
 La participation de Rennes Métropole pour la création du site propre bus est de :
2.307.000 € nets,
 La participation sur charges foncières bureaux et services est de 10.952.000 € nets.
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Les contraintes de la maîtrise d’ouvrage sont les suivantes :
 La Certification Habitat & Environnement, délivrée par l’organisme Cerqual, est
obligatoire dans le cadre des logements aidés (50% des logements) de la Courrouze
dans le cadre du Programme local de l’habitat (PLH). Mais elle a été étendue à
l’ensemble des logements du site,
 Les espaces verts,
 Le contrôle de la charge foncière du programme,
 La dépollution du site existant.
L’avantage de ce projet est d’avoir pris en compte, dès le départ du projet, la notion des
surcoûts. Ainsi, l’écoquartier se situe à proximité immédiate des services de transport (bus,
équipements publics) et du centre-ville. Néanmoins, il a été planifié la mise en place d’une
deuxième ligne de métro estimée à 1.194 milliard d’euros. De plus, vue la conjoncture
économique actuelle, le programme propose 67% de logements aidés.
Mais avant de rentrer dans le détail, intéressons-nous aux principes élémentaires des
écoquartiers. Quelles sont les prérogatives ?
2. Pourquoi ce besoin de créer des écoquartiers ?
Rappel : Le PCET, Plan Climat Énergie territorial (art. 2 et 51 du la loi de Grenelle et art. 75 de
la loi de Grenelle 2), s’impose aux collectivités de plus de 50.000 habitants et comprend :
 Un bilan des émissions de gaz à effet de serre,
 La définition des objectifs stratégiques et opérationnels de la collectivité afin d’atténuer et
de lutter contre le réchauffement climatique et de s’y adapter,
 Un programme des actions à réaliser conformément aux objectifs issus de la législation
européenne relative à l’énergie et au climat,
 Un dispositif de suivi et d’évaluation des résultats.
2.1. Créer en accord avec les enjeux environnementaux
Pour ainsi dire, il s’agit de penser à construire en se souciant des générations futures,
contrairement à ce qui a été fait ces dernières décennies. Comme il ne s’agit pas simplement de
construire, quand nous parlons d’écoquartier nous devons également penser à un ensemble de
notion à savoir :
 Éco-conception : cela consiste à intégrer l'environnement dès la phase de conception
des produits, qu'il s'agisse de biens, de services. Cette intégration repose sur une
approche globale et multicritères de l'environnement et est fondée sur la prise en compte
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de toutes les étapes du cycle de vie des produits (fabrication - distribution - utilisation -
valorisation finale) de manière à limiter les impacts du produit sur l'environnement. Pour
faciliter cette notion, l’ADEME* a mis en place différents outils d’analyse qui permettent
d’être sensibilisé sur les impacts des produits sur l’environnement :
○ en matière de transport (Plan de Déplacement Urbain),
○ en matière de consommation de matière première,
○ en matière de production,
○ en matière d’utilisation.
 Eco matériaux : Aucun produit ne parcourt son cycle de vie sans consommer ou polluer.
Ne serait-ce que pour obtenir les matériaux : la consommation de ressources minérales,
végétales ou animales est inévitable... sans oublier les ressources énergétiques ou
encore les consommations d'eau et d'espaces naturels liés aux cultures ou à l'élevage.
Dans la pratique, le concepteur vérifie que la modification envisagée ne va pas dégrader
d'autres caractéristiques du produit ou, pour le moins, que cette dégradation sera
compensée par les bénéfices attendus
 Éco-construction : bâtiment ayant fait l’objet d’une éco-conception, c’est-à-dire ayant un
faible impact environnemental, dégradant peu l’environnement depuis sa phase de
conception jusqu’à sa phase d’exploitation/maintenance.
2.2. Créer pour favoriser une mixité sociale
L'écoquartier est une opération d’aménagement durable exemplaire. Mesure phare du plan
Ville durable du ministère, il contribue à améliorer notre qualité de vie, tout en l’adaptant aux
enjeux de demain : préserver nos ressources et nos paysages, tout en préparant les conditions
de la création d’une offre de logements adaptée aux besoins (définition du ministère de
l’écologie, du développement durable et de l’énergie)
Tout projet d’écoquartier passe par une étape d’appel d’offre de charge foncière : il s’agit de
mettre en concurrence plusieurs projets architecturaux de promoteurs immobiliers. Plusieurs
types d’appel d’offre existent. Mais avant de lancer l’appel d’offre, le projet de consultation est
préparé en amont. Plusieurs étapes sont nécessaires afin de déterminer le marché ciblé, les
populations visées, les contraintes spécifiques du chantier… Vous trouverez en annexe une
représentation graphique. Le fonctionnent est une opération qui doit respecter les documents
d’urbanisme pour sa politique locale de l’habitat (PLH) qui respecte elle-même le schéma de
cohérence territorial (SCOT) et ses options d’aménagement. Le vieillissement de la population
va continuer de s’accroître dans les années à venir. C’est pour cela, que le pays de rennes doit
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continuer à attirer les populations jeunes en se souciant des personnes âgées d’aujourd’hui et
de demain.
2.3. Créer pour limiter la périurbanisation
Mais il faut limiter la périurbanisation, tout comme la conformité au plan d’aménagement
développement durable (PADD). Il doit prendre en compte les critères du plan de déplacement
urbain (PDU). Le fort attrait de ce pays va générer, d’après le SCOT de rennes, un
dépassement de la population du pays de 500.000 habitants d’ici à 10 ans. De cette politique de
l’habitat découle une mise à jour des PLU et cartes communales.
C’est à partir de ce PLH que le cahier des charges doit être élaboré :
 Les critères environnementaux,
 Les critères du chantier,
 La définition des prestations techniques.
Mais pour créer un écoquartier, un appel d’offre de maîtrise d’œuvre doit être lancé pour définir
le programme réel (nombre de logements, type de logement, aménagements extérieurs,
bâtiments de services…). Le problème de logement sur l’agglomération de Rennes étant
difficile, il est donc primordial de savoir bien définir le nombre et le type de logement.
De plus, une fois le choix de la maîtrise d’œuvre effectué, il faut lancer les appels d’offre que les
promoteurs/constructeurs. Ces derniers sont nombreux pour le quartier de la Courrouze (cf. en
annexe la liste des bâtiments)
3. Quelles sont les étapes de la gestion d’un projet ?
Le projet de La Courrouze se situe en région bretonne : quelle politique d’urbanisation a été
décidée ? Pourquoi et comment fallait-il encadrer et relancer une politique locale de l’habitat,
relevant de la compétence d’un EPCI (Établissement public de coopération intercommunale) ?
3.1. La recherche du foncier 3
3.1.1. Pourquoi ?
En 2005, le ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la Mer, Monsieur
PERBEN, a demandé à Mme MALGORN, Préfète de la région Bretagne, Préfète du
département d’Ille et Vilaine et de la zone de défense Ouest d’engager la seconde phase du
processus de préfiguration d’un établissement foncier public d’État de taille régionale. Un
3
Rapport définitif de préfiguration de l’EPF de Bretagne
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rapport de préfiguration, ainsi qu’un projet de décret, a eu pour objectif de répondre à cette
demande afin de définir les points suivants :
 Une analyse sur l’opportunité de créer un Établissement Public Foncier d’État de taille
régionale en Bretagne
 La stratégie et les méthodes d’intervention d’un tel EPF en Bretagne
 La viabilité financière de l’EPF
 La gouvernance de l’EPF
 L’appréciation du niveau de consensus sur ce projet
 Le projet de décret de création de l’EPF
Le constat a été le suivant : Il y a une
situation de pression foncière liée à la
croissance des besoins. Cette région est
une région particulièrement sensible à la
protection du territoire. De ce fait, il faut
limiter la croissance économique et
territoriale foncière, qui engendre une
artificialisation importante du territoire.
Voici ci-contre la répartition par type de
logement du parc immobilier en Bretagne
comparée à la moyenne métropolitaine.
Nous pouvons voir qu’il y a une part
importante de résidence secondaire. Il y a
donc une volonté de la part de la
population française à accéder à la propriété immobilière en Bretagne. En effet, cette région est
proche de la région parisienne, région métropolitaine la plus peuplée, et dont les ménages
souhaitent acquérir une résidence secondaire. De même, si nous effectuons la comparaison
entre le taux de croissance de la population de la région et le taux de croissance des résidences
principales (Tableau ci-dessous), nous pouvons constater que la région a un taux de croissance
foncier supérieur au taux de croissance
démographique. Or la Bretagne, surtout
en ce qui concerne le littoral, doit
respecter son territoire. Seule la région de
Rennes n'est pas trop concernée par
cette protection. Il fallait donc repenser le
modèle d’urbanisation de la Bretagne. En
effet, 2 ménages sur 3 habitent dans une résidence individuelle contre 55% pour la moyenne
nationale. Si on entre plus dans le détail, la superficie des terrains peut aller de 400 m² à 900 m²
Tableau 3 - Répartition du parc de logements en 2006
Tableau 4 - Évolution de la croissance démographique en
Bretagne
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en zone urbaine et de 1000 à 2000 m² en zone périurbaine. Or, il faut pouvoir préserver une
proximité des logements des centres villes et des lieux de travail, dont le temps acceptable a été
estimé de 30 à 45 minutes. Comme, il y a un constat de raréfaction des terrains constructibles,
notamment liée à la protection du territoire et du littoral, il faut repenser le modèle d'urbanisation.
Une étude de l’INSEE table sur une augmentation de la population d’environ 10 % de
croissance sur les 25 prochaines années. À cela, il faut ajouter une analyse de la montée des
prix, dont les résultats sont sans ambiguïté depuis quelques années. Nous pouvons voir sur le
tableau ci-dessus, l’évolution uniforme de toute la région Bretagne. Le département le plus
impacté par cette croissance est le Morbihan (+63%) et le moins impacté est le département des
côtes d’Armor (34%). Par conséquent, nous pouvons comprendre la baisse des surfaces des
terrains en m². Mais ces données viennent en contrariété avec l’augmentation de la population
moyenne bretonne. Il est important, pour comprendre le prix des terrains constructibles,
d’analyser la croissance du prix des terrains non viabilisés et viabilisés pour la même période
2006-2008 (graphique ci-dessous). Les politiques menées par les principaux EPCI(*)
de
Bretagne ont été analysées. Seules trois agglomérations de Bretagne avaient une mise en place
d’une politique d’urbanisme avec une réserve foncière trop faible (7 millions d'euros par an pour
Rennes, 1 à 2 millions d'euros par an pour Brest, 2 millions d'euros par an pour Lorient...). De
ce fait, comment agir pour une politique de l'habitat avec les financements trop faible d'une part,
et les contraintes économiques et territoriales de l'autre.
Tableau 5 - Prix moyen et surface moyenne des terrains à bâtir ayant fait l'objet d'une autorisation de construire une maison
individuelle dans la période 2006-2008 (terrains viabilisés et non viabilisés confondus)
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Tableau 6 - Prix moyen et surface moyenne des terrains à bâtir ayant fait l'objet d'une autorisation de construire une maison
individuelle dans la période 2006-2008 (terrains viabilisés et non viabilisés confondus)
L'intérêt est donc de mettre en place une structure régionale agissant sur 4 domaines
d'interventions :
o le logement et sa politique sociale,
o le développement économique,
o la protection de l'environnement,
o la reconversion des friches.
3.1.2. La gestion du foncier : comment ?
L’EPF de Bretagne a été créé dans le but de contribuer à :
 Pondérer les croissances rapides des prix fonciers induites par un déséquilibre entre l’offre
et la demande,
 Remettre à disposition des terrains, qui sont devenus de moins en moins disponibles,
 Permettre une mise à disposition de logements à une distance acceptable des lieux de
travail,
 Palier à la non-constructibilité des terrains à cause de la protection du territoire,
 Réhabilité les terrains et veiller à la protection de l’environnement…
Maintenant que nous savons quel est l’intérêt de créer un EPF en Bretagne, analysons son
fonctionnement.
3.1.2.1. Fonctionnement d’un EPF
Un établissement public foncier d’Etat est un établissement public industriel et commercial
(EPIC) disposant d’une autonomie juridique et financière. L’EPF de Bretagne a été créé par
décret en conseil d’Etat après avis des collectivités territoriales et des intercommunalités
concernées. Ce décret détermine les compétences de l’établissement, ses instances de
gouvernance, son financement et les conditions du contrôle de l’Etat. La représentation (cf. en
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annexe Représentation du contrôle de l’EFP de Bretagne). Comme nous pouvons le voir sur ce
schéma, l’établissement ne fonctionne pas en totale autonomie. Pourquoi ? Il est financé d’une
part par les collectivités locales, et d’autre part doit être en accord avec les besoins du ministère
de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer. Afin de fonctionner l’EPF de
Bretagne est constitué d’un conseil d’administration (cf. en annexe – conseil d’administration).
Mais pour fonctionner, l’établissement a besoin d’un bureau composé de :
 3 représentants du conseil régional,
 4 représentants des conseils généraux,
 5 représentants des intercommunalités,
 1 représentant des chambres consulaires.
Le rôle du bureau est d’étudier les sollicitations des collectivités et d’approuver ou non les
conventions opérationnelles. Il a plusieurs cordes à son arc (cf. en annexe Conseil
d’administration de l’EPF de Bretagne)
3.1.2.2. Le budget d’un EPF
Pour pouvoir agir, il est nécessaire qu’il se dote d’un budget. Le premier budget opérationnel est
essentiellement financé par les dotations initiales de l’Etat, des collectivités territoriales, et la
Taxe Spéciale d’Équipement (T.S.E). Voici ci-dessous les financements participatifs des
collectivités pour le quartier de la Courrouze.
Participation
collectivités
Participation Collectivités publiques
sous MOA de la ville de Rennes 1 534 000,00 €
Participation Collectivités publiques
sous MOA de la ville Saint-Jacques de la Lande 257 000,00 €
Participation Collectivités publiques
sous MOA Rennes Métropole 257 000,00 €
Tableau 7 - Participation des collectivités dans le cadre du projet de la Courrouze
Pour avoir une idée sur les chiffres, la part du budget toute ZAC confondues de la métropole de
Rennes en 2012 représentait 20,9 millions d’euros4
soit 4% du budget général annuel. Parmi les
recettes, il y a :
 les dotations de l’état (DGF, DCTP, DCFB) : 66,5 millions d’euros (cf. tableau en
annexe),
 les impôts et taxes : 148,8 millions d’euros,
 Reversement RM : 33,9 millions d’euro,
4
Rapport définitif de préfiguration de l’EPF de Bretagne
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 Autres recettes : 47,9 millions d’euros,
Cependant, il a également recours à l’emprunt. Mais pour limiter la pression financière. Ces
emprunts ne doivent pas dépasser le 1/3 de la T.S.E. De ce fait, le plan de trésorerie a défini les
emprunts suivants :
 Un emprunt de 8.500.000 € en 2005 pour une durée de remboursement de 7 ans avec un
différé d’amortissement de 3 ans,
 Un emprunt de 3.500.000 € en 2006 pour une durée de remboursement de 7 ans avec un
différé d’amortissement de 3 ans,
 Un emprunt de 1.200.000 € en 2008 pour une durée de remboursement de 6 ans avec un
différé d’amortissement de 2 ans,
Ces emprunts génèrent des frais financiers de 4.203.000 € avec une base de taux d’intérêt de
6% l’an. (cf. tableau d’amortissement en annexe)
Le conseil d’administration, réuni le 28 janvier 2011, après avoir délibéré, a pris acte du
caractère favorable de la consultation relative à la première instauration de la T.S.E(*)
pour la
Bretagne. Il a fixé le produit de la T.S.E pour 2011 à 19.32 millions d’euros. Cette taxe vient
appuyer les impositions locales dont le pays de Rennes représente 19% de l’ensemble de la
région Bretagne. En 2006, l’imposition moyenne par habitant était de 5,5 euros. A la création de
la Z.A.C de la Courrouze en 2003, les impositions directes locales pour le département de l’Ille-
et-Vilaine étaient les suivantes :
 Taxe d’habitation : 172.000 euros
 Taxe foncière sur les propriétés bâties : 174.000 euros
 Taxe foncière sur les propriétés non bâties : 15.000 euros
 Taxe professionnelle : 320.000 euros (remplacée par la contribution économique
territoriale CET, articles 2 et 3 de la loi de finances de 2010)
Ces taxes représentaient donc un total de 681.000 euros en 2003. Et le rapport définitif pour la
préfiguration définitif de Bretagne précise que la T.S.E est prépondérant à la mise en place d’un
projet d’écoquartier car le produit des ventes des cessions foncières n’interviennent pas lors des
premières années. La T.S.E et autres subventions permettent donc d’alimenter les fonds
propres du projet.
3.1.2.3. Pourquoi passer par l’aide d’un EPF ?
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, l’EPF ne fait pas de plus-value foncière. Cet
établissement travaille en aval de la stratégie de l’urbanisation. Il est donc dans l’intérêt, pour les
collectivités territoriales de demander son aide. Grâce à ses fonds propres, il acquière des biens
immobiliers (terrains, friches industrielles…). Son action sera aidée facilité grâce à des
partenariats avec les outils techniques en amont et en aval de l’action foncière (Conservatoire
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du Littoral, SBAFER(*)
, Agences d’Urbanismes, aménageurs…). Pour fonctionner un EPF doit se
doter d’un PPI (Plan Puri-annuel) généralement d’une durée de 6 ans. L’article 3 du décret du 8
juin 2009 prévoit que « les activités de l’établissement public foncier s’exercent dans le cadre
d’un programme pluriannuel d’intervention réalisé par tranches annuelles ».
Parmi les activités de l’EPF, il y a l’activité de réhabilitation de friches. Ces friches peuvent être
de nature :
 Industrielle,
 Militaire,
 Portuaire,
 Ferroviaire…
En effet de par leur situation, leur état physique ou leur superficie, certains espaces restent
délaissés de toutes activités industrielles et humaines. Mais il n’est pas sans risque de
s’aventurer à cette réhabilitation car le temps et le financement sont conséquents. Cela offre
ainsi des opportunités de créations de pôles de développement urbains, économiques et
sociales. Dans le cadre-là, onze collectivités de Bretagne rencontrées ont émis la nécessité de
réhabilité des friches industrielles. Parmi ces friches, les friches militaires du secteur de La
Courrouze à Rennes.
Une fois les terrains dépollués, les bâtiments démolis, les collectivités peuvent racheter les
biens acquis par l’EPF dans les conditions suivantes :
 Le prix de revente : il est égal au prix de revient, constitué du prix d’achat et des frais
annexes (frais de notaires, impôts, dépollution, démolition….),
 Le taux d’actualisation : annuellement, la collectivité verse un taux d’actualisation fixé à
1% du prix d’acquisition pour les projets de rénovation urbaine et sociaux et à 2% pour
les autres projets.
 L’ingénierie foncière et administrative que chaque opération nécessite (négociation,
passation des marchés…) prise en charge par un personnel spécialisé.
3.2. La maîtrise du budget : comment ?
Il est dans l’intérêt des projets de faire financer une partie du projet par les futurs acquéreurs
fonciers. Cependant, ceux-ci ne peuvent que pour partie financier le projet. C’est ainsi que les
collectivités territoriales sont des financeurs à part entière. Il faut donc pouvoir évaluer le projet
en dépense et en recette du projet FINAL.
Pour cela, il faut faire un bilan financier d’aménagement du projet. Ils sont au nombre de 4 :
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 Le bilan de faisabilité : comme son nom l’indique, il permet de savoir si le projet est
viable financièrement. Cette étude du projet permet de connaître depuis la phase
préalable le coût global, qui sera affiné au fur et à mesure de l’avancement de l’étude.
 Le bilan initial : c’est le bilan à partir duquel le projet est lancé et détermine le résultat
prévisionnel final
 Les bilans prévisionnels et actualisés : mis à jour tout au long de l’opération pour le
suivi du projet
 Le bilan de clôture : en fin d’opération, il permet de faire la balance financière des
dépenses et des recettes de l’opération
Les éléments constituant le budget sont des coûts et surcoûts qu’il faut ciblés.
