Réunion d'information PRIIPS AFG/ASPIM

ASSOCIATION FRANÇAISE
DES SOCIÉTÉS
DE PLACEMENT IMMOBILIER
RÉUNION D'INFORMATION PRIIPS :
OÙ EN EST-ON
POUR LES FONDS IMMOBILIERS
À 6 MOIS DE L’ENTRÉE EN VIGUEUR?
Jeudi 20 juillet 2017
AFG - ASPIM - IEIF

ASSOCIATION FRANÇAISE
DES SOCIÉTÉS
DE PLACEMENT IMMOBILIER
RÉUNION D'INFORMATION PRIIPS :
OÙ EN EST-ON
POUR LES FONDS IMMOBILIERS
À 6 MOIS DE L’ENTRÉE EN VIGUEUR?
Jeudi 20 juillet 2017
Introduction : rappel de la réglementation PRIIPs
- Alix Guérin (AFG) – Cyril Karam (ASPIM)
1ère partie : benchmarks, indicateur de risques et
scénarii de performance
- Pierre Schoeffler (IEIF)
2nde partie : affichage des frais
- Arnaud Dewachter (ASPIM)

jeudi 20 juillet 2017 3
RÉUNION D'INFORMATION PRIIPS : OÙ EN EST-ON POUR LES FONDS
IMMOBILIERS À 6 MOIS DE L’ENTRÉE EN VIGUEUR?
 PRIIPs : produits d’investissement packagés de détail et fondés sur l’assurance (Règlement
n°1286/2014/UE du Parlement européen et du Conseil du 26 novembre 2014)
 Dès le 1er janvier 2018, obligation de remettre aux investisseurs de détail un « document
d’information clé » (DIC) décrivant les éléments clés du produit dans un langage clair et
compréhensible, devant leur permettre de comparer les produits financiers (OPC dont les FIA
immobiliers, contrats d’assurance-vie,…)
 Cette obligation s’impose dès lors que le client n’est pas un professionnel au sens de la MIF (certains
OPPCI pourraient ainsi devoir établir un DIC)
 Dans un premier temps (soit jusqu’au 31/12/19), le DIC pourra prendre 2 formes : DIC PRIIPs (cas des
SCPI, contrats d’assurance-vie,…) ou DIC UCIT pour les fonds établissant déjà un DIC (cas des OPCI
qui bénéficient de la clause transitoire d’exemption (article 32).
 Dans le cadre de l’assurance-vie, cette exemption reste néanmoins optionnelle (article 14-2 des RTS du
8 mars 2017), à la main des sociétés d’assurance (potentiel enjeu en cas de distribution transfrontalière).
En tout état de cause, des informations complémentaires (allégées pour la plupart) devront être fournies
aux sociétés d'assurance dans ce cadre.
 Les Associations de Place dont la FFA à travers une lettre commune du 13 avril 2017 ont incité leurs
membres à utiliser le DIC UCIT et les informations complémentaires associées à cette utilisation.
 Pour l’échange de données entre SGP et assureurs, un fichier standard européen a été mis en place,
EPT – European PRIIPs Template (champs 72 à 81 à renseigner si option pour le DICI UCIT et régime
allégé).
Une réglementation européenne de l’information précontractuelle des investisseurs retail pour
une meilleure comparabilité des produits financiers

 Par rapport à la réglementation UCIT, le DIC PRIIPs présente des éléments nouveaux sur 3
thèmes principaux :
 indicateur de risque
 présentation des performances
 coûts
 Problématiques identifiées pour les SCPI et les OPCI :
 comment calculer l’indicateur de risque et les scénarii de performance?
 quels sont les frais qui doivent être présentés à l’investisseur?
Une réglementation européenne de l’information précontractuelle des investisseurs retail pour
une meilleure comparabilité des produits financiers

