MarketBeat Immobilier de Sante France - Investisseurs et Opérateurs : partenariats gagnants et conquérants ! La securite sociale : une specificite francaise - Faible croissance de la consommation de santé Le montant des dépenses courantes de santé a atteint 266,6 milliards d’euros en 2016, soit 12% du produit intérieur brut (PIB) en base 2010. La consommation de soins et de biens médicaux (CSBM), qui en représente les trois quarts, atteint pour sa part 198,5 milliards d’euros. Elle s’établit à 9,4% du PIB en 2016, contre 8,9% en 2012. Ce pourcentage relativement stable depuis le début des années 2000 place la France dans le groupe de tête des pays de l’OCDE pour le poids des dépenses courantes de santé dans le PIB. La France marque cependant sa différence par la part élevée du financement public de la santé (78% pour les soins et les biens médicaux). La progression en valeur de la CSBM reste sensiblement inférieure à 3% pour la cinquième année consécutive : +2,3 % en 2016, après +1,5 % en 2015, +2,7 % en 2014,+1,9 % en 2013 et +2,2% en 2012. La CSBM affiche donc des taux de progression relativement faibles comparés à ceux enregistrés au début des années 2000 (entre 5% et 6% entre 2000 et 2004). La stabilité de la consommation de médicaments, imputable à la faible croissance de leur volume conjuguée à la baisse des prix, limite la croissance de la CSBM. La composition des dépenses de santé reste dominée par trois types de dépenses majeures : les soins hospitaliers (92,4 milliards d’euros en hausse de 2,2% en un an), les soins de ville (52,2 milliards d’euros en 2016, en hausse de 3,3% en un an) et les médicaments qui, avec un volume de 34 milliards d’euros en 2016, enregistrent une hausse de 0,3%, après une légère baisse de -0,7% relevé en 2015. Les trois quarts des soins hospitaliers sont réalisés dans des structures publiques (71,3 milliards d’euros, en progression de 2,2%) alors que ceux privés ont représenté 21,1 milliards d’euros en 2016, en hausse de 2,1%. Largement financée par la Sécurité Sociale La répartition des dépenses de santé selon leur mode de financement n’a que peu évolué en 2016. La Sécurité Sociale supporte près de 78% de la dépense totale alors que les organismes complémentaires comptent pour 13% supplémentaires. Il en résulte une part prise en charge par les ménages en baisse, passée de 9,1% en 2012 à 8,3% en 2016. Elle est encore élevée pour certains types de dépenses (optique, soins dentaires ou médicaments), mais est en revanche très faible pour d’autres dépenses comme les soins hospitaliers. Téléchargez l'étude complète ci-dessus. Plus d'informations sur notre site internet : http://www.cushmanwakefield.fr

1. MARKETBEAT
IMMOBILIER DE SANTE
FRANCE
Bilan 2017 & Perspectives 2018
Investisseurs et Opérateurs :
partenariats gagnants et
conquérants !

2. SOMMAIRE
01 Contexte économique 2
02 Secteur médico social 4
03 Secteur sanitaire 6
04 Marché de l’investissement 8
05 Définitions 10

3. 2Cushman & Wakefield | MarketBeat Santé France Bilan 2017 & Perspectives 2018
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
LA SECURITE SOCIALE : UNE SPECIFICITE FRANCAISE
Croissances du PIB et de la consommation de santé et
de biens médicaux, %
Source : INSEE
Source : INSEE
Faible croissance de la consommation de
santé
Le montant des dépenses courantes de santé a atteint
266,6 milliards d’euros en 2016, soit 12% du produit
intérieur brut (PIB) en base 2010. La consommation de
soins et de biens médicaux (CSBM), qui en représente les
trois quarts, atteint pour sa part 198,5 milliards d’euros.
Elle s’établit à 9,4% du PIB en 2016, contre 8,9% en 2012.
Ce pourcentage relativement stable depuis le début des
années 2000 place la France dans le groupe de tête des
pays de l’OCDE pour le poids des dépenses courantes de
santé dans le PIB. La France marque cependant sa
différence par la part élevée du financement public de la
santé (78% pour les soins et les biens médicaux).
