L’évolution du pouvoir d’achat immobilier selon l’âge des ménages

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UNE É TUD E I S SUE DU PA R T ENA R I AT CHA I R E V I L L E E T IMMO B I L I E R
ENT R E L’UNI V E R S I T É PA R I S - D AUPHINE E T L E C R É D I T F ONC I E R
L’évolution du pouvoir d’achat immobilier
selon l’âge des ménages
Paris et douze métropoles régionales
DÉCEMBRE 2014

Cette étude a été conduite sous la direction de :
- Kevin Beaubrun-Diant pour l’Université Paris-Dauphine ;
- Nicolas Pécourt pour le Crédit Foncier.
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine Décembre 2014

sommaire
PAGE 02 synthèse
PAGE 04 méthodologie
PAGE 05 1ère Partie
une baisse générale du Pouvoir d’achat
immobilier de 1998 à 2010
PAGE 06 2ème Partie
évolutions selon les tranches d’âge
PAGE 08 caPacim ville Par ville
PAGE 10 les 30-35 ans
PAGE 11 les 50-55 ans
PAGE 12 caPacim Paris
PAGE 13 caPacim bordeaux
PAGE 14 caPacim dijon
PAGE 15 caPacim lille
PAGE 16 caPacim lyon
PAGE 17 caPacim marseille
PAGE 18 caPacim nancy
PAGE 19 caPacim nantes
PAGE 20 caPacim reims
PAGE 21 caPacim rennes
PAGE 22 caPacim rouen
PAGE 23 caPacim strasbourg
PAGE 24 caPacim toulouse
Crédit Foncier / Université Paris-Dauphine 11 Décembre 2014

synthèse
Pouvoir d’achat immobilier des ménages Français :
une baisse disParate selon les âges
Réalisée par l’Université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier, cette étude est consacrée à l’évolution du pouvoir d’achat
immobilier selon l’âge des ménages.
Trois années d’observation (correspondant à l’enquête patrimoine de l’INSEE) ont été retenues : 1998, 2004 et 2010.
La mesure utilisée est celle du baromètre Capacim (CAPacité AChat IMmobilier). Développé depuis plusieurs années
par l’Université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier, Capacim met en perspective l’offre et la demande qualifiées en
fonction de la structure des ménages (les besoins d’un célibataire ne sont pas ceux d’une famille avec trois enfants),
des revenus et du patrimoine, puis analysées ville par ville en rapport au prix des différents types de biens sur le
marché de l’ancien.
Il en résulte un pourcentage correspondant au nombre de ménages qui peuvent acquérir un bien immobilier
correspondant à leurs besoins.
Paris et douze métropoles régionales sont examinées à la loupe dans cette étude : Bordeaux, Dijon, Lille, Lyon,
Marseille, Nancy, Nantes, Reims, Rennes, Rouen, Strasbourg et Toulouse.
1) UN POUVOIR D’ACHAT IMMOBILIER EN FORTE BAISSE ENTRE 1998 ET 2010
Sans surprise, sous l’effet de la hausse des prix immobiliers, le pouvoir d’achat des ménages a diminué. Cette baisse
s’inscrit entre 39 % à Paris et 10 % à Strasbourg en douze ans.
Plus précisément, toutes générations confondues, 44 % des ménages étaient en capacité d’acheter un bien immobilier
correspondant à leurs besoins à Paris en 1998 contre 27 % douze ans plus tard en 2010.
Cette proportion de ménages en capacité de se loger passe également :
- de 69 % (1998) à 62 % (2010) à Reims, de 70 % (1998) à 62 % (2010) à Rennes et de 74 % (1998) à 66 %
(2010) à Nancy, villes où la baisse de pouvoir d’achat immobilier est la plus faible ;
- de 74 % (1998) à 44 % (2010) à Marseille, de 72 % (1998) à 54 % (2010) à Lille et de 71 % (1998) à 55 %
(2010) à Lyon, villes où la baisse de pouvoir d’achat immobilier est la plus élevée parmi les métropoles régionales
étudiées par cette étude.
2) DE FORTS CLIVAGES GÉNÉRATIONNELS…
Corrélativement à cette baisse globale, il faut noter de très forts clivages entre générations.
- Les quinquagénaires disposent en France du pouvoir d’achat immobilier le plus important, ce qui correspond
naturellement à une tranche d’âge où les revenus et le patrimoine sont significativement plus élevés. En 2010, les
trois quarts des 55-60 ans en moyenne pouvaient acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins dans
une des grandes capitales régionales étudiées et la moitié (51 %) à Paris.
- Pour les mêmes raisons (détention d’un patrimoine immobilier notamment), ce sont ensuite les sexagénaires qui
ont le plus de facilités à acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins ; lesquels sont également pour
eux moins importants puisque les enfants ont quitté le domicile familial.
- Si on fait abstraction des moins de 30 ans, dont les conditions financières sont par définition beaucoup plus faibles
(salaires plus bas et absence d’un patrimoine pouvant servir d’apport), ce sont les trentenaires qui connaissent le
plus de difficultés pour acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins. En 2010, seulement la moitié
en moyenne des 30-35 ans pouvaient acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins dans une capitale
régionale en province et moins d’un sur quatorze (7 %) à Paris.

