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Le développement
urbain durable
l’exemple du projet Clause Bois Badeau à
Brétigny sur Orge (Essonne – France)
Clément GUILLAUME
développeur urbain – EPA ORSA
Agence Française de Développement - Holding Al Omrane
Rabat, le 23 novembre 2009
Les points abordés
•Eléments de contexte
•Portrait du projet Clause Bois Badeau
•Quelques conseils et remarques
1
Eléments de contexte
Situation: Un projet situé à l’ouest de Brétigny sur Orge , commune de 23
000 habitants en Essonne au Sud de Paris. Les terrains sont à proximité
immédiate de la gare RER C.
Aménageur: SORGEM- société d’économie mixte du Val d’Orge
Equipe de coordination urbaine, paysagère, architecturale : Atelier JAM,
Latitude Nord, Magéo, Jéol.
Les Assistants de la SORGEM:
Aménagement Durale : TRIBU, programmation urbaine: ALPHAVILLE,
Réseau de chaleur Energie Bois: DEBAT, concertation: DAC, élaboration du
Bilan carbone: EFFET DE LEVIER…
Les principaux intervenants
Un projet au sud de Paris
Le projet Clause Bois
Badeau est à 35 minutes
en RER du centre de
Paris
Il traduit concrètement
la politique
d’aménagement de la
Région Ile de France de
densification autour des
gares.
Il a été lauréat de l’appel
à projets « nouveaux
quartiers urbains » d’ile
de France en juillet 2009
Etat existant
Une ville coupée par les voies ferrées;
Un centre ville et des équipements à l’Est;
La vallée de l’Orge à l’Ouest(ZNIEFF,ENS);
Le projet Clause pour relier la ville et la vallée et
rééquilibrer l’offre de logements et de services
Clause, un symbole de Brétigny
gare
centre ville
Clause
campagne
2
Clause/Bois Badeau,
Portrait d’un quartier
durable
en Ile-de-France
2.1. Le programme
défini par la ville
Favoriser la mixité sociale et fonctionnelle
50% d’espaces publics dont 50% d’espaces verts (un parc de 13 ha à terme);
Objectif « zéro rejet » d’eaux pluviales dans le réseau
130 500 m2 soit 1 600 logements dont 25% de logements sociaux,
49 600 m2 d’activités et de services
Dont 5 000 m2 de commerces
Équipements publics prévus sous MO ville :
Réhabilitation du pavillon des Sorbiers;
Construction d’un groupe scolaire 15 classes
Construction et aménagement d’un gymnase et d’un stade d’entraînement
Aménagement de l’entrée de ville Ouest (plateau/RN 104)
Le marché d’études de définition a favorisé l’interaction
entre le programme et le projet
• 3 équipes de concepteurs en concurrence avec le même programme
(orientations de la ville + objectifs d’aménagement durable);
• 3 phases
– Phase 1 : diagnostic et orientations – exploration des différentes
pistes (phase ouverte)
– Phase 2 : recadrage et précision du programme par la SEM et la ville
– Phase 3 : finalisation des projets (phase fermée)
– Choix du projet: équipe JAM
Ce que permet le marché de définition: l’exemple du parc qui se
transforme en trame verte et bleue
2.1. Le marché
d’études de définition
D’un grand parc de 13 ha à…
Programme initial de la Ville: un parc à la lisière
…une mosaïque verte de 13 ha
Donner à la biodiversité
des espaces, de surface
diverse, reliés entre eux
Créer un maillage fin de
milieux naturels reliés
par des continuités
écologiques en relation
avec le parc des Joncs
Marins et la vallée de
l’Orge.