La progression en valeur de la CSBM reste sensiblement
inférieure à 3% pour la cinquième année consécutive :
+2,3 % en 2016, après +1,5 % en 2015, +2,7 % en
2014,+1,9 % en 2013 et +2,2% en 2012. La CSBM affiche
donc des taux de progression relativement faibles
comparés à ceux enregistrés au début des années 2000
(entre 5% et 6% entre 2000 et 2004). La stabilité de la
consommation de médicaments, imputable à la faible
croissance de leur volume conjuguée à la baisse des prix,
limite la croissance de la CSBM.
La composition des dépenses de santé reste dominée par
trois types de dépenses majeures : les soins hospitaliers
(92,4 milliards d’euros en hausse de 2,2% en un an), les
soins de ville (52,2 milliards d’euros en 2016, en hausse
de 3,3% en un an) et les médicaments qui, avec un
volume de 34 milliards d’euros en 2016, enregistrent une
hausse de 0,3%, après une légère baisse de -0,7% relevé
en 2015. Les trois quarts des soins hospitaliers sont
réalisés dans des structures publiques (71,3 milliards
d’euros, en progression de 2,2%) alors que ceux privés
ont représenté 21,1 milliards d’euros en 2016, en hausse
de 2,1%.
Largement financée par la Sécurité Sociale
La répartition des dépenses de santé selon leur mode de
financement n’a que peu évolué en 2016. La Sécurité
Sociale supporte près de 78% de la dépense totale alors
que les organismes complémentaires comptent pour 13%
supplémentaires. Il en résulte une part prise en charge par
les ménages en baisse, passée de 9,1% en 2012 à 8,3%
en 2016. Elle est encore élevée pour certains types de
dépenses (optique, soins dentaires ou médicaments), mais
est en revanche très faible pour d’autres dépenses comme
les soins hospitaliers.
Financement de la dépense de soins et de biens
médicaux en France en 2016, %
Source : INSEE
Consommation annuelle des dépenses de santé, en
milliards d’euros

4. 3Cushman & Wakefield | MarketBeat Santé France Bilan 2017 & Perspectives 2018
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
UNE POPULATION FRANÇAISE VIEILLISSANTE ET
DÉPENDANTE
Projection de la population française par groupes d’âges
Source : INSEE
Bénéficiaires de l’Allocation Personnalisée d’Autonomie
selon l’âge en 2015, en %
Sources : DREES, INSEE
Le vieillissement de la population française est un facteur
démographique déterminant dans le développement des
opérateurs de santé et parallèlement des investisseurs en
immobilier de santé.
Papy-boom à horizon 2040
Conséquence directe du baby-boom de l’après guerre
(1946 à 1976), la proportion des plus de 65 ans
augmentera inéluctablement jusqu’en 2040. A cette date,
un habitant sur 4 dépassera l'âge de 65 ans.
Les dernières projections de population de l’INSEE à
2070, évaluent à 13,7 millions la population âgée de 75
ans ou plus. Comparativement à l’année 2013 (date du
dernier recensement disponible), la part de cette catégorie
de séniors serait ainsi multipliée par deux à l’horizon 2070
(+7,8 millions). Celle des personnes de plus de 85 ans
(âge moyen d’entrée en EHPAD), elle, devrait quasiment
quadrupler !
Espérance de vie
Dans les conditions de mortalité de 2016, une femme
vivrait en moyenne 85,4 ans et un homme 79,3 ans. Ainsi,
en 20 ans l’espérance de vie a progressé de 5,2 ans pour
les hommes et de 3,4 ans pour les femmes. Néanmoins,
selon Eurostat, l’espérance de vie en bonne santé se
situe, quant à elle, à 63,4 ans pour les hommes et 64,2
ans pour les femmes.
Dépendance …
Sous l’effet du vieillissement de la population se pose la
question de la dépendance. Elle s’évalue entre autres à
travers l’analyse des bénéficiaires de l’Allocation
Personnalisée d’Autonomie (APA), aide financière
accordée aux personnes de plus de 60 ans. Au-delà de 85
ans, qu’ils soient à domicile ou en établissement, plus de
la moitié des seniors a recours à l’APA.
La frontière entre dépendance et problèmes de santé est
poreuse, l’un alimentant l’autre. Aussi, l’accroissement de
la population des seniors va de pair avec d’une part
l’augmentation de la demande de soins hospitaliers à partir
de 60 ans, et d’autre part, la hausse des besoins
d’hébergements pour personnes âgées, maisons de
retraites et EHPAD pour les seniors les plus dépendants.