3)… QUI S’ACCENTUENT ENTRE 1998 ET 2010, AU DÉTRIMENT DES PLUS JEUNES
Ces clivages générationnels se sont accentués de 1998 à 2010.
En douze ans, le pouvoir d’achat immobilier des 20-25 ans a été divisé par deux en moyenne dans les principales
métropoles de province, et est devenu quasiment nul à Paris (1 % en 2010).
A l’inverse, les plus de 65 ans ont perdu de 1998 à 2010 en moyenne “seulement” un dixième de leur pouvoir
d’achat immobilier dans les principales métropoles régionales et un quart à Paris.
En effet, ceux qui étaient déjà propriétaires en 1998, année caractérisée par un bas de cycle des prix immobiliers, ont
bénéficié ensuite d’une revalorisation de leur patrimoine immobilier. La valeur de leur patrimoine suivant l’évolution des
prix, leur capacité à acheter un nouveau bien immobilier pour se loger est donc restée importante.
En revanche, ceux qui ne sont pas devenus propriétaires avant la hausse des années 2000 (les moins de 50 ans en 2010
avaient moins de 38 ans en 1998) ont de plus en plus de difficultés à le devenir.
Dans les grandes villes où les prix ont fortement augmenté, la perte de pouvoir d’achat immobilier est ainsi accentuée
pour les générations les plus jeunes :
- à Paris, la baisse de pouvoir d’achat est de 34 % pour les 50-55 ans, 51 % pour les 45-50 ans, 65 % pour les
40-45 ans, 71 % pour les 35-40 ans, etc.
- à Marseille, la baisse de pouvoir d’achat est de 27 % pour les 50-55 ans, 33 % pour les 45-50 ans, 47 % pour
les 40-45 ans, 58 % pour les 35-40 ans, etc.
Dans ces villes, beaucoup de ceux qui ne sont pas devenus propriétaires avant la forte hausse des prix ont peu de
chance de le devenir. C’est ce que montre l’indicateur Capacim appliqué aux seuls primo-accédants :
- à Paris, la proportion de ménages locataires en capacité d’acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins
s’inscrit entre 1 % pour les 20-25 ans (8 % lorsque les 20-25 ans sont déjà propriétaires) à seulement 11 % pour
les 50-55 ans (65 % lorsque les 50-55 ans sont déjà propriétaires) ;
- à Marseille, la proportion de ménages locataires en capacité d’acheter un bien immobilier correspondant à leurs
besoins s’inscrit entre 1 % pour les 20-25 ans (15 % lorsque les 20-25 ans sont déjà propriétaires) à seulement
18 % pour les 50-55 ans (92 % lorsque les 50-55 ans sont déjà propriétaires).
A l’inverse dans les agglomérations où la hausse des prix a été nettement moins importante (Strasbourg, Nancy,
Reims et Rennes) la perte de pouvoir d’achat immobilier touche de façon moins inégalitaire les générations.
La forte hausse des prix immobiliers observée durant la première décennie des années 2000 a donc eu pour effet
d’accroître les disparités entre les générations dans les grandes villes.

