Reload - Immobilier vecteur de la transformation des entreprises Cushman & Wakefield

Immobilier, vecteur de la transformation
des entreprises
Présenté par Céline Buchart & Magali Marton
30 Novembre 2017

Cushman & Wakefield – Club RE-Load – Global Occupier Services – Présentation du 30 Novembre 2017
Les entreprises sont-elles mobiles ?
Centralité urbaine ?
Met on davantage d’argent dans son immobilier ?
Prend on autant de surfaces qu’avant ?
Des services, plus que des m² ?
L’immobilier, créateur de valeurs ?
Quand l’entreprise (re)pense l’immobilier
Remettre l’humain au centre ?
Est-ce que la mondialisation s’applique aussi à l’immobilier ?
Qu’en sera-t-il de l’immobilier en 2040 ?
10 TENDANCES CLÉS
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Plan

9
millions de m² placés
1
3
Mouvements d’entreprises
à Paris en 2016 et 2017
GRANDS MOUVEMENTS DES ENTREPRISES EN IDF SUR DIX ANS : QUELQUES CHIFFRES
650
grandes transactions en 10 ans
200
grandes
transactions
Soit 30% du poids d’IDF
50% depuis 2 ans

1
4
GRANDS MOUVEMENTS DES ENTREPRISES EN IDF SUR DIX ANS : QUELQUES CHIFFRES

1
5
LA MAJORITÉ DES ENTREPRISES PRÉFÈRENT RESTER DANS LE MÊME SECTEUR
64% des entreprises ont choisi de rester
dans le même secteur
Les secteurs
les plus endogènes :
Paris
88%
Deuxième Couronne
73%
Croissant Ouest
62%
La Défense
55%
Les entreprises arrivent en Première Couronne : 34% seulement sont endogènes

2
6
Centralité urbaine
TENDANCE À LA CENTRALITÉ : LES UTILISATEURS EN EUROPE PRÉFÈRENT LES
ENVIRONNEMENTS URBAINS
Préférences des
localisations
par aire géographique
au niveau mondial
Source : The Occupier Edge 4ème édition – 2017, Cusman & Wakefield
43%
des sondés disent
vouloir se relocaliser
dans un lieu plus
central

2
7
Centralité urbaine
FOCUS SUR LES 4 GRANDS PÔLES GÉOGRAPHIQUES D’ENTREPRISES
(2007 À OCTOBRE 2017)
7
Mouvement des grandes entreprises dans les grands pôles d’attractivité en IDF
(2007- Oct. 2017)

3 Prend on autant de surfaces qu’avant ?
LES GRANDES TRANSACTIONS DE BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE,
NOMBRE ET TAILLE MOYENNE EN M²
Moyenne
66transactions
893 000 m²
13 400 m²
2016
65transactions
896 000 m²
13 800 m²

3 Prend on autant de surfaces qu’avant ?
EVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHE DE SURFACES SUR DIX ANS,
EN VOLUME (EN MILLIERS M²)
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Janv-oct
2017
Milliers
De 5 000 à 10 000 m² De 10 000 à 25 000 m² De 25 000 à 50 000 m² Plus de 50 000 m²
Tranche 10 000 – 25 000 m² majoritaire
Retour des méga deals en 2017

0 €
100 €
200 €
300 €
400 €
500 €
600 €
700 €
800 € 2017
Mini : 140 €
Maxi : 740€
0 €
100 €
200 €
300 €
400 €
500 €
600 €
700 €
800 € 2013
Mini : 170
Maxi : 700€
4 Met on davantage d’argent dans
son immobilier ?
VALEUR LOCATIVE MÉDIANE DE BUREAUX DE + 5 000 M² EN ILE-DE-FRANCE, €/M²/AN
0 €
100 €
200 €
300 €
400 €
500 €
600 €
700 €
800 €
900 € 2007
Mini : 126
Maxi :
Médiane
2007
390€/m²/an
Médiane
2013
420€/m²/an
Médiane
2017
460€/m²/an
Vers l’ultra
classe A

son immobilier ?
VALEURS LOCATIVES DE BUREAUX EN IDF PAR SECTEUR D’ACTIVITÉ, €/M²/AN,
MIN/MAX ET ÉVOLUTION 10 ANS / 5 ANS