Espérance de vie à la naissance des hommes et femmes
Source : INSEE

5. 4Cushman & Wakefield | MarketBeat Santé France Bilan 2017 & Perspectives 2018
SECTEUR MEDICO SOCIAL
ACCUEIL ET HEBERGEMENT
ÉLARGISSEMENT DU SPECTRE DE COMPÉTENCES DES
EHPAD
Source : DREES
Multiplication des unités spécifiques
Le vieillissement de la population française a engendré un
besoin croissant de structures d’accueil pour les
personnes âgées, avec la constitution de deux types de
structures prédominantes : les logements-foyers et les
Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées et
Dépendantes (EHPAD).
Les plans consécutifs « Vieillissement Solidarité » (2003)
et « Solidarité Grand Age » (2007), ont soutenu le
développement des places en EHPAD (+35 000 soit +6%)
parfois au détriment des structures d’EHPA (-11%) ou
logements foyers (+1%) qui ont fait le choix de se
médicaliser. Au nombre de 7 400 en 2015, les EHPAD
représentent plus de 70% des établissements dédiés aux
séniors et totalisent 80% des places de ces structures.
Entre 2011 et 2015, l’hébergement temporaire et les
places d’accueil de jour se sont développés en EHPAD qui
restent néanmoins par nature dédiés à l’hébergement
permanent (97%). Parallèlement à cette évolution et
impulsée par les plans « Alzheimer » (2008 - 2012) puis
« Maladies neurodégénératives » (2014 - 2019), l’offre
des EHPAD s’est diversifiée afin d’accueillir des résidents
présentant des troubles du comportement : Pôles d’Accueil
et de Soins Adaptés (PASA pour l’accueil jour), Unités
d’Hébergements Renforcées (UHR pour l’accueil jour et
nuit) ou unités spécifiques pour personnes atteintes de la
maladie d’Alzheimer. L’intégration d’un volet de soins
palliatifs aux projets d’établissements est en augmentation:
62% en 2011 et 75% en 2015.
Une part des opérateurs privés autour de
25%
La part du secteur privé à but lucratif est encore assez
faible (24%). Les capacités d’accueil des personnes âgées
restent donc très largement dominées par des structures
publiques ou privées à but non lucratif (76% du parc
EHPAD), surtout dans les régions où la logique
économique n’est pas assurée.
Tensions suivant les départements
Les lourdeurs de la loi Hôpital, Patients, Santé et
Territoires pourtant vouée à relancer la construction
d’EHPAD ne permettent pas de pallier à la pénurie
d’établissements dans certains territoires sous-offreurs. En
effet, les promoteurs et opérateurs sont parfois
découragés par les procédures d’appel d’offres. Le
développement des opérateurs privés et de leurs
partenaires investisseurs est donc difficile. Il en résulte un
intérêt croissant pour le redéveloppement des structures
existantes dans des marchés ciblés.
Structures d’hébergement pour personnes âgées en
France, nombre de places (en milliers)
Répartition du parc d’EHPAD en France par statut, fin
2015
Source : DREES
Source : Logement-seniors.com
Tensions entre l’offre et la demande d’EHPAD
Top 10 des départements où :
Demande > Offre
Demande < Offre

6. 5Cushman & Wakefield | MarketBeat Santé France Bilan 2017 & Perspectives 2018
SECTEUR MEDICO SOCIAL
LES OPERATEURS PRIVES
AU-DELA DES FRONTIERES FRANCAISES
Dans leur sélection des actifs de santé, les investisseurs
accordent une importance particulière à la signature des
exploitants.
Un trio de tête
Les opérateurs de la dépendance, sont avant tout
spécialisés dans la gestion de longs séjours (exploitation
d’EHPAD) mais tout comme leurs homologues sanitaires
diversifient généralement leurs activités avec du moyen
séjour (gestion de centres SSR et PSY). Malgré un
nombre d’acteurs élevé sur ce marché hautement
compétitif, le trio KORIAN, ORPEA, et DOMUS VI gère, en
France, la moitié du parc privé lucratif des EHPAD.
Avec près de 350 établissements et un chiffre d’affaire
avoisinant les 3 milliards d’euros, KORIAN et ORPEA se
disputent la première place et distancent assez nettement
le numéro 3 du secteur DOMUS VI.