méthodologie
Réalisée en partenariat par l’Université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier, cette étude est consacrée à l’évolution du
pouvoir d’achat immobilier par âge au cours des dernières années.
L’âge constitue en effet un déterminant important de la position d’un ménage sur le marché immobilier.
Trois années ont été observées et analysées : 1998, 2004 et 2010. Ce sont les années de référence retenues par l’INSEE
pour son enquête sur le patrimoine des Français et dont les données étaient nécessaires pour calculer le pouvoir
d’achat immobilier.
La période étudiée par cette étude s’inscrit par ailleurs quasiment entre un bas (1998) et un haut (2010) de cycle
de prix immobiliers.
Depuis 2010, et comme l’a montré la dernière étude conjointe de l’Université Paris-Dauphine et du Crédit Foncier
(réalisée en septembre 2013), le pouvoir d’achat immobilier est resté -à l’exception de Paris- relativement stable ;
l’effet de la très forte baisse des taux d’intérêt observé depuis lors a en effet eu un impact suffisant pour compenser
la dégradation des conditions économiques des ménages.
Les résultats obtenus seront détaillés sous deux angles : par âge selon des tranches de cinq ans (pour chaque ville
étudiée, le pouvoir d’achat immobilier des 20-25 ans, 25-30 ans, 30-35 ans, …, 60-65 ans, plus de 65 ans est
ainsi mesuré en 1998, 2004 puis en 2010) et par génération selon des années de naissance également regroupées par
intervalle de cinq ans : le pouvoir d’achat immobilier des personnes nées de 1928 à 1932, puis de 1933 à 1937, …,
de 1984 à 1998 a été également mesuré.
La mesure du pouvoir d’achat immobilier utilisée dans cette étude est celle du baromètre Capacim développé en
partenariat depuis plusieurs années par l’Université Paris-Dauphine et le Crédit Foncier.
Capacim repose sur une analyse approfondie et une mise en perspective de l’offre et de la demande :
- la demande est notamment qualifiée en fonction de la structure des ménages (les besoins d’un célibataire ne sont
pas ceux d’une famille avec trois enfants), des revenus et du patrimoine ;
- puis analysée ville par ville par rapport aux prix des différents types de biens correspondants aux besoins des
ménages, c’est-à-dire un logement adapté la structure familiale.
Il résulte de cette analyse un pourcentage correspondant au nombre de ménages qui sont en capacité d’acquérir un bien
immobilier correspondant à leurs besoins (i.e. à la structure familiale).
Un taux de 44 % à Paris en 1998 signifie qu’à cette date 44 % de l’ensemble des ménages étaient en capacité
d’acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins : un studio ou T1/T2 pour un célibataire ou un T4/T5
pour une famille avec trois enfants par exemple.
Pour les besoins de l’exercice, la population de référence est la population française prise dans son ensemble ; à
noter pour cette étude un changement de méthodologie par rapport aux précédentes études Capacim pour lesquelles
la population de référence était celle de la région administrative de la ville concernée.
L’éligibilité d’un ménage est jugée par la confrontation du montant maximum empruntable à la valeur nominale du
bien « idéal » pour ce ménage.
Au préalable, pour chaque ménage, sa situation sur le marché du travail (actif occupé et nature du contrat de travail)
détermine son accès à un prêt bancaire. Ses revenus combinés au niveau des taux de crédit immobiliers fixes,
déterminent sa capacité de remboursement, tandis que son patrimoine financier et immobilier détermine son apport
personnel. Sur la base d’un horizon de remboursement fixé par hypothèse, à 15 ans, les capacités d’achat sont
évaluées individuellement.
Dans la suite, est mesurée la capacité d’acquisition de logements anciens en retenant uniquement les appartements.
Dans chaque ville, les prix individuels du parc d’appartements différentiés selon le type, sont comparés aux capacités
d’achat individuelles de chaque catégorie de ménages.

1ère Partie : une baisse générale du
Pouvoir d’achat immobilier
de 1998 à 2010
De manière générale, on observe une diminution significative du pouvoir d’achat immobilier des ménages entre 1998
et 2010 :
- En 1998, en moyenne, sept ménages sur dix (de 66 % à Strasbourg à 77 % à Bordeaux) étaient en mesure
d’acquérir un bien immobilier correspondant à leurs besoins dans une des douze métropoles régionales étudiées ;
douze ans plus tard, en 2010, ils sont généralement six ménages sur dix ou moins (de 44 % à Marseille à 66 % à
Nancy) à pouvoir le faire.
- C’est à Marseille que la chute du pouvoir d’achat immobilier des ménages est la plus forte (de 74 % en 1998 à
44 % en 2010) et à Strasbourg la moins marquée (de 66 % en 1998 à 60 % en 2010).
- A Paris la chute du pouvoir d’achat immobilier des ménages est très significative : en 1998, un peu moins de la
moitié (44 %) des ménages étaient en capacité d’acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins dans
la capitale française ; ils ne représentent qu’un peu plus du quart de la population (27 %) en 2010.
CAPACIM toutes générations confondues Evolution du pouvoir d’achat de 1998 à 2010
VILLES 1998 2004 2010
Paris 44 % 32 % 27 %
Nancy 74 % 71 % 66 %
Rennes 70 % 61 % 62 %
Rouen 74 % 72 % 62 %
Reims 69 % 65 % 62 %
Strasbourg 66 % 65 % 60 %
Toulouse 75 % 63 % 60 %
Dijon 70 % 67 % 59 %
Nantes 74 % 62 % 59 %
Bordeaux 77 % 66 % 58 %
Lyon 71 % 59 % 55 %
Lille 72 % 63 % 54 %
Marseille 74 % 59 % 44 %
VILLES En points En %
Paris - 17 pts - 39 %
Nancy - 8 pts - 10 %
Rennes - 8 pts - 11 %
Rouen - 12 pts - 17 %
Reims - 7 pts - 10 %
Strasbourg - 6 pts - 10 %
Toulouse - 15 pts - 20 %
Dijon - 11 pts - 16 %
Nantes - 15 pts - 20 %
Bordeaux - 19 pts - 24 %
Lyon - 16 pts - 22 %
Lille - 18 pts - 25 %
Marseille - 30 pts - 42 %
Cette baisse du pouvoir d’achat immobilier de 1998 à 2010 s’explique essentiellement par la hausse des prix
immobiliers, ainsi que l’effet de la crise au cours des dernières années.
Cette hausse des prix immobiliers ne s’est pas accompagnée d’une augmentation identique des salaires même si la
hausse de la durée des crédits et la baisse des taux d’intérêt ont contribué à accroître la solvabilité des ménages
pendant la même période.

