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La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 4 au 10 mars 2019
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Les prix des appartements ont fait un bond de
plus de 50 % en dix ans avec un mètre carré
qui atteindra la moyenne des 10.000 euros en
2019. Quatre fois plus que dans le reste de la
France.
Le 04/03/2019

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Le fossé entre Paris et le reste de la France est devenu un gouffre. Dans la capitale, le mètre carré
dans l'ancien a grimpé de 50 % en dix ans , passant de 6.380 euros en 2009 à près de 9.500 euros en
2019. Et ce n'est pas fini. « 2019 sera dans la continuité de 2018 avec des prix qui monteront de 1 à
2 % dans l'ensemble de la France et de 2 à 4 % dans les métropoles les plus dynamiques, dont
Paris », estime Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents. « Le seuil des 10.000 euros/m²
sera franchi dans la capitale », affirme-t-il.
Un seuil symbolique déjà atteint dans la moitié des arrondissements parisiens, dont 6 sont déjà à plus
de 11.000 euros le mètre carré. En 2018, pour l'ensemble de la capitale, les prix ont continué de
grimper de plus de 5 %. Selon les chiffres du réseau Century 21 (plus de 850 agences), le prix de
vente moyen d'un appartement à Paris est de 461.000 euros pour 49,5 m², contre 213.000 euros pour
un 85 m² dans le reste de la France. Deux fois plus cher pour deux fois moins de surface.
Taux bas
Un marché parisien frénétique favorisé par le flot d'argent libéré par les banques. On continue
aujourd'hui à emprunter autour de 1,5 % à 1,6 % sur vingt ans avec des décotes jusqu'à 1 % pour les
meilleurs profils.
« Le nombre d'acquéreurs s'est multiplié avec des jeunes couples qui préfèrent rembourser un crédit
plutôt que de payer un loyer », détaille Me Thierry Delesalle, notaire à Paris. Avec cet afflux de primo-
accédants dans un parc immobilier parisien où l'on construit très peu, l'augmentation des prix est
inévitable et profite aux vendeurs. « Il y a un effet d'étranglement, la demande étant plus forte sur un
marché parisien très étroit », ajoute Sébastien de Lafond.
Si étroit que les taux exceptionnellement bas ne suffisent plus aux classes moyennes pour conserver
un pouvoir d'achat dans la capitale sans un apport important. Alors que les taux de crédit ont été
divisés par trois en dix ans, un emprunteur qui rembourse 1.000 euros par mois pouvait s'offrir 26,7 m²
en 2009 contre 21,2 m² en 2019, selon une étude d'un courtier en crédit immobilier. Pour acheter un
50 m² financé par l'emprunt, il faut s'assurer 7.000 euros minimum de revenus par mois ! Résultat : en
2018, les chiffres du réseau Century 21 révèlent que les employés/ouvriers ne représentent plus que
4,5 % des acquéreurs à Paris contre 40 % dans le reste de la France.
« Le marché est principalement alimenté par les acheteurs-vendeurs, ceux qui ont acquis un bien il y
a dix ans et qui bénéficient de la hausse des prix à la revente », explique Laurent Vimont, président du
réseau d'agences Century 21.

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Gentrification
Tous les arrondissements n'ont pas profité de la hausse de la même façon. Les 3e, 10e et 9e sont ceux
qui affichent les plus fortes progressions. Centraux mais encore populaires il y a quelques années,
leurs prix attractifs ont attiré toute une nouvelle génération de CSP + et leur pouvoir d'achat
immobilier. Une décennie de gentrification plus tard, le prix des appartements a explosé avec un bond
de 70 % dans ces trois arrondissements, où le mètre carré plafonne désormais autour des
10.000 euros.
Désormais, « les arrondissements centraux sont devenus trop chers, même avec un budget
confortable », explique Me Delesalle. Les 18e, 19e et 20e arrondissements sont les marchés de report
privilégiés pour ceux qui veulent rester parisiens mais gagner en mètres carrés. Et leurs prix ont déjà
grimpé de plus de 60 % ces dix dernières années. Dans cette course au prix/m², les quartiers
populaires vont continuer à accélérer comme le nord du 17e. Dans certains secteurs du 18e et 19e, des
perspectives de plus-values importantes sont encore envisageables.
Flambée du luxe
« Mais nous observons un phénomène inconnu jusqu'à aujourd'hui, la flambée du haut de gamme et
surtout de l'appartement familial de 150 à 200 m² dans les beaux quartiers », explique Sébastien de
Lafond. Toutes les agences spécialisées à Paris ont enregistré des volumes de ventes records . « Ce
n'est pas sain, car, par effet de capillarité, les biens qui se situent dans la gamme en dessous, entre
100 et 150 m², sont entraînés par cette hausse. » Une flambée qui ne se cantonne plus aux quartiers
chics avec une forte demande dans les quartiers branchés du 9e, 10e ou 11e.
Et le très haut de gamme n'est pas en reste. « Sur les biens à plus de 3 millions d'euros, les prix sont
en train de bondir, avec l'arrivée d'une clientèle internationale. Les Anglais, les Américains et les
Asiatiques sont à l'oeuvre », renchérit le président de MeilleursAgents. Début 2019, un appartement
dans le 7e arrondissement a été vendu pour 39 millions d'euros. Un record. Et ce n'est pas un hasard
si l'acquéreur est un riche industriel britannique. « On assiste aux retours de Français et pas
seulement de Londres, c'est bien sûr dû au Brexit , mais aussi à l'effet Macron. »
Risque de bulle
Une flambée des prix qui suscite des inquiétudes. Dans son dernier rapport sur les risques de bulle
immobilière, la banque suisse UBS pointe des « déséquilibres majeurs » sur le marché parisien,
qualifié de « surévalué » . Un risque écarté par Laurent Vimont. « Ce n'est pas un marché spéculatif,

