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La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 11 au 17 février 2019
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Paris attire toujours plus les sièges
d'entreprises
Le 11/02/2019
Alors que la Mairie de Paris tente de réduire l'érosion des logements en réglementant encore
davantage l'hébergement temporaire type AirBnb, les bureaux se multiplient. La capitale a
connu un exercice faste l'an dernier, avec plus d'un million de mètres carrés de transactions.
Paris attire de plus en plus les entreprises. Et ce n'est pas fini, grâce notamment au Brexit!
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La capitale a connu un exercice faste l'an dernier, avec plus d'un million de mètres carrés de
transactions dans l'immobilier de bureaux.
GONZALO FUENTES
Sur l'ensemble de 2018, les volumes de bureaux commercialisés en Île-de-France frôlent les 2,54
millions de mètres carrés. Un niveau "supérieur de 14 % à la moyenne décennale ", analyse Philippe
Perello, associé-gérant de Knight Frank France, qui a réalisé cette étude. Un chiffre élevé, donc, mais
qui est aussi quasiment identique à celui (2,56 millions de m²) de 2017…La faute à quelques très
grosses opérations, qui avaient été réalisées en 2017, mais qui n'ont pas été enregistrées l'an
dernier : il n'y a eu que six emménagements dans des ensembles de plus de 20.000 m² en 2018
contre dix en 2017 (dont deux opérations totalisant à elles seules 150.000 m²). La banlieue nord de
Paris (-50%) et la Défense (-24%) affichent un cru décevant.
Au contraire de la capitale qui continue d'attirer : plus d'un million de mètres carrés ont été
commercialisés l'an dernier dans la capitale. L'effet centralisation, combiné à la rareté des (grands)
locaux a poussé les prix et les offres à la hausse, sur des surfaces de plus en plus grandes. La
société de conseil informatique Murex a par exemple loué l'immeuble " Freedom " (16.600 m²) dans le
17ème. La banque Lazard s'est positionnée sur les 11.000 m² du " 173 Haussmann " dans le 8e. S'y
sont ajoutées d'autres grandes opérations, comme Chaumet, Freshfields, Diot, Moet Hennesy,
Publicis Media, Lacoste, Leboncoin…
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Les grandes entreprises du conseil, du luxe et de la finance doivent de plus en plus se battre contre
de nouveaux utilisateurs, comme ceux de la tech et du coworking, qui cherchent eux aussi des
surfaces de plus en plus importantes. A lui seul, le coworking aura d'ailleurs compté pour un quart du
volume des grandes transactions signées à Paris en 2018 (et jusqu'à 40% de l'activité de certains
quartiers). Son poids augmente à la fois par le nombre des opérations mais aussi par leur taille : celle-
ci est passée d'une moyenne de 1.500 m² en 2015 à plus de 4.000 m² par opération aujourd'hui.
Face à cette pression, les loyers continuent de monter dans le QCA (Quartier central des affaires –en
gros, le 8e, le 9e et une partie du 17e-), où le mètre carré vaut aujourd'hui, à la location 840 €/an/HT (+
4 % sur un an). Cela ne devrait pas changer, estime Philippe Perello, pour qui " les soutiens à l'activité
restent nombreux " : le Brexit, l'adaptation des entreprises à la digitalisation du travail, l'amélioration
de la productivité et… les aspirations des salariés !
Source : www.challenges.fr
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Taxer les plus-values des résidences
principales: Denormandie est contre
Le 12/02/2019
Proche parmi les proches d’Emmanuel Macron, le ministre du Logement, «n’est pas favorable» à
l’idée de taxer les plus-values des résidences principales, soutenue par le président de la République.
Invité ce mardi sur RMC, Julien Denormandie a simplement marqué son opposition à ce qui, pour
l’heure, n’est qu’une «piste de réflexion», rappelle-t-on à l’Élysée. Contacté par Le Figaro pour en
connaître la raison, l’entourage de Julien Denormandie explique que le ministre souhaite «préserver le
pouvoir d’achat» des propriétaires. Une déclaration habile en cette période de contestations des
«gilets jaunes» mais également logique pour un ministre du Logement qui «soutient fortement les
propriétaires» et «essaie de protéger avec beaucoup de détermination également les locataires».
Un autre membre du gouvernement a tenu récemment peu ou prou le même discours sur la taxation
des plus-values des résidences principales. C’est le ministre de l’Économie qui a confirmé cette piste
tout en estimant qu’elle ne devait cibler que les «plus gros biens immobiliers». «Nous n’allons tout de
même pas taxer le bénéfice de Français qui ont réalisé une plus-value sur un bien qu’ils ont acheté
La revue de Presse KYLIA
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100.000 à 200.000 euros, a-t-il déclaré Bruno Le Maire sur France 2 la semaine dernière. Pour eux,
nous sommes là pour baisser les impôts.»
Dans la même veine, Julien Denormandie a rejeté l’idée d’alourdir les droits de succession, relancée
par le think tank de centre gauche Terra Nova. «Je n’y suis pas favorable. La majeure partie des
propriétaires fait partie de la classe moyenne voire de la classe moyenne inférieure. Ils ont travaillé
dur pour se constituer ce patrimoine et le transmettre à leurs enfants», explique le ministre du
Logement.
Sur la question des niches fiscales que Gérald Darmanin souhaite encadrer, Julien Denormandie
estime qu’«il faut y toucher le moins possible. Beaucoup sont très utiles. L’urgence n’est pas du tout
là, l’urgence, elle est de faire en sorte de donner de la visibilité aux acteurs. Quand vous êtes un
promoteur, un opérateur, vous ne savez jamais d’année après année à quelle sauce vous allez être
mangé l’année suivante. Il faut une stabilité.» La proposition du ministre de l’Action et des comptes
publics a d’ailleurs été rapidement retoquée par Emmanuel Macron en personne.
Côté impôts locaux, le ministre du Logement a réaffirmé son approbation à la suppression totale de la
taxe d’habitation qui doit être effective d’ici 2021 (2020 pour 80% des ménages). Pour compenser ce
manque à gagner pour les communes, Julien Denormandie n’exclut pas un transfert des ressources
liées à la taxe foncière des départements vers les communes. «Pourquoi pas? Des discussions sont
en cours», a-t-il déclaré. Une mesure qui ne fera pas que des heureux, notamment du côté des
départements.
Source : www.lefigaro.fr
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Immobilier neuf : ventes en baisse, prix en
hausse
Le 14/02/2019
Les ventes de logements neufs ont encore baissé en fin d'année 2018, rapporte le ministère de
la Cohésion des territoires. Les prix restent haussiers.
Mauvais temps pour l'immobilier résidentiel neuf ! A la différence du marché de l'ancien toujours très
dynamique , le neuf souffre. Les ventes de logements neufs ont reculé de 3,1 % au quatrième
trimestre 2018 par rapport au quatrième trimestre 2017, avec 34.100 logements réservés, a annoncé
ce jeudi le ministère de la Cohésion des territoires.
Côté mises en vente, c'est la douche froide. Avec 25.800 appartements et maisons, elles sont « très
en dessous » du niveau du quatrième trimestre 2017, précise le ministère. Elles chutent de 16,7 %.
Au total, pour l'ensemble de l'année 2018, 128.000 logements neufs ont été vendus, soit 1,9 % de
moins qu'en 2017. Ce repli est nettement plus prononcé dans l'individuel (- 10,1 %) que dans le
collectif (- 1,2 %). Toutefois, nuance le ministère, « le volume de logements vendus reste supérieur à
celui observé en 2015 et 2016 ».
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Recentrage des aides
Concernant les mises en vente, 121.500 logements ont été mis sur le marché en 2018 contre 126.500
en 2017, soit un recul de 3,9 %. Celui-ci est dû aux logements collectifs (- 4,5 %) alors que les mises
en ventes de logements individuels ont augmenté (+ 2,4 %).
Une exception à ces résultats maussades, le marché des appartements de plus de trois pièces dont
les mises en vente (+ 4 % au quatrième trimestre 2018 par rapport au quatrième trimestre 2017) ainsi
que les réservations (+4,3 %) augmentent en 2018 par rapport à 2017.
« Le recentrage graduel sur les zones tendues des mesures de soutien dans le neuf - dispositif Pinel
et PTZ -, la hausse des prix et l'offre limitée expliquent pour grande partie ce tassement », relève dans
sa dernière note de conjoncture Olivier Eluère, économiste spécialiste de l'immobilier au Crédit
Agricole.
Hausse des prix
Quant aux prix, à l'image du marché de l'ancien , ils poursuivent leur progression. Le prix de vente
moyen d'un logement neuf est en hausse dans le collectif (+ 3 %) et un peu moins pour l'individuel
(+ 0,6 %).