Quels ont été les moyens de mesurer ce grand projet ? Comment les acteurs ont-ils réussi à
respecter les critères obligatoires de l’écoquartier ?
3.3. Quels sont les outils de conception ?
Nous allons voir que pour définir correctement un projet, le gouvernement et le ministère de
l’environnement, du développement durable, des transports et du logement a élaboré une grille.
3.3.1. Grille ministérielle
Sa composition
La grille écoquartier 2011 (cf. en annexe - Grille des écoquartier 2010/2011) permet une bonne
conception, réalisation et gestion des quartiers. Elle a permis, entre autre de sélectionner les
projets écoquartier 2011 (cf. carte de France des écoquartiers du paragraphe 1.2). La
conception doit ainsi tendre à une gouvernance participative avec les habitants ou les futurs
habitants et à un pilotage du projet exemplaire (portage des élus, montage financier, procédures
solides, etc.).
Comme on peut le constater, cette grille se décline en 20 ambitions contenant 80 objectifs. Elle
doit respecter la loi du grenelle de l’environnement, article 2.
Ses inconvénients
Que peut-on dire de cette grille ? Elle permet de proposer des pistes de réflexions, d’actions. Le
souci est qu’elle émane de réflexions ministérielles et des réflexions des acteurs économiques
de la construction. Elle reste assez généraliste et ne comporte pas de critères permettant de
mesure de façon très fiable les objectifs. Comment faire pour l’appliquer aux contextes locaux ?
Il est nécessaire de créer des référentiels spécifiques qui s’appuient bien entendu sur la grille
des écoquartiers 2011, qui comportent des critères de mesures, des objectifs ciblés.
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3.3.2. Les référentiels
Différents référentiels
Il existe différents outils sur le marché.
Sous l’impulsion du centre national de la fonction publique territoriale, des collectivités
européennes ont élaborée un tableau de bord intitulé R.E.S.P.E.C.T (Référentiel d’Evaluation et
de Suivi des Politiques Environnementales des Collectivités Territoriales). Cela cible plutôt les
plans d’actions (Agenda 21(
*)
) ou les programmes (dossiers ANRU(
*)
). Il comporte des
indicateurs d’état et de résultats mais pas de manière précise ; ce qui ne permet pas une
application aux écoquartiers.
Il existe également des S.I.G (Systèmes d’informations géographiques). Le S.I.G pourrait très
bien être utilisé dans le cadre des écoquartiers. Néanmoins, la collecte des informations est
longue et très coûteuse et aucune commune ne possède les moyens financiers. De plus, tous
les indicateurs ne sont pas précis géographiquement, notamment les revenus des ménages. De
leurs côtés, les labels et certifications existent mais ne concernent que les habitations, les
immeubles et ne s’étendent pas aux quartiers. Il existe également les chartes, qui s’appliquent à
un projet particulier (comme par exemple la charte des écoquartiers de Lille Métropole
Communauté Urbaine (L.M.C.U), la charte de développement durable de l’écoquartier de
Baudens, le tableau de bord de suivi et d’évaluation » de la ville de Paris, le référentiel
« Aménagement construction durable » de la région Île de France…)
Dans le cadre du projet de La Courrouze, le référentiel INDI a été utilisé. Intéressons-nous à
celui-ci.
Le référentiel INDI
Le référentiel INDI a été élaboré par La Calade. Créée en 1998, La Calade est un bureau de
conseil spécialisé dans le développement durable qui réalise :
 Des évaluations, des recherches (élaboration d’outils),
 L’assistance à Maîtrise d’Ouvrage ou à Maîtrise d’œuvre Développement Durable
 Des formations… (Bureau de conseil spécialisé dans le développement durable).
Le référentiel, qu’est l’INDI, a été et est utilisé dans le cadre de l’écoquartier de La Courrouze.
Regardons en détails la structure de ce référentiel.
3.3.3. Le référentiel INDI : structure et mise en place5
Quatre grands enjeux définissent son cadre et sont répartis en 20 thèmes. Nous ne rentrerons
pas en détail dans ce référentiel. Nous regarderons les principaux points et ses impacts sur le
quartier de la Courrouze.
5
« Concevoir et évaluer un projet d’écoquartier », de Catherine Charlot-Valdieu et Philippe Outrequin
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Prendre en compte localement les grands enjeux globaux
A. La gestion de l’énergie dans la conception climatique et l’effet de serre, la préservation
des ressources énergétiques
1. La gestion de l’énergie dans la conception du projet
On pourrait traduire le mécanisme de gestion de l’énergie par le schéma suivant :
Outre cette gestion des ressources énergétiques, il est nécessaire de penser à la gestion de
l’alimentation des réseaux extérieurs (gaz, électricité…) et de savoir quantifier les besoins
énergétiques en MWH*
.
2. La gestion de l’énergie dans les bâtiments (neufs et existants)
3. L’ambiance lumineuse : Il faut veiller à la prise en compte des apports en lumière
naturelles des bâtiments afin de limiter l’utilisation d’énergie primaire
4. La gestion des déplacements : faire une étude des déplacements pour le travail,
l’utilisation des services, les achats dans les commerces. Le Plan de déplacement
urbain (PDU) a été défini dans ce sens. Néanmoins, il est nécessaire de définir des
Plans communaux de déplacement (PCD) à intégrer dans les PLU. Ce sont ces
PCD qui permettront de définir les choix stratégiques du PLU et être réalisés en
P.C.E.T (Plan de climat énergie Territoriale)
Études
d’approvisionnement
local
Lutter contre l’îlot
thermique
Baisse des
importations d’énergie
Solaire
Bois Géothermie
Éolien
Orientation des
bâtiments
+
Mono mur
Ou
Béton Cellulaire
Ou
Ossature bois
Orientation des
bâtiments
+
Baisse des
ouvertures
extérieures
+
Isolation par
l’extérieure.
…
Baisse des consommations en
climatisation
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concertation avec les communes limitrophes. Plusieurs sortes de déplacement
existent (marche à pied, bus, métro, vélo), il y a une nécessite de bien harmoniser
les plans afin de définir, par exemple les lignes de bus et ses arrêts (qui doivent se
situer à une distance raisonnable des commerces, services, habitations).
B. La gestion de l’énergie dans la conception climatique et l’effet de serre, la préservation
des ressources énergétiques
5. La consommation d’espace : chaque année en France, plus de 60.000 hectares sont
urbanisés. Il faut donc veiller à limiter cette consommation, qui est une des sources
du réchauffement climatique par le bais du béton, des routes…
6. La biodiversité : il faut lutter contre l’artificialisation de l’espace en créant une T.V.B.
(Trame Verte Bleue) qui favorise la circulation des espèces animales, végétales,
aquatiques. Grâce à ces élus, la ville de Rennes a intégré dans son P.L.U la mise en
place de cette trame imposée par la loi S.R.U(*)
). Il s’agit d’utiliser :
o le parc boisé existant et constitué de forêt, prairies tout en favorisant les pistes
cyclables et piétonnières,
o Le parc du mur de l’ancienne base militaire,
o La grande prairie de 4,3 hectares.
7. La gestion durable de l’eau : détection des fuites, récupération des eaux pluviales,
limitation des imperméabilisations des sols. A cela, il y a également la prise en
compte de la gestion de la pollution des sols.
8. La gestion durable des matériaux et des ressources naturelles : éco-matériaux
C. La Lutte contre la pauvreté et l’exclusion à l’échelle du territoire
9. Emploi et insertion : prévoir une gestion responsable de lutte contre l’exclusion en
favorisant l’emploi des jeunes et des séniors
Répondre de façon cohérente aux enjeux locaux
10. L’accessibilité à des services et à des équipements de qualité
Il faut lutter contre la gestion des zones monofonctionnelles afin de lutter contre la
désertification des espaces (cas anglais de BEDZED au Royaume-Uni en annexe)
11. La qualité des bâtiments résidentiels, des logements et des espaces privés
12. La qualité des espaces publics et des espaces verts : l’accès aux personnes à mobilité
réduite est obligatoire, tout comme la présence des espaces verts est primordiale pour
obtenir un bon climat social, un confort visuel. Parmi ces critères de qualités, il y a la
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qualité de l’air extérieure. Une étude a été menée par Air Breizh (Association de type loi
de 1901 à but non lucratif, est l'organisme agréé par le ministère chargé de l'Environnement
pour la surveillance de la qualité de l'air en Bretagne.). Sur une échelle de 1 à 10, la qualité
de l’air de l’agglomération de Rennes est de 3. Pour obtenir ces résultats, la société
dispose d’une station de mesure située à Saint-Yves (cf. en annexe Qualité de l’air).
13. Sécurité, risques, santé et réduction des nuisances : prévoir les risques naturels, une
gestion responsable des déchets… Dans le cadre de la Courrouze, après une étude des
sols, il a été prescrit une excavation de 10470m 3
pour un coût total de 350.000 euros
(cf. plan de l’excavation des terres). Ces terres excavées ont été confinées sur le site
afin de servir de barrière phonique vis-à-vis de la rocade dans le but de limiter ces
impacts polluants et réduire son coût de traitement et de logistique.
Contribuer à la durabilité de la ville
14. Participation à l’effort collectif et intégration du quartier dans la ville : c’est le point le plus
important car il concerne la gestion du bilan carbone de l’écoquartier. Il faut savoir
quantifier les besoins en énergie aussi bien lors de la réalisation de la construction mais
également lors de l’exploitation/maintenance, et cela afin de calculer un B.C.A (bilan
carbone aménagement). Ce B.C.A (cf. en Annexe Le bilan carbone Aménagement)
a été réalisé par La Calade. Cette quantification est difficile à effectuer car lors de la
conception, il est très délicat de savoir à l’avance les besoins des ménages (distance et
lieu de travail, habitude de consommation…). Néanmoins, cela est plus facile est ce qui
concerne le bilan carbone de la voirie. Pour la ZAC de la Courrouze (cf. en annexe
Répartition des émissions de CO2 selon le type de voiries - 2012)
15. Solidarités et politique de mixités : logement social et à accession libre. La Z.A.C doit
ainsi respecter le Plan local d’habitation.
16. Culture, éducation et formation : il faut sensibiliser les populations locales au
développement durable et de l’écoquartier, proposer l’implantation d’école
Une nouvelle gouvernance
17. Une nouvelle façon de penser et d’agir : démarches, méthodes et outils
18. L’évaluation et la capitalisation comme méthode d’apprentissage et d’amélioration
19. Les partenariats
20. Participation des habitants et des usagers : la loi Voynet pour l’aménagement du
développement durable du territoire de 1999 et le code de l’urbanisme (art. L.300-1 et
300-2) imposent la participation d’une association des habitants dans les phases
préalables. Dans le cas de la Courrouze, 4 ateliers de travail ont été mis en place :
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 Atelier mobilité : mise en place de station Vélo star (vélos en libre-service), prise
en compte de la mise en place des bornes de recharge électrique et
sensibilisation de l’auto-partage (cityroul),
 Développement économique : clauses d’insertion dans les marchés promoteurs,
construction d’un bâtiment innovant (et matériaux innovants) valorisant le
savoir-faire des entreprises locales, mise en place des espaces co/working et
e-travail,
 Énergie et ressources :
o composteurs collectifs, matériaux locaux pour la construction : en effet,
depuis 2004, la ville de Rennes lutte pour la valorisation des déchets.
Cela s’est traduit par la mise en place de 220 composteurs collectifs, 17
déchetteries, 5 plateformes de déchets verts6
. Grâce à cela, les rennais
sont passés de 303 à 211 kilos de déchets d’ordures ménagères ; ce qui
a permis de réduire de 20% le budget déchet des habitants. Rennes a
ainsi atteint les objectifs du Grenelle de l’environnement en réduisant ses
déchets de plus de 30%.
o Extension des options de certification des bâtiments sur la provenance
des matériaux,
o Eclairage public avec les LED,
o 50% des besoins en ECS(*)
des logements par le solaire,
o Récupération de la chaleur des eaux usées dans les programmes de
logements,
o Récupération de chaleur issue du métro,
o Expérimentation des smart grids,
o Consolidation du savoir-faire dans les constructions BBC (avec contrôle
et formation),
o Expérimentation sur les bâtiments passifs et BEPOS(*)
 Place de l’habitant dans le projet urbain :
o Relance forte du groupe de concertation avec les « nouveaux habitants »
o Action favorisant l’articulation maîtrise d’ouvrage, maîtrise d’œuvre et
maîtrise d’usage (habitants, entreprises et usagers).
Remarque :
Les évaluations INDI ne sont pas différentes de la grille écoquartier 2011. Elles sont
complémentaires à celle-ci et apportent des critères d’évaluations. De même, les évaluations ne
sont pas figées dans le temps car elles sont sans cesse remises à jour tout au long de
6
Nos villes en 2050 – Terraeco Octobre-Novembre 2012
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l’avancement du projet, de la phase de conception jusqu’à la phase de clôture du projet grâce
aux réunions de chantier, aux rendez-vous planifiés avec les acteurs au sens large du projet.
De même, nous ne pouvons pas comparer des projets entre eux car ils ne sont pas de même
grandeur, ne sont pas situés dans la même zone géographique.
Parce les projets d’écoquartiers sont récents, nous n’avons pas le recul nécessaire. Néanmoins,
les projets en cours pourront servir de base aux futurs écoquartiers afin de connaitre les erreurs
à éviter.
Outre la définition d’un écoquartier et parce que ce sont des projets forts coûteux, il est utile de
comprendre le mécanisme de financement et de savoir quels sont les organismes au sens large
du terme.
4. Les coûts sont-ils faciles à maîtriser ?
Qu’est-ce qui différencie son financement d’une opération d’aménagement classique. Pour
comprendre cela, une étude a été commandée aux pôles nationaux d’excellence
« Ecoquartiers » des CETE 7
de Lyon. 6 projets d’écoquartiers ont été analysés afin de
comprendre comment et avec quels moyens financiers peut-on mettre à disposition des
logements à un prix raisonnable pour les primo-accédants et les foyers aux revenus modestes.
Mais cela rentre dans la problématique première de réussir à créer de la valeur foncière entre
l’achat et la revente du foncier. Nous allons voir quels en sont les principaux financeurs. Pour
cela, regardons comment se dessine un projet.
Parce qu’un projet d’écoquartier n’est pas un projet simple et rapide mais un projet urbain de
grande ampleur dont la durée sur plusieurs années voir plusieurs décennies, il est important de
pouvoir identifier les éventuels surcoûts.
Mais pourquoi identifier les surcoûts ? L’objectif d’un éco quartier est de réaliser un programme
viable à un prix non prohibitif. C’est pourquoi, les écoquartiers doivent maîtriser au mieux les
surcoûts pour permettre des offres de logements aux primo-accédants et aux revenus
modestes (logements sociaux). Les contraintes écologiques doivent être respectées mais il faut
pouvoir identifier les éventuels éléments de surcoûts.
4.1. Les surcoûts8
Il est nécessaire d’intégrer la notion comptable du BILAN. Le solde de celui-ci doit pouvoir être
positif : RECETTES > DÉPENSES
Donc, Il faut dès le départ de l’opération identifier les différents postes de dépenses (achat de
terrain, dépollution du site, viabilisation, études…) et de recettes (cession de terrain viabilisé,
loyers d’appartements, baux de commerces…), tout en tenant compte du programme (Type de
7
Études CETE de Lyon
8
Dossier prévisionnel de la Courrouze 2005
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logement, commerces…) et des contraintes urbaines (C.O.S, P.L.U…) ; tout cela afin de prévoir
les besoins en financement. En fonction de ces surcharges, il sera peut-être nécessaire
d’augmenter ou de baisser le niveau de prestation. C’est la logique professionnelle dont a dû
faire face l’aménageur de La Courrouze, Territoire & Développement. Il y a parmi les éléments
de surcoût :
 La dépollution du sol (en général, le principe du pollueur-payeur n’est pas
possible) ; Pour cela, il existe la base de données BASOL (Base de données sur
les sites et sols pollués), mise en place et maintenue par le Ministère de l'Écologie,
du Développement Durable et de l'Énergie. Les analyses sont validées par la
Direction Régionale de l'Industrie de la Recherche et de l'Environnement(DRIRE)
et la Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales (DDASS). Dans
le cadre de notre projet, la dépollution du site militaire a été chiffrée à 6.000.000
euros (cf. en annexe Sols pollués sur le site de la Courrouze) et dont les études
ont mis en évidence la présence de zones de pollution de deux types :
- une pollution pyrotechnique sur une partie des terrains militaires
(liée notamment aux activités de l’ancienne douillerie où des
munitions étaient fabriquées (douille, culots de chars…). La
dépollution pyrotechnique du secteur de La Grande Prairie, ancienne
propriété du Ministère de la Défense, a débuté en mai 2008. Le
traitement a été effectué par les services de déminage du ministère
de l’Intérieur (protection civile). Les derniers travaux de dépollution
pyrotechnique ont débuté au deuxième semestre 2008.
- une pollution industrielle sur une partie des terrains militaires et sur
certains terrains industriels privés.
Les actions de dépollution ont été engagées début 2007. Celles engagées sur le
secteur du Bois Habité sont achevées. Elles ont été conduites par la société HPC
ENVIROTEC. Cette entreprise a analysé les remblais, sur une profondeur variant
de 0,8 mètres à environ 3,8 mètres. Les analyses ont révélé la présence :
- de polychlorobiphényles et d’hydrocarbures,
- d’éléments traces métalliques (issus de la fabrication de munitions,
douilles, cartouches, obus, caissons),
- des fractions solubles faibles, (soit quelques traces de terres polluées)
attestant de la faible mobilité des polluants contenus dans les
remblais.
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 Le prix foncier du terrain, qui représente une part importante et dont l’acquisition
peut se répartir sur différentes communes. Pour le quartier de la Courrouze, les
acquisitions de terrain se sont réparties ainsi :
o Sur la commune de Rennes, 16.746.000 euros,
o Sur la commune de Saint-Jacques de la Lande, 9.726.000 euros.
 La situation économique difficile. Il peut y avoir différentes phase possible dû à la
longévité d’un projet d’éco quartier, qui a un impact :
o sur le prix de la revente des logements,
o sur le prix des matériaux de construction, qui peuvent faire augmenter le prix
de construction,
 La vente de logements sociaux aux offices HLM prévue par le programme
intercommunal, départemental, qui amoindrit les recettes du projet au vu des prix
de cessions moins élevés,
 Les superstructures avec :
o les créations de crèches (financement pris en charge par la collectivité). Dans
notre ZAC, une crèche a été ouverte le 9 novembre 2011 avec une
capacité d’accueil de 42 places.
o les groupes scolaires (financement pris en charge par la collectivité),
 Les infrastructures : TCSP(*)
(savoir quantifier les recettes des TCSP car
investissement sur plusieurs années). Pour La Courrouze, la charge financière
des dépenses de transports en commun est de 4.616.940,87 euros (cf. annexe
appel d’offre) dont 2.307.000 euros d’aide de la part de Rennes Métropole. Même
s’il n’y a pas eu de création de ligne de bus, le tracé a néanmoins été modifié afin
de desservir la ZAC(*)
(4 arrêts supplémentaires), qui permettent aux habitants
d’être à 15 minutes du centre-ville de Rennes. Un bus toute les 10 minutes en
heure de pointe et toute les 15 minutes en heure creuse avec une plage horaire
de 5h30 à 0h30.
À cela, il faut ajouter le projet de création d’une 2ème
ligne de métro pour
l’agglomération rennaise dont la fin a été planifiée pour 2020 et dont le coût se
porte à 1029 millions d’euros. Cependant, pouvons-nous considérer la
construction de cette ligne pour le seul quartier de la Courrouze car celle-ci va
desservir d’autre quartier de Rennes. De plus, il faut pendre en compte les
recettes éventuelles des abonnements de transports en commun (cf. en annexe
prix des transports en communs)
En ce qui concerne la mise à disposition, il a été décidé que l’accès à un transport
en commun devait être situé à moins de 500 mètres pour les habitants de la ZAC.