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c'est un marché de vendeur acheteur sur des actifs peu liquides. Le marché purgera ses excès lui-
même quand il aura atteint ses limites. »
Mais devenu trop cher, même pour les ménages aux revenus confortables, Paris intra muros se vide.
En cinq ans, la capitale a perdu 60.000 habitants selon l'Insee. Le mouvement observé vers les
arrondissements périphériques comme le 19e ou le 20e s'amplifie et nombreux sont ceux qui n'hésitent
plus à franchir les portes de Paris. « Passé le périphérique, les prix s'écroulent, on peut gagner
jusqu'à 40 % de pouvoir d'achat », analyse Me Delesalle. La petite couronne est devenue le terrain
privilégié des primo-accédants et le Grand Paris devrait accélérer cette extension du marché parisien
vers une banlieue encore bon marché.
Source : www.lesechos.fr

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Prêt immobilier : négociez des avantages si
vous domiciliez vos revenus à la banque
Le 05/03/2019
L’obtention d’un crédit immobilier est souvent conditionnée au versement des salaires dans
l’établissement bancaire qui accorde le prêt. Mais l’emprunteur doit bénéficier de contreparties.
L’obligation de domiciliation n’est pas encore généralisée. Sur six grandes banques interrogées, deux
l’ont prévue comme clause dans l’offre de prêt. Ingram / Photononstop
Lors de la souscription d’un emprunt immobilier, la banque demande généralement que les revenus
de l’emprunteur soient domiciliés, c’est-à-dire versés chaque mois, sur un compte ouvert dans
l’établissement qui accorde le crédit. Si l’emprunteur refuse de le faire, il risque de se voir refuser le
prêt.
Pendant longtemps, cette demande était considérée comme abusive mais, depuis le 1er janvier 2018,
l’article L 313-25 du code de la consommation autorise les banques à exiger la domiciliation, mais a

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fixé des règles : l’emprunteur domicilie ses revenus pendant 10 ans au maximum et la banque doit
consentir un avantage individualisé. « Le problème est que l’emprunteur peine à savoir s’il bénéficie
réellement d’un avantage, car les taux pratiqués par les banques ne sont pas publics et parfois
difficiles à comparer d’un établissement à l’autre en raison de frais bancaires différents. Sans compter
que cette réglementation impose une décennie de captivité aux emprunteurs », regrette Alain Bazot,
président de l’UFC-Que choisir.
Problèmes de remboursement
La Fédération bancaire française (FBF), estime, quant à elle, que la domiciliation est un élément
positif dans la relation entre la banque et son client, car elle permet d’assurer un meilleur suivi et une
anticipation d’éventuels problèmes de remboursement. Placer son salaire dans l’établissement où le
crédit a été souscrit comporte aussi un côté pratique pour l’emprunteur avec des prélèvements qui se
font automatiquement depuis le compte pour rembourser le crédit.
Afin de faire le point sur la situation, le gouvernement a demandé à la présidente du Comité consultatif
du secteur financier (CCSF) d’établir un rapport qui vient d’être publié. « Notre étude montre que
l’obligation de domiciliation n’est pas généralisée. Sur six grandes banques interrogées, deux l’ont
prévue comme clause dans l’offre de prêt, mais les autres attendent de voir si ces dispositions ne
seront pas annulées en justice », explique Corinne Dromer, présidente du CCSF. L’Association
française des usagers de banque (Afub) a, en effet, entamé une procédure devant le Conseil d’Etat
estimant que la clause de domiciliation contrevient à la facilitation de la mobilité bancaire prévue par
les directives européennes.
Négocier un taux plus bas
En attendant, si vous négociez un crédit immobilier et que la banque demande la domiciliation de vos
revenus, vous ne pourrez pas vous y opposer, mais n’oubliez pas de négocier l’avantage qui va avec.
« S’il s’agit d’un taux d’intérêt réduit, il faut que la réduction soit de 0,20 % au moins », estime Estelle
Laurent, porte-parole du courtier Crédixia. D’autres avantages peuvent être consentis, comme une
réduction sur les frais de gestion du compte ou une absence de pénalité en cas de remboursement
anticipé du crédit. Quelle que soit la nature de l’avantage, ce dernier doit être indiqué noir sur blanc
dans l’offre de prêt que vous signerez.
Et que se passe-t-il si, en cours de prêt, le client souhaite faire domicilier ses revenus dans une autre
banque ou bien s’il rembourse son prêt par anticipation. « En théorie, la banque pourrait annuler
l’avantage consenti voire même en demander le remboursement. Mais, pour l’instant, cela ne s’est
pas produit. Espérons que cela n’arrivera pas », dit Alain Bazot.

