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ACHETER
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Pourquoi devenir propriétaire de votre logement ? ................................................. 4
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Acheter ou louer ? C’est une question que se posent régulièrement de nombreux foyers français
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Un primo-accédant peut compter sur
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Un achat dans l’immobilier neuf présente de nombreux avantages par rapport à l’ancien. Meilleure
qualité du logement et ...
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vitrage, qui limitent les pertes d’énergie et les transferts de chaleur en été comme en hiver. La qualité
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VEFA : tout savoir sur la Vente
en l’Etat Futur d’Achèvement
La VEFA (ou Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) permet d’ac...
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Le contrat de vente définitif d’un achat en VEFA
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L’achat sur plan, un dispositif de financement
L’achat sur plan est un mécanisme qui permet au promoteur immobilier de ...
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Acheter un bien immobilier est un projet important dans la vie d’un couple. Avant de se lancer
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Si le prix au mètre carré dans le neuf est environ 30 % plus élevé que celui de l’ancien, l’achat
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Pour bénéficier du label RT 2012, une réside...
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Dois-je obligatoirement disposer d’un apport personnel pour acheter dans le neuf ?
Disposer d’un apport personnel n’est...
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L’achat immobilier décrypté par un promoteur. Marc Gilli, Directeur général adjoint Habitat de
Marignan Immobilier, liv...
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Le fossé se creuse entre l’ancien et le neuf en termes de consommation énergétique. Acheter dans
l’immobilier neuf, c’e...
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Chez Marignan Immobilier, nous réalisons des enquêtes de satisfaction deux fois par an et les clients
sont majoritairem...
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Guide sur l'achat logement neuf

  1. 1. 1 ACHETER DANS LE NEUF !
  2. 2. 2 L’achat immobilier est une étape cruciale dans une vie, d’autant plus lorsqu’il s’agit d’une première acquisition. Devenir propriétaire de son logement est le rêve de nombreux Français, mais cet investissement peut également être an- xiogène, en raison de l’engagement qu’il représente. Acheter un appartement ou une maison signifie en effet souscrire un crédit immobilier de plusieurs an- nées. En contrepartie, acheter son logement offre de multiples avantages, aussi bien sur le plan du confort de vie (être chez soi, disposer de son logement à sa convenance) qu’au niveau financier. C’est d’autant plus vrai lorsqu’on achète dans le neuf : le logement bénéficie de tous les avantages d’une construction récente, au premier rang desquels les performances énergétiques. Acheter dans le neuf est facilité par de nombreux dispositifs d’aides (PTZ+, TVA réduite, aides locales). C’est le meilleur moyen de concilier présent et futur, en profitant d’un logement fonctionnel et confortable tout en valorisant son pa- trimoine. Acheter dans le neuf, c’est le choix le plus judicieux au moment de devenir propriétaire de son logement.
  3. 3. 3 Sommaire Pourquoi devenir propriétaire de votre logement ? ................................................. 4 Pourquoi acheter dans le neuf ?.............................................................................. 6 VEFA : tout savoir sur la Vente en l’Etat de Futur Achèvement ............................... 8 À chaque foyer son type de logement ................................................................... 11 Acheter dans le neuf en couple : les différents modes d’acquisition ...................... 13 Les économies générées par l’immobilier neuf ....................................................... 15 Les étapes d’un achat dans le neuf ........................................................................ 17 Les aides pour financer son achat dans le neuf ...................................................... 19 Patrimoine immobilier : un placement judicieux ..................................................... 21 7 questions-réponses autour de l’achat dans le neuf ............................................. 22 Interview d’un expert de Marignan Immobilier ........................................................ 25
  4. 4. 4 Acheter ou louer ? C’est une question que se posent régulièrement de nombreux foyers français à l’heure d’envisager un premier achat immobilier. Bien que les deux statuts de locataire et de propriétaire présentent chacun des avantages et des inconvénients, acheter son propre logement reste un choix plus que pertinent ! Etre locataire : liberté... et précarité Le statut de locataire offre de nombreuses libertés, au premier rang desquelles la possibilité de déménager facilement. En effet, sans contrainte hormis le respect de sa période de préavis, un locataire pourra plus facilement quitter son logement si sa situation professionnelle ou familiale venait à changer. En outre, faire le choix de la location est souvent synonyme de tranquillité financière, puisque c’est le propriétaire qui prend en charge le coût des éventuels travaux de remise aux normes du logement, l’entretien de certains équipements et certaines charges de copropriété. Sans compter qu’un locataire n’est pas tenu de payer la taxe foncière. Cette situation n’en reste pas moins précaire : un locataire ne vit pas chez lui et son propriétaire peut mettre fin à son contrat de location s’il décide d’occuper lui-même son bien ou de le revendre. Enfin, si un locataire prend peu de risques financiers, il ne capitalise pas non plus pour son avenir. Un loyer représentera pour lui une charge encore plus lourde lorsque son pouvoir d’achat diminuera à l’âge de la retraite. Être propriétaire : patrimoine et personnalisation De nombreux locataires sont devenus propriétaires pour en finir avec la précarité de la location et les déménagements à répétition. Toutefois, posséder son propre logement présente bien d’autres avantages. Acheter son logement permet de se constituer un patrimoine immobilier : les sommes investies dans son acquisition – le coût du prêt immobilier notamment – seront amorties à la revente. L’immobilier est en effet le placement financier le plus judicieux compte tenu de la progression rapide et constante de la valeur de la pierre, plus importante que celle des salaires. Au même titre qu’un locataire, un propriétaire peut également être éligible à l’Aide personnalisée au logement (APL) s’il se situe sous un plafond de ressources. Un propriétaire peut se permettre de personnaliser à l’envi son logement, même durant la construction d’une résidence neuve grâce aux Travaux modificatifs acquéreurs (TMA). Une fois le crédit immobilier remboursé, le propriétaire d’un logement peut envisager sereinement sa retraite, et léguer son bien à ses descendants. Le statut de propriétaire limite néanmoins la mobilité géographique et s’accompagne de charges nouvelles (taxe foncière, charges de copropriété, etc.) : un coût minime au regard des avantages de posséder sa résidence principale. Le chiffre : 50 % C’est la part des jeunes de moins de 30 ans qui rêvent de devenir propriétaire de leur logement, selon un sondage réalisé par l’institut CSA en mars 2014. Il s’agit de l’objectif prioritaire d’un jeune sur quatre, devant fonder une famille, voyager ou créer sa société. Ils sont deux sur trois à souhaiter devenir propriétaire entre 26 et 30 ans, et neuf sur dix à envisager de réaliser leur projet d’achat immobilier dans un avenir proche. Pourquoi devenir propriétaire ?
  5. 5. 5 L’accession à la propriété aidée Un primo-accédant peut compter sur plusieurs dispositifs d’aides à l’accession, comme le PTZ+ ou la TVA réduite dans certaines zones géographiques, notamment s’il achète dans l’immobilier neuf. Lorsque le promoteur immobilier est associé aux collectivités pour une opération en zone ANRU ou en ZAC, l’acquéreur peut bénéficier d’un dispositif d’accession à la propriété à prix social ou à prix maîtrisé, grâce à un prix de vente en dessous du marché. Il existe par ailleurs des prêts immobiliers à conditions avantageuses pour soutenir les foyers aux revenus modestes ou moyens (PSLA, PAS). Investir à crédit Dans l’immobilier, il est possible d’investir à crédit. Le crédit immobilier permet en effet d’acquérir un logement sans disposer de la somme, en contractant un prêt. Dans le cas d’un achat immobilier réalisé pour occuper le logement en résidence principale, le remboursement des mensualités du crédit immobilier correspond aux loyers qu’un locataire verserait au propriétaire. A la différence notable que ces sommes alimentent son patrimoine, et que l’immobilier neuf offre de belles perspectives de plus-value à la revente. À quel moment devenir propriétaire ? Pour bénéficier au mieux des avantages offerts par le statut de propriétaire, il faut savoir acheter au bon moment. De manière générale, une situation familiale et professionnelle stable est préférable pour acquérir son propre toit. Cela vous évitera d’avoir à revendre votre bien immobilier pour déménager en cas de changement de lieu de travail, ou encore de trouver une surface plus grande pour fonder une famille. Malgré tout, autant franchir le pas le plus tôt possible : si les banques accordent encore des prêts immobiliers aux actifs proches de la retraite, ces derniers sont plus difficiles à obtenir et leur période de remboursement est souvent plus courte que pour un jeune fraîchement arrivé sur le marché du travail.