 Les fouilles archéologiques (le fond national d’archéologique préventive)
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 La démolition des structures existantes. Pour notre écoquartier, 120.000 m² de
surface ont été détruits (locaux industriels ou militaires) dont le coût a été chiffrés
à 4.200.000 euros et a duré un mois de fin avril 2010 à début juin 2010.
 La prise en charge des déménagements des habitants et/ou des industries et
entreprises occupant le site. Pour notre quartier rennais, cette prise en charge de
déménagement/relogement a été chiffrée à 500.000 euros,
 Les charges de gardiennage sur site. Dans le cas de relogement, avant la
démolition des structures existantes, il est nécessaire de mettre en place un
gardiennage du site afin d’éviter des occupations dangereuses. Le prix de ce
gardiennage peut se chiffrer jusqu’à 150.000 euros par an et par maître-chien.
Mais s’il on veut aller au-delà des coûts imputables au projet, nous pouvons comprendre les
installations nécessaires à son bon fonctionnement. De ce fait, dans le cadre de l’augmentation
de l’urbanisation de la région rennaise, un transformateur de 225.000 volts a été installé par
ERDF afin de d’alimenter 70.000 foyers.
En fonction de toutes ces dépenses, les collectivités territoriales financeront une partie plus ou
moins importante du projet. Mais regardons plutôt comment peuvent se financer les
écoquartiers.
4.2. Le financement des surcoûts(1)
Afin de diminuer ces charges, il existe différentes solutions :
 Pour l’acquisition du terrain, l’aménageur peut avoir recourt à l’achat de friches industriels
(dont le site ne serait pas ou peu pollué) ou dont la valeur foncière serait de faible valeur,
 Pour avoir des frais d’infrastructures moins élevés, réaliser une implantation sur une ligne
de transports en commun existante,
 Pour la dépollution du site, avoir recours à des aides :
o Nationales : L’ADEME* (40 à 50% du financement) si le programme à
aménagement durable,
o Européennes :
 « LIFE + » cofinancement des travaux à hauteur de 50% sur les projets au
titre « Nature et Biodiversité »,
 « FEDER » au titre :
 des axes 2 « Environnement, pratiques durables et prévention des
risques »
 des axes 4 « Volet territorial »
 Pour les frais archéologiques, faire un appel de financement auprès du fond national pour
l’archéologique préventive.
Maintenant que nous avons compris non seulement l’origine de l’écoquartier, son analyse de
(1) Études CETE de Lyon
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coûts et les acteurs qui sont impliqués dans le projet, regardons de plus près les chiffres.
4.3. La Courrouze : les coûts en chiffre
Voici le détail des coûts du projet et les recettes de l’écoquartier de la Courrouze
Description Coût Descriptions Recettes
Études 1 855 000,00 € Cessions immobilières 135 666 000,00 €
Maîtrise foncière 37 966 000,00 € recettes diverses 2 783 000,00 €
Aménagements extérieurs 78 266 000,00 €
Participation Rennes
Métropole sur travaux
aménagement (Bus
site propre) 2 307 000,00 €
Honoraires techniques
CSPS - géomètre expert - urbaniste -
MOE pour aménagement … 9 808 000,00 € Autres participations 10 952 000,00 €
Impôts fonciers 750 000,00 €
TVA 23 657 000,00 € Tva sur recettes 23 657 000,00 €
Communication 1 000 000,00 €
Frais financiers 4 202 000,00 €
Frais divers 2 511 000,00 €
Rémunération de l'aménageur 13 302 000,00 €
Participation des collectivités 2 048 000,00 €
Total 175 365 000,00 € 175 365 000,00 €
Tableau 3 - Bilan Prévisionnel du projet de la Courrouze
Afin de mieux cerner les postes les plus importants, nous pouvons traduire chaque coût en ratio
sur le total des dépenses
Description
Ratio / coût total
des dépenses
Études 1,06%
Maîtrise foncière 21,65%
Aménagements extérieurs 44,63%
Honoraires techniques 5,59%
Impôts fonciers 0,43%
TVA 13,49%
Communication 0,57%
Frais financiers 2,40%
Frais divers 1,43%
Rémunération de l'aménageur 7,59%
Emprunts 0,01%
Tableau 4 - Ratio des dépenses du projet
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Nous pouvons voir ici les postes importants que sont les aménagements extérieurs et la maîtrise
foncière. Il est donc primordial pour avoir un retour sur investissement de bien définir le plan de
déplacement urbain pour inciter les habitants à utiliser les transports en communs. Malgré la
technicité du projet, les études ne représentent à peine plus de 1%, les frais intérêts d’emprunts
ne sont pas très significatifs dans le projet car, comme nous l’avons défini précédemment, les
emprunts ne sont pas significatifs et leur remboursement sur 9 ans, ce qui génère peut de frais
financiers.
Mais il est également utile et nécessaire de savoir interpréter le poste de l’aménagement.
Analyser le coût du poste aménageur, son coût au m² ainsi que celui de la dépollution du site.
Description ratio
Dépollution / m² 5,24 €
Rémunération aménageur par m² 11,62 €
Tableau 10 - Autres informations des coûts de l’écoquartier
La dépollution du site ne représente à peine plus de 5 euros par mètre carré. Autre point
important : la mise en vente des logements sera-t-il à un prix abordable ? Pour cela, il est
important d’analyser le contexte économique et ses variables car ce projet est réalisé dans le
but ultime de satisfaire et d’attirer des familles de tous les horizons.
Rennes Nationale
Habitants 210200
Revenu moyen annuel 15 940 € 15 027 €
Prix moyen de vente 3200 €/m² 3197 €/m²
Location €/m²/mois 12,22 €
Logements vacants 5,8% 8%
Tableau 11 - Contexte économique de la ville de Rennes
Comme nous pouvons le voir, le revenu moyen annuel sur la région de Rennes est
sensiblement supérieur à celui de la moyenne nationale mais avec un prix de vente au mètre
carré des logements quasi-égal à la moyenne nationale.
Vous trouverez en annexe une liste non-exhaustive des propositions de logements des
promoteurs immobiliers du site. Il est difficile parmi cette liste d’avoir le recul nécessaire quant
au prix du marché. Le graphique ci-dessous permet de mieux apprécier la situation.
Tableau 12 - Courbe des prix au m² /surface vendue
0
1000
2000
3000
4000
5000
33
46
48
54
54
62,5
64
70
70
76,5
83
89
89
89
95
98
100
104
105,5
106
106
108
117
129
153
153
Prix moyen au m²
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Bilan
La réalisation d’un écoquartier est une opération financière pluriannuelle. Des référentiels
permettent de monter cette opération afin de respecter la charte des écoquartier. Néanmoins, il
est nécessaire d’acquérir les terrains non loin des centres urbains. La crise économique et la
rareté des logements à un prix abordable ont poussé les ménages à s’éloigner de leur lieu de
travail. Il est donc nécessaire et obligatoire de ramener les ménages à reprendre possession
des zones urbaines. Les surcoûts économiques n’aboutissent pas à des prix de logements
prohibitifs. Nous pouvons constater, en ce qui concerne le projet de la Courrouze, que le prix de
vente des logements est sensiblement supérieur à la moyenne locale (cf. tableau 9 – Courbe
des prix au m²/surface vendue). Cependant, il faut comprendre que le site dispose non
seulement d’une qualité environnement (logement avec la qualité Habitat&Environnement), mais
également la proximité des services et du centre de Rennes via des transports en commun, des
centres commerciaux, des centres de télétravail. C’est un des atouts qui attire les gens à
acquérir et louer ces propriétés.
Quid des aménagements communs ? De nombreuses villes européennes ont profité des
subventions européennes pour leurs projets de quartier, ceux-ci devenant parfois des vitrines.
Chaque projet étant indépendant, il ne s’agit pas copier son voisin mais de mettre en œuvre des
démarches de développement durable pour un contexte local, avec des objectifs locaux (issus
des diagnostics partagés de développement durable du territoire).
C’est pourquoi, pour ce projet, afin de faire une synthèse, nous pouvons en tirer les conclusions
suivantes : Les aménagements extérieurs représentent un part importante des dépenses (plus
de 45% soit 78,266 millions. Cette dépense prend en compte la requalification des boulevards,
les aménagements de sites de bus, des espaces extérieurs, des traversées SNCF… Nous
pouvons voir que ces dépenses n’ont pas un impact sur le prix des logements. Ce projet ayant
déjà un budget conséquent, le projet de la création d’une nouvelle préfecture ne verra pas le
jour. Estimée à 45 millions d’euros, elle a en effet été abandonnée par l’état pour faute de
budget (source : http://www.20minutes.fr/rennes/1076883-nouvelle-prefecture-sortira-terre).
Nous sommes dans une période économique difficile. Ces opérations immobilières s’étalent sur
plusieurs décennies et subissent un contexte économique en perpétuelle évolution ; les
financements provenant pour partie des collectivités territoriales. Mais il faut prendre en
considération que ces financements proviennent pour une partie de la TSE, taxe ponctionnée
non seulement aux habitants anciens mais également aux futurs habitants.
De plus, comment pourrait-on être sûr du coût total du projet dont la fin de cession des terrains
est planifiée à 2017 ?
Mais il faut aller au-delà de cette étude d’écoquartier. Dans les années à venir, nous devrons
repenser les modes de consommations. Pour l’agglomération, une étude a été menée (cf.
annexe Études sur la consommation de la ville de Rennes) permettant de comprendre
comment repenser les habitudes de consommation, adapter la ville pour consommer des
produits locaux et ainsi avoir un faible impact environnemental avec de faibles émissions en
G.E.S(*)
. Mais il est aussi important de s’intéresser à la consommation de leur habitant. Plus les
produits consommés sont de source proche, plus le B.C.A sera bon. Ou même changer les
habitudes des consommateurs pour manger moins mais manger mieux.
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Enfin, les écoquartiers sont réalisés en se souciant des intérêts locaux, des habitants. Grâce à
des ateliers de travail ont permis d’améliorer les points faibles (énergie et ressource, mobilité,
économie et développement, place de l’habitant dans le projet urbain). La ville de Rennes est
depuis plusieurs années portée par des objectifs écologiques. Ce projet s’inscrit dans la
continuité. Il reste maintenant à sensibiliser les habitants dans des notions, qui ne font pas
partie des habitudes, à savoir, le covoiturage, auto-partage…).
Même si les surcoûts ne pas maîtriser en totalité, la conception d’un projet d’écoquartier et
l’implication de la population et des acteurs du marché dès le lancement est une réussite en soi
car cela permet de réconcilier la population avec son quartier.
Peut-on dire que c’est un succès politique ? Oui. Les engagements territoriaux sont bien
encadrés par les nouveaux « Établissements publics foncier », qui sont engagés dans le
respect d’une politique commune : la maîtrise de l’urbanisation territoriale.
Peut-on dire que c’est un succès économique ? D’un côté, « Oui » car l’écoquartier présente
des offres de logements économiques, et d’un autre « Non » car le coût économique est
essentiellement supportée par les collectivités territoriales, ce qui veut dire : taxes, impôts.
Peut-on dire que c’est un succès environnemental ? Oui, car la dépollution des sites
industriels, militaires sont engagées et maîtrisées grâce à des études, des bases de données…
Peut-on dire que c’est un succès social ? Oui car la population est impliquée tout au long du
projet. Mais sans rester concentré sur le quartier, nous pouvons évoquer l’implication des
partenaires du projet(les entreprises, les salariés…) dont les activités sont engagées sur
plusieurs années et qui permette un développement économique très fort. Mais attention, la vie
d’un quartier doit être sans cesse entretenue par les habitants. Ce sont eux qui vont faire
perdurer l’idée originelle et faire que le climat reste bon et chaleureux, à l’inverse des anciennes
citées des banlieues. C’est donc tout l’intérêt d’un programme d’implanter des activités
économiques (bureaux, commerces, services…)
Pour ainsi dire, afin d’avoir le meilleur retour sur investissement, il faut que tous les
aménagements extérieurs et notamment les sites Bus propres, les créations de lignes…
appartiennent au domaine publique car c’est essentielle pour amortir les investissements
engagées
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Glossaire
ADEME Agence Départementale de l’Équipement et de la Maîtrise de l’Énergie
Agenda 21 Plan d'action pour le XXIe siècle. Adopté par 173 chefs d'État lors du sommet de la
Terre, à Rio de Janeiro, en 1992. Avec ses 40 chapitres, ce plan d'action décrit les
secteurs où le développement durable doit s’appliquer dans le cadre des collectivités
territoriales. Il formule des recommandations dans des domaines aussi variés que :
la pauvreté, la santé, le logement, la pollution, la gestion des mers, des forêts et des
montagnes, la désertification, la gestion des ressources en eau et de
l’assainissement, la gestion de l’agriculture, la gestion des déchets
ANRU Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine
BEPOS Bâtiment à Énergie Positive
Biotope Les biotopes terrestres, influencés par la latitude, l'altitude et l'humidité associée,
ainsi que par le régime des températures, varient géographiquement depuis les
tropiques jusqu'à l'Arctique et incluent les différents types de forêts, de prairies, de
landes et de déserts. Ces biotopes associent également les éléments d'eau douce:
les fleuves, les lacs, les étangs et les marécages. L'environnement marin est
constitué par : l'océan proprement dit, le littoral, les eaux peu profondes, les fonds
marins, les rivages rocheux, les rivages sableux, les estuaires et les marécages
associés aux marées. La découverte, ces dernières années, de chaînes vivantes
aux abords des cheminées hydro thermiques des fonds des océans, et dont la base
est le soufre, s'est révélée d'un grand intérêt scientifique.
CETE Centre d’études techniques de Lyon
Cityroul service payant de partage de véhicule pour l’agglomération rennaise
EPCI Etablissement public de coopération intercommunale
ECS Eau Chaude Sanitaire
EP Eaux Pluviales
GES Gaz à effet de serre
Permaculture science de conception de cultures, de lieux de vie, et de systèmes agricoles
humains utilisant des principes d'écologie et le savoir des sociétés
traditionnelles pour reproduire la diversité, la stabilité et la résilience des
écosystèmes naturels.
PCET Plan Climat énergie Territorial est un projet territorial de développement durable dont
la finalité première est la lutte contre le changement climatique.
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PDU Plan de déplacement urbain
PMR Personne à mobilité réduite
MWH Mégawatt/heure
SAEM Société Anonyme à Économie Mixte
SCOT Schéma de cohérence territorial
SBAFER société bretonne d’aménagement foncier et d’établissement rural
Loi SRU loi « relative à la solidarité et de renouvellement urbain »
TCSP Transport en commun en site propre
TSE Taxe spéciale d’équipement
VEFA La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat par lequel un tiers construit un
ouvrage dont il revend une partie à l’administration au fur et à mesure de la
construction de cet ouvrage (cf. art. 1601-3 du code civil). Le vendeur conserve les
pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.
ZAC Zone d’aménagement concertée
ZAD Zone d'aménagement différé est un secteur où une collectivité locale,
un établissement public y ayant vocation ou une SEM titulaire d'une convention
d'aménagement dispose, pour une durée de 6 ans, d'un droit de préemption sur
toutes les ventes et cessions à titre onéreux de biens immobiliers ou de droits
sociaux.
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Bibliographie
Principes des écoquartiers
Site internet : http://www.developpement-durable.gouv.fr/spip.php?page=article&id_article=20317
« Concevoir et évaluer un projet d’écoquartier », de Catherine Charlot-Valdieu et Philippe
Outrequin
Éditions : Le moniteur
Le financement des écoquartiers
Site internet : Développement durable du gouvernement
« Nos villes en 2050 »,
Éditions : TERRA ECO, Octobre – Novembre 2012
Le financement des écoquartiers, juillet 2010
Rapport du ministère de l’Écologie, du développement durable, des Transports et du logement
en partenariat avec le Centre d'Etudes Techniques de l'Equipement de Lyon, du CETE de Nord-
Picardie, du CETE Sud-Ouest, du CETE de l’Ouest
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ANNEXES
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Acteurs du projet de la Courrouze
Pilotage du projet
Territoire &
Développement
Futur gestionnaire
Ville de Rennes
Futur gestionnaire
Ville de Saint-Jacques de la
Lande
Autres Partenaires
Services de l’État,
Constructeurs,
CDC...
Groupe de
concertation
Collectifs Handicap,
déplacements,
Histoire
Rennes Métropole
Initiateur du projet et concédant-Suivi
Technique et gestionnaire du TCSP
COMITÉ DE PILOTAGE
Instance décisionnelle
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Les procédures opérationnelles
Zone d’aménagement concertée
Acteurs principaux Collectivité, EPCI, SEM
Engagements
financiers de la
collectivité
Risque pris par l’aménageur mais avec un engagement
financier défini en amont par la collectivité
Niveau d’équipement
initial
En générale le secteur à aménager n’est pas ou peu équipé
Zonage réglementaire
(PLU)
Ce sont les zone U et AU du plan de zonage des PLU
Outils réglementaires
d’encadrement du
projet
Les PLU intègre les PADD. Un cahier des charges est établi à
chaque cession de terrain
Outils de financement
s des voies, réseaux,
équipements
Le concessionnaire finance les réseaux mais il peut être aidé
par les collectivités publiques (sommes qui sont négocié avant
le contrat d’aménagement)
Outils de maîtrise
foncière de la
collectivité
Création d’une ZAD ou d’une déclaration d’utilité publique
permettant d’exproprier dans le périmètre de la ZAC
Diversité du
programme
Définie dans le cahier des charges de l’écoquartier (mixité
sociale…)
Forme urbaine
produite
Maîtrise total de la gestion urbaine = gestion des
constructions, gestion des déplacements urbains, gestion des
aménagements des espaces publics
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Assistant à MOA
 Aide à la rédaction d’un
cahier des charges
 Aide du choix des
prestataires
 Expertise technique…
Études
• Études de définition des périmètres
d’intervention (phase anticipation)
• Réalisation de plans d’actions fonciers
(phase impulsion)
• Études techniques liées aux acquisitions
(notamment en cas de foncier dégradé) et
à la demande de la collectivité lors de la
cession des terrains acquis (mise en
concurrence pour choix du futur
aménageur)
Pertinence du projet
=
Hypothèse de programme
Condition techniques
Conditions juridiques
Conditions économiques
- Expropriation
- Droit de préemption
- Libération des baux
- Indemnités versées
Gestion déléguée à la
Collectivité
Territoriale
Propre Gestion du foncier
Démolition
Dépollution
Aménageur = viabilisation
Mission de l'Établissement Public Foncier de Bretagne
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Grille des écoquartier 2010/2011
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Représentation du contrôle de l’EFP de Bretagne
(Source : http://www.foncierdebretagne.fr)
Exerce une tutelle
E.P.F de BRETAGNE
Ministère de l’écologie,
de l’énergie, du
développement durable
et de la mer
(MEEDDEM),
Le ministère de
l’économie, de
l’industrie et de l’emploi
Le ministère du budget,
des comptes publics et
de la fonction publique
Le Préfet de Bretagne
Contrôle les
délibérations et les
décisions
La Cour des Comptes
Contrôle les
comptes
La Contrôleur financier
Contrôle la gestion
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Conseil d’administration de l’EPF de Bretagne
(Source : http://www.foncierdebretagne.fr)
Objectifs
 Détermination de l’orientation de la
politique de l’établissement et le plan
pluriannuel d’interventions
 Fixer annuellement le montant de la
Taxe Spéciale d’Equipement
Approuver le budget et autoriser les emprunts
Approuver les conventions-cadres
PRÉSIDENT
Est élu du collège des représentants du
conseil régional
12 représentants des conseils généraux
 3 Représentants du conseil général de Côtes d’Armor
 3 Représentants du conseil général du Finistère
 3 Représentants du conseil général d’Ille et Vilaine
 3 Représentants du conseil général du Morbihan
12 Représentants du
conseil régional de
Bretagne
2 Représentants de la
communauté urbaine de
Brest Métropole Océane
10 Représentants des
communautés
d’agglomération (Lannion,
Morlaix, Lorient, Saint-
Malo, Vannes, Vitré,
Quimper, Rennes, Saint-
Brieuc
5 Représentants des
communautés de
communes
3 représentants des chambres consulaires de Bretagne
 1 Représentant de la chambre des commerces et d’industrie de la Région Bretagne
 1 Représentant de la chambre régionale d’agriculture
 1 Représentant de la chambre régionale de métiers et de l’artisanat
3 représentants de l’ÉTAT
 La secrétaire régionale pour les affaires étrangères de Bretagne ou son représentant
 Le trésorier-payeur générale de la région Bretagne ou son représentant
 La directrice de régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement de
Bretagne ou son représentant
CONSEIL D’ADMINISTRATION
Élection Définition
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Répartition du capital social et des sièges d'administrateurs au
31/12/07
Actionnaires
% du
Capital
Capital
souscrit en € *
Nombre
d'actions
Nombre de
sièges
Collectivités Locales 70 %
Ville de Rennes 980 964 81 747 4
Rennes Métropole 980 964 81 747 4
Autres Actionnaires 30 %
Caisse des Dépôts et Consignations 283 632 23 636 1
Archipel Habitat 265 320 22 110 1
Dexia - Crédit Local 65 448 5 454 1
Safidi 55 200 4 600 1
Caisse Régionale du Crédit Agricole 54 540 4 545
Crédit Mutuel de Bretagne 54 540 4 545
Caisse d'Epargne de Bretagne 54 540 4 545
Particuliers (dont le Personnel) 4 032 336
TOTAL 100 % 2 799 180 233 265 12
Rôle de l'aménageur
Vous êtes l’opérateur de la collectivité qui vous a confié la mission de concevoir un projet de
quartier durable sur son territoire.