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Le rapport du CCSF propose que la domiciliation obligatoire soit réduite à 5 ans. En effet, si la durée
initiale des prêts immobiliers est en moyenne de 18,6 ans, leur durée effective n’est que de 7,1
années. Une période de 5 ans serait donc plus proche de la réalité et moins pénalisante pour les
emprunteurs. En attendant, la solution pour éviter de se voir imposer une domiciliation est de faire
jouer la concurrence en contactant les banques soi-même ou en se faisant aider par un courtier en
crédit.
Source : www.lemonde.fr

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Immobilier : vers une baisse de régime pour
2019 et 2020
Le 06/03/2019
Le secteur immobilier devrait marquer le pas en 2019 et 2020. - Shutterstock
Dans l'ancien comme dans le neuf, l'immobilier hexagonal va connaître une accalmie en
termes de volume et de prix prévoit Xerfi, spécialiste des études sectorielles.
En 2019 et en 2020, l'immobilier va connaître une baisse de régime en termes de volume, de prix,
dans l'ancien et dans le neuf . Telle est l'analyse du groupe Xerfi dans une étude prospective du
secteur publiée le 7 mars. « Les prémisses de la fin de cette période se sont déjà manifestées en
2018 après une très bonne année 2017 », indique Vincent Desruelles, directeur des études chez
Xerfi. Pour ce dernier, un ralentissement général devrait se confirmer dans les prochains mois. « Il n'y
a quand même rien d'alarmant car on va rester globalement sur des niveaux satisfaisants. Aucun
effondrement n'est donc prévu », nuance-t-il.

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Chute du volume des transactions
Dans l'ancien, au niveau national, Xerfi prévoit pour 2019 un reflux de 4,9 % du volume des
transactions qui va rester au-dessus de la barre des 900.000 ventes. Cela devrait se traduire par une
modération de la progression des prix que l'étude chiffre à 1.8 % en 2019 et à 0.8 % en 2020 contre
3 % en 2018. Au cours de ces deux années, l'Ile-de-France fera mieux que la province. « Sauf
nouvelles mesures de soutien à la demande, la tendance au ralentissement devrait donc persister »,
est-il précisé.
Par ailleurs, Xerfi signale un « immobilier français à deux vitesses » avec une persistance, même une
accentuation, de l'état de santé des marchés des grandes métropoles et de ceux des territoires
périphériques et ruraux. Les régions littorales, du Sud, et l'Ile-de-France concentrent davantage de
demandes et affichent des marchés dynamiques.
« A l'opposé, les prix des maisons individuelles stagnent, voire sont en baisse dans de nombreux
départements ruraux », signale l'étude. Le mouvement des Gilets Jaune et les problèmes liés au
pouvoir d'achat soulignent une fois de plus « un sentiment déclassement » dans ces zones les plus
excentrées. Un changement de tendance sur ces territoires « dépendra largement du maintien des
services publics et de l'attractivité économique », précise l'étude.
Dégradations dans le neuf
Dans le neuf, un secteur qui a déjà connu une moindre activité en 2018 , la situation va continuer à
se dégrader. Le nombre des ventes devrait reculer de 1.6 % en 2019 puis rebondir de 2.6 % en 2020.
« C'est à cet horizon que l'on pourrait observer des efforts commerciaux chez les promoteurs et un
nouvel impact positif sur les ventes en bloc. En 2020, il sera encore trop tôt pour tabler sur un impact
relatif à la loi ELAN qui compte des mesures en faveur de l'offre destinées à favoriser la construction
neuve », commente Vincent Desruelles.
Durcissement des conditions de crédit
En matière de crédits, les conditions devraient se durcir. « L es taux des prêts étant à nouveau au
plus bas et les durées ayant été allongées au maximum, les leviers d'amélioration des financements
se sont épuisés », indique Xerfi. A l'avenir, les banques pourraient se montrer moins généreuses et
limiter leur exposition au risque. « L es ménages les plus modestes, deviendraient de fait moins
solvables et pourraient ne plus avoir accès au crédit », avance Vincent Desruelles.

