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La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 24 au 30 août 2015
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Immobilier : comment réduire vos impôts
Le 24/08/2015
Le rendement de l’immobilier est fortement affecté par la fiscalité – Shutterstock
Le rendement de l’immobilier est fortement affecté par la fiscalité. Tout dépend du régime
choisi. Explications.
Le rendement des investissements immobiliers s’érode un peu plus chaque année. A Paris, il s’élève
à 4 % brut en moyenne. A cela s’ajoute des taxes et la fiscalité. L’impact fiscal peut être considérable.
Tout va dépendre du régime choisi. Passage en revue des principaux mécanismes.
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La location nue
Les loyers provenant d’une location « nue » (sans meubles) sont classés dans la catégorie des
revenus fonciers. Ces derniers sont taxés au même barème d’imposition progressif que les revenus et
les salaires.
- Le régime simplifié ou « micro-foncier » : instauré en 1998, il concerne les recettes brutes
annuelles (loyers) encaissées inférieures à 15.000 €. Si c’est le cas, un abattement forfaitaire de 30 %
représentatif des charges est automatiquement appliqué. Ainsi, la taxation ne porte que sur 70 % des
sommes perçues plus les prélèvements sociaux (voir encadré). Ce cas de figure est particulièrement
adapté lorsque le bailleur a acheté du neuf, a payé cash un bien ancien déjà rénové ou dispose de cet
actif à la suite d’une donation ou d’un héritage.
Exemple : si les revenus locatifs annuels sont de 12.000 €, l’imposition ne portera que sur 8.400 €
après l’abattement de 30 % (12.000 - 12.000 x 30 %).
- Le régime réel : il s’applique dès lors que le montant des revenus annuels excède 15.000 € par an.
Attention, cette option est irrévocable pendant trois ans. A cette fiscalité, qui se base toujours sur le
barème d’imposition sur le revenu, s’ajoutent les prélèvements sociaux. Cette formule est
avantageuse, surtout en cas de lourds travaux dans un logement ancien dont la valeur excède 30 %
des revenus bruts (soit l’abattement forfaitaire de 30 % prévu en micro-foncier). Ce choix permet ainsi
d’optimiser la déduction fiscale des déficits fonciers.
Le mécanisme du déficit foncier
On calcule un déficit foncier en déduisant de la totalité des revenus locatifs (loyers, fermage) la totalité
des charges réelles (travaux). On obtient le revenu net foncier qui sera imposé. Ce solde peut être
positif ou négatif (déficit foncier). Ce montant vient alors s’imputer sur le revenu global et, donc,
réduire le revenu imposable. Si le revenu global de l’année est inférieur au montant du déficit
imputable, la quote-part non imputée pourra l’être sur le revenu global des six années postérieures.
Résultat : vous serez moins taxé. Cette imputation n’est possible que dans la limite de 10.700 € par
an (hors intérêts d’emprunts). L’excédent ne peut s’imputer que sur les seuls revenus fonciers réalisés
au titre des dix années suivantes.
Ne pas confondre les avantages fiscaux
En matière d’immobilier, les avantages fiscaux se classent en trois grandes catégories.
- Les réductions d’impôts : c’est le cas des régimes Pinel, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard. Il s’agit
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d’une dépense ou d’un investissement qui ouvre droit à une diminution de l’impôt sur le revenu.
- Les crédits d’impôts : ils concernent certaines dépenses payées pour l’équipement de la résidence
principale. Ce mécanisme est analogue à celui de la réduction, car il vient minorer l’impôt du
contribuable, à une différence près : il peut vous être remboursé, en totalité ou partiellement, si son
montant dépasse celui de votre impôt ou si vous n’êtes pas imposable.
- Les déductions du revenu imposable : ce mécanisme consiste à imputer les sommes déductibles
en diminution des revenus imposables. Plus on est imposé à un taux élevé, plus l’économie fiscale
obtenue sera élevée. C’était le cas autrefois avec les dispositifs Robien et Périssol. C’est toujours
cette mécanique qui s’applique lorsque le patrimoine du contribuable génère des déficits fonciers.
La location meublée
Les revenus issus de la location d’un ou de plusieurs biens meublés sont taxés dans la catégorie des
bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous réserve de respecter des conditions d’habitabilité en
terme de meubles. C’est notamment le cas des locations ponctuelles, saisonnières ou de biens situés
dans des résidences gérées avec services (résidences étudiantes, de loisirs, de tourisme d’affaires,
seniors, personnes âgées dépendantes). Deux régimes cohabitent : les locations meublées non
professionnelles (LMNP) et les locations meublées professionnelles (LMP). Le premier dispositif est le
plus facile à adopter pour un particulier dont les revenus locatifs ne constituent pas sa principale
source de revenus.
- Le « micro-BIC » : ce régime peut s’appliquer dès lors que les recettes annuelles brutes encaissées
en 2015 ne dépassent pas 32.900 € (hors taxes). Dans ce cas, le fisc pratique un abattement
forfaitaire automatique de 50 %. Résultat : seule la moitié des bénéfices est taxée. Les propriétaires
de gîtes ruraux, de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes, bénéficient de ce même régime
avec un plafond de recettes supérieur, fixé à 82.200 € (hors taxe) par an, et l’abattement pratiqué est
de 71 %.
Attention : si l’on opte pour ce régime on est bloqué pendant trois ans. Pour un bien ancien qui aura
besoin, à terme, de travaux, mieux vaut choisir le régime réel. L’idée est avoir des revenus sans
fiscalité
Si les recettes sont inférieures au seuil du « micro-BIC » et que vos frais excèdent l’abattement
accordé (soit 50 %), il est tout à fait possible d’opter pour le régime réel.
- Le régime réel : au-delà de ces seuils (32.900 et 82.200 €) ou sur option du bailleur, c’est le régime
réel du BIC qui s’applique. Ce régime fait l’objet d’une déclaration spéciale. Dans ce cas, on déduit
des recettes encaissées sur l’année la totalité des charges courantes, les amortissements du bien en
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fonction de la durée réelle d’utilisation et les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition du bien
ou de l’immeuble.
Lorsque les charges sont supérieures aux recettes, on constate alors un déficit. C’est une bonne
option pour adoucir l’impôt.
La location meublée non professionnelle (LMNP)
En LMNP, le déficit n’est imputable que sur des bénéfices de même nature réalisés au cours de la
même année ou des dix années suivantes. Ce régime s’applique à l’investissement dans certaines
résidences services meublées (résidences étudiantes, de tourisme classé, etc.), la détermination du
revenu foncier et le déficit engendré s’impute sans limitation de montent sur le revenu global.
Si l’immeuble n’est pas occupé par le propriétaire (donc immeuble loué en totalité) et génère des
recettes, alors la totalité des charges foncières afférentes à l’immeuble peut être imputée sur les
revenus fonciers. En cas de constatation d’un déficit, celui-ci est imputable sans limitation de montant
sur le revenu global de l’investisseur.
Omniprésence des prélèvements sociaux
Désormais fixés à 15,5%, les prélèvements sociaux sont aujourd’hui omniprésents dans la fiscalité
immobilière. D’abord, ils viennent se greffer dans le cadre d’une location nue soit au titre de
l’imposition sur les revenus fonciers ou pour une location meublée dans le cadre des bénéfices
industriels et commerciaux (BIC). Ensuite, ces prélèvements sont aussi facturés lors de la cession
d’un bien qui n’est pas occupé à titre de résidence principale. Ils s’ajoutent au paiement de la taxe sur
la plus-value immobilière.
Source: LesEchos.fr
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Quelles décotes pour un logement «imparfait»
?
Le 24/08/2015
FOCUS - Bruit, étage très élevé sans ascenseurs et autres imperfections diverses qui se glissent
dans votre recherche immobilière peuvent engendrer une décote significative.
Ce sont des détails qui sont rarement anodins. Il y a quelques semaines, Le Figaro Immobilier
décryptait la notion «atypique» qui envahit les petites annonces immobilières. «Aujourd’hui, on peut
qualifier tout et n’importe quoi d’atypique, et parfois les choses qu’on ne sait pas vendre», expliquait
alors Cédric Resche, associé d’Ateliers, Lofts & Associés à Paris. Parfois, il est donc préférable de
dire les choses plutôt que de chercher à les dissimuler. C’est inévitable: il existe, dans les biens
immobiliers, de réelles imperfections qu’il est parfois impossible de gommer, et qu’il faut prendre en
compte.
