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La revue de Presse KYLIA
1
LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 19 au 25 janvier 2015
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Location meublée : faites des économies en
changeant de régime fiscal
Le 19/01/2015
Les propriétaires de biens loués en meublé ont jusqu’au 1er février 2015 pour changer de régime fiscal. - Shutterst
En tant que loueur en meublé, vous pouvez déclarer vos revenus au régime micro-BIC ou au
régime réel simplifié, généralement plus avantageux.
Les propriétaires de biens loués en meublé ont jusqu’au 1er février 2015 pour changer de régime
fiscal ...et réaliser très probablement des économies d’impôts. En effet, lorsque les recettes de la
location meublée sont inférieures à 32.900 €, le contribuable est soumis par défaut au régime du
micro-BIC. Afin d’optimiser sa fiscalité, il peut choisir d’opter pour le régime réel. Pour cela, il devra
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exercer l’option pour ce régime au plus tard avant le 1er février de l’année en cours. Au-delà de
32.900 euros de recettes annuelles, le régime de « bénéfice réel » s’impose de toute façon.
« Bien que plus complexe en termes de formalités déclaratives et comptables, le régime réel permet
de faire des économies d’impôt dans 85 % des cas et il est même possible d’être exonéré pendant
une dizaine d’années », souligne Lodgis, agence immobilière spécialisée dans la location meublée à
Paris.
Le régime BIC fait bénéficier d’un abattement de 50 % de ses revenus, là où le régime réel permet de
déduire ses charges et d’amortir ses biens et son mobilier. « Or, il est fréquent que le montant des
charges et amortissements déductibles soient supérieurs à 50 % des recettes annuelles. Passer au
régime réel permet par exemple de réaliser 5.085 € d’économie d’impôt pour la location d’un 2 pièces
dans le 2ème arrondissement de Paris ou 4.746 € d’économie d’impôt pour la location d’un 3 pièces
dans le 4ème arrondissement de Lyon » peut-on lire sur le site jedeclaremonmeuble.com de Lodgis.
Avant le 1er février 2015
Concrètement, les loueurs en meublés non professionnels (LMNP) souhaitant effectuer un
changement de régime fiscal et passer à la déclaration au réel doivent envoyer un courrier de levée
d’option au centre des impôts auquel le bien loué est rattaché avant le 1er février 2015. Il est conseillé
d’adresser cette lettre par courrier recommandé avec accusé de réception. L’option régime réel est
valable et irrévocable pendant 2 ans, sauf changement d’activité. Elle est reconduite tacitement par
période de 2 ans.
Deux situations peuvent se présenter : les contribuables ayant déjà déclaré des revenus de location
meublée selon le régime micro-BIC ne pourront pas déclarer au régime réel leurs revenus de 2014.
En revanche, ils pourront déclarer leurs revenus de 2015 au régime réel, à condition de lever l’option
avant le 1er février 2015. Les bailleurs ayant débuté l’activité de location meublée courant 2014
pourront lever l’option pour le régime réel jusqu’à la date du dépôt de la première déclaration fiscale
N°2031, soit le 5 mai 2015. L’option peut être jointe à la déclaration.
La fiscalité du régime réel simplifié d’imposition
Le bénéfice taxable est établi selon les règles générales régissant les bénéfices industriels et
commerciaux (BIC). Le bénéfice taxable correspond à la différence entre les recettes annuelles et les
charges et amortissements déductibles.
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Le régime réel simplifié permet notamment de déduire les charges suivantes :
Les factures d’entretien et de réparations, la taxe foncière, les frais d’assurance, les frais de gestion,
les honoraires de l’expert-comptable, les frais de procédure en cas de litige avec un locataire, les
abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation
vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet), les intérêts de l’emprunt
majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance, les droits
d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux, les provisions pour risques
Le régime réel simplifié permet notamment de déduire les amortissements suivants :
L’amortissement des locaux, l’amortissement du matériel et du mobilier, l’amortissement des travaux
de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration
Source : LesEchos.fr
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Acheter un logement à Paris : mission quasi
impossible pour les trentenaires
Le 21/01/2015
Immeubles en pierre de taille à Paris. | AFP/JACQUES DEMARTHON
En raison de la hausse des prix en Ile-de-France, le pouvoir d'achat immobilier des ménages
franciliens a fortement baissé entre 1998 et 2010, montre une étude réalisée par l'université
Paris-Dauphine et le Crédit foncier. En douze ans, la baisse atteint 39 % à Paris. En 2010,
seulement 27 % des ménages parisiens étaient en capacité d'acheter un bien immobilier
correspondant à leurs besoins à Paris, contre 44 % en 1998.
Pour évaluer les besoins des ménages, les auteurs de l'étude prennent en compte leur composition
(les besoins d'un célibataire ne sont pas ceux d'une famille avec trois enfants), leurs revenus et leur
patrimoine, qu'ils confrontent à l'échelle des différents types de logements disponibles dans chaque
ville. Cette méthode permet de calculer la proportion de ménages capables d'acheter une habitation
correspondant à leurs besoins.
Un taux de 44 % à Paris en 1998 signifie qu'à cette date 44 % de l'ensemble des ménages étaient en
capacité d'acheter un bien immobilier adapté : un studio, T1 ou T2 pour un célibataire ou un T4 ou T5
pour une famille avec trois enfants, par exemple.
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5
DISPARITÉS ACCRUES
Autre conclusion : la flambée des prix immobiliers a accru les disparités entre générations. Les
quinquagénaires disposent du pouvoir d'achat le plus élevé : en 2010, la moitié des 55-60 ans
pouvaient acheter un bien immobilier selon leurs besoins à Paris, et les deux tiers dans l'une des
douze communes d'Ile-de-France étudiées.