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L’accès au crédit immobilier plus cher pour les
femmes que pour les hommes
Le 06/03/2019
Au nom de l’égalité des sexes, la Cours de justice européenne a fait interdire les différences de
primes d’assurances entre hommes et femmes depuis 2012. Mais comme les inégalités de revenus
demeurent, emprunter pour un achat immobilier est globalement plus coûteux pour une femme.
Il arrive que les intentions louables d’égalité des sexes finissent par creuser les disparités. C’est ce qui
passe du côté de l’assurance emprunteur et du crédit immobilier, à en croire une étude du spécialiste
de l’assurance emprunteur Magnolia. Dans ce domaine, les femmes payaient traditionnellement des
primes plus faibles que les hommes, du fait de leur espérance de vie supérieure et de profils
globalement moins à risque. Mais depuis le 21 décembre 2012, en vertu d’un principe d’égalité, cette
différence ne peut plus avoir cours.
Mais loin de rapprocher les hommes des femmes, ce mouvement a creusé l’écart. Magnolia note ainsi
qu’en 2018, ses souscripteurs étaient globalement à 56% des hommes et même à 68% quand les
dossiers concernent des emprunteurs seuls. En effet, il reste une disparité majeure entre hommes et
femmes: le salaire. Dans la mesure où les femmes gagnent 17% de moins que leurs homologues

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masculins en équivalent temps plein et encore 8% de moins à caractéristiques professionnelles
comparables, les dossiers s’en ressentent.
Différences de statut
La société d’assurance-emprunteur relève ainsi que le montant moyen emprunté par un homme seul
est de 174.337 € pour un homme contre 156.674 € pour une femme, soit 11% de moins.Perdantes sur
toute la ligne, les femmes seules décrochent globalement de moins bons taux d’assurance (0,172%
contre 0,16% pour les hommes) et versent donc des primes plus élevées (4931 € contre 4589 €) tout
en étalant leur crédit sur une plus longue période (211 mois contre 190). Des différences qui
s’expliquent par les revenus mais aussi les statuts: l’assureur explique que 20% des hommes
empruntant seul sont cadres contre seulement 14,7% des femmes, or ce statut offre un tarif moins
élevé. Et sur la base de ces dossiers, les différences se poursuivent jusque dans les taux de crédit
obtenu: 1,6% pour un homme seul, contre 1,76% en moyenne pour une femme seule.
Source : www.lefigaro.fr

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Immobilier : les programmes neufs à Paris
Le 08/03/2019
Attrait de l'immobilier neuf aux yeux des acheteurs : la possibilité de personnaliser leur appartement. - Shutterstock
Ce qui est rare est cher ! C'est le cas de l'immobilier neuf à Paris. Malgré des prix élevés, les
acheteurs sont au rendez-vous.
Avec 800 logements réservés en 2017 dans Paris et 600 en 2018, selon les chiffres du Centre
d'Analyses et de Prévisions Immobilières (CAPEM), « le marché du neuf est anecdotique dans la
capitale », commente Christophe Bacqué, président d'Emerige Résidentiel. Cela est dû à un foncier
limité. Excepté celle de Charenton-Bercy, « les grandes ZAC qui jusque-là constituaient un réservoir
de terrains constructibles sont aujourd'hui quasiment terminées, comme celle des Batignolles ou
encore de Massena-Chevaleret », explique Johan Bourgeois, directeur Paris - Ile-de-France du
groupe Sully Promotion.
Conséquence, poursuit-il, « les promoteurs vont devoir trouver de nouveaux gisements de foncier,
notamment dans le diffus ». Et là, confirme Laurence Beardsley, présidente de Cogedim Paris
Métropole, « il reste des choses à faire avec notamment des opérations de transformation de garages