S’ils ne sont pas majoritaires - heureusement! - sur le marché, ils sont bien présents, et plus
nombreux qu’on ne le pense. Qu’appelle-t-on donc un logement «imparfait»? Il s’agit d’un bien qui a
un défaut manifeste, tel que le bruit, la quasi absence de lumière engendrée par une exposition trop
faible, l’absence d’ascenseur pour accéder à un appartement situé dans les étages élevés,
agencement peu heureux des pièces et de l’espace... Voilà pour les plus courants. Ensuite viennent
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des détails extérieurs comme la présence d’éléments néfastes: antennes relais, voix ferrée à
proximité du logement...
Une décote pouvant atteindre 30%
Si la gêne occasionnée par l’imperfection est variable en fonction des sensibilités de chaque acheteur,
toute imperfection peut générer une baisse de prix... dont le montant est lui aussi variable! La
présence d’une imperfection peut vous permettre de réaliser une économie allant parfois jusqu’à 30 %
du prix du marché. La décote qui est appliquée correspond généralement au montant des travaux qui
sont nécessaires afin de rectifier les imperfections du bien, lorsque des modifications sont
envisageables! Cela n’est pas toujours le cas, notamment dans le cas d’imperfections extérieures au
bien (comme une antenne relais, par exemple).
Tout cela est assez aléatoire. Difficile, donc, d’avoir des chiffres précis sur les décotes qui peuvent
être appliquées. Néanmoins, voici les tendances que l’on peut observer: une exposition nord - et donc
un bien très sombre - peut engendrer une baisse de prix de 10 à 15%. Un logement trop exposé au
bruit (qui est dû à une artère très bruyante ou une voie ferrée comme le métro aérien) peut amener
une décote allant de 10 à 30%. Si un appartement est situé dans un immeuble sans ascenseur, le prix
baisse de 5% par étage dépassant le troisième. Autre cas de figure: si le bien est mal agencé, le peut
prix dégringoler de 5 à 20 %, selon l’espace jugé «perdu». Dernière occurrence: un logement près
d’un cimetière - de surcroît avec une vue plongeante sur ce dernier - peut se négocier 30 % moins
cher que son prix initial.
Toutefois, il n’est pas inutile de rappeler que certains éléments demeurent beaucoup plus significatifs
que ces imperfections pour déterminer la valeur d’un bien, à commencer par l’emplacement, ainsi que
le standing de l’immeuble ou de l’appartement. À titre d’exemple, il paraît très compliqué d’obtenir un
rabais de 30% pour un bel appartement familial dans le VIe arrondissement de Paris, juste sous
prétexte que le boulevard passant sous les fenêtres est trop bruyant.
Source : LeFigaro.fr
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Grand Paris : une métropole à deux vitesses ?
Le 24/08/2015
Comment endiguer le risque de gentrification de la métropole ? (Crédits : Reuters)
Les objectifs de développement économique du Grand Paris impliquent une gentrification de la
métropole et une polarisation des emplois. D'un côté, les jobs à haute valeur ajoutée, de l'autre les
précaires. La gouvernance de la métropole pourra-t-elle lutter contre ces phénomènes ?
Le développement économique des territoires du Grand Paris est l'un des actes fondateurs de la mise
en œuvre de la métropole. Mais le risque adjacent à cet objectif est d'attirer uniquement les emplois à
forte valeur ajoutée, bien rémunérés, et d'accentuer ainsi un phénomène d'embourgeoisement au sein
de la métropole, chassant les revenus les plus modestes. « Nous vivons une période qui se
matérialise par une tendance puissante pour une société à deux vitesses, et qui implique de vraies
difficultés », s'inquiète Pierre Veltz, PDG de l'établissement public Paris Saclay.
Ce phénomène est bien connu des économistes et ne concerne pas que l'agglomération parisienne.
« Dans beaucoup de "villes mondes", un processus de désindustrialisation s'est enclenché depuis
plusieurs décennies, et a été remplacé par une vague de tertiarisation », explique Philippe Askenazy,
chercheur au CNRS-Ecole d'économie de Paris. « La disparition des emplois industriels a engendré
une polarisation sur le marché du travail avec d'un côté les emplois à très haute valeur ajoutée, et de
l'autre des emplois de service » que l'on peut définir comme de la main d'œuvre précaire, explique
l'économiste.
On oublie le capital humain
Dont acte. Mais la gouvernance du Grand Paris doit-elle se résoudre à subir cette tendance, qui
concrètement n'implique pas de hausse du niveau de vie des populations modestes résidentes ? « Si
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le Grand Paris est réellement porteur de création de richesses, il faudra que tout le monde puisse en
bénéficier », prévient Philippe Askenazy. Or, peu de choses ont pour l'instant été faites pour contrer
ce processus de gentrification de la metropole. « Les aspects résidentiels et éducatifs sont très peu
analysés dans leur globalité, en comparaison avec les problématiques de transports, d'activité
économique, d'implantation de bureaux etc... On oublie le capital humain ! », regrette Philippe
Askenazy,
Pour introduire de la mixité, l'arme du logement social pourra toujours être brandie, certes. Mais se
limiter au seul sujet du logement, sans penser les services publics qui accompagnent l'implantation
des populations, ne fera que retarder l'échéance. Assurément le problème ne pourra se résoudre
qu'au niveau d'une gouvernance métropolitaine cohérente, qui organise l'urbanisme et la répartition
des moyens pour limiter la création de ghettos. Sur ce point fondamental, rien n'est encore décidé. Du
reste, la métropole a encore du temps devant elle pour se structurer.
Des emplois violemment percutés
Faute de solutions à court et moyen terme, la réponse se trouverait dans les politiques
d'éducation. Car s'il n'y a pas de problème majeur en ce qui concerne les emplois hautement qualifiés,
« les emplois moyennement qualifiés sont très violemment percutés, et le seront au moins autant à
l'avenir, notamment par l'informatique et la robotique », redoute Pierre Veltz. Ainsi « il y a un point où,
quelles que soient les anticipations, tout le monde s'accorde : les entreprises demanderont en
proportion de plus en plus de salariés qualifiés », ajoute Philippe Askenazy.
Si l'on anticipe de manière pragmatique les futurs besoins des entreprises franciliennes, il faudra donc
que la métropole investisse massivement sur l'éducation et la jeunesse. Afin aussi de rattraper le
retard pris sur certains de nos voisins européens : « par classe d'âge, la Grande-Bretagne possède
par exemple entre 5 % et 10 % plus de jeunes étudiants à l'Université qu'en France », explique
Philippe Askenazy.
Pour Pierre Veltz, plus pessimiste - l'école en France est selon lui « gravement malade »- « Il faudra
aussi que les entreprises aient le courage d'embaucher des jeunes qui n'ont pas de diplôme, mais qui
ont toutes les compétences requises pour exercer certains métiers »... Ou comment prôner une
révolution des mentalités.
Source : La Tribune.fr
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Une mesure pour alléger le (lourd) dossier
d’une vente immobilière
Le 26/08/2015
Le ministère a présenté une ordonnance qui rendrait moins pesante une transaction immobilière : les
nombreux documents nécessaires pourront être remis par l’acheteur en amont, y compris sous forme
dématérialisée.
Une ordonnance visant à simplifier les transactions immobilières concernant des biens en copropriété,
pour lesquelles les documents à fournir ont été augmentés par la loi Alur, a été présentée mercredi en
conseil des ministres. Elle prévoit que «les éléments d’information et documents requis ne devront
plus désormais être obligatoirement annexés à la promesse de vente, mais pourront être remis à
l’acquéreur en amont de la signature de la promesse, et transmis sur tout support et tout moyen, y
compris sous forme dématérialisée», selon le compte rendu du conseil.
En outre, elle permettra «de cibler les informations financières de la copropriété sur les seuls
éléments utiles pour l’acquéreur et de simplifier l’établissement des éléments nécessaires à cette
information». Un arrêté précisera le contenu de ces informations.