Ce sont ensuite les sexagénaires qui ont le plus de facilités à acheter un bien immobilier
correspondant à leurs besoins – qui, par ailleurs, sont moindres, les enfants ayant quitté le domicile
familial. En revanche, en 2010, seulement 7 % des 30-35 ans pouvaient acquérir un tel logement, et
un tiers en Ile-de-France. En douze ans, le pouvoir d'achat immobilier de cette population a été divisé
par trois. Quant à celui des 20-25 ans, il est devenu quasiment nul à Paris (1 % en 2010).
Dans le même intervalle, le pouvoir d'achat des plus de 65 ans a diminué d'un quart à Paris et d'un
dixième en Ile-de-France. Comment l'expliquer ? « Ceux qui étaient déjà propriétaires en 1998, année
caractérisée par un bas de cycle des prix immobiliers, ont bénéficié d'une revalorisation de leur
patrimoine, résument les auteurs de l'étude. La valeur de leur patrimoine suivant l'évolution des prix,
leur capacité à acheter un nouveau bien immobilier pour se loger est donc restée importante. En
revanche, ceux qui ne sont pas devenus propriétaires avant la hausse des années 2000 ont de plus
en plus de difficultés à le devenir. »
Source : LeMonde.fr
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6
La dernière technique des syndics de
copropriété pour taxer les vendeurs
Le 22/01/2015
© REA
La loi Alur, votée l'an passé, impose désormais aux vendeurs en copropriété à fournir une liste de
documents dès le compromis de vente. Des pièces parfois mises à disposition aux prix fort par les
syndic !
Voilà qui est pour le moins cocasse. Il y a encore quelques mois, les professionnels de l’immobilier
tiraient à boulet rouge sur une disposition de la loi Alur qui impose désormais aux vendeurs en "copro"
d’annexer à leurs compromis de vente une série de documents relatifs à l’état de l’immeuble . Eh bien
voici qu’aujourd’hui ces mêmes professionnels - tout du moins une partie d’entre eux - sont aussi
paradoxalement les premiers à tirer profit de la mesure !
D’après l’Association des responsables de copropriétés (Arc), bon nombre de syndics de copropriété
ont pris l’habitude de facturer ces fameuses pièces aux propriétaires qui s’adresseraient à eux pour
les réunir. Rien d’illégal en soit. Si ce n’est que les tarifs pratiqués par les administrateurs de biens –
de 100 euros, parfois même jusqu'à 400 euros la demande – peuvent laisser songeur au regard de
l’apparente simplicité de la tâche. Figurent en effet parmi ces documents : le règlement de
copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le montant
des charges courantes du budget prévisionnel, les sommes restant dues par le vendeur au syndic de
copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble...
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7
Face à cette déferlante de nouvelles facturations, Bruno Dhont, délégué général de l’Arc, rappelle que
"les propriétaires ont la possibilité d’éviter ces surcoûts en réunissant eux-mêmes ces documents
sans passer par le syndic." Soit. Mais encore faut-il être en mesure de se débrouiller seul...
Afin de limiter la facture, certains spécialistes du secteur interrogés par nos soins - comme Henry
Buzy-Cazaux, président de l’Institut des présidents de l'Institut du Management des Services
Immobiliers ou David Rodrigues de l’association CLCV - suggèrent davantage d’encadrer de telles
tarifications par décret. Comme le gouvernement prévoit d’ailleurs de le faire d’autres pour documents
qui doivent, eux, être fournis lors de la vente définitive. Seront-ils entendus ?
Source : Challenges.fr
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8
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Renouvellement du bail commercial, nouveau
loyer :
Le 19/01/2015
Point de départ du délai du droit d'option. Cass. civ. 3, 14 janvier 2015 n° 13-23490
La signification de la décision de première instance fixant le loyer en renouvellement fait courir
le délai d'option et le délai d'appel.
En effet, le Code de commerce ne prévoit pas de double signification de la décision fixant le
montant du loyer du bail renouvelé pour l'exercice du droit d'option.
Les faits :
Des locaux à usage commercial avaient été donnés à bail en renouvellement par acte du 7 décembre
1983.
Par acte du 30 septembre 2004, le bailleur avait délivré congé avec offre de renouvellement pour le
31 mars 2005.
Le juge des loyers avait été saisi. Il avait ordonné une expertise et fixé un loyer provisionnel.
Le bailleur avait délivré, le 19 juin 2008, un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Le preneur l'avait assigné en nullité du commandement.
Alors que cette instance était pendante, le juge des loyers a fixé un nouveau loyer par décision du 29
octobre 2008.
La décision avait été signifiée le 16 décembre 2008.
Le locataire avait notifié le 13 février 2009 l'exercice de son droit d'option et formé, dans l'instance en
nullité du commandement, une demande additionnelle en restitution de loyers et charges trop perçus.
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9
A titre reconventionnel, le bailleur avait demandé le paiement des loyers et charges échus depuis
2009 au motif que le droit d'option avait été notifié hors délai. La demande du bailleur ayant été
accueillie, le locataire s'est pourvu en cassation.
Le pourvoi a été rejeté.
La Cour de cassation précise, en effet, que la signification de la décision de première instance fixant
le loyer fait courir tant le délai d'option que le délai d'appel, le Code de commerce ne prévoyant pas de
double signification de la décision fixant le montant du loyer du bail renouvelé pour l'exercice du droit
d'option.
La signification du jugement du 29 octobre 2008 fixant le prix du bail renouvelé ayant été faite le 16
décembre 2008, l'exercice par la société locataire de son droit d'option le 13 février 2009 était tardif.
Ce délai d'un mois court en effet à compter de la signification de la décision définitive (C. com., art
L145-57). Le bail s'était donc renouvelé entre les parties aux conditions fixées par le jugement du 29
octobre 2008.