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ou d'immeubles d'activité ». A l'image de la restructuration du site des Ateliers Vaugirard de la RATP,
qui va permettre entre autres la réalisation de 440 logements.
Innovations architecturales
Mais si l'adresse du bien suscite toujours l'intérêt des acquéreurs , c'est surtout les atouts de ces
immeubles nouvelle génération qui attisent leur convoitise. A commencer par leur aspect
extérieur. « La ville de Paris invite les promoteurs à imaginer des programmes plus innovants. Mais
aussi à répondre aux enjeux liés à l'exigence architecturale », souligne Christophe Bacqué. D'où le
recours désormais systématique à des agences d'architecture. De la tour de 50 mètres de haut tout
en bois dans le 13e arrondissement d'Emerige à la façade totalement vitrée de l'immeuble Montsouris
Park de Sully Promotion dans le 14e, toutes les audaces sont permises.
Autre attrait du neuf aux yeux des acheteurs : la possibilité de personnaliser leur appartement tant sur
le plan de la modularité que sur celui des prestations. « Dans notre opération New G réalisée en
partenariat avec Ogic, les logements se découpent facilement afin de s'adapter aux besoins de leurs
propriétaires. Dans les années à venir, ils pourront ainsi aisément vendre une pièce de leur
appartement ou en racheter une de l'appartement voisin », détaille Laurence Beardsley. « Nous
travaillons de plus en plus la notion de sur-mesure en donnant à nos clients l'occasion d'intervenir sur
les plans afin qu'ils puissent jouer sur l'organisation des espaces intérieurs », ajoute Johan Bourgeois.
Quant aux espaces collectifs, ils font plus que jamais l'objet d'une attention toute particulière. Terrasse
commune végétalisée, salle de sport, buanderie, potager... les espaces partagés se multiplient dans
ces nouvelles constructions. Objectif : créer un lien social entre voisins. Mais pas seulement... « L'idée
est aussi d'inciter les habitants à adopter des gestes vertueux en matière d'environnement comme,
par exemple, suivre leur consommation énergétique et la comparer avec la moyenne du reste de
l'immeuble », indique Laurence Beardsley.
Seul hic : les prix de l'ordre de 15 à 20 % plus chers que le meilleur ancien . Mais ce surcoût est à
tempérer au regard des frais de notaire réduits au moment de l'achat (de 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans
l'ancien), de l'absence de travaux à prévoir dans un futur proche, d'une plus grande fonctionnalité qui
permet des économies de surface et surtout aux charges de copropriété réduite. « Celles-ci
dépassent rarement les 3 euros par mètre carré », conclut Christophe Bacqué.
Devenir propriétaire dans le neuf pour un prix compris entre 2.000 et 4.900 euros le mètre carré, c'est
le pari de la Mairie de Paris. Dès la fin 2019, la municipalité espère en effet pouvoir commercialiser
dans la capitale des logements neufs à un tarif largement inférieur à celui du marché (12.255 euros le
mètre carré en moyenne au 30 septembre 2018, selon les chiffres de l'Adil 75). Et ce, grâce à la mise

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en place d'un Office foncier solidaire (OFS) dont la création a été actée lors du Conseil de Paris en
décembre dernier et qui permettra de dissocier le foncier du bâti.
Déjà testé à Lille depuis février 2017, ce dispositif facilite l'accès à la propriété à des ménages
modestes sur le long terme. Concrètement, ces derniers achètent un logement mais pas le terrain sur
lequel il est construit. Celui-ci restant la propriété de l'OFS. L'opération de vente s'effectue dans le
cadre d'un bail réel solidaire (BRS) d'une durée de 18 à 99 ans et qui peut être prolongé de la durée
initiale à chaque mutation (cession, donation, succession). A noter, en plus du prix d'achat, les
acquéreurs s'engagent à payer une redevance mensuelle à l'Office foncier. Selon Ian Brossat, adjoint
chargé du Logement, celle-ci devrait être fixée à 2 euros par mètre carré.
Quant à la revente du logement ainsi acheté, elle sera strictement encadrée par l'OFS pendant toute
la durée du bail. En d'autres termes, un mécanisme anti-spéculatif permettra de plafonner le prix de
cession.

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Installer une terrasse devant son établissement
Le 06/03/2019
© Thinkstock
Les restaurateurs ou débitants de boissons qui souhaitent installer, devant leur restaurant ou café,
une terrasse ou une contre-terrasse, doivent demander une autorisation d’occupation du domaine
public (dite autorisation d’occupation temporaire ou AOT). En contrepartie ils doivent payer une
redevance dont les modalités sont fixées par la commune.
► Caractéristiques de l’autorisation
- Personnelle : elle ne peut être ni cédée, ni sous-louée, ni vendue à l’occasion d’une mutation du
commerce.
- Précaire : elle n’est valable que pour une durée déterminée, le plus souvent annuelle ou saisonnière
(les dates de début et de fin sont précisées dans l’arrêté d’autorisation) et éventuellement
renouvelable ou reconduite tacitement.