Dernier point, le texte précise que l’information à transmettre sera adaptée en fonction de la situation
de l’acquéreur ou du lot: «par exemple, elle supprime l’obligation de transmettre des informations sur
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la copropriété dans le cas où l’acquéreur est déjà copropriétaire d’un autre lot. De plus, les documents
exigibles en cas de ventes de lots secondaires tels que les caves, parking etc... sont désormais
allégés pour cibler les plus pertinents».
Lutter contre la durée à rallonge des transactions
Cette ordonnance a reçu l’avis favorable du Conseil supérieur du notariat et du Conseil national de la
transaction et de la gestion immobilières, qui réunit professionnels et consommateurs, précise le
ministère du Logement dans un communiqué. «Elle s’inscrit dans une démarche de simplification du
droit applicable au marché immobilier, afin de le rendre plus fluide, plus efficace et plus simple pour
les Français, et de redonner de la confiance aux acteurs, indispensable pour relancer ce secteur»,
ajoute le ministère.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur (pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové) du 24
mars 2014, les acheteurs de biens immobiliers en copropriété doivent se voir remettre une série de
documents dès la promesse de vente, ce qui renforce leur protection, mais rallonge la durée des
transactions.
Le Premier ministre Manuel Valls avait dévoilé en décembre dernier les grandes lignes de cette
ordonnance au congrès de la Fnaim, un événement rassemblant quelque 3000 professionnels de
l’immobilier.
Source :Le Figaro.fr
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Immobilier : quand les investisseurs redonnent
du peps au marché du neuf
Le 27/08/2015
© REA
Lancé en fin d'année dernière, le nouveau dispositif d'investissement locatif Pinel séduit de plus en
plus d'investisseurs et relance le marché immobilier neuf.
Le marché de l’immobilier ancien n’est pas le seul à reprendre peu à peu des couleurs. Selon la
Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes de logements neufs ont bondi de 19,3% - quelque
57.600 ventes - au premier semestre 2015 par rapport à la même période de l’an passé. Le rebond
s’est même accéléré sur le dernier trimestre (+23,1%).
Après les trois années noires que vient de traverser le secteur, cette éclaircie doit toutefois être prise
avec la plus grande prudence. En effet, ce boom est pour l’essentiel lié au retour des investisseurs qui
achètent pour louer : visiblement séduits par le nouveau dispositif d’immobilier locatif Pinel - qui offre
jusqu’à 21% de réduction d’impôt sur le prix de l’acquisition -, ces derniers ont réalisé à eux seuls plus
de la moitié des opérations en hausse de 66% sur un an !
Sur le reste du marché, les évolutions restent en revanche beaucoup plus timorées. Malgré le
renforcement du prêt à taux zéro fin 2014, les ventes aux primo-accédants n’ont ainsi progressé que
de 5% par rapport à l’an passé. Pis, les ventes de résidences de services (résidences étudiantes, de
tourisme…) ont plongé de 4,3%, totalisant tout juste 2.000 unités sur l’ensemble du début d’année.
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Le niveau élevé du chômage reste évidemment un frein à une franche reprise. Le niveau des tarifs
pratiqués par les promoteurs aussi sans doute : depuis l’an passé, les prix de vente des logements
neufs sont restés stables à près de... 4.000 euros le mètre carré en moyenne sur la France entière.
Heureusement pour les futurs acheteurs, les allègements de normes promis par le gouvernement et
entrés en vigueur cette année (limitation des normes parasismiques, prévention contre les termites…)
devraient cependant donner la possibilité aux professionnels de lâcher un peu de lest dans les mois à
venir…
Source: Capital.fr
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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Reprise d’un fonds de commerce : comment
s’y prendre ?
Le 24/08/2015
Plus de 16 000 petites et moyennes entreprises ont été cédées au cours de l’année 2013, dont
beaucoup de commerces. Pour le repreneur, plusieurs avantages. A condition de respecter un certain
nombre de règles.
Crédits photo : Steven Chiang/Shutterstock.com
Reprendre un commerce : mode d'emploi.
La reprise d’un fonds de commerce a de quoi séduire : par rapport à une création pure, elle permet au
repreneur un gain de temps considérable. En effet, en acquérant un fonds existant, l’entrepreneur
récupère par la même occasion la clientèle rattachée au commerce, son nom, sa notoriété locale voire
nationale, mais aussi son historique. « Cela permet de ne pas se lancer à l’aveugle dans un projet
entrepreneurial », expliquait Claire Toullec, avocate experte en droit des baux commerciaux, lors
d’une conférence du salon des Entrepreneurs de Paris 2015. « Le repreneur dispose des chiffres
d’affaires et résultats d’exploitation des précédents exercices. Des informations qui lui permettent
d’identifier ce qui a marché et ce qui n’a pas fonctionné par le passé, pour mieux anticiper l’avenir. »
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Mais reprendre un fonds, c’est aussi récupérer son passif et ses salariés. Attention, donc, à ne pas
aller trop vite dans votre démarche. Trois grandes règles doivent être respectées.
1/ Choisir la modalité de reprise adéquate
Il existe trois possibilités pour reprendre une entreprise : la plus connue est la cession, mais vous
pouvez également racheter le droit au bail du commerce ou acquérir la majorité ou totalité des actions
et parts sociales de la société. Il n’y a pas véritablement de hiérarchie entre ces trois modes, en
revanche « pour des questions juridiques et fiscales, il peut être intéressant de privilégier une voie
plutôt qu’une autre selon le cas », conseille Mélanie Tisserand Le Guilloux, expert-comptable au sein
du cabinet EMS Audit.
Ainsi, dans certaines situations il existe des exonérations fiscales dans le cadre de la reprise d'une
entreprise. C'est le cas par exemple lorsque la société se situe en zone aidée, comme une Zone de
Revitalisation Rurale (RRR). Ces exonérations concernent l'impôt sur les bénéfices, la cotisation
foncière des entreprises et la taxe foncière.
2/ Sélectionner la « bonne » affaire
Comme dans la création, la reprise comporte une part de risque. Ce peut être un magnifique coup de
poker, comme une voie royale vers la banqueroute. D’où l’importance de choisir avec précaution le
fonds à reprendre.
L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement
L’un des facteurs clés de succès dans le commerce, c’est la situation géographique du local. Avant de
reprendre un fonds, assurez-vous donc que son emplacement est optimal : trafic important, cohérence
de la zone de chalandise avec votre cible, benchmark de la concurrence, etc.
Les engagements en cours
Lorsque vous reprenez une société, il vous sera certainement demandé de régler les engagements
financiers en cours (règlement fournisseurs, dettes fiscales, etc.). N’hésitez pas à consulter le passif
fiscal et social de l’entité. Renseignez-vous également sur le nombre d’années qu’il reste dans le
cadre du contrat de bail, car une renégociation peut engendrer une augmentation locative que vous
n’aurez peut-être pas prévue.
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Le rapport aux salariés
Reprendre un fonds, c’est aussi reprendre les salariés qui y travaillent, avec ses côtés positifs et,
parfois, négatifs. Pour en savoir plus, vous pouvez notamment demander les bulletins de paie et, sur
un an, quelles ont été les sorties de l’entreprise et leurs raisons (si des contentieux aux Prud’hommes
existent, ils pourront peser sur vous).
Le diagnostic juridique
Connaître l’entreprise, c’est bien. Comprendre dans quel environnement elle évolue, c’est mieux. Pour
cela, un diagnostic juridique s’impose. Celui-ci permet principalement de savoir quels sont les contrats
en cours et les obligations contractuelles rattachées au fonds et d’évaluer les risques attenants. « Il
faut par exemple s’assurer que l’entreprise n’a pas donné le fonds en garantie à des organismes de
financement », explique Claire Toullec, qui précise : « Il faut un fonds purgé de toutes casseroles ».
Autre précaution à prendre : vérifier dans le bail que la cession du fonds est libre, autrement dit ne
nécessite pas l’accord du bailleur – ce qui n’est pas le cas lorsqu’il s’agit d’un rachat du droit au bail,
bien évidemment.
Enfin, veillez à ce que les actifs cédés soient garantis par le cédant. « Si vous reprenez une pizzeria
dans laquelle le four était valorisé 40 000 euros et que, finalement, vous vous apercevez qu’il ne
fonctionne plus, il sera trop tard pour agir sans garantie », souligne Mélanie Tisserand Le Guilloux.