Des choix de diversification éloignés du
concept d’EHPAD
Le report de l'âge de la dépendance combiné au
développement de services à domicile et de plateformes
ambitieuses développant l’accueil familial (cettefamille) a
été décisif dans le choix des pouvoirs publics de limiter les
capacités d’accueil en EHPAD : environ 1 000 places
délivrées annuellement contre 5 000 - 7 500 avant 2010.
Encouragés par les pouvoirs publics, les spécialistes de la
dépendance se diversifient dans l’accompagnement des
seniors. Les stratégies diffèrent d’un opérateur à l’autre.
Avec la prise de contrôle de DOMIDOM et ADHAP,
ORPEA fait le choix des services de maintien à domicile
alors que KORIAN mise sur le développement d’un réseau
dédié à l’accompagnement des personnes âgées en
multipliant les conventions avec des partenaires diversifiés
– RAMSAY GENERALE DE SANTE, O2, DOMITYS,
MALAKOFF MEDERIC. Les opérateurs à dimension
nationale (GDP VENDOME et MEDEOS), quant à eux,
s’affranchissent du cadre réglementaire en s’ouvrant à
l’exploitation de résidences séniors non médicalisées.
Ambitions internationales
Soutenus dans leurs développements par des actionnaires
et fonds d’investissements corporate mais limités dans leur
croissance à domicile, les grands acteurs médico sociaux
ont choisi de s’exporter à l’international. Leur
développement est important en Europe de l’Est et du
Sud; il s’élargit à des perspectives des plus ambitieuses en
Asie. Un vaste territoire encore sous-exploité dans le
domaine…
Les opérateurs spécialistes de la dépendance en 2016 :
CA en million d’euros et nombre de lits/places
Capacités des 3 premiers groupes privés d’EHPAD,
en milliers de lits
Source : Cushman & Wakefield
Sources : Etude Xerfi : Percepta / Sites internet des opérateurs
SECTEUR MEDICO SOCIAL
Nombre d’établissements en France par opérateur privé
à but lucratif en 2016
OPERATEURS EHPAD Poids
KORIAN 356 20%
ORPEA 343 19%
DOMUS VI 190 11%
LNA SANTE 60 3%
COLISEE 67 4%
DOMIDEP 61 3%
SGMR LES OPALINES 47 3%
EMERA 34 2%
RESIDALYA 31 2%
DOLCEA CREATION / GDP VENDOME 29 2%
MEDEOS 19 1%
AUTRES 510 29%
TOTAL 1 786 100%
Sources : Etude Xerfi : Percepta / Sites internet des opérateurs

7. 6Cushman & Wakefield | MarketBeat Santé France Bilan 2017 & Perspectives 2018
SECTEUR SANITAIRE
ACCUEIL ET HEBERGEMENT
SERVICE HOSPITALIER EN SOUFFRANCE…
Source : DREES
Priorité donnée à l’ambulatoire
L’évolution des techniques chirurgicales, le vieillissement
de la population et l’accroissement de pathologies
chroniques poussent les établissements de santé à
davantage de flexibilité. Elle s’accompagne entre autres
d’une accélération de l’ambulatoire, poussée par la logique
de la tarification à l’activité. En Médecine Chirurgie
Obstétrique (MCO), les hospitalisations complètes ont
reculé en moyenne de 0,8% par an entre 2005 et 2015
alors que les hospitalisations partielles ont augmenté de
4,9% par an. La tendance est identique sur les
établissements de Soins de Suite et Réadaptation (SSR)
avec une croissance de 1,4% pour les hospitalisations
complètes et de 7,8% pour celles partielles.
Externalisation envisageable des hôpitaux ?
Le secteur MCO est celui où le taux de pénétration des
opérateurs privés est le plus important, surtout en ce qui
concerne les hospitalisations jour/nuit (50%). L’insertion du
SSR dans le parcours de soin et ses moindres contraintes
afférentes à son développement, comparé au MCO, en
font un actif immobilier pérenne et pertinent en termes
d’investissement. Enfin, le secteur Psychiatrique (PSY) est
largement sous-exploité par les opérateurs privés, avec
9% des hospitalisations partielles mais en progression (4%
en 2011). L’implantation géographique des cliniques
privées reste variable d’un département à l’autre :
inexistantes en Aveyron, Lozère et à Mayotte et
minoritaires dans 10 départements, dont cinq en région
Grand Est.