Proposition de l’AMO écologie urbaine
Les réponses des 3 équipes
Mosaïque verte et paysage
2 dispositifs qui
répondent à la fois aux
enjeux de biodiversité et
de paysage
La « prairie humide »
(stockage des eaux
pluviales) comme espace
protégé
Elle permet aussi des vues
lointaines vers les bois, les
coteaux, la tour de
Montlhéry
Les « doigts verts » et
la « clairière » réservés
aux piétons et
écosystèmes
Ils permettent des vues
plus proches
EQUIPE FORTIER EQUIPE ATELIER JAM EQUIPE AGENCE TER
2.2.Portrait du projet
retenu
Les points abordés:
Projet - territoire
Continuités écologiques et gestion des eaux pluviales
Mobilités
Mixités
Valorisation du patrimoine
Efficacité énergétique
Outils de gouvernance
Un projet pour unifier le territoire
Projet et territoire
Le centre ville
La gare
Le parc
La campagne
Clause
Gestion des eaux
et biodiversité
Gestion alternative
des eaux pluviales
Sur un terrain
argileux:
créations de
noues, fossés
et prairies
humides
Milieux et écosystèmes
La prairie centrale
Mobilités
Les circulations douces
Deux systèmes:
•Le long des rues;
•Des chemins réservés aux
piétons et cyclistes
Le maillage des rues
Mixités
sociale et fonctionnelle
Des commerces
Des activités tertiaires
Des logements
Des équipements publics
Affirmer la mixité des fonctions
aux abords de la gare
Un quartier vivant et accessible
Mixité des typologies architecturales
Les logements :
Diversifier l’offre pour répondre à la multiplicité des besoins;
Proposer une offre accessible à tous
La mixité sociale à l’ échelle résidentielle:
Logements sociaux; à prix maîtrisé, accession libre
Un quartier accessible à tous
Prix maîtrisé
Social
Libre
Valorisation du
patrimoine architectural
urbain et paysager
Le pavillon des Sorbiers
Politique d’efficacité
énergétique
Une approche « simple » et de bon sens…
•Profiter des apports solaires et garantir au minimum deux heures d’ensoleillement le
21 décembre. Garantir des surfaces d’ouvertures
•Permettre une ventilation naturelle pour le confort d’été : des logements
traversants
•Optimiser l’isolation et la peau des bâtiments (isolation et menuiseries)
•Prévoir des locaux vélos en rez de chaussée qui s’inscrivent dans les parcours
quotidiens (pas au sous sol dans un coin…)
•Opter pour des matériaux sains (ex: menuiseries bois préférable au PVC)
•Récupérer l’eau de pluie pour arroser les jardins (limiter les pelouses…)
•Installer des panneaux solaires pour l’électricité
De l’expérimentation: 54 logements énergie 0 avec Immobilière 3 F (conception
réalisation)
Une approche plus lourde et plus volontaire : un réseau de chaleur énergie Bois
(chauffage et ECS)
Une délégation de service public pour la réalisation et l’exploitation d’un réseau de chaleur
- 80% d’émission de CO2
Un éco-quartier favorisant
des modes de vie durables
54 logements sociaux
« énergie 0 »
4 heures d’ensoleillement le 21 décembre
Leviers de progrès pour une
performance Carbone
Le bilan Carbone
Le réseau de chaleur
Outils de gouvernance
Associer les acteurs à la conception, la réalisation et à la gestion
du projet
•Un lieu permanent d’exposition et de débats
•La mise en place, dès l’origine du projet, d’une commission extra
municipale ;
•La Charte de l’aménagement durable du projet pour rendre contractuels
les engagements qualitatifs des partenaires sur la réalisation du projet ;
•Des prescriptions d’aménagement durable annexées aux actes de ventes
des terrains;
•Le bilan Carbone du projet pour ouvrir un dialogue sur l’impact local du
projet .
•Un site internet : http://www.ecoquartierbretigny91.com
Des outils de gouvernance
« La Serre »,
un local dédié à la concertation
Quelques conseils et
remarques
La nécessité d’une ingénierie
Constituer une culture commune
Réguler et négocier avec les promoteurs
Associer les entreprises dans la conception
La nécessité de l’ingénierie
Aménager « plus durablement » change les pratiques.
Pour l’aménageur, il y a la nécessité d’investir
du temps et de l’argent dans une assistance technique
de haut niveau (ex: écologie urbaine, hydrologie,
aménagement bioclimatique, énergies renouvelables etc.).
Cet investissement dans la matière grise est bénéfique pour la
suite. Par exemple, la conception bioclimatique du projet urbain évite par la suite
aux promoteurs des dispositifs trop onéreux.