3/ Payer le juste prix
Dernière étape, et non des moindres : l’estimation du fonds de commerce. Inutile de se précipiter
sur « une occasion », mieux vaut prendre le temps d’évaluer un certain nombre de points afin de
valoriser le montant de la cession au juste prix. Pour y parvenir, vous devrez non seulement évaluer
les éléments comptables de la société cédée, mais aussi le reste : c’est ce que l’on appelle le
« goodwill » (souvent, ce sont l’expérience du commerce, le positionnement de la marque, sa
réputation sur le marché, etc.).
« Il peut être intéressant de vous renseigner sur les dernières cessions dans le secteur »,
recommande également l’expert-comptable. Des informations disponibles auprès des syndicats
professionnels. « Il existe également des baromètres fiscaux pour vous aider à évaluer un fonds
selon le domaine d’activité, donc en pourcentage du chiffre d’affaires », complète l’avocate.
La revue de Presse KYLIA
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Si reprendre un commerce permet de démarrer rapidement son activité, en revanche, le processus
antérieur peut prendre plusieurs mois : le temps de s’assurer de faire le bon choix.
Source: lesechosdelafranchise.com
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Une bonne saison été en 2015
Le 26/08/2015
Cette analyse conjoncturelle dresse un bilan de l'activité touristique pour la saison estivale 2015 (juin
à mi-août) et fournit des prévisions de fréquentation pour la fin de la saison estivale. Elle a été menée
du 3 au 18 août 2015, par Offices de Tourisme de France, le Réseau National des Destinations
Départementales (Rn2D) et l'Association Nationale des Maires des Stations de Montagne en
partenariat avec Atout France.
Les professionnels du tourisme ont jugé la fréquentation touristique des Français en progression sur
la quasi-totalité du territoire, en particulier sur le littoral (arc atlantique, de la Bretagne au bocage
vendéen, littoral Languedocien) dans les stations de montagne et à la campagne (Centre Ouest et
Alpes du Sud notamment). La fréquentation française est toutefois jugée en retrait par rapport à l'an
dernier à Paris, sur le littoral de la mer du Nord, dans le Périgord et des Cévennes à la Provence.
Les Français semblent clairement avoir privilégié la France cette année. Des conditions
météorologiques particulièrement clémentes, ont favorisé cette bonne fréquentation jouant
favorablement dans les décisions de dernière minute. Cette tendance est amplifiée par deux facteurs
principaux : les évènements internationaux récents (Tunisie…) et la communication médiatique
importante sur les différentes destinations françaises (émissions TV, magazines…).
Une bonne tenue des clientèles étrangères
Les touristes étrangers ont été au rendez-vous, avec une fréquentation globale du territoire jugée
proche de la saison passée. L'arc atlantique, les destinations situées de la Bretagne au bocage
La revue de Presse KYLIA
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vendéen, le littoral méditerranéen, et plus généralement les villes ont particulièrement été plébiscités.
Une nouvelle fois, ce sont les Britanniques qui se retrouvent sur la première marche du podium sur
tous les types d'espace (ville, mer, montagne, campagne).Les professionnels notent en particulier une
augmentation de la fréquentation sur le littoral pour les clientèles allemandes, belges et néerlandaises
et en ville (dont Paris) pour les Belges, les Espagnols, les Américains. L'Office de Tourisme de Paris
note une explosion du tourisme chinois intramuros (+44% d'arrivées hôtelières au 1er semestre), alors
qu'à contrario les Japonais et les Russes sont en forte baisse.
Recherche de bons plans et réservations toujours plus tardives
Si les touristes sont là, ils semblent avoir fait attention à leur pouvoir d'achat, n'hésitant pas à négocier
les prix, ils étaient à la recherche de bons plans, d'animations gratuites, de prix bas, mais aussi d'un
bon rapport qualité prix, notamment dans la restauration. Les clients sont exigeants et ont des
attentes bien précises, poussant notamment les hébergeurs à proposer des offres de dernière minute
pour séduire les clients indécis.
Enfin, une tendance toujours présente : les réservations de dernière minute, voire de « dernière
seconde en fonction de la météo » ont été très largement soulignées par les Agences de
Développement Touristiques départementales, les Offices de Tourisme et les stations de montagne et
ce pour tout type d'hébergement, y compris les meublés et les campings. En matière d'hébergements,
les sentiments de hausse concernent principalement les hôtels à Paris et dans les stations de
montagne, les campings à la campagne et les chambres d'hôtes à la mer. Pour le reste, c'est la
stabilité qui domine.
Des perspectives encourageantes pour la fin de saison
Pour cette saison estivale 2015, on assiste à un meilleur étalement temporel et spatial de la
fréquentation touristique, même si le mois de juin a un peu été pris en étau entre les ponts de mai et
le démarrage de la saison.
Aussi, pour la fin de saisons les professionnels sont plutôt optimistes, en particulier ceux pour qui la
saison semble avoir déjà été la plus satisfaisante (arc atlantique, littoral azuréen, centre Ouest, de la
Bretagne à la Côte d'Opale). Une bonne fréquentation des Français et une bonne dynamique, en
particulier urbaine pour les clientèles internationales, sont attendues. Reste à voir si les conditions
météorologiques, toujours très impactantes dans les décisions de départ seront de la partie pour cette
fin de saison.
Source : lhotellerie-restauration.fr
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Apéritif : une visite sur deux en restauration à
table
Le 27/08/2015
Selon une étude de The NDP Group, ce moment convivial prisé par les Français ne connaît pas la
crise.
© Thinkstock
Prendrez-vous un apéritif pour commencer ? Derrière cette question faussement anodine qui accueille
chaque jour la clientèle des restaurants, repose un véritable filon : celui du marché de l'apéritif. En
effet, 22 % des visites en restaurant comprennent une boisson (alcoolisée ou non) consommée avant
le repas - avec un pic à + 11 % en période estivale. Un marché qui repose principale sur les segments
de restauration à table, (leader avec 1 visite sur 2 comprenant un apéritif), puis sur les cafés, bars et
brasseries qui affichent 1 visite sur 3 en été. Ce moment de partage, reposant sur des valeurs de
convivialité et d'épicurisme se partage en groupe d'amis (60 % des visites), en famille (30 %) – contre
10 % pour les visites des personnes seules.
"L'apéritif est un rendez-vous plaisir qui ne connaît pas la crise. En juin 2008, 21 % des visites
incluaient un apéritif (alcoolisé ou non), on en compte 24 % en juin 2015, soit une progression de 3
points dans un contexte économique morose. La croissance concerne surtout la bière et les apéritifs
non alcoolisés comme les sodas. Une vraie exception, alors que les Français ont tendances à limiter
La revue de Presse KYLIA
20
les extras depuis 2008", estime Maria Bertoch, Industry Expert de la Division Foodservice Europe de
The NPD Group.
Dis-moi ce que tu bois, je te dirais qui tu es
Si les sodas et les eaux arrivent en tête du classement, on constate qu'en dépit d'une législation
resserrée et d'un discours sanitaire intensifié ces dernières années, l'alcool s'invite toujours à l'heure
de l'apéritif puisqu'une visite sur cinq comprend une boisson alcoolisée en restauration assise et en
cafés, bars et brasserie. Bière et vin se disputent ce podium de tête à première vue traditionnel,
stratégiquement alimenté par de nombreuses innovations en terme de saveurs (bières saisonnières,
saveurs fruitées, vins rosés, etc.) et de puissantes campagnes marketing.
Viennent compléter le classement : le groupe des apéritifs à base de vin (vins doux naturels, vin de
liqueur, vermouth, martini, etc. ), le champagne, le cidre, le kir et le pastis.
Si les 18-34 ans plébiscitent largement la bière au vin, la tendance s'équilibre chez les
consommateurs de 35 ans et plus, jusqu'à s'inverser complètement chez les seniors (50 ans et +).
Mais qui évoluent également selon le genre : chez les hommes, la bière reste le leader incontestable,
les femmes partagent leurs préférences entre la bière et les apéritifs à base de vin (50 / 50 %).
