Groupe Cominar - dîner-conférence du 10 avril 2012

Perspectives de développement à Lévis

PRÉSENTATION À LA CHAMBRE DE COMMERCE DE LÉVIS
FPI Cominar | Groupe Dallaire

Michel Dallaire, ing.
Président

10 avril 2012

Présentation de Cominar

•1965 : Fondation par Monsieur Jules Dallaire.
•Entreprise privée détenue à 100 % par la famille Dallaire
•1973 : Premier immeuble en copropriété divise à Québec : Le
Louisbourg
•1986 : Construction de Place de la Cité
•1998 : Création du Fonds de placement immobilier Cominar
•La famille Dallaire détient 43 % des parts de la ﬁducie suivant l’IPO
•Première ﬁducie de placement immobilier (FPI) au Canada
entièrement intégrée
•2007 : Acquisition de 54 immeubles du FPI Alexis Nihon
•2008 : Acquisition du 2001, McGill College à Montréal
•2010 : Acquisition de Overland Realty Limited avec ses 16
immeubles dans les Provinces atlantiques

HISTORIQUE AUJOURD’HUI OBJECTIFS & STRATÉGIES PROJET À LA TÊTE DES PONTS


MISE EN CONTEXTE SITE ENJEUX VISION PLAN D’ENSEMBLE STATISTIQUES & POTENTIELS


•2012 : Acquisition du Fonds de placement immobilier Canmarc :
1,9 milliard $
•Capitalisation boursière (au 1er mars 2012) : 2,3 milliards $
•Superﬁcie actuelle du portefeuille près de dix fois supérieure à la
superﬁcie lors de l’IPO (3,1 millions de pi² en 1998 à près de 30
millions de pi² suite à l’acquisition de Canmarc)



•Le plus important propriétaire et
gestionnaire d’immeubles commerciaux de la
province de Québec
•L’un des plus importants fonds de placement
immobilier diversifiés au Canada
•385 immeubles de qualité situés au Québec,
en Ontario, dans les Provinces atlantiques et
dans l’Ouest canadien représentant quelques
30 millions de pieds carrés de superﬁcie
locative



•Portefeuille diversiﬁé :
trois secteurs d’activité
(bureaux, commercial,
industriel et polyvalent)
répartis à travers le Canada
(Québec, Ontario, Provinces
atlantiques et Ouest canadien)

(1) Au 1er mars 2012



•Équipe motivée d’employés
engagés à toujours mieux servir
nos clients
•Gestion proactive du
portefeuille immobilier
•Gestion financière prudente
•Programme d’acquisitions et de
développement éprouvé
•Opportunités de croissance
importante

(1) Au 31 décembre 2012



Objectifs
•Verser à ses porteurs de parts des distributions en espèces
croissantes et payables mensuellement
•Accroître et maximiser la valeur des parts grâce à une gestion
intégrée et à l’expansion du portefeuille immobilier

Stratégie
•Ratio d’endettement cible à 50 %
•Ratio de distribution égal à 90 % environ du bénéfice distribuable
•Ajout de l’Ontario aux marchés cibles de Cominar
•Limitation de l’envergure des projets spéculatifs de
développement



Contexte
•Positionnement stratégique dans le pôle St-Romuald
•Visibilité exceptionnelle

Superficie du terrain
•90 286 m²
•971 000 pi²

Potentiel de développement
•Mixte commercial et bureaux
•± 200 000 pi²


Projet du Groupe Dallaire à Lévis

Qui est le Groupe Dallaire ?
•En 1998, avec la création du FPI Cominar, l’entreprise familiale
devient la Corporation financière Alpha
•En 2011, la nouvelle dénomination «Groupe Dallaire» est
introduite
•En affaires depuis 45 ans, l’entreprise a débuté comme
constructeur et promoteur résidentiel, principalement dans la
construction de bungalows et d’immeubles à logements



Deux projets majeurs de développement dans la région
métropolitaine de Québec
•Aujourd’hui, le plus important promoteur dans la région de Québec
avec des sites totalisant une superficie de plus de 135 millions de pi²
•Deux projets majeurs dans la région métropolitaine de Québec :
• Secteur Chauveau : 29 millions de pi² en phase de
planification avancée avec la Ville de Québec
• Secteur des Crans : 44 millions de pi² en pourparlers avec la
Ville de Lévis



Secteur Chauveau (Québec)
29 M de pi²
Plus de 4 500 logements
9 M de pi² de terrain non
résidentiel
Début des travaux : Été 2013

Secteur des Crans (Lévis)
43 M de pi²



Un processus de longue haleine
•Acquisition des terrains de la Pétrolière Irving Inc. en 2005
•Pourparlers avec la Ville de Lévis depuis 2006