L'intégration des préoccupations de développement durable dans les missions de l'aménageur
procède d'une démarche nouvelle, ambitieuse et innovante.
Vous serez amené à dépasser les limites de vos missions strictes de concepteur pour :
 traduire concrètement les objectifs de la collectivité en matière d’urbanisme et de
développement durable pour ce nouveau projet dans une dimension transversale,
 produire les conditions d'un mode de vie durable pour les futurs habitants du quartier, en
relation harmonieuse avec le tissu urbain existant,
 assembler et mobiliser les moyens nécessaires à la conception et au fonctionnement de
votre futur quartier en vous appuyant sur des équilibres financiers qui ne conduisent pas
à privilégier les investissements de court terme,
 et associer tous les partenaires et institutions nécessaires à la réussite d'un
aménagement durable.
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Mécanisme de lancement d’un projet d’écoquartier
CAHIERDESCHARGES
APPEL D’OFFRE POUR UN PROJET D’ÉCOQUARTIER = choix de l’équipe d’architecte-urbaniste
TYPOLOGIE
DE LOGEMENTS
VALEUR DE CHARGE
FONCIERE
NIVEAU DE PERFORMANCE
ENVIRONNEMENTAL
Environnemental
Niveau de Performance
Énergétique
+Implantation
+Type de label
Cahier des charges de
chantier
Chantier propre…
Prestations Techniques
Gestion des E.P
(*)
Déblais/Remblais
Cahier des charges de
cession de terrain (dans le
cas d’une Z.A.C
(*)
)
SCOT(*)
Options d’aménagement
Mixité sociale (familles, jeunes couples, personnes âgées…)
Revenus des futurs Locataires
Limitation de la périurbanisation
Conformité au PDD et Grenelle de l’environnement
POLITIQUE LOCALE DE L’HABITAT (PLH)
Marché tendu (25-30% des ventes <2700€/m² et 50%>3000€/m²)
Marché moyen (25-30% des ventes <2400€/m² et 50% entre 2400 et 3000€/m²)
Marché détendu (jusqu’à 80% des ventes <2400€/m²)
Allotissement du projet
ChoixduPromoteur
Travail collaboratif = Gestion maîtrisée des bilans
financiers des candidats
Promoteur…
Promoteur 2
Promoteur 1Architecte
Urbaniste
+
Bureaux
d’études
PDU(*)
Plan d’études du remplacement
du mode de transport routier
par les transports alternatifs
PLUs
Carte
communales
Mises à jour
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Organigramme de l’Établissement Public Foncier de Bretagne
(Source : http://www.foncierdebretagne.fr)
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Qualité de l’air sur le site de Rennes (source : www.airbreizh.asso.fr)
0
50
100
150
200
250
300
Dioxyde de
soufre
Dioxyde d'azote Ozone
Bilan de l'activité 2011 - Rennes St-yves
Moyenne
Annuelle
µg/m3
Objectif
de qualité
Maximum
horaire
µg/m3
seuil
recommandé
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Sols pollués sur le site de la Courrouze (source : www.lacourrouze.fr)
Bilan carbone aménagement (BCA) (source : concevoir et évaluer un projet
d’écoquartier – éditions Le moniteur)
Pour une évaluation des émissions du CO2
Ce qui contribue à réduire les émissions de
carbone
Ce qui pourrait contribuer à réduire les
émissions de carbone
Mixité fonctionnelle
Voies pour les circulations douces
Transports en commun
Terres déplacées stockées sur site
Béton récupéré et valorisé sur site
Matériaux locaux (granit) et à faible contenu
en carbone
Gestion écologique des espaces verts
Puits de carbone créés par les espaces
naturels
Éclairage très performant
Déchets en points d’apport volontaire
Orientation optimale des bâtiments
Choix des techniques de voiries moins
carbonées
Encouragement au covoiturage
Rapprochement du domicile au travail des
salariés
50 / 63
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Répartition des émissions de CO2 selon le type de voiries - 2012 (source : référentiel INDI)
0,80%
21,20%
3,60%
2,80%
8,50%
13,10%12,90%
7,40%
29,60%
Voies cyclables
Voies piétonnes
Espaces de jeux et de loisirs
Troittoirs et allées
Routes artérielles
Routes de distribution
Routes de dessertes
Voies Bus
Parkings en surface et espaces
minéralisés
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Analyse des dépenses et recettes (source : rapport financier édité par Rennes Métropole)
Recettes Dépenses
Cessions
Secteur Cleunay 6 273 000,00 €
Études
Phase Pré-opérationnelle
Secteur Bois habite 13 833 000,00 € réintégration des études réglées par Rennes Métropole 440 000,00 €
Secteur EuroShelter 16 255 000,00 € Phase de dossier de réalisation
Secteur Pôle Courrouze 16 525 000,00 € Honoraires TERRITOIRES 65 000,00 €
Secteur Jules Verne 1 722 000,00 € Honoraires Tiers Divers 984 000,00 €
Secteur Grande Prairie 11 275 000,00 € Phase Opérationnelle
Secteur Maisons dans le bois 8 893 000,00 € Honoraires Tiers Divers 366 000,00 €
Secteur Pôle Mermoz 17 458 000,00 €
Maîtrisefoncière
Acquisition foncière sur Rennes 16 746 000,00 €
Secteur Pilate 11 832 000,00 € Acquisition foncière sur Saint-Jacques de la Lande 9 726 000,00 €
Secteur Domino 27 493 000,00 € Éviction de locataire (indemnisation des entreprises) - €
Secteur grand équipement 4 107 000,00 € Frais d'actes (notaire, géomètre, arpentage…) 794 000,00 €
recettes diverses 2 783 000,00 € Déménagement/relogement de locataires (particuliers) 500 000,00 €
Participation Rennes Métropole sur travaux aménagement 2 307 000,00 € Déconstruction 4 200 000,00 €
Autres participations 10 952 000,00 € Dépollution 6 000 000,00 €
Travaux
d'aménagement
Espaces publics hors secteur (Boulevards, site Bus Propre…) 22 422 000,00 €
Espaces publics dans le secteur 45 278 000,00 €
Aménagement des traversées SNCF 6 136 000,00 €
Aménagement des traversées de la rocade - €
Imprévus et aléas 4 430 000,00 €
Participation
collectivités
Participation Collectivités publiques sous MOA (Ville Rennes) 1 534 000,00 €
Participation Collectivités publiques sous MOA (st-Jacques de
la Lande 257 000,00 €
Participation Collectivités publiques sous MOA Rennes
Métropole 257 000,00 €
Honoraires techniques
CSPS - géomètre expert - urbaniste - MOE pour
aménagement … 9 808 000,00 €
Frais divers (fluides, réparations diverses, Nettoyages
espaces…) 2 511 000,00 €
Impôts fonciers 750 000,00 €
Plan de communication 1 000 000,00 €
Rémunération aménageur 13 302 000,00 €
Frais financiers 4 202 000,00 €
Tva sur recettes 23 657 Tva sur les dépenses 23 657 000,00 €
Total recette 151 708 000 € 151 708 000 €
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Tableau d’amortissement des emprunts et des frais financiers (source : Bilan Financier de « Rennes
Métropole »)
Dépenses en K€ 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Emprunt 1 8 500
Emprunt 2 3 500
Emprunt 3 1 200
Amortissement 1 1 375 3 000 3 000 1 125
Amortissement 2 1 200 800 750 750
Amortissement 3 300 400 400 100
Capital sur
emprunt
disponible 8 500 3 500 0 1 200 -1 375 -4 200 -4 100 -2 275 -1 150 -100 0
Capital sur
emprunt
disponible
cumulé 8 500 12 000 12 000 13 200 11 825 7 625 3 525 1 250 100 0 0
Frais financiers 0 510 720 720 792 710 458 212 75 3 0
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Programme sur la Courrouze (source Google map)
Secteur Bois Habité Dominos
Nom
BH1
BH4
GymnaseBH6
CaseAltéBH3
BH2
BH7
D01-Eolios
CAPCourrouzeD02
Hôtelrestaurant
bureaux(d03)
Restaurant
interentreprises
etauditorium(d04)
Caisserégionaled’Ille-
et-Vilaine
duCréditAgricoleD05
D07
D10
Commune
Renn
es Rennes Rennes
Renn
es
Renn
es
Renn
es
St Jacques de
la Lande
St Jacques de
la Lande
St Jacques de
la Lande
St Jacques de
la Lande
St Jacques de
la Lande
Type de
programme
Loge
ment
Logem
ent Équipe
ments
publics
Loge
ment
Loge
ment
Loge
ment Bureaux et
Activités
Bureaux et
Activités
Commerces
et Services
Bureaux et
Activités
Commerces
et Services
Commerces
et Services
Resta
urant
Bureaux et
Activités
Equipements
publics
Bure
aux
SHON 9680 9717
1132
0 6400 9542 7800 18400 7500 20200
100
00
Nombresdelogements
Locatif social 60 64 76
Locatif aidé 59
Locatif libre
accession
aidée 12 20
accession
libre 57
Financement
libre 62 79
Prêt locatif
social
Date de permis
de construire
déc-
07 déc-07
janv-
08 juil-07 juin-09 juil-09 nov-08
Date de
commercialisatio
n
oct-
08
en
cours
oct-
08 en cours en cours fin 2009 sans objet
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Date de livraison
prévisionnelle 2011
4 trim.
2009 2010 2011 à 2013 2011 2011
Secteur Maisons dans les bois La Pilate
Total
Nom
MDB3
MDB5
LeParcdelaPilateP2
P1
P3
Crèche,école
maternelleet
élémentaire
Commune Rennes Rennes
St Jacques de la
Lande
St Jacques de la
Lande
St Jacques de la
Lande Rennes
Type de programme
Logements Logements
Logements
Bureaux et Activités
Commerces et
Services
Logements collectifs
(80) et maisons (24)
Logement
Bureaux et Activités
Commerces et
Services Services
SHON 3594 1788 3010 5442 m² utiles
Nombresde
logements
Locatif social 18 20 238
Locatif aidé 53 30 20 162
Locatif libre 35 35
accession aidée 32
accession libre 66 7 130
Financement libre 141
Prêt locatif social 14 14
Date de permis de construire 06-oct-08 sept-09 06-oct-08
Date de commercialisation 2012 2012 oct-09 2010 2010 sept-15
Date de livraison
prévisionnelle 2012 2012 2012 2012
55 / 63
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DOMINOS
MAISONSDESBOIS
Pilate
BOIS HABITÉ
LaCourrouzeetlesprojetsimmobiliers/phasage(sourcesgoogle.maps)
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  • 1. Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Mémoire en vue de l’obtention du diplôme de « Licence Économie de la construction en contexte européen » Les Écoquartiers - Comment maîtriser et financer leurs coûts ? - Mai 2013
  • 2. Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane
  • 3. 3 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Sommaire Introduction............................................................................................................................................. 5 1. Est-ce une idée typiquement française............................................................................................. 7 1.1. Des origines européennes….......................................................................................................... 7 1.2. …au concept national ................................................................................................................... 8 1.2.1. Concept politique ..................................................................................................................... 8 1.2.2. Notre fil conducteur : le quartier de la Courrouze à Rennes...................................................... 9 1.2.2.1. Les acteurs de ce projet ........................................................................................................ 9 1.2.2.2. Les concepts de ce projet.................................................................................................... 10 1.2.2.3. Son macro-planning............................................................................................................ 11 1.2.2.4. Ses contraintes et ses coûts ................................................................................................ 11 2. Pourquoi ce besoin de créer des écoquartiers ? ............................................................................. 12 2.1. Créer en accord avec les enjeux environnementaux ................................................................... 12 2.2. Créer pour favoriser une mixité sociale ...................................................................................... 13 2.3. Créer pour limiter la périurbanisation......................................................................................... 14 3. Quelles sont les étapes de la gestion d’un projet ? ......................................................................... 14 3.1. La recherche du foncier ............................................................................................................. 14 3.1.1. Pourquoi ?.............................................................................................................................. 14 3.1.2. La gestion du foncier : comment ? .......................................................................................... 17 3.1.2.1. Fonctionnement d’un EPF................................................................................................... 17 3.1.2.2. Le budget d’un EPF ............................................................................................................. 18 3.1.2.3. Pourquoi passer par l’aide d’un EPF ? ................................................................................. 19 3.2. La maîtrise du budget : comment ? ............................................................................................ 20 3.3. Quels sont les outils de conception ?.......................................................................................... 21 3.3.1. Grille ministérielle .................................................................................................................. 21 3.3.2. Les référentiels....................................................................................................................... 22 3.3.3. Le référentiel INDI : structure et mise en place ....................................................................... 22 4. Les coûts sont-ils faciles à maîtriser ?............................................................................................. 27 4.1. Les surcoûts ............................................................................................................................... 27 4.2. Le financement des surcoûts(1) ................................................................................................... 30 4.3. La Courrouze : les coûts en chiffre.............................................................................................. 31 Bilan ...................................................................................................................................................... 33 Glossaire................................................................................................................................................ 35 Bibliographie ......................................................................................................................................... 37
  • 4. 4 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane ANNEXES ............................................................................................................................................... 38 Acteurs du projet de la Courrouze...................................................................................................... 39 Les procédures opérationnelles ......................................................................................................... 40 Mission de l'Établissement Public Foncier de Bretagne....................................................................... 41 Grille des écoquartier 2010/2011....................................................................................................... 42 Représentation du contrôle de l’EFP de Bretagne............................................................................... 43 Conseil d’administration de l’EPF de Bretagne.................................................................................... 44 Répartition du capital social et des sièges d'administrateurs au 31/12/07.......................................... 45 Rôle de l'aménageur .......................................................................................................................... 45 Organigramme de l’Établissement Public Foncier de Bretagne ........................................................... 47 Qualité de l’air sur le site de Rennes (source : www.airbreizh.asso.fr)................................................ 48 Sols pollués sur le site de la Courrouze (source : www.lacourrouze.fr)................................................ 49 Bilan carbone aménagement (BCA) (source : concevoir et évaluer un projet d’écoquartier – éditions Le moniteur)........................................................................................................................................... 49 Tableau d’amortissement des emprunts et des frais financiers (source : Bilan Financier de « Rennes Métropole »)...................................................................................................................................... 52 Programme sur la Courrouze (source Google map) ............................................................................ 53 La Courrouze et les projets immobiliers / phasage (sources google.maps).......................................... 55 Cessions de logement sur le site de la Courrouze (liste non exhaustive) ............................................. 56 Transport en commun (source : www.rennes-métropole.fr)............................................................... 57 Transport et prix des abonnements (source : www.star.fr ).................................................................... 61 Études sur la consommation de la ville de Rennes.............................................................................. 62 La Contribution Economique Territoriale (CET) et l'auto-entrepreneur................................................... 63
  • 5. 5 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Introduction Le terme « éco quartier » a été créé sous la présidence de Jean-Louis Borloo, ministre du MEEDM (Ministère de l’énergie, de l’environnement, du développement durable et de la mer) lors du grenelle de l’environnement en 2008. Mais un Eco quartier c’est quoi ? Est-ce seulement un projet économique qui a pour but de rapprocher des logements pour tous dans un cadre de vie de qualité avec une empreinte écologique la plus faible possible ? C’est également un quartier durable pour vivre et travailler maintenant et dans le futur. Il doit répondre aux besoins de l’environnement en constituant une haute qualité de vie, en offrant des services pour tous. Le MEDDTL (ministère de l’écologie, du développement durable, des transports et du logement) a décrit le quartier durable comme une« mutation » dans une « période charnière » vers une croissance des extensions urbaines en ses souciant du bien être sociale. Un Ecoquartier doit respecter les principes du développement durable à savoir promouvoir une gestion responsable des ressources, s’intégrer dans la ville existante et le territoire qui l’entoure, participer au dynamisme économique, proposer des logements pour tous en prônant la mixité sociale. Mais il faut offrir les outils d’évaluation et de concertation nécessaires afin d’avoir une vision partagée dès la conception de l’écoquartier avec les acteurs de l’aménagement, les collectivités mais également les habitants. Des références européennes existent en la matière. Celles-ci répondent à des critères différents. A chaque pays, il existe des références. Nous allons centrer notre étude à la région bretonne et plus spécialement à la ville de Rennes. Quel est l’état de son territoire et de son aménagement. Y-a-t’ il des contraintes à respecter ? En effet, il faut comprendre qu’il n’est pas toujours facile de réaliser de tels projets. Les partenaires doivent donc s’adapter aux contraintes géographiques, économiques et sociales. Un écoquartier doit être un levier pour une ville durable. Elle ne doit pas devenir une zone délaissée. C’est pourquoi, un écoquartier doit se décrire comme une zone de mixité fonctionnelle ayant un lien fort avec le PADD (Plan d’Aménagement et de Développement Durable), le Plan de climat énergie territoriale (PCET) : il y a un besoin de l’inscrire dans une stratégie du développement de la collectivité à long terme.
  • 6. 6 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Compte tenu des différentes exigences, il est obligatoire de mettre à disposition des outils d’aide à la décision, un référentiel, qui doit être en accord avec la charte des écoquartier mise en place par le gouvernement. Cette charte a été élaborée par le MEDDTL(*) afin de regrouper l’ensemble des engagements et des objectifs d’un projet. Mais est-elle fonctionnelle ? Dans le cadre de la mise en place de l’écoquartier de la Courrouze, le référentiel INDI(*) a été choisi. Il s’appuie sur 20 thèmes. Nous allons voir que la mise en place et la maintenance évolutive d’un référentiel n’est pas chose facile car chaque projet étant différent nous ne pouvons pas les comparer entre eux. Nous allons nous interroger pour savoir quels sont les plans entrepris pour évaluer les démarches, les évaluations évolutives. Cependant, la création d’un écoquartier n’est pas simple à réaliser car une zone à aménager est nécessaire et quelle zone. Des immeubles, des commerces, des services, des espaces verts… Comment obtenir une surface nécessaire à proximité d’un centre urbain. Car il ne faut pas oublier que construire n’est qu’une partie de la mise en place. Il faut trouver le terrain, faire les études d’implantation dans le paysage urbain, évaluer les déplacements des futurs habitants en s’appuyant sur le PDU(*) … Un problème se pose : Qui finance ? Qui pilote le projet ? Et quelle est la répercussion sur le coût de tels projets ? Un projet est un ensemble de lots privés et publics. Les normes écologiques imposent des contraintes très fortes, des matériaux durables… La phase des études est peut-être extrêmement longue et coûteuse. Quels sont les financements de ces grands projets ? Il faut comprendre l’implication financière des collectivités territoriales et analyser si des surcoûts peuvent en être déduits, savoir si le coût global d’un éco quartier est différent d’un quartier dit « classique ». Alors on peut être en droit de se poser la question : peut-on maîtriser le coût global et surtout les surcoûts de ces projets ? Des financements existent-ils, et si oui, sont-ils suffisants pour permettre des cessions acceptables pour les futurs acquéreurs. Car il ne faut pas perdre à l’idée le besoin originel : mettre à disposition des logements pour une mixité sociale avec des prix de ventes permettant des opérations immobilières rentables.