2ème Partie : évolutions selon les
tranches d’âge
60%
16%
2%
64%
25%
6% 7%
68%
33%
8%
72%
43%
12%
79%
59%
27%
82%
64% 64%
45%
70%
53%
43%
72%
55%
46%
80%
51%
1% n Paris
31%
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0
LES TRANCHES D’ÂGE DONT LE POUVOIR D’ACHAT EST LE PLUS ÉLEVÉ
n Bordeaux
n Dijon
n Lille
n Lyon
Marseille
n Nancy
n Nantes
n Reims
n Rennes
n Rouen
n Strasbourg
n Toulouse
Quelle que soit l’année d’observation (1998, 2004 ou 2010), ce sont les quinquagénaires qui disposent en France du
pouvoir d’achat immobilier le plus important.
Cela correspond naturellement à une tranche d’âge où revenus et patrimoine sont significativement plus élevés. Sur
l’ensemble du territoire, les quinquagénaires ont donc plus de facilité à acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins :
- Les quinquagénaires affichaient en 2010 un patrimoine moyen net par ménage égal à 303 500 euros, supérieur
de 32 % à la moyenne observée en France toutes générations confondues (229 300 euros).
- Ils sont également pour trois quarts d’entre eux (73 % en 2010) déjà propriétaires ; la hausse des prix de l’immobilier
a donc un plus faible impact sur leur pouvoir d’achat immobilier puisqu’elle se répercute directement dans leur
patrimoine au travers du ou des biens déjà détenus.
- Les salaires des quinquagénaires sont également parmi les plus élevés.
Sans qu’aucune exception ne soit observée, les 50-55 ans disposaient en 2010 du score le plus élevé dans chacune
des douze villes de province étudiées : 82 % à Nancy, 79 % à Reims et Rennes, 78 % à Rouen, 77 % à Strasbourg
et Toulouse, 76 % à Dijon et Nantes, 75 % à Bordeaux, 73 % à Lyon, 71 % à Lille et 64 % à Marseille.
A Paris en 2010, 45 % des 50-55 ans étaient en capacité d’acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins.
Pour les mêmes raisons (détention d’un patrimoine immobilier notamment), ce sont ensuite les sexagénaires qui ont
le plus de facilités à acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins.
Leurs besoins de logement deviennent également moins importants puisque les enfants de ces ménages ont quitté le
domicile familial. Cela contribue à améliorer leur pouvoir d’achat immobilier et à compenser pour partie la diminution
de revenus enregistrée généralement à partir de cet âge.