Groupe Dallaire : plus qu’un simple promoteur
•Projet d’une envergure inégalée au Québec pour un promoteur
privé
•Création d’une ville de taille moyenne de ± 12 000 habitants
•Implication étroite dans toutes les phases : planificateur,
promoteur, constructeur et gestionnaire d’actifs
•Gardien du futur plan d’urbanisme
•Projet distinctif et lègue à la communauté



Superficie du site
•409 hectares
•4 090 000 m²
•44 000 000 pi²

Caractéristiques naturelles
•Secteur dominé par des crans rocheux dont les
variations atteignent jusqu’à 45 m d’altitude
•Réseau hydrographique du secteur dominé par le
ruisseau Cantin
•Écosystème varié et riche
•Présence de milieux humides d’intérêt



Contraintes anthropiques
•Carrière B.M.L.
•Cour de triage Joffre
•Corridor de bruit de l’autoroute Jean-Lesage
•Nécessité de mettre en place une stratégie de
mitigation des contraintes anthropiques



Contexte de planification et cadre réglementaire
•Nouveau plan d’urbanisme prévoit un programme
particulier d’urbanisme (PPU) en discussion avec les
autorités municipales
•Actuellement, la grande majorité du site se retrouve
dans une affectation de «développement différé»
•Les abords de l’autoroute Jean-Lesage peuvent accueillir
du commercial régional et des grands équipements
•Le futur zonage s’arrimera avec le PPU



2 enjeux de planification
•Élaborer une planification d’ensemble du projet qui
tient compte de la grande superficie du site
•Construire un partenariat solide et transparent avec les
autorités municipales et la communauté

3 défis d’aménagement
•Faire cohabiter les nouvelles fonctions résidentielles,
commerciales et industrielles avec les quartiers existants
•Gérer les impacts sur la circulation
•Assurer la protection de l’environnement



L’énoncé de vision

« Renouveler le modèle de la banlieue traditionnelle
en plaçant les citoyens qui l’habitent et l’animent au
cœur d’un cadre bâti distinctif et d’un environnement
naturel qui s’harmonisent pour créer un milieu de vie
de grande qualité accueillant une communauté
ouverte, solidaire, fière, prospère et en santé».



7 grandes orientations de développement

1
Penser et offrir un habitat plus dense, varié,
évolutif, distinctif et de qualité

2
Stimuler l’esprit communautaire et le sentiment
d’appartenance des citoyens

3 Faire de la santé une priorité pour les citoyens




4
Miser sur la mixité des fonctions comme gage de
vitalité économique et d’animation sociale

5
Faciliter l’accès à la nature en ancrant le
développement du projet sur les qualités
naturelles et paysagères du site




6
Construire des infrastructures novatrices, vertes
et rentables

7
Aménager des espaces publics de qualité
renforçant la symbolique identitaire du projet



Le plan d’ensemble : quelques prémices…
•Un juste équilibre entre les fonctions résidentielles et
non-résidentielles
•Une fonction résidentielle qui s’inscrit le plus possible
dans la continuité de la trame existante
•Une prise en compte judicieuse et rentable des
contraintes anthropiques
•La mise en valeur des milieux naturels d’intérêt selon
une approche de continuité biologique



Quelques objectifs préliminaires d’aménagement
•Conserver et mettre en valeur les milieux naturels
d’intérêt selon une approche de continuité biologique
•Déployer un réseau vert, bleu et blanc articulé autour
des milieux de conservation
•Créer un pôle de quartier accessible avec une mixité
d’usages
•Favoriser une transition douce avec les quartiers
résidentiels existants
•Concentrer les fortes et moyennes densités
résidentielles autour du pôle



Quelques objectifs préliminaires d’aménagement
•Viser globalement une densité résidentielle nette
minimale de 45 logements par hectare pour optimiser les
investissements en infrastructures et services
•Offrir la plus grande variété possible de types de
logements
•Collaborer avec la Ville de Lévis pour mettre en place
une série d’équipements institutionnels,
communautaires, culturels et sportifs qui répondent aux
besoins des nouveaux citoyens, qui contribuent à
l’animation sociale et qui complètent l’offre actuelle
•Mettre en place des mesures de mitigations appropriées



La répartition des affectations
•La superficie total du site : 409 hectares



Les potentiels de développement
•Nombre de logements
• Plus de 6 000 logements
•Affectation industrielle :
• Terrains : 12 640 000 pi²
• Potentiels de construction : ±3 000 000 pi²
•Affectation bureau :
• Terrains : 2 700 000 pi²
• Potentiels de construction : ± 850 000 de pi²
•Affectation commerciale :
• Terrains : 2 700 000 pi²
• Potentiels de construction : ± 545 000 de pi²



Conclusion…


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