Par Me Timo RAINIO
Avocat – Rainio - Lyon
www.avocat-rainio.com
Cabinet d’Avocats
Sources : Cass. civ. 3, 14 janvier 2015, n° 13-23490
Source : Juritravail.com
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10
Thaï in Box accélère son développement
Le 20/01/2015
L'enseigne de restauration rapide prévoit de doubler la taille de son réseau en 2015.
Un voyage en Thaïlande aura suffi pour faire basculer leur carrière. Médérick Beurlet et Nathalie
Goullioud tombent sous le charme de la "merveilleuse" street-food locale et constatent, à leur retour
à Paris, qu' "il n'existe pas d'offre thaïe permettant aux actifs de déjeuner sur le pouce". Pendant un
an, l'ingénieur et la spécialiste des ressources humaines affinent leur projet et, en 2008, ils ouvrent
leur première adresse Thaï in Box, dans le 9e arrondissement de Paris.
Pad thaï (nouilles de riz sautées au wok), curry vert ou riz sauté sont concoctés par un chef thaï et
servis dans des cups nomades, pour un ticket moyen de 9,50 €. "C'est une cuisine saine, équilibrée,
agrémentée de beaucoup d'herbes et épices fraîches", note la cofondatrice.
Servir un client en trente secondes
Le succès, immédiat, est aussi au rendez-vous lors de l'ouverture de leur deuxième restaurant à
Puteaux (92). Le tandem décide alors de développer le concept sous licence de marque. Aujourd'hui,
l'enseigne compte dix points de vente, dont trois en propre. La vente à emporter représente jusqu'à
80 % des ventes, ce qui justifie un nombre de places assises limité (une vingtaine) et des locaux de
petite taille (entre 30 et 50 m²). "Les loyers ne sont pas démesurés. Cela fait partie de la rentabilité de
notre concept", estime-t-elle.
La revue de Presse KYLIA
11
Autre ingrédient du succès : la rapidité du service. "Nous parvenons à servir un client en trente
secondes. Nous pouvons accueillir 200 clients avec une seule caisse sur une tranche horaire
restreinte, entre 12 heures et 15 heures, et assurer un chiffre d'affaires compris entre 250 000 et
350 000 euros en étant ouvert 5 jours sur 7", poursuit-elle.
Depuis un an, une cuisine centralisée fournit tous les restaurants du réseau. "Cela garantit l'uniformité
du goût et simplifie les processus de fabrication pour nos partenaires. Cette cuisine permet aussi
d'accélérer le rythme des ouvertures", estime-t-elle. Au total, une dizaine de nouvelles adresses
devraient voir le jour cette année, doublant ainsi la taille du réseau. "Nous restons concentrés sur
Paris et sa région, mais nous sommes ouverts à toutes les opportunités, en fonction du potentiel
géographique et du sérieux des partenaires", glisse-t-elle. À moyen terme, Thaï in Box table sur 50
boutiques dans l'Hexagone.
Source : L’Hotellerie-Restauration.fr
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12
Réforme des baux commerciaux et baux
dérogatoires
Le 23/01/2015
La loi Alur sur le logement fut très contestée car trop avantageuse pour les locataires, elle semble
avoir découragé les investisseurs, aggravant ainsi la pénurie de logements. La loi Pinel du 18 juin
2014 a modifié le statut des baux commerciaux, également de façon favorable pour les locataires.
Ceux-ci bénéficiaient déjà de protections, comme l’obligation des baux d’au moins 9 ans, le droit au
renouvellement, la possibilité de céder le fonds de commerce ou le bail. Si la nouvelle loi va
aujourd’hui plus loin, c’est parce qu’il s’agit d’offrir plus de stabilité aux commerces, très petites
entreprises et artisans, un secteur économique en péril alors qu’il emploie environ six millions de
travailleurs. Les professionnels de l’immobilier d’entreprise craignent que, comme pour la loi Alur,
l’investissement en baux commerciaux devienne moins rentable, d’où une possible diminution des
offres. Sans entrer dans tous les détails pour rester dans les limites de cet article, évoquons les
principaux points de la réforme.
Clause d’indexation
La référence à l’indice du coût de la construction est supprimée et ne devront être utilisés que l’indice
des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des activités tertiaires (ILAT), ce qui profitera aux locataires.
Les spécialistes estiment que pour les renouvellements, il devrait être possible de tourner la loi.
Déplafonnement du loyer
Au moment de la révision triennale ou du renouvellement du bail, le loyer peut être déplafonné au-
delà de l’indexation, en cas de modification des éléments de commercialité des lieux, par
embellissements, création de nouveaux moyens de transport en commun. Le montant est alors celui
du marché. Désormais, ce déplafonnement ne pourra pas atteindre plus de 10 % par rapport au
dernier loyer. La loi Pinel institue un droit de préférence donné au locataire en cas de vente du local
commercial tel que cela se pratique pour les baux d’habitation.
Droit de préférence du locataire
Le bailleur devra donc notifier au locataire, par lettre recommandée avec AR, le prix et les conditions
La revue de Presse KYLIA
13
de vente. Offre devant être acceptée ou refusée dans le délai d’un mois. En cas d’acceptation, la
vente devra être effectuée dans les deux mois ou quatre mois s’il y a demande de crédit.
Établissement d’un état des lieux
La loi Pinel prévoit le recours obligatoire à un état des lieux lors de la conclusion du bail commercial
par les parties, lors de la restitution des locaux et lors de la cession du bail. En l’absence d’état des
lieux contradictoire, celui-ci sera établi par voie d’huissier, à frais partagés entre le locataire et le
bailleur. Si le bailleur n’a pas fait toutes diligences pour sa réalisation, il ne pourra pas invoquer la
présomption de l’article 1731 du Code civil, à savoir le fait que le locataire est présumé avoir reçu les
locaux en bon état en l’absence d’état des lieux sauf s’il rapporte la preuve contraire.