En parallèle du marché immobilier des cliniques privées,
subsiste celui des hôpitaux encore insuffisamment exploité
en termes d’investissement et pour lequel l’externalisation
des murs pourrait constituer une solution aux problèmes
financiers. Cette réflexion est d’ailleurs au cœur de
l’actualité comme en témoigne le cri d’alarme adressé fin
2017 par le président de la Fédération Hospitalière de
France au gouvernement. Ce dernier redoute en effet un
déficit historique des hôpitaux estimé à « 1,5 milliard
d’euros soit 2% des budgets hospitaliers, un niveau
dramatique et totalement inédit »…
Croissance annuelle moyenne du nombre de lits
d’hospitalisation sur la période 2005-2015
France : Taux de pénétration du secteur privé non
lucratif selon l’activité de soins
Source : DREES
Type d’activité
Journées en
hosp. part.
Séjours en
hosp. comp.
Journées en
hosp. comp.
MCO 50% 24% 19%
PSY 9% 19% 25%
SSR 36% 32% 33%
Soins longue durée - 2% 2%
Nombre de lits d’hospitalisation, en milliers
Source : DREES

8. 7Cushman & Wakefield | MarketBeat Santé France Bilan 2017 & Perspectives 2018
SECTEUR SANITAIRE
LES OPERATEURS PRIVES
CONCENTRATION ET EFFICIENCE !
SECTEUR SANITAIRE
Nombre d’établissements en France par opérateur privé
à but lucratif en 2016
Un duo de tête
Les opérateurs sanitaires avant tout spécialisés dans la
gestion de courts séjours (exploitation de MCO) se
diversifient également dans la gestion de moyens séjours
à travers des structures complémentaires SSR voir parfois
PSY. Avec 116 actifs sous gestion et un chiffre d’affaires
supérieur à 2 milliards d’euros, deux grands opérateurs
dominent le secteur : le leader historique, RAMSAY
GENERALE DE SANTE et l’outsider ELSAN. En juin
dernier, l’acquisition de MEDIPOLE PARTENAIRES, a
propulsé ELSAN, historiquement né de la fusion VEDICI et
VITALIA, au rang de co-leader des gestionnaires
d’hôpitaux privés à but lucratif.
Effet taille & groupe
Dans un environnement de diminution constante des
autorisations de construction d’établissements de santé
(-50% entre 2011 et 2016), les stratégies de fusions-
acquisitions constituent, pour les opérateurs, une réelle
alternative de croissance externe. L’effet taille est de plus
un atout certain pour faire face aux nouvelles lois de santé
axées sur une convergence des services public et privé
ainsi qu’aux nécessaires innovations technologiques de la
profession. Les enjeux actuels des exploitants de cliniques
sont multiples: ils doivent à la fois renforcer leur
attractivité, leur maillage territorial et leurs moyens
financiers tout en réduisant leurs coûts et optimisant leurs
pratiques.
Des appuis de poids
Pour faire face à ces nombreux challenges, les acteurs de
l’hospitalisation privée pourront compter sur
l’externalisation de leur immobilier pour servir de levier et
abaisser leur endettement, et, dans le même temps,
dégager des capitaux pour investir dans leur cœur de
métier.
Dans ce cas, les investisseurs corporate - RAMSAY
HEALTH CARE (50,9%) et PREDICA (39,8%) pour
RAMSAY GENERALE DE SANTE ou CVC CAPITAL
PARTNERS et THETYS INVEST (fonds d’investissement
de la famille Bettencourt) pour ELSAN – pourraient jouer
un rôle essentiel dans la définition de leur stratégie
immobilière à mettre en place. Citons à ce titre l’exemple
d’ELSAN et d’ICADE SANTE.