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- Révocable : elle peut être suspendue ou retirée à tout moment, notamment pour faciliter l’exécution
de travaux ou le déroulement d’une manifestation.
► Redevance
Le montant de la redevance, fixée par la commune, prend en compte les avantages procurés au
titulaire de l’autorisation. Il varie en fonction notamment :
- de l’emprise au sol (étendue de la terrasse ou superficie de l’étalage) ;
- du mode d’usage et de la durée d’exploitation (usage annuel ou saisonnier) ;
- de la valeur commerciale de la voie considérée.
Le montant de la redevance est révisable à la fin de chaque période d’exploitation.
Source : www.lhôtellerie-restauration.fr

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Sort du Bail Commercial du franchisé en cas de
rupture contractuelle avec le franchiseur.
Le 07/03/2019
Quelle est la portée des droits du franchisé titulaire d’un bail commercial en cas de cessation de son
contrat de franchise avec le franchiseur, notamment, si ce dernier est bailleur des locaux loués pour
l’activité franchisée ?
Quelle précaution prendre dans la rédaction des clauses du contrat de franchise et du contrat de bail
portant sur les locaux abritant l’activité franchisée ?
La cessation des relations contractuelles entre le franchiseur et le franchisé peut résulter de la
résolution anticipée du contrat pour faute de l’une ou l’autre des parties, du non renouvellement du
contrat à son échéance ou de la résiliation d’un contrat à durée indéterminée, à l’initiative de l’une ou
l’autre des parties ou du transfert du contrat à un tiers par l’une ou l’autre des parties, directement ou
indirectement.
Chacune de ses opérations est, en principe, strictement encadrée par le contrat de franchise et ne
peut être réalisée que dans le respect des conditions qui y sont stipulées.
Ainsi, la résolution ou résiliation anticipée doit être justifiée par une inexécution fautive et donner lieu à
une mise en demeure préalable d’avoir à remédier aux manquements, lorsque cela est possible. Elle
peut donner lieu à des dommages et intérêts à la charge de la partie fautive en réparation du
préjudice subi de ce fait par la partie victime des manquements.
Le non renouvellement du contrat à son échéance (ou la résiliation d’un contrat à durée déterminée)
doit quant à lui être signifié avec un préavis raisonnable (tel que prévu dans le contrat de franchise)
mais n’a pas à être motivé, le franchisé (tout comme le franchiseur) ne bénéficiant d’aucun droit au
renouvellement du contrat, sauf stipulations contractuelles contraires.
Le transfert, direct ou indirect du contrat ou de mise en location gérance de fonds de commerce, de
cession des titres ou de changement de contrôle de l’entreprise franchisée ou franchiseur, de fusion,
apport partiel d’actifs ou transmission universelle de patrimoine) doit, dans la grande majorité des cas,
en fonction des stipulations du contrat de franchise, faire l’objet de l’accord préalable du franchiseur
(et plus rarement du franchisé) ainsi qu’être constatée par écrit à peine de nullité.

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L’Ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 (applicable aux contrats de distribution conclus ou
renouvellés à compter du 1er octobre 2016), lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à
la réalisation d’une même opération (un contrat ne peut pas être exécuté sans l’autre ou tous les
contrats ont déterminé le consentement d’une partie) et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les
contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution
du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.
Toutefois, la caducité n’intervient que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait
l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement. La loi Macron du 6 août
2015 dont les dispositions sont entrées en vigueur le 6 août 2016 impose l’extinction simultanée des
contrats liant le commerçant de détail à un réseau, même en cas de résolution d’un seul contrat.
Ce dispositif vise dans son champ d’application l’ensemble des contrats conclus entre, d’une part, une
personne physique ou une personne morale de droit privé regroupant des commerçants ou mettant à
disposition un nom commercial, une marque ou une enseigne et, d’autre part, toute personne
exploitant, pour son compte ou pour le compte d’un tiers, un magasin de commerce de détail, ayant
pour but commun l’exploitation de ce magasin et comportant des clauses susceptibles de limiter la
liberté d’exercice de son activité commerciale par l’exploitant. L’ensemble des contrats précités devra
prévoir une échéance commune. Tous les contrats seront donc à durée déterminée.
Ainsi, la résolution de l’un des contrats vaudra résolution de l’ensemble des contrats.
Compte tenu de la généralité de ses termes, ce texte vise tant la résolution unilatérale prévue de plein
droit par une clause du contrat que celle prononcée par le juge au regard de la gravité de la faute de
l’un des cocontractants. Il n’est pas non plus fait de distinction selon l’auteur du manquement à
l’origine de la résolution.
En l’application de art. l 341-1C. com, la résolution groupée interviendra même si les contrats en
cause ne sont pas interdépendants. Cependant, le texte ne visant que la résolution des contrats, il
n’est pas applicable en cas d’annulation du contrat. Mais attention ne sont pas concernés, les baux
commerciaux dixit l’ art. L 341-1, al. 3C. com.
D’ailleurs, la Cour de cassation va dans ce sens en ayant jugé qu’un franchisé, locataire des locaux
dans lesquels il exploitait son activité bénéficiait du droit au renouvellement de son bail commercial
puisqu’il disposait d’une clientèle propre, distincte de celle du franchiseur.
Elle estime que si la clientèle nationale est attachée à la notoriété de la marque du franchiseur, le
franchisé développe quant à lui une clientèle locale qui lui est propre, n’existant que grâce aux