Calendrier de passage au DIC
2017
du 01/01/2018
au 31/12/2019
à compter du
01/01/2020
OPCI tous souscripteurs
- distribués en direct DICI UCIT DICI UCIT DICI PRIIPs
- distribués via l'assurance-vie DICI UCIT DICI UCIT1 DICI PRIIPs
OPCI dédié au sens du L.214-35
- non souscrites ou acquises exclusivement par des
clients professionnels au sens de la MIF2
Pas de DICI
DICI UCIT ou
DICI PRIIPs
DICI PRIIPs
- souscrites ou acquises exclusivement par des clients
professionnels au sens de la MIF2
Pas de DICI3 Pas de DICI3 Pas de DICI3
OPPCI
- non réservés exclusivement aux clients
professionnels au sens de la MIF2
Pas de DICI
DICI UCIT ou
DICI PRIIPs
DICI PRIIPs
- réservés exclusivement aux clients professionnels au
sens de la MIF2
Pas de DICI Pas de DICI Pas de DICI
SCPI Pas de DICI DICI PRIIPs DICI PRIIPs
1 informations complémentaires requises dans le cadre de PRIIPs
2 clients professionnels au sens du L.533-16 du code monétaire et financier
3 sous réserve de l'accord de tous les porteurs

Plan type du DIC

Indicateur de risque

Indicateur de risque : résumé sommaire
L’indicateur de risque synthétique –SRI - dans un DICI PRIIPs est l’agrégation du risque
de marché et du risque de crédit :
 Risque de marché – Mesure de risque de marché -MRM (échelle de 1 à 7) :
 Lorsqu’un produit ne dispose pas de données à une fréquence suffisante au regard de PRIIPs, il est classé immédiatement à 6 sur
l’échelle de risque qui va de 1 à 7 (7 étant la classe de risque la plus élevée ce qui inclut notamment les produits dont la responsabilité
des associés peut être appelée au-delà de leurs apports).
 La fréquence minimale de données admise pour effectuer un calcul et éviter le positionnement d’office à 6 est de 1 mois. Le calcul
repose sur une VaR à 97,5%, corrigée de l’expansion Cornish-Fisher, sur la période de placement recommandée.
 Toutefois, si les données ne sont disponibles qu’au mieux tous les mois, le résultat du calcul effectué doit être majoré d’un cran.
 Un historique de 5 ans de données est nécessairement requis lorsque le produit dispose de données à un pas supérieur à
hebdomadaire.
 Pour calculer son risque de marché, lorsque le produit a un historique de données inférieur à 5 ans, il est possible à défaut de données
propres d’utiliser un proxy ou benchmark représentatif qu’il convient de documenter. Les RTS ne fixent à cet égard aucune autre
prescription sur le proxy ou benchmark utilisable.
 Une ou des mentions complémentaires normées sur « l’illiquidité » du produit sera en outre à insérer, sous forme narrative, sous
l’échelle de risque (fonds fermés, …).
 Risque de crédit - Mesure de risque de crédit -MRC (échelle de 1 à 6) :
 Les fonds sont supposés ne pas avoir de risque de crédit, sauf exception.
 Le risque de crédit pour les fonds se situe au niveau des sous-jacents et non au niveau du fonds. Il est pris en compte toutefois à partir
du moment où il représente 10% ou plus de l’actif. Il s’apprécie par actif/contrepartie. Pour les OPCI GP, qui s’autorisent un endettement
de 40% maximum de la poche immobilière de 60/65%, le risque de crédit n’est pas applicable de fait. Les SCPI recourent peu en
pratique à l’emprunt. Il pourrait en être autrement pour les OPPCI.

Scénarii de performance

Scénarii de performance : résumé sommaire
Il n’est plus possible de faire état des performances passées.
 Pour les Priips de catégorie 2 i.e fonds à données suffisamment fréquentes tels que les OPCI et
les SCPI pouvant recourir à un proxy (sous réserve de l’accord de l’AMF) pour calculer leur SRI :
 3 scénarii de performance (défavorable, intermédiaire, favorable) doivent être calculés
 selon une méthodologie unique (historique de 5 ans) sur 3 périodes (1 an, mi période, période de placement
recommandée qui est le plus souvent de 8 ans pour les OPCI et 10 ans pour les SCPI hors SCPI fiscales soit
demain 1 an, 4 ans, 8 ans pour les OPCI et 1 an, 5 ans et 10 ans pour la majeure partie des SCPI)
 le calcul découle des données utilisées pour le SRI
 un quatrième scénario dit de tension doit par ailleurs être calculé
 Les produits de catégorie 1 relevant du 4 c (i.e fonds sans données suffisantes) :
 doivent fournir 2 scénarii, un favorable et un défavorable, basés sur des estimations qui soient raisonnables et
prudentes des valeurs attendues sur la durée de placement recommandée.
 Ce doit être cohérent avec les autres informations contenues dans les documents d’information dont les stress
test qui auraient pu être réalisés.