Constituer une culture
commune et transversale
Face à l’ampleur des sujets à traiter, les savoirs faire des prestataires en
« aménagement durable » ne sont pas encore totalement constitués.
Chacun s’appuie sur sa formation d’origine (ex: bâtiment, écologie, énergie,
économie, architecture etc.).
Pour aborder la transversalité, intégrer les différents sujets dans le
projet il y a la nécessité :
•De constituer des équipes d’AMO « complémentaires »;
•En tant que maître d’ouvrage, de piloter et de coordonner ces
différentes compétences;
•D’organiser des échanges pour une véritable acculturation, une
modification des modèles de chacun… une culture commune!
Ex: biodiversité et urbanisme
Les opérateurs immobiliers
entre ambition, ténacité et pragmatisme
• La majorité des promoteurs rencontrés « résistent » aux changements et
aux risques qui pourraient en découler (les raisons rencontrées : préserver
la marge, appliquer des procédés techniques rentables etc.)
• Nécessité d’une régulation par l’aménageur (cahiers des charges, mise en
concurrence etc.); de tenir une position d’écoute des problèmes (ex:
surcoût) mais aussi de fermeté vis-à-vis des performances visées.
• L’aménageur doit apporter des exigences mais aussi des moyens et solutions
efficaces ex:
A titre d’exemple sur cette opération:
• Ne pas mettre le prix d’acquisition des charges foncières comme
seul critère de choix (prix de sortie, délais d’acquisition etc.);
• Mettre en place un suivi des projets immobiliers et du respect des
objectifs (missions de suivi pour l’urbaniste et le BET );
• Maintenir la qualité mais baisser ponctuellement la charge
foncière au regard des surcoûts techniques pour maintenir une
marge acceptable pour l’opérateur.
Solliciter les entreprises plus tôt
Pour réaliser les 54 logements sociaux « énergie 0 » ,
l’aménageur et le bailleur ont retenu la procédure de
« conception réalisation ».
Il s’agit d’un concours niveau APD entre 6 équipes
(architecte+entreprise) – engagement sur le coût des travaux.
Cette procédure, si elle nécessite un investissement de la part du
bailleur, permet une meilleure maitrise des coûts et des solutions
techniques.
Merci de votre attention

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  • 1. Le développement urbain durable l’exemple du projet Clause Bois Badeau à Brétigny sur Orge (Essonne – France) Clément GUILLAUME développeur urbain – EPA ORSA Agence Française de Développement - Holding Al Omrane Rabat, le 23 novembre 2009
  • 2. Les points abordés •Eléments de contexte •Portrait du projet Clause Bois Badeau •Quelques conseils et remarques
  • 4. Situation: Un projet situé à l’ouest de Brétigny sur Orge , commune de 23 000 habitants en Essonne au Sud de Paris. Les terrains sont à proximité immédiate de la gare RER C. Aménageur: SORGEM- société d’économie mixte du Val d’Orge Equipe de coordination urbaine, paysagère, architecturale : Atelier JAM, Latitude Nord, Magéo, Jéol. Les Assistants de la SORGEM: Aménagement Durale : TRIBU, programmation urbaine: ALPHAVILLE, Réseau de chaleur Energie Bois: DEBAT, concertation: DAC, élaboration du Bilan carbone: EFFET DE LEVIER… Les principaux intervenants
  • 5. Un projet au sud de Paris Le projet Clause Bois Badeau est à 35 minutes en RER du centre de Paris Il traduit concrètement la politique d’aménagement de la Région Ile de France de densification autour des gares. Il a été lauréat de l’appel à projets « nouveaux quartiers urbains » d’ile de France en juillet 2009