son immobilier ?
LOCALISATIONS LES PLUS FRÉQUEMMENT CHOISIES PAR LES ENTREPRISES EN M² PLACÉS
(MOUVEMENTS DE BUREAUX SUPÉRIEURS À 5 000 M² EN ILE-DE-FRANCE, 2006-2016
Paris La Défense Croissant Ouest Première Couronne Deuxième Couronne
Juridique/Conseil 37% 17% 22% 23% 8%
Financiers 31% 17% 22% 23% 8%
Ind. transformation 6% 38% 21% 19% 16%
Ind. pointe 9% 3% 44% 11% 33%
Secteur public 48% 6% 12% 23% 11%
TIC 14% 5% 28% 32% 21%
Transports/Log/ Distrib. 17% 5% 12% 38% 28%
Communication /Création 37% - 36% 21% 6%
Services Immobiliers 49% 4% 13% 31% 2%

5
13
Des services, plus de m² ?
13
LES CODES DU COMMERCE ET DE L’HÔTELLERIE BOULEVERSENT LES CODES DU
BUREAU
Objectif : fidéliser le collaborateur qui devient le 1er client de l’entreprise
UNE OFFRE « SERVICIELLE »
À FORTE VALEUR AJOUTÉE
Ouverture
• Personnalisation
• Accueil soigné
• Expérience client inédite
• Vers plus d’accompagnement des entreprises
En 2016, 47% des
grandes entreprises
ont emménagé dans
des immeubles où les
services proposés
sont à valeur ajoutée
Cushman &
Wakefield, 2016

5
14
Des services, plus de m² ?
14
La valeur n’est plus dans les murs...
elle réside dans la vie à l’intérieur des murs
L’usage devient plus important que la propriété
Vers un bâtiment « on demand »
LES CODES DU COMMERCE ET DE L’HÔTELLERIE BOULEVERSENT LES CODES DU
BUREAU
14Cushman & Wakefield

6
15
L’immobilier, créateur de valeur
15
FIN DES ANCIENS MODÈLES
Le travail tertiaire évolue
La fonction même du bureau se transforme : vers un lieu de rencontre et de
collaboration
Les nouvelles priorités du travail
ModeEmotion Relationnel
Collaboration Sérenpidité
Créativité
Digital
& Geek
Nouveaux modèles d’entreprises,
nouveaux paradigmes du travail...
Engendrés par les nouvelles technologies
et les nouveaux modes de pensée
dans le monde du travail
Avec une bonne connectivité,
on peut travailler partout

6
16
16
LES NOUVELLES STRATÉGIES DES ENTREPRISES
En théorie la stratégie uniquement fondée sur la rationalisation des coûts
est vouée à disparaitre, mais....
Fin d’un modèle traditionnel :
• Sédentarité
• Hiérarchie
• Stratégie uniquement fondée sur les coûts
Avènement d’un nouveau modèle :
• Nouveaux modes de travail
• Nouvelle donne du management
• Captation et rétention des talents
TMT
62%
Source : « Occupiers Strategy
Drivers Global Survey »,
Cushman & Wakefield, 2016
Business
Services
94%
Industriel
88%
Secteur
financier
82%
Secteur
public
67%
Les espaces de travail,
facteur clé de rétention des talents ?

6
17
17
des directeurs immobiliers
d’entreprises internationales
(étude globale) suivent les
directives de leur directeur
financier.
58%
DE L’IDÉAL À LA RÉALITÉ : LE DÉCALAGE ENTRE LES DIRECTIVES ET LES APPLICATIONS
À L’INTERNATIONAL
la rationalisation des coûts reste n°1 dans leur stratégie
des collaborateurs de grandes
entreprises estiment que leur
directeur immobilier ne suit peu ou
pas la stratégie annoncée
par la société.
48%
Source : « Occupiers Strategy Drivers Global Survey », Cushman & Wakefield, 2016