  • 7. 7 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane 1. Est-ce une idée typiquement française 1.1. Des origines européennes… Comme nous le savons bien, ces projets ne sont pas propres à la France. Voici des exemples d’écoquartier à l’échelle européenne : Le quartier BedZED à Sutton au sud de Londres: C’est en 1986 qu’est née l’idée de cet écoquartier. BedZED signifie Beddington Zero Energy (Fossil) Development constitué de 82 logements pour 250 habitants, 2500 m² de bureaux et de commerces, une salle de spectacle, des espaces verts, un centre médicosocial, un complexe sportif, une crèche, un café, un restaurant. Il s’étend sur un espace de 1,7 hectare. L’objectif résidait dans la mise en place de plus de 50% de logements pour revenus modestes, la maitrise des déplacements automobiles… Le quartier Eva Lanxmeer à Utrecht aux Pays-Bas. Il est situé à proximité de la ville de Culemborg. L’idée du projet a muri en 1994, dont le concept repose sur la Permaculture*. Ce projet a été accompagné d’urbanistes, de paysagistes, d’hydrauliciens… et des futurs habitants composés de 80 familles. Ce quartier est à énergie positive. Il émet peu de carbone et fonctionne à l’aide de la géothermie et de panneaux solaires accompagnés d’une phytoépuration des eaux usées. Le quartier Vauban en Allemagne à Hanovre et Fribourg-en-Brisgau : ce quartier a eu pour intérêt primordial la réhabilitation d’un ancien quartier militaire des forces françaises installées en Allemagne, parties du site en 1992. Un groupe d’habitants a tout de suite émis le souhait de réhabiliter le quartier en logements. 250 habitants y résident actuellement. Le financement a été constitué de 15.000 euros de la part de la ville
  • 8. 8 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane de Fribourg, 80.000 euros de la part de la fondation allemande pour l’environnement et 1.400.000 euros de la commission européenne. Le quartier Hammarbyy Sjöstad à Stockholm en Suède : il est installé sur une ancienne zone industrielle contaminée et dont la fin est prévue pour 2018. Il accueillera 20.000 habitants pour 11.000 logements. Ce projet consiste en partie en la réduction d’eau, la réutilisation des eaux usées et des déchets ménagers pour le chauffage, la climatisation. La mise en place de panneaux solaires pour la production d’électricité. Selon Erik Freudenthal, le concept « Harmmarby » a été exporté en Chine, en Russie et au Royaume-Uni. Nous pouvons donc constater que l’origine des ambitions, selon les quartiers, ne sont pas les mêmes. Ils peuvent partir d’une idée naturellement citoyenne ou étatique mais dont la finalité est la même à savoir : une autonomie énergétique. Qu’en est-il de notre territoire national ? 1.2. …au concept national Le pacte de solidarité écologique, pilier social du Grenelle Environnement, repose sur 5 programmes : « les métiers de la croissance verte », « l'engagement national contre la précarité énergétique », « les modes de vie », « les territoires » et « la citoyenneté ». Sur la base de ces réflexions associant la société civile, des propositions de mesures opérationnelles ont été 1 remises à Nathalie Kosciusko-Morizet en mars 2011. 1.2.1. Concept politique De son côté, les principes du projet Écoquartiers 20111 du ministère sont les suivants :  Gestion responsable des ressources,  Intégration dans une ville existante et le territoire qui l’entoure,  Participation au dynamisme économique,  Proposition des logements pour tous en prenant en compte la mixité sociale,  Participation croisée des acteurs de l’aménagement et les habitants. 1 MEDDTL
  • 9. 9 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Voici la carte de la répartition des projets écoquartiers sur le territoire national. Celle-ci présente les projets d’écoquartier 2011. Seuls les projets en rouge ont été les lauréats du projet Écoquartiers 2011 du MEDDTL. Malgré le quantitatif non négligeable de projets, seulement vingt-cinq projets ont été retenus par le ministère dont quatre pour la seule région francilienne. Comme nous ne pouvons pas nous intéresser à l’ensemble des écoquartiers de notre métropole, nous nous attacherons à prendre en exemple l’écoquartier de la Courrouze. Ce quartier est localisé en Bretagne, dans l’agglomération rennaise. Ce projet a été lauréat de l’appel à Écoquartier 2011 – Nature en ville. Cependant, cette agglomération n’a pas attendu le ministère pour initier ce projet car celui-ci a vu le jour en 2003. 1.2.2. Notre fil conducteur : le quartier de la Courrouze à Rennes2 1.2.2.1. Les acteurs de ce projet Pour être gérer, l’écoquartier est composé des acteurs suivants :  Initiateur du projet, Décideur des orientations et porteur politique : Rennes Métropole,  D’un maître d’ouvrage et aménageur concessionnaire: Territoires & développement à Rennes,  Maîtrise d’œuvre urbaine et maîtrise d’œuvre des espaces publics : les architectes urbanistes, Bernardo Secchi, Paola Vigano, Charles Dard et AMCO Pour les différents projets immobiliers, plusieurs maîtres d’ouvrage (Secib, Icade Promotion, Akerys Pigeault Immobilier, Nexity Appollania…). 2 Site internet : www.lacourrouze.fr Figure 1 - Projet écoquartier 2011
  • 10. 10 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane L’aménageur est une Société Anonyme d’Economie Mixte (SEM) dont les principaux actionnaires sont la Ville de Rennes et Rennes Métropole (cf. en annexes Répartition du capital social et des sièges d'administrateurs au 31/12/07). Une S.E.M a été choisie car l’ampleur de ce projet nécessitait l’implantation sur plusieurs communes (Rennes, Saint Jacques de la Lande, Redon, Cleunay). 1.2.2.2. Les concepts de ce projet Cet écoquartier, d’après les données fournies par l’aménageur, devrait accueillir en 2020 près de 10 000 nouveaux habitants et 3 000 emplois sur 115 hectares dont 89 à aménager, avec 40 hectares d’espaces verts. Cette réalisation permettra, pour Rennes, l’aménagement d’une « coulée verte », la refonte de l’entrée de ville de Redon et la fin de l’aménagement de Cleunay. Pour Saint-Jacques de la Lande, c’est l’occasion de donner une nouvelle vie au quartier de la Pilate et de requalifier des friches militaires, notamment près de la rocade. Pour cela, un relevé biotope( *) a été réalisé afin de préserver la richesse écologique du site, trame verte bleue que nous expliquerons plus tard. La Courrouze s’inscrit dans une démarche de développement durable, avec une nouvelle façon de penser la ville durable de demain. Ces principes sont au cœur de toutes les solutions mises en œuvre (logements, déplacements, développement économique, solidarité, mixité sociale et qualité de vie) avec un souci permanent des coûts de production. Son programme est composé de 5000 logements dont :  50% non aidés,  50% aidés dont 25% PLUS( *) , 13% locatifs intermédiaires, 12% accession aidés. Pour choisir le programme, un appel d’offre a été réalisé afin de nommer les architectes urbanistes responsables du projet. Voici la composition des surfaces construites : Création Logements 400.441 m² Équipements 28.021 m² Commerces & bureaux 11.000 m² Bureaux 150.000m² Services Total SHON 543.000 m² Réhabilitation 4.217 m² Tableau 1 - Surfaces du projet Et voici les prix des différentes cessions immobilières: Type de cession immobilière Prix Logements en accession libre et locatif privé ou De Robien 400 à 460 euros HT/m² Logements en accession libre moyen de gamme 350 à 400 euros HT/m² Logements en accession aidée, locatif intermédiaire ou locatif social 275 euros HT/m² Activités (bureaux, commerces et services) 215 euros HT/m² utile Équipements publics 351 euros HT/m² utile Tableau 2 - Objectifs de prix des logements
  • 11. 11 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane 1.2.2.3. Son macro-planning Vu la grandeur du projet, quatre phases de livraison ont été planifiées, dont le planning de l’opération est le suivant :  2003 : Création de la ZAC( *)  2006 : Début des acquisitions foncières  2007 : Premiers travaux d’aménagement (déconstruction et dépollution)  2008 : Premiers travaux de construction  Fin 2009 : Premières livraisons de logements  2020 : Date d’achèvement prévisionnelle Figure 2 - Phasage des projets Voici ci-dessus le planning prévisionnel par tranche du projet. Comme nous pouvons le voir, le planning est supérieur à 10 ans. Différents promoteurs ont été sélectionnés pour construire les différents immeubles des programmes. 1.2.2.4. Ses contraintes et ses coûts Mais bien avant de pouvoir construire, le terrain doit être aménagé. La rémunération de l’aménageur, d’après le bilan prévisionnel, est à hauteur de 13.302.000 euros. De son côté, le bilan prévisionnel des dépenses est estimé à 175.365.000 euros T.T.C. dont :  La participation de Rennes Métropole pour la création du site propre bus est de : 2.307.000 € nets,  La participation sur charges foncières bureaux et services est de 10.952.000 € nets.
  • 12. 12 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Les contraintes de la maîtrise d’ouvrage sont les suivantes :  La Certification Habitat & Environnement, délivrée par l’organisme Cerqual, est obligatoire dans le cadre des logements aidés (50% des logements) de la Courrouze dans le cadre du Programme local de l’habitat (PLH). Mais elle a été étendue à l’ensemble des logements du site,  Les espaces verts,  Le contrôle de la charge foncière du programme,  La dépollution du site existant. L’avantage de ce projet est d’avoir pris en compte, dès le départ du projet, la notion des surcoûts. Ainsi, l’écoquartier se situe à proximité immédiate des services de transport (bus, équipements publics) et du centre-ville. Néanmoins, il a été planifié la mise en place d’une deuxième ligne de métro estimée à 1.194 milliard d’euros. De plus, vue la conjoncture économique actuelle, le programme propose 67% de logements aidés. Mais avant de rentrer dans le détail, intéressons-nous aux principes élémentaires des écoquartiers. Quelles sont les prérogatives ? 2. Pourquoi ce besoin de créer des écoquartiers ? Rappel : Le PCET, Plan Climat Énergie territorial (art. 2 et 51 du la loi de Grenelle et art. 75 de la loi de Grenelle 2), s’impose aux collectivités de plus de 50.000 habitants et comprend :  Un bilan des émissions de gaz à effet de serre,  La définition des objectifs stratégiques et opérationnels de la collectivité afin d’atténuer et de lutter contre le réchauffement climatique et de s’y adapter,  Un programme des actions à réaliser conformément aux objectifs issus de la législation européenne relative à l’énergie et au climat,  Un dispositif de suivi et d’évaluation des résultats. 2.1. Créer en accord avec les enjeux environnementaux Pour ainsi dire, il s’agit de penser à construire en se souciant des générations futures, contrairement à ce qui a été fait ces dernières décennies. Comme il ne s’agit pas simplement de construire, quand nous parlons d’écoquartier nous devons également penser à un ensemble de notion à savoir :  Éco-conception : cela consiste à intégrer l'environnement dès la phase de conception des produits, qu'il s'agisse de biens, de services. Cette intégration repose sur une approche globale et multicritères de l'environnement et est fondée sur la prise en compte
  • 13. 13 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane de toutes les étapes du cycle de vie des produits (fabrication - distribution - utilisation - valorisation finale) de manière à limiter les impacts du produit sur l'environnement. Pour faciliter cette notion, l’ADEME* a mis en place différents outils d’analyse qui permettent d’être sensibilisé sur les impacts des produits sur l’environnement : ○ en matière de transport (Plan de Déplacement Urbain), ○ en matière de consommation de matière première, ○ en matière de production, ○ en matière d’utilisation.  Eco matériaux : Aucun produit ne parcourt son cycle de vie sans consommer ou polluer. Ne serait-ce que pour obtenir les matériaux : la consommation de ressources minérales, végétales ou animales est inévitable... sans oublier les ressources énergétiques ou encore les consommations d'eau et d'espaces naturels liés aux cultures ou à l'élevage. Dans la pratique, le concepteur vérifie que la modification envisagée ne va pas dégrader d'autres caractéristiques du produit ou, pour le moins, que cette dégradation sera compensée par les bénéfices attendus  Éco-construction : bâtiment ayant fait l’objet d’une éco-conception, c’est-à-dire ayant un faible impact environnemental, dégradant peu l’environnement depuis sa phase de conception jusqu’à sa phase d’exploitation/maintenance. 2.2. Créer pour favoriser une mixité sociale L'écoquartier est une opération d’aménagement durable exemplaire. Mesure phare du plan Ville durable du ministère, il contribue à améliorer notre qualité de vie, tout en l’adaptant aux enjeux de demain : préserver nos ressources et nos paysages, tout en préparant les conditions de la création d’une offre de logements adaptée aux besoins (définition du ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie) Tout projet d’écoquartier passe par une étape d’appel d’offre de charge foncière : il s’agit de mettre en concurrence plusieurs projets architecturaux de promoteurs immobiliers. Plusieurs types d’appel d’offre existent. Mais avant de lancer l’appel d’offre, le projet de consultation est préparé en amont. Plusieurs étapes sont nécessaires afin de déterminer le marché ciblé, les populations visées, les contraintes spécifiques du chantier… Vous trouverez en annexe une représentation graphique. Le fonctionnent est une opération qui doit respecter les documents d’urbanisme pour sa politique locale de l’habitat (PLH) qui respecte elle-même le schéma de cohérence territorial (SCOT) et ses options d’aménagement. Le vieillissement de la population va continuer de s’accroître dans les années à venir. C’est pour cela, que le pays de rennes doit
  • 14. 14 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane continuer à attirer les populations jeunes en se souciant des personnes âgées d’aujourd’hui et de demain. 2.3. Créer pour limiter la périurbanisation Mais il faut limiter la périurbanisation, tout comme la conformité au plan d’aménagement développement durable (PADD). Il doit prendre en compte les critères du plan de déplacement urbain (PDU). Le fort attrait de ce pays va générer, d’après le SCOT de rennes, un dépassement de la population du pays de 500.000 habitants d’ici à 10 ans. De cette politique de l’habitat découle une mise à jour des PLU et cartes communales. C’est à partir de ce PLH que le cahier des charges doit être élaboré :  Les critères environnementaux,  Les critères du chantier,  La définition des prestations techniques. Mais pour créer un écoquartier, un appel d’offre de maîtrise d’œuvre doit être lancé pour définir le programme réel (nombre de logements, type de logement, aménagements extérieurs, bâtiments de services…). Le problème de logement sur l’agglomération de Rennes étant difficile, il est donc primordial de savoir bien définir le nombre et le type de logement. De plus, une fois le choix de la maîtrise d’œuvre effectué, il faut lancer les appels d’offre que les promoteurs/constructeurs. Ces derniers sont nombreux pour le quartier de la Courrouze (cf. en annexe la liste des bâtiments) 3. Quelles sont les étapes de la gestion d’un projet ? Le projet de La Courrouze se situe en région bretonne : quelle politique d’urbanisation a été décidée ? Pourquoi et comment fallait-il encadrer et relancer une politique locale de l’habitat, relevant de la compétence d’un EPCI (Établissement public de coopération intercommunale) ? 3.1. La recherche du foncier 3 3.1.1. Pourquoi ? En 2005, le ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la Mer, Monsieur PERBEN, a demandé à Mme MALGORN, Préfète de la région Bretagne, Préfète du département d’Ille et Vilaine et de la zone de défense Ouest d’engager la seconde phase du processus de préfiguration d’un établissement foncier public d’État de taille régionale. Un 3 Rapport définitif de préfiguration de l’EPF de Bretagne
  • 15. 15 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane rapport de préfiguration, ainsi qu’un projet de décret, a eu pour objectif de répondre à cette demande afin de définir les points suivants :  Une analyse sur l’opportunité de créer un Établissement Public Foncier d’État de taille régionale en Bretagne  La stratégie et les méthodes d’intervention d’un tel EPF en Bretagne  La viabilité financière de l’EPF  La gouvernance de l’EPF  L’appréciation du niveau de consensus sur ce projet  Le projet de décret de création de l’EPF Le constat a été le suivant : Il y a une situation de pression foncière liée à la croissance des besoins. Cette région est une région particulièrement sensible à la protection du territoire. De ce fait, il faut limiter la croissance économique et territoriale foncière, qui engendre une artificialisation importante du territoire. Voici ci-contre la répartition par type de logement du parc immobilier en Bretagne comparée à la moyenne métropolitaine. Nous pouvons voir qu’il y a une part importante de résidence secondaire. Il y a donc une volonté de la part de la population française à accéder à la propriété immobilière en Bretagne. En effet, cette région est proche de la région parisienne, région métropolitaine la plus peuplée, et dont les ménages souhaitent acquérir une résidence secondaire. De même, si nous effectuons la comparaison entre le taux de croissance de la population de la région et le taux de croissance des résidences principales (Tableau ci-dessous), nous pouvons constater que la région a un taux de croissance foncier supérieur au taux de croissance démographique. Or la Bretagne, surtout en ce qui concerne le littoral, doit respecter son territoire. Seule la région de Rennes n'est pas trop concernée par cette protection. Il fallait donc repenser le modèle d’urbanisation de la Bretagne. En effet, 2 ménages sur 3 habitent dans une résidence individuelle contre 55% pour la moyenne nationale. Si on entre plus dans le détail, la superficie des terrains peut aller de 400 m² à 900 m² Tableau 3 - Répartition du parc de logements en 2006 Tableau 4 - Évolution de la croissance démographique en Bretagne
  • 16. 16 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane en zone urbaine et de 1000 à 2000 m² en zone périurbaine. Or, il faut pouvoir préserver une proximité des logements des centres villes et des lieux de travail, dont le temps acceptable a été estimé de 30 à 45 minutes. Comme, il y a un constat de raréfaction des terrains constructibles, notamment liée à la protection du territoire et du littoral, il faut repenser le modèle d'urbanisation. Une étude de l’INSEE table sur une augmentation de la population d’environ 10 % de croissance sur les 25 prochaines années. À cela, il faut ajouter une analyse de la montée des prix, dont les résultats sont sans ambiguïté depuis quelques années. Nous pouvons voir sur le tableau ci-dessus, l’évolution uniforme de toute la région Bretagne. Le département le plus impacté par cette croissance est le Morbihan (+63%) et le moins impacté est le département des côtes d’Armor (34%). Par conséquent, nous pouvons comprendre la baisse des surfaces des terrains en m². Mais ces données viennent en contrariété avec l’augmentation de la population moyenne bretonne. Il est important, pour comprendre le prix des terrains constructibles, d’analyser la croissance du prix des terrains non viabilisés et viabilisés pour la même période 2006-2008 (graphique ci-dessous). Les politiques menées par les principaux EPCI(*) de Bretagne ont été analysées. Seules trois agglomérations de Bretagne avaient une mise en place d’une politique d’urbanisme avec une réserve foncière trop faible (7 millions d'euros par an pour Rennes, 1 à 2 millions d'euros par an pour Brest, 2 millions d'euros par an pour Lorient...). De ce fait, comment agir pour une politique de l'habitat avec les financements trop faible d'une part, et les contraintes économiques et territoriales de l'autre. Tableau 5 - Prix moyen et surface moyenne des terrains à bâtir ayant fait l'objet d'une autorisation de construire une maison individuelle dans la période 2006-2008 (terrains viabilisés et non viabilisés confondus)