Au quatrième trimestre 2018, le prix de vente moyen au mètre carré d'un appartement a augmenté de
3,2 % sur un an : un appartement se vendait en moyenne 4.125 euros le mètre carré en fin d'année
dernière. Une maison individuelle coûtait en moyenne 273.000 euros, soit une augmentation de 0,9 %
par rapport à la même période de 2017.
Dégradation en 2019
Pour cette année, prédit aussi Olivier Eluère, « le marché du neuf devrait souffrir à nouveau un peu
plus que celui de l'ancien, du fait de la montée en puissance du recentrage des mesures de soutien et
de l'insuffisance de l'offre. » Il table sur un repli des transactions de 6 % pour l'ensemble de 2019 et
une décélération de la hausse des prix vers + 2 %
Source : www.lesechos.fr
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Location-gérance : un délai de 2 ans obligatoire
?
Le 12/02/2019
Un locataire-gérant refuse de payer les sommes dues à son bailleur en invoquant la nullité du contrat
de location-gérance. Motif invoqué ? Le bailleur n’a pas exploité personnellement le fonds loué
pendant au moins de 2 ans. Pourtant, le juge va donner tort au locataire-gérant : pourquoi ?
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Location-gérance : déroger aux conditions essentielles, c’est possible !
Une société met en location-gérance 2 fonds de commerce au profit d’une autre société. Par la suite,
le locataire-gérant ne réglant pas le montant des redevances, la société le met en demeure de régler
les sommes qui lui sont dues.
Parce que cette mise en demeure reste infructueuse, la société se prévaut de la clause résolution
insérée dans le contrat de location-gérance pour considérer que le contrat a pris fin.
Mais le locataire-gérant va réclamer à son tour l’annulation du contrat de location-gérance (pour éviter
de payer les sommes impayées) : il explique alors que le contrat est nul car il ne respecte pas toutes
les conditions légales.
Il rappelle que, pour qu’un contrat de location-gérance soit valablement conclu, il faut notamment que
le bailleur ait exploité personnellement le fonds loué depuis au moins 2 ans. Or, la société n’a pas
exploité les fonds loués pendant au moins 2 ans, relève-t-il.
« C’est vrai », concède la société. Mais cela ne pose ici aucun problème, selon elle, car elle a obtenu
une autorisation judiciaire pour déroger à cette condition légale. Dérogation qui est mentionnée dans
le contrat de location-gérance puisqu’il y est précisé que le contrat prend effet à la date de l’obtention
de l’autorisation judiciaire, érigée en condition suspensive dans ledit contrat.
Le contrat de location-gérance est donc parfaitement valable, selon la société. Ce que confirme le
juge.
Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 10 janvier 2019, n° 17-24051
Source : www.bar-brasserie.fr
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Bail commercial : l’importance de l’état des
lieux sur l’obligation de conservation et de
restitution du preneur.
Le 12/02/2019
Quels sont les risques encourus par le preneur d’un bail commercial sortant les risques afférents à
son obligation de conservation et de restitution après avoir délivré au bailleur un congé pur et simple,
pour une échéance triennale ou comme pour le terme du bail, en l’absence d’état des lieux
contradictoire d’entrée et de sortie ? Quelles sont les précautions à prendre ?
Cette situation est fréquente et bien souvent source de tensions affectant l’avenir des bonnes relations
post contractuelles entre les parties.
Afin de vous apporter quelques éléments de réponse (qui varient bien évidement selon toutes les
circonstances de l’espèce, justifiant toujours le recours à un conseil), nous évoquerons le principe et
l’étendue de l’obligation de restitution du preneur, et dans l’hypothèse d’une éventuelle responsabilité
à craindre du preneur, son étendue.
Souvent en termes d’obligation de conservation ou de restitution, le bail stipule que le preneur est
tenu de conserver –obligation de conservation- et de restituer -obligation de restitution- les locaux en
bon ou en parfait état (de travaux) d’entretien et de réparation locatifs.
L’intensité de l’obligation peut varier selon les termes du bail (en principe négocié entre les parties).
A défaut de respect de son obligation de conservation (c’est-à-dire en cas de carence d’entretien et de
réparations locatives en cours de bail), il est précisé que le preneur doit supporter toutes réparations
(sous entendant même par nature non locatives) de quelque nature qu’elles soient.
Le bailleur supporte généralement quant à lui les travaux relevant de l’art 606 du Code Civil c’est
encore plus vrai pour les baux neufs ou renouvelés depuis le 20 juin 2014 sous l’empire de la Loi
Pinel du 18 juin 2014 et de son Décret n° 2014-1317 du 3 Novembre 2014.
En effet, un bail commercial, négocié ou renouvelé à compter du 20 juin2014, ne peut plus transférer
au preneur les dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606 du Code civil, y compris les
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honoraires liés à leur réalisation, celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté
ou de mettre en conformité avec la règlementation le local loué, dès lors qu’ils relèveraient des
grosses réparations précitées ; toute clause dans ce sens étant réputée non écrite.
Via une clause du bail dite d’accession, le bail précise généralement que tous les travaux
d’agencements intérieurs réalisés par le preneur deviennent par accession la propriété du bailleur à la
fin du bail ou de son occupation et ce sans indemnité.
L’état des lieux de sortie a en principe pour objet de dresser de manière contradictoire, c’est-à-dire
entre les deux parties - les réparations à effectuer qui incomberaient au preneur en vertu de ses
obligations de conservation et de restitution contractuelles.
États des lieux d’entrée et de sortie que je conseille vivement toujours aux parties de dresser en leur
présence le cas échéant assisté d’un huissier de justice, mais pas par le seul huissier de justice en lui
abandonnant bien trop souvent à lui seul ce rôle fondamental, comme la Loi le lui permet.
Au terme du congé, le bailleur relève des travaux qu’il entend mettre à la charge du preneur arguant
des carences de celui-ci dans son obligation de conservation et/ou de restitution que le preneur
conteste bien évidemment.
1) C’est le bail qui fixe le cadre juridique de la situation locative associé aux dispositions d’ordre public
afférentes au statut des baux commerciaux et aux dispositions supplétives, non écartées par les
parties, du statut des baux commerciaux et du code civil.
Ainsi l’art L 145-40-1 du Code de commerce, disposition d’ordre public, rend ainsi obligatoire
l’établissement d’un état des lieux d’entrée lors de la prise de possession des locaux, de la cession du
droit au bail et de la restitution des locaux.
S’il existe un état des lieux d’entrée, le bailleur procède, comme il est d’usage en matière de
restitution de locaux, à un rapprochement de l’état des lieux d’entrée à un état des lieux de sortie, qu’il
a pour obligation de dresser (soit de manière contradictoire, soit à défaut par un huissier de justice),
pour déterminer les éventuels manquements du preneur et les réparations à lui faire supporter en
conséquence.
En effet, la présence ou l’absence d’état des lieux d’entrée a une incidence dans l’appréciation du
régime juridique applicable à la sortie des locaux loués en cas de différend entre les parties, elle
fragilise plus le bailleur que le preneur (principalement quand les locaux sont livrés neuf ou refaits à
neuf par le bailleur !).
La revue de Presse KYLIA
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En l’absence d’état des lieux d’entrée d’un bail conclu ou renouvelé depuis le 20 juin 2014, le bailleur
est désormais dans l’impossibilité d’invoquer la présomption de délivrance des locaux en bon état
tirée de l’article 1731 du Code Civil.
Le bailleur doit donc rapporter par tous moyens la preuve du bon ou du parfait état des locaux lors de
la prise à bail afin d’obliger le preneur à les restituer dans cet état, l’obligation du preneur n’étant
jamais de les rendre dans un meilleur état qu’initialement livré.
L’absence d’état des lieux réalisé par le bailleur ne permet pas non plus de savoir à quel moment de
la prise de possession les locaux par le preneur a été réalisé l’état et sur quelle assiette il porte
(locaux livrés bruts par le bailleur ou après aménagements par le preneur) ajoutant en cela une
difficulté supplémentaire pour le bailleur de rapprochement de situation d’entrée et de sortie.
Alors que dans l’hypothèse d’un état des lieux d’entrée dressé, c’est alors cet état des lieux d’entrée
qui vaut pendant toute la durée du bail, peu importe qu’il y ait des renouvellements de bail, puisque la
prise de possession des locaux au sens de l’art L145-40-1 du C.Com. s’entend comme ne pouvant
intervenir qu’une fois lors de la conclusion du bail initial, le même preneur dont le bail a été renouvelé,
étant dans les locaux depuis la prise d’effet du bail d’origine.
Dans l’hypothèse autre d’une cession de droit au bail, sans qu’il n’y ait eu d’état des lieux de sortie
pour le cédant et d’entrée pour le cessionnaire au moment de la cession, le cessionnaire venant aux
droits du cédant dans le cadre de l’opération juridique de cession de droit au bail reprend alors toutes
les obligations du cédant en l’état en ce compris l’état des locaux (bon ou mauvais) relevé par l’état
des lieux d’entrée.