  • 6. Etat existant Une ville coupée par les voies ferrées; Un centre ville et des équipements à l’Est; La vallée de l’Orge à l’Ouest(ZNIEFF,ENS); Le projet Clause pour relier la ville et la vallée et rééquilibrer l’offre de logements et de services
  • 7. Clause, un symbole de Brétigny gare centre ville Clause campagne
  • 8. 2 Clause/Bois Badeau, Portrait d’un quartier durable en Ile-de-France
  • 9. 2.1. Le programme défini par la ville Favoriser la mixité sociale et fonctionnelle 50% d’espaces publics dont 50% d’espaces verts (un parc de 13 ha à terme); Objectif « zéro rejet » d’eaux pluviales dans le réseau 130 500 m2 soit 1 600 logements dont 25% de logements sociaux, 49 600 m2 d’activités et de services Dont 5 000 m2 de commerces Équipements publics prévus sous MO ville : Réhabilitation du pavillon des Sorbiers; Construction d’un groupe scolaire 15 classes Construction et aménagement d’un gymnase et d’un stade d’entraînement Aménagement de l’entrée de ville Ouest (plateau/RN 104)
  • 10. Le marché d’études de définition a favorisé l’interaction entre le programme et le projet • 3 équipes de concepteurs en concurrence avec le même programme (orientations de la ville + objectifs d’aménagement durable); • 3 phases – Phase 1 : diagnostic et orientations – exploration des différentes pistes (phase ouverte) – Phase 2 : recadrage et précision du programme par la SEM et la ville – Phase 3 : finalisation des projets (phase fermée) – Choix du projet: équipe JAM Ce que permet le marché de définition: l’exemple du parc qui se transforme en trame verte et bleue 2.1. Le marché d’études de définition
  • 11. D’un grand parc de 13 ha à… Programme initial de la Ville: un parc à la lisière
  • 12. …une mosaïque verte de 13 ha Donner à la biodiversité des espaces, de surface diverse, reliés entre eux Créer un maillage fin de milieux naturels reliés par des continuités écologiques en relation avec le parc des Joncs Marins et la vallée de l’Orge. Proposition de l’AMO écologie urbaine
  • 13. Les réponses des 3 équipes Mosaïque verte et paysage 2 dispositifs qui répondent à la fois aux enjeux de biodiversité et de paysage La « prairie humide » (stockage des eaux pluviales) comme espace protégé Elle permet aussi des vues lointaines vers les bois, les coteaux, la tour de Montlhéry Les « doigts verts » et la « clairière » réservés aux piétons et écosystèmes Ils permettent des vues plus proches EQUIPE FORTIER EQUIPE ATELIER JAM EQUIPE AGENCE TER
  • 15. Les points abordés: Projet - territoire Continuités écologiques et gestion des eaux pluviales Mobilités Mixités Valorisation du patrimoine Efficacité énergétique Outils de gouvernance
  • 16. Un projet pour unifier le territoire Projet et territoire
  • 17.
  • 18. Le centre ville La gare Le parc La campagne Clause
  • 19. Gestion des eaux et biodiversité
  • 20. Gestion alternative des eaux pluviales Sur un terrain argileux: créations de noues, fossés et prairies humides
  • 24. Les circulations douces Deux systèmes: •Le long des rues; •Des chemins réservés aux piétons et cyclistes
  • 27. Des commerces Des activités tertiaires Des logements Des équipements publics Affirmer la mixité des fonctions aux abords de la gare Un quartier vivant et accessible
  • 28.