  6. 6. 6 Un achat dans l’immobilier neuf présente de nombreux avantages par rapport à l’ancien. Meilleure qualité du logement et de la résidence, économies d’énergie, garanties, avantages fiscaux... Autant de données à prendre en compte pour son projet immobilier. Pour profiter de prestations de qualité Acheter un appartement neuf est une solution clé en main : vous pouvez immédiatement investir votre nouvelle habitation, alors que l’ancien nécessite généralement des travaux avant d’y poser ses valises. Un logement neuf bénéficie par ailleurs d’une conception harmonieuse, avec un agencement optimisé des volumes pour profiter de chaque espace. La surface habitable est ainsi réellement exploitée, au contraire de logements anciensquibiensouventsouffrentd’espacesperdus comme des couloirs disproportionnés. Il est même possible de personnaliser son logement durant la construction grâce aux travaux modificatifs acquéreurs (TMA) ! Un appartement neuf assure un confort durable grâce à des matériaux de qualité (menuiseries en PVC, parquet en chêne massif, grès émaillé, faïence), une isolation phonique renforcée et la présence fréquente d’une terrasse, d’un balcon ou d’un jardin. Le plus souvent, acheter dans une résidence neuve apporte également son lot de prestations comme un accès sécurisé par digicode, des extérieurs verdoyants ou encore des caves et des locaux à vélos. Pour préserver l’environnement et réaliser des économies d’énergie Grâce à des normes de construction exigeantes et vertueuses (NF Logement démarche Haute Qualité Environnementale), un programme immobilier neuf respecte l’environnement en assurant des économies d’énergie par rapport à l’ancien. Un appartement neuf bénéficie notamment d’une isolation renforcée aussi bien thermique que phonique, via une chape fluide et un double Pourquoi acheter dans le neuf ? Un stationnement inclus à proximité immédiate Dans la grande majorité des programmes immobiliers, une résidence neuve prévoit une solution de stationnement pour les résidents. Qu’il s’agisse de garages individuels, de parkings souterrains ou d’emplacements en surface, ces stationnements s’avèrent aussi indispensables que pratiques. Un net avantage sur l’immobilier ancien, qui n’intègre généralement pas cette problématique. Il peut nécessiter une location ou un achat supplémentaire. l’acquéreur peut bénéficier d’un dispositif d’accession à la propriété à prix social ou à prix maîtrisé, grâce à un prix de vente en dessous du marché. Il existe par ailleurs des prêts immobiliers à conditions avantageuses pour soutenir les foyers aux revenus modestes ou moyens (PSLA, PAS). Des expositions optimisées La Règlementation Thermique 2012 (RT 2012) impose notamment à un programme immobilier neuf d’être majoritairement exposé plein sud, afin de bénéficier d’un maximum d’ensoleillement. Cette disposition, conjuguée à de larges surfaces vitrées, permet d’optimiser la luminosité et de contribuer à réduire la facture énergétique.
  7. 7. 7 vitrage, qui limitent les pertes d’énergie et les transferts de chaleur en été comme en hiver. La qualité des matériaux et des installations (radiateurs basse température, panneaux solaires en toiture, thermostats d’ambiance) contribue également à une meilleure isolation et une meilleure gestion de l’énergie, ce qui limite drastiquement les besoins en chauffage du logement. Les consommations d’énergie réduites qui en découlent ont un impact positif pour l’environnement en préservant les ressources naturelles... et un effet appréciable sur les factures d’énergie pour votre portefeuille. Pour disposer de garanties jusqu’à dix ans après la construction Une construction neuve s’accompagne de plusieurs garanties qui constituent une véritable sécurité pour un achat dans l’immobilier neuf. La garantie de parfait achèvement couvre les dommages pouvant apparaître durant la première année après la livraison du bien immobilier. La garantie décennale prolonge la couverture des dommages mettant en péril la structure du bâtiment sur une durée de dix ans. Quant à la garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement), elle s’applique aux équipements démontables (radiateurs, portes, etc.) durant les deux premières années. Pour bénéficier de frais réduits L’écart de prix au mètre carré entre le neuf et l’ancien est à relativiser lorsque l’on connait les avantages financiers qu’offre l’achat d’un appartement neuf. Lors de la transaction en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), les frais de notaire sont réduits et se limitent à la taxe de publicité foncière et aux émoluments du notaire. Ils ne représentent ainsi que 2 à 3 % du prix de vente, alors que cette part est de 6 à 7 % dans l’ancien. Autre avantage financier non négligeable, l’exonération de taxe foncière dont bénéficie le propriétaire d’un logement neuf durant les deux premières années. C’est beau, c’est neuf Une résidence neuve se distingue par son architecture soignée, réalisée par des cabinets d’architecte sélectionnés. Un programme immobilier s’inscrit dans l’identité d’un quartier tout en déployant un design aux accents contemporains. L’architecture d’une résidence neuve est un atout non négligeable pour apprécier son cadre de vie.
  8. 8. 8 VEFA : tout savoir sur la Vente en l’Etat Futur d’Achèvement La VEFA (ou Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) permet d’acheter un appartement neuf ou une maison individuelle avant même le début des travaux. Egalement appelée « achat sur plan », la VEFA répond à des règles spécifiques bien différentes de celles d’une vente immobilière classique. Le contrat de réservation d’un achat immobilier sur plan La signature d’un contrat de réservation est la première grande étape d’une opération de VEFA. Par cet acte, l’acheteur fait part au promoteur immobilier de sa volonté d’acquérir un logement, lorsque le projet de construction dans lequel il s’inscrit arrivera à son terme. Le contrat de réservation précise notamment : ■■ le coût prévisionnel du bien (et éventuellement les conditions de révision) ■■ la situation du logement dans le bâtiment ■■ la surface, le nombre de pièces ainsi que les équipements du logement ■■ la qualité de la construction (note technique en annexe) ■■ une date limite à laquelle la vente doit être conclue ou à laquelle le promoteur peut abandon- ner le projet ■■ les conditions liées au dépôt de garantie (voir encadré) ■■ les prêts que le vendeur s’engage à obtenir pour l’acquéreur (le cas échéant) Les conditions de rétractation Un acquéreur a jusqu’à 7 jours après la réception du contrat de réservation envoyé par le promoteur immobilier en recommandé, pour se rétracter sans se justifier. Au-delà, il perdra le montant versé pour le dépôt de garantie s’il se rétracte sans motif. Pour récupérer cette somme, il devra avancer un motif reconnu par la loi : ■■ date du contrat de vente définitif non respectée ■■ projet abandonné par le promoteur ■■ prix de vente révisé de plus de 5 % à la hausse ■■ logement non conforme au contrat de réservation (valeur du logement dépréciée de plus de 10 %) ■■ absence d’un équipement prévu dans le contrat de réservation ■■ un prêt apporté par le vendeur est inférieur de plus de 10 % au montant initialement prévu Dans tous les cas, l’acquéreur doit procéder par un courrier recommandé avec accusé de réception.