Aussi en l’absence d’état des lieux d’entrée, le bailleur ne peut se prévaloir ni de la présomption de
bon état des locaux lors de l’entrée dans les lieux (art 1731 du CC), ni par conséquent d’un
rapprochement d’états des lieux entrée/sortie des locaux le plaçant en l’état d’être incapable de
rapporter la preuve de réparations des locaux (et de l’estimation financière de celles-ci) à faire
supporter par le preneur.
En revanche si un état des lieux d’entrée des locaux existe, le bailleur doit faire réaliser un état des
lieux de sortie en bonne et due forme et les rapprocher afin de déterminer d’éventuelles réparations à
la charge du preneur et dans cette hypothèse l’état des lieux d’entrée indiquera les conditions de
livraison des locaux afin de déterminer l’assiette exacte pour le preneur de son obligation de
conservation et par conséquent de restitution (avant ou après travaux d’ aménagement).
La revue de Presse KYLIA
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A défaut d’état des lieux d’entrée, ne pouvant plus bénéficier de la présomption de bon état des
locaux tirée de l’art 1731 du Code civil, le bailleur, sanctionné par le législateur de 2014, doit rapporter
la preuve de la consistance des locaux (art 1730 cciv) et de leur bon état à l’entrée (preuve bien
souvent impossible à rapporter !) afin de la rapprocher d’un état des lieux de sortie contradictoire.
L’expertise judiciaire, bien souvent traumatisante sur tous les plans pour les parties, peut-être un
dernier recours pour le bailleur, sous réserve toutefois de pouvoir être pertinente.
2) Partant du principe que la preuve est rapportée par le bailleur des réparations à la charge du
preneur (par le rapprochement d’états des lieux entrée sortie ou par tout autre moyen probant)
démontrée sur le principe, qu’elle en est l’étendue pour le preneur ?
L’art 1730 du Code Civil dispose, qu’en cas d’état des lieux d’entrée, le preneur doit restituer les
locaux loués tels qu’il les a reçus suivant cet état, excepté ce qui a été dégradé par vétusté ou par la
force majeure.
L’art 1731du Code Civil précise qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée le preneur est présumé les
avoir reçus en bon état de réparations locatives devant les rendre tels, sauf preuve contraire.
On a rappelé en 1) ci-avant l’incidence pour les parties à bail de la présence ou de l’absence d’un état
des lieux d’entrée.
Non obligatoire avant le 20 juin 2014 avec une présomption simple de bon état de réparations
locatives de l’art 1731 du Code civil au profit du bailleur, l’état des lieux devenu depuis une obligation
d’ordre public pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date, le défaut d’état des lieux
d’entrée ne permet plus au bailleur de se prévaloir de la présomption de bon état des locaux.
En cas d’état des lieux d’entrée, le preneur doit rendre les locaux dans l’état dans lequel il les a loués,
sauf toutes dégradations causées par la vétusté ou la force majeure ou par le fait du bailleur ou d’un
tiers.
Dans l’hypothèse d’un rapprochement d’états des lieux entrée/sortie, le preneur a à sa charge toutes
les réparations locatives permettant de remettre en l’état d’origine les locaux, excepté si les
dégradations ou les pertes sont le fait de la vétusté ou d’un cas de force majeure.
Bien souvent, le bail exonère en outre le preneur de toutes réparations locatives occasionnées par la
vétusté ou la force majeure, ce qui réduit d’autant son obligation : Ne pourront plus être imputées au
preneur les dépenses relatives à des dégradations relevant par nature des réparations locatives
La revue de Presse KYLIA
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causés par la vétusté affectant les réparations des gros murs et voutes (art 606 Code Civil) des
locaux.
Le principe de présomption simple de responsabilité édicté par l’art 1732 du Code civil énonce que le
preneur répond des dégradations ou des pertes qui se produisent pendant sa jouissance des locaux,
soit jusqu’à la date de remise des clefs au bailleur, date effective de libération des locaux quelle que
soit la date de congé à moins qu’il ne prouve qu’elles se sont produites sans sa faute ou par cas de
force majeure ou par le fait du bailleur défaillant dans ses propres obligations contractuelles de
procéder aux grosses réparations en relation avec les locaux.
Compte tenu de cette présomption simple de responsabilité du preneur en cours de bail au titre de
son obligation de conservation, le doute sur l’origine d’une dégradation (ex : défaut d’entretien)
n’exonère pas le preneur et profite alors au bailleur.
Le preneur doit alors démontrer pour tenter de s’exonérer de tout ou partie de sa responsabilité une
cause étrangère en prenant soin de dater celle-ci afin de marquer sa réalisation pendant, ou hors sa
période de garde juridique (d’occupation) des locaux.
Qu’il existe ou non un état des lieux d’entrée, le preneur a quant à lui tout intérêt à faire dresser un
état des lieux de sortie au jour (ou au plus proche jour) de sa sortie effective des locaux car les locaux
peuvent être « abimés » après sa sortie des locaux, et il aurait les plus grandes difficultés à démontrer
que l’évènement a eu lieu après sa période d’occupation.
Dans l’hypothèse où une carence fautive du preneur est démontrée en relation avec les dégradations
causées aux locaux, la sanction pour le preneur est d’être tenue à des dommages et intérêts ou à
remettre en l’état les locaux en bon état de réparations locatives (selon les termes et conditions du
bail).
Ne constituant pas un préjudice pour le bailleur en soit, le manquement pour le preneur à son
obligation contractuelle de restituer les locaux en bon état de réparations locatives peut également
être constitutif d’un préjudice pour le bailleur à la condition qu’il puisse cependant le prouver,
l’existence du préjudice étant apprécié par les juges au jour où ils statuent : sans préjudice démontré
pas de dommages et intérêts.
En cas de responsabilité retenue du preneur pour défaut de réparations locatives effectuées à la
restitution des locaux, une indemnité d’occupation courant la période nécessaire aux travaux de remis
en état est bien souvent contractuellement ou à défaut obtenue judiciairement par le bailleur.
La revue de Presse KYLIA
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Toutefois, cette disposition s’analysant comme une clause pénale pourrait être modérée ou
augmentée par un juge saisi au visa de l’art 1231-5 du Code Civ).
Compte tenu de la portée de son obligation, le preneur a non seulement intérêt à entretenir ses locaux
régulièrement et conformément au régime de son bail (la loi laissant encore une grande latitude au
bailleur) mais encore à « arrêter le compteur » par un état des lieux de sortie des locaux contradictoire
ou à tout le moins après avoir invité le bailleur à y participer, de le dresser assisté d’un huissier de
justice.
En conclusion, la principale difficulté en l’absence d’état des lieux est pour le bailleur dans
l’établissement de la preuve des réparations (et de leur estimation) à faire supporter par le preneur.
Elle est néanmoins rapportable par tous moyens, un état des lieux n’ayant pas de force probante
irréfragable par ailleurs (il est donc toujours contestable !).
Il appartient au bailleur de faire dresser un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie en
bonne et due forme au plus proche des date d’entrée et de sortie effectives des locaux sans laisser
« du temps au temps » après le congé du preneur qui viendrait bouleverser l’appréciation de la
matérialité de l’état des locaux en sortie de bail.
Enfin, le preneur n’étant- le plus souvent aux termes du bail- pas responsable des réparations
locatives causées par la vétusté ou la force majeure, l’intensité ou la portée de sa responsabilité pour
autant qu’elle soit démontrée, en sera réduite d’autant compte tenu de sa durée d’occupation des
locaux.
Le preneur doit veiller à répondre à toute sollicitation de participer à un état des lieux par le bailleur,
c’est le plus souvent dans son intérêt (il peut être joueur aussi dans le cas de locaux en mauvais état
dès leur entrée…)
En tout état de cause, le preneur doit s’être ménagé la preuve de la restitution des locaux par la
remise de toutes les clefs au bailleur par un huissier de justice, cette formalité seule l’exonérant
définitivement de la garde juridique des locaux et de la présomption simple de responsabilité de toute
dégradation pesant sur lui de ce fait.
Source : www.village-justice.com
La revue de Presse KYLIA
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Fiche pratique : Restauration d'hôtel, un levier
marketing
Le 15/02/2019
Exploiter un restaurant au sein d'un hôtel nécessite une certaine réflexion, selon la clientèle,
l'emplacement, le positionnement mais aussi les compétences de l'hôtelier en la matière.
© GettyImages
Un restaurant d'hôtel doit avoir une identité propre, accompagnée d'un nom pensé pour la
restauration, tout en restant cohérent avec l'univers de l'hôtel.