  • 17. 17 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Tableau 6 - Prix moyen et surface moyenne des terrains à bâtir ayant fait l'objet d'une autorisation de construire une maison individuelle dans la période 2006-2008 (terrains viabilisés et non viabilisés confondus) L'intérêt est donc de mettre en place une structure régionale agissant sur 4 domaines d'interventions : o le logement et sa politique sociale, o le développement économique, o la protection de l'environnement, o la reconversion des friches. 3.1.2. La gestion du foncier : comment ? L’EPF de Bretagne a été créé dans le but de contribuer à :  Pondérer les croissances rapides des prix fonciers induites par un déséquilibre entre l’offre et la demande,  Remettre à disposition des terrains, qui sont devenus de moins en moins disponibles,  Permettre une mise à disposition de logements à une distance acceptable des lieux de travail,  Palier à la non-constructibilité des terrains à cause de la protection du territoire,  Réhabilité les terrains et veiller à la protection de l’environnement… Maintenant que nous savons quel est l’intérêt de créer un EPF en Bretagne, analysons son fonctionnement. 3.1.2.1. Fonctionnement d’un EPF Un établissement public foncier d’Etat est un établissement public industriel et commercial (EPIC) disposant d’une autonomie juridique et financière. L’EPF de Bretagne a été créé par décret en conseil d’Etat après avis des collectivités territoriales et des intercommunalités concernées. Ce décret détermine les compétences de l’établissement, ses instances de gouvernance, son financement et les conditions du contrôle de l’Etat. La représentation (cf. en
  • 18. 18 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane annexe Représentation du contrôle de l’EFP de Bretagne). Comme nous pouvons le voir sur ce schéma, l’établissement ne fonctionne pas en totale autonomie. Pourquoi ? Il est financé d’une part par les collectivités locales, et d’autre part doit être en accord avec les besoins du ministère de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer. Afin de fonctionner l’EPF de Bretagne est constitué d’un conseil d’administration (cf. en annexe – conseil d’administration). Mais pour fonctionner, l’établissement a besoin d’un bureau composé de :  3 représentants du conseil régional,  4 représentants des conseils généraux,  5 représentants des intercommunalités,  1 représentant des chambres consulaires. Le rôle du bureau est d’étudier les sollicitations des collectivités et d’approuver ou non les conventions opérationnelles. Il a plusieurs cordes à son arc (cf. en annexe Conseil d’administration de l’EPF de Bretagne) 3.1.2.2. Le budget d’un EPF Pour pouvoir agir, il est nécessaire qu’il se dote d’un budget. Le premier budget opérationnel est essentiellement financé par les dotations initiales de l’Etat, des collectivités territoriales, et la Taxe Spéciale d’Équipement (T.S.E). Voici ci-dessous les financements participatifs des collectivités pour le quartier de la Courrouze. Participation collectivités Participation Collectivités publiques sous MOA de la ville de Rennes 1 534 000,00 € Participation Collectivités publiques sous MOA de la ville Saint-Jacques de la Lande 257 000,00 € Participation Collectivités publiques sous MOA Rennes Métropole 257 000,00 € Tableau 7 - Participation des collectivités dans le cadre du projet de la Courrouze Pour avoir une idée sur les chiffres, la part du budget toute ZAC confondues de la métropole de Rennes en 2012 représentait 20,9 millions d’euros4 soit 4% du budget général annuel. Parmi les recettes, il y a :  les dotations de l’état (DGF, DCTP, DCFB) : 66,5 millions d’euros (cf. tableau en annexe),  les impôts et taxes : 148,8 millions d’euros,  Reversement RM : 33,9 millions d’euro, 4 Rapport définitif de préfiguration de l’EPF de Bretagne
  • 19. 19 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane  Autres recettes : 47,9 millions d’euros, Cependant, il a également recours à l’emprunt. Mais pour limiter la pression financière. Ces emprunts ne doivent pas dépasser le 1/3 de la T.S.E. De ce fait, le plan de trésorerie a défini les emprunts suivants :  Un emprunt de 8.500.000 € en 2005 pour une durée de remboursement de 7 ans avec un différé d’amortissement de 3 ans,  Un emprunt de 3.500.000 € en 2006 pour une durée de remboursement de 7 ans avec un différé d’amortissement de 3 ans,  Un emprunt de 1.200.000 € en 2008 pour une durée de remboursement de 6 ans avec un différé d’amortissement de 2 ans, Ces emprunts génèrent des frais financiers de 4.203.000 € avec une base de taux d’intérêt de 6% l’an. (cf. tableau d’amortissement en annexe) Le conseil d’administration, réuni le 28 janvier 2011, après avoir délibéré, a pris acte du caractère favorable de la consultation relative à la première instauration de la T.S.E(*) pour la Bretagne. Il a fixé le produit de la T.S.E pour 2011 à 19.32 millions d’euros. Cette taxe vient appuyer les impositions locales dont le pays de Rennes représente 19% de l’ensemble de la région Bretagne. En 2006, l’imposition moyenne par habitant était de 5,5 euros. A la création de la Z.A.C de la Courrouze en 2003, les impositions directes locales pour le département de l’Ille- et-Vilaine étaient les suivantes :  Taxe d’habitation : 172.000 euros  Taxe foncière sur les propriétés bâties : 174.000 euros  Taxe foncière sur les propriétés non bâties : 15.000 euros  Taxe professionnelle : 320.000 euros (remplacée par la contribution économique territoriale CET, articles 2 et 3 de la loi de finances de 2010) Ces taxes représentaient donc un total de 681.000 euros en 2003. Et le rapport définitif pour la préfiguration définitif de Bretagne précise que la T.S.E est prépondérant à la mise en place d’un projet d’écoquartier car le produit des ventes des cessions foncières n’interviennent pas lors des premières années. La T.S.E et autres subventions permettent donc d’alimenter les fonds propres du projet. 3.1.2.3. Pourquoi passer par l’aide d’un EPF ? Contrairement à ce que l’on pourrait croire, l’EPF ne fait pas de plus-value foncière. Cet établissement travaille en aval de la stratégie de l’urbanisation. Il est donc dans l’intérêt, pour les collectivités territoriales de demander son aide. Grâce à ses fonds propres, il acquière des biens immobiliers (terrains, friches industrielles…). Son action sera aidée facilité grâce à des partenariats avec les outils techniques en amont et en aval de l’action foncière (Conservatoire
  • 20. 20 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane du Littoral, SBAFER(*) , Agences d’Urbanismes, aménageurs…). Pour fonctionner un EPF doit se doter d’un PPI (Plan Puri-annuel) généralement d’une durée de 6 ans. L’article 3 du décret du 8 juin 2009 prévoit que « les activités de l’établissement public foncier s’exercent dans le cadre d’un programme pluriannuel d’intervention réalisé par tranches annuelles ». Parmi les activités de l’EPF, il y a l’activité de réhabilitation de friches. Ces friches peuvent être de nature :  Industrielle,  Militaire,  Portuaire,  Ferroviaire… En effet de par leur situation, leur état physique ou leur superficie, certains espaces restent délaissés de toutes activités industrielles et humaines. Mais il n’est pas sans risque de s’aventurer à cette réhabilitation car le temps et le financement sont conséquents. Cela offre ainsi des opportunités de créations de pôles de développement urbains, économiques et sociales. Dans le cadre-là, onze collectivités de Bretagne rencontrées ont émis la nécessité de réhabilité des friches industrielles. Parmi ces friches, les friches militaires du secteur de La Courrouze à Rennes. Une fois les terrains dépollués, les bâtiments démolis, les collectivités peuvent racheter les biens acquis par l’EPF dans les conditions suivantes :  Le prix de revente : il est égal au prix de revient, constitué du prix d’achat et des frais annexes (frais de notaires, impôts, dépollution, démolition….),  Le taux d’actualisation : annuellement, la collectivité verse un taux d’actualisation fixé à 1% du prix d’acquisition pour les projets de rénovation urbaine et sociaux et à 2% pour les autres projets.  L’ingénierie foncière et administrative que chaque opération nécessite (négociation, passation des marchés…) prise en charge par un personnel spécialisé. 3.2. La maîtrise du budget : comment ? Il est dans l’intérêt des projets de faire financer une partie du projet par les futurs acquéreurs fonciers. Cependant, ceux-ci ne peuvent que pour partie financier le projet. C’est ainsi que les collectivités territoriales sont des financeurs à part entière. Il faut donc pouvoir évaluer le projet en dépense et en recette du projet FINAL. Pour cela, il faut faire un bilan financier d’aménagement du projet. Ils sont au nombre de 4 :
  • 21. 21 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane  Le bilan de faisabilité : comme son nom l’indique, il permet de savoir si le projet est viable financièrement. Cette étude du projet permet de connaître depuis la phase préalable le coût global, qui sera affiné au fur et à mesure de l’avancement de l’étude.  Le bilan initial : c’est le bilan à partir duquel le projet est lancé et détermine le résultat prévisionnel final  Les bilans prévisionnels et actualisés : mis à jour tout au long de l’opération pour le suivi du projet  Le bilan de clôture : en fin d’opération, il permet de faire la balance financière des dépenses et des recettes de l’opération Les éléments constituant le budget sont des coûts et surcoûts qu’il faut ciblés. Quels ont été les moyens de mesurer ce grand projet ? Comment les acteurs ont-ils réussi à respecter les critères obligatoires de l’écoquartier ? 3.3. Quels sont les outils de conception ? Nous allons voir que pour définir correctement un projet, le gouvernement et le ministère de l’environnement, du développement durable, des transports et du logement a élaboré une grille. 3.3.1. Grille ministérielle Sa composition La grille écoquartier 2011 (cf. en annexe - Grille des écoquartier 2010/2011) permet une bonne conception, réalisation et gestion des quartiers. Elle a permis, entre autre de sélectionner les projets écoquartier 2011 (cf. carte de France des écoquartiers du paragraphe 1.2). La conception doit ainsi tendre à une gouvernance participative avec les habitants ou les futurs habitants et à un pilotage du projet exemplaire (portage des élus, montage financier, procédures solides, etc.). Comme on peut le constater, cette grille se décline en 20 ambitions contenant 80 objectifs. Elle doit respecter la loi du grenelle de l’environnement, article 2. Ses inconvénients Que peut-on dire de cette grille ? Elle permet de proposer des pistes de réflexions, d’actions. Le souci est qu’elle émane de réflexions ministérielles et des réflexions des acteurs économiques de la construction. Elle reste assez généraliste et ne comporte pas de critères permettant de mesure de façon très fiable les objectifs. Comment faire pour l’appliquer aux contextes locaux ? Il est nécessaire de créer des référentiels spécifiques qui s’appuient bien entendu sur la grille des écoquartiers 2011, qui comportent des critères de mesures, des objectifs ciblés.
  • 22. 22 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane 3.3.2. Les référentiels Différents référentiels Il existe différents outils sur le marché. Sous l’impulsion du centre national de la fonction publique territoriale, des collectivités européennes ont élaborée un tableau de bord intitulé R.E.S.P.E.C.T (Référentiel d’Evaluation et de Suivi des Politiques Environnementales des Collectivités Territoriales). Cela cible plutôt les plans d’actions (Agenda 21( *) ) ou les programmes (dossiers ANRU( *) ). Il comporte des indicateurs d’état et de résultats mais pas de manière précise ; ce qui ne permet pas une application aux écoquartiers. Il existe également des S.I.G (Systèmes d’informations géographiques). Le S.I.G pourrait très bien être utilisé dans le cadre des écoquartiers. Néanmoins, la collecte des informations est longue et très coûteuse et aucune commune ne possède les moyens financiers. De plus, tous les indicateurs ne sont pas précis géographiquement, notamment les revenus des ménages. De leurs côtés, les labels et certifications existent mais ne concernent que les habitations, les immeubles et ne s’étendent pas aux quartiers. Il existe également les chartes, qui s’appliquent à un projet particulier (comme par exemple la charte des écoquartiers de Lille Métropole Communauté Urbaine (L.M.C.U), la charte de développement durable de l’écoquartier de Baudens, le tableau de bord de suivi et d’évaluation » de la ville de Paris, le référentiel « Aménagement construction durable » de la région Île de France…) Dans le cadre du projet de La Courrouze, le référentiel INDI a été utilisé. Intéressons-nous à celui-ci. Le référentiel INDI Le référentiel INDI a été élaboré par La Calade. Créée en 1998, La Calade est un bureau de conseil spécialisé dans le développement durable qui réalise :  Des évaluations, des recherches (élaboration d’outils),  L’assistance à Maîtrise d’Ouvrage ou à Maîtrise d’œuvre Développement Durable  Des formations… (Bureau de conseil spécialisé dans le développement durable). Le référentiel, qu’est l’INDI, a été et est utilisé dans le cadre de l’écoquartier de La Courrouze. Regardons en détails la structure de ce référentiel. 3.3.3. Le référentiel INDI : structure et mise en place5 Quatre grands enjeux définissent son cadre et sont répartis en 20 thèmes. Nous ne rentrerons pas en détail dans ce référentiel. Nous regarderons les principaux points et ses impacts sur le quartier de la Courrouze. 5 « Concevoir et évaluer un projet d’écoquartier », de Catherine Charlot-Valdieu et Philippe Outrequin
  • 23. 23 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Prendre en compte localement les grands enjeux globaux A. La gestion de l’énergie dans la conception climatique et l’effet de serre, la préservation des ressources énergétiques 1. La gestion de l’énergie dans la conception du projet On pourrait traduire le mécanisme de gestion de l’énergie par le schéma suivant : Outre cette gestion des ressources énergétiques, il est nécessaire de penser à la gestion de l’alimentation des réseaux extérieurs (gaz, électricité…) et de savoir quantifier les besoins énergétiques en MWH* . 2. La gestion de l’énergie dans les bâtiments (neufs et existants) 3. L’ambiance lumineuse : Il faut veiller à la prise en compte des apports en lumière naturelles des bâtiments afin de limiter l’utilisation d’énergie primaire 4. La gestion des déplacements : faire une étude des déplacements pour le travail, l’utilisation des services, les achats dans les commerces. Le Plan de déplacement urbain (PDU) a été défini dans ce sens. Néanmoins, il est nécessaire de définir des Plans communaux de déplacement (PCD) à intégrer dans les PLU. Ce sont ces PCD qui permettront de définir les choix stratégiques du PLU et être réalisés en P.C.E.T (Plan de climat énergie Territoriale) Études d’approvisionnement local Lutter contre l’îlot thermique Baisse des importations d’énergie Solaire Bois Géothermie Éolien Orientation des bâtiments + Mono mur Ou Béton Cellulaire Ou Ossature bois Orientation des bâtiments + Baisse des ouvertures extérieures + Isolation par l’extérieure. … Baisse des consommations en climatisation
  • 24. 24 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane concertation avec les communes limitrophes. Plusieurs sortes de déplacement existent (marche à pied, bus, métro, vélo), il y a une nécessite de bien harmoniser les plans afin de définir, par exemple les lignes de bus et ses arrêts (qui doivent se situer à une distance raisonnable des commerces, services, habitations). B. La gestion de l’énergie dans la conception climatique et l’effet de serre, la préservation des ressources énergétiques 5. La consommation d’espace : chaque année en France, plus de 60.000 hectares sont urbanisés. Il faut donc veiller à limiter cette consommation, qui est une des sources du réchauffement climatique par le bais du béton, des routes… 6. La biodiversité : il faut lutter contre l’artificialisation de l’espace en créant une T.V.B. (Trame Verte Bleue) qui favorise la circulation des espèces animales, végétales, aquatiques. Grâce à ces élus, la ville de Rennes a intégré dans son P.L.U la mise en place de cette trame imposée par la loi S.R.U(*) ). Il s’agit d’utiliser : o le parc boisé existant et constitué de forêt, prairies tout en favorisant les pistes cyclables et piétonnières, o Le parc du mur de l’ancienne base militaire, o La grande prairie de 4,3 hectares. 7. La gestion durable de l’eau : détection des fuites, récupération des eaux pluviales, limitation des imperméabilisations des sols. A cela, il y a également la prise en compte de la gestion de la pollution des sols. 8. La gestion durable des matériaux et des ressources naturelles : éco-matériaux C. La Lutte contre la pauvreté et l’exclusion à l’échelle du territoire 9. Emploi et insertion : prévoir une gestion responsable de lutte contre l’exclusion en favorisant l’emploi des jeunes et des séniors Répondre de façon cohérente aux enjeux locaux 10. L’accessibilité à des services et à des équipements de qualité Il faut lutter contre la gestion des zones monofonctionnelles afin de lutter contre la désertification des espaces (cas anglais de BEDZED au Royaume-Uni en annexe) 11. La qualité des bâtiments résidentiels, des logements et des espaces privés 12. La qualité des espaces publics et des espaces verts : l’accès aux personnes à mobilité réduite est obligatoire, tout comme la présence des espaces verts est primordiale pour obtenir un bon climat social, un confort visuel. Parmi ces critères de qualités, il y a la
  • 25. 25 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane qualité de l’air extérieure. Une étude a été menée par Air Breizh (Association de type loi de 1901 à but non lucratif, est l'organisme agréé par le ministère chargé de l'Environnement pour la surveillance de la qualité de l'air en Bretagne.). Sur une échelle de 1 à 10, la qualité de l’air de l’agglomération de Rennes est de 3. Pour obtenir ces résultats, la société dispose d’une station de mesure située à Saint-Yves (cf. en annexe Qualité de l’air). 13. Sécurité, risques, santé et réduction des nuisances : prévoir les risques naturels, une gestion responsable des déchets… Dans le cadre de la Courrouze, après une étude des sols, il a été prescrit une excavation de 10470m 3 pour un coût total de 350.000 euros (cf. plan de l’excavation des terres). Ces terres excavées ont été confinées sur le site afin de servir de barrière phonique vis-à-vis de la rocade dans le but de limiter ces impacts polluants et réduire son coût de traitement et de logistique. Contribuer à la durabilité de la ville 14. Participation à l’effort collectif et intégration du quartier dans la ville : c’est le point le plus important car il concerne la gestion du bilan carbone de l’écoquartier. Il faut savoir quantifier les besoins en énergie aussi bien lors de la réalisation de la construction mais également lors de l’exploitation/maintenance, et cela afin de calculer un B.C.A (bilan carbone aménagement). Ce B.C.A (cf. en Annexe Le bilan carbone Aménagement) a été réalisé par La Calade. Cette quantification est difficile à effectuer car lors de la conception, il est très délicat de savoir à l’avance les besoins des ménages (distance et lieu de travail, habitude de consommation…). Néanmoins, cela est plus facile est ce qui concerne le bilan carbone de la voirie. Pour la ZAC de la Courrouze (cf. en annexe Répartition des émissions de CO2 selon le type de voiries - 2012) 15. Solidarités et politique de mixités : logement social et à accession libre. La Z.A.C doit ainsi respecter le Plan local d’habitation. 16. Culture, éducation et formation : il faut sensibiliser les populations locales au développement durable et de l’écoquartier, proposer l’implantation d’école Une nouvelle gouvernance 17. Une nouvelle façon de penser et d’agir : démarches, méthodes et outils 18. L’évaluation et la capitalisation comme méthode d’apprentissage et d’amélioration 19. Les partenariats 20. Participation des habitants et des usagers : la loi Voynet pour l’aménagement du développement durable du territoire de 1999 et le code de l’urbanisme (art. L.300-1 et 300-2) imposent la participation d’une association des habitants dans les phases préalables. Dans le cas de la Courrouze, 4 ateliers de travail ont été mis en place :