7
19
19
VERS UN PLAN DE DÉPLACEMENTS D’ENTREPRISES (PDE)
Au 1er janvier 2018, tout site regroupant plus de 100 salariés devra disposer de
son plan de mobilité
Objectifs
• Optimiser les déplacements liés à
l’activité de sa structure
• Réduire l’empreinte carbone de son
entreprise
Ce qui passe par :
• Aménagement des horaires de travail,
amélioration de l’accès du bâtiment aux
piétons, promotion du vélo,
covoiturage...
Source : IAU IDF 2017

7
20
20
PROFITER DU DÉMÉNAGEMENT POUR REPENSER L’AMÉNAGEMENT – ETUDE DE CAS
Repenser la fonction du siège social
Visiteurs :
• 1/3 internes
• 2/3 externes
5% postes
sédentaires

7
21
21
MISE EN ŒUVRE DES STRATÉGIES DE L’ENTREPRISE AU TRAVERS DE L’IMMOBILIER
Etude de cas :
Indépendance
Synergies Éviter les silos

22.620 M²
1 765 POSTES
6 AGENCES
5 BÂTIMENTS
ENJEUX & OBJECTIFS

AMBIANCE APPARTEMENT BOHÊME CHIC LA BOITE DIGITAS: ESPRIT « CAISSE ŒUVRE D’ART »
AMBIANCE WORK CAFE

AMBIANCE NORDIQUE LA BOITE DANS LA BOÎTE DE ZENITH
AMBIANCE WORK CAFE

AMBIANCE COMME A LA MAISON LA BOITE STARCOM
AMBIANCE WORK CAFE

AMBIANCE PERFORMANCE LA BOITE MARCEL
AMBIANCE WORK CAFE

PLACE DES GENIES

Vers une agilité qui fait sens pour les
entreprises et leurs salariés
Laisser le choix du lieu de travail... avec le
« e-working »
• Au bureau
• A la maison….ou ailleurs
• Dans un tiers-lieu
...Et multiplier les types d’espaces au bureau
Salles de réunion, espaces détente, salles de sport,
coworking cafés, salles créatives, salles immersives,
espaces de bureaux ouverts, bulles, lieux d’isolation
phonique etc...
...à terme, les espaces seront réversibles
28
Objectif : permettre au collaborateur de
travailler partout, de flexibiliser ses horaires et
d’augmenter sa productivité
8 Remettre l’humain au centre ?
La nouvelle donne du bien-être au travail : « La transformation ne réussira qu’avec l’humain »

Cushman & Wakefield – Club RE-Load – Global Occupier Services – Présentation du 30 Novembre 2017 30

De nouveaux termes « tendances »
« Cooling »
Le « Cocooning »
ou le bureau comme à la maison
La mode « Hygge »
ou la nouvelle recette scandinave du bonheur
31

Vers un standard mondial ?
32
Source : Cushman & Wakefield, 2016
+ Flexibles + standardisés,
où se trouvent ces sièges d’entreprise?
9 Est-ce que la mondialisation s’applique
aussi à l’immobilier ?
Tous les immeubles de bureaux du monde se ressemblent ils ?
91% en
EMEA
25% en
EMEA

Différences culturelles
35
Source : « Engagement and the Global Workplace » Steelcase, 2016
9 Est-ce que la mondialisation s ’applique
aussi à l’immobilier ?
Tous les immeubles de bureaux du monde se ressemblent ils ?
Priorité aux
espaces de
relaxation
Peu
d’installations
sportives
Plus de ¾ des
employés n’ont jamais
travaillé en dehors de
leur bureau

Flexibilité -> Agilité
Ouverture 24/7
100% deconnectivité
Smart Building -> Intelligent building
Objetsconnectés=Analysedes occupants
Coach digital personnalisé (Intelligence artificielle)
36
10 Qu’en sera-t-il de l’immobilier en 2040 ?
Une journée de travail en 2040

L’économie standard aura fait place
à la « GIG Economy »
(boîte de Pandore ?)
37
10 Qu’en sera-t-il de l’immobilier en 2040 ?
Contexte possible
Nouvelle vague de digitalisation =
perte de 47% des métiers,
« Will a robot take your job? »
Requalification vers
l’intelligence
émotionnelle
pour compléter
l’intelligence
artificielle

Immobilier, vecteur de la transformation
des entreprises
Présenté par Céline Buchart & Magali Marton
30 Novembre 2017

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