La restauration hôtelière est trop souvent considérée comme une activité annexe qu’on ne cherche
pas forcément à rentabiliser, ce qui explique ses mauvais résultats dans de nombreux établissements.
Le propriétaire doit s’interroger sur le modèle de gestion à adopter pour son restaurant, selon son
niveau de compétence en la matière, mais aussi en fonction de l’emplacement de l’hôtel et de son
positionnement.
• Adapter son offre à sa clientèle
La revue de Presse KYLIA
17
La double difficulté lorsque l’on exploite un restaurant au sein d’un hôtel réside dans le besoin de
satisfaire deux clientèles : la clientèle hébergée - qui comprend la clientèle affaires, de loisirs, mais
aussi les groupes - et la clientèle externe - comprenant les actifs travaillant dans le quartier, les
habitants des alentours et la clientèle de passage. Pour inciter cette clientèle à pénétrer dans
l’établissement, celui-ci doit impérativement renvoyer l’image d’un espace de restauration. Il est
important, comme pour toute ouverture de restaurant, d’établir une étude de marché sur les zones de
chalandise midi et soir, afin d’identifier la clientèle potentielle et la concurrence.
• Respecter les temps de consommation
Le consommateur exprime le besoin de se restaurer tout au long de la journée, mais les hôtels ne
proposent que très rarement une restauration en dehors du schéma classique petit-déjeuner,
déjeuner, dîner. La restauration commerciale sait se montrer plus innovante et prend ainsi à
l’hôtellerie des parts de marché. Les établissements qui accueillent une clientèle internationale ont
tout intérêt à proposer une offre snacking en continu, par exemple au bar ou dans le hall, pour
permettre au client de consommer tout au long de la journée.
La restauration hôtelière est souvent perçue comme disposant d’un mode de distribution rigide et trop
lent. Il est donc utile de le repenser pour répondre au mieux aux attentes des consommateurs, avec
par exemple un libre-service au sein de l’hôtel.
• Faire de la restauration un service à part entière
Un restaurant d’hôtel doit avoir une identité propre, accompagnée d’un nom pensé pour la
restauration, tout en restant cohérent avec l’univers de l’hôtel. Une ouverture vers l’extérieur,
indépendante de l’entrée de l’hôtel et pouvant donner sur la rue, est une piste intéressante pour attirer
la clientèle extérieure. Un client qui doit passer par l’hôtel pour accéder au restaurant se demande
souvent si celui-ci n’est pas réservé à la clientèle qui séjourne dans l’établissement. Il faut donc veiller
à lever cette barrière psychologique.
Les réseaux sociaux sont un moyen efficace et gratuit d’interagir avec la clientèle, ce qui est un levier
pour accroître sa notoriété. L’interaction que les établissements créent avec le client est donc un outil
marketing essentiel. Elle permet d’attirer et fidéliser les consommateurs, en ayant un impact important
sur la notoriété, via un réseau de prescripteurs de plus en plus important.
Source : www.lhotellerie-restauration.fr
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Transmission d'hôtel : déterminer le prix de
cession des titres
Le 15/02/2019
La mise en vente d'un hôtel peut se réaliser soit par la vente du fonds de commerce soit par la
cession des titres de la société qui détient le fonds de commerce. Le prix de référence est la
valeur du fonds de commerce, même lorsque l'on souhaite céder la société qui l'exploite. La
valeur des titres sera déterminée sur la base d'un bilan ou d'une situation comptable à la date
de la cession. Cette situation comptable permettra d'établir les comptes de prorata afin de
finaliser définitivement la vente et de procéder à l'ajustement du prix.
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La situation comptable au jour de la transmission des titres est transmise à l'expert-comptable
de l'acheteur afin qu'il puisse le valider ou faire part de ses remarques.
La transmission par voie de cession d’un hôtel peut se réaliser soit par la vente du fonds de
commerce soit par la cession des titres de la société qui détient le fonds de commerce. La
transmission par voie de cession de titres est souvent privilégiée pour des raisons fiscales,
notamment lorsque sa valeur est importante. Ce type d’acquisition est le plus souvent réalisé dans le
cadre d’un LBO (leverage buy out ou financement par effet de levier).
La revue de Presse KYLIA
19
On parle d’actions dans les sociétés anonymes (SA) ou les sociétés par actions simplifiées (SAS) et
de parts dans les sociétés à responsabilité limitée (SARL). La cession d’actions implique un droit
d’enregistrement moins important que la cession de fonds de commerce, c’est pourquoi il est fréquent
que des SARL soient transformées en SA ou SAS préalablement à la cession.
► La négociation se fait sur la valeur du fonds de commerce
Pour la mise en vente d’un hôtel, le prix de référence est la valeur du fonds de commerce, même
lorsque l’on souhaite céder la société qui l’exploite. Il est important que ce mécanisme soit compris
par l’acheteur et le vendeur afin de faciliter la négociation et l’établissement des dossiers de demande
financement. Et il ne faut pas confondre valeur des titres et valeur du fonds.
La valeur des titres sera déterminée sur la base d’un bilan ou d’une situation comptable à la date de la
cession – document qui représente le patrimoine de l’entreprise à un moment donné et se compose
de l’actif et du passif. La valeur des titres est calculée en retranchant le passif hors capitaux propres
de l’actif recalculé avec la valeur du fonds de commerce qui aura été offerte. La valeur obtenue sera
divisée par le nombre de titres pour en déterminer la valeur unitaire.
Pour calcul la valeur des titres, il suffit d’appliquer la formule suivante, sur la base du bilan comptable
de la société :
Prix du fonds de commerce convenu + immobilisations financières + actif circulant - provisions -
dettes*
* Attention, il faudra tenir compte du remboursement souvent immédiat (au jour de la cession) des
comptes courants.
Techniquement, il faut un délai pour réaliser la situation comptable (2 à 3 mois) arrêtée au jour de la
cession, raison pour laquelle le prix payé est provisoire. Les modalités de l’établissement de cette
situation devront être clairement énoncées dans l’acte. La situation comptable permettra d’établir les
comptes de prorata afin de finaliser définitivement la vente et de procéder à l’ajustement du prix.
► Les comptes de prorata
La revue de Presse KYLIA
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Concrètement, au jour de la signature de la promesse, la valeur des titres est calculée sur la base du
dernier bilan connu. Il peut s’agir d’un bilan annuel ou d’une situation intermédiaire. Cette valorisation
est reprise au jour de la cession ou ajustée si un nouveau bilan est connu. Il s’agit d’un prix provisoire
dans l’attente des comptes de prorata.
La production d’un état comptable tel que le bilan nécessite un peu de temps afin d’obtenir et
connaître tous les éléments qui le composent. C’est la raison pour laquelle le montant définitif des
titres n’est pas connu au jour de la signature
Une cession qui a lieu en cours de mois entraîne souvent des difficultés et peut être une source de
discussion entre l’acheteur et le vendeur par rapport à l’affectation des charges : en réel quand c’est
possible, prorata temporis (abonnement)… Dans l’acte, il est généralement précisé les modalités
d’établissement des comptes de prorata permettant de déterminer le prix définitif des titres au jour de
la cession. L’acte peut prévoir :
- le délai d’établissement de la situation et de sa transmission à l’acheteur ;
- le délai de vérification ;
- les modalités de calcul des proratas de charges ;
- les modalités de prise en compte des stocks, de la caisse, des salaires, des congés payés…
- la prise en compte d’éventuelles provisions.
Il est nécessaire que l’article sur l’établissement des comptes de prorata soit clair et sans ambiguïté.
D’une manière pratique, la situation comptable au jour de la transmission des titres est établie par
l’expert-comptable du vendeur sous un délai raisonnable de deux ou trois mois selon ce qui est prévu
à l’acte. Ce bilan est transmis à l’expert-comptable de l’acheteur afin qu’il puisse le valider ou faire
part de ses remarques. Il est important qu’une échéance soit prévue afin de clôturer la situation dans
un délai raisonnable. Le bilan ainsi validé permet de finaliser les comptes de prorata.
Un inventaire contradictoire (en présence de l’acheteur et du vendeur) des immobilisations et du
stock, un comptage de la caisse au jour de la cession, la fourniture d’un état détaillé des congés
payés et jours fériés signé par les salariés permettent d’éviter des discussions. En cas de désaccord,
les modalités de règlement du litige sont stipulées dans l’acte. À défaut, les règles juridiques du
contentieux s’appliquent.
La revue de Presse KYLIA
21
Le prix définitif est ainsi calculé sur les comptes de prorata et entraîne soit un complément s’il est
supérieur au prix provisoire, soit une réduction s’il est inférieur.
Source : www.lhotellerie-restauration.fr
La revue de Presse KYLIA
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A propos de KYLIA Commerce
Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France,
est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier
commercial.
En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme
jamais nous ne l’aurions imaginé !