Classement des boissons apéritives les plus consommées au restaurant
1. Boissons non alcoolisées (Soda, Eau…)
2. Vin
3. Bière
4. Apéritifs à base de vin (vins doux naturels, vin de liqueur, vermouth, martini, Champagne, cidre,
kir…)
5. Pastis (Source © Panel CREST - The NPD Group 2015)
Source : L’hotellerie-restauration.fr
La revue de Presse KYLIA
21
A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Caroline PILATO / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18

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La revue de presse de la semaine du 24 au 30 aout 2015

  • 1. La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 24 au 30 août 2015 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Immobilier : comment réduire vos impôts Le 24/08/2015 Le rendement de l’immobilier est fortement affecté par la fiscalité – Shutterstock Le rendement de l’immobilier est fortement affecté par la fiscalité. Tout dépend du régime choisi. Explications. Le rendement des investissements immobiliers s’érode un peu plus chaque année. A Paris, il s’élève à 4 % brut en moyenne. A cela s’ajoute des taxes et la fiscalité. L’impact fiscal peut être considérable. Tout va dépendre du régime choisi. Passage en revue des principaux mécanismes.
  • 2. La revue de Presse KYLIA 2 La location nue Les loyers provenant d’une location « nue » (sans meubles) sont classés dans la catégorie des revenus fonciers. Ces derniers sont taxés au même barème d’imposition progressif que les revenus et les salaires. - Le régime simplifié ou « micro-foncier » : instauré en 1998, il concerne les recettes brutes annuelles (loyers) encaissées inférieures à 15.000 €. Si c’est le cas, un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges est automatiquement appliqué. Ainsi, la taxation ne porte que sur 70 % des sommes perçues plus les prélèvements sociaux (voir encadré). Ce cas de figure est particulièrement adapté lorsque le bailleur a acheté du neuf, a payé cash un bien ancien déjà rénové ou dispose de cet actif à la suite d’une donation ou d’un héritage. Exemple : si les revenus locatifs annuels sont de 12.000 €, l’imposition ne portera que sur 8.400 € après l’abattement de 30 % (12.000 - 12.000 x 30 %). - Le régime réel : il s’applique dès lors que le montant des revenus annuels excède 15.000 € par an. Attention, cette option est irrévocable pendant trois ans. A cette fiscalité, qui se base toujours sur le barème d’imposition sur le revenu, s’ajoutent les prélèvements sociaux. Cette formule est avantageuse, surtout en cas de lourds travaux dans un logement ancien dont la valeur excède 30 % des revenus bruts (soit l’abattement forfaitaire de 30 % prévu en micro-foncier). Ce choix permet ainsi d’optimiser la déduction fiscale des déficits fonciers. Le mécanisme du déficit foncier On calcule un déficit foncier en déduisant de la totalité des revenus locatifs (loyers, fermage) la totalité des charges réelles (travaux). On obtient le revenu net foncier qui sera imposé. Ce solde peut être positif ou négatif (déficit foncier). Ce montant vient alors s’imputer sur le revenu global et, donc, réduire le revenu imposable. Si le revenu global de l’année est inférieur au montant du déficit imputable, la quote-part non imputée pourra l’être sur le revenu global des six années postérieures. Résultat : vous serez moins taxé. Cette imputation n’est possible que dans la limite de 10.700 € par an (hors intérêts d’emprunts). L’excédent ne peut s’imputer que sur les seuls revenus fonciers réalisés au titre des dix années suivantes. Ne pas confondre les avantages fiscaux En matière d’immobilier, les avantages fiscaux se classent en trois grandes catégories. - Les réductions d’impôts : c’est le cas des régimes Pinel, Duflot, Scellier, Censi-Bouvard. Il s’agit
  • 3. La revue de Presse KYLIA 3 d’une dépense ou d’un investissement qui ouvre droit à une diminution de l’impôt sur le revenu. - Les crédits d’impôts : ils concernent certaines dépenses payées pour l’équipement de la résidence principale. Ce mécanisme est analogue à celui de la réduction, car il vient minorer l’impôt du contribuable, à une différence près : il peut vous être remboursé, en totalité ou partiellement, si son montant dépasse celui de votre impôt ou si vous n’êtes pas imposable. - Les déductions du revenu imposable : ce mécanisme consiste à imputer les sommes déductibles en diminution des revenus imposables. Plus on est imposé à un taux élevé, plus l’économie fiscale obtenue sera élevée. C’était le cas autrefois avec les dispositifs Robien et Périssol. C’est toujours cette mécanique qui s’applique lorsque le patrimoine du contribuable génère des déficits fonciers. La location meublée Les revenus issus de la location d’un ou de plusieurs biens meublés sont taxés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous réserve de respecter des conditions d’habitabilité en terme de meubles. C’est notamment le cas des locations ponctuelles, saisonnières ou de biens situés dans des résidences gérées avec services (résidences étudiantes, de loisirs, de tourisme d’affaires, seniors, personnes âgées dépendantes). Deux régimes cohabitent : les locations meublées non professionnelles (LMNP) et les locations meublées professionnelles (LMP). Le premier dispositif est le plus facile à adopter pour un particulier dont les revenus locatifs ne constituent pas sa principale source de revenus. - Le « micro-BIC » : ce régime peut s’appliquer dès lors que les recettes annuelles brutes encaissées en 2015 ne dépassent pas 32.900 € (hors taxes). Dans ce cas, le fisc pratique un abattement forfaitaire automatique de 50 %. Résultat : seule la moitié des bénéfices est taxée. Les propriétaires de gîtes ruraux, de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes, bénéficient de ce même régime avec un plafond de recettes supérieur, fixé à 82.200 € (hors taxe) par an, et l’abattement pratiqué est de 71 %. Attention : si l’on opte pour ce régime on est bloqué pendant trois ans. Pour un bien ancien qui aura besoin, à terme, de travaux, mieux vaut choisir le régime réel. L’idée est avoir des revenus sans fiscalité Si les recettes sont inférieures au seuil du « micro-BIC » et que vos frais excèdent l’abattement accordé (soit 50 %), il est tout à fait possible d’opter pour le régime réel. - Le régime réel : au-delà de ces seuils (32.900 et 82.200 €) ou sur option du bailleur, c’est le régime réel du BIC qui s’applique. Ce régime fait l’objet d’une déclaration spéciale. Dans ce cas, on déduit des recettes encaissées sur l’année la totalité des charges courantes, les amortissements du bien en
  • 4. La revue de Presse KYLIA 4 fonction de la durée réelle d’utilisation et les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition du bien ou de l’immeuble. Lorsque les charges sont supérieures aux recettes, on constate alors un déficit. C’est une bonne option pour adoucir l’impôt. La location meublée non professionnelle (LMNP) En LMNP, le déficit n’est imputable que sur des bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année ou des dix années suivantes. Ce régime s’applique à l’investissement dans certaines résidences services meublées (résidences étudiantes, de tourisme classé, etc.), la détermination du revenu foncier et le déficit engendré s’impute sans limitation de montent sur le revenu global. Si l’immeuble n’est pas occupé par le propriétaire (donc immeuble loué en totalité) et génère des recettes, alors la totalité des charges foncières afférentes à l’immeuble peut être imputée sur les revenus fonciers. En cas de constatation d’un déficit, celui-ci est imputable sans limitation de montant sur le revenu global de l’investisseur. Omniprésence des prélèvements sociaux Désormais fixés à 15,5%, les prélèvements sociaux sont aujourd’hui omniprésents dans la fiscalité immobilière. D’abord, ils viennent se greffer dans le cadre d’une location nue soit au titre de l’imposition sur les revenus fonciers ou pour une location meublée dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ensuite, ces prélèvements sont aussi facturés lors de la cession d’un bien qui n’est pas occupé à titre de résidence principale. Ils s’ajoutent au paiement de la taxe sur la plus-value immobilière. Source: LesEchos.fr
  • 5. La revue de Presse KYLIA 5 Quelles décotes pour un logement «imparfait» ? Le 24/08/2015 FOCUS - Bruit, étage très élevé sans ascenseurs et autres imperfections diverses qui se glissent dans votre recherche immobilière peuvent engendrer une décote significative. Ce sont des détails qui sont rarement anodins. Il y a quelques semaines, Le Figaro Immobilier décryptait la notion «atypique» qui envahit les petites annonces immobilières. «Aujourd’hui, on peut qualifier tout et n’importe quoi d’atypique, et parfois les choses qu’on ne sait pas vendre», expliquait alors Cédric Resche, associé d’Ateliers, Lofts & Associés à Paris. Parfois, il est donc préférable de dire les choses plutôt que de chercher à les dissimuler. C’est inévitable: il existe, dans les biens immobiliers, de réelles imperfections qu’il est parfois impossible de gommer, et qu’il faut prendre en compte. S’ils ne sont pas majoritaires - heureusement! - sur le marché, ils sont bien présents, et plus nombreux qu’on ne le pense. Qu’appelle-t-on donc un logement «imparfait»? Il s’agit d’un bien qui a un défaut manifeste, tel que le bruit, la quasi absence de lumière engendrée par une exposition trop faible, l’absence d’ascenseur pour accéder à un appartement situé dans les étages élevés, agencement peu heureux des pièces et de l’espace... Voilà pour les plus courants. Ensuite viennent