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moyens mis en œuvre par le franchisé, qui exploite l’activité à ses risques et périls, en contractant à
titre personnel avec les fournisseurs ou les établissements de crédit.
Ainsi sauf stipulations contraires du bail, la rupture des relations contractuelles avec le franchiseur
n’entraîne pas la résiliation du bail commercial conclu par le franchisé, qui demeure sa propriété.
Il a même été jugé de même, lorsque les locaux loués par le franchisé appartiennent au franchiseur,
en dépit de l’interdépendance des contrats, dès lors qu’il résulte des circonstances que le bail s’est
poursuivi après l’expiration du contrat de franchise.
Toutefois, il convient d’être prudent, l’application des clauses de non concurrence et/ou de non
réaffiliation dans le contrat de franchise peut toutefois empêcher le franchisé de poursuivre dans les
locaux une activité conforme à la destination contractuelle de ceux-ci et donc entraîner, soit une
déspécialisation du bail (et paiement d’une indemnité au bailleur) soit la résiliation du bail.
En outre, le transfert direct ou indirect du contrat incluant le droit au bail des locaux peut être soumis à
un droit de préemption au profit du franchiseur, entraînant, si ce dernier l’exerce, transfert du bail au
profit du franchiseur, dans les conditions prévues au contrat de franchise et au contrat de bail.
Pour conclure sur le sujet, c’est l’ensemble des clauses du contrat de franchise et du contrat de bail
qui doit être rédigé avec soin et en cohérence comme apprécié afin de connaître la portée des droits
du franchisé locataire en cas de cessation de son contrat de franchise.
Source : www.village-justice.com

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Comment sont classées les catégories de
boissons ?
Le 07/03/2019
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“Je suis professeur de restauration et j'ai un doute sur des catégories de boissons (3e, 4e ou 5e
catégorie ?) notamment pour les Get 21 et 31, le Picon, le saké de 14 à 17 degrés et l’ouzo.”
Le Picon est un apéritif amer du 3e groupe ; les Get 27et 31 appartiennent au 4e groupe ; le
saké est dans le 3e groupe, et l’ouzo dans le 5e
groupe.
Les boissons sont classées conformément à l’article L3321-1 du code de la santé public en 4 groupes
en fonction de leur procédé de fabrication et de leur degré alcoométrique réparties en quatre
groupes :
1er groupe : boissons sans alcool : eaux minérales ou gazéifiées, jus de fruits ou de légumes non
fermentés ou ne comportant pas, à la suite d’un début de fermentation, de traces d’alcool supérieures
à 1,2 degré, limonades, sirops, infusions, lait, café, thé, chocolat.
2e groupe : intégré dans le 3egroupe.
3e groupe : boissons fermentées non distillées et vins doux naturels : vin, bière, cidre, poiré,
hydromel, auxquels sont joints les vins doux naturels ainsi que les crèmes de cassis et les jus de fruits
ou de légumes fermentés comportant de 1,2 à 3 degrés d’alcool, vins de liqueur, apéritifs à base de
vin et liqueurs de fraises, framboises, cassis ou cerises, ne titrant pas plus de 18 degrés d’alcool pur
(exemples : porto, banyuls, pommeau, martini).

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4e groupe : rhums, tafias, alcools provenant de la distillation des vins, cidres, poirés ou fruits, et ne
supportant aucune addition d’essence ainsi que liqueurs édulcorées au moyen de sucre, de glucose
ou de miel à raison de 400 grammes minimum par litre pour les liqueurs anisées et de 200 grammes
minimum par litre pour les autres liqueurs et ne contenant pas plus d’un demi-gramme d’essence par
litre (exemples : calvados, eau de vie).

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Fonds de commerce : obtenir une licence IV
Le 08/03/2019
La licence IV autorise la vente sur place des boissons de toutes les catégories. Il existe trois
possibilité pour en obtenir une : par mutation, par transfert ou par rachat, car l'administration
n'en délivre plus. De plus, il existe des restrictions concernant l'installation de débits de
boissons dans les communes.