Prise en compte des coûts

Prise en compte des coûts : Résumé sommaire
 Tous les coûts doivent être présentés de manière exhaustive et granulaire dont les coûts de transaction (base de
données historiques sur 3 ans).
 3 catégories de coûts :
 coûts ponctuels (principalement, droit d’entrée/sortie)
 coûts récurrents (définis au 4 de l’annexe VI des RTS comme les coûts déduits de l’actif du fonds et qui ont permis d’investir et de
financer toutes les opérations sur le fonds, payer les tiers et auxquels s’ajoutent les coûts de transaction)
 coûts accessoires (principalement les frais de surperformance et le carried interest)
 Les frais doivent être exprimés en montant (10 000 €) et en pourcentage, sur différentes périodes (1 an, mi
période de placement et période recommandée donc 1 an, 4 ans et 8 ans pour les OPCI par exemple qui
généralement affichent une période recommandée de 8 ans). Les coûts ponctuels sont lissés sur la période de
placement (un droit d’entrée de 3% apparaît à 0.375% sur la période 1 an si durée de placement 8 ans). Les
pénalités en cas de sortie anticipée doivent être mentionnées et distinguées des droits de sortie usuels.
 Par ailleurs, 2 tableaux devront être renseignés, accompagnés d’un avertissement sur le fait que le RIY (la
réduction du rendement) montre l’impact du total des coûts sur le rendement d’un investissement.
 les coûts de transaction (dans les coûts récurrents) :
 Les coûts de transaction doivent être calculés sur une base annualisée à partir de la moyenne des coûts constatés au cours des 3
dernières années. Une autre méthode est proposée pour les fonds qui n’ont pas l’historique suffisant, par référence à des
comparables.
 Les RTS prévoient pour les fonds dont les actifs sont « illiquides » que l’estimation des coûts de transaction ne peut être inférieure au
montant des frais réels directement associés à la transaction

Cas particulier des SCPI : le passage anticipé au DIC PRIIPs
 Période transitoire (cf. art. 32 du Règlement) : OPCVM / FIA disposant d’un DICI
OPCVM ne devront fournir un KID PRIIPs que le 31 décembre 2019.
 La SCPI n’établissant pas de DICI OPCVM ne pourra pas bénéficier de la période
transitoire et sera donc soumise à PRIIPs 2 ans avant les autres OPC
 Il en résulte un traitement discriminatoire :
 une comparaison difficile avec les OPCI qui établissent un DICI OPCVM = en
contradiction ave l’objectif de comparabilité voulu par PRIIPs via une uniformisation du
document d’information précontractuel
 une complication pour les compagnies d’assurance distribuant les deux types de fonds
immobiliers et devant traiter deux formats distincts de reporting
 un paradoxe du fait même que la SCPI est un fonds d’investissement de droit français
qui n’a nullement vocation à être commercialisé en Europe

1ère partie : benchmarks, indicateur de risques et scénarii de performance

20 juillet 2017
Pierre Schoeffler
Senior Advisor
IEIF
Regulatory Technical Standards (RTS) PRIIPS :
Mesure du Risque de Marché et Scénarios de Performance
des SCPI et OPCI Grand Public