  9. 9. 9 Le contrat de vente définitif d’un achat en VEFA Une fois le projet confirmé, les deux parties s’engagent dans un contrat de vente définitif, obligatoirement conclu par acte notarié. Il comprend les éléments suivants : ■■ le descriptif du logement neuf ■■ le délai de livraison (et les éventuelles pénalités de retard) ■■ le prix total du bien ■■ les modalités de paiement (conditions d’échelon- nement du montant des travaux) Le règlement de copropriété, l’attestation d’assurance dommages-ouvrage du promoteur immobilier et le plan côté du logement doivent apparaître en annexe du contrat de vente définitif. A l’issue des travaux intervient la livraison de la résidence et la remise des clés du logement. Elle est précédée d’une visite à laquelle l’acquéreur est convoqué par une lettre recommandée. Au cours de cette dernière, les éventuels vices apparents sont constatés par le nouveau propriétaire et le promoteur et consignés dans un procès-verbal de livraison. L’acheteur a toutefois un délai d’un mois après la livraison pour signaler des vices apparents qui n’auraient pas été indiqués lors de cette visite. La garantie de parfait achèvement prévoit un délai d’un an pour le constructeur afin qu’il réalise les travaux en conséquence. Le financement d’un logement en VEFA Lors de l’achat d’un logement neuf en VEFA, le paiement du bien par le futur propriétaire est réalisé au fur et à mesure de l’avancée des travaux selon un calendrier bien précis. Concrètement, pour un appartement, l’échelonnement est prévu comme suit : ■■ 35 % du prix après l’achèvement des fondations de la construction ■■ 70 % du prix à la mise hors d’eau de la construction, à savoir la pose de la toiture et la réali- sation de l’étanchéité des terrasses ■■ 95 % après l’achèvement des travaux ■■ 5 % à la livraison du logement Prêt immobilier et achat en VEFA Si l’achat d’un logement en VEFA est financé à crédit par un prêt immobilier, une clause suspensive dans le contrat de réservation permet à l’acquéreur de se retirer de la transaction immobilière et de récupérer les éventuelles sommes déjà versées (le dépôt de garantie), dans le cas où aucun établissement de crédit ne lui accorde de prêt immobilier. Le dépôt de garantie Au moment de la signature du contrat de réservation, un dépôt de garantie peut-être demandé par le vendeur. Cette somme est bloquée sur un compte bancaire ouvert au nom de l’acheteur. Le montant du dépôt de garantie est plafonné à 5 % du prix du logement si le contrat de vente définitif est signé dans un délai d’un an (2 % pour un délai compris entre un et deux ans).
  10. 10. 10 L’achat sur plan, un dispositif de financement L’achat sur plan est un mécanisme qui permet au promoteur immobilier de financer la construction d’une résidence neuve. Les travaux débutent lorsque 30 à 50 % des logements du programme immobilier neuf ont été commercialisés, ce qui fournit au promoteur les garanties financières suffisantes.si le contrat de vente définitif est signé dans un délai d’un an (2 % pour un délai compris entre un et deux ans). Le paiement d’une maison achetée en VEFA répond à un échelonnement légèrement différent. Dans les deux cas, la fraction du prix exigible le jour de la signature du contrat de vente chez le notaire dépendra donc de l’avancement des travaux. Les garanties offertes par la VEFA Il existe des cas d’abandon de chantier par des promoteurs immobiliers douteux, avec à la clé des acheteurs devenus victimes et engagés dans de longues procédures judiciaires pour obtenir réparation. Pour vous prémunir contre ce genre de risque, sachez que la VEFA vous offre plusieurs garanties. Outre la garantie décennale et la garantie de parfait achèvement, qui couvrent les acquéreurs en cas de malfaçons ou des défauts de construction, sachez que la garantie d’achèvement intrinsèque ou extrinsèque vous assurera de l’aboutissement des travaux. En effet, si la situation financière du promoteur immobilier venait à se dégrader, ses cautions prendraient alors le relais financièrement pour mener la construction à son terme et vous permettre de profiter de votre logement neuf.
  11. 11. 11 À chaque foyer son type de logement Le choix d’un type de logement neuf dépend en premier lieu du nombre de personnes qui composent le foyer. Un couple avec plusieurs enfants ne peut se loger dans un studio, qui correspond davantage à une personne vivant seule comme un étudiant ou un jeune actif. Voici quelques repères pour trouver le type de logement le plus adapté à sa situation, pour profiter d’un espace de vie en cohérence avec ses besoins. Studio ou deux pièces pour les primo-accédants Les petites surfaces, du studio au deux pièces, conviennent aux personnes seules ou aux couples avec un enfant, pour un premier achat dans l’immobilier neuf. Avec une pièce de vie, une kitchenette et une salle de bains, le studio répond parfaitement aux besoins d’un jeune actif ou d’un étudiant. Les volumes sont disposés de manière à profiter au maximum de l’espace dans la pièce principale, qui fait office de chambre, de bureau et de salon selon l’aménagement que souhaite son propriétaire. Une baie vitrée associée à une bonne exposition offre à un studio une luminosité optimale pour faire de sa grande pièce un lieu de vie agréable. Une personne seule peut aussi souhaiter séparer espace jour et espace nuit : elle optera alors pour un deux pièces. Un salon pour recevoir ses invités et profiter de la lumière naturelle, une chambre pour préserver son intimité. Cette configuration convient également aux couples sans enfant : un deux pièces permet de concilier intimité et nid douillet. Chacun sa pièce lorsque l’un souhaite se détendre pendant que l’autre s’adonne à ses activités, et deux espaces bien distincts pour se retrouver et partager des instants privilégiés à chaque moment de la journée. Il est également possible de vivre à trois à l’arrivée d’un premier enfant dans un deux pièces, mais le besoin se fera rapidement sentir de trouver un appartement neuf avec une troisième pièce pour reconfigurer son confort. Du célibat à la vie de couple et de la vie à deux à l’arrivée d’un enfant, chaque changement de situation nécessite donc la revente de son appartement pour trouver un logement plus grand. Compte tenu des performances énergétiques et du confort d’un appartement neuf, la revente n’est pas un problème et peut constituer un apport non négligeable pour surclasser son habitat. Plus grand est le foyer, plus grand sera votre appartement Une famille qui s’agrandit, ce sont de nouveaux besoins en termes d’espace, notamment des chambres. Pour que chacun bénéficie d’un espace exclusif et dédié, il convient d’offrir à chaque enfant sa chambre. Bien qu’il soit possible d’en partager certaines durant les premières années. Un Studio et deux pièces stars de location et de la revente Un logement de une à deux pièces se loue et se revend plus facilement. Un studio répond à une demande de logement étudiant en location notamment, tandis qu’un deux pièces est recherché par les couples primo-accédants, pour accueillir leur premier enfant par exemple. Acheter un appartement neuf d’une à deux pièces offre donc des perspectives à long terme pour rentabiliser son investissement.
  12. 12. 12 appartement ou une maison de trois pièces offre ainsi un confort optimal pour un couple avec un ou deux enfants, grâce à sa chambre supplémentaire qui préserve l’intimité des parents. Un quatre pièces sera la configuration optimale pour un couple avec deux enfants, mais pourra également satisfaire un couple avec un enfant souhaitant utiliser la pièce de plus à des fins professionnelles : elle fera alors office de bureau pour un travailleur indépendant ou un salarié en télétravail. Dans le cadre de l’achat d’un appartement neuf en VEFA, il est possible de personnaliser la configuration de son bien immobilier selon ses envies et ses besoins grâce aux Travaux modificatifs acquéreurs (TMA). Un grand appartement de cinq pièces conviendra à une famille nombreuse (trois enfants ou plus) et permettra à chacun de personnaliser son propre espace de vie. Parmi les avantages du neuf, l’isolation phonique performante garantit une grande intimité entre chaque pièce, ce qui contribue grandement au confort au sein d’une grande famille ! Maison ou appartement : vous avez le choix ! Marignan Immobilier met tout en œuvre pour le confort des appartements neufs de ses résidences. Le bon agencement des pièces et la bonne disposition des volumes contribuent à ce bien-être. Quant aux expositions optimisées, elles permettent de profiter de la lumière naturelle. Il n’est pas rare que des balcons, terrasses et loggias prolongent ces logements pour profiter de l’extérieur et créent une nouvelle pièce de vie, que l’on apprécie particulièrement au printemps et en été. Les maisons de ville ajoutent au confort une intimité privilégiée, avec des biens de plain-pied donnant accès à un jardin privatif. Les TMA pour personnaliser son logement Il est possible de modifier le plan de son futur logement afin de l’adapter à ses besoins, grâce aux Travaux modificatifs acquéreurs (TMA). Cette démarche est soumise à acceptation du promoteur immobilier. Elle doit en effet respecter le cahier des charges technique et règlementaire de la construction, et ne pas retarder son délai de livraison. Il est ainsi possible de déplacer une cloison par exemple, pour agrandir la surface d’une pièce. Le coût des TMA s’ajoute au prix du logement neuf. La tendance des penthouses Dans un programme immobilier neuf, les maisons sur le toit retiennent l’attention avec leur terrasse en attique et leur vue panoramique. Ces biens d’exception offrent le meilleur panorama, ainsi qu’une surface plus importante. Aussi appelées penthouses, les maisons sur le toit sont le parfait compromis entre appartement et maison en milieu urbain.