LES TRANCHES D’ÂGE DONT LE POUVOIR D’ACHAT EST LE MOINS ÉLEVÉ
Si on fait abstraction des moins de 30 ans, dont les conditions financières sont par définition beaucoup plus faibles
(salaires plus faibles et absence d’un patrimoine pouvant servir d’apport), ce sont les trentenaires qui connaissent
aujourd’hui le plus de difficultés.
Les 30-35 ans sont en particulier nettement à la peine.
En 2010, en moyenne la moitié des 30-35 ans étaient en capacité d’acheter un bien immobilier correspondant à leurs
besoins dans une capitale régionale (à l’exception de Marseille, Lille et Lyon), et moins d’un sur quatorze (7 %) à Paris !
LES ÉVOLUTIONS PAR ÂGE ENTRE 1998 ET 2010
Si, entre 1998 et 2010, le pouvoir d’achat immobilier moyen a baissé de façon générale, il est surtout intéressant
de noter que cette baisse est très inégalitaire entre les générations.
Cette baisse est beaucoup plus accentuée pour les tranches d’âge les plus jeunes.
En douze ans, le pouvoir d’achat immobilier des 20-25 ans a été divisé par deux en moyenne dans les principales
métropoles en province et est devenu quasiment nul à Paris : Capacim, y était en moyenne égal à 20 % en 1998, a
ainsi chuté à 1 % en 2010 !
A l’autre extrême de la population, cette baisse est beaucoup moins importante : les plus de 65 ans ont perdu en douze
ans en moyenne un dixième de leur pouvoir d’achat immobilier dans les principales métropoles de province et un quart
de leur pouvoir d’achat immobilier à Paris (Capacim y était en moyenne égal à 57 % en 1998, puis à 43 % en 2010).
La principale explication réside dans le fait que ceux qui étaient déjà propriétaires en 1998 ont vu par la suite leur
patrimoine immobilier se valoriser du fait de la hausse des prix. Leur capacité à acheter un nouveau bien immobilier
pour se loger (achat par exemple d’un appartement avec une ou deux pièces en plus pour accompagner l’arrivée d’enfants
dans le foyer ; ou à l’inverse achat d’un logement à la surface plus petite à partir de 60 ans) est donc restée importante.
En revanche, ceux qui ne sont pas devenus propriétaires avant la hausse des prix intervenue au cours des années
2000 (les moins de 50 ans en 2010 avaient moins de 38 ans en 1998) ont de plus en plus de difficultés à acheter
un bien correspondant à leurs besoins.
Ce phénomène est particulièrement observable dans certaines grandes villes où les prix ont fortement évolué à la hausse :
- à Paris, la baisse de pouvoir d’achat est de 34 % pour les 50-55 ans, de 51 % pour les 45-50 ans, 65 % pour
- à Marseille, la baisse de pouvoir d’achat est de 27 % pour les 50-55 ans, de 33 % pour les 45-50 ans, 47 %
pour les 40-45 ans, 58 % pour les 35-40 ans, etc.
- à Lille, la baisse de pouvoir d’achat est de 18 % pour les 50-55 ans, de 21 % pour les 45-50 ans, 28 % pour
A Paris, en 1998 les 50-55 ans avaient une capacité
d’achat immobilier (68 %) égale au double (x 2,1)
de celle des 30-35 ans (32 %). Cet écart s’est
considérablement accru dans le temps : en 2010 la
capacité d’achat immobilier des 50-55 ans (45 %),
bien qu’en baisse, est désormais plus de 6 fois
supérieure à celle des 30-35 ans (7 %) !
CAPACIM 30-35 ans 50-55 ans Coefficient
Paris multiplicateur
1998 32 % 68 % x 2,1
2010 7 % 45 % x 6,4
A l’inverse dans les agglomérations où la hausse des
prix a été nettement moins importante la perte de
pouvoir d’achat immobilier touche de façon moins
inégalitaire les générations.
A Strasbourg, la baisse de capacité d’achat
immobilier entre 1998 et 2010 est égale à 8 %
pour les 50-55 ans contre 16 % pour les 30-35 ans.
CAPACIM 30-35 ans 50-55 ans Coefficient
Strasbourg multiplicateur
1998 63 % 84 % x 1,3
2010 53 % 77 % x 1,5

caPacim ville Par ville
Paris et 12 métroPoles régionales

comment lire les graPhiques des Pages suivantes
Capitale de la France, Paris est la première ville française en nombre
d’habitants (2 249 975 en 2011 ; source INSEE).
Les 30-35 ans avaient une
capacité d’achat sur Paris de :
- 32 % en 1998
- 14 % en 2004
- 7 % en 2010
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
Sur Paris :
- La génération 1948 qui avait entre 45 et 50 ans
en 1998 détenait une capacité d’achat de 56%.
- Cette même génération en 2004 était âgée de 50
à 55 ans avait une capacité d’achat de 56 %.
- En 2010, 51 % de la génération de 1968, alors âgée
de 60 à 65 ans, étaient en capacité d’acheter un
bien correspondant à leurs besoins.
Courbe du pouvoir d’achat immobilier
en 2010
en 2004
en 1998

évolution du Pouvoir d’achat immobilier
entre 1998 2010
des 30-35 ans
Rennes
70% 56%
Lille
72% 42%
Rouen
77% 58%
67% 56%
Dijon
75% 54%
Reims
70% 52%
Nancy
Strasbourg
63% 53%
Lyon
71% 45%
Marseille
76% 25%
Toulouse
32% 7%
78% 52%
Nantes
76% 52%
Bordeaux
81% 52%
Paris
Légende :
CAPACIM 1998
CAPACIM 2010
Note de lecture pour exemple :
Par is
n
32% 7%
A Paris en 1998, 32 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient
en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant à leurs
besoins. Ils n’étaient que 7 % en 2010.

évolution du Pouvoir d’achat immobilier
entre 1998 2010
des 50-55 ans
Rennes
86% 79%
Lille
87% 71%
Rouen
89% 78%
85% 79%
Dijon
88% 82%
Reims
87% 75%
Nancy
Strasbourg
85% 77%
Lyon
87% 73%
Marseille
89% 64%
Toulouse
68% 45%
89% 77%
Nantes
88% 76%
Bordeaux
90% 75%
Paris
Légende :
CAPACIM 1998
CAPACIM 2010
Note de lecture pour exemple :
Par is
n
68% 45%
A Paris en 1998, 68 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient
en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant à leurs
besoins. Ils n’étaient que 45 % en 2010.