Répartition des charges et impôts
Source de nombreux conflits, voici une clarification avec l’obligation de rédiger un inventaire précis,
annexé au bail, et indiquant comment s’opérera cette répartition, selon un décret à l’étude. Pour les
travaux, le bailleur devra communiquer ceux qu’il envisage de réaliser dans les trois années
suivantes, et ceux qui ont été réalisés dans les trois années précédentes.
Congé
Jusqu’ici, il ne pouvait être donné que par acte extrajudiciaire. On pourra avoir recours au système de
courrier recommandé avec accusé de réception. Cette simplification ne concerne que le congé. Pour
le renouvellement, il faudra toujours faire appel à un huissier. Et c’est aussi conseillé pour le congé. Il
y a parfois des problèmes avec la lettre recommandée, notamment lorsqu’elle n’est pas retirée par
son destinataire, ce qui peut la rendre caduque.
Cession du bail
Elle était souvent accompagnée d’une clause prévoyant que le cédant demeurera garant de son
cessionnaire pendant une période pouvant aller jusqu’à toute la durée du bail et de ses
renouvellements. Désormais, le bailleur ne pourra plus l’invoquer que pendant une durée de trois ans.
En outre, le bailleur sera désormais tenu d’informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire
dans le délai d’un mois de l’impayé constaté.
Les baux dérogatoires
Appelés aussi baux précaires, ils dérogent en effet à la règlementation du statut normal. Moins
La revue de Presse KYLIA
14
contraignants, leur contenu était fixé selon les règles du Code civil, ils permettent au locataire de faire
une sorte d’essai. Et certains bailleurs n’ont pas envie de louer pour neuf ans. Jusqu’ici, la durée était
limitée à deux ans, la loi Pinel accorde trois ans. Le bail dérogatoire ne donne pas droit à
renouvellement. À son terme, il ne peut être reconduit que par la signature d’un bail classique de neuf
ans. Certaines dispositions de la loi Pinel s’appliquent déjà. Pour d’autres, il faudra attendre quelques
mois. Les commissions départementales de conciliation pourront intervenir pour les litiges relatifs à la
révision du loyer et ceux concernant les charges et les travaux. Leur saisie est facultative. Des juristes
estiment que cette loi va offrir la possibilité de nombreux contentieux et serait donc à perfectionner.
Source : Echos-Judiciaires.com
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15
L’enseigne dans la cession du fonds de
commerce au sein du réseau de franchise
Le 23/01/2015
Le cessionnaire d'un fonds de commerce franchisé doit préalablement signer un contrat de
franchise pour utiliser l'enseigne.
La cession par un franchisé de son fonds de commerce emporte certaines spécificités s’agissant de
l’enseigne de son point de vente dont il n’a pas la réelle disposition.
Pour rappel, le fonds de commerce constitue une universalité d’éléments dans lesquels se trouvent
usuellement la clientèle, le droit au bail, les éléments corporels attachés au fonds de commerce,
les contrats de travail (qui sont légalement et obligatoirement transmis au cessionnaire avec le
fonds) et l’enseigne.
Ce dernier élément incorporel du fonds de commerce est l’appellation, la dénomination sous laquelle
est connu le point de vente et sous laquelle est exploité le fonds.
A ce titre, si l’enseigne constitue traditionnellement un élément important du fonds de commerce
puisqu’il est un élément identificateur et de ralliement de la clientèle (et se trouve donc usuellement
cédée avec le fonds de commerce), le franchisé ne pourra pas procéder à sa cession avec le
fonds, l’enseigne ne lui appartenant pas.
A ce titre, le franchiseur, tant par le contrat de franchise que par ses droits de propriété industrielle
(l’enseigne reproduisant le signe distinctif protégé à titre de marque par le franchiseur), conserve la
maitrise de l’enseigne qui ne pourrait donc être cédée paisiblement avec le fonds de commerce par
le cédant (le cessionnaire se rendrait alors fautif de contrefaçon s’il exploitait le fonds sous le signe
distinctif du franchiseur faute d’être l’un des franchisés de ce dernier).
Le cessionnaire du fonds de commerce pourra éventuellement reprendre à son compte l’usage et le
bénéfice de l’enseigne après la cession du fonds de commerce mais il tiendra alors son droit non du
cédant du fonds de commerce mais du contrat de franchise qu’il signera avec le franchiseur
parallèlement et concomitamment à l’acte de cession du fonds. Cette signature du contrat de
franchise constitue alors usuellement une condition déterminante à la cession du fonds de commerce,
La revue de Presse KYLIA
16
le cessionnaire étant intéressé par la reprise d’un fonds de commerce déjà aux « normes » du réseau
de franchise.
Bien évidemment, le cessionnaire pourra également obtenir le bénéfice de l’enseigne s’il devient
successeur du cédant au contrat de franchise dont bénéficiait ce dernier.
Le cessionnaire et le cédant devront se conformer préalablement à la cession du fonds de commerce
à l’éventuelle procédure d’agrément et/ou de préemption usuellement stipulée au contrat de franchise.
On ajoutera que le cessionnaire et le cédant devront être vigilants à la portée et au champ
d’application des clauses de non-affiliation post-contractuelle si le cessionnaire souhaitait après
la cession exploiter le fonds de commerce sous une enseigne d’un réseau de franchise concurrent du
franchiseur du cédant. Toutefois, l’extension de l’effet d’une telle clause de non-réaffiliation au
cessionnaire de l’ancien franchisé est discutée.
Ainsi, si l’enseigne constitue un élément essentiel du fonds de commerce en ce qu’elle rallie la
clientèle au point de vente, elle n’en demeure pas moins très précaire pour le franchisé puisque le
franchiseur en conserve la pleine maîtrise.