  • 26. 26 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane  Atelier mobilité : mise en place de station Vélo star (vélos en libre-service), prise en compte de la mise en place des bornes de recharge électrique et sensibilisation de l’auto-partage (cityroul),  Développement économique : clauses d’insertion dans les marchés promoteurs, construction d’un bâtiment innovant (et matériaux innovants) valorisant le savoir-faire des entreprises locales, mise en place des espaces co/working et e-travail,  Énergie et ressources : o composteurs collectifs, matériaux locaux pour la construction : en effet, depuis 2004, la ville de Rennes lutte pour la valorisation des déchets. Cela s’est traduit par la mise en place de 220 composteurs collectifs, 17 déchetteries, 5 plateformes de déchets verts6 . Grâce à cela, les rennais sont passés de 303 à 211 kilos de déchets d’ordures ménagères ; ce qui a permis de réduire de 20% le budget déchet des habitants. Rennes a ainsi atteint les objectifs du Grenelle de l’environnement en réduisant ses déchets de plus de 30%. o Extension des options de certification des bâtiments sur la provenance des matériaux, o Eclairage public avec les LED, o 50% des besoins en ECS(*) des logements par le solaire, o Récupération de la chaleur des eaux usées dans les programmes de logements, o Récupération de chaleur issue du métro, o Expérimentation des smart grids, o Consolidation du savoir-faire dans les constructions BBC (avec contrôle et formation), o Expérimentation sur les bâtiments passifs et BEPOS(*)  Place de l’habitant dans le projet urbain : o Relance forte du groupe de concertation avec les « nouveaux habitants » o Action favorisant l’articulation maîtrise d’ouvrage, maîtrise d’œuvre et maîtrise d’usage (habitants, entreprises et usagers). Remarque : Les évaluations INDI ne sont pas différentes de la grille écoquartier 2011. Elles sont complémentaires à celle-ci et apportent des critères d’évaluations. De même, les évaluations ne sont pas figées dans le temps car elles sont sans cesse remises à jour tout au long de 6 Nos villes en 2050 – Terraeco Octobre-Novembre 2012
  • 27. 27 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane l’avancement du projet, de la phase de conception jusqu’à la phase de clôture du projet grâce aux réunions de chantier, aux rendez-vous planifiés avec les acteurs au sens large du projet. De même, nous ne pouvons pas comparer des projets entre eux car ils ne sont pas de même grandeur, ne sont pas situés dans la même zone géographique. Parce les projets d’écoquartiers sont récents, nous n’avons pas le recul nécessaire. Néanmoins, les projets en cours pourront servir de base aux futurs écoquartiers afin de connaitre les erreurs à éviter. Outre la définition d’un écoquartier et parce que ce sont des projets forts coûteux, il est utile de comprendre le mécanisme de financement et de savoir quels sont les organismes au sens large du terme. 4. Les coûts sont-ils faciles à maîtriser ? Qu’est-ce qui différencie son financement d’une opération d’aménagement classique. Pour comprendre cela, une étude a été commandée aux pôles nationaux d’excellence « Ecoquartiers » des CETE 7 de Lyon. 6 projets d’écoquartiers ont été analysés afin de comprendre comment et avec quels moyens financiers peut-on mettre à disposition des logements à un prix raisonnable pour les primo-accédants et les foyers aux revenus modestes. Mais cela rentre dans la problématique première de réussir à créer de la valeur foncière entre l’achat et la revente du foncier. Nous allons voir quels en sont les principaux financeurs. Pour cela, regardons comment se dessine un projet. Parce qu’un projet d’écoquartier n’est pas un projet simple et rapide mais un projet urbain de grande ampleur dont la durée sur plusieurs années voir plusieurs décennies, il est important de pouvoir identifier les éventuels surcoûts. Mais pourquoi identifier les surcoûts ? L’objectif d’un éco quartier est de réaliser un programme viable à un prix non prohibitif. C’est pourquoi, les écoquartiers doivent maîtriser au mieux les surcoûts pour permettre des offres de logements aux primo-accédants et aux revenus modestes (logements sociaux). Les contraintes écologiques doivent être respectées mais il faut pouvoir identifier les éventuels éléments de surcoûts. 4.1. Les surcoûts8 Il est nécessaire d’intégrer la notion comptable du BILAN. Le solde de celui-ci doit pouvoir être positif : RECETTES > DÉPENSES Donc, Il faut dès le départ de l’opération identifier les différents postes de dépenses (achat de terrain, dépollution du site, viabilisation, études…) et de recettes (cession de terrain viabilisé, loyers d’appartements, baux de commerces…), tout en tenant compte du programme (Type de 7 Études CETE de Lyon 8 Dossier prévisionnel de la Courrouze 2005
  • 28. 28 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane logement, commerces…) et des contraintes urbaines (C.O.S, P.L.U…) ; tout cela afin de prévoir les besoins en financement. En fonction de ces surcharges, il sera peut-être nécessaire d’augmenter ou de baisser le niveau de prestation. C’est la logique professionnelle dont a dû faire face l’aménageur de La Courrouze, Territoire & Développement. Il y a parmi les éléments de surcoût :  La dépollution du sol (en général, le principe du pollueur-payeur n’est pas possible) ; Pour cela, il existe la base de données BASOL (Base de données sur les sites et sols pollués), mise en place et maintenue par le Ministère de l'Écologie, du Développement Durable et de l'Énergie. Les analyses sont validées par la Direction Régionale de l'Industrie de la Recherche et de l'Environnement(DRIRE) et la Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales (DDASS). Dans le cadre de notre projet, la dépollution du site militaire a été chiffrée à 6.000.000 euros (cf. en annexe Sols pollués sur le site de la Courrouze) et dont les études ont mis en évidence la présence de zones de pollution de deux types : - une pollution pyrotechnique sur une partie des terrains militaires (liée notamment aux activités de l’ancienne douillerie où des munitions étaient fabriquées (douille, culots de chars…). La dépollution pyrotechnique du secteur de La Grande Prairie, ancienne propriété du Ministère de la Défense, a débuté en mai 2008. Le traitement a été effectué par les services de déminage du ministère de l’Intérieur (protection civile). Les derniers travaux de dépollution pyrotechnique ont débuté au deuxième semestre 2008. - une pollution industrielle sur une partie des terrains militaires et sur certains terrains industriels privés. Les actions de dépollution ont été engagées début 2007. Celles engagées sur le secteur du Bois Habité sont achevées. Elles ont été conduites par la société HPC ENVIROTEC. Cette entreprise a analysé les remblais, sur une profondeur variant de 0,8 mètres à environ 3,8 mètres. Les analyses ont révélé la présence : - de polychlorobiphényles et d’hydrocarbures, - d’éléments traces métalliques (issus de la fabrication de munitions, douilles, cartouches, obus, caissons), - des fractions solubles faibles, (soit quelques traces de terres polluées) attestant de la faible mobilité des polluants contenus dans les remblais.
  • 29. 29 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane  Le prix foncier du terrain, qui représente une part importante et dont l’acquisition peut se répartir sur différentes communes. Pour le quartier de la Courrouze, les acquisitions de terrain se sont réparties ainsi : o Sur la commune de Rennes, 16.746.000 euros, o Sur la commune de Saint-Jacques de la Lande, 9.726.000 euros.  La situation économique difficile. Il peut y avoir différentes phase possible dû à la longévité d’un projet d’éco quartier, qui a un impact : o sur le prix de la revente des logements, o sur le prix des matériaux de construction, qui peuvent faire augmenter le prix de construction,  La vente de logements sociaux aux offices HLM prévue par le programme intercommunal, départemental, qui amoindrit les recettes du projet au vu des prix de cessions moins élevés,  Les superstructures avec : o les créations de crèches (financement pris en charge par la collectivité). Dans notre ZAC, une crèche a été ouverte le 9 novembre 2011 avec une capacité d’accueil de 42 places. o les groupes scolaires (financement pris en charge par la collectivité),  Les infrastructures : TCSP(*) (savoir quantifier les recettes des TCSP car investissement sur plusieurs années). Pour La Courrouze, la charge financière des dépenses de transports en commun est de 4.616.940,87 euros (cf. annexe appel d’offre) dont 2.307.000 euros d’aide de la part de Rennes Métropole. Même s’il n’y a pas eu de création de ligne de bus, le tracé a néanmoins été modifié afin de desservir la ZAC(*) (4 arrêts supplémentaires), qui permettent aux habitants d’être à 15 minutes du centre-ville de Rennes. Un bus toute les 10 minutes en heure de pointe et toute les 15 minutes en heure creuse avec une plage horaire de 5h30 à 0h30. À cela, il faut ajouter le projet de création d’une 2ème ligne de métro pour l’agglomération rennaise dont la fin a été planifiée pour 2020 et dont le coût se porte à 1029 millions d’euros. Cependant, pouvons-nous considérer la construction de cette ligne pour le seul quartier de la Courrouze car celle-ci va desservir d’autre quartier de Rennes. De plus, il faut pendre en compte les recettes éventuelles des abonnements de transports en commun (cf. en annexe prix des transports en communs) En ce qui concerne la mise à disposition, il a été décidé que l’accès à un transport en commun devait être situé à moins de 500 mètres pour les habitants de la ZAC.  Les fouilles archéologiques (le fond national d’archéologique préventive)
  • 30. 30 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane  La démolition des structures existantes. Pour notre écoquartier, 120.000 m² de surface ont été détruits (locaux industriels ou militaires) dont le coût a été chiffrés à 4.200.000 euros et a duré un mois de fin avril 2010 à début juin 2010.  La prise en charge des déménagements des habitants et/ou des industries et entreprises occupant le site. Pour notre quartier rennais, cette prise en charge de déménagement/relogement a été chiffrée à 500.000 euros,  Les charges de gardiennage sur site. Dans le cas de relogement, avant la démolition des structures existantes, il est nécessaire de mettre en place un gardiennage du site afin d’éviter des occupations dangereuses. Le prix de ce gardiennage peut se chiffrer jusqu’à 150.000 euros par an et par maître-chien. Mais s’il on veut aller au-delà des coûts imputables au projet, nous pouvons comprendre les installations nécessaires à son bon fonctionnement. De ce fait, dans le cadre de l’augmentation de l’urbanisation de la région rennaise, un transformateur de 225.000 volts a été installé par ERDF afin de d’alimenter 70.000 foyers. En fonction de toutes ces dépenses, les collectivités territoriales financeront une partie plus ou moins importante du projet. Mais regardons plutôt comment peuvent se financer les écoquartiers. 4.2. Le financement des surcoûts(1) Afin de diminuer ces charges, il existe différentes solutions :  Pour l’acquisition du terrain, l’aménageur peut avoir recourt à l’achat de friches industriels (dont le site ne serait pas ou peu pollué) ou dont la valeur foncière serait de faible valeur,  Pour avoir des frais d’infrastructures moins élevés, réaliser une implantation sur une ligne de transports en commun existante,  Pour la dépollution du site, avoir recours à des aides : o Nationales : L’ADEME* (40 à 50% du financement) si le programme à aménagement durable, o Européennes :  « LIFE + » cofinancement des travaux à hauteur de 50% sur les projets au titre « Nature et Biodiversité »,  « FEDER » au titre :  des axes 2 « Environnement, pratiques durables et prévention des risques »  des axes 4 « Volet territorial »  Pour les frais archéologiques, faire un appel de financement auprès du fond national pour l’archéologique préventive. Maintenant que nous avons compris non seulement l’origine de l’écoquartier, son analyse de (1) Études CETE de Lyon
  • 31. 31 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane coûts et les acteurs qui sont impliqués dans le projet, regardons de plus près les chiffres. 4.3. La Courrouze : les coûts en chiffre Voici le détail des coûts du projet et les recettes de l’écoquartier de la Courrouze Description Coût Descriptions Recettes Études 1 855 000,00 € Cessions immobilières 135 666 000,00 € Maîtrise foncière 37 966 000,00 € recettes diverses 2 783 000,00 € Aménagements extérieurs 78 266 000,00 € Participation Rennes Métropole sur travaux aménagement (Bus site propre) 2 307 000,00 € Honoraires techniques CSPS - géomètre expert - urbaniste - MOE pour aménagement … 9 808 000,00 € Autres participations 10 952 000,00 € Impôts fonciers 750 000,00 € TVA 23 657 000,00 € Tva sur recettes 23 657 000,00 € Communication 1 000 000,00 € Frais financiers 4 202 000,00 € Frais divers 2 511 000,00 € Rémunération de l'aménageur 13 302 000,00 € Participation des collectivités 2 048 000,00 € Total 175 365 000,00 € 175 365 000,00 € Tableau 3 - Bilan Prévisionnel du projet de la Courrouze Afin de mieux cerner les postes les plus importants, nous pouvons traduire chaque coût en ratio sur le total des dépenses Description Ratio / coût total des dépenses Études 1,06% Maîtrise foncière 21,65% Aménagements extérieurs 44,63% Honoraires techniques 5,59% Impôts fonciers 0,43% TVA 13,49% Communication 0,57% Frais financiers 2,40% Frais divers 1,43% Rémunération de l'aménageur 7,59% Emprunts 0,01% Tableau 4 - Ratio des dépenses du projet
  • 32. 32 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Nous pouvons voir ici les postes importants que sont les aménagements extérieurs et la maîtrise foncière. Il est donc primordial pour avoir un retour sur investissement de bien définir le plan de déplacement urbain pour inciter les habitants à utiliser les transports en communs. Malgré la technicité du projet, les études ne représentent à peine plus de 1%, les frais intérêts d’emprunts ne sont pas très significatifs dans le projet car, comme nous l’avons défini précédemment, les emprunts ne sont pas significatifs et leur remboursement sur 9 ans, ce qui génère peut de frais financiers. Mais il est également utile et nécessaire de savoir interpréter le poste de l’aménagement. Analyser le coût du poste aménageur, son coût au m² ainsi que celui de la dépollution du site. Description ratio Dépollution / m² 5,24 € Rémunération aménageur par m² 11,62 € Tableau 10 - Autres informations des coûts de l’écoquartier La dépollution du site ne représente à peine plus de 5 euros par mètre carré. Autre point important : la mise en vente des logements sera-t-il à un prix abordable ? Pour cela, il est important d’analyser le contexte économique et ses variables car ce projet est réalisé dans le but ultime de satisfaire et d’attirer des familles de tous les horizons. Rennes Nationale Habitants 210200 Revenu moyen annuel 15 940 € 15 027 € Prix moyen de vente 3200 €/m² 3197 €/m² Location €/m²/mois 12,22 € Logements vacants 5,8% 8% Tableau 11 - Contexte économique de la ville de Rennes Comme nous pouvons le voir, le revenu moyen annuel sur la région de Rennes est sensiblement supérieur à celui de la moyenne nationale mais avec un prix de vente au mètre carré des logements quasi-égal à la moyenne nationale. Vous trouverez en annexe une liste non-exhaustive des propositions de logements des promoteurs immobiliers du site. Il est difficile parmi cette liste d’avoir le recul nécessaire quant au prix du marché. Le graphique ci-dessous permet de mieux apprécier la situation. Tableau 12 - Courbe des prix au m² /surface vendue 0 1000 2000 3000 4000 5000 33 46 48 54 54 62,5 64 70 70 76,5 83 89 89 89 95 98 100 104 105,5 106 106 108 117 129 153 153 Prix moyen au m²
  • 33. 33 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Bilan La réalisation d’un écoquartier est une opération financière pluriannuelle. Des référentiels permettent de monter cette opération afin de respecter la charte des écoquartier. Néanmoins, il est nécessaire d’acquérir les terrains non loin des centres urbains. La crise économique et la rareté des logements à un prix abordable ont poussé les ménages à s’éloigner de leur lieu de travail. Il est donc nécessaire et obligatoire de ramener les ménages à reprendre possession des zones urbaines. Les surcoûts économiques n’aboutissent pas à des prix de logements prohibitifs. Nous pouvons constater, en ce qui concerne le projet de la Courrouze, que le prix de vente des logements est sensiblement supérieur à la moyenne locale (cf. tableau 9 – Courbe des prix au m²/surface vendue). Cependant, il faut comprendre que le site dispose non seulement d’une qualité environnement (logement avec la qualité Habitat&Environnement), mais également la proximité des services et du centre de Rennes via des transports en commun, des centres commerciaux, des centres de télétravail. C’est un des atouts qui attire les gens à acquérir et louer ces propriétés. Quid des aménagements communs ? De nombreuses villes européennes ont profité des subventions européennes pour leurs projets de quartier, ceux-ci devenant parfois des vitrines. Chaque projet étant indépendant, il ne s’agit pas copier son voisin mais de mettre en œuvre des démarches de développement durable pour un contexte local, avec des objectifs locaux (issus des diagnostics partagés de développement durable du territoire). C’est pourquoi, pour ce projet, afin de faire une synthèse, nous pouvons en tirer les conclusions suivantes : Les aménagements extérieurs représentent un part importante des dépenses (plus de 45% soit 78,266 millions. Cette dépense prend en compte la requalification des boulevards, les aménagements de sites de bus, des espaces extérieurs, des traversées SNCF… Nous pouvons voir que ces dépenses n’ont pas un impact sur le prix des logements. Ce projet ayant déjà un budget conséquent, le projet de la création d’une nouvelle préfecture ne verra pas le jour. Estimée à 45 millions d’euros, elle a en effet été abandonnée par l’état pour faute de budget (source : http://www.20minutes.fr/rennes/1076883-nouvelle-prefecture-sortira-terre). Nous sommes dans une période économique difficile. Ces opérations immobilières s’étalent sur plusieurs décennies et subissent un contexte économique en perpétuelle évolution ; les financements provenant pour partie des collectivités territoriales. Mais il faut prendre en considération que ces financements proviennent pour une partie de la TSE, taxe ponctionnée non seulement aux habitants anciens mais également aux futurs habitants. De plus, comment pourrait-on être sûr du coût total du projet dont la fin de cession des terrains est planifiée à 2017 ? Mais il faut aller au-delà de cette étude d’écoquartier. Dans les années à venir, nous devrons repenser les modes de consommations. Pour l’agglomération, une étude a été menée (cf. annexe Études sur la consommation de la ville de Rennes) permettant de comprendre comment repenser les habitudes de consommation, adapter la ville pour consommer des produits locaux et ainsi avoir un faible impact environnemental avec de faibles émissions en G.E.S(*) . Mais il est aussi important de s’intéresser à la consommation de leur habitant. Plus les produits consommés sont de source proche, plus le B.C.A sera bon. Ou même changer les habitudes des consommateurs pour manger moins mais manger mieux.