  • 29. Mixité des typologies architecturales
  • 30. Les logements : Diversifier l’offre pour répondre à la multiplicité des besoins; Proposer une offre accessible à tous La mixité sociale à l’ échelle résidentielle: Logements sociaux; à prix maîtrisé, accession libre Un quartier accessible à tous Prix maîtrisé Social Libre
  • 32. Le pavillon des Sorbiers
  • 34. Une approche « simple » et de bon sens… •Profiter des apports solaires et garantir au minimum deux heures d’ensoleillement le 21 décembre. Garantir des surfaces d’ouvertures •Permettre une ventilation naturelle pour le confort d’été : des logements traversants •Optimiser l’isolation et la peau des bâtiments (isolation et menuiseries) •Prévoir des locaux vélos en rez de chaussée qui s’inscrivent dans les parcours quotidiens (pas au sous sol dans un coin…) •Opter pour des matériaux sains (ex: menuiseries bois préférable au PVC) •Récupérer l’eau de pluie pour arroser les jardins (limiter les pelouses…) •Installer des panneaux solaires pour l’électricité De l’expérimentation: 54 logements énergie 0 avec Immobilière 3 F (conception réalisation) Une approche plus lourde et plus volontaire : un réseau de chaleur énergie Bois (chauffage et ECS) Une délégation de service public pour la réalisation et l’exploitation d’un réseau de chaleur - 80% d’émission de CO2 Un éco-quartier favorisant des modes de vie durables
  • 35. 54 logements sociaux « énergie 0 » 4 heures d’ensoleillement le 21 décembre
  • 36. Leviers de progrès pour une performance Carbone
  • 37. Le bilan Carbone Le réseau de chaleur
  • 39. Associer les acteurs à la conception, la réalisation et à la gestion du projet •Un lieu permanent d’exposition et de débats •La mise en place, dès l’origine du projet, d’une commission extra municipale ; •La Charte de l’aménagement durable du projet pour rendre contractuels les engagements qualitatifs des partenaires sur la réalisation du projet ; •Des prescriptions d’aménagement durable annexées aux actes de ventes des terrains; •Le bilan Carbone du projet pour ouvrir un dialogue sur l’impact local du projet . •Un site internet : http://www.ecoquartierbretigny91.com Des outils de gouvernance
  • 40. « La Serre », un local dédié à la concertation
  • 41.
  • 42. Quelques conseils et remarques La nécessité d’une ingénierie Constituer une culture commune Réguler et négocier avec les promoteurs Associer les entreprises dans la conception
  • 43. La nécessité de l’ingénierie Aménager « plus durablement » change les pratiques. Pour l’aménageur, il y a la nécessité d’investir du temps et de l’argent dans une assistance technique de haut niveau (ex: écologie urbaine, hydrologie, aménagement bioclimatique, énergies renouvelables etc.). Cet investissement dans la matière grise est bénéfique pour la suite. Par exemple, la conception bioclimatique du projet urbain évite par la suite aux promoteurs des dispositifs trop onéreux.
  • 44. Constituer une culture commune et transversale Face à l’ampleur des sujets à traiter, les savoirs faire des prestataires en « aménagement durable » ne sont pas encore totalement constitués. Chacun s’appuie sur sa formation d’origine (ex: bâtiment, écologie, énergie, économie, architecture etc.). Pour aborder la transversalité, intégrer les différents sujets dans le projet il y a la nécessité : •De constituer des équipes d’AMO « complémentaires »; •En tant que maître d’ouvrage, de piloter et de coordonner ces différentes compétences; •D’organiser des échanges pour une véritable acculturation, une modification des modèles de chacun… une culture commune! Ex: biodiversité et urbanisme
  • 45. Les opérateurs immobiliers entre ambition, ténacité et pragmatisme • La majorité des promoteurs rencontrés « résistent » aux changements et aux risques qui pourraient en découler (les raisons rencontrées : préserver la marge, appliquer des procédés techniques rentables etc.) • Nécessité d’une régulation par l’aménageur (cahiers des charges, mise en concurrence etc.); de tenir une position d’écoute des problèmes (ex: surcoût) mais aussi de fermeté vis-à-vis des performances visées. • L’aménageur doit apporter des exigences mais aussi des moyens et solutions efficaces ex: A titre d’exemple sur cette opération: • Ne pas mettre le prix d’acquisition des charges foncières comme seul critère de choix (prix de sortie, délais d’acquisition etc.); • Mettre en place un suivi des projets immobiliers et du respect des objectifs (missions de suivi pour l’urbaniste et le BET ); • Maintenir la qualité mais baisser ponctuellement la charge foncière au regard des surcoûts techniques pour maintenir une marge acceptable pour l’opérateur.
  • 46. Solliciter les entreprises plus tôt Pour réaliser les 54 logements sociaux « énergie 0 » , l’aménageur et le bailleur ont retenu la procédure de « conception réalisation ». Il s’agit d’un concours niveau APD entre 6 équipes (architecte+entreprise) – engagement sur le coût des travaux. Cette procédure, si elle nécessite un investissement de la part du bailleur, permet une meilleure maitrise des coûts et des solutions techniques.
  • 47. Merci de votre attention