Benjamin BOURGEOIS Avocat - Simon Associés
Source : Toute-la-franchise.com
La revue de Presse KYLIA
17
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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  • 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 19 au 25 janvier 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Location meublée : faites des économies en changeant de régime fiscal Le 19/01/2015 Les propriétaires de biens loués en meublé ont jusqu’au 1er février 2015 pour changer de régime fiscal. - Shutterst En tant que loueur en meublé, vous pouvez déclarer vos revenus au régime micro-BIC ou au régime réel simplifié, généralement plus avantageux. Les propriétaires de biens loués en meublé ont jusqu’au 1er février 2015 pour changer de régime fiscal ...et réaliser très probablement des économies d’impôts. En effet, lorsque les recettes de la location meublée sont inférieures à 32.900 €, le contribuable est soumis par défaut au régime du micro-BIC. Afin d’optimiser sa fiscalité, il peut choisir d’opter pour le régime réel. Pour cela, il devra
  • 2. La revue de Presse KYLIA 2 exercer l’option pour ce régime au plus tard avant le 1er février de l’année en cours. Au-delà de 32.900 euros de recettes annuelles, le régime de « bénéfice réel » s’impose de toute façon. « Bien que plus complexe en termes de formalités déclaratives et comptables, le régime réel permet de faire des économies d’impôt dans 85 % des cas et il est même possible d’être exonéré pendant une dizaine d’années », souligne Lodgis, agence immobilière spécialisée dans la location meublée à Paris. Le régime BIC fait bénéficier d’un abattement de 50 % de ses revenus, là où le régime réel permet de déduire ses charges et d’amortir ses biens et son mobilier. « Or, il est fréquent que le montant des charges et amortissements déductibles soient supérieurs à 50 % des recettes annuelles. Passer au régime réel permet par exemple de réaliser 5.085 € d’économie d’impôt pour la location d’un 2 pièces dans le 2ème arrondissement de Paris ou 4.746 € d’économie d’impôt pour la location d’un 3 pièces dans le 4ème arrondissement de Lyon » peut-on lire sur le site jedeclaremonmeuble.com de Lodgis. Avant le 1er février 2015 Concrètement, les loueurs en meublés non professionnels (LMNP) souhaitant effectuer un changement de régime fiscal et passer à la déclaration au réel doivent envoyer un courrier de levée d’option au centre des impôts auquel le bien loué est rattaché avant le 1er février 2015. Il est conseillé d’adresser cette lettre par courrier recommandé avec accusé de réception. L’option régime réel est valable et irrévocable pendant 2 ans, sauf changement d’activité. Elle est reconduite tacitement par période de 2 ans. Deux situations peuvent se présenter : les contribuables ayant déjà déclaré des revenus de location meublée selon le régime micro-BIC ne pourront pas déclarer au régime réel leurs revenus de 2014. En revanche, ils pourront déclarer leurs revenus de 2015 au régime réel, à condition de lever l’option avant le 1er février 2015. Les bailleurs ayant débuté l’activité de location meublée courant 2014 pourront lever l’option pour le régime réel jusqu’à la date du dépôt de la première déclaration fiscale N°2031, soit le 5 mai 2015. L’option peut être jointe à la déclaration. La fiscalité du régime réel simplifié d’imposition Le bénéfice taxable est établi selon les règles générales régissant les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bénéfice taxable correspond à la différence entre les recettes annuelles et les charges et amortissements déductibles.
  • 3. La revue de Presse KYLIA 3 Le régime réel simplifié permet notamment de déduire les charges suivantes : Les factures d’entretien et de réparations, la taxe foncière, les frais d’assurance, les frais de gestion, les honoraires de l’expert-comptable, les frais de procédure en cas de litige avec un locataire, les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet), les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance, les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux, les provisions pour risques Le régime réel simplifié permet notamment de déduire les amortissements suivants : L’amortissement des locaux, l’amortissement du matériel et du mobilier, l’amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration Source : LesEchos.fr
  • 4. La revue de Presse KYLIA 4 Acheter un logement à Paris : mission quasi impossible pour les trentenaires Le 21/01/2015 Immeubles en pierre de taille à Paris. | AFP/JACQUES DEMARTHON En raison de la hausse des prix en Ile-de-France, le pouvoir d'achat immobilier des ménages franciliens a fortement baissé entre 1998 et 2010, montre une étude réalisée par l'université Paris-Dauphine et le Crédit foncier. En douze ans, la baisse atteint 39 % à Paris. En 2010, seulement 27 % des ménages parisiens étaient en capacité d'acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins à Paris, contre 44 % en 1998. Pour évaluer les besoins des ménages, les auteurs de l'étude prennent en compte leur composition (les besoins d'un célibataire ne sont pas ceux d'une famille avec trois enfants), leurs revenus et leur patrimoine, qu'ils confrontent à l'échelle des différents types de logements disponibles dans chaque ville. Cette méthode permet de calculer la proportion de ménages capables d'acheter une habitation correspondant à leurs besoins. Un taux de 44 % à Paris en 1998 signifie qu'à cette date 44 % de l'ensemble des ménages étaient en capacité d'acheter un bien immobilier adapté : un studio, T1 ou T2 pour un célibataire ou un T4 ou T5 pour une famille avec trois enfants, par exemple.