  • 34. 34 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Enfin, les écoquartiers sont réalisés en se souciant des intérêts locaux, des habitants. Grâce à des ateliers de travail ont permis d’améliorer les points faibles (énergie et ressource, mobilité, économie et développement, place de l’habitant dans le projet urbain). La ville de Rennes est depuis plusieurs années portée par des objectifs écologiques. Ce projet s’inscrit dans la continuité. Il reste maintenant à sensibiliser les habitants dans des notions, qui ne font pas partie des habitudes, à savoir, le covoiturage, auto-partage…). Même si les surcoûts ne pas maîtriser en totalité, la conception d’un projet d’écoquartier et l’implication de la population et des acteurs du marché dès le lancement est une réussite en soi car cela permet de réconcilier la population avec son quartier. Peut-on dire que c’est un succès politique ? Oui. Les engagements territoriaux sont bien encadrés par les nouveaux « Établissements publics foncier », qui sont engagés dans le respect d’une politique commune : la maîtrise de l’urbanisation territoriale. Peut-on dire que c’est un succès économique ? D’un côté, « Oui » car l’écoquartier présente des offres de logements économiques, et d’un autre « Non » car le coût économique est essentiellement supportée par les collectivités territoriales, ce qui veut dire : taxes, impôts. Peut-on dire que c’est un succès environnemental ? Oui, car la dépollution des sites industriels, militaires sont engagées et maîtrisées grâce à des études, des bases de données… Peut-on dire que c’est un succès social ? Oui car la population est impliquée tout au long du projet. Mais sans rester concentré sur le quartier, nous pouvons évoquer l’implication des partenaires du projet(les entreprises, les salariés…) dont les activités sont engagées sur plusieurs années et qui permette un développement économique très fort. Mais attention, la vie d’un quartier doit être sans cesse entretenue par les habitants. Ce sont eux qui vont faire perdurer l’idée originelle et faire que le climat reste bon et chaleureux, à l’inverse des anciennes citées des banlieues. C’est donc tout l’intérêt d’un programme d’implanter des activités économiques (bureaux, commerces, services…) Pour ainsi dire, afin d’avoir le meilleur retour sur investissement, il faut que tous les aménagements extérieurs et notamment les sites Bus propres, les créations de lignes… appartiennent au domaine publique car c’est essentielle pour amortir les investissements engagées
  • 35. 35 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Glossaire ADEME Agence Départementale de l’Équipement et de la Maîtrise de l’Énergie Agenda 21 Plan d'action pour le XXIe siècle. Adopté par 173 chefs d'État lors du sommet de la Terre, à Rio de Janeiro, en 1992. Avec ses 40 chapitres, ce plan d'action décrit les secteurs où le développement durable doit s’appliquer dans le cadre des collectivités territoriales. Il formule des recommandations dans des domaines aussi variés que : la pauvreté, la santé, le logement, la pollution, la gestion des mers, des forêts et des montagnes, la désertification, la gestion des ressources en eau et de l’assainissement, la gestion de l’agriculture, la gestion des déchets ANRU Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine BEPOS Bâtiment à Énergie Positive Biotope Les biotopes terrestres, influencés par la latitude, l'altitude et l'humidité associée, ainsi que par le régime des températures, varient géographiquement depuis les tropiques jusqu'à l'Arctique et incluent les différents types de forêts, de prairies, de landes et de déserts. Ces biotopes associent également les éléments d'eau douce: les fleuves, les lacs, les étangs et les marécages. L'environnement marin est constitué par : l'océan proprement dit, le littoral, les eaux peu profondes, les fonds marins, les rivages rocheux, les rivages sableux, les estuaires et les marécages associés aux marées. La découverte, ces dernières années, de chaînes vivantes aux abords des cheminées hydro thermiques des fonds des océans, et dont la base est le soufre, s'est révélée d'un grand intérêt scientifique. CETE Centre d’études techniques de Lyon Cityroul service payant de partage de véhicule pour l’agglomération rennaise EPCI Etablissement public de coopération intercommunale ECS Eau Chaude Sanitaire EP Eaux Pluviales GES Gaz à effet de serre Permaculture science de conception de cultures, de lieux de vie, et de systèmes agricoles humains utilisant des principes d'écologie et le savoir des sociétés traditionnelles pour reproduire la diversité, la stabilité et la résilience des écosystèmes naturels. PCET Plan Climat énergie Territorial est un projet territorial de développement durable dont la finalité première est la lutte contre le changement climatique.
  • 36. 36 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane PDU Plan de déplacement urbain PMR Personne à mobilité réduite MWH Mégawatt/heure SAEM Société Anonyme à Économie Mixte SCOT Schéma de cohérence territorial SBAFER société bretonne d’aménagement foncier et d’établissement rural Loi SRU loi « relative à la solidarité et de renouvellement urbain » TCSP Transport en commun en site propre TSE Taxe spéciale d’équipement VEFA La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat par lequel un tiers construit un ouvrage dont il revend une partie à l’administration au fur et à mesure de la construction de cet ouvrage (cf. art. 1601-3 du code civil). Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. ZAC Zone d’aménagement concertée ZAD Zone d'aménagement différé est un secteur où une collectivité locale, un établissement public y ayant vocation ou une SEM titulaire d'une convention d'aménagement dispose, pour une durée de 6 ans, d'un droit de préemption sur toutes les ventes et cessions à titre onéreux de biens immobiliers ou de droits sociaux.
  • 37. 37 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Bibliographie Principes des écoquartiers Site internet : http://www.developpement-durable.gouv.fr/spip.php?page=article&id_article=20317 « Concevoir et évaluer un projet d’écoquartier », de Catherine Charlot-Valdieu et Philippe Outrequin Éditions : Le moniteur Le financement des écoquartiers Site internet : Développement durable du gouvernement « Nos villes en 2050 », Éditions : TERRA ECO, Octobre – Novembre 2012 Le financement des écoquartiers, juillet 2010 Rapport du ministère de l’Écologie, du développement durable, des Transports et du logement en partenariat avec le Centre d'Etudes Techniques de l'Equipement de Lyon, du CETE de Nord- Picardie, du CETE Sud-Ouest, du CETE de l’Ouest
  • 38. 38 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane ANNEXES
  • 39. 39 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Acteurs du projet de la Courrouze Pilotage du projet Territoire & Développement Futur gestionnaire Ville de Rennes Futur gestionnaire Ville de Saint-Jacques de la Lande Autres Partenaires Services de l’État, Constructeurs, CDC... Groupe de concertation Collectifs Handicap, déplacements, Histoire Rennes Métropole Initiateur du projet et concédant-Suivi Technique et gestionnaire du TCSP COMITÉ DE PILOTAGE Instance décisionnelle
  • 40. 40 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Les procédures opérationnelles Zone d’aménagement concertée Acteurs principaux Collectivité, EPCI, SEM Engagements financiers de la collectivité Risque pris par l’aménageur mais avec un engagement financier défini en amont par la collectivité Niveau d’équipement initial En générale le secteur à aménager n’est pas ou peu équipé Zonage réglementaire (PLU) Ce sont les zone U et AU du plan de zonage des PLU Outils réglementaires d’encadrement du projet Les PLU intègre les PADD. Un cahier des charges est établi à chaque cession de terrain Outils de financement s des voies, réseaux, équipements Le concessionnaire finance les réseaux mais il peut être aidé par les collectivités publiques (sommes qui sont négocié avant le contrat d’aménagement) Outils de maîtrise foncière de la collectivité Création d’une ZAD ou d’une déclaration d’utilité publique permettant d’exproprier dans le périmètre de la ZAC Diversité du programme Définie dans le cahier des charges de l’écoquartier (mixité sociale…) Forme urbaine produite Maîtrise total de la gestion urbaine = gestion des constructions, gestion des déplacements urbains, gestion des aménagements des espaces publics
  • 41. 41 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Assistant à MOA  Aide à la rédaction d’un cahier des charges  Aide du choix des prestataires  Expertise technique… Études • Études de définition des périmètres d’intervention (phase anticipation) • Réalisation de plans d’actions fonciers (phase impulsion) • Études techniques liées aux acquisitions (notamment en cas de foncier dégradé) et à la demande de la collectivité lors de la cession des terrains acquis (mise en concurrence pour choix du futur aménageur) Pertinence du projet = Hypothèse de programme Condition techniques Conditions juridiques Conditions économiques - Expropriation - Droit de préemption - Libération des baux - Indemnités versées Gestion déléguée à la Collectivité Territoriale Propre Gestion du foncier Démolition Dépollution Aménageur = viabilisation Mission de l'Établissement Public Foncier de Bretagne
  • 42. 42 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Grille des écoquartier 2010/2011
  • 43. 43 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Représentation du contrôle de l’EFP de Bretagne (Source : http://www.foncierdebretagne.fr) Exerce une tutelle E.P.F de BRETAGNE Ministère de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer (MEEDDEM), Le ministère de l’économie, de l’industrie et de l’emploi Le ministère du budget, des comptes publics et de la fonction publique Le Préfet de Bretagne Contrôle les délibérations et les décisions La Cour des Comptes Contrôle les comptes La Contrôleur financier Contrôle la gestion
  • 44. 44 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Conseil d’administration de l’EPF de Bretagne (Source : http://www.foncierdebretagne.fr) Objectifs  Détermination de l’orientation de la politique de l’établissement et le plan pluriannuel d’interventions  Fixer annuellement le montant de la Taxe Spéciale d’Equipement Approuver le budget et autoriser les emprunts Approuver les conventions-cadres PRÉSIDENT Est élu du collège des représentants du conseil régional 12 représentants des conseils généraux  3 Représentants du conseil général de Côtes d’Armor  3 Représentants du conseil général du Finistère  3 Représentants du conseil général d’Ille et Vilaine  3 Représentants du conseil général du Morbihan 12 Représentants du conseil régional de Bretagne 2 Représentants de la communauté urbaine de Brest Métropole Océane 10 Représentants des communautés d’agglomération (Lannion, Morlaix, Lorient, Saint- Malo, Vannes, Vitré, Quimper, Rennes, Saint- Brieuc 5 Représentants des communautés de communes 3 représentants des chambres consulaires de Bretagne  1 Représentant de la chambre des commerces et d’industrie de la Région Bretagne  1 Représentant de la chambre régionale d’agriculture  1 Représentant de la chambre régionale de métiers et de l’artisanat 3 représentants de l’ÉTAT  La secrétaire régionale pour les affaires étrangères de Bretagne ou son représentant  Le trésorier-payeur générale de la région Bretagne ou son représentant  La directrice de régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement de Bretagne ou son représentant CONSEIL D’ADMINISTRATION Élection Définition
  • 45. 45 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Répartition du capital social et des sièges d'administrateurs au 31/12/07 Actionnaires % du Capital Capital souscrit en € * Nombre d'actions Nombre de sièges Collectivités Locales 70 % Ville de Rennes 980 964 81 747 4 Rennes Métropole 980 964 81 747 4 Autres Actionnaires 30 % Caisse des Dépôts et Consignations 283 632 23 636 1 Archipel Habitat 265 320 22 110 1 Dexia - Crédit Local 65 448 5 454 1 Safidi 55 200 4 600 1 Caisse Régionale du Crédit Agricole 54 540 4 545 Crédit Mutuel de Bretagne 54 540 4 545 Caisse d'Epargne de Bretagne 54 540 4 545 Particuliers (dont le Personnel) 4 032 336 TOTAL 100 % 2 799 180 233 265 12 Rôle de l'aménageur Vous êtes l’opérateur de la collectivité qui vous a confié la mission de concevoir un projet de quartier durable sur son territoire. L'intégration des préoccupations de développement durable dans les missions de l'aménageur procède d'une démarche nouvelle, ambitieuse et innovante. Vous serez amené à dépasser les limites de vos missions strictes de concepteur pour :  traduire concrètement les objectifs de la collectivité en matière d’urbanisme et de développement durable pour ce nouveau projet dans une dimension transversale,  produire les conditions d'un mode de vie durable pour les futurs habitants du quartier, en relation harmonieuse avec le tissu urbain existant,  assembler et mobiliser les moyens nécessaires à la conception et au fonctionnement de votre futur quartier en vous appuyant sur des équilibres financiers qui ne conduisent pas à privilégier les investissements de court terme,  et associer tous les partenaires et institutions nécessaires à la réussite d'un aménagement durable.
  • 46. 46 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Mécanisme de lancement d’un projet d’écoquartier CAHIERDESCHARGES APPEL D’OFFRE POUR UN PROJET D’ÉCOQUARTIER = choix de l’équipe d’architecte-urbaniste TYPOLOGIE DE LOGEMENTS VALEUR DE CHARGE FONCIERE NIVEAU DE PERFORMANCE ENVIRONNEMENTAL Environnemental Niveau de Performance Énergétique +Implantation +Type de label Cahier des charges de chantier Chantier propre… Prestations Techniques Gestion des E.P (*) Déblais/Remblais Cahier des charges de cession de terrain (dans le cas d’une Z.A.C (*) ) SCOT(*) Options d’aménagement Mixité sociale (familles, jeunes couples, personnes âgées…) Revenus des futurs Locataires Limitation de la périurbanisation Conformité au PDD et Grenelle de l’environnement POLITIQUE LOCALE DE L’HABITAT (PLH) Marché tendu (25-30% des ventes <2700€/m² et 50%>3000€/m²) Marché moyen (25-30% des ventes <2400€/m² et 50% entre 2400 et 3000€/m²) Marché détendu (jusqu’à 80% des ventes <2400€/m²) Allotissement du projet ChoixduPromoteur Travail collaboratif = Gestion maîtrisée des bilans financiers des candidats Promoteur… Promoteur 2 Promoteur 1Architecte Urbaniste + Bureaux d’études PDU(*) Plan d’études du remplacement du mode de transport routier par les transports alternatifs PLUs Carte communales Mises à jour
  • 47. 47 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Organigramme de l’Établissement Public Foncier de Bretagne (Source : http://www.foncierdebretagne.fr)
  • 48. 48 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Qualité de l’air sur le site de Rennes (source : www.airbreizh.asso.fr) 0 50 100 150 200 250 300 Dioxyde de soufre Dioxyde d'azote Ozone Bilan de l'activité 2011 - Rennes St-yves Moyenne Annuelle µg/m3 Objectif de qualité Maximum horaire µg/m3 seuil recommandé
  • 49. 49 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Sols pollués sur le site de la Courrouze (source : www.lacourrouze.fr) Bilan carbone aménagement (BCA) (source : concevoir et évaluer un projet d’écoquartier – éditions Le moniteur) Pour une évaluation des émissions du CO2 Ce qui contribue à réduire les émissions de carbone Ce qui pourrait contribuer à réduire les émissions de carbone Mixité fonctionnelle Voies pour les circulations douces Transports en commun Terres déplacées stockées sur site Béton récupéré et valorisé sur site Matériaux locaux (granit) et à faible contenu en carbone Gestion écologique des espaces verts Puits de carbone créés par les espaces naturels Éclairage très performant Déchets en points d’apport volontaire Orientation optimale des bâtiments Choix des techniques de voiries moins carbonées Encouragement au covoiturage Rapprochement du domicile au travail des salariés
  • 50. 50 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Répartition des émissions de CO2 selon le type de voiries - 2012 (source : référentiel INDI) 0,80% 21,20% 3,60% 2,80% 8,50% 13,10%12,90% 7,40% 29,60% Voies cyclables Voies piétonnes Espaces de jeux et de loisirs Troittoirs et allées Routes artérielles Routes de distribution Routes de dessertes Voies Bus Parkings en surface et espaces minéralisés
  • 51. 51 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Analyse des dépenses et recettes (source : rapport financier édité par Rennes Métropole) Recettes Dépenses Cessions Secteur Cleunay 6 273 000,00 € Études Phase Pré-opérationnelle Secteur Bois habite 13 833 000,00 € réintégration des études réglées par Rennes Métropole 440 000,00 € Secteur EuroShelter 16 255 000,00 € Phase de dossier de réalisation Secteur Pôle Courrouze 16 525 000,00 € Honoraires TERRITOIRES 65 000,00 € Secteur Jules Verne 1 722 000,00 € Honoraires Tiers Divers 984 000,00 € Secteur Grande Prairie 11 275 000,00 € Phase Opérationnelle Secteur Maisons dans le bois 8 893 000,00 € Honoraires Tiers Divers 366 000,00 € Secteur Pôle Mermoz 17 458 000,00 € Maîtrisefoncière Acquisition foncière sur Rennes 16 746 000,00 € Secteur Pilate 11 832 000,00 € Acquisition foncière sur Saint-Jacques de la Lande 9 726 000,00 € Secteur Domino 27 493 000,00 € Éviction de locataire (indemnisation des entreprises) - € Secteur grand équipement 4 107 000,00 € Frais d'actes (notaire, géomètre, arpentage…) 794 000,00 € recettes diverses 2 783 000,00 € Déménagement/relogement de locataires (particuliers) 500 000,00 € Participation Rennes Métropole sur travaux aménagement 2 307 000,00 € Déconstruction 4 200 000,00 € Autres participations 10 952 000,00 € Dépollution 6 000 000,00 € Travaux d'aménagement Espaces publics hors secteur (Boulevards, site Bus Propre…) 22 422 000,00 € Espaces publics dans le secteur 45 278 000,00 € Aménagement des traversées SNCF 6 136 000,00 € Aménagement des traversées de la rocade - € Imprévus et aléas 4 430 000,00 € Participation collectivités Participation Collectivités publiques sous MOA (Ville Rennes) 1 534 000,00 € Participation Collectivités publiques sous MOA (st-Jacques de la Lande 257 000,00 € Participation Collectivités publiques sous MOA Rennes Métropole 257 000,00 € Honoraires techniques CSPS - géomètre expert - urbaniste - MOE pour aménagement … 9 808 000,00 € Frais divers (fluides, réparations diverses, Nettoyages espaces…) 2 511 000,00 € Impôts fonciers 750 000,00 € Plan de communication 1 000 000,00 € Rémunération aménageur 13 302 000,00 € Frais financiers 4 202 000,00 € Tva sur recettes 23 657 Tva sur les dépenses 23 657 000,00 € Total recette 151 708 000 € 151 708 000 €
  • 52. 52 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Tableau d’amortissement des emprunts et des frais financiers (source : Bilan Financier de « Rennes Métropole ») Dépenses en K€ 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Emprunt 1 8 500 Emprunt 2 3 500 Emprunt 3 1 200 Amortissement 1 1 375 3 000 3 000 1 125 Amortissement 2 1 200 800 750 750 Amortissement 3 300 400 400 100 Capital sur emprunt disponible 8 500 3 500 0 1 200 -1 375 -4 200 -4 100 -2 275 -1 150 -100 0 Capital sur emprunt disponible cumulé 8 500 12 000 12 000 13 200 11 825 7 625 3 525 1 250 100 0 0 Frais financiers 0 510 720 720 792 710 458 212 75 3 0
  • 53. 53 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Programme sur la Courrouze (source Google map) Secteur Bois Habité Dominos Nom BH1 BH4 GymnaseBH6 CaseAltéBH3 BH2 BH7 D01-Eolios CAPCourrouzeD02 Hôtelrestaurant bureaux(d03) Restaurant interentreprises etauditorium(d04) Caisserégionaled’Ille- et-Vilaine duCréditAgricoleD05 D07 D10 Commune Renn es Rennes Rennes Renn es Renn es Renn es St Jacques de la Lande St Jacques de la Lande St Jacques de la Lande St Jacques de la Lande St Jacques de la Lande Type de programme Loge ment Logem ent Équipe ments publics Loge ment Loge ment Loge ment Bureaux et Activités Bureaux et Activités Commerces et Services Bureaux et Activités Commerces et Services Commerces et Services Resta urant Bureaux et Activités Equipements publics Bure aux SHON 9680 9717 1132 0 6400 9542 7800 18400 7500 20200 100 00 Nombresdelogements Locatif social 60 64 76 Locatif aidé 59 Locatif libre accession aidée 12 20 accession libre 57 Financement libre 62 79 Prêt locatif social Date de permis de construire déc- 07 déc-07 janv- 08 juil-07 juin-09 juil-09 nov-08 Date de commercialisatio n oct- 08 en cours oct- 08 en cours en cours fin 2009 sans objet
  • 54. 54 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane Date de livraison prévisionnelle 2011 4 trim. 2009 2010 2011 à 2013 2011 2011 Secteur Maisons dans les bois La Pilate Total Nom MDB3 MDB5 LeParcdelaPilateP2 P1 P3 Crèche,école maternelleet élémentaire Commune Rennes Rennes St Jacques de la Lande St Jacques de la Lande St Jacques de la Lande Rennes Type de programme Logements Logements Logements Bureaux et Activités Commerces et Services Logements collectifs (80) et maisons (24) Logement Bureaux et Activités Commerces et Services Services SHON 3594 1788 3010 5442 m² utiles Nombresde logements Locatif social 18 20 238 Locatif aidé 53 30 20 162 Locatif libre 35 35 accession aidée 32 accession libre 66 7 130 Financement libre 141 Prêt locatif social 14 14 Date de permis de construire 06-oct-08 sept-09 06-oct-08 Date de commercialisation 2012 2012 oct-09 2010 2010 sept-15 Date de livraison prévisionnelle 2012 2012 2012 2012
  • 55. 55 / 63 Université de Paris-Est Marne-La-Vallée M. DUPUIS Stéphane DOMINOS MAISONSDESBOIS Pilate BOIS HABITÉ LaCourrouzeetlesprojetsimmobiliers/phasage(sourcesgoogle.maps)