Méritocratie, Partage et Excellence
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA France
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S7 - Revue de presse de la semaine du 11 au 17 février 2019

  • 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 11 au 17 février 2019 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Paris attire toujours plus les sièges d'entreprises Le 11/02/2019 Alors que la Mairie de Paris tente de réduire l'érosion des logements en réglementant encore davantage l'hébergement temporaire type AirBnb, les bureaux se multiplient. La capitale a connu un exercice faste l'an dernier, avec plus d'un million de mètres carrés de transactions. Paris attire de plus en plus les entreprises. Et ce n'est pas fini, grâce notamment au Brexit!
  • 2. La revue de Presse KYLIA 2 La capitale a connu un exercice faste l'an dernier, avec plus d'un million de mètres carrés de transactions dans l'immobilier de bureaux. GONZALO FUENTES Sur l'ensemble de 2018, les volumes de bureaux commercialisés en Île-de-France frôlent les 2,54 millions de mètres carrés. Un niveau "supérieur de 14 % à la moyenne décennale ", analyse Philippe Perello, associé-gérant de Knight Frank France, qui a réalisé cette étude. Un chiffre élevé, donc, mais qui est aussi quasiment identique à celui (2,56 millions de m²) de 2017…La faute à quelques très grosses opérations, qui avaient été réalisées en 2017, mais qui n'ont pas été enregistrées l'an dernier : il n'y a eu que six emménagements dans des ensembles de plus de 20.000 m² en 2018 contre dix en 2017 (dont deux opérations totalisant à elles seules 150.000 m²). La banlieue nord de Paris (-50%) et la Défense (-24%) affichent un cru décevant. Au contraire de la capitale qui continue d'attirer : plus d'un million de mètres carrés ont été commercialisés l'an dernier dans la capitale. L'effet centralisation, combiné à la rareté des (grands) locaux a poussé les prix et les offres à la hausse, sur des surfaces de plus en plus grandes. La société de conseil informatique Murex a par exemple loué l'immeuble " Freedom " (16.600 m²) dans le 17ème. La banque Lazard s'est positionnée sur les 11.000 m² du " 173 Haussmann " dans le 8e. S'y sont ajoutées d'autres grandes opérations, comme Chaumet, Freshfields, Diot, Moet Hennesy, Publicis Media, Lacoste, Leboncoin…
  • 3. La revue de Presse KYLIA 3 Les grandes entreprises du conseil, du luxe et de la finance doivent de plus en plus se battre contre de nouveaux utilisateurs, comme ceux de la tech et du coworking, qui cherchent eux aussi des surfaces de plus en plus importantes. A lui seul, le coworking aura d'ailleurs compté pour un quart du volume des grandes transactions signées à Paris en 2018 (et jusqu'à 40% de l'activité de certains quartiers). Son poids augmente à la fois par le nombre des opérations mais aussi par leur taille : celle- ci est passée d'une moyenne de 1.500 m² en 2015 à plus de 4.000 m² par opération aujourd'hui. Face à cette pression, les loyers continuent de monter dans le QCA (Quartier central des affaires –en gros, le 8e, le 9e et une partie du 17e-), où le mètre carré vaut aujourd'hui, à la location 840 €/an/HT (+ 4 % sur un an). Cela ne devrait pas changer, estime Philippe Perello, pour qui " les soutiens à l'activité restent nombreux " : le Brexit, l'adaptation des entreprises à la digitalisation du travail, l'amélioration de la productivité et… les aspirations des salariés ! Source : www.challenges.fr
  • 4. La revue de Presse KYLIA 4 Taxer les plus-values des résidences principales: Denormandie est contre Le 12/02/2019 Proche parmi les proches d’Emmanuel Macron, le ministre du Logement, «n’est pas favorable» à l’idée de taxer les plus-values des résidences principales, soutenue par le président de la République. Invité ce mardi sur RMC, Julien Denormandie a simplement marqué son opposition à ce qui, pour l’heure, n’est qu’une «piste de réflexion», rappelle-t-on à l’Élysée. Contacté par Le Figaro pour en connaître la raison, l’entourage de Julien Denormandie explique que le ministre souhaite «préserver le pouvoir d’achat» des propriétaires. Une déclaration habile en cette période de contestations des «gilets jaunes» mais également logique pour un ministre du Logement qui «soutient fortement les propriétaires» et «essaie de protéger avec beaucoup de détermination également les locataires». Un autre membre du gouvernement a tenu récemment peu ou prou le même discours sur la taxation des plus-values des résidences principales. C’est le ministre de l’Économie qui a confirmé cette piste tout en estimant qu’elle ne devait cibler que les «plus gros biens immobiliers». «Nous n’allons tout de même pas taxer le bénéfice de Français qui ont réalisé une plus-value sur un bien qu’ils ont acheté
  • 5. La revue de Presse KYLIA 5 100.000 à 200.000 euros, a-t-il déclaré Bruno Le Maire sur France 2 la semaine dernière. Pour eux, nous sommes là pour baisser les impôts.» Dans la même veine, Julien Denormandie a rejeté l’idée d’alourdir les droits de succession, relancée par le think tank de centre gauche Terra Nova. «Je n’y suis pas favorable. La majeure partie des propriétaires fait partie de la classe moyenne voire de la classe moyenne inférieure. Ils ont travaillé dur pour se constituer ce patrimoine et le transmettre à leurs enfants», explique le ministre du Logement. Sur la question des niches fiscales que Gérald Darmanin souhaite encadrer, Julien Denormandie estime qu’«il faut y toucher le moins possible. Beaucoup sont très utiles. L’urgence n’est pas du tout là, l’urgence, elle est de faire en sorte de donner de la visibilité aux acteurs. Quand vous êtes un promoteur, un opérateur, vous ne savez jamais d’année après année à quelle sauce vous allez être mangé l’année suivante. Il faut une stabilité.» La proposition du ministre de l’Action et des comptes publics a d’ailleurs été rapidement retoquée par Emmanuel Macron en personne. Côté impôts locaux, le ministre du Logement a réaffirmé son approbation à la suppression totale de la taxe d’habitation qui doit être effective d’ici 2021 (2020 pour 80% des ménages). Pour compenser ce manque à gagner pour les communes, Julien Denormandie n’exclut pas un transfert des ressources liées à la taxe foncière des départements vers les communes. «Pourquoi pas? Des discussions sont en cours», a-t-il déclaré. Une mesure qui ne fera pas que des heureux, notamment du côté des départements. Source : www.lefigaro.fr
  • 6. La revue de Presse KYLIA 6 Immobilier neuf : ventes en baisse, prix en hausse Le 14/02/2019 Les ventes de logements neufs ont encore baissé en fin d'année 2018, rapporte le ministère de la Cohésion des territoires. Les prix restent haussiers. Mauvais temps pour l'immobilier résidentiel neuf ! A la différence du marché de l'ancien toujours très dynamique , le neuf souffre. Les ventes de logements neufs ont reculé de 3,1 % au quatrième trimestre 2018 par rapport au quatrième trimestre 2017, avec 34.100 logements réservés, a annoncé ce jeudi le ministère de la Cohésion des territoires. Côté mises en vente, c'est la douche froide. Avec 25.800 appartements et maisons, elles sont « très en dessous » du niveau du quatrième trimestre 2017, précise le ministère. Elles chutent de 16,7 %. Au total, pour l'ensemble de l'année 2018, 128.000 logements neufs ont été vendus, soit 1,9 % de moins qu'en 2017. Ce repli est nettement plus prononcé dans l'individuel (- 10,1 %) que dans le collectif (- 1,2 %). Toutefois, nuance le ministère, « le volume de logements vendus reste supérieur à celui observé en 2015 et 2016 ».
