This webinar organized by the ICTD and ATAF explored issues related to property valuation across Africa and offered insights and potential solutions through the presentation of case studies from Freetown, Sierra Leone and Dakar, Senegal

1. International Centre for Tax and Development
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International Centre for Tax and Development
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2. International Centre for Tax and Development
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Programme
 Introductions
 Presentations de Justine et Serigne Mabèye Fall
 Expérimentation d’une méthode d’évaluation foncière semi-automatisée
au Sénégal
 Présentation de Xaver Schenker et Abou Bakarr Kamara
 Property Tax Reform: The Freetown Experience
 Intervention des discutants
 Questions and discussions
 Résumé des principales leçons et Conclusion

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Astrid R.N. Haas
Effective Property Valuation:
Balancing Precision, Equity
and Administration
ICTD Consultant
24 March 2021

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Property valuation
depends on different
decisions…

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…which include defining what constitutes the
“property” to value…
Region
(Total
Countries)
Land Value
Capital
Improved
Value
Land and
Improvements
Improvement
Only
Annual
Rental
Value
Area Flat Rate
Africa (25) 1 8 3 4 7 11 6
Caribbean
(13)
4 4 2 0 8 5 0
Asia (24) 2 6 2 0 11 11 0
Oceania (7) 6 2 0 0 4 0 0
Western
Europe (13) 0 9 0 0 6 0 0
Eastern
Europe (20) 1 6 0 0 0 15 0
Central and
South
America (16)
2 14 1 0 1 0 0
North
America (3) 0 3 0 0 0 0 0
Total (121) 16 52 8 4 37 42 6

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…whether all properties should be treated the
same based on their occupants and use…

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…how to identify these properties…
Source: Bachofer and Murray 2018

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…and then having a system that assigns value
to them…
Capital Value: Market value for property (land + improvements) in an open market
+
• Most accurate assessment of land and property value
• Estimate value of best use
• Can capture increased benefits from public investment
–
• Requires significant data on market transactions
• Vibrant real estate markets where a number of transactions take place
• Up-to-date data on contents and characteristics of plots
• Less Precision
• Lower Equity
• Easier Administration
Area Based: Per unit area of land and/or per unit area of structure
+
• Simple method and easy to implement even in nascent property markets
• Does not require transaction of characteristic data
• Easy to communicate to taxpayers
• New buildings can immediately be assessed on completion
–
• Does not account for increased values outside property growth
• Not necessarily fair overall
• Under performance on economic potential
• More Precision
• Higher Equity
• More Complex Administration
SPECTRUM

9. International Centre for Tax and Development
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…which all affects
precision, equity and
ease of
administration…

10. International Centre for Tax and Development
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…and in turn determines how often
revaluations can be done.
1980 2017

11. International Centre for Tax and Development
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Thank you!
Web: www.ictd.ac | Email: info@ictd.ac | Twitter: @ICTDtax

12. Expérimentation d’une
méthode d’évaluation foncière
semi-automatisée au Sénégal
Justine Knebelmann (École d’Économie de Paris)
Serigne Mabèye Fall (Direction Générale des Impôts
et Domaines du Sénégal)

13. Contexte
• Projet d’Amélioration de la Gestion des Contributions Foncières
(PAGCF) né du partenariat entre EEP et DGID depuis 2017 en vue de
développer un nouvel outil digital qui englobe toutes les étapes de la
chaine fiscale
• Situation initiale: rôle d’imposition incomplet et obsolète.
Rendement de l’impôt faible.
• 15% des propriétés de la région de Dakar sur le rôle
• 9% du potentiel fiscal collecté
• Adressage imprécis
• Logiciel préexistant: peu de mises à jour. Reconductions
automatiques.
• Recensements: fastidieux, sur papier, manuels. Peu efficients.

14. Contexte
• Le nouvel outil digital:
• Permet d’effectuer des recensements à grande échelle de manière
beaucoup plus efficiente afin de véritablement élargir l’assiette
• Recensements dans la région de Dakar entamés avant la crise du
covid-19 et qui vont reprendre au cours de l’année 2021
• Impôts concernés: Contributions Foncières, Taxe d’Enlèvement des
Ordures Ménagères
• L’assiette de l’impôt est la valeur locative annuelle de la propriété

15. Pourquoi tester une nouvelle méthode d’évaluation?
Le Code Général des Impôts prévoit deux méthodes d’évaluation:
• Méthode par Comparaison: Valeurs estimées par les agents d’assiette sur le terrain
• Appréciation subjective
• À la merci des discussions avec les propriétaires
• Les agents d’assiette ne sont pas des experts de valorisation immobilière
• Méthode Cadastrale: Détermination de la valeur cadastrale par expertise
• Le processus est très long et très couteux
• Pas possible de le généraliser à grande échelle
• Incompatible sociologiquement avec le refus des propriétaires de voir leur intimité
brisée
• => Pertinent de tester une nouvelle méthode d’évaluation:
• Qui ne dépende pas des déclarations ni de la subjectivité de l’agent
• Qui repose sur des caractéristiques visibles depuis l’extérieur
• Qui soit semi-automatisée et immédiate
• Qui soit flexible dans le futur

18. Comment tester une nouvelle méthode d’évaluation?
1) Travail avec le Cadastre et la Direction des Services Fiscaux pour identifier les
caractéristiques pertinentes, embarquer la base de données cadastrales.
1) Enquête de grande ampleur pour obtenir un échantillon statistique significatif (2,500
propriétés) avec les valeurs locatives, les caractéristiques, et des photographies
1) Saisie des surfaces bâties à partir d’images satellites haute résolution
1) Calibration de la formule s’appuyant sur un travail statistique
1) Travail avec le développeur informatique pour intégrer la formule dans la nouvelle
application
1) Comparaison expérimentale entre deux types de zones: Méthode par comparaison
standard versus Méthode d’évaluation semi-automatisée

