Rencontre sur la Charte commerciale du Pays de Lorient. Présentation d'AudéLor, Agence d'urbanisme, de développement économique et Technopole du Pays de Lorient, en charge de la mise en ouvre du SCOT du Pays de Lorient. Une rencontre en partenariat avec la CCI du Morbihan. Au sommaire de cette présentation : - Le contexte économique du commerce > Éléments nationaux > Éléments locaux - Le contexte réglementaire - La situation en mars 2016 - Bilan : plusieurs niveaux d’explication

3. Bilan de la charte commerciale
et situation en mars 2016
3

4. 4
Plan
I. Le contexte économique du commerce
I. Éléments nationaux
II. Éléments locaux
II. Le contexte réglementaire
III. La situation en mars 2016
IV. Bilan : plusieurs niveaux d’explication

5. 5
I. Le contexte économique du commerce
1. éléments nationaux

6. 6
I. Le contexte économique –éléments nationaux
 Un pouvoir d’achat qui progresse peu (+0,7% en 2014) et une
consommation qui reste sous contrainte (revenu, mobilité)
* Pouvoir d’achat par personne = Pouvoir d’achat par unité de consommation :
l’utilisation de l’unité de consommation permet de tenir compte de la disparité
des ménages. Dans un foyer, le premier adulte compte pour une UC, une personne
supplémentaire de plus de 14 ans pour 0,5 UC. Les enfants occasionnant des
dépenses inférieures à celle des adultes, chaque enfant de moins de 14 ans
compte pour 0,3 UC.

7. 7
I. Le contexte économique – éléments nationaux
 Un chiffre d’affaires du commerce en crise depuis 2008

8. 8
I. Le contexte économique – éléments nationaux
 Des variations selon les lieux : une baisse qui touche les centres ‐
villes

9. 9
I. Le contexte économique – éléments nationaux
 Une déconnexion entre les m² supplémentaires et la
consommation des ménages

10. 10
I. Le contexte économique –éléments nationaux
 Internet : 6% du commerce de détail en 2015 (source FEAVD‐INSEE)

11. 11
I. Le contexte économique du commerce
2. éléments sur le Pays de Lorient

12. 12
I. Le contexte économique – éléments locaux
 Une croissance démographique modérée +0,4% /an entre 2006
et 2012
 Un vieillissement de la population : 27% de la population a plus
de 60 ans (contre 23,6 % au niveau national)  37% en 2042
(projection INSEE)
 Un objectif de 30 000 habitants supplémentaires à l’horizon
2040 dans le cadre du Schéma de cohérence Territorial (Scot)
(+0,5%/an) soit 1500 hab./an

13. 13
I. Le contexte économique – éléments locaux
 Peu d’évasion commerciale (5%) sur le Pays de Lorient*
*y compris les achats à distance
 Une zone de chalandise de 308 000 habitants
 Les commerces du Pays de
Lorient : un chiffre d’affaires
de 1 396 millions d’€ (source
CCIM)

14. 14
I. Le contexte économique – éléments locaux
 Une progression des surfaces de vente déconnectée des besoins
 En 2015, une diminution des surfaces ouvertes malgré 15 600m²
d’autorisés en CDAC depuis 2014
+ 14%
(2008‐2015)
+ 2,4%
(2008‐2015)
‐ 2,6%
(2008‐2015)95
100
105
110
115
120
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Evolution comparée surface de vente en grande distribution, du chiffre
d'affaires et de l'emploi salarié dans le commerce de détail depuis 2008
(base 100 en 2008)
Source : ACOSS, CCIM, DGFIP
surface de vente active emplois commerce CA commerce de détail

15. 15
I. Le contexte économique – éléments locaux
 2014‐2016 : 9 dossiers en CDAC
 15 600 m² autorisés, 3 100m² ouverts* (en mars 2016)
dont :
 5 500 m² de transferts
 2500 m² concernent des CDAC devenues caduques
date Commune m² autorisés remarques
févr-14 Larmor-Plage 2847 dont 1200 m² de transferts
avr-14 Lanester 254
avr-14 Lanester 6877 dont 1 860 m² de transferts
nov-14 Lorient 1942
extension Nayel-réactivation d'autorisation commerciale
devenue caduque
juil-15 Lorient 848 dont 774 m² de transferts
juil-15 Quéven 2000 dont 1635 m² de surface de vente déjà existante
sept-15 Locmiquélic 60 extension de surface existante
sept-15 Lanester 600
réactivation d'autorisation commerciale devenue
caduque
janv-16 Guidel 200 (ancien local pharmacie)

16. 16
II. Le contexte réglementaire

17. 17
II. Le contexte réglementaire : nouvelles dispositions
• Loi ALUR n°2014‐366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et
un urbanisme rénové.
• Loi ACTPE (Pinel) n° 2014‐626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat,
au commerce et aux très petites entreprises