  • 7. La revue de Presse KYLIA 7 Recentrage des aides Concernant les mises en vente, 121.500 logements ont été mis sur le marché en 2018 contre 126.500 en 2017, soit un recul de 3,9 %. Celui-ci est dû aux logements collectifs (- 4,5 %) alors que les mises en ventes de logements individuels ont augmenté (+ 2,4 %). Une exception à ces résultats maussades, le marché des appartements de plus de trois pièces dont les mises en vente (+ 4 % au quatrième trimestre 2018 par rapport au quatrième trimestre 2017) ainsi que les réservations (+4,3 %) augmentent en 2018 par rapport à 2017. « Le recentrage graduel sur les zones tendues des mesures de soutien dans le neuf - dispositif Pinel et PTZ -, la hausse des prix et l'offre limitée expliquent pour grande partie ce tassement », relève dans sa dernière note de conjoncture Olivier Eluère, économiste spécialiste de l'immobilier au Crédit Agricole. Hausse des prix Quant aux prix, à l'image du marché de l'ancien , ils poursuivent leur progression. Le prix de vente moyen d'un logement neuf est en hausse dans le collectif (+ 3 %) et un peu moins pour l'individuel (+ 0,6 %). Au quatrième trimestre 2018, le prix de vente moyen au mètre carré d'un appartement a augmenté de 3,2 % sur un an : un appartement se vendait en moyenne 4.125 euros le mètre carré en fin d'année dernière. Une maison individuelle coûtait en moyenne 273.000 euros, soit une augmentation de 0,9 % par rapport à la même période de 2017. Dégradation en 2019 Pour cette année, prédit aussi Olivier Eluère, « le marché du neuf devrait souffrir à nouveau un peu plus que celui de l'ancien, du fait de la montée en puissance du recentrage des mesures de soutien et de l'insuffisance de l'offre. » Il table sur un repli des transactions de 6 % pour l'ensemble de 2019 et une décélération de la hausse des prix vers + 2 % Source : www.lesechos.fr
  • 8. La revue de Presse KYLIA 8 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Location-gérance : un délai de 2 ans obligatoire ? Le 12/02/2019 Un locataire-gérant refuse de payer les sommes dues à son bailleur en invoquant la nullité du contrat de location-gérance. Motif invoqué ? Le bailleur n’a pas exploité personnellement le fonds loué pendant au moins de 2 ans. Pourtant, le juge va donner tort au locataire-gérant : pourquoi ?
  • 9. La revue de Presse KYLIA 9 Location-gérance : déroger aux conditions essentielles, c’est possible ! Une société met en location-gérance 2 fonds de commerce au profit d’une autre société. Par la suite, le locataire-gérant ne réglant pas le montant des redevances, la société le met en demeure de régler les sommes qui lui sont dues. Parce que cette mise en demeure reste infructueuse, la société se prévaut de la clause résolution insérée dans le contrat de location-gérance pour considérer que le contrat a pris fin. Mais le locataire-gérant va réclamer à son tour l’annulation du contrat de location-gérance (pour éviter de payer les sommes impayées) : il explique alors que le contrat est nul car il ne respecte pas toutes les conditions légales. Il rappelle que, pour qu’un contrat de location-gérance soit valablement conclu, il faut notamment que le bailleur ait exploité personnellement le fonds loué depuis au moins 2 ans. Or, la société n’a pas exploité les fonds loués pendant au moins 2 ans, relève-t-il. « C’est vrai », concède la société. Mais cela ne pose ici aucun problème, selon elle, car elle a obtenu une autorisation judiciaire pour déroger à cette condition légale. Dérogation qui est mentionnée dans le contrat de location-gérance puisqu’il y est précisé que le contrat prend effet à la date de l’obtention de l’autorisation judiciaire, érigée en condition suspensive dans ledit contrat. Le contrat de location-gérance est donc parfaitement valable, selon la société. Ce que confirme le juge. Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 10 janvier 2019, n° 17-24051 Source : www.bar-brasserie.fr
  • 10. La revue de Presse KYLIA 10 Bail commercial : l’importance de l’état des lieux sur l’obligation de conservation et de restitution du preneur. Le 12/02/2019 Quels sont les risques encourus par le preneur d’un bail commercial sortant les risques afférents à son obligation de conservation et de restitution après avoir délivré au bailleur un congé pur et simple, pour une échéance triennale ou comme pour le terme du bail, en l’absence d’état des lieux contradictoire d’entrée et de sortie ? Quelles sont les précautions à prendre ? Cette situation est fréquente et bien souvent source de tensions affectant l’avenir des bonnes relations post contractuelles entre les parties. Afin de vous apporter quelques éléments de réponse (qui varient bien évidement selon toutes les circonstances de l’espèce, justifiant toujours le recours à un conseil), nous évoquerons le principe et l’étendue de l’obligation de restitution du preneur, et dans l’hypothèse d’une éventuelle responsabilité à craindre du preneur, son étendue. Souvent en termes d’obligation de conservation ou de restitution, le bail stipule que le preneur est tenu de conserver –obligation de conservation- et de restituer -obligation de restitution- les locaux en bon ou en parfait état (de travaux) d’entretien et de réparation locatifs. L’intensité de l’obligation peut varier selon les termes du bail (en principe négocié entre les parties). A défaut de respect de son obligation de conservation (c’est-à-dire en cas de carence d’entretien et de réparations locatives en cours de bail), il est précisé que le preneur doit supporter toutes réparations (sous entendant même par nature non locatives) de quelque nature qu’elles soient. Le bailleur supporte généralement quant à lui les travaux relevant de l’art 606 du Code Civil c’est encore plus vrai pour les baux neufs ou renouvelés depuis le 20 juin 2014 sous l’empire de la Loi Pinel du 18 juin 2014 et de son Décret n° 2014-1317 du 3 Novembre 2014. En effet, un bail commercial, négocié ou renouvelé à compter du 20 juin2014, ne peut plus transférer au preneur les dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606 du Code civil, y compris les
  • 11. La revue de Presse KYLIA 11 honoraires liés à leur réalisation, celles relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la règlementation le local loué, dès lors qu’ils relèveraient des grosses réparations précitées ; toute clause dans ce sens étant réputée non écrite. Via une clause du bail dite d’accession, le bail précise généralement que tous les travaux d’agencements intérieurs réalisés par le preneur deviennent par accession la propriété du bailleur à la fin du bail ou de son occupation et ce sans indemnité. L’état des lieux de sortie a en principe pour objet de dresser de manière contradictoire, c’est-à-dire entre les deux parties - les réparations à effectuer qui incomberaient au preneur en vertu de ses obligations de conservation et de restitution contractuelles. États des lieux d’entrée et de sortie que je conseille vivement toujours aux parties de dresser en leur présence le cas échéant assisté d’un huissier de justice, mais pas par le seul huissier de justice en lui abandonnant bien trop souvent à lui seul ce rôle fondamental, comme la Loi le lui permet. Au terme du congé, le bailleur relève des travaux qu’il entend mettre à la charge du preneur arguant des carences de celui-ci dans son obligation de conservation et/ou de restitution que le preneur conteste bien évidemment. 1) C’est le bail qui fixe le cadre juridique de la situation locative associé aux dispositions d’ordre public afférentes au statut des baux commerciaux et aux dispositions supplétives, non écartées par les parties, du statut des baux commerciaux et du code civil. Ainsi l’art L 145-40-1 du Code de commerce, disposition d’ordre public, rend ainsi obligatoire l’établissement d’un état des lieux d’entrée lors de la prise de possession des locaux, de la cession du droit au bail et de la restitution des locaux. S’il existe un état des lieux d’entrée, le bailleur procède, comme il est d’usage en matière de restitution de locaux, à un rapprochement de l’état des lieux d’entrée à un état des lieux de sortie, qu’il a pour obligation de dresser (soit de manière contradictoire, soit à défaut par un huissier de justice), pour déterminer les éventuels manquements du preneur et les réparations à lui faire supporter en conséquence. En effet, la présence ou l’absence d’état des lieux d’entrée a une incidence dans l’appréciation du régime juridique applicable à la sortie des locaux loués en cas de différend entre les parties, elle fragilise plus le bailleur que le preneur (principalement quand les locaux sont livrés neuf ou refaits à neuf par le bailleur !).
  • 12. La revue de Presse KYLIA 12 En l’absence d’état des lieux d’entrée d’un bail conclu ou renouvelé depuis le 20 juin 2014, le bailleur est désormais dans l’impossibilité d’invoquer la présomption de délivrance des locaux en bon état tirée de l’article 1731 du Code Civil. Le bailleur doit donc rapporter par tous moyens la preuve du bon ou du parfait état des locaux lors de la prise à bail afin d’obliger le preneur à les restituer dans cet état, l’obligation du preneur n’étant jamais de les rendre dans un meilleur état qu’initialement livré. L’absence d’état des lieux réalisé par le bailleur ne permet pas non plus de savoir à quel moment de la prise de possession les locaux par le preneur a été réalisé l’état et sur quelle assiette il porte (locaux livrés bruts par le bailleur ou après aménagements par le preneur) ajoutant en cela une difficulté supplémentaire pour le bailleur de rapprochement de situation d’entrée et de sortie. Alors que dans l’hypothèse d’un état des lieux d’entrée dressé, c’est alors cet état des lieux d’entrée qui vaut pendant toute la durée du bail, peu importe qu’il y ait des renouvellements de bail, puisque la prise de possession des locaux au sens de l’art L145-40-1 du C.Com. s’entend comme ne pouvant intervenir qu’une fois lors de la conclusion du bail initial, le même preneur dont le bail a été renouvelé, étant dans les locaux depuis la prise d’effet du bail d’origine. Dans l’hypothèse autre d’une cession de droit au bail, sans qu’il n’y ait eu d’état des lieux de sortie pour le cédant et d’entrée pour le cessionnaire au moment de la cession, le cessionnaire venant aux droits du cédant dans le cadre de l’opération juridique de cession de droit au bail reprend alors toutes les obligations du cédant en l’état en ce compris l’état des locaux (bon ou mauvais) relevé par l’état des lieux d’entrée. Aussi en l’absence d’état des lieux d’entrée, le bailleur ne peut se prévaloir ni de la présomption de bon état des locaux lors de l’entrée dans les lieux (art 1731 du CC), ni par conséquent d’un rapprochement d’états des lieux entrée/sortie des locaux le plaçant en l’état d’être incapable de rapporter la preuve de réparations des locaux (et de l’estimation financière de celles-ci) à faire supporter par le preneur. En revanche si un état des lieux d’entrée des locaux existe, le bailleur doit faire réaliser un état des lieux de sortie en bonne et due forme et les rapprocher afin de déterminer d’éventuelles réparations à la charge du preneur et dans cette hypothèse l’état des lieux d’entrée indiquera les conditions de livraison des locaux afin de déterminer l’assiette exacte pour le preneur de son obligation de conservation et par conséquent de restitution (avant ou après travaux d’ aménagement).