19. Mettre tous les acteurs d’accord
• L’objectif le plus important de la DGID: Élargir l’assiette fiscale (Plan
Yataal).
• Les partenaires de la DGID qui dépendent des recettes locales
recherchent aussi le même objectif: Municipalités, Association des
Maires du Sénégal (Pacasen).
• Au sein de la DGID, Il a été nécessaire de trouver un compromis entre
faisabilité pragmatique et exactitude des évaluations:
• Pour les praticiens sur le terrain: l’objectif est de déterminer rapidement des
valeurs locatives qui soient les plus objectives possibles, et de pouvoir le faire à
grande échelle
• Pour le Cadastre et les acteurs législatifs: nécessité que la méthode soit
conforme aux principes du cadastre et du code général des impôts

20. Ce que l’expérimentation va apporter à la DGID
• Performance et qualité des recensements: Automatisation, gain de temps
et de ressources. Valeurs locatives plus pertinentes, imposition de meilleure
qualité et plus équitable.
• Étude expérimentale: Comparer rigoureusement les résultats obtenus avec
la méthode semi-automatisée versus la méthode par comparaison standard,
sur des milliers de parcelles
• Contexte sanitaire: cette méthode permet de réduire les discussions entre
agents d’assiette et propriétaires/locataires
• Flexibilité: Possibilité d’ajuster la formule dans le futur et pour d’autres zones
géographiques
• Logistique: Elargissement des possibilités de recrutement pour les agents
contractuels ou enquêteurs faisant les recensements
• => Solutions pour véritablement élargir l’assiette des contributions foncières

21. Les défis à relever
• La reprise des recensements dans le contexte sanitaire actuel
• Au sein de la DGID: rappeler auprès des différents départements l’intérêt de
l’approche expérimentale
• Se préparer à d’éventuelles procédures contentieuses par les propriétaires
• Référence légale: Méthode par Comparaison
• Sensibilisation de nouveaux contribuables aux contributions foncières
• Dans le futur: la sensibilisation des propriétaires à la nouvelle méthode
d’évaluation
• Réflexions en cours sur l’amélioration de l’outil pour évaluer tout l’immobilier
de Dakar

22. Merci pour votre attention !
•justine.knebelmann@gmail.com
•semafall1@gmail.com
Projet d’Amélioration de la Gestion des Contributions Foncières
(PAGCF)

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International Centre for Tax and Development www.ictd.ac
Abou Bakarr Kamara
Country Economist, IGC
Xaver Schenker
APTI; Technical Lead, Freetown Reform Program
Property Tax Reform:
The Freetown Experience
March 24, 2021

24. International Centre for Tax and Development www.ictd.ac
Introduction – Why the Reform?
► APTI has sought to draw on research to develop and support models
of property tax reform with a focus on simplicity, fairness and
transparency. Freetown is the most recent example
► Previously largely area-based valuation method
► Few properties (<50%) in tax register and valuation outdated
► Points-based valuation system as the model for the reform

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Elements of the Core Model of the Reform
► Tailored, simple, IT solutions to manage the entire process in
an integrated way, to ensure data sharing and transparency

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Transparently Addressing Existing Inequities

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Outcome of Reform in Freetown
► Successful introduction of fully automated system
► Over 100% (from about 57,000 to over 120,000) increase in FCC
property tax register.
► Five-fold increase in revenue potential, driven by large increases in
assessment for previously undervalued high-value properties
► Significant popular and elite understanding and buy-in – critical to
navigating challenges and resistance

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Challenges
► Coordination and collaboration between Central Government
and FCC
► Inadequate capacity and buy-in from FCC Councillors and
administrative staff
► Impact of political issues exacerbated by Covid-19
► Spread of misinformation

29. International Centre for Tax and Development www.ictd.ac
Navigating the Challenges
► Design of strategy (Transform Freetown): Composition of team – central
government officials, development partners, private sector, CSOs
► Launch of Strategy – HE the President
► Rollout of Reform Strategy:
► Property Tax Reform: design, data collection (pilot & scale-up), assessment,
taxation, payment, sensitization
► Involvement of Administration and Councillors in all activities
► Capacity building and knowledge transfer

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► In 4 weeks over 65% of RDNs distributed and 20% of 2019 total
property tax revenue collected; 5% of expected 2021 total revenue
► Improved coordination between Central Government and FCC
► Administration fairly engaged in taking ownership
► Evaluating interventions to encourage voluntary compliance
Current Status - Where we are?

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Key Lessons Learned
We are still learning as RDNs are being distributed.
However, below are some bullets for consideration
1. Political Commitment, engagement and focussed
leadership
2. Identify and work with a small team of change agents to
initiate the reform
3. Start with a pilot and scale-up thereafter

32. International Centre for Tax and Development www.ictd.ac
Key Lessons Learned
4. Conscious and deliberate effort to bring on board all
stakeholders
5. Embossing property photo and summary of assessment
steps and procedures increases trust and awareness
6. Outsourcing printing, distribution of RDNs and tax
collection: increase efficacy across all areas.
7. Support from development partners

33. International Centre for Tax and Development www.ictd.ac
Thank you

34. International Centre for Tax and Development www.ictd.ac
ANNEX