  13. 13. 13 Acheter un bien immobilier est un projet important dans la vie d’un couple. Avant de se lancer dans l’aventure, il est primordial de prendre un minimum de précautions : bien connaître les différents régimes existants et les conséquences éventuelles en cas de séparation ou de décès. Les futurs acquéreurs pourront ainsi choisir le mode d’acquisition le plus adapté à leur situation. Pour un couple marié Il existe deux principaux régimes matrimoniaux : ■■ le régime de la communauté légale réduite aux acquêts ■■ le régime de la séparation des biens L’achat d’un bien en commun sera enregistré selon le contrat de mariage choisi. Sous un régime communautaire, le couple achète le bien en commun. En cas de divorce, l’intégralité du patrimoine acquis est divisée en deux parts égales (sauf s’ils n’achètent pas à parts égales, auquel cas la répartition doit figurer dans l’acte de vente). Sous un régime séparatiste, chaque époux possède et gère ses biens personnels. L’achat immobilier en commun peut se réaliser en indivision. La répartition financière (50%-50%, 40%- 60%, etc.) est indiquée dans l’acte d’achat. En cas de séparation, chacun récupère la part investie. Pour un couple pacsé Le Pacte civil de solidité (PACS) est un statut intermédiaire entre le mariage et le concubinage. Le couple peut opter pour le régime de la séparation de patrimoine ou pour le régime de l’indivision. Lors d’une acquisition commune, le bien est réputé indivis par moitié. Une quote-part de propriété peut être indiquée sur l’acte de vente, tout comme peut être spécifiée la protection du conjoint survivant en cas de décès. Le mieux est de décrire au plus près la situation financière du couple, en notant les apports Acheter dans le neuf en couple : Les différents modes d’acquisition Avantages et inconvénients d’une SCI Créer une SCI permet de protéger le conjoint en cas de décès. Les statuts peuvent le désigner comme unique usufruitier. La transmission des biens immobiliers est aussi plus facile et intéressante via une SCI. Un parent peut transmettre gratuitement jusqu’à 50 000 € par enfant tous les 6 ans. La création d’une SCI a un coût, estimé entre 1 000 et 3 000 €. A cela s’ajoutent des obligations juridiques, comptables et fiscales, comme pour toute entreprise, qui entraînent des frais annuels. La tontine, une solution intéressante pour les couples mariés et pacsés La clause de tontine permet d’acheter un bien en commun et de protéger le conjoint survivant en cas de décès. Elle figure sur l’acte d’acquisition. Elle indique qu’après le décès d’un concubin, le concubin survivant devient le seul et unique propriétaire du bien. Cette méthode reste assez peu utilisée par les concubins, en raison des droits de succession de 60 % restant à régler (sauf si la valeur du bien est inférieure à 76 000 €). Le mécanisme est par contre intéressant pour les couples mariés et pacsés. Ils sont exonérés de tous droits de succession depuis 2008.
  14. 14. 14 personnels de chacun et les remboursements des prêts, pour qu’aucun des deux conjoints ne soit lésé en cas de séparation. Pour un couple en concubinage C’est le régime de l’indivision qui prévaut comme pour le couple en concubinage, pacsé ou non. Chaque concubin possède une partie du bien (quote-part) en proportion de son apport financier, en général la moitié. En cas de séparation, chacun peut demander à récupérer sa quote-part. Si la vente du bien n’est pas envisageable d’un commun accord à l’amiable, une autorisation du juge sera exigée. Autre solution pour les concubins désireux d’acheter un bien en commun : la création d’une SCI (Société Civile Immobilière). En tant qu’associés, les concubins détiennent des parts dans la société à la hauteur de leur apport. Cela permet d’éviter la vente du bien en cas de séparation (la SCI restant propriétaire du bien). La constitution et la gestion d’une SCI engendrent cependant des coûts importants à intégrer dans le projet. Cela reste toutefois une solution avantageuse pour les couples propriétaires d’un patrimoine immobilier conséquent. L’achat immobilier en quelques chiffres ■■ Acheter un bien immobilier est l’acte le plus engageant pour 36 % des Français, avant la signature d’un CDI (35 %) et le mariage ou le PACS (29 %) ; ■■ 61 % des Français sont propriétaires ; ■■ 69 % des propriétaires ont acheté un bien immobilier en couple. *Données issues d’une enquête IFOP, commandée par Vousfinancer.com et le SNPI (Syndicat National des Professionnels de l’Immobilier).
  15. 15. 15 Si le prix au mètre carré dans le neuf est environ 30 % plus élevé que celui de l’ancien, l’achat d’un bien immobilier neuf permet de réaliser des économies grâce à des dispositifs avantageux et des normes de construction vertueuses. Acheter dans l’immobilier neuf plutôt que dans l’ancien n’est donc pas un luxe inaccessible ! Les avantages de l’immobilier neuf s’avèrent même payants sur la durée… Acheter un logement neuf, c’est bénéficier de frais de notaires moins élevés En comparaison avec l’immobilier ancien, un achat dans l’immobilier neuf peut permettre de diviser les frais de notaire par deux. Cette différence est due aux droits de mutation, bien plus élevés dans l’immobilier ancien. Pour un appartement neuf, les droits de mutation ne comprennent que la publicité foncière. Dans l’ancien, il faut ajouter notamment la taxe communale et le droit départemental d’enregistrement, qui font grimper la note. Résultat : les frais de notaires représentent 2 à 3 % du montant d’un logement neuf, contre environ 6 % dans l’ancien. Les logements neufs sont exonérés de taxe foncière Les logements neufs bénéficient d’une exonération temporaire de taxe foncière sur une durée de deux ans, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Pour bénéficier de l’exonération de la taxe foncière, qui court dès l’année suivant la fin des travaux de la résidence ou du logement neuf, il faut effectuer une déclaration auprès du service des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l’achèvement. Les biens immobiliers affichant de hautes performances énergétiques (label BBC) peuvent prétendre à une exonération de la taxe foncière d’une durée de cinq années supplémentaires, pour atteindre une durée totale de sept ans. Un logement neuf pour éviter les travaux Cela peut paraître une évidence, mais il est bon de le rappeler : en optant pour l’achat d’un logement neuf, vous emménagez dans la maison ou l’appartement que vous aviez imaginé. Les économies générées par l’immobilier neuf Les frais de notaires dans le neuf Les frais de notaires ne comprennent pas que la rémunération du notaire, mais plusieurs taxes et frais. Voici leur composition pour un achat sur plan : ■■ taxe de publicité foncière : 0,715 % sur le prix du logement hors taxes ; ■■ rémunération du notaire : 0,825 % du prix TTC du logement + 411,25 € (+ 20 % du montant au titre de la TVA) ; ■■ émoluments de formalités et frais divers : environ 1000 € ; ■■ contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du montant du bien. Impôts locaux, ISF : la fiscalité du logement Comme tout occupant d’un logement, le propriétaire d’un appartement neuf doit s’acquitter chaque année – en plus de la taxe foncière – d’une taxe d’habitation, dont le montant varie selon les communes. Dans certaines villes, les impôts locaux sont complétés par une taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Par ailleurs, la valeur du bien immobilier est prise en compte dans l’estimation du patrimoine du propriétaire. Si celui-ci dépasse 800 000 €, il devra s’acquitter de l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune).