  • 5. La revue de Presse KYLIA 5 DISPARITÉS ACCRUES Autre conclusion : la flambée des prix immobiliers a accru les disparités entre générations. Les quinquagénaires disposent du pouvoir d'achat le plus élevé : en 2010, la moitié des 55-60 ans pouvaient acheter un bien immobilier selon leurs besoins à Paris, et les deux tiers dans l'une des douze communes d'Ile-de-France étudiées. Ce sont ensuite les sexagénaires qui ont le plus de facilités à acheter un bien immobilier correspondant à leurs besoins – qui, par ailleurs, sont moindres, les enfants ayant quitté le domicile familial. En revanche, en 2010, seulement 7 % des 30-35 ans pouvaient acquérir un tel logement, et un tiers en Ile-de-France. En douze ans, le pouvoir d'achat immobilier de cette population a été divisé par trois. Quant à celui des 20-25 ans, il est devenu quasiment nul à Paris (1 % en 2010). Dans le même intervalle, le pouvoir d'achat des plus de 65 ans a diminué d'un quart à Paris et d'un dixième en Ile-de-France. Comment l'expliquer ? « Ceux qui étaient déjà propriétaires en 1998, année caractérisée par un bas de cycle des prix immobiliers, ont bénéficié d'une revalorisation de leur patrimoine, résument les auteurs de l'étude. La valeur de leur patrimoine suivant l'évolution des prix, leur capacité à acheter un nouveau bien immobilier pour se loger est donc restée importante. En revanche, ceux qui ne sont pas devenus propriétaires avant la hausse des années 2000 ont de plus en plus de difficultés à le devenir. » Source : LeMonde.fr
  • 6. La revue de Presse KYLIA 6 La dernière technique des syndics de copropriété pour taxer les vendeurs Le 22/01/2015 © REA La loi Alur, votée l'an passé, impose désormais aux vendeurs en copropriété à fournir une liste de documents dès le compromis de vente. Des pièces parfois mises à disposition aux prix fort par les syndic ! Voilà qui est pour le moins cocasse. Il y a encore quelques mois, les professionnels de l’immobilier tiraient à boulet rouge sur une disposition de la loi Alur qui impose désormais aux vendeurs en "copro" d’annexer à leurs compromis de vente une série de documents relatifs à l’état de l’immeuble . Eh bien voici qu’aujourd’hui ces mêmes professionnels - tout du moins une partie d’entre eux - sont aussi paradoxalement les premiers à tirer profit de la mesure ! D’après l’Association des responsables de copropriétés (Arc), bon nombre de syndics de copropriété ont pris l’habitude de facturer ces fameuses pièces aux propriétaires qui s’adresseraient à eux pour les réunir. Rien d’illégal en soit. Si ce n’est que les tarifs pratiqués par les administrateurs de biens – de 100 euros, parfois même jusqu'à 400 euros la demande – peuvent laisser songeur au regard de l’apparente simplicité de la tâche. Figurent en effet parmi ces documents : le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le montant des charges courantes du budget prévisionnel, les sommes restant dues par le vendeur au syndic de copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble...
  • 7. La revue de Presse KYLIA 7 Face à cette déferlante de nouvelles facturations, Bruno Dhont, délégué général de l’Arc, rappelle que "les propriétaires ont la possibilité d’éviter ces surcoûts en réunissant eux-mêmes ces documents sans passer par le syndic." Soit. Mais encore faut-il être en mesure de se débrouiller seul... Afin de limiter la facture, certains spécialistes du secteur interrogés par nos soins - comme Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut des présidents de l'Institut du Management des Services Immobiliers ou David Rodrigues de l’association CLCV - suggèrent davantage d’encadrer de telles tarifications par décret. Comme le gouvernement prévoit d’ailleurs de le faire d’autres pour documents qui doivent, eux, être fournis lors de la vente définitive. Seront-ils entendus ? Source : Challenges.fr
  • 8. La revue de Presse KYLIA 8 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Renouvellement du bail commercial, nouveau loyer : Le 19/01/2015 Point de départ du délai du droit d'option. Cass. civ. 3, 14 janvier 2015 n° 13-23490 La signification de la décision de première instance fixant le loyer en renouvellement fait courir le délai d'option et le délai d'appel. En effet, le Code de commerce ne prévoit pas de double signification de la décision fixant le montant du loyer du bail renouvelé pour l'exercice du droit d'option. Les faits : Des locaux à usage commercial avaient été donnés à bail en renouvellement par acte du 7 décembre 1983. Par acte du 30 septembre 2004, le bailleur avait délivré congé avec offre de renouvellement pour le 31 mars 2005. Le juge des loyers avait été saisi. Il avait ordonné une expertise et fixé un loyer provisionnel. Le bailleur avait délivré, le 19 juin 2008, un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le preneur l'avait assigné en nullité du commandement. Alors que cette instance était pendante, le juge des loyers a fixé un nouveau loyer par décision du 29 octobre 2008. La décision avait été signifiée le 16 décembre 2008. Le locataire avait notifié le 13 février 2009 l'exercice de son droit d'option et formé, dans l'instance en nullité du commandement, une demande additionnelle en restitution de loyers et charges trop perçus.