Rappel des RTS PRIIPS
 La présentation du risque des packaged retail and insurance based investment
products (PRIIPS) repose sur la détermination du risque de marché market risk
assessment (MRM) et la mise en place de scénarios de performance
 La base des deux approches repose sur l’observation historique des performances totales
des actifs sur une période d’au moins 5 ans en cas de données mensuelles ou
bimensuelles, 4 ans pour des données hebdomadaires ou 2 ans pour des données
journalières
 Le risque de marché est déterminé en fonction d’une volatilité annuelle (VEV) calculée à
partir d’une Value-at-Risk (VaR) de probabilité 97,5% sur la période de détention
recommandée des actifs
 La VaR est déduite de la volatilité des performances totales en tenant compte de
l’asymétrie et de l’aplatissement de leur distribution au travers du développement
limité de Cornish-Fisher
 Les scénarios de performance sont déterminés à partir de la performance totale
moyenne et de sa volatilité en tenant compte de l’asymétrie et de l’aplatissement
 Ils correspondent à des processus de diffusion dans le temps sur trois horizons
d’investissement : la période de détention recommandée, la moitié de cette période
et un an, et trois niveaux de probabilité : 90% (favorable), 50% (modéré) et 10%
(défavorable), complétés par un scénario de stress, très défavorable
16

Mise en œuvre des RTS PRIIPS
 Pour calculer le MRM (mesure du risque de marché) et les scénarios de performance, les
sociétés de gestion :
 Doivent utiliser leurs propres données pour les SCPI et les OPCI Grand Public pour
lesquelles elles disposent d’un historique mensuel sur 5 ans
Attention : pour les SCPI, il faut un historique de prix de part ayant fait l’objet de
transactions sur le marché secondaire tous les mois au cours des 5 dernières années.
 Peuvent utiliser un indice de référence quand cet historique n’est pas disponible (SCPI
pour lesquelles le marché secondaire n’a pas été actif tous les mois au cours des 5
dernières années ; SCPI ou OPCI Grand Public n’ayant pas encore 5 ans d’existence) :
 Pour les SCPI Immobilier d’entreprise : indice EDHEC IEIF Immobilier
d’Entreprise France
 Pour les SCPI Résidentielles (hors Malraux et déficit foncier) : indice Notaire
Insee + données Clameur (calcul réalisé par l’IEIF)
 Pour les SCPI Malraux et Déficit foncier : MRM fixé à 6
 Pour les OPCI Grand Public : indice IEIF OPCI Grand Public mensuel ou
bimensuel
Elles doivent toutefois pouvoir justifier auprès du régulateur de la possibilité
d’utiliser un indice de référence (cf. plus loin).
17

Indices de référence pouvant être utilisés
pour le calcul du MRM
et des scénarios de performance
18

Indices de référence pour la mesure de risque de marché (MRM)
 Les SCPI investies en immobilier d’entreprise disposent d’un indice de référence mensuel
dénommé EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France
 Indice de performance totale calculé depuis juin 2008 à partir des valeurs de parts sur
le marché secondaire d’un univers de SCPI dont la liquidité excède 2 millions d’euros
par an
 Indice construit selon les mêmes règles qu’un indice boursier pondéré par la
capitalisation
 Cet indice obéit aux recommandations sur les Financial Benchmarks édictées par
l’IOSCO et l’UE
 Les SCPI investies en immobilier résidentiel (hors dispositif de restauration Malraux et
déficit foncier) disposent pour leur sous-jacent d’un indice de référence trimestriel
dénommé Notaires INSEE France
 Indice de prix hédonique calculé depuis mars 1996 à partir des valeurs par m2
enregistrées par les notaires sur les transactions de logements anciens en France
 Performance totale obtenue à partir des rendements locatifs compilés par Clameur
 Mensualisation de l’indice par interpolation sans biais
19

Indices de référence pour la mesure de risque de marché (MRM)
 Les OPCI Grand Public disposent d’un indice de référence dénommé IEIF OPCI Grand
Public mensuel et bimensuel
 Indice de performance totale calculé depuis juin 2008 en mensuel et novembre 2009
en bimensuel à partir des valeurs liquidatives des OPCI Grand Public disposant d’une
poche financière
capitalisation
 Cet indice obéit aux recommandations sur les Financial Benchmarks édictées par
l’IOSCO et l’UE
20