  16. 16. 16 Aucun frais supplémentaire, aucun tracas dû au suivi des travaux. Vous n’avez plus qu’à installer vos meubles ! Un logement neuf éco-performant pour des consommations d’énergie réduites L’achat d’un logement BBC permet de gagner en confort de vie tout en réalisant des économies de chauffage ou d’éclairage. Comment ? Grâce à une isolation renforcée à une exposition favorisant les apports en luminosité. Un bon moyen de concilier écologie et économie ! Par rapport à l’ancien, un appartement situé dans une résidence bénéficiant du label BBC permet de diviser sa facture énergétique par deux. Une économie permanente et un véritable argument à la revente du logement, dans un contexte de hausse constante des prix de l’énergie La RT 2012 La Réglementation Thermique 2012 (RT 2012) s’impose à toutes les constructions neuves depuis le 1er janvier 2013. Elle fixe trois objectifs de résultats : ■■ optimiser l’efficacité énergétique du bâti, pour limiter le besoin en énergie des logements, grâce à une conception bien pensée ; ■■ limiter la consommation énergétique des logements, grâce à des équipements performants; ■■ favoriser le confort thermique en été, en limitant le besoin de recourir à la climatisation.
  17. 17. 17 Un achat immobilier dans le neuf se prépare en amont pour cibler le logement souhaité à l’emplacement recherché et au budget fixé. Viennent ensuite l’engagement contractuel et la recherche de financement, avant la signature définitive et l’attente de la livraison de la résidence neuve. Calculer sa capacité d’acquisition Un projet d’achat immobilier est conditionné en grande partie à un budget. C’est en effet ce dernier qui détermine le type de bien accessible en fonction du prix au mètre carré du secteur géographique. Le budget permet de définir les critères de la recherche, que ce soit en termes d’emplacement, de surface ou de prestations. Il doit prendre en compte le coût TTC du bien immobilier, mais aussi celui du crédit immobilier, des frais de notaire et des travaux éventuels, dans le cas d’un achat dans l’ancien. Pour un achat dans le neuf, la capacité d’acquisition doit prendre en compte les aides auxquelles l’acheteur est éligible (PTZ +, aides locales, etc.), ainsi que la minoration des frais de notaire. L’absence de travaux pour un logement neuf permet de concentrer davantage le budget sur le coût TTC du bien. Du calcul de la capacité d’acquisition dépend donc le budget pour l’achat d’un appartement ou d’une maison. Outre l’apport personnel, elle se compose principalement de la capacité de remboursement de l’acheteur, le montant qu’il peut emprunter en souscrivant un prêt immobilier. La règle veut que le montant maximum des mensualités corresponde au tiers des revenus de l’acheteur. Le montant total du prêt immobilier est également fonction de la durée de remboursement. Plus la durée est courte, plus la somme est restreinte, mais plus le taux d’intérêt est bas, ce qui diminue d’autant le coût du crédit immobilier. Rechercher un programme immobilier neuf L’emplacement est le premier critère de choix dans l’achat d’un logement. Centre-ville ou périphérie, quartier résidentiel ou campagne : l’emplacement dépend d’un choix de vie, d’une appétence pour un cadre de vie calme ou dynamique, isolé ou au cœur des activités. Les résidences neuves se construisent dans des zones sélectionnées avec soin, proches des centres-villes et à proximité des commodités (commerces, services, écoles) pour limiter les déplacements au quotidien. C’est souvent le trajet domicile-travail qui dicte le choix de l’emplacement. L’accessibilité est donc un Les étapes d’un achat dans le neuf L’apport personnel Se présenter avec un apport personnel représentant 10 à 30 % du montant du bien immobilier est très apprécié par les établissements prêteurs. Cela peut se traduire par des conditions de prêt immobilier plus avantageuses. Cette somme, issue de l’épargne personnelle (PEL par exemple), rassure la banque sur la bonne gestion de ses ressources. Le contrat de réservation et le contrat de vente définitif Comme dans l’ancien, l’achat d’un appartement neuf nécessite la signature de deux documents officiels : un pour réserver le logement, l’autre pour conclure la transaction. Le contrat de réservation comporte toutes les informations relatives au logement à construire, jusqu’à son prix prévisionnel. Après l’obtention du financement, il est temps de signer le contrat de vente définitif, qui précise quant à lui la date de livraison du bien. Si l’acheteur renonce entre ces deux étapes pour une raison non motivée, il peut y laisser son dépôt de garantie versé lors de la réservation du logement (jusqu’à 5 % du prix prévisionnel).
  18. 18. 18 point crucial, et les programmes immobiliers neufs permettent généralement d’accéder rapidement aux transports en commun ou aux voies de communication. Les familles apprécient quant à elle la présence d’espaces verts à deux pas du lieu de vie. Concernant le logement, la surface est prépondérante, tout comme le nombre de chambres qui doit s’adapter à la composition du foyer. L’immobilier neuf veille à optimiser l’espace pour exploiter chaque mètre carré utilement. Les performances énergétiques du logement sont un critère de plus en plus important, en raison de la hausse du coût de l’énergie. Un domaine où l’immobilier neuf tire son épingle du jeu, grâce une conception respectueuse des normes les plus exigeantes (RT 2012). Enfin, la présence d’un accès sécurisé, d’un parking en sous-sol, d’un ascenseur ou encore d’une terrasse ou d’un balcon sont des éléments qui contribuent au confort de vie au quotidien. Financer son achat immobilier La majorité des projets immobiliers se financent à crédit, en totalité ou en partie selon la présence d’un apport personnel ou d’aides. A ce titre, l’immobilier neuf donne droit à plusieurs dispositifs favorisant les primo-accédants sous condition de ressources : PTZ+ (prêt à taux zéro), TVA réduite à 5,5 %, subventions des collectivités locales, etc. Ces aides peuvent diminuer la somme à emprunter, mais le recours à un prêt immobilier demeure incontournable. Pour obtenir des offres de différents établissements bancaires (recommandé pour faire jouer la concurrence), le candidat à l’accession doit être muni du contrat de réservation et fournir un ensemble de documents renseignant sur sa capacité d’endettement, à l’image des bulletins de paie. En cas de refus des banques, l’acquéreur peut annuler la réservation du logement et récupérer les sommes avancées au titre du dépôt de garantie. Récupérer les clés de son logement neuf La construction d’une résidence neuve se déclenche généralement lorsque plus du tiers voire de la moitié des biens en vente sur plan ont trouvé preneur. Auparavant, le promoteur immobilier a réalisé un long travail de prospection foncière et d’études de marché d’un côté, de démarches administratives de l’autre. Le lancement des travaux est également conditionné par l’obtention d’un financement (prêt promoteur) et d’une garantie de fin d’achèvement. Une fois le maître d’ouvrage sélectionné, la construction s’étale entre une et deux années, délai nécessaire pour effectuer le gros œuvre puis le second œuvre. La durée peut être rallongée en cas notamment d’intempéries. Quinze jours avant la livraison du programme immobilier neuf, les acquéreurs sont convoqués à la remise des clés par courrier recommandé. Il s’agit d’un état des lieux en présence du promoteur ou du maître d’ouvrage, pour vérifier que le logement correspond aux plans, et déceler d’éventuels vices apparents. La remise des clés s’effectue dans la foulée, après la signature du procès-verbal de livraison. Si une malfaçon ou un défaut de fonctionnement d’un équipement est constaté après cette date, il est possible d’activer l’une des trois garanties de l’immobilier neuf (parfait achèvement, biennale et décennale). Quel type de taux d’intérêt ? Il existe trois types de prêts immobiliers : ■■ le prêt à taux fixe : les mensualités et le taux d’intérêt sont les mêmes tout au long de la durée de remboursement, elle aussi fixe ; ■■ le prêt à taux variable : mensualités et durée du crédit fluctuent en fonction des variations des taux d’intérêts, indexés à ceux du marché ; ■■ le prêt à taux révisable capé : la variation des mensualités et de la durée du crédit est encadrée par un plafonnement des taux d’intérêts, pour éviter des hausses ou des baisses trop importantes par rapport un taux de base.