  • 9. La revue de Presse KYLIA 9 A titre reconventionnel, le bailleur avait demandé le paiement des loyers et charges échus depuis 2009 au motif que le droit d'option avait été notifié hors délai. La demande du bailleur ayant été accueillie, le locataire s'est pourvu en cassation. Le pourvoi a été rejeté. La Cour de cassation précise, en effet, que la signification de la décision de première instance fixant le loyer fait courir tant le délai d'option que le délai d'appel, le Code de commerce ne prévoyant pas de double signification de la décision fixant le montant du loyer du bail renouvelé pour l'exercice du droit d'option. La signification du jugement du 29 octobre 2008 fixant le prix du bail renouvelé ayant été faite le 16 décembre 2008, l'exercice par la société locataire de son droit d'option le 13 février 2009 était tardif. Ce délai d'un mois court en effet à compter de la signification de la décision définitive (C. com., art L145-57). Le bail s'était donc renouvelé entre les parties aux conditions fixées par le jugement du 29 octobre 2008. Par Me Timo RAINIO Avocat – Rainio - Lyon www.avocat-rainio.com Cabinet d’Avocats Sources : Cass. civ. 3, 14 janvier 2015, n° 13-23490 Source : Juritravail.com
  • 10. La revue de Presse KYLIA 10 Thaï in Box accélère son développement Le 20/01/2015 L'enseigne de restauration rapide prévoit de doubler la taille de son réseau en 2015. Un voyage en Thaïlande aura suffi pour faire basculer leur carrière. Médérick Beurlet et Nathalie Goullioud tombent sous le charme de la "merveilleuse" street-food locale et constatent, à leur retour à Paris, qu' "il n'existe pas d'offre thaïe permettant aux actifs de déjeuner sur le pouce". Pendant un an, l'ingénieur et la spécialiste des ressources humaines affinent leur projet et, en 2008, ils ouvrent leur première adresse Thaï in Box, dans le 9e arrondissement de Paris. Pad thaï (nouilles de riz sautées au wok), curry vert ou riz sauté sont concoctés par un chef thaï et servis dans des cups nomades, pour un ticket moyen de 9,50 €. "C'est une cuisine saine, équilibrée, agrémentée de beaucoup d'herbes et épices fraîches", note la cofondatrice. Servir un client en trente secondes Le succès, immédiat, est aussi au rendez-vous lors de l'ouverture de leur deuxième restaurant à Puteaux (92). Le tandem décide alors de développer le concept sous licence de marque. Aujourd'hui, l'enseigne compte dix points de vente, dont trois en propre. La vente à emporter représente jusqu'à 80 % des ventes, ce qui justifie un nombre de places assises limité (une vingtaine) et des locaux de petite taille (entre 30 et 50 m²). "Les loyers ne sont pas démesurés. Cela fait partie de la rentabilité de notre concept", estime-t-elle.
  • 11. La revue de Presse KYLIA 11 Autre ingrédient du succès : la rapidité du service. "Nous parvenons à servir un client en trente secondes. Nous pouvons accueillir 200 clients avec une seule caisse sur une tranche horaire restreinte, entre 12 heures et 15 heures, et assurer un chiffre d'affaires compris entre 250 000 et 350 000 euros en étant ouvert 5 jours sur 7", poursuit-elle. Depuis un an, une cuisine centralisée fournit tous les restaurants du réseau. "Cela garantit l'uniformité du goût et simplifie les processus de fabrication pour nos partenaires. Cette cuisine permet aussi d'accélérer le rythme des ouvertures", estime-t-elle. Au total, une dizaine de nouvelles adresses devraient voir le jour cette année, doublant ainsi la taille du réseau. "Nous restons concentrés sur Paris et sa région, mais nous sommes ouverts à toutes les opportunités, en fonction du potentiel géographique et du sérieux des partenaires", glisse-t-elle. À moyen terme, Thaï in Box table sur 50 boutiques dans l'Hexagone. Source : L’Hotellerie-Restauration.fr
  • 12. La revue de Presse KYLIA 12 Réforme des baux commerciaux et baux dérogatoires Le 23/01/2015 La loi Alur sur le logement fut très contestée car trop avantageuse pour les locataires, elle semble avoir découragé les investisseurs, aggravant ainsi la pénurie de logements. La loi Pinel du 18 juin 2014 a modifié le statut des baux commerciaux, également de façon favorable pour les locataires. Ceux-ci bénéficiaient déjà de protections, comme l’obligation des baux d’au moins 9 ans, le droit au renouvellement, la possibilité de céder le fonds de commerce ou le bail. Si la nouvelle loi va aujourd’hui plus loin, c’est parce qu’il s’agit d’offrir plus de stabilité aux commerces, très petites entreprises et artisans, un secteur économique en péril alors qu’il emploie environ six millions de travailleurs. Les professionnels de l’immobilier d’entreprise craignent que, comme pour la loi Alur, l’investissement en baux commerciaux devienne moins rentable, d’où une possible diminution des offres. Sans entrer dans tous les détails pour rester dans les limites de cet article, évoquons les principaux points de la réforme. Clause d’indexation La référence à l’indice du coût de la construction est supprimée et ne devront être utilisés que l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des activités tertiaires (ILAT), ce qui profitera aux locataires. Les spécialistes estiment que pour les renouvellements, il devrait être possible de tourner la loi. Déplafonnement du loyer Au moment de la révision triennale ou du renouvellement du bail, le loyer peut être déplafonné au- delà de l’indexation, en cas de modification des éléments de commercialité des lieux, par embellissements, création de nouveaux moyens de transport en commun. Le montant est alors celui du marché. Désormais, ce déplafonnement ne pourra pas atteindre plus de 10 % par rapport au dernier loyer. La loi Pinel institue un droit de préférence donné au locataire en cas de vente du local commercial tel que cela se pratique pour les baux d’habitation. Droit de préférence du locataire Le bailleur devra donc notifier au locataire, par lettre recommandée avec AR, le prix et les conditions