21
 L’indice est composé de 44 SCPI Immobilier d’entreprise dont 30 SCPI bureaux, 8 SCPI
commerces et 6 SCPI diversifiées
 29 SCPI sont à capital variable et 15 SCPI à capital fixe
 La proportion d’actifs hors France est de l’ordre de 5 %
 Par rapport à l’ensemble des SCPI investies en immobilier d’entreprise, l’univers de
l’indice représente :
 52 % du nombre total
 90 % de la capitalisation totale
 94 % du total des transactions sur le marché secondaire
Indice EDHEC IEIF Immobilier d’entreprise France :
Principales caractéristiques à fin 2016

Calcul du MRM
à partir des indices de référence
22

23
Données mensuelles
Déc 2011 – Déc 2016
Horizon d’investissement
en années
VEV MRM*
SCPI Immobilier
d’entreprise
10 3,0% 3
SCPI Immobilier
résidentiel
15 0,6% 3
OPCI Grand Public 8 2,1% 3
Pour info
OAT 10 ans 10 6,7% 4
CAC All Tradable 10 13,3% 5
Mesure de risque de marché (MRM)
* En tenant compte de l’ajustement à la hausse d’une classe de risque pour
utilisation de données mensuelles, les OPCI Grand Public bimensuels sont en
MRM 2

24
Mesure de risque de marché (MRM)

Calculs des scénarios de performance
à partir des indices de référence
25

26
Scénarios de performance
5 % de frais de souscription sur les SCPI entreprise, 10% sur les SCPI résidentiel et 0% sur les OPCI GP
1 an ½ horizon horizon
Actif Déf Mod Fav Déf Mod Fav Déf Mod Fav
SCPI Immobilier
d’entreprise
-3% 1% 5% 18% 29% 41% 54% 74% 98%
SCPI Immobilier
résidentiel
-6% -5% -4% 13% 16% 18% 44% 48% 53%
OPCI Grand Public 1% 4% 6% 14% 20% 27% 34% 45% 57%
Pour info
OAT 10 ans -3% 6% 15% 9% 33% 61% 34% 76% 131%
CAC All Tradable -5% 13% 33% 25% 83% 167% 94% 234% 469%

27
Scénarios de performance

Scénario de stress
 Le scénario de stress repose sur un ajustement de trois des paramètres des scénarios de
performance
 La performance totale moyenne historique est considérée comme nulle
 La volatilité des performances totales n’est plus calculée à partir des données sur
l’ensemble de la période considérée mais elle est déduite de la distribution des volatilités
calculées sur des sous-périodes (de 6 mois pour un horizon d’un an, de 12 mois
autrement) en considérant un niveau de centile extrême (99% pour un horizon d’un an,
90% autrement)
 Le niveau de probabilité du processus de diffusion de la performance dans le temps est
très faible (1% pour un horizon d’un an, 5% autrement)
28

29
Scénario de stress
1 an ½ horizon Horizon
Actif Déf Stress Déf Stress Déf Stress
SCPI Immobilier
d’entreprise
-3% -16% 18% -19% 54% -24%
SCPI Immobilier
résidentiel
-6% -12% 13% -12% 44% -13%
OPCI Grand Public 1% -7% 14% -9% 34% -12%
Pour info
OAT 10 ans -3% -25% 9% -29% 34% -39%
CAC All Tradable -5% -45% 25% -53% 94% -67%

30
Scénarios de stress

Comment apprécier si l’on peut ou non
utiliser les indices de référence ?
Une approche par l’erreur de suivi (tracking error)
31