CAPACIM POPULATION GLOBALE
1998 2004 2010
44 % 32 % 27 %
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
Paris
Capitale de la France, Paris est la première ville française en nombre
d’habitants (2 249 975 en 2011 ; source INSEE).
Evolutions observées par âge à Paris
20%
3%
40%
17%
32%
14%
6% 7%
27%
14%
8%
33%
18%
12%
56%
36%
27%
68% 69%
56%
45%
57%
44%
43%
59%
46%
43%
61%
51%
1%
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
1998
2010
De 1998 à 2010, à Paris, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a fortement diminué :
- En 1998, 32 % des ménages entre 30 et 35 ans étaient en mesure d’acquérir un bien immobilier correspondant
à leurs besoins ; ils n’étaient plus que 14 % en 2004, puis seulement 7 % en 2010, soit une division par 4,6 de
la population éligible en douze ans.
La baisse est encore plus brutale pour les 25-30 ans, dont le pouvoir d’achat passe de 40 % à 6 % soit une division
par près de sept en douze ans !
à leurs besoins ; ils n’étaient plus que 56 % en 2004, puis 45 % en 2010.
Paris se distingue par de véritables clivages selon les tranches d’âge :
- Jusqu’à l’âge de 45 ans, l’achat d’un bien immobilier pour se loger constitue désormais une exception : moins d’une
personne sur quatorze pour les trentenaires et moins d’une personne sur huit pour ceux âgés entre 40 et 45 ans
étaient en mesure de le faire en 2010.
- Le pouvoir d’achat double pour les ménages entre 45 et 50 ans, bien qu’à un niveau encore très faible puisqu’il
concerne un peu plus d’une personne sur quatre (27 %) en 2010.
- Ce n’est qu’à partir de 50 ans qu’une personne sur deux (ou presque) est en mesure de se loger à Paris : 45 % pour les
50-55 ans, 51 % pour les 55-60 ans, 46 % pour les 60-65 ans.
La hausse importante des prix immobiliers dans les principales villes françaises a eu pour effet d’accroître la capacité
d’achat entre ceux qui sont déjà propriétaires (secundo-accédants) et ceux qui ne le sont pas encore (primo-accédants).
A Paris, 41 % des 45-50 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger
contre seulement 7 % pour ceux qui sont encore locataires.
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 1% 6% 7% 8% 12% 27% 45% 51% 46% 43%
Primo-accédant* 1% 5% 4% 4% 4% 7% 11% 10% 7% 5%
(locataire)
Secundo-accédant* 8% 11% 12% 12% 18% 41% 65% 73% 61% 56%
(déjà propriétaire)
* Population française

bordeaux
Préfecture de la Région Aquitaine, Bordeaux est la neuvième ville
française en nombre d’habitants (239 399 en 2011 ; source INSEE).
Evolutions observées par âge à Bordeaux
44%
38%
16%
77%
62%
44%
81%
63%
52%
84%
65%
58%
87%
70%
63%
90%
80%
72%
90%
1998 2004 2010
77 % 66 % 58 %
85% 84%
75%
74%
67%
65%
77%
68%
66%
87%
74%
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
1998
2010
De 1998 à 2010, à Bordeaux, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a fortement diminué :
à leurs besoins ; ils étaient 85 % en 2004, puis 75 % en 2010.
En 1998, la capacité d’achat immobilière des 50-55 ans (90 %) était de 1,1 fois supérieure à celle des 30-35 ans
(81 %). Douze ans plus tard, l’écart générationnel s’est accru : en 2010, la capacité d’achat immobilière des 50-55 ans
(75 %) était en effet de 1,4 fois supérieure à celle des 30-35 ans (52 %).
A Bordeaux, 85 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se
loger contre seulement 31 % pour ceux qui sont encore locataires.
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 16% 44% 52% 58% 63% 72% 75% 74% 66% 65%
Primo-accédant* 14% 35% 34% 31% 29% 36% 38% 32% 15% 10%
(locataire)