  • 13. La revue de Presse KYLIA 13 A défaut d’état des lieux d’entrée, ne pouvant plus bénéficier de la présomption de bon état des locaux tirée de l’art 1731 du Code civil, le bailleur, sanctionné par le législateur de 2014, doit rapporter la preuve de la consistance des locaux (art 1730 cciv) et de leur bon état à l’entrée (preuve bien souvent impossible à rapporter !) afin de la rapprocher d’un état des lieux de sortie contradictoire. L’expertise judiciaire, bien souvent traumatisante sur tous les plans pour les parties, peut-être un dernier recours pour le bailleur, sous réserve toutefois de pouvoir être pertinente. 2) Partant du principe que la preuve est rapportée par le bailleur des réparations à la charge du preneur (par le rapprochement d’états des lieux entrée sortie ou par tout autre moyen probant) démontrée sur le principe, qu’elle en est l’étendue pour le preneur ? L’art 1730 du Code Civil dispose, qu’en cas d’état des lieux d’entrée, le preneur doit restituer les locaux loués tels qu’il les a reçus suivant cet état, excepté ce qui a été dégradé par vétusté ou par la force majeure. L’art 1731du Code Civil précise qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives devant les rendre tels, sauf preuve contraire. On a rappelé en 1) ci-avant l’incidence pour les parties à bail de la présence ou de l’absence d’un état des lieux d’entrée. Non obligatoire avant le 20 juin 2014 avec une présomption simple de bon état de réparations locatives de l’art 1731 du Code civil au profit du bailleur, l’état des lieux devenu depuis une obligation d’ordre public pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date, le défaut d’état des lieux d’entrée ne permet plus au bailleur de se prévaloir de la présomption de bon état des locaux. En cas d’état des lieux d’entrée, le preneur doit rendre les locaux dans l’état dans lequel il les a loués, sauf toutes dégradations causées par la vétusté ou la force majeure ou par le fait du bailleur ou d’un tiers. Dans l’hypothèse d’un rapprochement d’états des lieux entrée/sortie, le preneur a à sa charge toutes les réparations locatives permettant de remettre en l’état d’origine les locaux, excepté si les dégradations ou les pertes sont le fait de la vétusté ou d’un cas de force majeure. Bien souvent, le bail exonère en outre le preneur de toutes réparations locatives occasionnées par la vétusté ou la force majeure, ce qui réduit d’autant son obligation : Ne pourront plus être imputées au preneur les dépenses relatives à des dégradations relevant par nature des réparations locatives
  • 14. La revue de Presse KYLIA 14 causés par la vétusté affectant les réparations des gros murs et voutes (art 606 Code Civil) des locaux. Le principe de présomption simple de responsabilité édicté par l’art 1732 du Code civil énonce que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui se produisent pendant sa jouissance des locaux, soit jusqu’à la date de remise des clefs au bailleur, date effective de libération des locaux quelle que soit la date de congé à moins qu’il ne prouve qu’elles se sont produites sans sa faute ou par cas de force majeure ou par le fait du bailleur défaillant dans ses propres obligations contractuelles de procéder aux grosses réparations en relation avec les locaux. Compte tenu de cette présomption simple de responsabilité du preneur en cours de bail au titre de son obligation de conservation, le doute sur l’origine d’une dégradation (ex : défaut d’entretien) n’exonère pas le preneur et profite alors au bailleur. Le preneur doit alors démontrer pour tenter de s’exonérer de tout ou partie de sa responsabilité une cause étrangère en prenant soin de dater celle-ci afin de marquer sa réalisation pendant, ou hors sa période de garde juridique (d’occupation) des locaux. Qu’il existe ou non un état des lieux d’entrée, le preneur a quant à lui tout intérêt à faire dresser un état des lieux de sortie au jour (ou au plus proche jour) de sa sortie effective des locaux car les locaux peuvent être « abimés » après sa sortie des locaux, et il aurait les plus grandes difficultés à démontrer que l’évènement a eu lieu après sa période d’occupation. Dans l’hypothèse où une carence fautive du preneur est démontrée en relation avec les dégradations causées aux locaux, la sanction pour le preneur est d’être tenue à des dommages et intérêts ou à remettre en l’état les locaux en bon état de réparations locatives (selon les termes et conditions du bail). Ne constituant pas un préjudice pour le bailleur en soit, le manquement pour le preneur à son obligation contractuelle de restituer les locaux en bon état de réparations locatives peut également être constitutif d’un préjudice pour le bailleur à la condition qu’il puisse cependant le prouver, l’existence du préjudice étant apprécié par les juges au jour où ils statuent : sans préjudice démontré pas de dommages et intérêts. En cas de responsabilité retenue du preneur pour défaut de réparations locatives effectuées à la restitution des locaux, une indemnité d’occupation courant la période nécessaire aux travaux de remis en état est bien souvent contractuellement ou à défaut obtenue judiciairement par le bailleur.
  • 15. La revue de Presse KYLIA 15 Toutefois, cette disposition s’analysant comme une clause pénale pourrait être modérée ou augmentée par un juge saisi au visa de l’art 1231-5 du Code Civ). Compte tenu de la portée de son obligation, le preneur a non seulement intérêt à entretenir ses locaux régulièrement et conformément au régime de son bail (la loi laissant encore une grande latitude au bailleur) mais encore à « arrêter le compteur » par un état des lieux de sortie des locaux contradictoire ou à tout le moins après avoir invité le bailleur à y participer, de le dresser assisté d’un huissier de justice. En conclusion, la principale difficulté en l’absence d’état des lieux est pour le bailleur dans l’établissement de la preuve des réparations (et de leur estimation) à faire supporter par le preneur. Elle est néanmoins rapportable par tous moyens, un état des lieux n’ayant pas de force probante irréfragable par ailleurs (il est donc toujours contestable !). Il appartient au bailleur de faire dresser un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie en bonne et due forme au plus proche des date d’entrée et de sortie effectives des locaux sans laisser « du temps au temps » après le congé du preneur qui viendrait bouleverser l’appréciation de la matérialité de l’état des locaux en sortie de bail. Enfin, le preneur n’étant- le plus souvent aux termes du bail- pas responsable des réparations locatives causées par la vétusté ou la force majeure, l’intensité ou la portée de sa responsabilité pour autant qu’elle soit démontrée, en sera réduite d’autant compte tenu de sa durée d’occupation des locaux. Le preneur doit veiller à répondre à toute sollicitation de participer à un état des lieux par le bailleur, c’est le plus souvent dans son intérêt (il peut être joueur aussi dans le cas de locaux en mauvais état dès leur entrée…) En tout état de cause, le preneur doit s’être ménagé la preuve de la restitution des locaux par la remise de toutes les clefs au bailleur par un huissier de justice, cette formalité seule l’exonérant définitivement de la garde juridique des locaux et de la présomption simple de responsabilité de toute dégradation pesant sur lui de ce fait. Source : www.village-justice.com
  • 16. La revue de Presse KYLIA 16 Fiche pratique : Restauration d'hôtel, un levier marketing Le 15/02/2019 Exploiter un restaurant au sein d'un hôtel nécessite une certaine réflexion, selon la clientèle, l'emplacement, le positionnement mais aussi les compétences de l'hôtelier en la matière. © GettyImages Un restaurant d'hôtel doit avoir une identité propre, accompagnée d'un nom pensé pour la restauration, tout en restant cohérent avec l'univers de l'hôtel. La restauration hôtelière est trop souvent considérée comme une activité annexe qu’on ne cherche pas forcément à rentabiliser, ce qui explique ses mauvais résultats dans de nombreux établissements. Le propriétaire doit s’interroger sur le modèle de gestion à adopter pour son restaurant, selon son niveau de compétence en la matière, mais aussi en fonction de l’emplacement de l’hôtel et de son positionnement. • Adapter son offre à sa clientèle