  • 6. La revue de Presse KYLIA 6 des détails extérieurs comme la présence d’éléments néfastes: antennes relais, voix ferrée à proximité du logement... Une décote pouvant atteindre 30% Si la gêne occasionnée par l’imperfection est variable en fonction des sensibilités de chaque acheteur, toute imperfection peut générer une baisse de prix... dont le montant est lui aussi variable! La présence d’une imperfection peut vous permettre de réaliser une économie allant parfois jusqu’à 30 % du prix du marché. La décote qui est appliquée correspond généralement au montant des travaux qui sont nécessaires afin de rectifier les imperfections du bien, lorsque des modifications sont envisageables! Cela n’est pas toujours le cas, notamment dans le cas d’imperfections extérieures au bien (comme une antenne relais, par exemple). Tout cela est assez aléatoire. Difficile, donc, d’avoir des chiffres précis sur les décotes qui peuvent être appliquées. Néanmoins, voici les tendances que l’on peut observer: une exposition nord - et donc un bien très sombre - peut engendrer une baisse de prix de 10 à 15%. Un logement trop exposé au bruit (qui est dû à une artère très bruyante ou une voie ferrée comme le métro aérien) peut amener une décote allant de 10 à 30%. Si un appartement est situé dans un immeuble sans ascenseur, le prix baisse de 5% par étage dépassant le troisième. Autre cas de figure: si le bien est mal agencé, le peut prix dégringoler de 5 à 20 %, selon l’espace jugé «perdu». Dernière occurrence: un logement près d’un cimetière - de surcroît avec une vue plongeante sur ce dernier - peut se négocier 30 % moins cher que son prix initial. Toutefois, il n’est pas inutile de rappeler que certains éléments demeurent beaucoup plus significatifs que ces imperfections pour déterminer la valeur d’un bien, à commencer par l’emplacement, ainsi que le standing de l’immeuble ou de l’appartement. À titre d’exemple, il paraît très compliqué d’obtenir un rabais de 30% pour un bel appartement familial dans le VIe arrondissement de Paris, juste sous prétexte que le boulevard passant sous les fenêtres est trop bruyant. Source : LeFigaro.fr
  • 7. La revue de Presse KYLIA 7 Grand Paris : une métropole à deux vitesses ? Le 24/08/2015 Comment endiguer le risque de gentrification de la métropole ? (Crédits : Reuters) Les objectifs de développement économique du Grand Paris impliquent une gentrification de la métropole et une polarisation des emplois. D'un côté, les jobs à haute valeur ajoutée, de l'autre les précaires. La gouvernance de la métropole pourra-t-elle lutter contre ces phénomènes ? Le développement économique des territoires du Grand Paris est l'un des actes fondateurs de la mise en œuvre de la métropole. Mais le risque adjacent à cet objectif est d'attirer uniquement les emplois à forte valeur ajoutée, bien rémunérés, et d'accentuer ainsi un phénomène d'embourgeoisement au sein de la métropole, chassant les revenus les plus modestes. « Nous vivons une période qui se matérialise par une tendance puissante pour une société à deux vitesses, et qui implique de vraies difficultés », s'inquiète Pierre Veltz, PDG de l'établissement public Paris Saclay. Ce phénomène est bien connu des économistes et ne concerne pas que l'agglomération parisienne. « Dans beaucoup de "villes mondes", un processus de désindustrialisation s'est enclenché depuis plusieurs décennies, et a été remplacé par une vague de tertiarisation », explique Philippe Askenazy, chercheur au CNRS-Ecole d'économie de Paris. « La disparition des emplois industriels a engendré une polarisation sur le marché du travail avec d'un côté les emplois à très haute valeur ajoutée, et de l'autre des emplois de service » que l'on peut définir comme de la main d'œuvre précaire, explique l'économiste. On oublie le capital humain Dont acte. Mais la gouvernance du Grand Paris doit-elle se résoudre à subir cette tendance, qui concrètement n'implique pas de hausse du niveau de vie des populations modestes résidentes ? « Si
  • 8. La revue de Presse KYLIA 8 le Grand Paris est réellement porteur de création de richesses, il faudra que tout le monde puisse en bénéficier », prévient Philippe Askenazy. Or, peu de choses ont pour l'instant été faites pour contrer ce processus de gentrification de la metropole. « Les aspects résidentiels et éducatifs sont très peu analysés dans leur globalité, en comparaison avec les problématiques de transports, d'activité économique, d'implantation de bureaux etc... On oublie le capital humain ! », regrette Philippe Askenazy, Pour introduire de la mixité, l'arme du logement social pourra toujours être brandie, certes. Mais se limiter au seul sujet du logement, sans penser les services publics qui accompagnent l'implantation des populations, ne fera que retarder l'échéance. Assurément le problème ne pourra se résoudre qu'au niveau d'une gouvernance métropolitaine cohérente, qui organise l'urbanisme et la répartition des moyens pour limiter la création de ghettos. Sur ce point fondamental, rien n'est encore décidé. Du reste, la métropole a encore du temps devant elle pour se structurer. Des emplois violemment percutés Faute de solutions à court et moyen terme, la réponse se trouverait dans les politiques d'éducation. Car s'il n'y a pas de problème majeur en ce qui concerne les emplois hautement qualifiés, « les emplois moyennement qualifiés sont très violemment percutés, et le seront au moins autant à l'avenir, notamment par l'informatique et la robotique », redoute Pierre Veltz. Ainsi « il y a un point où, quelles que soient les anticipations, tout le monde s'accorde : les entreprises demanderont en proportion de plus en plus de salariés qualifiés », ajoute Philippe Askenazy. Si l'on anticipe de manière pragmatique les futurs besoins des entreprises franciliennes, il faudra donc que la métropole investisse massivement sur l'éducation et la jeunesse. Afin aussi de rattraper le retard pris sur certains de nos voisins européens : « par classe d'âge, la Grande-Bretagne possède par exemple entre 5 % et 10 % plus de jeunes étudiants à l'Université qu'en France », explique Philippe Askenazy. Pour Pierre Veltz, plus pessimiste - l'école en France est selon lui « gravement malade »- « Il faudra aussi que les entreprises aient le courage d'embaucher des jeunes qui n'ont pas de diplôme, mais qui ont toutes les compétences requises pour exercer certains métiers »... Ou comment prôner une révolution des mentalités. Source : La Tribune.fr
  • 9. La revue de Presse KYLIA 9 Une mesure pour alléger le (lourd) dossier d’une vente immobilière Le 26/08/2015 Le ministère a présenté une ordonnance qui rendrait moins pesante une transaction immobilière : les nombreux documents nécessaires pourront être remis par l’acheteur en amont, y compris sous forme dématérialisée. Une ordonnance visant à simplifier les transactions immobilières concernant des biens en copropriété, pour lesquelles les documents à fournir ont été augmentés par la loi Alur, a été présentée mercredi en conseil des ministres. Elle prévoit que «les éléments d’information et documents requis ne devront plus désormais être obligatoirement annexés à la promesse de vente, mais pourront être remis à l’acquéreur en amont de la signature de la promesse, et transmis sur tout support et tout moyen, y compris sous forme dématérialisée», selon le compte rendu du conseil. En outre, elle permettra «de cibler les informations financières de la copropriété sur les seuls éléments utiles pour l’acquéreur et de simplifier l’établissement des éléments nécessaires à cette information». Un arrêté précisera le contenu de ces informations. Dernier point, le texte précise que l’information à transmettre sera adaptée en fonction de la situation de l’acquéreur ou du lot: «par exemple, elle supprime l’obligation de transmettre des informations sur