dijon
Préfecture de la Région Bourgogne, Dijon comptait 151 672 habitants
en 2011 (source INSEE).
1998 2004 2010
70 % 67 % 59 %
68%
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
Evolutions observées par âge à Dijon
41%
40%
17%
71%
66%
46%
70%
66%
52%
71%
67%
58%
85%
75% 81%
72% 72%
63%
87%
86%
76%
72%
65%
74%
69%
67%
84%
75%
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
1998
2010
De 1998 à 2010, à Dijon, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a diminué :
(70 %). Douze ans plus tard, l’écart générationnel s’est accru : en 2010, la capacité d’achat immobilière des
50-55 ans (76 %) était en effet de 1,5 fois supérieure à celle des 30-35 ans (52 %).
A Dijon, 84 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 17% 46% 52% 58% 63% 72% 76% 75% 67% 65%
Primo-accédant* 15% 37% 35% 31% 30% 37% 39% 33% 16% 10%
(locataire)

lille
Préfecture de la Région Nord-Pas-de-Calais, Lille est la dixième ville
1998 2004 2010
72 % 63 % 54 %
65%
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
Evolutions observées par âge à Lille
7%
71%
59%
42%
35%
32%
72%
57%
42%
74%
60%
49%
79%
65%
57%
86%
77%
68%
87% 85%
83% 82%
71%
72%
63%
75%
67%
64%
71%
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
1998
2010
De 1998 à 2010, à Lille, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a fortement diminué :
Après Marseille, c’est à Lille que la baisse de pouvoir d’achat immobilier des ménages est la plus forte.
A Lille, 79 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 7% 32% 42% 49% 57% 68% 71% 71% 64% 63%
Primo-accédant* 5% 22% 23% 20% 21% 28% 29% 24% 13% 9%
(locataire)

lyon
Préfecture de la Rhône-Alpes, Lyon est la troisième ville française en
nombre d’habitants (491 268 en 2011 ; source INSEE).
1998 2004 2010
71 % 59 % 55 %
64%
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
Evolutions observées par âge à Lyon
71%
54%
38%
71%
52%
45%
72%
55%
51%
76%
60%
57%
86%
73%
69%
87% 85%
81%
73%
72%
63%
75%
65%
63%
79%
73%
12% n 1984
42%
29%
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
1998
2010
De 1998 à 2010, à Lyon, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a fortement diminué :
A Lyon, 77 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 12% 38% 45% 51% 57% 69% 73% 73% 65% 64%
Primo-accédant* 10% 30% 28% 25% 24% 32% 33% 29% 14% 9%
(locataire)

marseille
Préfecture de la Région PACA, Marseille est la deuxième ville française
en nombre d’habitants (850 636 en 2011 ; source INSEE).
1998 2004 2010
74 % 59 % 44 %
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
Evolutions observées par âge à Marseille
45%
30%
2%
75%
55%
16%
76%
53%
25%
78%
55%
33%
82%
61%
43%
88%
73%
59%
89%
81%
64%
75%
63%
53%
77%
63%
55%
86%
80%
64%
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
1998
2010
De 1998 à 2010, à Marseille, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a fortement diminué :
En province, c’est à Marseille que la baisse de pouvoir d’achat immobilier des ménages est la plus forte.
A Marseille, 55 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se
loger contre seulement 10 % pour ceux qui sont encore
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 2% 16% 25% 33% 43% 59% 64% 64% 55% 53%
Primo-accédant* 1% 10% 11% 10% 11% 18% 18% 15% 9% 6%
(locataire)

nancy
Préfecture de la Région Lorraine, Nancy comptait en 2011 434 565
habitants (source INSEE).
1998 2004 2010
74 % 71 % 66 %
71%
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
Evolutions observées par âge à Nancy
31%
74%
70%
44%
43%
60%
75%
72%
64%
77%
74%
68%
81%
87% 88% 86%
85%
78% 79%
72%
82%
73%
70%
76%
72%
80%
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
1998
2010
De 1998 à 2010, à Nancy, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a diminué :
à leurs besoins ; ils étaient également 88 % en 2004, puis 82 % en 2010.
C’est à Strasbourg (-9,5 % entre 1998 et 2010), Nancy (-10,1 %), et Reims (-10,1 %), toutes trois situées dans l’Est
de la France, que la baisse de pouvoir d’achat immobilier est la plus modérée parmi les grandes métropoles régionales.
A Nancy, 91 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 31% 60% 64% 68% 72% 79% 82% 80% 72% 70%
Primo-accédant* 29% 53% 49% 45% 44% 50% 53% 45% 22% 13%
(locataire)

nantes
Préfecture de la Région Pays de la Loire, Nantes est la sixième ville
1998 2004 2010
74 % 62 % 59 %
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
Evolutions observées par âge à Nantes
44%
34%
18%
74%
58%
45%
76%
57%
52%
79%
59%
57%
82%
88%
76%
64% 72%
62%
88%
83%
76%
73%
66%
65%
76%
67%
66%
86%
81%
75%
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
1998
2010
De 1998 à 2010, à Nantes, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a fortement diminué :
A Nantes, 84 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 18% 45% 52% 57% 62% 72% 76% 75% 67% 66%
Primo-accédant* 16% 37% 35% 31% 29% 37% 39% 33% 16% 10%
(locataire)