Utilisation des indices de référence
 Les indices de référence éventuellement utilisés par l'initiateur du PRIIP doivent être
représentatifs des actifs ou des expositions qui détermineront les performances de ce
PRIIP
 L’initiateur du PRIIP doit constituer une documentation sur le recours à de tels indices
 Dans le domaine des fonds immobiliers, la représentativité peut être documentée sur la
base de l’erreur de suivi (tracking error) des performances du fonds immobilier par
rapport à celles de l’indice de référence
 A partir de l’évolution de la valeur de part pour les fonds immobiliers disposant de
l’historique requis i.e. 5 ans de données mensuelles continues de prix liés à des
transactions de décembre 2011 à décembre 2016
 A partir de la simulation de l’évolution de la valeur de l’actif net réévalué en
considérant la répartition des actifs brut du PRIIP et son levier financier et en utilisant
les indices de marché des actifs et du passif*. La même procédure est appliquée à
l’indice de référence. Le calcul porte sur des données annuelles de 1999 à 2016
 Une erreur de suivi maximum de 4,5% sur une base annuelle est considérée a priori
comme nécessaire pour considérer un fonds immobilier comme indiciel et donc l’indice
de référence comme représentatif**
* MSCI IPD pour les actifs immobiliers, DJ Euro Stoxx 50 pour les actions, EMTX Euro Government Bonds 7-10 ans pour les obligations,
Euribor 3 mois pour les liquidités. Le coût de la dette financière est considéré égal à Euribor 3 mois plus 1%
** Le risque idiosyncratique des biens immobiliers est élevé par rapport aux valeurs mobilières, cf. S. Lee, « Tracking error and Real
Estate Fund Performance », City University London, 2013
32

SCPI Immobilier d’entreprise
33

Indice de référence
 Les SCPI investies en immobilier d’entreprise disposent d’un indice de référence mensuel
dénommé EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France
 Indice de performance totale calculé depuis juin 2008 à partir des valeurs de parts sur
le marché secondaire d’un univers de SCPI dont la liquidité excède 2 millions d’euros
sur un an glissant, la révision de l’univers a lieu deux fois par an
capitalisation
 L’analyse en erreur de suivi concerne les 44 SCPI appartenant à l’univers de l’indice fin
2016
 Cet univers recouvre 52 % du nombre total des SCPI investies en immobilier
d’entreprise et représente 90 % de la capitalisation totale du secteur
34

Erreur de suivi à partir de l’évolution de la valeur de part
35
 Seul un quart des SCPI ont l’historique requis de 5 ans de données mensuelles

Répartition de l’actif brut de
l’indice EDHEC IEIF Immobilier d’Entreprise France à fin 2016
 L’exposition en actifs européens hors France est de 5%
 Le levier financier est de 6%
36

Ecart de la répartition de l’actif brut des SCPI par rapport à
l’indice à fin 2016
37
 Certaines SCPI sont spécialisés dans les commerces et ne détiennent pas de bureaux,
les autres écarts sont de faible ampleur

Ecart de la répartition des actifs étrangers des SCPI par rapport à
38
 Un petit nombre de SCPI ont une exposition importante en actifs européens hors France

Ecart de la répartition du levier financier des SCPI par rapport à
39
 Un petit nombre de SCPI ont un levier financier important, un petit nombre a aussi une
position en trésorerie nette positive

40
Erreur de suivi à partir de la simulation de l’évolution de la valeur
d’actif net réévalué
 Les SCPI ayant une erreur de suivi importante sont celles investies essentiellement en
commerces ou celles ayant une forte exposition en actifs européens hors France

Conclusion sur l’erreur de suivi
 A partir de l’évolution de la valeur de part : peu de SCPI ont l’historique requis, l’indice
de référence peut être considéré comme représentatif pour la moitié de celles-ci
 Cette méthode n’est adaptée que pour les SCPI particulièrement liquides
 A partir d’une simulation de l’évolution de la valeur de l’actif net réévalué : l’indice de
référence peut être considéré comme représentatif pour toutes les SCPI
 Cette méthode est particulièrement bien adaptée pour les SCPI récemment ou
nouvellement créées
 Cette méthode est compatible avec l’horizon d’investissement long des SCPI
41

Indice de référence
 Les OPCI Grand Public disposent d’un indice de référence dénommé IEIF OPCI Grand
Public
 Indice de performance totale calculé depuis juin 2008 en mensuel et novembre 2009
en bimensuel à partir des valeurs liquidatives de l’ensemble des OPCI Grand Public
disposant d’une poche financière
capitalisation
 L’analyse en erreur de suivi concerne les OPCI grand Public appartenant à l’univers de
l’indice fin 2016 hors OPCI de création récente
43

Erreur de suivi à partir de l’évolution de la valeur liquidative
44

Répartition de l’actif brut de
l’indice IEIF OPCI Grand Public à fin 2016
 Le levier financier est de 15%
45