  • 13. La revue de Presse KYLIA 13 de vente. Offre devant être acceptée ou refusée dans le délai d’un mois. En cas d’acceptation, la vente devra être effectuée dans les deux mois ou quatre mois s’il y a demande de crédit. Établissement d’un état des lieux La loi Pinel prévoit le recours obligatoire à un état des lieux lors de la conclusion du bail commercial par les parties, lors de la restitution des locaux et lors de la cession du bail. En l’absence d’état des lieux contradictoire, celui-ci sera établi par voie d’huissier, à frais partagés entre le locataire et le bailleur. Si le bailleur n’a pas fait toutes diligences pour sa réalisation, il ne pourra pas invoquer la présomption de l’article 1731 du Code civil, à savoir le fait que le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état en l’absence d’état des lieux sauf s’il rapporte la preuve contraire. Répartition des charges et impôts Source de nombreux conflits, voici une clarification avec l’obligation de rédiger un inventaire précis, annexé au bail, et indiquant comment s’opérera cette répartition, selon un décret à l’étude. Pour les travaux, le bailleur devra communiquer ceux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, et ceux qui ont été réalisés dans les trois années précédentes. Congé Jusqu’ici, il ne pouvait être donné que par acte extrajudiciaire. On pourra avoir recours au système de courrier recommandé avec accusé de réception. Cette simplification ne concerne que le congé. Pour le renouvellement, il faudra toujours faire appel à un huissier. Et c’est aussi conseillé pour le congé. Il y a parfois des problèmes avec la lettre recommandée, notamment lorsqu’elle n’est pas retirée par son destinataire, ce qui peut la rendre caduque. Cession du bail Elle était souvent accompagnée d’une clause prévoyant que le cédant demeurera garant de son cessionnaire pendant une période pouvant aller jusqu’à toute la durée du bail et de ses renouvellements. Désormais, le bailleur ne pourra plus l’invoquer que pendant une durée de trois ans. En outre, le bailleur sera désormais tenu d’informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois de l’impayé constaté. Les baux dérogatoires Appelés aussi baux précaires, ils dérogent en effet à la règlementation du statut normal. Moins
  • 14. La revue de Presse KYLIA 14 contraignants, leur contenu était fixé selon les règles du Code civil, ils permettent au locataire de faire une sorte d’essai. Et certains bailleurs n’ont pas envie de louer pour neuf ans. Jusqu’ici, la durée était limitée à deux ans, la loi Pinel accorde trois ans. Le bail dérogatoire ne donne pas droit à renouvellement. À son terme, il ne peut être reconduit que par la signature d’un bail classique de neuf ans. Certaines dispositions de la loi Pinel s’appliquent déjà. Pour d’autres, il faudra attendre quelques mois. Les commissions départementales de conciliation pourront intervenir pour les litiges relatifs à la révision du loyer et ceux concernant les charges et les travaux. Leur saisie est facultative. Des juristes estiment que cette loi va offrir la possibilité de nombreux contentieux et serait donc à perfectionner. Source : Echos-Judiciaires.com
  • 15. La revue de Presse KYLIA 15 L’enseigne dans la cession du fonds de commerce au sein du réseau de franchise Le 23/01/2015 Le cessionnaire d'un fonds de commerce franchisé doit préalablement signer un contrat de franchise pour utiliser l'enseigne. La cession par un franchisé de son fonds de commerce emporte certaines spécificités s’agissant de l’enseigne de son point de vente dont il n’a pas la réelle disposition. Pour rappel, le fonds de commerce constitue une universalité d’éléments dans lesquels se trouvent usuellement la clientèle, le droit au bail, les éléments corporels attachés au fonds de commerce, les contrats de travail (qui sont légalement et obligatoirement transmis au cessionnaire avec le fonds) et l’enseigne. Ce dernier élément incorporel du fonds de commerce est l’appellation, la dénomination sous laquelle est connu le point de vente et sous laquelle est exploité le fonds. A ce titre, si l’enseigne constitue traditionnellement un élément important du fonds de commerce puisqu’il est un élément identificateur et de ralliement de la clientèle (et se trouve donc usuellement cédée avec le fonds de commerce), le franchisé ne pourra pas procéder à sa cession avec le fonds, l’enseigne ne lui appartenant pas. A ce titre, le franchiseur, tant par le contrat de franchise que par ses droits de propriété industrielle (l’enseigne reproduisant le signe distinctif protégé à titre de marque par le franchiseur), conserve la maitrise de l’enseigne qui ne pourrait donc être cédée paisiblement avec le fonds de commerce par le cédant (le cessionnaire se rendrait alors fautif de contrefaçon s’il exploitait le fonds sous le signe distinctif du franchiseur faute d’être l’un des franchisés de ce dernier). Le cessionnaire du fonds de commerce pourra éventuellement reprendre à son compte l’usage et le bénéfice de l’enseigne après la cession du fonds de commerce mais il tiendra alors son droit non du cédant du fonds de commerce mais du contrat de franchise qu’il signera avec le franchiseur parallèlement et concomitamment à l’acte de cession du fonds. Cette signature du contrat de franchise constitue alors usuellement une condition déterminante à la cession du fonds de commerce,
  • 16. La revue de Presse KYLIA 16 le cessionnaire étant intéressé par la reprise d’un fonds de commerce déjà aux « normes » du réseau de franchise. Bien évidemment, le cessionnaire pourra également obtenir le bénéfice de l’enseigne s’il devient successeur du cédant au contrat de franchise dont bénéficiait ce dernier. Le cessionnaire et le cédant devront se conformer préalablement à la cession du fonds de commerce à l’éventuelle procédure d’agrément et/ou de préemption usuellement stipulée au contrat de franchise. On ajoutera que le cessionnaire et le cédant devront être vigilants à la portée et au champ d’application des clauses de non-affiliation post-contractuelle si le cessionnaire souhaitait après la cession exploiter le fonds de commerce sous une enseigne d’un réseau de franchise concurrent du franchiseur du cédant. Toutefois, l’extension de l’effet d’une telle clause de non-réaffiliation au cessionnaire de l’ancien franchisé est discutée. Ainsi, si l’enseigne constitue un élément essentiel du fonds de commerce en ce qu’elle rallie la clientèle au point de vente, elle n’en demeure pas moins très précaire pour le franchisé puisque le franchiseur en conserve la pleine maîtrise. Benjamin BOURGEOIS Avocat - Simon Associés Source : Toute-la-franchise.com
  • 17. La revue de Presse KYLIA 17 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18