reims
Première ville de la Région Champagne-Ardenne, Reims comptait en
2011 180 752 habitants (source INSEE).
Evolutions observées par âge à Reims
39%
28%
68%
62%
40%
53%
67%
60%
56%
69%
62%
60%
74%
67%
64%
1998 2004 2010
69 % 65 % 62 %
84% 85% 84%
79%
75%
79%
71%
68%
73%
69%
78%
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
1998
2010
De 1998 à 2010, à Reims, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a diminué :
à leurs besoins ; ils étaient également 85 % en 2004, puis 79 % en 2010.
A Reims, 83 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 28% 53% 56% 60% 64% 75% 79% 78% 69% 68%
Primo-accédant* 27% 46% 42% 37% 35% 43% 46% 40% 18% 11%
(locataire)

rennes
Préfecture de la Région Bretagne, Rennes comptait en 2011 208 033
habitants (source INSEE).
1998 2004 2010
70 % 61 % 62 %
68%
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
Evolutions observées par âge à Rennes
29%
70%
57%
41%
33%
54%
70%
57%
56%
71%
60%
58%
85%
76% 75%
66%
63%
86%
79%
71%
64%
74%
70%
65%
84%
82% 81%
78%
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
1998
2010
De 1998 à 2010, à Rennes, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a diminué :
A Rennes, 84 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 29% 54% 57% 60% 66% 75% 79% 78% 70% 68%
Primo-accédant* 27% 47% 42% 37% 36% 44% 47% 41% 19% 12%
(locataire)

rouen
Préfecture de la Région Haute-Normandie, Rouen comptait en 2011
111 553 habitants (source INSEE).
1998 2004 2010
74 % 72 % 62 %
70%
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
Evolutions observées par âge à Rouen
75%
43% 52%
23%
71%
77%
74%
58%
81%
76%
63%
84%
80%
67%
88%
86%
75%
89%
88%
78%
72%
67%
76%
72%
69%
86%
77%
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
1998
2010
De 1998 à 2010, à Rouen, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a diminué :
A Rouen, 88 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se loger
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 23% 52% 58% 63% 67% 75% 78% 77% 69% 67%
Primo-accédant* 21% 44% 41% 38% 36% 43% 44% 37% 17% 11%
(locataire)

strasbourg
Préfecture de la Région Alsace, Strasbourg est la septième ville
1998 2004 2010
66 % 65 % 60 %
68%
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
Evolutions observées par âge à Strasbourg
38%
24%
65%
61%
50%
63%
60%
53%
64%
61%
57%
71%
66%
63%
82%
78%
73%
72%
83%
85%
84%
82%
77% 69%
66%
69%
68%
76%
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
1998
2010
De 1998 à 2010, à Strasbourg, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a diminué :
A Strasbourg, 80 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 24% 50% 53% 57% 63% 73% 77% 76% 68% 66%
Primo-accédant* 22% 43% 38% 33% 32% 39% 42% 36% 17% 11%
(locataire)

toulouse
Préfecture de la Région Midi-Pyrénées, Toulouse est la quatrième ville
1998 2004 2010
75 % 63 % 60 %
67%
Générations
n 1928
n 1933
n 1938
1943
n 1948
n 1953
n 1958
n 1963
n 1968
n 1973
n 1978
n 1984
Evolutions observées par âge à Toulouse
44%
36%
24%
76%
60%
49%
78%
60%
52%
79%
61%
56%
83%
88%
78%
66% 73%
62%
89%
83%
77%
74%
66%
77%
68%
67%
86%
82%
76%
20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65 ans
1998
2010
De 1998 à 2010, à Toulouse, le pouvoir d’achat immobilier de chaque tranche d’âge a fortement diminué :
A Toulouse, 80 % des 35-40 ans qui sont déjà propriétaires peuvent acheter un nouveau bien pour se
CAPACIM 2010 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 >65
Général* 24% 49% 52% 56% 62% 73% 77% 76% 68% 67%
Primo-accédant* 22% 42% 37% 32% 31% 39% 42% 36% 17% 11%
(locataire)

Contacts Presse
Crédit Foncier
Nicolas Pécourt Kayoum Seraly
Directeur Communication externe et RSE Responsable Communication Presse et Externe
Tél. : 01 57 44 81 07 Tél. : 01 57 44 78 34
nicolas.pecourt@creditfoncier.fr kayoum.seraly@creditfoncier.fr
Université Paris-Dauphine
Armelle de Kerros Florent Got
Directrice de la Communication Responsable Relation Presse
Tél. : 01 44 05 47 54 Tél. : 01 44 05 45 71
armelle.dekerros@dauphine.fr florent.got@dauphine.fr

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