Répartition du patrimoine immobilier physique de
l’indice IEIF OPCI Grand Public à fin 2016
 L’exposition en actifs immobiliers européens hors France est de 43%
46

Ecart de la répartition de l’actif brut des OPCI Grand Public par
rapport à l’indice à fin 2016
47
 Les OPCI Grand Public diffère essentiellement par la composition de la poche financière

Ecart de la répartition de l’immobilier physique des OPCI Grand
Public par rapport à l’indice à fin 2016
48
 Les OPCI Grand Public sont sujettes à une dichotomie entre dominante bureaux et
dominante commerces

Ecart de la répartition des actifs immobiliers physiques étrangers
des OPCI Grand Public par rapport à l’indice à fin 2016
49
 Les OPCI Grand Public ont des expositions aux actifs européens hors France très
différenciées

Ecart de la répartition du levier financier des OPCI Grand Public
par rapport à l’indice à fin 2016
50
 Le levier financier diffère également grandement entre OPCI Grand Public

51
Erreur de suivi à partir de la simulation de l’évolution de la valeur
d’actif net
 Les OPCI Grand Public ayant une erreur de suivi importante sont celles ayant une forte
exposition en actions

Conclusion sur l’erreur de suivi
 A partir de l’évolution de la valeur de part : l’indice de référence peut être considéré
comme représentatif pour tous les OPCI Grand Public
 A partir d’une simulation de l’évolution de la valeur de l’actif net réévalué : l’indice de
référence peut être considéré comme représentatif pour tous les OPCI Grand Public
52

Comment utiliser les indices IEIF ?
Quelle documentation ?
53

Comment se procurer les indices IEIF ?
 Où : exclusivement auprès de l’IEIF
 Date de publication :
 Indice EDHEC IEIF Immobilier d’entreprise France : 1 mois et 20 jours après la date
concernée
 Indice IEIF OPCI Grand Public mensuel : 1 mois après la date concernée
 Indice IEIF OPCI Grand Public bi-mensuel : 15 jours après la date concernée
 Disponibilité des indices :
 Sous la forme d’un fichier CSV pré-formaté – sur un FTP dédié et sécurisé
54

Quelle documentation ?
 Une documentation précise est en cours de réalisation par l’IEIF, sous le double timbre
de l’AFG et de l’ASPIM. Elle sera disponible courant Septembre 2017.
 Elle comprendra 2 éléments distincts :
 Un document de référence, qui paraitra tous les mois, et actualisera l’ensemble des
indices et des calculs associés (MRM, scénarios de performances). Il donnera
également les caractéristiques détaillées de chacun des indices IEIF
 Un document technique qui précisera une méthodologie permettant de justifier
l’utilisation d’un des indices de référence IEIF
55

2nde partie : affichage des frais
 Considérations mises en avant par l’AFG-ASPIM auprès de l’AMF :
 les OPCI / SCPI ne doivent pas faire l’objet d’un niveau d’exigence supérieur par
rapport aux autres fonds d’investissement : seuls les frais relatifs à la gestion du
fonds (fund management) et non pas ceux en rapport avec l’exploitation du sous-
jacent (Frais d’exploitation des actifs) doivent être affichés
 les frais et charges ne doivent être comptabilisés qu’une seule fois : s’ils sont
couverts par une commission appelée par ailleurs auprès des investisseurs, seul le
montant de la commission est comptabilisé dans le DIC PRIIPs
 Etat des discussions avec l’AMF & poursuite du dialogue :
 Frais d’exploitation immobilière :
 Le coût des dépenses (CAPEX + maintenance) ne sont pas à afficher dès lors qu’il se répercute
immédiatement dans la valeur de l’actif, par son maintien ou sa revalorisation
 Impôts/taxes : sont considérés comme des coûts à afficher, sauf ce qui est refacturable au locataire
 Droits d’enregistrement : à imputer des coûts de transaction pour éviter une double
imposition
 Pour les OPCI : à imputer des droits d’entrée acquis
 Pour les SCPI : à imputer pour partie de la commission de souscription (piste de réflexion AMF
: étalement possible en fonction du taux de rotation des parts et durée de placement
recommandé)

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