18. 18
II. Le contexte réglementaire :
Une évolution de la composition des Commissions d’Aménagement
Commercial (CDAC)
Avant la loi ACTPE
5 élus
• Le maire de la commune
d’implantation (ou son représentant)
• Le président de l’EPCI compétent en
matière d’aménagement de l’espace
• Le maire de la commune la plus
peuplée de l’arrondissement
• Le président du conseil général (ou
son représentant)
• Le Président du Scot (ou son
représentant)
3 personnalités qualifiées
• 1 en matière de consommation
• 1 en matière de développement
durable
• 1 en matière d’aménagement du
territoire
Après la loi ACTPE
7 élus
• Le maire de la commune
d’implantation (ou son représentant)
• Le président de l’EPCI à fiscalité
propre dont est membre la commune
d’implantation (ou son représentant)
• Le président du conseil départemental
(ou son représentant)
• Le président du conseil régional (ou
son représentant)
• Un membre représentant les maires
au niveau départemental (ou son
représentant)
• Un membre représentant les
intercommunalités au niveau
départemental (ou son représentant)
• Le Président du syndicat mixte du
Scot (ou son représentant)
4 personnalités qualifiées
• 2 en matière de consommation
• 2 en matière de développement
durable et d’aménagement du
territoire

19. 19
II. Le contexte réglementaire : nouvelles
dispositions
 Des critères précisés pour apprécier les dossiers en CDAC (de
nouveaux critères ajoutés par la loi Pinel)
 Consommation économe de l’espace, notamment en termes
de stationnement
 Contribution du projet à la revitalisation du tissu
commercial, notamment par la modernisation des
équipements commerciaux existants et la préservation des
centres urbains

20. 20
II. Le contexte réglementaire : le suivi de la Charte
 Rappel : ce qui est prévu pour les ZACOM
 Les ZACOM de type 1
‐ « enveloppe » de 5000 m² pour
Lorient Nord et Lanester Nord de
1000 m² pour la Gardeloupe
(2014‐2020).
‐ accueil de commerces de plus de
300 m².
‐ pas de nouvelles galeries
commerciales.
‐ pas de nouveaux commerces
alimentaires.
 Les ZACOM de type 1
‐ « enveloppe » de 5000 m² pour
Lorient Nord et Lanester Nord de
1000 m² pour la Gardeloupe
(2014‐2020).
‐ accueil de commerces de plus de
300 m².
‐ pas de nouvelles galeries
commerciales.
‐ pas de nouveaux commerces
alimentaires.
 Les ZACOM de type 2
‐ accueil de commerces de plus de
300 m²,
‐ pas de nouvelles galeries
commerciales
‐ pas de nouveaux commerces
alimentaires
 Les ZACOM de type 2
‐ accueil de commerces de plus de
300 m²,
‐ pas de nouvelles galeries
commerciales
‐ pas de nouveaux commerces
alimentaires

21. 21
II. Le contexte réglementaire : le suivi de la Charte
 Ce qui est mesuré dans les ZACOM
M² perdus M² supplémentaires
Surface de vente
active
en février 2014
Nouveaux commerces
construits
Locaux non
commerciaux qui
deviennent commerciaux
Locaux commerciaux vacants
en février 2014
qui ré‐ouvrent
Locaux commerciaux autorisés
en CDAC (non ouverts /
non construits)
M² qui mutent
Locaux devenus vacants
Depuis février 2014
Locaux commerciaux
qui changent de destination

22. 22
II. Le contexte réglementaire : le suivi de la Charte
Les résultats : la consommation de m² sur 2014‐2016 :
 En mars 2016 : pas d’augmentation des surfaces en périphérie
(ZACOM)
 Potentiellement, le quota est dépassé sur la ZACOM de Lanester

23. 23
II. Le contexte réglementaire : le suivi de la Charte
 Les résultats : Implantation de 23 nouveaux commerces de moins
de 300 m² dont 6 commerces alimentaires dans les ZACOM de
type 1

24. 24
III. La situation en mars 2016
Sources : AudéLor, CCIM, Immobilière d’Entreprise et groupe de travail

25. 25
1. Le centre‐ville de Lorient
 Le 3ème centre‐ville Breton en chiffre d’affaires
 Le centre‐ville de Lorient : 21% de part de marché en 2013, soit le 5 ème
sur 23 villes bretonnes
 Un taux inférieur à Brest et à Rennes (23% et 24%)
 Un taux supérieur à Quimper (18%), Vannes (17%) et St Brieuc (16%)
 Des taux très faibles pour Morlaix (13%), Redon (9%) et Loudéac (15%)
Source : CCIR Bretagne

26. 26
1. Le centre‐ville de Lorient
 Le centre‐ville de Lorient : 2ème pôle commercial du Pays en chiffre
d’affaires ( 186 Md’€ en 2012)
 1er pôle d’emploi du Pays de Lorient avec 14 000 emplois salariés
 9000 habitants
 830 commerces et services
 Des équipements nombreux : stade, théâtre, piscine, cinéma…