  • 10. La revue de Presse KYLIA 10 la copropriété dans le cas où l’acquéreur est déjà copropriétaire d’un autre lot. De plus, les documents exigibles en cas de ventes de lots secondaires tels que les caves, parking etc... sont désormais allégés pour cibler les plus pertinents». Lutter contre la durée à rallonge des transactions Cette ordonnance a reçu l’avis favorable du Conseil supérieur du notariat et du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, qui réunit professionnels et consommateurs, précise le ministère du Logement dans un communiqué. «Elle s’inscrit dans une démarche de simplification du droit applicable au marché immobilier, afin de le rendre plus fluide, plus efficace et plus simple pour les Français, et de redonner de la confiance aux acteurs, indispensable pour relancer ce secteur», ajoute le ministère. Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur (pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014, les acheteurs de biens immobiliers en copropriété doivent se voir remettre une série de documents dès la promesse de vente, ce qui renforce leur protection, mais rallonge la durée des transactions. Le Premier ministre Manuel Valls avait dévoilé en décembre dernier les grandes lignes de cette ordonnance au congrès de la Fnaim, un événement rassemblant quelque 3000 professionnels de l’immobilier. Source :Le Figaro.fr
  • 11. La revue de Presse KYLIA 11 Immobilier : quand les investisseurs redonnent du peps au marché du neuf Le 27/08/2015 © REA Lancé en fin d'année dernière, le nouveau dispositif d'investissement locatif Pinel séduit de plus en plus d'investisseurs et relance le marché immobilier neuf. Le marché de l’immobilier ancien n’est pas le seul à reprendre peu à peu des couleurs. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, les ventes de logements neufs ont bondi de 19,3% - quelque 57.600 ventes - au premier semestre 2015 par rapport à la même période de l’an passé. Le rebond s’est même accéléré sur le dernier trimestre (+23,1%). Après les trois années noires que vient de traverser le secteur, cette éclaircie doit toutefois être prise avec la plus grande prudence. En effet, ce boom est pour l’essentiel lié au retour des investisseurs qui achètent pour louer : visiblement séduits par le nouveau dispositif d’immobilier locatif Pinel - qui offre jusqu’à 21% de réduction d’impôt sur le prix de l’acquisition -, ces derniers ont réalisé à eux seuls plus de la moitié des opérations en hausse de 66% sur un an ! Sur le reste du marché, les évolutions restent en revanche beaucoup plus timorées. Malgré le renforcement du prêt à taux zéro fin 2014, les ventes aux primo-accédants n’ont ainsi progressé que de 5% par rapport à l’an passé. Pis, les ventes de résidences de services (résidences étudiantes, de tourisme…) ont plongé de 4,3%, totalisant tout juste 2.000 unités sur l’ensemble du début d’année.
  • 12. La revue de Presse KYLIA 12 Le niveau élevé du chômage reste évidemment un frein à une franche reprise. Le niveau des tarifs pratiqués par les promoteurs aussi sans doute : depuis l’an passé, les prix de vente des logements neufs sont restés stables à près de... 4.000 euros le mètre carré en moyenne sur la France entière. Heureusement pour les futurs acheteurs, les allègements de normes promis par le gouvernement et entrés en vigueur cette année (limitation des normes parasismiques, prévention contre les termites…) devraient cependant donner la possibilité aux professionnels de lâcher un peu de lest dans les mois à venir… Source: Capital.fr
  • 13. La revue de Presse KYLIA 13 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE Reprise d’un fonds de commerce : comment s’y prendre ? Le 24/08/2015 Plus de 16 000 petites et moyennes entreprises ont été cédées au cours de l’année 2013, dont beaucoup de commerces. Pour le repreneur, plusieurs avantages. A condition de respecter un certain nombre de règles. Crédits photo : Steven Chiang/Shutterstock.com Reprendre un commerce : mode d'emploi. La reprise d’un fonds de commerce a de quoi séduire : par rapport à une création pure, elle permet au repreneur un gain de temps considérable. En effet, en acquérant un fonds existant, l’entrepreneur récupère par la même occasion la clientèle rattachée au commerce, son nom, sa notoriété locale voire nationale, mais aussi son historique. « Cela permet de ne pas se lancer à l’aveugle dans un projet entrepreneurial », expliquait Claire Toullec, avocate experte en droit des baux commerciaux, lors d’une conférence du salon des Entrepreneurs de Paris 2015. « Le repreneur dispose des chiffres d’affaires et résultats d’exploitation des précédents exercices. Des informations qui lui permettent d’identifier ce qui a marché et ce qui n’a pas fonctionné par le passé, pour mieux anticiper l’avenir. »
  • 14. La revue de Presse KYLIA 14 Mais reprendre un fonds, c’est aussi récupérer son passif et ses salariés. Attention, donc, à ne pas aller trop vite dans votre démarche. Trois grandes règles doivent être respectées. 1/ Choisir la modalité de reprise adéquate Il existe trois possibilités pour reprendre une entreprise : la plus connue est la cession, mais vous pouvez également racheter le droit au bail du commerce ou acquérir la majorité ou totalité des actions et parts sociales de la société. Il n’y a pas véritablement de hiérarchie entre ces trois modes, en revanche « pour des questions juridiques et fiscales, il peut être intéressant de privilégier une voie plutôt qu’une autre selon le cas », conseille Mélanie Tisserand Le Guilloux, expert-comptable au sein du cabinet EMS Audit. Ainsi, dans certaines situations il existe des exonérations fiscales dans le cadre de la reprise d'une entreprise. C'est le cas par exemple lorsque la société se situe en zone aidée, comme une Zone de Revitalisation Rurale (RRR). Ces exonérations concernent l'impôt sur les bénéfices, la cotisation foncière des entreprises et la taxe foncière. 2/ Sélectionner la « bonne » affaire Comme dans la création, la reprise comporte une part de risque. Ce peut être un magnifique coup de poker, comme une voie royale vers la banqueroute. D’où l’importance de choisir avec précaution le fonds à reprendre. L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement L’un des facteurs clés de succès dans le commerce, c’est la situation géographique du local. Avant de reprendre un fonds, assurez-vous donc que son emplacement est optimal : trafic important, cohérence de la zone de chalandise avec votre cible, benchmark de la concurrence, etc. Les engagements en cours Lorsque vous reprenez une société, il vous sera certainement demandé de régler les engagements financiers en cours (règlement fournisseurs, dettes fiscales, etc.). N’hésitez pas à consulter le passif fiscal et social de l’entité. Renseignez-vous également sur le nombre d’années qu’il reste dans le cadre du contrat de bail, car une renégociation peut engendrer une augmentation locative que vous n’aurez peut-être pas prévue.
  • 15. La revue de Presse KYLIA 15 Le rapport aux salariés Reprendre un fonds, c’est aussi reprendre les salariés qui y travaillent, avec ses côtés positifs et, parfois, négatifs. Pour en savoir plus, vous pouvez notamment demander les bulletins de paie et, sur un an, quelles ont été les sorties de l’entreprise et leurs raisons (si des contentieux aux Prud’hommes existent, ils pourront peser sur vous). Le diagnostic juridique Connaître l’entreprise, c’est bien. Comprendre dans quel environnement elle évolue, c’est mieux. Pour cela, un diagnostic juridique s’impose. Celui-ci permet principalement de savoir quels sont les contrats en cours et les obligations contractuelles rattachées au fonds et d’évaluer les risques attenants. « Il faut par exemple s’assurer que l’entreprise n’a pas donné le fonds en garantie à des organismes de financement », explique Claire Toullec, qui précise : « Il faut un fonds purgé de toutes casseroles ». Autre précaution à prendre : vérifier dans le bail que la cession du fonds est libre, autrement dit ne nécessite pas l’accord du bailleur – ce qui n’est pas le cas lorsqu’il s’agit d’un rachat du droit au bail, bien évidemment. Enfin, veillez à ce que les actifs cédés soient garantis par le cédant. « Si vous reprenez une pizzeria dans laquelle le four était valorisé 40 000 euros et que, finalement, vous vous apercevez qu’il ne fonctionne plus, il sera trop tard pour agir sans garantie », souligne Mélanie Tisserand Le Guilloux. 3/ Payer le juste prix Dernière étape, et non des moindres : l’estimation du fonds de commerce. Inutile de se précipiter sur « une occasion », mieux vaut prendre le temps d’évaluer un certain nombre de points afin de valoriser le montant de la cession au juste prix. Pour y parvenir, vous devrez non seulement évaluer les éléments comptables de la société cédée, mais aussi le reste : c’est ce que l’on appelle le « goodwill » (souvent, ce sont l’expérience du commerce, le positionnement de la marque, sa réputation sur le marché, etc.). « Il peut être intéressant de vous renseigner sur les dernières cessions dans le secteur », recommande également l’expert-comptable. Des informations disponibles auprès des syndicats professionnels. « Il existe également des baromètres fiscaux pour vous aider à évaluer un fonds selon le domaine d’activité, donc en pourcentage du chiffre d’affaires », complète l’avocate.