  19. 19. 19 Acheter dans l’immobilier neuf ouvre droit à plusieurs dispositifs de financement à conditions avantageuses. Ces dispositifs soutiennent notamment les primo-accédants aux revenus plafonnés. Le PTZ+ Depuis 2011, le prêt à taux zéro plus (PTZ+) soutient majoritairement les primo-accédants qui font l’acquisition d’un bien immobilier neuf au titre de résidence principale. Ce prêt immobilier sans intérêts est accordé sous condition de ressources, pour favoriser l’accession à la propriété des foyers aux revenus modestes ou intermédiaires. Seule une banque conventionnée est habilitée à monter un dossier PTZ+, dispositif aidé par l’Etat. Ce prêt à taux zéro suit deux objectifs : ■■ encourager l’accession à la propriété des bas et moyens revenus ; ■■ soutenir l’immobilier neuf en raison de ses performances énergétiques, via des normes exigeantes (BBC, RT 2012). Le PTZ+ est destiné au premier achat immobilier, mais peut être accordé à un acquéreur n’étant pas propriétaire de son logement lors des deux années précédant la demande de prêt. Plusieurs facteurs déterminent le montant et la durée du PTZ+ : ■■ les revenus ; ■■ la composition du foyer ; ■■ le montant du bien acheté ; ■■ la zone géographique du logement ; ■■ le degré de tension du marché immobilier local. Par exemple, le montant prêté atteint 78 000 € pour un ménage de 4 personnes achetant un bien neuf de 300 000 € en région parisienne. Quant à la durée, elle ne peut excéder 25 ans. L’aide est maximisée pour les zones en forte tension (moins d’offres que de demandes) et pour les foyers aux revenus les plus modestes. Le PTZ+ ne peut financer à lui seul l’achat immobilier : il doit être complété par un autre prêt au minimum. Les aides pour financer son achat dans le neuf Prêts conventionnés et prêts catégoriels L’Etat propose également d’autres prêts conventionnés pour soutenir les foyers les plus modestes : ■■ le prêt social location-accession (PSLA) : destiné aux organismes HTL et aux promoteurs, ce prêt peut être transféré à un locataire souhaitant acquérir le logement qu’il occupe. Le PSLA permet ainsi d’acheter un appartement sans apport personnel, tout en conservant le statut de locataire dans un premier temps ; ■■ le prêt d’accession sociale (PAS) : ce prêt à frais réduits permet aux primo-accédants dans le neuf aux revenus modestes de continuer de bénéficier des APL. Salariés (prêt Action Logement), fonctionnaires et retraités peuvent par ailleurs bénéficier d’un prêt catégoriel, un crédit immobilier à conditions préférentielles qui permet de financer une partie de l’achat immobilier. Ce type de prêt cible en priorité les candidats à l’accession à la propriété aux revenus modestes.
  20. 20. 20 La TVA réduite Lorsqu’un programme immobilier neuf est situé dans une zone ANRU ou à proximité immédiate, il peut bénéficier d’une TVA réduite de 20 % à 5,5 %. À la clé, ce sont des économies notables pour l’acquéreur, qui peut ainsi voir le prix TTC chuter de plusieurs milliers d’euros. Pour un bien acheté 200 000 € HT, la TVA réduite limite le montant TTC à 211 000 € au lieu de 240 000 €, soit près de 30 000 € en moins. Néanmoins, la TVA réduite n’est pas applicable à tous les acquéreurs : ces derniers sont soumis à un plafond de ressources, variable selon la localisation et la composition du foyer. Comme pour le PTZ+, la TVA à 5,5 % cible en priorité les ménages aux revenus modestes ou intermédiaires. Elle exclut par ailleurs les programmes immobiliers neufs dont le prix au mètre carré dépasse un certain plafond (résidences haut de gamme). Le bien immobilier acheté doit par ailleurs être utilisé comme résidence principale pour une durée minimale de 15 ans. Les aides locales Il n’est pas rare que les collectivités locales complètent les dispositifs d’aide à l’accession à la propriété par des primes pour un achat dans l’immobilier neuf. Conseils généraux, intercommunalités et communes sont libres de proposer des aides à l’accession, pour renforcer la mixité sociale dans l’habitat. Cela destine donc les aides aux foyers aux bas ou moyens revenus. Pour les ménages modestes, on parle d’accession à la propriété à prix social. Pour ceux aux revenus intermédiaires, il s’agira d’achat immobilier à coût maîtrisé. Le montant des subventions accordées peut varier selon les conditions de ressources. L’aide peut être directe, via une prime versée à l’acquéreur, ou indirect, en subventionnant le promoteur immobilier pour qu’il pratique un prix au mètre carré en dessous des tarifs du marché local. Dans le cadre d’un partenariat avec un établissement bancaire, la subvention peut permettre de renforcer le PTZ+ accordé. Une prime d’accession sociale à la propriété peut ainsi faire office d’apport personnel, et ainsi couvrir les frais de notaire par exemple. L’ANIL L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) recense les différentes aides locales accordées par les départements et les communautés urbaines et d’agglomération, pour soutenir l’accession à la propriété. Ces dispositifs sont relayés au niveau départemental par des ADIL. La zone ANRU L’Agence Nationale de Rénovation Urbaine identifie les quartiers faisant l’objet d’une réhabilitation. Afin de favoriser l’attractivité de ces lieux en plein renouveau, elle les qualifie en zone ANRU. Si un promoteur immobilier y construit une résidence neuve (jusqu’à un périmètre de 300 mètres autour, il peut alors pratiquer une TVA à 5,5 %.
  21. 21. 21 La constitution d’un patrimoine immobilier figure parmi les investissements financiers les plus sûrs et rentables à moyen et à long terme si vous souhaitez profiter d’une rente locative, tirer bénéfice d’une revente ou transmettre un bien à vos descendants. Rentabilité, amortissement, avantages fiscaux… L’immobilier cumule les bons points pour valoriser votre argent sur la durée, notamment si vous investissez dans un logement neuf. L’immobilier, une valeur-refuge Les experts en patrimoine considèrent que l’immobilier constitue le meilleur placement possible depuis 1995. Pour preuve : entre 2000 et 2010, le prix d’un appartement a plus que doublé alors qu’uneassurance-vienerapportaitqu’entre3,5et4,5%paran.Danslemêmetemps,lesplacements boursiers présentaient de gros risques : malgré un rendement annuel moyen de 8 % depuis 2008, les actions du CAC 40 ont perdu plus de la moitié de leur valeur entre janvier 2007 et janvier 2009 ! Ainsi, malgré les cycles du marché, la pierre demeure une valeur-refuge garantissant les plus belles perspectives de rentabilité. Cette situation devrait perdurer malgré les crises économiques et les périodes de morosité passagères que peut traverser le marché de l’immobilier. L’immobilier neuf, une vraie garantie à la revente L’implantation des programmes immobiliers neufs, la qualité de la construction et de l’architecture, la présence de stationnements et de verdure, la sécurisation des accès, l’éco-conception des intérieurs, les performances énergétiques des logements... Tous ces atouts qui caractérisent une résidence neuve contribuent à la valorisation d’un appartement neuf. De quoi entrevoir une plus- value intéressante à la revente, car un logement acheté neuf sera plus attractif qu’un bien ancien. Achat immobilier : des taux d’intérêts historiquement bas ! Entre juillet 2011 et juillet 2014, le taux d’intérêt moyen du crédit immobilier a diminué de 50 %. Les taux d’intérêts n’ont jamais été aussi bas sur une période aussi longue depuis la fin des années 1940. Le contexte est donc favorable à un investissement financier profitable en achetant son logement. Un crédit immobilier de 150 000 € sur 15 ans n’en coûtera ainsi que 40 000 €, soit le quart de la somme empruntée. De quoi accélérer l’amortissement de l’investissement dans l’immobilier, en réduisant par exemple la durée du crédit. Patrimoine immobilier : un placement judicieux