27. 27
1. Le centre‐ville de Lorient
Une vacance qui continue de progresser dans le centre‐ville
de Lorient
 Mars 2016 : sur le centre‐ville de Lorient : 99 locaux recensés
vacants dont 63 dans l’hyper‐ centre
 Mars 2015 : 84 locaux vacants dont 58 dans l’hyper‐centre
Sources : relevés CCIM, AudéLor et Immobilière d’Entreprise

28. 28
1. Le centre‐ville de Lorient
Une vacance qui continue de progresser dans le centre‐ville
de Lorient
 Hypercentre : un taux de vacance qui passe de 9,5% en 2015
dans l’hyper‐centre à 10,5% en 2016 (+1 pt).
 Centre‐ville : un taux de vacance qui passe de 10,1% en 2015 à
11,9% en 2016 (+1,8 pt)sur l’ensemble du centre‐ville.
 Sur le « carré magique » : 7,6% de vacance en 2016 (9 vacants
contre 6 en 2015)

29. 29
1. Le centre‐ville de Lorient
Une vacance qui continue de progresser dans le centre‐ville
de Lorient : +4,5 points en 10 ans, +2 points en 2 ans.

30. 30
1. Le centre‐ville de Lorient
 42% des locaux vacants sont
des « nouveaux vacants »
(42 locaux)
38% des nouveaux vacants
liquidations judiciaires
33% des nouveaux vacants
: services tertiaires et
restauration.
 Un renouvellement : 23
locaux sur 84 fermés en
2015 ont réouverts en 2016
 Pour 30% des locaux
vacants, la vacance est
supérieure ou égale à 3 ans)

31. 31
2. Les zones périphériques
* Hors Leroy Merlin
 Depuis 2012
 Baisse des surfaces à
Lorient Nord
 Extension de la
galerie du Géant à
Lanester
85 637m²
72 900 m²
17 000 m²

32. 32
2. Les zones périphériques
Périphéries : un taux de vacance aussi élevé qu’en centre ville
(hors Gardeloupe)
 36 locaux vacants* (19 000 m²) – un taux de 11,6%
 Les grandes zones périphériques de Lorient et Lanester : une
progression de la vacance :
 De 13,6 % sur Lorient Nord à 14,3% en 2016
 De 8,6% sur Lanester Nord à 8,9 % en 2016
*Hors secteur Cosmao Dumanoir (Stokomani, Cie d’Orient)
 4 locaux neufs vacants (2 100 m²)
 La Gardeloupe (Hennebont) : 1 local vacant de 1045 m²

33. 33
3.Les centralités
3. Les centralités : un bon maillage commercial
Les commerces dans les centralités du
Pays de Lorient
 940 commerces et
services tertiaires dans
les centralités et 830
dans la centralité de
Lorient (hors grande distribution)
 23 communes sur 30
disposent d’un tissu
commercial de
proximité « complet »*
 Les 7 communes dont le
tissu de proximité n’est
pas complet ont moins
de 2000 habitants
*Lorsque la commune dispose d’un supermarché ou de 3 commerce de
base : boucherie‐charcuterie, boulangerie‐pâtisserie, alimentation
générale.

34. 34
Les évolutions 2014 – 2016 issues du tableau de bord
3. Nombre de commerces et locaux vacants dans les centralités

35. 35
Les évolutions 2014 – 2016 issues du tableau de bord
3. Les centralités
 Un taux de vacance de 8,5%
 Une moyenne un peu inférieure à la périphérie et aux
centralités avec une vacance commerciale qui diminue
légèrement : 85 locaux recensés en 2016 (8,5%) contre 93 en
2015
 Des situations contrastées :
 Des communes* dont le taux de vacance est supérieur à
10% (Pont Scorff : 20%, Bubry : 19%, Locmiquélic 18%...)
 Taux faible (<5 ‐6 %) : Ploemeur, Guidel Caudan, Port
Louis*, Quéven (*mais une baisse du nombre de commerces)
 Des petites communes sans locaux vacants : Merlevenez,
Gestel, Kervignac…
*de plus de 15 commerces

36. 36
Bilan :
Plusieurs niveaux d’explications

37. 37
Plusieurs niveaux d’explication
 Evolution générale du commerce
 Révolution commerciale
 Fin du cycle « extensif »
 Baisse du chiffre d’affaire
 Logique immobilière et financière
 Aménagement –urbanisme commercial
 Périurbanisation
 Pas de document opposable pour l’instant (Charte)
 Des dossiers de CDAC sans enseignes
 Gestion des points de vente
 Des niveaux de loyers assez élevés dans le centre‐ville de Lorient
 Des départs en retraite (cessation d’activité) pas suffisamment
anticipés