  • 16. La revue de Presse KYLIA 16 Si reprendre un commerce permet de démarrer rapidement son activité, en revanche, le processus antérieur peut prendre plusieurs mois : le temps de s’assurer de faire le bon choix. Source: lesechosdelafranchise.com
  • 17. La revue de Presse KYLIA 17 Une bonne saison été en 2015 Le 26/08/2015 Cette analyse conjoncturelle dresse un bilan de l'activité touristique pour la saison estivale 2015 (juin à mi-août) et fournit des prévisions de fréquentation pour la fin de la saison estivale. Elle a été menée du 3 au 18 août 2015, par Offices de Tourisme de France, le Réseau National des Destinations Départementales (Rn2D) et l'Association Nationale des Maires des Stations de Montagne en partenariat avec Atout France. Les professionnels du tourisme ont jugé la fréquentation touristique des Français en progression sur la quasi-totalité du territoire, en particulier sur le littoral (arc atlantique, de la Bretagne au bocage vendéen, littoral Languedocien) dans les stations de montagne et à la campagne (Centre Ouest et Alpes du Sud notamment). La fréquentation française est toutefois jugée en retrait par rapport à l'an dernier à Paris, sur le littoral de la mer du Nord, dans le Périgord et des Cévennes à la Provence. Les Français semblent clairement avoir privilégié la France cette année. Des conditions météorologiques particulièrement clémentes, ont favorisé cette bonne fréquentation jouant favorablement dans les décisions de dernière minute. Cette tendance est amplifiée par deux facteurs principaux : les évènements internationaux récents (Tunisie…) et la communication médiatique importante sur les différentes destinations françaises (émissions TV, magazines…). Une bonne tenue des clientèles étrangères Les touristes étrangers ont été au rendez-vous, avec une fréquentation globale du territoire jugée proche de la saison passée. L'arc atlantique, les destinations situées de la Bretagne au bocage
  • 18. La revue de Presse KYLIA 18 vendéen, le littoral méditerranéen, et plus généralement les villes ont particulièrement été plébiscités. Une nouvelle fois, ce sont les Britanniques qui se retrouvent sur la première marche du podium sur tous les types d'espace (ville, mer, montagne, campagne).Les professionnels notent en particulier une augmentation de la fréquentation sur le littoral pour les clientèles allemandes, belges et néerlandaises et en ville (dont Paris) pour les Belges, les Espagnols, les Américains. L'Office de Tourisme de Paris note une explosion du tourisme chinois intramuros (+44% d'arrivées hôtelières au 1er semestre), alors qu'à contrario les Japonais et les Russes sont en forte baisse. Recherche de bons plans et réservations toujours plus tardives Si les touristes sont là, ils semblent avoir fait attention à leur pouvoir d'achat, n'hésitant pas à négocier les prix, ils étaient à la recherche de bons plans, d'animations gratuites, de prix bas, mais aussi d'un bon rapport qualité prix, notamment dans la restauration. Les clients sont exigeants et ont des attentes bien précises, poussant notamment les hébergeurs à proposer des offres de dernière minute pour séduire les clients indécis. Enfin, une tendance toujours présente : les réservations de dernière minute, voire de « dernière seconde en fonction de la météo » ont été très largement soulignées par les Agences de Développement Touristiques départementales, les Offices de Tourisme et les stations de montagne et ce pour tout type d'hébergement, y compris les meublés et les campings. En matière d'hébergements, les sentiments de hausse concernent principalement les hôtels à Paris et dans les stations de montagne, les campings à la campagne et les chambres d'hôtes à la mer. Pour le reste, c'est la stabilité qui domine. Des perspectives encourageantes pour la fin de saison Pour cette saison estivale 2015, on assiste à un meilleur étalement temporel et spatial de la fréquentation touristique, même si le mois de juin a un peu été pris en étau entre les ponts de mai et le démarrage de la saison. Aussi, pour la fin de saisons les professionnels sont plutôt optimistes, en particulier ceux pour qui la saison semble avoir déjà été la plus satisfaisante (arc atlantique, littoral azuréen, centre Ouest, de la Bretagne à la Côte d'Opale). Une bonne fréquentation des Français et une bonne dynamique, en particulier urbaine pour les clientèles internationales, sont attendues. Reste à voir si les conditions météorologiques, toujours très impactantes dans les décisions de départ seront de la partie pour cette fin de saison. Source : lhotellerie-restauration.fr
  • 19. La revue de Presse KYLIA 19 Apéritif : une visite sur deux en restauration à table Le 27/08/2015 Selon une étude de The NDP Group, ce moment convivial prisé par les Français ne connaît pas la crise. © Thinkstock Prendrez-vous un apéritif pour commencer ? Derrière cette question faussement anodine qui accueille chaque jour la clientèle des restaurants, repose un véritable filon : celui du marché de l'apéritif. En effet, 22 % des visites en restaurant comprennent une boisson (alcoolisée ou non) consommée avant le repas - avec un pic à + 11 % en période estivale. Un marché qui repose principale sur les segments de restauration à table, (leader avec 1 visite sur 2 comprenant un apéritif), puis sur les cafés, bars et brasseries qui affichent 1 visite sur 3 en été. Ce moment de partage, reposant sur des valeurs de convivialité et d'épicurisme se partage en groupe d'amis (60 % des visites), en famille (30 %) – contre 10 % pour les visites des personnes seules. "L'apéritif est un rendez-vous plaisir qui ne connaît pas la crise. En juin 2008, 21 % des visites incluaient un apéritif (alcoolisé ou non), on en compte 24 % en juin 2015, soit une progression de 3 points dans un contexte économique morose. La croissance concerne surtout la bière et les apéritifs non alcoolisés comme les sodas. Une vraie exception, alors que les Français ont tendances à limiter
  • 20. La revue de Presse KYLIA 20 les extras depuis 2008", estime Maria Bertoch, Industry Expert de la Division Foodservice Europe de The NPD Group. Dis-moi ce que tu bois, je te dirais qui tu es Si les sodas et les eaux arrivent en tête du classement, on constate qu'en dépit d'une législation resserrée et d'un discours sanitaire intensifié ces dernières années, l'alcool s'invite toujours à l'heure de l'apéritif puisqu'une visite sur cinq comprend une boisson alcoolisée en restauration assise et en cafés, bars et brasserie. Bière et vin se disputent ce podium de tête à première vue traditionnel, stratégiquement alimenté par de nombreuses innovations en terme de saveurs (bières saisonnières, saveurs fruitées, vins rosés, etc.) et de puissantes campagnes marketing. Viennent compléter le classement : le groupe des apéritifs à base de vin (vins doux naturels, vin de liqueur, vermouth, martini, etc. ), le champagne, le cidre, le kir et le pastis. Si les 18-34 ans plébiscitent largement la bière au vin, la tendance s'équilibre chez les consommateurs de 35 ans et plus, jusqu'à s'inverser complètement chez les seniors (50 ans et +). Mais qui évoluent également selon le genre : chez les hommes, la bière reste le leader incontestable, les femmes partagent leurs préférences entre la bière et les apéritifs à base de vin (50 / 50 %). Classement des boissons apéritives les plus consommées au restaurant 1. Boissons non alcoolisées (Soda, Eau…) 2. Vin 3. Bière 4. Apéritifs à base de vin (vins doux naturels, vin de liqueur, vermouth, martini, Champagne, cidre, kir…) 5. Pastis (Source © Panel CREST - The NPD Group 2015) Source : L’hotellerie-restauration.fr
  • 21. La revue de Presse KYLIA 21 A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1 er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier Caroline PILATO / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18