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Aujourd'hui, la loi interdit formellement la création de débits de boissons de licence IV et fixe un quota
dans les communes en fonction du nombre d'habitants
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Aujourd'hui, la loi interdit formellement la création de débits de boissons de licence IV et fixe un quota
dans les communes en fonction du nombre d'habitants.
Suite à l’ordonnance du 17 décembre 2015, il n’existe plus que deux catégories de licences :
- la licence de 3e catégorie, dite licence restreinte.
- la licence de 4e catégorie, dite grande licence ou licence de plein exercice. Elle autorise la vente sur
place des boissons de toutes les catégories.
► Quel quota pour les licences de débits de boissons ?
Aujourd’hui, la loi interdit formellement la création de débits de boissons de licence IV et fixe un quota
dans les communes en fonction du nombre d’habitants.
Ainsi, le quota prévoit qu’un débit de boissons à consommer sur place de 3e catégorie ne peut pas
être ouvert dans les communes où le total des établissements de cette nature et de ceux de 4e
catégorie atteint ou dépasse la proportion d’un débit pour 450 habitants. Il faut savoir que cette

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interdiction ne s’applique pas aux établissements dont l’ouverture intervient à la suite d’un transfert
(article L3332-1 du code de la santé publique).
► Conditions d’obtention de la licence
La particularité de la licence IV vient du fait qu’elle est nominative. Elle est rattachée à une personne
qui doit respecter les conditions pour la détenir, c’est-à-dire :
- être majeur ou mineur émancipé.
- Ne pas être sous tutelle.
- Ne pas avoir été condamné à certaines peines notamment pour une infraction pénale ou
proxénétisme, vol, escroquerie, abus de confiance…
- Être titulaire du permis d’exploitation (valable dix ans).
► Comment obtenir une licence IV ?
Il existe trois possibilités pour obtenir une licence IV :
- par mutation ou changement du propriétaire ;
- par le transfert d’une licence IV, dans ce cas, le demandeur doit obtenir préalablement une
autorisation de la préfecture ;
- par l’achat d’une licence déjà existante et mise en vente auprès de la commune, ou par un
particulier.
► Quelles différences entre mutation, transfert et translation ?
On parle de mutation en cas de changement du propriétaire ou d’exploitant (gérant), de transfert pour
le changement de lieu d’exploitation vers une autre commune dans les limites de la région ; et de
translation en cas de changement d’adresse, de lieu d’exploitation à l’intérieur d’une même commune.
• Le transfert
La licence IV peut être transférée d’un département à un autre à la condition que l’établissement
bénéficiaire soit un hôtel ou un camping classé dans la catégorie tourisme.

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Les transferts de licence IV doivent être réalisés dans le respect des zones protégées en effet l’article
L3335-1 code de la santé publique. Le respect des zones protégées prévoit que le représentant de
l’État dans le département peut prendre des arrêtés pour déterminer les distances auxquelles les
débits de boissons à consommer sur place ne peuvent être établis autour des édifices et
établissements comme les cimetières, établissements de santé, maisons de retraite, établissements
scolaires, stades, piscines…
► Péremption de la licence IV
L’article L3333-1 du code de la santé publique stipule qu’un débit de boissons qui a cessé d’exister
depuis plus de cinq ans est considéré comme supprimé et ne peut plus être transmis. En cas de
liquidation judiciaire, le délai de cinq ans est étendu, s’il y a lieu, jusqu’à clôture des opérations.
► Le coût
Le prix d’une licence IV se détermine par l’offre et la demande. Le prix demandé sera variable en
fonction du lieu d’exploitation.
Les opérations concernant la mutation, la translation ou le transfert d’une licence IV peuvent être
complexes et souffrent de nombreuses exceptions. Les règles sont différentes également d’une région
à une autre (Haut-Rhin, Bas-Rhin et Moselle par exemple). Il est recommandé de se faire
accompagner par un spécialiste des licences ou un avocat.

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Mouvement des « gilets jaunes » : comment
demander un délai de paiement ?
Le 08/03/2019
Mi-février 2019, le Gouvernement rappelait aux artisans et aux commerçants que, pour faire face aux
difficultés rencontrées du fait des mouvements sociaux (des « gilets jaunes »), ils pouvaient
notamment se rapprocher de l’administration fiscale pour demander des délais de paiement ou une
remise d’impôt. Depuis le 1er mars 2019, un formulaire de demande est disponible…
Mouvement des « gilets jaunes » et délai de paiement : utilisez le formulaire !
Suite aux différents mouvements sociaux (des « gilets jaunes »), les entreprises qui rencontrent des
difficultés de paiement de leurs différentes impositions peuvent demander à bénéficier soit d’un délai
de paiement, soit d’une remise d’impôt.

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Cette demande, qui doit être adressée au service des impôts des entreprises compétent, peut être
formulée sur papier libre, et depuis le 1er mars 2019, sur un formulaire dédié disponible à l’adresse
suivante :
Source : www.impots.gouv.fr, actualité du 1er mars 2019
Source : www.bar-brasserie.fr

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A propos de KYLIA Commerce
Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France,
est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier
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Contact Presse : KYLIA France
Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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