  22. 22. 22 Pourquoi l’immobilier neuf est-il plus cher que l’ancien ? La différence de prix entre l’immobilier neuf et l’ancien est justifiée par quatre éléments : ■■ Lorsque vous achetez dans le neuf, vous devez vous acquitter de la TVA (20 % depuis le 1er janvier 2014) alors que cette dernière n’est pas applicable sur l’ancien. ■■ Les constructions récentes répondent à des normes environnementales très strictes. Le surcoût estimé pour obtenir les labels BBC, RT2012 ou HQE peut atteindre 10 % par rapport à l’ancien. ■■ Les promoteurs immobiliers affichent de plus en plus souvent leurs prix de vente « acte en mains ». Ils incluent les différents frais d’acquisition (dont les frais de notaire et les intérêts intercalaires) qui représentent un écart de 4 à 8 %. ■■ Contrairement à l’ancien, un logement neuf est presque systématiquement vendu avec une place de parking. Ce petit luxe à un coût : entre 7 000 et 20 000 € en fonction des villes. De nombreux avantages compensent cet écart de prix et font de l’achat d’un appartement neuf un investissement rentable à long terme. Comment est calculé le prix de l’immobilier neuf ? Le prix de l’immobilier neuf est principalement déterminé par le coût du terrain et le coût de la construction. Le coût du terrain représente en moyenne 17 % du prix final mais varie fortement en fonction de la région de construction et de la rareté des zones constructibles. Le coût de la construction comprend à la fois le prix de la main d’œuvre, des matières premières et des matériaux. Les promoteurs immobiliers appliquent ensuite au total de ces deux coûts un coefficient multiplicateur compris entre 1,60 et 1,65. Il représente la marge du promoteur ainsi que différentes dépenses telles que les honoraires des architectes, des bureaux d’étude et des commerciaux, le coût des assurances, les frais bancaires ou encore la TVA. Enfin, le prix d’un bien immobilier neuf est également déterminé par certains éléments lui apportant de la valeur ajoutée : grandes terrasses, places de parking, jardins privatifs ou collectifs… Sur quelle durée s’étale la construction d’une résidence neuve ? Il faut entre 12 et 18 mois pour construire une résidence neuve. Cette durée de construction varie toutefois en fonction de la conjoncture sur le marché de l’immobilier : lorsque le volume des ventes dans le neuf est élevé, le délai a tendance à augmenter. Inversement, il a tendance à se réduire lorsque le volume des ventes est à la baisse. Pourquoi ? Tout simplement parce que ces tendances sont directement liées aux carnets de commandes de l’ensemble des entreprises du secteur. Plus celles-ci sont occupées et plus le délai de construction se rallonge. D’autres éléments doivent également être pris en considération pour estimer la durée de la construction d’une résidence neuve. Il s’agit du type de construction, de la taille du bâtiment et de ses caractéristiques techniques ou encore de l’accessibilité du chantier. Du fait de ses spécificités, une résidence certifiée NF Logement HQE sera plus longue à construire qu’une résidence classique, car elle respect des objectifs de respect de l’environnement qui impliquent des processus plus complexes. 7 questions-réponses autour de l’achat dans le neuf
  23. 23. 23 Sur quels critères une résidence neuve bénéficie-t-elle du label RT 2012 ? Pour bénéficier du label RT 2012, une résidence neuve doit respecter des exigences liées à trois coefficients : ■■ Le Cep (coefficient d’énergie primaire). Il limite les besoins de consommation en énergie primaire de la résidence à 50 KWh/m²/an. Ce seuil varie en fonction de la carte des zones cli- matiques définie par la réglementation thermique française. Ainsi, il s’établit à un minimum de 40 KWh/m²/an dans les régions méditerranéennes et à un maximum de 65 KWh/m²/an dans le Nord. ■■ Le Bbio (besoin bioclimatique). Il touche à l’efficacité énergétique du bâti. Il impose de nouveaux procédés de construction minimisant les besoins en chauffage, en refroidissement et en éclairage. ■■ La Tic (température intérieure conventionnelle). Elle définit une température intérieure maxi- male sans recours à la climatisation. Elle est fixée pour une période de cinq jours chauds consécutifs et varie également en fonction des zones climatiques. Peut-on visiter un appartement témoin lors d’un achat en VEFA ? Certains programmes immobiliers neufs s’accompagnent d’un appartement témoin, que les acquéreurs et investisseurs potentiels peuvent visiter afin de se faire une idée concrète des prestations proposées par les futurs logements. Néanmoins, cette pratique est rare, car coûteuse pour les promoteurs immobiliers (construction, décoration, logistique). Pour visiter directement un logement neuf avant achat, il faut que la résidence neuve soit achevée, ce qui est officiel lorsque le promoteur immobilier reçoit la DAT (déclaration d’achèvement de travaux). Dans le cadre d’un achat en VEFA, il est néanmoins possible d’avoir un rendu final du futur logement de trois manières différentes : ■■ Via un plan d’architecte ou une vue en coupe, que le promoteur peut fournir en bureau de vente. Le plan d’architecte nécessite certaines connaissances pour être décrypté (abrévia- tions, épaisseur des traits, ouverture des portes). La vue en coupe offre une visualisation plus accessible du rendu final, après aménagement. ■■ Via une maquette visible en bureau de vente. Cette pratique n’est pas systématique pour tous les programmes immobiliers neufs. La maquette permet de visualiser concrètement les diffé- rents volumes des pièces, ainsi que leur agencement. ■■ Via une visite virtuelle en 3D sur écran, en bureau de vente ou sur internet. Cette pratique se généralise, et offre un rendu réaliste du logement fini.
  24. 24. 24 Dois-je obligatoirement disposer d’un apport personnel pour acheter dans le neuf ? Disposer d’un apport personnel n’est pas toujours obligatoire pour acheter dans le neuf. En effet, si les banques demandent souvent un apport de 10 à 20 %, elles proposent également des prêts immobiliers à 100 % voire à 110 % (les 10 % supplémentaires servent alors à couvrir les frais de notaire) du montant du bien immobilier. Ces crédits sont généralement destinés à trois types d’emprunteurs : ■■ les jeunes actifs n’ayant pas encore de réserve d’argent ; ■■ les particuliers possédant une épargne solide mais souhaitant la conserver ; ■■ les investisseurs pour qui plus un emprunt est conséquent, plus les déductions fiscales seront élevées. Mêmesilesbanquesleurconsententplusfacilementunprêtimmobiliersansapportpersonnel,ces trois profils devront présenter un dossier solide prouvant une situation familiale et professionnelle stable et un niveau d’endettement inférieur à 30 %. Enfin, certains prêts immobiliers peuvent avoir valeur d’apport personnel. C’est notamment le cas du prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) ou encore du prêt Action Logement (1 % employeur). Comment dois-je procéder pour obtenir le meilleur crédit immobilier possible ? Obtenir le meilleur crédit immobilier possible passe souvent par la constitution d’un apport personnel. Plus ce dernier sera conséquent et plus la banque consentira à l’emprunteur un prêt immobilier intéressant. Toutefois, ce n’est pas toujours une garantie : les banques accordent généralement leurs meilleurs taux aux dossiers les plus solides. Emploi stable (CDI), historique de compte présentant peu de découverts et d’incidents de paiement ou encore recours limité aux crédits à la consommation sont des indicateurs appréciés par les banquiers. Il existe également quelques astuces permettant d’obtenir un crédit immobilier avantageux. Commencez par faire jouer la concurrence en contactant plusieurs organismes bancaires. Vous pouvez aussi faire appel à un courtier spécialisé qui négociera pour vous le meilleur taux pour votre prêt immobilier. Enfin, favorisez autant que possible un crédit immobilier de courte durée, car plus la durée de l’emprunt sera longue et plus son coût sera élevé.