OPERATEURS MCO SSR PSY Poids
RAMSAY GENERALE DE SANTE 63 23 30 10%
ELSAN & MEDIPOLE PARTNERS 104 12 0 10%
VIVALTO SANTE - VIVALTO VIE 19 0 0 2%
CAPIO 22 3 0 2%
ALMAVIVA SANTE 17 7 0 2%
OC SANTE 4 4 3 1%
AUTRES 324 399 134 73%
TOTAL 553 448 167 100%
Les opérateurs spécialistes du court et moyen séjour en
2016 : CA en million d’euros et nombre de lits/places
Sources : Etude Xerfi : Percepta / Sites internet des opérateurs
Construction des établissements de santé, milliers de m²
Source : INSEE
Sources : Etude Xerfi : Percepta / Sites internet des opérateurs

9. 8Cushman & Wakefield | MarketBeat Santé France Bilan 2017 & Perspectives 2018
MARCHE DE L’INVESTISSEMENT
ASCENSION FULGURANTE
Volume d’investissement en immobilier de santé
en million d’euros
Source : Cushman & Wakefield
Volume d’investissement en immobilier de santé
en million d’euros
Source : Cushman & Wakefield
Taux de rendement prime, hors Paris
Source : Cushman & Wakefield
Place aux partenariats
Classe d’actif alternative à l’immobilier commercial
« traditionnel », la santé a su s’imposer et décrocher une
place de choix sur la scène très sélective des
investissements immobiliers.
De 2006 à 2013, en réponse aux besoins des opérateurs
spécialisés, elle s’est développée au rythme de leurs
externalisations représentant près de 300 millions d’euros
en moyenne par an. La part des transactions secondaires,
d’investisseur à investisseur, ne représentait alors que
49% du volume annuel d’investissement. Cette part a
bondi dès 2014 (98% du volume total) mais surtout en
2016 avec, entre autres, la vente historique du portefeuille
GECIMED à PRIMONIAL REIM pour le compte d’un « club
deal » d’investisseurs institutionnels. Cette méga
transaction illustre l’intérêt grandissant des investisseurs
pour l’immobilier de santé. De par leurs volumes unitaires
conséquents, les cessions de cliniques concentrent en
moyenne 70% des volumes annuels investis.
De l’année 2017, on retiendra davantage, la signature d’un
accord cadre entre KORIAN (opérateur d’EHPAD) et
ICADE SANTE que le volume annuel d’investissement : à
peine 497 millions d’euros transactés au travers de 16
transactions. Les partenariats investisseur - promoteur &
opérateur pourraient à l’avenir se multiplier. Ils assurent
aux premiers la détention de nouveaux actifs dans un
environnement ultra compétitif et garantissent aux seconds
un accompagnement dans leurs projets d’extensions et de
recherche de foncier.
Quelques transactions initiées en 2017 et estimées à 600
millions d’euros sont attendues pour l’année prochaine.
L’année 2018 devrait ainsi renouer avec le niveau moyen
d’investissement des dix dernières années, soit plus de
700 millions d’euros.
Un atout taux certain
Les atouts multiples de l’immobilier de santé n’ont pas
échappé aux investisseurs : une classe d’actif adossée à
une réalité démographique certaine et lisible permettant la
diversification de leurs portefeuilles, des baux longs
assurant une garantie locative et des taux de rendement
encore attractifs malgré la conjoncture actuelle de taux
bas. La compression des taux se généralise d’ailleurs aux
actifs de santé qui se raréfient face à l’intérêt croissant des
investisseurs. Les taux de rendement des actifs prime se
positionnent ainsi autour de 5,25% pour des cliniques
MCO hors Paris (spread OAT 10 ans de 460 pdb à mi
décembre), 4,50% pour des établissements SSR et PSY
(385 pdb) et 4,00% pour des maisons de retraite EHPAD
(335 pdb).

10. 9Cushman & Wakefield | MarketBeat Santé France Bilan 2017 & Perspectives 2018
MARCHE DE L’INVESTISSEMENT
A LA CONQUÊTE DE L’EUROPE
Patrimoine français en immobilier de santé des
principaux investisseurs par types d’actifs, nombre
d’établissements et valeur en millions d’euros, 2017
Sources : Etude Xerfi : Percepta, Cushman & Wakefield
Répartition en nombre des différentes typologies d’actifs
de santé détenues par les investisseurs, 2017
Sources : Etude Xerfi : Percepta, Cushman & Wakefield
Changement d’acteurs !
En à peine 3 ans, le paysage des investisseurs détenteurs
d’actifs d’immobilier de santé s’est considérablement
transformé et élargi. La sortie de deux grandes foncières,
GECIMED et FONCIERE DES MURS a contribué au
développement du patrimoine santé des sociétés de
gestion. Le rachat des portefeuilles GECIMED et HORUS,
majoritairement alloués en EHPAD, permet d’ailleurs à
PRIMONIAL REIM de se hisser à la deuxième marche du
podium des investisseurs en immobilier de santé. Avec 1,9
milliard d’euros d’actifs, elle se positionne derrière ICADE
SANTE, foncière historique du secteur dont le patrimoine à
décembre 2017 s’élève à plus de 3,5 milliards d’euros (97
établissements sanitaires). Fort de son expertise, ICADE
SANTE a su, malgré une concurrence féroce, conserver
sa place de leader en multipliant depuis 2015 les
acquisitions d’actifs et de portefeuilles (+ 86% en valeur en
3 ans). En se rapprochant de KORIAN cette année,
ICADE SANTE entre sur le marché des EHPAD, dont il
était absent.