  • 17. La revue de Presse KYLIA 17 La double difficulté lorsque l’on exploite un restaurant au sein d’un hôtel réside dans le besoin de satisfaire deux clientèles : la clientèle hébergée - qui comprend la clientèle affaires, de loisirs, mais aussi les groupes - et la clientèle externe - comprenant les actifs travaillant dans le quartier, les habitants des alentours et la clientèle de passage. Pour inciter cette clientèle à pénétrer dans l’établissement, celui-ci doit impérativement renvoyer l’image d’un espace de restauration. Il est important, comme pour toute ouverture de restaurant, d’établir une étude de marché sur les zones de chalandise midi et soir, afin d’identifier la clientèle potentielle et la concurrence. • Respecter les temps de consommation Le consommateur exprime le besoin de se restaurer tout au long de la journée, mais les hôtels ne proposent que très rarement une restauration en dehors du schéma classique petit-déjeuner, déjeuner, dîner. La restauration commerciale sait se montrer plus innovante et prend ainsi à l’hôtellerie des parts de marché. Les établissements qui accueillent une clientèle internationale ont tout intérêt à proposer une offre snacking en continu, par exemple au bar ou dans le hall, pour permettre au client de consommer tout au long de la journée. La restauration hôtelière est souvent perçue comme disposant d’un mode de distribution rigide et trop lent. Il est donc utile de le repenser pour répondre au mieux aux attentes des consommateurs, avec par exemple un libre-service au sein de l’hôtel. • Faire de la restauration un service à part entière Un restaurant d’hôtel doit avoir une identité propre, accompagnée d’un nom pensé pour la restauration, tout en restant cohérent avec l’univers de l’hôtel. Une ouverture vers l’extérieur, indépendante de l’entrée de l’hôtel et pouvant donner sur la rue, est une piste intéressante pour attirer la clientèle extérieure. Un client qui doit passer par l’hôtel pour accéder au restaurant se demande souvent si celui-ci n’est pas réservé à la clientèle qui séjourne dans l’établissement. Il faut donc veiller à lever cette barrière psychologique. Les réseaux sociaux sont un moyen efficace et gratuit d’interagir avec la clientèle, ce qui est un levier pour accroître sa notoriété. L’interaction que les établissements créent avec le client est donc un outil marketing essentiel. Elle permet d’attirer et fidéliser les consommateurs, en ayant un impact important sur la notoriété, via un réseau de prescripteurs de plus en plus important. Source : www.lhotellerie-restauration.fr
  • 18. La revue de Presse KYLIA 18 Transmission d'hôtel : déterminer le prix de cession des titres Le 15/02/2019 La mise en vente d'un hôtel peut se réaliser soit par la vente du fonds de commerce soit par la cession des titres de la société qui détient le fonds de commerce. Le prix de référence est la valeur du fonds de commerce, même lorsque l'on souhaite céder la société qui l'exploite. La valeur des titres sera déterminée sur la base d'un bilan ou d'une situation comptable à la date de la cession. Cette situation comptable permettra d'établir les comptes de prorata afin de finaliser définitivement la vente et de procéder à l'ajustement du prix. © GettyImages La situation comptable au jour de la transmission des titres est transmise à l'expert-comptable de l'acheteur afin qu'il puisse le valider ou faire part de ses remarques. La transmission par voie de cession d’un hôtel peut se réaliser soit par la vente du fonds de commerce soit par la cession des titres de la société qui détient le fonds de commerce. La transmission par voie de cession de titres est souvent privilégiée pour des raisons fiscales, notamment lorsque sa valeur est importante. Ce type d’acquisition est le plus souvent réalisé dans le cadre d’un LBO (leverage buy out ou financement par effet de levier).
  • 19. La revue de Presse KYLIA 19 On parle d’actions dans les sociétés anonymes (SA) ou les sociétés par actions simplifiées (SAS) et de parts dans les sociétés à responsabilité limitée (SARL). La cession d’actions implique un droit d’enregistrement moins important que la cession de fonds de commerce, c’est pourquoi il est fréquent que des SARL soient transformées en SA ou SAS préalablement à la cession. ► La négociation se fait sur la valeur du fonds de commerce Pour la mise en vente d’un hôtel, le prix de référence est la valeur du fonds de commerce, même lorsque l’on souhaite céder la société qui l’exploite. Il est important que ce mécanisme soit compris par l’acheteur et le vendeur afin de faciliter la négociation et l’établissement des dossiers de demande financement. Et il ne faut pas confondre valeur des titres et valeur du fonds. La valeur des titres sera déterminée sur la base d’un bilan ou d’une situation comptable à la date de la cession – document qui représente le patrimoine de l’entreprise à un moment donné et se compose de l’actif et du passif. La valeur des titres est calculée en retranchant le passif hors capitaux propres de l’actif recalculé avec la valeur du fonds de commerce qui aura été offerte. La valeur obtenue sera divisée par le nombre de titres pour en déterminer la valeur unitaire. Pour calcul la valeur des titres, il suffit d’appliquer la formule suivante, sur la base du bilan comptable de la société : Prix du fonds de commerce convenu + immobilisations financières + actif circulant - provisions - dettes* * Attention, il faudra tenir compte du remboursement souvent immédiat (au jour de la cession) des comptes courants. Techniquement, il faut un délai pour réaliser la situation comptable (2 à 3 mois) arrêtée au jour de la cession, raison pour laquelle le prix payé est provisoire. Les modalités de l’établissement de cette situation devront être clairement énoncées dans l’acte. La situation comptable permettra d’établir les comptes de prorata afin de finaliser définitivement la vente et de procéder à l’ajustement du prix. ► Les comptes de prorata
  • 20. La revue de Presse KYLIA 20 Concrètement, au jour de la signature de la promesse, la valeur des titres est calculée sur la base du dernier bilan connu. Il peut s’agir d’un bilan annuel ou d’une situation intermédiaire. Cette valorisation est reprise au jour de la cession ou ajustée si un nouveau bilan est connu. Il s’agit d’un prix provisoire dans l’attente des comptes de prorata. La production d’un état comptable tel que le bilan nécessite un peu de temps afin d’obtenir et connaître tous les éléments qui le composent. C’est la raison pour laquelle le montant définitif des titres n’est pas connu au jour de la signature Une cession qui a lieu en cours de mois entraîne souvent des difficultés et peut être une source de discussion entre l’acheteur et le vendeur par rapport à l’affectation des charges : en réel quand c’est possible, prorata temporis (abonnement)… Dans l’acte, il est généralement précisé les modalités d’établissement des comptes de prorata permettant de déterminer le prix définitif des titres au jour de la cession. L’acte peut prévoir : - le délai d’établissement de la situation et de sa transmission à l’acheteur ; - le délai de vérification ; - les modalités de calcul des proratas de charges ; - les modalités de prise en compte des stocks, de la caisse, des salaires, des congés payés… - la prise en compte d’éventuelles provisions. Il est nécessaire que l’article sur l’établissement des comptes de prorata soit clair et sans ambiguïté. D’une manière pratique, la situation comptable au jour de la transmission des titres est établie par l’expert-comptable du vendeur sous un délai raisonnable de deux ou trois mois selon ce qui est prévu à l’acte. Ce bilan est transmis à l’expert-comptable de l’acheteur afin qu’il puisse le valider ou faire part de ses remarques. Il est important qu’une échéance soit prévue afin de clôturer la situation dans un délai raisonnable. Le bilan ainsi validé permet de finaliser les comptes de prorata. Un inventaire contradictoire (en présence de l’acheteur et du vendeur) des immobilisations et du stock, un comptage de la caisse au jour de la cession, la fourniture d’un état détaillé des congés payés et jours fériés signé par les salariés permettent d’éviter des discussions. En cas de désaccord, les modalités de règlement du litige sont stipulées dans l’acte. À défaut, les règles juridiques du contentieux s’appliquent.
  • 21. La revue de Presse KYLIA 21 Le prix définitif est ainsi calculé sur les comptes de prorata et entraîne soit un complément s’il est supérieur au prix provisoire, soit une réduction s’il est inférieur. Source : www.lhotellerie-restauration.fr
  • 22. La revue de Presse KYLIA 22 A propos de KYLIA Commerce Le département Commerce et Entreprise du groupe KYLIA, nouvel acteur de l'immobilier en France, est un réseau de cabinets d'affaires spécialistes de la vente de Commerces et de l'immobilier commercial. En construisant la carrière de nos agents, ces derniers construiront en retour une entreprise comme jamais nous ne l’aurions imaginé ! Méritocratie, Partage et Excellence Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA France Marie LAURENT / rp@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18