  25. 25. 25 L’achat immobilier décrypté par un promoteur. Marc Gilli, Directeur général adjoint Habitat de Marignan Immobilier, livre son expertise sur les raisons d’acquérir un logement neuf. Il en profite pour démystifier le métier de promoteur immobilier. 1. L’ACHAT IMMOBILIER En quoi devenir propriétaire de son logement est-il plus intéressant que de rester locataire ? Il ne faut pas s’arrêter à l’aspect purement idéologique de cette question. Si l’on prend de la hauteur, on s’aperçoit que moins d’un Français sur deux est propriétaire de son logement (48 %), un chiffre inférieur à une majorité de pays en Europe. Ils sont environ 59 % de propriétaires au Royaume-Uni et en Suède, 76 % en Italie... Etre propriétaire, c’est une vraie garantie face aux aléas de la vie, au présent comme au futur. Compte tenu de la conjoncture, on ne sait pas quel sera le montant de notre retraite demain. Dans ces conditions, être propriétaire de chez soi est un élément rassurant pour son avenir. « Etre locataire n’empêche pas d’accéder à la propriété » Quelle réponse apportez-vous à ceux qui préfèrent demeurer locataire, pour préserver leur mobilité ? Que l’on souhaite devenir propriétaire de sa résidence principale ou rester locataire de son logement, acheter dans l’immobilier, c’est maîtriser son futur. Il est vrai que les modes de vie évoluent, que la notion de flexibilité prend de l’importance. On peut ainsi souhaiter changer de quartier dans une ville par convenance personnelle, ou changer de région pour des raisons professionnelles. Dans les deux cas, il est tout à fait envisageable d’être locataire par choix. Un choix qui peut être temporaire, en attendant d’être fixé sur l’endroit où l’on souhaite vivre. Maischoisird’êtrelocatairen’empêchepasd’investirdansl’immobilierlocatif.Pourladéfiscalisation, mais aussi pour se constituer un capital, qui pourra ensuite être utilisé pour acquérir sa résidence principale. 2. L’IMMOBILIER NEUF Quels sont les points forts de l’immobilier neuf par rapport à l’ancien ? L’équation gagnante dans l’immobilier, c’est : le site + le site + le site. Le premier atout de l’immobilier neuf, c’est la sélection des emplacements où sont implantées les résidences. Ils sont choisis pour l’accessibilité en matière de transports, la proximité des centres-villes, des commodités, des infrastructures... Un promoteur immobilier propose des sites très bien répertoriés, alors que dans l’ancien, l’offre est ce qu’elle est à un instant t. En termes de prestations, l’immobilier ancien ne présente pas davantage de garanties. Appartement en étage sans ascenseur, mauvaise exposition, absence de stationnement... Il est difficile de trouver un logement ancien qui réunit tous ses critères de recherche. A l’inverse, le neuf permet de choisir précisément son produit. Etage, orientation vue : l’achat sur plan offre davantage de liberté dans le choix du bien, jusqu’à la disposition des pièces. Il est même possible d’effectuer des modifications grâce aux TMA (travaux modificatifs acquéreurs), dans le respect des règles de la construction et lorsque les travaux ne sont pas encore trop avancés. « Acheter dans l’immobilier, c’est maîtriser son futur »
  26. 26. 26 Le fossé se creuse entre l’ancien et le neuf en termes de consommation énergétique. Acheter dans l’immobilier neuf, c’est sécuriser son mode de vie en réduisant sa facture d’énergie future. Une résidence neuve est composée de matériaux et d’équipements de première qualité. La construction d’un logement neuf répond à des normes strictes visant à les besoins en énergie. Une exigence qui n’existe pas dans l’ancien, où des immeubles passoires peuvent gonfler la facture d’énergie. « Plusieurs dispositifs encouragent et soutiennent l’accession à la propriété dans l’immobilier neuf » Acheter dans l’immobilier neuf n’est-il pas un luxe réservé aux foyers aux revenus aisés ? Le marché de l’immobilier neuf s’adresse aussi bien à un senior souhaitant vendre sa maison et s’installer dans un appartement en ville, qu’à un primo-accédant recherchant un 3 pièces pour son couple et son enfant. Les foyers aux revenus médians peuvent bénéficier de plusieurs dispositifs qui encouragent et soutiennent l’accession à la propriété dans l’immobilier neuf. Le PTZ+, par exemple, est un outil spécifique du neuf : il permet de faire baisser le coût du crédit immobilier. Certains programmes immobiliers neufs donnent droit par ailleurs à des primes à l’accession de la part des collectivités locales, pour les foyers respectant un plafond de ressources. Ces constructions neuves sont généralement situées en zone ANRU, des emplacements qui permettent de bénéficier d’une économie supplémentaire avec la TVA réduite. De 20 %, la TVA chute à 5,5 % dans ces quartiers inscrits dans une logique de rénovation urbaine. Appliquée à un bien dont le prix de vente est initialement de 180 000 € HT, l’acquéreur devra payer moins de 190 000 €, avec une TVA réduite, contre 216 000 € pour le même logement avec une TVA à 20 %, soit une économie de plus de 26 000 €. De la même façon, les frais de notaire sont légèrement inférieurs à 3 % du prix de vente pour un logement neuf, alors qu’ils s’établissent à 7 % dans l’ancien. Pour un bien acheté 200 000 € TTC, les frais de notaire dépasseront ainsi 15 000 € dans l’ancien, contre 5 000 € environ pour un bien acheté en VEFA. L’économie sera d’environ 10 000 €, à laquelle il faut ajouter l’exonération de la taxe foncière pendant deux ans dans une majorité de communes. L’autre source de dépense supplémentaire qu’il faut intégrer dans un logement ancien, ce sont les travaux. Les garanties du neuf assurent une tranquillité à l’acquéreur pour au moins dix ans, alors qu’acheter dans l’ancien expose aux provisions de grands travaux des copropriétés, pour financer un ravalement de façade ou un chantier d’étanchéité de toiture-terrasse. 3. LE PROMOTEUR IMMOBILIER Comprenez-vous les appréhensions d’un acquéreur avant de s’adresser à un promoteur immobilier ? Si l’on se base uniquement sur ce que l’on peut lire sur les forums et les réseaux sociaux à propos des promoteurs immobiliers, il y a effectivement de quoi être effrayé. Néanmoins, il faut bien avoir à l’esprit que construire repose sur l’humain, et qu’il y a souvent de petits contretemps. Les intempéries peuvent retarder les travaux, ce que le client a parfois du mal à comprendre. Entre l’achat sur plan et la livraison d’une résidence neuve, il peut se passer de 18 mois à 2 ans. Une durée qui paraît longue à l’échelle de l’acquéreur, mais qui correspond au temps nécessaire à la construction. Les promoteurs doivent en tenir compte pour informer au mieux leurs clients durant toute cette période. De la recherche du terrain à la livraison, monter une opération immobilière est un projet complexe. Le métier de promoteur immobilier nécessite des profils issus de multiples disciplines et niveaux de formation. Il est quand même important de rappeler que les principaux promoteurs livrent plusieurs milliers de logements par an.
  27. 27. 27 Chez Marignan Immobilier, nous réalisons des enquêtes de satisfaction deux fois par an et les clients sont majoritairement satisfaits. Ils envisagent de refaire appel à nous pour un projet immobilier ultérieur. Il faut se méfier de l’image d’Epinal du promoteur immobilier, car celui-ci joue un rôle social. Par exemple, Marignan Immobilier travaille avec des entreprises d’insertion sur certaines opérations et pour des prestations spécifiques. C’est également le partenaire des communes pour construire la ville de demain. « Marignan Immobilier a été le premier promoteur à être certifié NF Logement démarche Haute Qualité Environnementale (HQE) » Quels sont les critères déterminants pour choisir un promoteur immobilier ? ■■ L’adhésion à la Fédération des Promoteurs Immobiliers est un gage de sérieux. La FPI réu- nit de véritables professionnels de la promotion immobilière, soutenus par des institutions financières solides. Marignan Immobilier est une filiale de Rabobank, la première banque des Pays-Bas et l’une des plus importantes au niveau européen. ■■ Les certifications d’un promoteur immobilier donnent une indication de sa démarche qualité. Marignan Immobilier a été le premier promoteur à être certifié NF Logement démarche Haute Qualité Environnementale (HQE) en 2008. Nous avons choisi d’intégrer ces contraintes pour nous engager dans un process de qualité. ■■ La garantie extrinsèque d’achèvement est déterminante. C’est la garantie que la construction sera achevée par un établissement financier agréé, dans le cas où le promoteur fait défaut. Cette garantie est systématiquement mise en œuvre chez Marignan Immobilier, elle va deve- nir obligatoire pour tous les promoteurs en 2015. ■■ Le soin apporté par un promoteur immobilier aux parties communes. Il faut qu’un résident soit fier de l’architecture et de la signature de sa résidence.
  28. 28. Pour votre projet immobilier, choisissez un partenaire de confiance : Marignan Immobilier Membre de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) 16 agences régionales dans les plus grandes villes françaises Plus de 100 programmes neufs Plus de 2 500 logements par an Retrouvez toutes les offres d’appartements et de maisons sur le site www.marignan-immobilier.com

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