Place aux actifs spécialisés
L’ensemble du patrimoine d’immobilier de santé détenu
par les investisseurs est majoritairement constitué
d’EHPAD. Avec une fonction de type logement, plus lisible
en terme de risques, les EHPAD et cliniques spécialisées
dans les SSR ont ouvert la porte de l’immobilier de santé
aux investisseurs. Avec le temps, ces derniers se montrent
désormais moins frileux aux actifs plus spécialisés que
sont les cliniques MCO comme en atteste l’évolution de
leur part en nombre d’actifs au sein du parc investi : 36%
fin 2017 contre 30% début 2015.
Une âme de globe-trotter
Le développement des opérateurs à l’international pourrait
créer auprès des investisseurs français une véritable
dynamique d’expansion de leur terrain d’investissement en
murs de santé. En effet, les acquisitions récentes
confirment cette tendance en faisant émerger de nouveaux
véhicules d’investissements français alloués entre autres
en immobilier de santé en Europe : OPCIMMO VIE (OPCI
Grand Public AMUNDI IMMOBILIER), AXA SELECTIV’
IMMOSERVICE (OPCI Grand Public Axa REIM), HPF2
(OPCI Professionnel BNP REIM)…
Le marché de l’investissement en immobilier de santé
se conçoit donc aujourd’hui tant en France qu’à
l’échelle européenne.

11. 10Cushman & Wakefield | MarketBeat Santé France Bilan 2017 & Perspectives 2018
APA : Allocation Personnalisée d’Autonomie
Agence Régionale de Santé : nées de la loi du 21 juillet 2009, les ARH, au
nombre de 26, concentrent en un seul établissement public régional, les
organismes étatiques jusqu’alors initiateurs et acteurs des politiques locales
de santé. Les ARS traduisent au niveau régional la politique de santé et de
prévention de l’Etat.
Consommation de santé et de biens médicaux (CSBM) : cette donnée des
comptes nationaux témoigne de l’évolution annuelle de la valeur des services
et des biens acquis par les patients. On distingue la Consommation de
Services et de Biens Médicaux de la Consommations de Services de
Médecine préventive, les deux constituant la consommation médicale totale.
Clinique MCO : clinique regroupant les activités de Médecine, Chirurgie et
Obstétrique ou spécialisée dans une de ces activités.
Clinique SSR : clinique spécialisée dans les Soins de Suite et Réadaptation.
Clinique PSY : clinique spécialisée dans la Psychiatrie.
EHPAD : Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées
Dépendantes.
Hospitalisation complète : qualifie l’activité des unités et services qui,
accueillant et hébergeant des patients, se caractérisent par un équipement
en lits d’hospitalisation, et par des équipes médicales et paramédicales qui
assurent le diagnostic, les soins et la surveillance.
Hospitalisation jour/nuit ou à temps partiel : hospitalisation permettant de
dispenser l'ensemble des soins hospitaliers sur une seule journée ou, par
séquence sous forme de séances de soins, sur un ou plusieurs jours de la
semaine. Il peut s'agir d'examens, de surveillance médicale (psychiatrie), de
réadaptation, de séances de dialyse, etc. Si un acte chirurgical est pratiqué
durant cette hospitalisation, on parle alors de chirurgie ambulatoire. Les
services d'hospitalisation de nuit accueillent et traitent des patients dont l'état
de santé n'exige qu'une hospitalisation pendant la nuit. Il s'agit
essentiellement de services psychiatrique.
Les lits et places autorisés : correspondent aux lits et places pour lesquels
l’établissement bénéficie d’une autorisation des tutelles.
PASA et UHR : Pôles d’Activités et de Soins Adaptés (PASA) et Unités
d’Hébergement Renforcées (UHR), initiés en 2008 dans le cadre du plan
Alzheimer.
DEFINITIONS

12. Disclaimer
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